Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn nhằm mục tiêu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số dự án ở thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ; đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất.
MỤC LỤC 1.2.2. Các văn bản dưới luật 16 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT AFTA Khu vực mậu dịch tự do ASEAN BĐS Bất động sản CD Chuyên dùng DA Dự án DN Doanh nghiệp DVTM Dịch vụ thương mại GPMB Giải phóng mặt bằng KCN Khu cơng nghiệp KĐT Khu đơ thị KKT Khu kinh tế KTTT Kinh tế thị trường NĐCP Nghị định – Chính phủ NSNN Ngân sách nhà nước QĐCP Quyết định Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư TNMT Tài nguyên môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa WTO Tổ chức thương mại thế giới DANH MỤC BẢNG 1.2.2. Các văn bản dưới luật 16 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Cơ cấu ngành kinh tế 26 Biểu đồ 2.2: So sánh nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất thành phố Việt Trì 48 LỜI NĨI ĐẦU 1. Tính cấp thiết Đất đai ln là nguồn tài ngun q của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người; đồng thời, đất đai là nguồn tài ngun có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp Việt Nam đang trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng (WTO, AFTA ), q trình đơ thị hóa đang diễn ra một cách nhanh chóng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế (tăng bình qn khoảng 7,5% trong suốt hơn 10 năm qua) đã mang lại nhiều thành quả cho xã hội. Tuy nhiên để có được những thành tựu như vậy đã có khoảng 2 triệu hecta đất (Nơng nghiệp và phi nơng nghiệp) bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng các khu cơng nghiệp, khu đơ thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia. Mỗi năm có khoảng 200.000 ha đất nơng nghiệp bị thu hồi phục vụ các mục đích phi nơng nghiệp [19] Trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước u cầu phát triển kinh tế xã hội, việc thu hồi đất để phục vụ đơ thị hóa là một u cầu khách quan mang tính tất yếu. Trong những năm qua cơ sở hạ tầng phục vụ đơ thị hóa ngày càng được hồn thiện và đồng bộ. Hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với mức thu nhập ổn định góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động nhanh và ổn định. Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi thế hơn so với một số quốc gia khác trong khu vực nhờ vào giá th đất thấp, nguồn lao động trẻ và dồi dào, chi phí nhân cơng rẻ ln hấp dẫn các các nhà đầu tư trong nước và ngồi nước. Tuy nhiên, sự thay đổi và phát triển nhanh chóng của các KCN, KĐT, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia đã nảy sinh nhiều vấn đề mới trong quản lý đất đai. Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình đơ thị hóa vẫn chưa được phân bổ hợp lý, mà theo nhận định của nhiều người, thường rơi vào “túi” của các nhà đầu tư, các hộ dân mua đất trước và trong q trình đầu tư dự án hoặc có vị trí bám sát các trục đường giao thơng mới mở rộng. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước chưa tương xứng, lợi ích của người có đất bị thu hồi chưa được đảm bảo so với u cầu thực tế. Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở lại cho nhà nước đúng mức, sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các cơng trình hạ tầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của tỉnh Phú Thọ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố Việt Trì trong những năm tới trở thành đơ thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị, kết cấu hạ tầng, các cơng trình cơng cộng đã và đang được triển khai với quy mơ lớn, nhỏ khác nhau. Hàng trăm Hecta đất đã được thu hồi để phục vụ phát triển thành phố. Tuy nhiên, cơng tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất vẫn đang là bài tốn nan giải đối với các cấp lãnh đạo thành phố. Nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố, kịp thời đưa ra hướng giải quyết những bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khơng do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ” là rất cần thiết 2. Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn trong việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nghiên cứu thực trạng cơng tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất tại một số dự án ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mơ hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất 3. Nhiệm vụ nghiên cứu 1. Tổng quan các vấn đề lý luận và thực tiễn về phân phối giá trị tăng thêm từ đất trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam 2. Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, tái định cư tại một số dự án của thành phố Việt Trì 3. Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình đơ thị hóa. (lấy ví dụ tại một số dự án) 4. Đề xuất giải pháp về cơ chế, chính sách, mơ hình phân phối giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp kế thừa: Thu thập và nghiên cứu tài liệu trong nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan Phương pháp khao sat, đi ̉ ́ ều tra thực tế: Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thơng tin định lượng về thực trạng giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng tại một số dự án, kết quả thực hiện chính sách tài chính và thuế đối với đất đai. Phương pháp chun gia: + Trao đổi với các chuyên gia trong nước nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, các ý tưởng về giải quyết vấn đề thực tiễn đặt ra thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích tổng hợp các kết quả điều tra khảo sát tại một số dự án, tổng hợp thực tiễn kết hợp với lý luận đề ra giải pháp hồn thiện Kết quả nghiên cứu của đề tài được trình bày trong 71 trang báo cáo. Ngồi phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 phần chính sau: Chương 1: Tổng quan chính sách của Nhà nước trong việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển Chương 2: Nghiên cứu thực trạng cơng tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khơng do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất một số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất khơng do người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định và cơng bằng xã hội Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam 1.1.1. Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Ở nươc ta, l ́ ựa chọn mơ hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa xt phat t ́ ́ ừ nhân th ̣ ưc, chu tr ́ ̉ ương đung đăn và v ́ ́ ận dụng xu thế vận động khách quan của kinh tế thị trường cua Đang ta. Đây là m ̉ ̉ ột kiểu kinh tế thị trường mới trong lịch sử phát triển của kinh tế thế giới, trong đo kinh t ́ ế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là đăc thu riêng đ ̣ ̀ ược vân dung ̣ ̣ ở nươc ta b ́ ởi no phù h ́ ợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của Việt Nam. No không ph ́ ải là kinh tế thị trường tự do theo kiểu tư bản chủ nghĩa, cũng không phải là kinh tế kiểu kê hoach hoa tâp trung ́ ̣ ́ ̣ Vi vây, hoat đông kinh doanh, th ̀ ̣ ̣ ̣ ương mai, dich vu, tai chinh, ngân hang ̣ ̣ ̣ ̀ ́ ̀ ở nươc ta ́ hiên đang đ ̣ ược vân dung nh ̣ ̣ ưng đăc tinh ̃ ̣ ́ ưu việt cua cac nên kinh tê khac nhau trên ̉ ́ ̀ ́ ́ thế giới. Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc thực hiện cơng bằng xã hội khơng chỉ dựa vào chính sách điều tiết và phân phối lại thu nhập của các tầng lớp dân cư mà còn phải thực hiện tốt các chính sách phát triển xã hội, nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ xã hội, phát huy sức mạnh của tồn dân tộc. Như vậy, trong điều kiện kinh tế thị trường thì đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành nên thị trường đất đai Chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là sự tiếp thu có chọn lọc thành tựu của văn minh nhân loại, phát huy vai trò tích cực của kinh tế thị trường trong việc thúc đẩy phát triển sản xuất, cải tiến kỹ thuật cơng nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều của cải, góp phần làm giàu cho xã hội và cải thiện đời sống nhân dân. Đại hội IX của Đảng Cộng sản Việt Nam chỉ rõ: Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là một kiểu tổ chức kinh tế vừa tuân theo những quy luật của kinh tế thị trường vừa dựa trên cơ sở và được dẫn dắt, chi phối bởi các nguyên tắc và bản chất của chủ nghĩa xã hội, thể hiện trên ba mặt: sở hữu, tổ chức quản lý và phân phối. Nói cách khác, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chính