Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HNG LUYN CÔNG CHứNG HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI TỉNH QUảNG B×NH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN TH HNG LUYN CÔNG CHứNG HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Và THựC TIễN THựC HIệN TạI TỉNH QUảNG BìNH Chuyờn ngnh : Lut kinh t Mó s LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét tơi bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hồng Luyến MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN S 1.1 Lý luận công chứng 1.1.1 Khái niệm đặc điểm cơng 1.1.2 Mục đích hoạt động cơng chứng 1.1.3 Đối tượng hoạt động công chứng 1.1.4 Giá trị công chứng 1.2 Lý luận hợp đồng chấp quyền 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng dụng đất 1.2.2 Vai trò hợp đồng chấp quyền 1.3 Lý luận công chứng hợp đồng 1.3.1 Khái niệm đặc điểm công quyền sử dụng đất 1.3.2 Mục đích, ý nghĩa công chứng hợ sử dụng đất 1.3.3 Nguyên tắc hoạt động công chứn quyền sử dụng đất 1.3.4 Yêu cầu hoạt động công chứng h sử dụng đất 1.3.5 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật đối chứng hợp đồng chấp quyền sử d 1.3.6 Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động c chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬ ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈ 2.1 Nội dung pháp luật công chứng h sử dụng đất 2.1.1 Quy định thẩm quyền công chứn quyền sử dụng đất 2.1.2 Quy định trách nhiệm công c động công chứng hợp đồng chấp 2.1.3 Quy định nội dung công chứng h sử dụng đất 2.1.4 Quy định trình tự, thủ tục cơng c quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn thực pháp luật côn chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quả 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội hành pháp luật công chứng hợp đ dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật c chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quả 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp lu đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH Q 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng tỉnh Quảng Bình 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hà hợp đồng chấp quyền sử dụng đ 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao tỉnh Quảng Bình 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luậ đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu t công chứng hợp đồng chấp quyề Quảng Bình KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhận chuyển nhượng toàn hay phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất đời với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3] Quy định tiếp tục kế thừa ghi nhận đạo Luật Đất đai năm 2003 năm 2013 Thế chấp quyền sử dụng đất đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung bên vay) tiếp cận nguồn vốn vay tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung bên cho vay) đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo Hình thức pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên vay bên cho vay xác lập thông qua loại hợp đồng có tên gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay bảo vệ quyền nghĩa vụ bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ bên vay việc thực cam kết trả lãi vốn vay Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng [34, Điều 167] Điều cần thiết cho xét chất giao dịch chấp quyền sử dụng đất loại giao dịch dân xác lập dựa nguyên tắc tự thỏa thuận ý chí bên Thực tiễn thi hành quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động góp phần phịng ngừa rủi ro bảo đảm an toàn mặt pháp lý cho giao dịch cho vay vốn tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường quyền sử dụng đất vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, thực tiễn thi hành quy định bộc lộ số hạn chế pháp luật đất đai hành cho phép hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực Xét mặt pháp lý, công chứng, chứng thực xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Song công chứng chứng thực thực theo hai trình tự khác nhau, hai quan khác tiến hành chịu điều chỉnh hai văn luật Theo đó, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng (sau gọi Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015) Trong đó, cơng chứng loại hợp đồng công chứng viên Văn phịng cơng chứng hay Phịng Cơng chứng thực theo quy định Luật Công chứng năm 2014 Giữa hai hoạt động có khác nhiệm vụ, trình tự, thủ tục hậu pháp lý…; cụ thể: Một là, theo quy định Luật công chứng năm 2014: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [35, Điều 2] Trong đó, theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2] Như vậy, chất cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn Còn chứng thực việc quan có thẩm quyền chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch Với phân tích việc cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có số điểm khác Hai là, việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch theo Luật Cơng chứng năm 2014, công chứng viên phải đảm bảo chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Trong trường hợp có cho hồ sơ u cầu cơng chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép cần làm rõ cơng chứng viên đề nghị làm rõ xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị người yêu cầu công chứng; không làm rõ từ chối cơng chứng Trong đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền thực chứng thực kiểm tra đảm bảo tính đầy đủ hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ hành vi người yêu cầu chứng thực Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm tồn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Như vậy, hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Ngược lại, trường hợp chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm tồn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Ba là, Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị tịa tun bố vơ hiệu Trong đó, hợp đồng chứng thực khơng có giá trị pháp lý vậy; Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định: "Hợp đồng, giao dịch chứng thực có giá trị chứng chứng minh thời gian, địa điểm bên ký kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18] Bốn là, có điểm khác biệt nên mức thu phí cơng chứng cao mức lệ phí chứng thực Vì vậy, thực tế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực công chứng Ngoại trừ thành phốlớn HàNơị , Thành phố Hồ Chí Minh , Cần Thơ , Hải Phịng , ĐàNẵng nơi có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng Cịn lại địa phư ơng khác dường chưa cónhiều tổchức hành nghề công chứng (sốtổchức hành nghềcông chứng chưa tương xứng với sốđơn vi hạạ̀nh chinh ́ cấp huyêṇ hiêṇ có), nên thưcc̣ hiêṇ hơpc̣ đồng chấp quyền sử dungc̣ đất (đặc biệt điạ bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa) chi phí cao, laịkhókhăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ ; người dân thường choṇ chứng thưcc̣ taịỦy ban nhân dân cấp xa ̃ Vì vậy, số trường hợp đến hạn lý hợp đồng bên chấp không thực nghĩa vụ cam kết với bên nhận chấp nên phát sinh tranh chấp Khi khởi kiêṇ Tịa án nhân dân, có khơng trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa đảm bảo không đúng với trạng quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp việc giải hậu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp nhiều khó khăn người dân, hạn chế tình trạng tải đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung đầu mối Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Chi nhánh Việc quy định tập trung đầu mối Sở Tài nguyên Môi trường bắt buộc phải thành lập thêm chi nhánh ở cấp huyện, huyện phải có chi nhánh đăng ký giao dịch bảo đảm (mỗi Chi nhánh phải có từ đến biên chế) Trong điều kiện Nhà nước thực chủ trương tinh giản biên chế, đảm bảo máy gọn nhẹ, việc thành lập thêm chi nhánh sẽ tăng lên lượng biên chế đáng kể toàn quốc Hàng năm, Nhà nước khoản ngân sách cực lớn để trả lương cho viên chức làm việc chi nhánh đảm bảo sở vật chất cho việc vận hành chi nhánh Do đó, việc quy định đầu mối đăng ký giao dịch bảo đảm Sở Tài nguyên Môi trường sẽ đảm bảo tính chun nghiệp lại khơng phù hợp với điều kiện ngân sách chủ trương tinh giản biên chế Nhà nước Tuy nhiên, với việc thực đăng ký trước đây, Nhà nước cần xây dựng hệ thống sở liệu đăng ký giao dịch bảo đảm để áp dụng thống toàn quốc, phân quyền quản lý tài khoản cho Văn phòng đăng ký đất đai ở cấp tỉnh chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở huyện Các thông tin tài sản bảo đảm phải số hóa để tổ chức, cá nhân thực đăng ký giao dịch bảo đảm có thơng tin tài sản đăng ký, tránh tình trạng tài sản đưa đăng ký giao dịch ở nhiều đơn vị để đảm bảo cho nghĩa vụ khác 3.2.1.2 Rà soát quy định Bộ luật Dân năm 2015, Luật Công chứng năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm đảo bảo tính thống nhất, đồng hệ thống văn pháp luật Thơng qua hoạt động rà sốt kiến nghị Quốc hội điều chỉnh luật có nội dung quy định liên quan đến chấp, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo thống Trong đó, đề nghị quy định 96 thẩm quyền công chứng, chứng thực theo hướng tách bạch hoạt động công chứng với hoạt động chứng thực, chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản nói chung quyền sử dụng đất nói riêng từ Ủy ban nhân dân cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính chun nghiệp hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, nhằm