Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT THÂN THỊ NHUNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội, 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT THÂN THỊ NHUNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Hà Nội, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin cảm ơn Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tạo cho em hội học tập môi trƣờng chuyên nghiệp, thân thiện, động, trang bị cho em kiến thức chuyên môn sâu rộng tảng vững để em hoàn thành luận văn này, nhƣ hành trang giúp em vững bƣớc công việc sống Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS TS Phạm Hữu Nghị tận tình bảo, góp ý trực tiếp cho em bƣớc trình viết luận văn Em cảm ơn gia đình, bạn bè tạo điều kiện hỗ trợ, ủng hộ, động viên em vật chất tinh thần suốt trình em làm luận văn Mặc dù em cố gắng để hồn thành luận văn nhƣng khơng tránh khỏi thiếu sót trình độ lý luận cịn non trẻ kinh nghiệm thực tiễn hạn chế Vì em mong nhận đƣợc ý kiến bổ sung, góp ý từ q thầy cơ, bạn bè, để luận văn hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài luận văn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục nội dung luận văn Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 10 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò nhà xã hội 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà xã hội .10 1.1.2 Vai trò nhà xã hội 16 1.2 Khái niệm, nguyên tắc, nội dung hình thức pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 20 1.2.1 Khái niệm pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 20 1.2.2 Nguyên tắc pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 21 1.2.3 Nội dung pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội .24 1.3 Các yếu tố chi phối pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 26 1.4 Lƣợc sử hình thành phát triển pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 28 1.4.1 Quá trình đời phát triển nhà xã hội 28 1.4.2 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội .31 Tiểu kết chƣơng .34 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 35 2.1 Các quy định đối tƣợng điều kiện hƣởng sách nhà xã hội 35 2.2 Các quy định hình thức phát triển nhà xã hội .39 2.3 Quỹ đất phát triển nhà xã hội 46 2.4 Các quy định ƣu đãi phát triển nhà xã hội .51 2.4.1 Ưu đãi với chủ đầu tư 51 2.4.2 Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ cho người lao động 56 2.5 Vay vốn ƣu đãi thực sách nhà xã hội 57 2.6 Các quy định quản lý nhà xã hội 61 2.6.1 Quản lý thuê, thuê mua, bán nhà xã hội .61 2.6.2 Quản lý khai thác, sử dụng nhà xã hội 66 2.6.3 Quản lý chất lượng nhà xã hội 68 Tiểu kết chƣơng .71 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .73 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 73 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 74 3.2.1 Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật 74 3.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức thực áp dụng pháp luật hiệu 81 3.3 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội số nƣớc giới 87 3.3.1 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Singapore 87 3.3.2 Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Hàn Quốc 89 3.3.3 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Trung Quốc 90 3.3.4.Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Thụy Điển………………….91 3.3.5 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Pháp 91 Tiểu kết chƣơng .93 KẾT LUẬN 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu “An cƣ lập nghiệp” từ bao đời quan niệm ngƣời dân Việt Nam Nhà ba nhu cầu tối thiểu để tồn ngƣời ăn, mặc, Mỗi ngƣời dân cần có nhà làm nơi cƣ trú, nghỉ ngơi sau lao động vất vả nơi sum họp ni dƣỡng tình cảm gia đình Do đó, nhu cầu nhà nhu cầu cấp thiết ngƣời dân đời sống hàng ngày Đối với quốc gia, nhà thể phồn thịnh quốc gia, giải pháp quản lý đô thị, điều tiết mật độ dân cƣ thể quan tâm sâu sắc nhà nƣớc tới đời sống thực tế ngƣời dân, nhà nƣớc gánh vác chia sẻ khó khăn với ngƣời dân Chính vậy, giải tốt vấn đề nhà nhiệm vụ cấp bách nhà nƣớc, tạo tiền đề để ổn định xã hội, nâng cao suất lao động thúc đẩy kinh tế phát triển Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà đƣợc thừa nhận Điều Luật Nhà 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ thơng qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, nhờ, quản lý nhà theo ủy quyền hình thức khác theo quy định pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức quy định khoản Điều Luật có quyền sở hữu nhà theo quy định Luật này” Đến khoản 3, điều 59 Hiến Pháp 2013 nêu rõ: “Nhà nước có sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho người có chỗ ở” Nghị 43/181 ngày 20/12/1988 Đại hội đồng Liên Hợp Quốc “Chiến lƣợc toàn cầu chỗ đến năm 2000” nhấn mạnh “Chỗ thích hợp an toàn quyền người điều cho việc hoàn thành ước vọng người”, “Một môi trường tồi tệ mối đe dọa thường trực cho sức khỏe thân sống tạo nên kiệt quệ nguồn lực người, tài sản quốc gia giá trị nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm thương tác hại đến ổn định xã hội trị quốc gia” Nghị nhấn mạnh “Một số lớn gia đình cá nhân nhóm thu nhập khác sống chỗ có tiêu chuẩn thấp so với khả thực họ Họ khơng thể vươn lên sách hành phủ khơng tạo điều kiện thực tế khơng khuyến khích việc xây dựng chỗ ở” Cho đến Điều 25 Tuyên ngôn nhân quyền ghi nhận: “Mọi người có quyền có sống đầy đủ sức khỏe hạnh phúc, gia đình mình, bao gồm thực phẩm, quần áo nơi trú ngụ” Và Tuyên bố Vancouver 1976 định cƣ ngƣời cho rằng, “Chỗ dịch vụ đầy đủ quyền người, phủ có nghĩa vụ đảm bảo tất người có điều đó, bắt đầu hỗ trợ trực tiếp cho người hội nhất, thơng qua chương trình hướng dẫn hoạt động tự vươn lên hành động cộng đồng” [23, tr2] Tuy nhiên, thực tế Việt Nam nhu cầu nhà chỗ ngƣời dân chƣa đƣợc đáp ứng đặc biệt thành phố lớn mật độ dân số đông nhƣ Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh Với mức thu nhập bình quân đầu ngƣời nƣớc ta mức thấp, để sở hữu nhà ngƣời lao động phải chắt chiu, tiết kiệm khoảng thời gian hàng 10 - 15 năm suốt quãng thời gian lao động Đặc biệt, ngƣời có hồn cảnh khó khăn nhƣ ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay học sinh, sinh viên trƣờng dạy nghề…thì nhà ln ƣớc mơ xa vời Những năm qua thấy Nhà nƣớc thông qua hành lang pháp lý thể đƣợc chủ trƣơng sách nhằm giúp đỡ, hỗ trợ đội tƣợng khó khăn xã hội tiếp cận đƣợc với nhà xã hội, góp phần tạo điều kiện phát triển nhà xã hội nhƣ quản lý nhà xã hội hiệu Cụ thể Luật Nhà ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: “Các sách nhà xã hội”, Nghị định số 100/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 quy định Phát triển quản lý nhà xã hội Ví dụ nhƣ pháp luật quy định chế hỗ trợ, ƣu đãi chủ đầu tƣ xây dựng nhà xã hội, vay vốn ƣu đãi để thực sách nhà xã hội hay quy định quản lý sử dụng nhà xã hội Song thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội cịn gặp nhiều vƣớng mắc nhƣ sách hỗ trợ đầu tƣ xây dựng phát triển nhà xã hội lý thuyết, quỹ đất cịn hạn chế chƣa có quy hoạch đồng bộ, quy trình để ngƣời dân tiếp cận đƣợc với nguồn vốn hỗ trợ nhà xã hội nhiều thủ tục rƣờm rà, thời gian, nguồn vốn hỗ trợ cịn hạn hẹp chƣa có lộ trình ổn định…Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Việt Nam” cần thiết, góp phần đƣa giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy phát triển sách phát triển quản lý nhà xã hội Từ đó, biến pháp luật công cụ hữu hiệu để nhà nƣớc quản lý nhƣ điều tiết vấn đề nhà xã hội, hỗ trợ đối tƣợng khó khăn xã hội, nhƣ để pháp luật phát huy hiệu thiết thực, gần gũi với ngƣời dân Tình hình nghiên cứu Nhà nói chung nhà xã hội nói riêng từ lâu vấn đề nhiều học giả quan tâm nghiên cứu Tuy