là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội cơng bằng, dân chủ, văn minh Đại hội lần thứ X của Đảng đã làm sáng tỏ thêm một bước nội dung cơ bản của định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường ở nước ta với 4 tiêu chí cơ bản sau: Thứ nhất, mục tiêu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta nhằm: thực hiện “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, cơng bằng văn minh”; giải phóng mạnh mẽ và khơng ngừng phát triển sức sản xuất, nâng cao đời sống nhân dân; đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo, khuyến khích mọi người vươn lên làm giàu chính đáng, giúp đỡ người khác thốt nghèo và từng bước khá giả hơn [27] Thứ hai, về phương hướng phát triển, phát triển nền kinh tế nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; kinh tế nhà nước cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân. [27] Thứ ba, về định hướng xã hội và phân phối: Phải thực hiện tiến bộ và cơng bằng xã hội ngay trong từng bước đi và từng chính sách phát triển; tăng trưởng kinh tế phải gắn kết chặt chẽ và đồng bộ với phát triển xã hội, văn hóa, giáo dục và đào tạo giải quyết tốt các vấn đề xã hội vì mục tiêu phát triển con người. Thực hiện chế độ phân phối chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn cùng các nguồn lực khác và thơng qua phúc lợi xã hội. [27] Thứ tư, định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý: Phát huy quyền làm chủ xã hội của nhân dân, bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, người lao động là người chủ xã hội. Người cơng nhân dù làm trong xí nghiệp tư nhân vẫn là người làm chủ đất nước, làm chủ xã hội. Vai trò quản lý, điều tiết nền kinh tế của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Đảng là sự thể hiện rõ rệt định hướng xã hội chủ nghĩa [27] Định hướng xã hội chủ nghĩa là một tất yếu, là sự lựa chọn phù hợp với nội dung của thời đại thời đại quá độ từ chủ nghĩa tư bản lên chủ nghĩa xã hội trên phạm vi toàn thế giới. Định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta là nhằm mục tiêu độc lập dân tộc gắn liền với xã hội chủ nghĩa thể hiện trong toàn bộ các lĩnh vực của đời sống xã hội. Đây khơng chỉ là một tất yếu về chính trị và nguyện vọng mong muốn của nhân dân ta, mà còn là một tất yếu kinh tế, văn hóa, xã hội 1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam Hiến pháp và các văn bản pháp luật về đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Đối với quyền sử dụng, nhà nước khơng sử dụng tồn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau thơng qua các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, khơng thu tiền sử dụng đất và cho th đất. Quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt, được giao dịch trong khn khổ các quy định của pháp luật. Các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, cho th lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất từng bước được mở rộng và ngày càng hồn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: + Thị trường sơ cấp: là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thơng qua việc giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất + Thị trường thứ cấp: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, “xin – cho” về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có những cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất Hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai là nhiệm vụ hàng đầu trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai. Việc xây dựng một hệ thống các biện pháp được thể hiện dưới dạng quy phạm pháp luật về đất đai, gồm Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật trong chỉ đạo, hướng dẫn quản lý, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tài ngun đất Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, trong đó cần sửa đổi một số vấn đề cụ thể: Quy định đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế phải tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi được thỏa đáng hơn giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất trong khi nhà nước vẫn được đảm bảo lợi ích thơng qua hệ thống thuế Quy định cơ chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư phát triển kinh tế Quy định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: “chi trả tiền bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi, đối với các khoản hỗ trợ ( hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo nghề )” nhà nước sẽ giữ lại dưới hình thức ghi sổ tiết kiệm dùng để chi trả trực tiếp cho cơng tác đào tạo nghề theo u cầu hoặc sẽ chi trả vào học phí cho con em họ sau khi vào đại học tại các trường Đại học, cao đẳng, các trường dạy nghề 3.2.1.2. Hình thành cơ chế định giá, hạch tốn trong việc chuyển nhượng cho th đất trên ngun tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai được củng cố, vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập rõ ràng hơn về quyền chiếm dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước ngày càng tăng lên rõ rệt Để thực hiện cơ chế này, cần làm rõ một số nội dung sau: 68 Thứ nhất, Nhà nước có thể xây dựng quy định khung về định giá và hạch tốn đối với các trường hợp chuyển nhượng và cho th đất đai, trong đó quy định bắt buộc phái có đối với mỗi giao dịch chuyển nhượng, cho th đất Thứ hai, hình thành các tổ chức có chun mơn đảm nhận chức năng định giá, hạch tốn độc lập đối với các trường hợp chuyển nhượng, cho th đất, đồng thời cho phép các tổ chức, DN bên ngồi có đủ điều kiện chun mơn, nghiệp vụ tham gia hoạt động trong lĩnh vực này Thứ ba, cơ chế định giá, hạch tốn theo ngun tắc tự do tn thủ quy luật giá trị, quy luật thị trường. Giá đất có thể lấy theo giá thực tế trên thị trường hay giá đấu giá thay bằng lấy giá sàn do UBND tỉnh quy định như hiện nay Thứ tư, xem xét lại phương pháp định giá đất nơng nghiệp khi đã có quy hoạch chuyển đổi mục đích vì hiện nay giá đất nơng nghiệp lấy căn cứ từ sản lượng, thu nhập từ sản xuất nơng nghiệp là q thấp so với giá chuyển nhượng thực tế. 3.2.1.3. Đổi mới chính sách quản lý vĩ mơ của Nhà nước trong q trình phát triển hàng hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước cần nghiên cứu kỹ trước khi ban hành những qui định hành chính, nên để các hoạt động diễn ra theo các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, cạnh tranh, bảo đảm ngun tắc thị trường “tự điều chỉnh”. Mặt khác, do thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa khơng phải là thị trường tự điều tiết hồn tồn, mà còn phải phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước trong từng thời kỳ, do đó nó còn phải chịu sự quản lý của Nhà nước xã hội chủ nghĩa. Do vậy khơng thể xem các quan hệ thị trường hoạt động theo quy luật kinh tế khách quan một cách biệt lập với sự điều tiết của Nhà nước bằng các chính sách kinh tế của mình, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm sốt nhằm thiết lập kỷ cương trong hoạt động của thị trường, phát hiện và ngăn chặn 69 các hiện tượng vi phạm pháp luật và làm sai chính sách, bảo vệ tài sản, tài ngun quốc gia và lợi ích của nhân dân, góp phần tăng trưởng kinh tế và từng bước thực hiện cơng bằng xã hội Trong giai đoạn phát triển như hiện nay, quản lý của Nhà nước đối với đất đai phải được đặt trong mơi trường kinh tế thị trường là chủ đạo. Khơng thể sử dụng phương pháp quản lý hành chính mệnh lệnh hay quyền uy một phía như trong điều kiện nền kinh tế chỉ tập trung quan liêu bao cấp. Đất đai trong nền kinh tế thị trường là một loại hàng hóa đặc biệt, thị trường đất đai là một thị trường quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Vì vậy cơ chế hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai phải thể hiện được tính chất Nhà nước vừa phải là chủ thể quản lý, vừa là một bên trực tiếp tham gia vận hành thị trường. Do vậy, đòi hỏi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai cần phải đổi mới cho phù hợp, theo phương hướng Nhà nước điều hành, giám sát các quan hệ đất đai trong xã hội bằng pháp luật và là trọng tài giải quyết các quan hệ đất đai trong thị trường Một số nội dung cụ thể cần được triển khai để thực hiện giải pháp này: Thứ nhất, tách biệt các cơ quan hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực đất đai, bất động sản ra khỏi hoạt động quản lý Nhà nước; hình thành và phát triển rộng rãi hệ thống dịch vụ đất đai, hệ thống kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó, đất