thực chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng theo Nghị số 49-NQ/TW Bộ Chính trị quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020 Đồng thời hoàn thiện thể chế theo hướng bên cạnh xã hội hóa lĩnh vực cung cấp dịch vụ cơng nói chung dịch vụ cơng lĩnh vực cơng chứng nói riêng cần có đơn vị nghiệp làm nòng cốt; thống quy định hiệu lực văn công chứng; thành viên hộ gia đình, tư cách pháp lý hộ gia đình 3.2.1.3 Rà sốt Luật Cơng chứng để sửa đổi, bổ sung quy định chưa phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn Việc sửa đổi, bổ sung quy định Luật Công chứng năm 2014 theo hướng quy định cụ thể sách ưu đãi Văn phịng cơng chứng thành lập địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, như: sách th đất, sử dụng lao động Sửa đổi Điều 10 Luật Công chứng năm 2014 quy định miễn đào tạo nghề công chứng viên theo hướng bổ sung đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng trợ giúp viên pháp lý, tra viên công chức làm công tác quản lý nhà nước công chứng Tại Điều 10 Luật Công chứng năm 2014 quy định miễn đào tạo nghề công chứng viên thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên Nhưng thực tế họ làm việc ở lĩnh vực khác, hồn tồn khơng có kinh nghiệm hoạt động cơng chứng Trong đó, trợ giúp viên pháp lý, tra viên công chức làm công tác quản lý nhà nước công chứng người có liên quan trực tiếp đến hoạt động cơng chứng khơng thuộc đối tượng miễn đào tạo; quy định thủ tục đăng ký tập hành nghề cơng chứng thống với quy trình thực thủ tục hành chính; hướng dẫn cụ thể 97 bảo hiểm trách nhiệm nghề công chứng, quyền lợi công chứng viên gặp rủi ro nghề nghiệp chưa đảm bảo Đồng thời, quy định chế tài (thu phí cơng chứng) Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng đảm bảo cạnh tranh bình đẳng tổ chức hành nghề cơng chứng Về vấn đề thu phí cơng chứng, theo Thơng tư số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/12/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng Luật Phí lệ phí, Nghị định số 120/2016/NĐ-CP ngày 23/08/2016 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Phí lệ phí, Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bô c̣Tài chinh́ ban hành quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên Thơng tư Bộ Tài quy định in, phát hành, quản lý sử dụng loại chứng từ thu phí, lệ phí thu phí cơng chứng: Đối với đơn vị thu Phịng cơng chứng thực lập giao biên lai thu cho đối tượng nộp phí Đối với đơn vị thu Văn phịng cơng chứng thực lập giao hóa đơn cho đối tượng nộp Với quy định nêu người yêu cầu công chứng doanh nghiệp thực công chứng Phịng cơng chứng nộp phí cơng chứng không khấu trừ thuế giá trị gia tăng; dẫn đến thực tế văn cơng chứng có giá trị tài sản giao dịch lớn, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất; doanh nghiệp thường lựa chọn Văn phịng cơng chứng để thực cơng chứng Vì vậy, chưa tạo bình đẳng chế tài tổ chức hành nghề cơng chứng 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình Thứ nhất: Lồng ghép việc triển khai giải pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng với việc thực Nghị số 35/NQ-CP ngày 98 15/05/2016 Chính phủ hỗ trợ phát triển doanh nghiệp đến năm 2020; Nghị số 19/NQ-CP ngày 06/02/2017 Chính phủ tiếp tục hoàn thiện nhiệm vụ giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia năm 2017, định hướng đến năm 2020 Thứ hai: Rà sốt nguồn nhân lực bổ nhiệm cơng chứng viên để xây dựng chế, sách phát triển nguồn bổ nhiệm công chứng viên như: Liên kết với sở đào tạo công chứng viên mở lớp tỉnh Quảng Bình; cử người tham gia khóa đào tạo cơng chứng viên; hỗ trợ kinh phí đào tạo công chứng viên; tạo điều kiện cho người qua đào tạo nghề công chứng việc tập hành nghề cơng chứng…Đồng thời, xây dựng sách thu hút tạo điều kiện cho công chứng viên có kinh nghiệm lâu năm hoạt động hành nghề cơng chứng viên có nhu cầu thành lập Văn phịng cơng chứng địa phương; tăng cường hình thức tập huấn, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ công chứng, giao dịch bảo đảm, quy định pháp luật đất đai, chấp quyền sử dụng đất, đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ công chứng viên hành nghề Thứ ba: Xây dựng sở liệu công chứng sở liệu thông tin bất động sản kết nối tổ chức hành nghề công chứng văn phòng đăng ký đất đai thực chức đăng ký giao dịch bảo đảm Sau xây dựng hệ thống sở liệu, ban hành quy chế khai thác, sử dụng sở liệu, tạo tảng kết nối, chia sẻ thông tin tổ chức hành nghề cơng chứng Văn phịng đăng ký đất đai khắc phục rủi ro hoạt động hành nghề công chứng viên Các giao dịch đất đai chuyển nhượng, chấp thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên tham gia giao dịch quan thực việc đăng ký, cơng chứng