nhiên học giả lại có cách tiếp cận vấn đề chuyên sâu theo khía cạnh khác Ở Việt Nam có cơng trình nghiên cứu cụ thể nhƣ sau: Thứ nhất, cơng trình nghiên cứu, Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, 2010, nhóm tác giả Doãn Hồng Nhung; Trần Tố Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hồn Nhóm tác giả đề cập đến quan niệm nhà xã hội Các sách nhà ở xã hội lần đƣợc thừa nhận văn luật cao Luật Nhà 2005 Theo đó, tác giả đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà xã hội Tháng năm 2016 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất thành lập đoàn tra, giám sát xử lý sai phạm liên quan đến việc bán, cho thuê nhà xã hội dự án địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Danh sách dự án nhà xã hội bị tra: Dự án Thủ Thiêm Sky (quận 2), Nhà xã hội Bộ Công an (quận 2), Nhà xã hội lô M thuộc dự án khu dân cƣ phía Bắc rạch Bà Bƣớm – Jamona City (quận 7), Chung cƣ Thạnh Lộc (quận 12), Tổ hợp nhà - nhà xã hội Tân Bình, Khu dân cƣ lơ số – Khu 6B (huyện Bình Chánh), HQC Plaza (huyện Bình Chánh), Nhà xã hội số 35 Hồ Ngọc Lãm (quận Bình Tân) Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh việc xét duyệt hồ sơ, đối tƣợng đƣợc mua nhà xã hội dự án số vƣớng mắc, chí sai phạm nên cần phải tra, giám sát Đặc biệt, hoạt động tra kiểm tra tổng thể phát triển quản lý nhà xã hội đƣợc triển khai thành phố Hà Nội Theo đó, văn số 457/KL-TTr ngày 1/9/2017 Thanh tra Bộ Xây dựng kết luận Thanh tra việc thực chiến lƣợc nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Thanh tra Bộ Xây dựng có kết luận đồng ý với kết Thanh tra ngày 23/8/2017 đoàn Thanh tra yêu cầu Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội chấn chỉnh, khắc phục, xử lý số tồn Cụ thể, theo Thanh tra Bộ Xây dựng, việc lập phê duyệt Chƣơng trình phát triển nhà Thành phố Hà Nội đến năm 2020 hƣớng đến 2030 chƣa đầy đủ nội dung, chƣa đáp ứng yêu cầu theo Quyết định số 2127-QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tƣớng Chính phủ Việc cơng bố thơng tin, cơng khai chƣơng trình, kế hoạch nhà đƣợc phê duyệt chƣa quy định Điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ trình tự, thủ tục xây dựng chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà địa phƣơng Việc công khai thơng tin diện tích đất dành để phát 84 triển nhà xã hội chƣa quy định Điều 56 Luật nhà 65/2014/QH13 Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, Hà Nội chƣa bố trí quỹ đất quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tƣ xây dựng nhà xã hội cho thuê quy định khoản 2, Điều 54 Luật nhà 65/2014/QH13 Cũng theo Thanh tra Bộ Xây dựng, Thành phố Hà Nội chƣa bố trí vốn thơng qua quỹ đầu tƣ phát triển để đầu tƣ cho dự án phát triển nhà khác, dự án nhà tái định cƣ; Chƣa theo dõi tổng hợp số liệu đầy đủ dẫn đến thiếu số liệu phục vụ công tác quản lý nhà nƣớc địa bàn; Một số tiêu phát triển nhà chƣa đƣợc thống kê, chƣa đánh giá, số tiêu chƣa đạt so với Quyết định số 2127-QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tƣớng Chính phủ Bộ Xây dựng nhấn mạnh, việc thống kê đánh giá trạng, nhu cầu mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế nhà công nhân, sinh viên, ngƣời thu nhập thấp, tái định cƣ, thƣơng mại chƣa xác, chƣa cụ thể, chƣa đầy đủ Với sai phạm này, Thanh tra Bộ Xây dựng đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đạo Sở Xây dựng Sở ngành liên quan tổ chức sơ kết đánh giá việc thực chƣơng trình, kế hoạch, rà sốt, bổ sung nội dung, tiêu chƣa đƣợc khảo sát, thống kê thực tế trạng, chƣa phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng để phê duyệt điều chỉnh bổ sung Thanh tra Bộ Xây dựng yêu cầu phải công bố cổng thông tin điện tử Uỷ ban nhân dân Thành phố Sở Xây dựng nội dung chƣơng trình, kế hoạch đƣợc phê duyệt; cơng khai diện tích đất dành để phát triển nhà xã hội Bố trí quỹ đất, nguồn vốn ngân