đai là hàng hóa có giá trị giao dịch lớn nhất) hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai, hình thành giá giao đất, cho th đất theo giá thị trường thơng qua đấu giá đất và các tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo cơng bằng xã hội, phòng chống tham nhũng về đất đai Thứ ba, nâng cao quản lý và điều tiết của Nhà nước, tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh 3.2.2. Nhóm giải pháp mơ hình 70 3.2.2.1. Mơ hình “Biên chỉnh trang” Cơ sở của mơ hình: Trong q trình đơ thị hóa, các cơng trình hạ tầng thường được xây dựng qua hai nguồn: Nguồn do nhà nước đầu tư và nguồn do người sử dụng trực tiếp đầu tư. Ở nguồn đầu tư thứ hai, các lợi ích mang lại từ cơng trình đầu tư hạ tầng đều được truyền tải vào giá trị đất đai gia tăng tại khu vực dự án, do vậy hầu hết đều do nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi và Nhà nước thì có các khoản thuế phí để điều tiết. Tuy nhiên dạng Nhà nước đầu tư, mặc dù ngân sách nhà nước thường bỏ ra đầu tư cơng trình là rất lớn, giá trị gia tăng đất đai sau khi có cơng trình hạ tầng lại khơng được phân bổ hợp lý, chủ yếu rơi vào tay các hộ dân và nhà đầu tư có vị trí đất đai sát cạnh hạ tầng đầu tư. Trong khi lợi ích này lẽ ra phải được phân bổ cho các hộ dân bị giải tỏa dời đi cam chịu thiệt thòi, cũng như phân bổ lại cho nhà nước để tạo ra nguồn vốn bổ sung, qua đó tiếp tục đầu tư cho các cơng trình khác. Chính do sự phân bố lợi ích sau khi có cơng trình hạ tầng do Nhà nước đầu tư như vậy đã đặt ra một vấn đề là làm thế nào để điều tiết nguồn giá trị gia tăng từ đất này một cách hợp lý nhất? Nói cách khác là phải tìm ra một phương thức nào đó để tạo ra nguồn thu nhằm tái tại vốn ngân sách, đền bù tương xứng cho người dân có đất bị thu hồi Mơ hình biên chỉnh trang sẽ là một trong những giải pháp được đặt ra nhằm giải quyết trong trường hợp này Ý tưởng mơ hình: Ý tưởng mơ hình biên chỉnh trang là tiến hành giải tỏa rộng thêm diện tích hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các cơng trình hạ tầng. Mơ hình Biên chỉnh trang được áp dụng đối với cơng trình xây dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng thêm từ con đường hiện hữu Biên chỉnh trang 71 Đường bộ Biên chỉnh trang Như vậy, thay vì giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích hai bên dọc theo trục đường mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dữ trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất. Quy mơ phần diện tích thu hồi thêm này sẽ được thay đổi tùy theo thực trạng sử dụng đất ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn cũng như số lượng hộ sẽ bị di dời, qua đó đảm bảo tiến độ thực thi hợp lý khơng kéo dài thời gian của dự án. Lợi ích từ mơ hình: Mơ hình sẽ tạo ra một quỹ đất dự trữ hai bên đường, phần diện tích hai bên đường sẽ được chia lơ để thực hiện bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất) qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho những người bị giải tỏa 100% diện tích đất, đồng thời cũng tạo ra được một quỹ đất cần thiết để tái định cư tại chỗ cho những người bị di dời chỗ ở hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội. Một điều quan trọng nữa là kiến trúc xây dựng ở Biên chỉnh trang cũng trở nên khang trang, hiện đại theo quy hoạch đồng nhất. Với mơ hình này, cơng trình hạ tầng giao thơng vẫn có thể được đầu tư mới mà khơng sử dụng q nhiều ngân sách, đồng thời sẽ điều tiết và phân bổ hợp lý nguồn giá trị tăng thêm từ đất đem lại hiệu quả bền vững cho xã hội Hạn chế của mơ hình: Mơ hình này chỉ áp dụng được đối với các dự án xây dựng hạ tầng đường bộ do Nhà nước làm chủ đầu tư, khơng áp dụng được với dự án tư nhân làm chủ đầu tư vì như vậy thì phần chênh lệch địa tơ tăng lên sẽ chảy hết vào “túi” của nhà đầu 72 tư tư nhân, Nhà nước chỉ thu lại được từ tiền thuế còn người dân thì chỉ nhận được tiền bồi thường phần đất bị thu hồi Mơ hình này rất khó áp dụng đối với các khu nội thị đơng dân cư. Áp dụng mơ hình này ở khu đơng dân cư sẽ đòi hỏi một nguồn kinh phí cho đền bù, giải tỏa rất lớn và có thể làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Do phải giải tỏa thêm diện tích dọc hai bên đường nên trước tiên