kiện giao dịch Do đó, Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình cần sớm xây dựng hệ thống sở liệu công chứng sở liệu thông tin bất động sản để áp dụng thống địa bàn; thực tin học hóa tổ chức hành nghề cơng chứng; kết 99 nối mạng trao đổi thông tin tổ chức hành nghề công chứng với với quan quản lý nhà nước công chứng nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh thực giao dịch người dân, doanh nghiệp Đồng thời, thành lập Hội Công chứng viên, thường xuyên tổ chức hội thảo, tọa đàm, cung cấp sở liệu, trao đổi thơng tin Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng nhằm hạn chế rủi ro xảy hoạt động nghề nghiệp công chứng viên; có chế đảm bảo tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng yêu cầu, phục vụ tốt cho nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch Thứ tư: Các sở, ngành có liên quan tăng cường cơng tác tham mưu, đề xuất thực theo thẩm quyền để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân thành lập Văn phịng Cơng chứng (từ khâu tiếp cận, tìm hiểu làm hồ sơ, đến hướng dẫn, tiếp nhận rút ngắn thời gian giải quyết…); có sách hỗ trợ, khuyến khích tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân việc thành lập tổ chức hoạt động Văn phịng cơng chứng huyện chưa thành lập Văn phịng cơng chứng như: miễn, giảm thuế; tiền thuê đất, hình thức trả tiền thuê đất, sử dụng lao động, hỗ trợ để mua trang thiết bị, phương tiện làm việc Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình cần quan tâm tạo nguồn lực để thành lập tổ chức hành nghề công chứng, bốn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tập trung nhiều ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng để đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng vay vốn, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ năm: Tăng cường đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra nhằm giúp cho tổ chức hành nghề công chứng hoạt động theo đúng quy định pháp luật, tránh tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh tổ chức hành nghề công chứng Thông qua nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân tổ chức tham gia quan hệ, giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại có nhu cầu cơng chứng việc theo quy định Sau 100 tra, kiểm tra, tổ chức hành nghề công chứng cần chấn chỉnh hoạt động, soát xét lại hồ sơ giải quyết, đưa giải pháp cụ thể, khắc phục tồn tại, thiếu sót phát q trình tra, kiểm tra Nâng cao trách nhiệm công chứng viên , Trưởng Văn phịng cơng chứng hợp đồng, giao dịch Các tổ chức hành nghề công chứng cần quan tâm đầu tư, nghiên cứu nhiều chuyên môn, nghiệp vụ công chứng; kiểm tra, nghiên cứu kỹ hồ sơ, vụ việc trước tiếp nhận giải quyết, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật cơng chứng pháp luật khác có liên quan Có sách, giải pháp để thu hút, giữ "chân" cán có trình độ chun mơn, nghiệp vụ, kinh nghiệm hoạt động công chứng làm việc đơn vị để đảm bảo nguồn nhân lực có chất lượng cho tổ chức hành nghề cơng chứng Thường xuyên phản ánh khó khăn, vướng mắc với quan nhà nước có thẩm quyền để có biện pháp tháo gỡ kịp thời nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo uy tín cơng chứng để thu hút hợp đồng, giao dịch người dân, doanh nghiệp công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng Kết luận Chương Có thể nói, hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Hai hoạt động bổ trợ cho để hoạt động chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại an toàn hơn, khả xử lý nợ thuận lợi Tuy nhiên, hệ thống pháp luật công chứng, chấp tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm quy định manh mún ở nhiều văn khác Một số quy định pháp luật lĩnh vực bất cập, nên hạn chế đến việc phát triển tổ chức hành nghề công chứng việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việc đưa định hướng nhóm giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu công tác thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 101 địa bàn tỉnh Quảng Bình cần thiết Thơng qua định hướng nhóm giải pháp, quan quản lý nhà nước điều chỉnh để hoàn thiện hệ thống pháp luật cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Các tổ chức hành nghề công chứng công chứng viên cần có giải pháp để nâng cao đạo đức nghề nghiệp, kỹ hành nghề đảm bảo tính chuyên nghiệp để thu hút hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất đến với tổ chức hành nghề cơng chứng Qua đó, góp phần đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, tạo niềm tin cho ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất 102 KẾT LUẬN Cơng chứng có vai trị quan trọng kinh tế thị trường Trong năm gần đây, với chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng ác tổ chức hành nghề công chứng phát triển tương đối nhiều, phần đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức thực vay vốn Về chất, hoạt động cơng chứng mang tính cơng quyền Nhà nước, hoạt động Nhà nước ủy quyền để chứng nhận tính hợp pháp, tính xác thực hợp đồng, giao dịch, nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp xảy Trong điều kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO) trở thành thành viên đầy đủ ASEAN, tăng cường tham gia khu vực mậu dịch tự giới nhu cầu cơng chứng ngày trở nên thiết người dân doanh nghiệp, tạo mơi trường pháp lý an tồn tham gia giao dịch, góp phần đẩy nhanh việc phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam Với phát triển tổ chức hành nghề công chứng giá trị pháp lý văn công chứng, hoạt động cơng chứng có vai trị người "gác cửa" đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng thực đúng quy định pháp luật tránh sai sót, gian lận hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, phục vụ kịp thời nhu cầu công chứng nhân dân, tiết kiệm thời gian, chi phí cho xã hội, giảm thiểu "gánh nặng" pháp lý cho tòa án việc giải tranh chấp dân sự, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước, nước tạo tiền đề quan trọng cho việc đưa hoạt động công chứng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực giới 103 Các quy định pháp luật liên quan đến chấp, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đăng ký giao dịch bảo đảm quy định sửa đổi, bổ sung để bước đáp ứng yêu cầu, phù hợp với thực tiễn Tuy nhiên, quy định pháp luật cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng cịn tồn tại, bất cập cần tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu thực tiễn Việc quy định cho phép người dân tự lựa chọn hình thức cơng chứng chứng thực chứng nhận hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng tạo thiếu quán trình thực Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn sâu phân tích sở lý luận cơng chứng, giá trị pháp lý văn công chứng so với văn không công chứng, bất cập việc quy định cho phép lựa chọn công chứng chứng thực; phân tích, bình luận, đánh giá mối quan hệ vai trò hoạt động tổ chức hành nghề công chứng với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng Luận văn đánh giá thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Bình để đưa định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật công chứng, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm; định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình; đưa nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình Qua nhằm xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện lĩnh vực quản lý đất đai, tạo sở để xây dựng thị trường bất động sản cơng khai, minh bạch, đảm bảo an tồn pháp lý cho cá nhân, tổ chức chấp để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng việc bảo đảm an tồn nguồn vốn vay, góp phần để cá nhân, doanh 104 nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh, nâng cao giá trị cho xã hội tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương Tuy nhiên, q trình nghiên cứu để hồn thiện luận văn, thuận lợi tác giả cơng tác Sở Tư pháp Quảng Bình, trực tiếp chủ trì số đồn tra chun ngành công chứng tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thân có nhiều cố gắng Tuy nhiên, khối lượng công việc chuyên môn tương đối nhiều, việc học tập nghiên cứu để hoàn thiện luận văn chủ yếu thực giờ; nên số lĩnh vực tác giả chưa dành nhiều thời gian để nghiên cứu sâu Mặt khác, kinh nghiệm nghiên cứu khoa học tác giả chưa nhiều; nên luận văn chắn tránh khỏi khiếm khuyết, hạn chế trình nghiên cứu Tác giả mong nhận quan tâm thầy cô, bạn để tiếp tục nghiên cứu vấn đề sâu sắc đường nghiên cứu khoa học sau 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Công an (1999), Thông tư số 04/1999/TT-BCA ngày 24/09/1999 hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 Chính phủ chứng minh nhân dân, Hà Nội Bô c̣Tài chinh́ (2016), Thông tư số 226/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 ban hành Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí chứng thực, Hà Nội Bơ c̣Tài chinh́ (2016), Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 ban hành Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên, Hà Nội Bộ Tài Bộ Tư pháp (2012), Thơng tư liên tịch số 08/2012/TTLTBTC-BTP ngày 19/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (1987), Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước, Hà Nội Bộ Tư pháp (2012), Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (2016), "Số liệu thống kê công chứng tính đến ngày 31/10/2016", http:/moj.gov.vn, ngày 05/12/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 