sách địa phƣơng đầy đủ để xây dựng nhà xã hội, sinh viên, công nhân nhà cho hộ nghèo nhằm thực tiêu theo Quyết định số 996/QĐ-TTg; Tổ chức kiểm điểm, rút 85 kinh nghiệm tổ chức, cá nhân để xảy tồn tạo nêu Báo cáo kết luận tra báo cáo kết thực Thanh tra Bộ Xây dựng vòng 60 ngày kể từ ngày công bố Kết luận tra Tuy nhiên thực tế cịn có vấn đề phát sinh tình trạng tham nhũng phận cán tra kiểm tra Thanh tra bắt tay với chủ đầu tƣ lờ sai phạm chủ đầu tƣ ngƣời chịu thiệt thịi trực tiếp lại ngƣời mua nhà, đối tƣợng khó khăn cần hỗ trợ Đúng nhƣ câu nói “Thiên bất chính, hạ tắc loạn” để giải thích cho tình trang hàng loạt dự án chất lƣợng ngang nhiên tồn tại, ngƣời dân kêu cứu vào để đƣợc giải quyết, ngƣời giàu xe sang nhà xã hội, đầu Chính cần chế tài xử lý hành vi phạm lĩnh vực phát triển quản lý nhà xã hội giải pháp để đảm bảo tính tối cao pháp luật Cụ thể, Điều 32, Thông tƣ 08/2014/BXD quy định: “ Các tổ chức, cá nhân có hành vi gian dối đối tƣợng, điều kiện để đƣợc mua, thuê, th mua nhà xã hội ngồi việc bị xử phạt theo quy định xử phạt vi phạm hành quản lý phát triển nhà ở, bị buộc phải trả lại nhà mua, thuê, thuê mua; Ngƣời lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định liên quan đến xác nhận đối tƣợng, nhƣ việc bán, cho thuê, thuê mua quản lý sử dụng nhà xã hội tùy theo mức độ vi phạm bị xử lý hành truy cứu trách nhiệm hình Ngƣời có hành vi vi phạm gây thiệt hại vật chất phải bồi thƣờng; Các chủ đầu tƣ dự án nhà xã hội thực việc bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội không theo quy định Thơng tƣ ngồi việc bị xử phạt theo quy định xử phạt vi phạm hành quản lý phát triển nhà cịn bị buộc phải hồn trả khoản chi phí đƣợc ƣu đãi; bị thu hồi dự án; không đƣợc thực dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi bị thu hồi đăng ký kinh doanh” 86 Thực tế, phát trƣờng hợp chủ đầu tƣ cố tình vi phạm pháp luật, tiếp tay trục lợi bị cho vào danh sách “đen” việc đầu tƣ xây dựng nhà xã hội Đồng thời kiến nghị thành phố không giao thực dự án nhà xã hội khác địa bàn Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 1872 nhắc nhở địa phƣơng cần kiểm tra, xử lý nghiêm trƣờng hợp làm trái quy định pháp luật nhà xã hội Đối với phạt hành nhiều chun gia cho thay xử phạt hành ngƣời thuê, mua nhà xã hội cho thuê, bán lại, cho mƣợn nhà nên siết hồ sơ phê duyệt từ đầu Theo quy định: “Bên thuê, thuê mua nhà xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà năm đầu bị phạt từ 50-60 triệu đồng bị thu hồi nhà xã hội Người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thực chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn nhà không đồng ý quan có thẩm quyền theo quy định bị phạt mức tương đương trên.” Mức xử phạt từ 50-60 triệu đồng hành vi sai phạm kể chƣa đủ sức răn đe TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trƣởng Bộ Xây dựng, góp ý vấn đề cốt yếu để quản lý nhà xã hội phải có quy định kiểm tra, kiểm soát nghiêm ngặt “Nếu phát phạt tiền thu hồi, khơng hiệu quả, người ta tìm cách lách luật” Ngồi ra, cần có thêm để định hành vi phải xử phạt mức độ 3.3 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội số nƣớc giới 3.3.1 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Singapore Singapore quốc gia có nhiều thành cơng sách phát triển nhà xã hội, nói bậc giới Tuy nhiên, trƣớc có đƣợc thành cơng đó, năm 1960, quốc đảo đối diện với cảnh thiếu nhà nghiêm trọng 87 Để tập trung cho chiến lƣợc phát triển nhà ở, năm 1960 Chính phủ Singapore định thành lập quan phát triển nhà ở, với nhiệm vụ giải nhanh chóng khủng hoảng nhà "đảo quốc Sƣ tử" Trong vòng chƣa đầy ba năm sau thành lập, Cơ quan phát triển nhà xây dựng 21.000 hộ đến năm 1965, tổng cộng 54.000 hộ nhà xã hội đƣợc xây xong, vƣợt mục tiêu 50.000 chƣơng trình xây dựng năm Hiện nay, khoảng 85% ngƣời dân Singapore sống hộ Cơ quan phát triển nhà xây dựng, so với số 9% vào năm 1960, 94% ngƣời dân sở hữu hộ này, có khoảng 6% lại thuê Singapore thực sách quan chịu trách nhiệm nhà xã hội để phân bổ quy hoạch nguồn lực hiệu Việc bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu nguồn nhân lực cho cơng trình xây dựng quy mơ lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết cao nhất; có cách tiếp cận tổng thể nhà để quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, nhiệm vụ liên quan đến nhà nằm tổng thể trọn vẹn, liền mạch Chính nhờ có định hƣớng nhƣ hỗ trợ mạnh mẽ Chính phủ lĩnh vực tài pháp lý giúp cho chƣơng trình nhà xã hội lộ trình đến đƣợc với ngƣời dân có nhu cầu thực Chính phủ Singapore cho triển khai Chƣơng trình Thiết kế, Xây dựng Bán nên có kiểu hộ nhà xã hội phong phú từ tới phòng để đáp ứng nhu cầu ngƣời dân từ ngƣời độc thân hộ gia đình lớn (ba hệ) Tất khu nhà xã hội phải bảo đảm dịch vụ cần thiết giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng, mua sắm cho ngƣời dân sống khu vực Do việc mua nhà xã hội có ƣu đãi phủ, Singapore đƣa nhƣ thực chặt chẽ điều kiện quy định ngƣời đƣợc 88 mua, sử dụng hộ loại Theo quy định, hộ gia đình đƣợc mua nhà xã hội trƣớc hết vợ chồng phải công dân Singapore ngƣời cơng dân Singapore ngƣời cịn lại có thẻ cƣ trú dài hạn Chính phủ Singapore đƣa số quy định nhằm tránh tình trạng đầu Ví dụ: Chính phủ quy định ngƣời mua nhà xã hội không đƣợc bán cho thuê hộ vòng năm kể từ ngày mua Dù bán cho ngƣời dân, song thực tế khu nhà xã hội thuộc quyền quản lý phủ, mà quan quản lý trực tiếp Cơ quan phát triển nhà Cơ quan có trách nhiệm quản lý, trì, bảo dƣỡng khu nhà Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội, Cơ quan phát triển nhà tập trung trọng xây dựng khu nhà xã hội đại với dịch vụ tốt Những khu nhà xã hội khơng khác so với nhà cao cấp Chính phủ Singapore với tầm nhìn xa có quy hoạch tốt việc xây dựng khu nhà xã hội, giải tốt vấn đề nhà ngƣời dân phát triển kinh tế đất nƣớc, đồng thời, giữ đƣợc quỹ đất cho tƣơng lai nhƣ phục vụ cho mục đích khác 3.3.2 Kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Hàn Quốc Về sách, ngƣời muốn mua nhà lần mua nhà vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị nhà với lãi suất thấp, khoảng - 6,5%/năm Chƣơng trình cung cấp khoản vay để mua nhà cho ngƣời làm cơng ăn lƣơng có thu nhập thấp, chƣa có nhà Khoản vay từ chƣơng trình lên đến 70% tổng giá trị nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tƣợng có mức thu nhập thấp đƣợc vay 70% giá trị nhà hƣởng lãi suất 3%/năm 89 Chính phủ yêu cầu nhà đầu tƣ hạn chế xây dựng chung cƣ cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cƣ giá rẻ cho ngƣời có thu nhập thấp Chính phủ cam kết bình ổn thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập thấp cách tăng cƣờng nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu bất động sản, Nhờ biện pháp này, đa số ngƣời dân Hàn Quốc có hội đƣợc sở hữu nhà với mức giá phải 3.3.3 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Trung Quốc Trƣớc năm 2008, sóng di cƣ ạt từ nông thôn đến thành phố lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn vấn đề nhà cho ngƣời có thu nhập trung bình thấp Hiện nay, vấn đề đƣợc giải nhờ sách quản lý tốt số sách tích cực sau: Về sách, Bộ Nhà lập kế hoạch xây dựng Nhà xã hội cho toàn quốc thực phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ƣơng hỗ trợ cho địa phƣơng, đồng thời địa phƣơng phải điều tiết kinh phí để xây dựng Nhà xã hội Chính phủ miễn số loại thuế, cho vay vốn Công ty tham gia xây dựng Nhà xã hội Về đối tƣợng thuê mua nhà quyền địa phƣơng quy định Có điều kiện áp dụng với đối tƣợng thuê mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình qn địa phƣơng, có diện tích nhà bình qn dƣới 7m2/ngƣời có tài khoản ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống Điều kiện đƣợc điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế địa phƣơng Về phát triển nhà ở, chủ đầu tƣ đƣợc phép huy động vốn ngƣời mua nhà cơng trình xây dựng đƣợc 25% khối lƣợng, Nhà nƣớc không khống chế mức huy động vốn Ƣu đãi với ngƣời mua nhà lần đầu đƣợc Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa 80% giá trị hộ, 70% số tiền vay đƣợc ƣu đãi lãi suất Quá trình mua bán nhà đƣợc thông qua mạng 90 website để quan quản lý nhà kiểm soát Chủ đầu tƣ đƣợc quyền lựa chọn khách hàng trực tiếp thỏa thuận với khách hàng việc mua bán, không thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản Đối với nhà khu phố cũ thực bảo tồn, chủ nhà khơng đủ tiền Chính phủ hỗ trợ Đối với nhà khu vực khác thực tân trang lại Nếu trƣờng hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại phải xây dựng đồng hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số theo quy hoạch quan có thẩm quyền 3.3.4 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Thụy Điển “Chương trình triệu” tên gọi chung cho chƣơng trình xây dựng nhà thực vịng 10 năm Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển thuộc cánh tả đề xƣớng với mục tiêu “Toàn dân phải đƣợc cung cấp hộ tốt với giá thành hợp lý” Đƣợc thực kèm với chiến dịch xoá bỏ khu tạm cƣ, nhà xuống cấp toàn đất nƣớc Thụy Điển, chƣơng trình thành công Trong khoảng thời gian từ 1965 - 1975, Thụy Điển xây dựng đƣợc triệu hộ, chiếm gần 1/3 số nhà Các hộ tiêu chuẩn phịng đƣợc thiết kế có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho gia đình gồm bố mẹ Quỹ nhà Thụy Điển đáp ứng đủ nhu cầu toàn ngƣời dân nƣớc vào thời điểm Đặc biệt từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng hộ, Nhà xã hội chất lƣợng cao 3.3.5 Kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội Pháp Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu khu nhà ổ chuột, từ năm 1912, Hội đồng Thành phố Paris định vay vốn để xây dựng 20 nghìn nhà Thủ đô cho ngƣời nghèo Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho Nhà xã hội giảm, chung cƣ xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục Nhà xã hội đƣợc Thị trƣởng thành phố khởi xƣớng, sau trở thành dự án cấp quốc gia 91 Tƣ tƣởng chủ đạo sách Nhà xã hội làm để ngƣời có thu nhập thấp đƣợc định cƣ điều kiện tốt Khơng thể dựa vào lịng nhân đạo ý thức tự giác nhà đầu tƣ bất động sản để thực hóa ý tƣởng Nhà xã hội Nhà nƣớc chủ động can thiệp cách đặt khung pháp lý cho hình thành chung cƣ xã hội, đặc biệt xây dựng tiêu chí kỹ thuật cho hộ chung cƣ xã hội Dù mang tên Nhà xã hội nhƣng nhà có đầy đủ tiện nghi đặc trƣng cho sống ngƣời dân đô thị phục vụ tốt cho sống hàng ngày họ Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho ngƣời có thu nhập thấp, Công ty tƣ nhân đƣợc phép nhà đầu tƣ thứ phát dự án xây dựng nhà Để đảm bảo quỹ Nhà xã hội, khu vực đƣợc tính tốn cụ thể nhu cầu Nhà xã hội, từ phân bổ vào dự án Đặc biệt, Nhà xã hội không xây dựng thành khu vực riêng mà dự án từ 800m sàn trở lên phải có tối thiểu hộ Nhà xã hội Mỗi địa phƣơng phải đảm bảo số hộ Nhà xã hội 20% tổng số hộ địa bàn Đây sáng kiến đáng lƣu ý 92 Tiểu kết chƣơng Từ thực trạng pháp luật tồn nhiều bất cập đƣợc nêu chƣơng thứ hai, chƣơng luận văn nêu lên định hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực phát triển quản lý nhà xã hội Thứ nhất, luận văn nêu lên định hƣớng hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Về định hƣớng xuất phát từ mục tiêu đảm bảo tất ngƣời dân có chỗ ổn định Theo đó, nhà nƣớc cần sử dụng cơng cụ pháp luật sách nhà xã hội để tạo điều kiện cho đối tƣợng khó khăn nhà cần đƣợc hỗ trợ Thứ hai, luận văn nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật đảm bảo thực pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Nhóm giải pháp tiếp tục hồn thiện pháp luật bao gồm: giải pháp tài chính, giải pháp quy hoạch sử dụng đất, giải pháp kiến trúc, giải pháp phát triển giao thông sở hạ tầng đồng bộ, giải pháp hợp tác nhà nƣớc tƣ nhân giải pháp cải cách thủ tục hành Phần nhóm giải pháp tổ chức thực áp dụng pháp luật hiệu bao gồm: Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội; hoạt động tra, kiểm tra việc thi hành, áp dụng pháp luật chế tài xử lý hành vi vi phạm pháp luật Thứ ba, luận văn đƣa kinh nghiệm phát triển nhà xã hội số nƣớc giới nhƣ Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển Pháp Phần mục đích giúp ngƣời đọc có nhìn đa chiều phát triển quản lý nhà so với Việt Nam, từ làm sở học tập điểm phù hợp để phát triển quản lý nhà xã hội tốt nƣớc ta 93 KẾT LUẬN Nhà cho ngƣời dân thách thức q trình thị hóa Là nƣớc phát triển Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu ngƣời dân nhƣ nhà ở, sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục mơi trƣờng Trong vấn đề nhà cho ngƣời dân thành phố nƣớc ta ngày cảng trở nên thiết, đặc biệt thành phố lớn nhƣ Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể vấn đề phát triển quản lý nhà xã hội cho đối tƣợng thuộc diện sách, gặp khó khăn việc tiếp cận nhà Trong năm qua nhà nƣớc ta coi phát triển nhà xã hội chƣơng trình mục tiêu quốc gia Luận văn giới thiệu phân tích vấn đề nhà xã hội Việt Nam, với hƣớng tiếp cận dựa việc phân tích văn pháp lý liên quan đến nhà nhà xã hội Bắt đầu việc giới thiệu vấn đề lý luân chung liên quan đến phát triển quản lý nhà xã hội Việt Nam Xuất phát khái niệm “nhà xã hội” vai trò nhà xã hội nhằm cho thấy bƣớc tiến định cách thức tiếp cận quan điểm phát triển nhà xã hội nƣớc ta.Ngoài trƣớc vào phân tích quy định pháp luật cụ thể luận văn đƣa khái niệm nguyên tắc xuyên suốt pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Từ thấy đƣợc tinh thần pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội dựa tảng xây dựng pháp luật chung Đồng thời thấy đƣợc pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội chịu chi phối nhiều yếu tố từ chế độ sở hữu, đến trình độ văn hóa, lối sống, đến sách tài chính…Khơng vậy, luận văn cịn đƣa đến cho ngƣời đọc nhìn tổng quan tiến trình phát triển pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Việt Nam qua thời kì lịch sử Sang phần thứ hai luận văn phân tích quy định nội dụng cụ thể phát triển quản lý nhà xã hội Việt Nam Phần thấy đƣợc số điểm thay đổi bổ sung liên quan đến đối tƣợng thụ hƣởng điều kiện tiếp cận nguồn nhà xã hội Đồng thời luận văn số 94 điểm cân sách khuyến khích phát triển nhà xã hội, với xu hƣớng hỗ trợ ngày nhiều cho chủ đầu tƣ xiết chặt điều kiện tiếp cận nhà từ phía đối tƣợng có nhu cầu.Luận văn tập trung nhấn mạnh bất cập khó khăn cịn tồn quy định pháp luật hành hình thức phát triển nhà xã hội, quỹ đất, vốn, ƣu đãi với chủ đầu tƣ, ƣu đãi với tổ chức tự lo chỗ cho ngƣời lao động Thông qua thay đổi, điều chỉnh bổ sung sách nhà xã hội, thấy việc xây dựng vận hành thị trƣờng nhà xã hội trình động ln tiếp diễn, nhà quản lý lắng nghe phản hồi nhu cầu từ bên tham gia nhằm có đƣợc bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp Nhằm phát triển nhà xã hội tƣơng lai, thời gian tới phía quan quản lý Chính phủ quyền địa phƣơng cần đẩy mạnh triển khai cơng tác quy hoạch nhằm có đƣợc quỹ đất dành cho nhà xã hội, phân bổ nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà Để thực khuyến khích chủ đầu tƣ từ thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà xã hội, bƣớc thủ tục hành cần đƣợc đơn giản hóa việc tiếp cận nguồn vốn đầu tƣ cần đƣợc hỗ trợ để thức hóa khơng dừng lại cam kết văn Hỗ trợ ngƣời dân chủ đầu tƣ giải pháp thiết thực tài chính, xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng Các quan thi hành pháp luật cần tận tâm, không quan liêu gây phiền hà sách nhiễu ngƣời dân Tăng cƣờng hoạt động tra kiểm tra giám sát hành vi vi phạm pháp luật nhà xã hội có chế tài xử lý nghiêm minh Đồng thời tham khảo kinh nghiệm phát triển quản lý nhà xã hội số nƣớc tiên tiến giới Tóm lại, cần có phối hợp chặt chẽ việc cải thiện chủ trƣơng sách nhà xã hội giải pháp cụ thể để phát triển số lƣợng chất lƣợng nhà xã hội 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Công ƣớc quốc tế quyền kinh tế, xã hội văn hóa, theo Nghị số 2200A (XXI) ngày 16/12/1966 Đại hội đồng Liên Hợp Quốc 2) Công ƣớc quốc tế bảo vệ quyền tất ngƣời lao động di trú thành viên gia đình họ, đƣợc Đại hội đồng Liên Hợp Quốc thơng qua theo Nghị A/RES/45/158 ngày 18/12/1990 3) Hiến pháp 2013 4) Luật Nhà 2005 5) Luật Kinh doanh bất động sản 2006 6) Luật Đất đai 2013 7) Luật Nhà 2014 8) Luật Xây dựng 2014 9) Nghị định 188/2013 NĐ- CP Về phát triển quản lý nhà xã hội 10) Nghị định 100/2015 NĐ- CP Về phát triển quản lý nhà xã hội 11) Thông tƣ 16/2016/TT-BXD 12) Lê Hải (2015) “Những kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Singapore”, Tạp chí kiến trúc, số 13) Nguyễn Thị Hằng (2013), Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội 14) Nguyễn Văn Hoàng (2009, Nâng cao lực quản lý nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị (ứng dụng Hà Nội), Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân 15) Nguyễn Anh Khoa (2008), Phát triển dịch vụ cho thuê nhà khu công nghiệp tập trung Việt Nam,Luận văn thạc sĩ Đại học Quốc gia Hà Nội 16) TS Phạm Sỹ Liêm (2011), “ Nhà xã hội nhà cho ngƣời thu nhập thấp” 17) Nguyễn Đăng Sơn (2016), “Các giải pháp chế sách nhà xã hội, nhà cho ngƣời thu nhập thấp”, Tạp chí kiến trúc, số 18) TS Lê Sơn (2016), “ Hành trình cho nơi tử tế”, 19) Phạm Thái Sơn (2014), “Nhà xã hội Việt Nam: quan niệm, sách thực tiễn” 96 20) Ths Lê Văn Thành (2006), “Một số suy nghĩ nhà xã hội Luật nhà ở, Nội san kinh tế, số 6, Viện kinh tế Tp Hồ Chí Minh 21) Đỗ Thanh Tùng (2008), Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà nội, Luận án tiến sĩ Đại học kinh tế quốc dân 22) TS Phạm Đình Tuyển (2016), “Quản lý phát triển nhà xã hội Việt nam, Kiến tạo khởi nghiệp”, Đề tài nghiên cứu cấp trƣờng, Đại học Xây dựng 23) PGS.TS Trần Thị Kim Xuyến, Ths Phạm Thị Thùy Trang ( 2015), Những vấn đề nhà xã hội cho người nghèo, tr 2, NXB Đại học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh 24) http://baodientu.chinhphu.vn/Quoc-te/Xay-nha-oxahoiTrong-tam-chinh-sach-cua-nhieu-quoc-gia/221178.vgp 25) vietnamplus.vn/nhung-kinh-nghiem-phat-trien-nha-oxa-hoi-cuasingapore/304194.vnp 26) http://trogiupphaply.gov.vn/van-ban-phap-luat/mot-so-diemmoi-noi-bat-cua-luat-nha-o-nam-2014 27) http://npklaw.com/en/articles/768-mo-hinh-hop-tac-xa-nhao-cua-thuy-dien.html) 28) http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/xaydung-nha-o-xa-hoi-de-cho-thue-can-uu-dai-hon-ve-thue.html 29) http://dantri.com.vn/doi-song/hoi-nghi-truc-tuyen-toan-quocve-nha-o-xa-hoi-nha-o-cho-cong-nhan-2016122507154532.htm 30) http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20161219/tac-von-chonha-o-xa-hoi/1238446.html 31) http://www.vietnamplus.vn/doanh-nghiep-ho-tro-lai-suatvay-cho-nguoi-mua-nha-o-xa-hoi/430611.vnp 32) http://nongnghiep.vn/doanh-nghiep-tu-nhan-long-quyenquan-ly-nha-o-xa-hoi-post193000.html) 33) http://vienthongke.vn/tin-tuc/43-tin-tuc/2560-thong-ke-danso-the-gioi-nam-2017 97 ... triển quản lý nhà Xã hội Việt Nam Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà xã. .. niệm pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Chƣa có học giả đƣa khái niệm thống Pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội Nhƣng hiểu pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội tổng quan quy phạm pháp. .. 1.2.2 Nguyên tắc pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 21 1.2.3 Nội dung pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội .24 1.3 Các yếu tố chi phối pháp luật phát triển quản lý nhà xã hội 26 1.4 Lƣợc