cần phải chuẩn bị nguồn vốn giải tỏa bồi thường đầy đủ ngay từ đầu Cần phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý khi áp dụng mơ hình biên chỉnh trang vì vừa thu hồi đất phục vụ cơng ích, vừa thu hồi đất dự trữ dễ gây hiểu lầm trong dân. Cần phải đặt yếu tố cơng khai minh bạch lên hàng đầu, đồng thời phải giải thích, tun truyền để người dân hiểu 3.2.2.2. Mơ hình “Người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” Cơ sở của mơ hình: Quy hoạch và đầu tư phát triển các khu đơ thị mới là xu hướng tất yếu trong tiến trình đơ thị hóa, hiện đại hóa đất nước. Q trình đơ thị hóa đã tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế, tạo thêm việc làm và các giá trị gia tăng mới; các dự án phát triển đã làm thay đổi diện mạo của đơ thị, chuyển nơng thơn thành đơ thị, làm tăng giá trị của đất lên nhiều lần Những dự án đầu tư khu đơ thị thường mang lại lợi nhuận rất lớn. (Điển hình dự án Khu đơ thị Minh Phương). Điều này cho thấy lợi nhuận từ việc đầu tư vào đất, chuyển đổi cơng năng, mục đích sử dụng đất từ đó làm tăng giá trị của đất là một nguồn lợi nhuận rất đáng kể đang thu hút các nhà đầu tư Về phía người dân khu vực dự án, thơng thường khi tiến hành thực hiện các quy hoạch, người dân khu vực này phải được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất dưới hai hình thức là bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất (nếu có đất ở bị thu hồi). Nhờ đó, một bộ phận người dân có cơ hội nắm giữ một số vốn lớn và nếu 73 biết làm ăn có thể tạo dựng được một cuộc sống tốt hơn. Nếu khơng biết làm ăn, tiêu dung hoang phí thì khi đó sẽ có một bộ phận người dân sẽ trở nên bần cùng hóa, cuộc sống sau khi giải tỏa khơng những khơng bằng mà còn tệ hơn trước khi có dự án quy hoạch Về phía nhà đầu tư, đền bù giải tỏa là giai đoạn khó khăn, càng kéo dài càng làm giảm lợi nhuận kinh doanh. Đối với những dự án lớn việc đền bù một lần đòi hỏi phải huy động một nguồn vốn rất lớn, tạo ra một gánh nặng về tài chính cho dự án, nên các nhà đầu tư phải thực hiện phương án phân kỳ đầu tư để giảm áp lực tài chính. Chính điều này lại càng tăng thêm những mâu thuẫn về lợi ích khi có sự biến động giá đền bù. Trên quan điểm kinh doanh, sau khi đã đền bù thì nhà đầu tư khơng có trách nhiệm ràng buộc gì với người dân khu vực dự án. Từ đó mỗi đối tượng chạy theo lợi ích của riêng mình, làm cho mâu thuẫn về lợi ích giữa hai nhóm đối tượng ngày càng tăng Xung đột của hai nhóm lợi ích trên nếu khơng giải quyết được sẽ gây cản trở sự phát triển của nền kinh tế, gây mất ổn định xã hội. Mơ hình Người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có thể giải quyết được vấn đề trên Ý tưởng mơ hình: Người dân trong khu vực dự án, thay vì nhận một số tiền lớn thì cần khuyến khích góp phần giá trị đã nhận được từ đền bù vào vốn của nhà đầu tư dự án, lúc đó thay vì nhận tiền họ sẽ mua cổ phần hay trái phiếu chuyển đổi của nhà đầu tư kinh doanh. Người dân nhận tiền đền bù giá trị quyền sử dụng đất Mua cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng Mua trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng 74 Nhận lãi suất, cổ tức kinh doanh Lợi ích của mơ hình: Về lâu dài khi doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả thì người dân góp vốn cũng nhận được phần lợi tức chia theo số cổ phần họ đã mua. Điều này sẽ hạn chế được việc sử dụng đồng tiền khơng hiệu quả của người dân khơng có kiến thức về kinh doanh. Do đó về cơ bản lợi ích của người dân đã được giải quyết Đối với nhà đầu tư, khi khơng phải bỏ ra một số tiền lớn để đền bù sẽ giảm thiểu tác động gánh nặng tài chính và chi phí sử dụng vốn. Lúc này lợi ích của người dân cũng chính là lợi ích của nhà đầu tư do đó sẽ có sự hợp tác của người dân trong cơng tác GPMB dẫn đến thời gian dự án hồn thành sớm, mang lại lợi nhuận cao. Hay nói cách khác, lợi ích của nhà đầu tư đã được đảm bảo Hạn chế của mơ hình: Đây là mơ hình mới, cho đến thời điểm hiện nay chưa có bất kỳ dự án nào được triển khai theo mơ hình này, nên việc triển khai khơng dễ dàng. Ngồi những vướng mắc về cơ chế, các quy định liên quan của các cấp bộ ngành có liên quan, mơ hình còn gặp phải vấn đề hết sức thực tế như: người nơng dân thường ít kiến thức về kinh doanh liệu có sẵn sàng tham gia góp vốn; doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng vài năm đầu khơng có lợi nhuận thì người dân sẽ sinh sống như thế nào khi khơng có đất cũng như khơng có vốn 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Cơng nghiệp hóa hiện đại hóa là con đường tất yếu để đưa đất nước ta phát triển. Việc thu hồi đất, giải quyết việc làm, thu nhập ổn định đời sống vật chất và tinh thần cho người dân có đất bị thu hồi ln được Đảng và Nhà nước quan tâm, chú trọng. Từ những nghiên cứu trên có thể rút ra một số kết luận sau: 1. Việc thu hồi đất phục vụ phát triển đơ thị đã làm diện tích đất nơng nghiệp trên địa bàn thành phố giảm mạnh ảnh hưởng đến đời sống của người nơng dân với hồn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, khơng có việc làm 2. Giá đất và đơn giá tính bồi thường vẫn là những vướng mắc cơ bản trong cơng tác bồi thường, GPMB do giá bồi thường ln thấp hơn giá trên thị trường, tạo chênh lệch q lớn về giá, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB, phát sinh khiếu nại kéo dài. Hơn nữa bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh ban hành có chiều hướng tăng, trong khi thời gian thực hiện dự án thường kéo dài vài năm dẫn đến trong cùng một dự án giá bồi thường khác nhau 3. Bình qn trên 1hecta đất đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê tại số dự án điều tra, khảo sát cho thấy thu ngân sách nhà nước đạt 0.96 tỷ đồng/ha, người dân có đất bị thu hồi (tiền bồi thường, hỗ trợ) đạt 0.84 tỷ đồng/ha, doanh nghiệp thu lợi nhuận sau khi đã trừ chi phí đạt 4.49 tỷ đồng/ha. Xác định cơ 76 cấu tỷ lệ lợi nhuận giữa doanh nghiệp, nhà nước và người dân bị thu hồi đất theo tỷ lệ 5:1:1 4. Kết quả cho thấy giá trị gia tăng từ đất trong q trình đơ thị hóa chưa được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư và nhà nơng, trong đó doanh nghiệp thường được hưởng lợi nhiều. Hiện nay trên địa bàn thành phố mới chỉ có một số dự án mà UBND tỉnh Phú Thọ có những biện pháp điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất một cách hài hòa đảm bảo lợi ích cho người dân và Nhà nước, tuy nhiên những số dự án này khơng nhiều và chủ yếu do UBND tỉnh, thành phố là chủ đầu tư. Các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng vẫn có được sự ưu đãi của UBND tỉnh, do đó lợi nhuận thu về càng chênh lệch so với Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi 5. Để góp phần điều tiết nguồn lợi từ đất đai nhằm bảo đảm ổn định và cơng bằng xã hội cần chú trọng đến một số giải pháp cơ bản như: Về cơ chế chính sách: Hồn thiện chính sách, pháp luật đất đai. Hình thành chế định giá, hạch tốn trong việc chuyển nhượng cho th đất trên ngun tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Đổi mới chính sách quản lý vĩ mơ của Nhà nước trong q trình phát triển hàng hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Về mơ hình: Mơ hình biên chỉnh trang và mơ hình người dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 2. Kiến nghị 1. Phân chia lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước và người dân có đất bị thu hồi trên cơ sở hài hòa với ngun tắc Nhà nước là trung tâm để điều tiết các mối quan hệ bằng hệ thống chính sách cụ thể 2. Hạn chế và tiến tới khơng giao đất trực tiếp cho các nhà đầu tư, Nhà nước đứng ra thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người dân sau đó trao trả mặt bằng 77 cho nhà đầu tư theo giá đất mà Nhà nước tính tốn hợp lý để phân chia lợi ích một cách hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi 3. Lợi nhuận của các doanh nghiệp thu được tại một số dự án thành phố Việt Trì là rất lớn, gấp 5 lần so với Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi, cần có biện pháp phân chia lại theo tỷ lệ giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân là 5:3:2 4. Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, trong đó cần sửa đổi một số vấn đề: Có những quy định, hướng dẫn cụ thể đối với UBND các tỉnh trong việc xác định giá đất sát với giá thị thường trong điều kiện bình thường Quy định cơ chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì (2011), Báo cáo tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố 6 tháng đầu năm và phương hướng nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2011 Bộ Tài chính (1998), Thơng tư số 195/TTBTC ngày 04/01/1998 của bộ tài chính: Về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐCP ngày 24/4/1998 của Chính phủ: Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Bộ Tài chính (2004), Thơng tư số 114/2004/TTBTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐCP Bộ Tài chính (2004), Thơng tư số 116/2004/TTBTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài chính (2004), Thơng tư số 117/2004/TTBTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐCP Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 06/2007/TTBTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài ngun và Mơi trường: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư 14/2009/TTBTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài ngun và Mơi trường: Về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐCP ngày 24/4/1998 của Chính phủ: Về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ: Về thi hành Luật đất đai năm 2003 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ: Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 của Chính phủ: Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 của Chính phủ: Về thu tiền sử dụng đất 13 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ: Về quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử sụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ: Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 15 Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong q trình đơ thị hóa tại thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học, Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 16 Đinh Ngọc Hà (2010), Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi Đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật, Tổng cục quản lý đất đai, Hà Nội 17 Hiến pháp 1992 18 Luật đất đai 2003 19 Nguyễn Văn Sửu (2008), Tác động của cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa đến sinh kế nơng dân Việt Nam: trường hợp một làng ven đơ Hà Nội, Báo cáo tổng hợp,Đại học khoa học xã hội và nhân văn, Hà Nội 20 Sở tài ngun mơi trường Phú Thọ (2008), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 2015, Phú Thọ 21 Thủ tướng chính phủ (2005), Quyết định số 277/2005/QĐTTg ngày 02/11/2005 của Thủ tướng chính phủ: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đến năm 2020 22 UBND tỉnh Phú Thọ (2007), Quyết định 2427/QĐ UBND ngày 24/9/2007 của UBND tỉnh Phú Thọ: Duyệt báo cáo đầu tư xây dựng dự án đường Hòa Phong kéo dài, thành phố Việt Trì 23 UBND tỉnh Phú Thọ (2008), Quyết định 1541/QĐ UBND ngày 02/6/2008 của UBND tỉnh Phú Thọ: Phê duyệt phương án tài chính dự án đường Nguyễn Du và hạ tầng kỹ thuật ven hai bên đường Nguyễn Du, thành phố Việt Trì 24 UBND tỉnh Phú Thọ (2008), Quyết định 1570/QĐ UBND ngày 09/6/2008 của UBND tỉnh Phú Thọ: Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Việt Trì đến năm 2020 25 UBND tỉnh Phú Thọ (2008), Quyết định 2471/QĐ UBND ngày 29/8/2008 của UBND tỉnh Phú Thọ: Phê duyệt điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đơ thị và dịch vụ thương mại Minh Phương, thành phố Việt Trì 26 UBND tỉnh Phú Thọ (2009), Quyết định 3995/QĐ UBND ngày 20/11/2009 của UBND tỉnh Phú Thọ: Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh 27 Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006 28 Văn kiện Đại hội Đảng bộ thành phố Việt Trì lần thứ XIX nhiệm kỳ 2010 2015, Việt Trì, 2010 ... đất khơng do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất một số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất khơng do người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định và cơng bằng xã ... Chương 2: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHƠNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 2.1. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu 2.1.1. Khái qt điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội... Nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố, kịp thời đưa ra hướng giải quyết những bất cập nêu trên, đề tài Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khơng do người sử dụng đất mang lại tại một số