10 Chính phủ (1995), Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/05/1995 tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước, Hà Nội 106 11 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 cơng chứng, chứng thực, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/10/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Chính phủ (2012), Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020, Hà Nội 18 Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng, Hà Nội 20 Chính phủ (2016), Nghị số 35/NQ-CP ngày 15/05/2016 hỗ trợ phát triển doanh nghiệp đến năm 2020, Hà Nội 21 Chính phủ (2017), Nghị số 19/NQ-CP ngày 06/02/2017 tiếp tục hoàn thiện nhiệm vụ giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia năm 2017, định hướng đến năm 2020, Hà Nội 107 22 Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị chiến lực cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2007), Nghị số 17/NQ-TW ngày 01/8/2007 đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, Hà Nội 25 Học viện Tư pháp (2002), Giáo trình Kỹ cơng chứng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước, Hà Nội 27 Lê Quốc Hùng (2012), "Kiến nghị hoàn thiện Luật Công chứng", Nghiên cứu pháp luật, (1+2) 28 Hồ Quang Huy (2017), Chuyên mục Nghiên cứu, trao đổi, Cổng thông tin Điện tử Bộ Tư pháp đăng ngày 03/7/2017 29 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 31 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 32 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 33 Quốc hội (2009), Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước, Hà Nội 34 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 35 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 36 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 37 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 38 Quốc hội (2017), Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước, Hà Nội 39 Sở Tư pháp Quảng Bình (2017), Kết luận việc chấp hành pháp luật chuyên ngành công chứng, chứng thực Văn phịng Cơng chứng Trần Trọng Kiệm năm 2017, Quảng Bình 108 40 Sở Tư pháp Quảng Bình (2017), Kết luận việc chấp hành pháp luật chuyên ngành cơng chứng, chứng thực Văn phịng Cơng chứng Nhất Tín năm 2017, Quảng Bình 41 Sở Tư pháp Quảng Bình (2017), Kết luận việc chấp hành pháp luật chuyên ngành công chứng, chứng thực Văn phịng Cơng chứng Kiến Giang năm 2017, Quảng Bình 42 Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay vốn ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 44 Vũ Văn Tuyên (2009), Vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 45 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2013), Kếhoacḥ số 594/KH-UBND ngày 03/6/2013 triển khai thưcc̣ hiêṇ Quyết đinḥ số 2104/QĐ-TTg 46 điạ bàn tỉnh Quảng Bình, Quảng Bình Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2013), Công văn số 1358/UBND-NC ngày 26/11/2013 tăng cường hiệu việc phát triển tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh, Quảng Bình 47 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2013), Cơng văn số 491/UBND-NC ngày 10/5/2013 việc chuyển giao thẩm quyền cơng chứng, chứng thực, Quảng Bình 48 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2014), Cơng văn số 1101/UBND-NC ngày 08/9/2014 việc chuyển giao thẩm quyền công chứng, chứng thực, Quảng Bình 49 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2015), Cơng văn số436/UBND-NC ngày 27/4/2015 hướng dẫn thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Quảng Bình 109 50 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2016), Cơng văn số 964/UBND-NC ngày 22/6/2016 hướng dẫn thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Quảng Bình 51 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình (2017), Báo cáo số 127/BC-UBND ngày 22/6/2017 Sơ kết 05 năm triển khai thực "Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020" 03 năm triển khai thực Luật Công chứng địa bàn tỉnh Quảng Bình, Quảng Bình 52 Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 53 Vũ Thị Hồng Yến (2009), "Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản", Luật học, (1), tr 56-62 110 ... điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau: 26 Thứ nhất, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tổ chức hành nghề công chứng Việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải... LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3.1 Khái niệm đặc điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.3.1.1 Khái niệm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Lịch sử đời... thực tiễn công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam; - Đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng