Bài viết trình bày sự chuyển dịch phát triển trong phạm vi vùng đô thị, khái niệm và lợi ích, tiềm năng ứng dụng đối với vùng đô thị ở Việt Nam.
DiỄn đàn Chuyển dịCh quyền phát triển phạm vi vùng đô thị thS ngô đình thục trân Viện Quy hoạch Xây dựng Miền Nam Hiện Việt Nam, đô thị chịu sức ép lớn phải đảm bảo song song mục tiêu phát triển kinh tế vượt bậc đôi với nhiệm vụ bảo tồn Bên cạnh đó, đô thị đặt mục tiêu phát triển trùng lặp nhau, đó, chưa phát huy lợi so sánh Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng với kết ứng dụng giới phần chứng minh vai trò mang lại lợi ích nhiều mặt Trong bối cảnh phát triển vùng đô thị Việt Nam tương lai, Chuyển dịch quyền phát triển (Transfer of Development Rights – TDR) công cụ hỗ trợ thực thi quản lý quy hoạch theo định hướng thị trường Keywords: Phát triển vùng đô thị, quyền phát triển, công cụ hỗ trợ quản lý phát triển đô thị, TDR, regional TDR Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng đô thị: Khái niệm lợi ích 1.1 Khái niệm Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng đô thị Chuyển dịch quyền phát triển (Transfer of Development Rights - TDR) công cụ hỗ trợ thực thi quy hoạch theo định hướng thị trường Một chương trình Chuyển dịch quyền phát triển thường bao gồm thành phần chủ yếu là: (i) Khu vực gửi (ii) Khu vực nhận vào Đối tượng “gửi đi”, “nhận vào” quyền phát triển bất động sản người chủ Khu vực gửi thường khu vực đất đai cần giữ gìn hay bảo tồn, kể đến danh thắng, địa danh lịch sử, khu bảo tồn cảnh quan tự nhiên, rừng sinh thái, đôi 32 SË 95+96 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ đất nông nghiệp, mục đích bảo toàn an ninh lương thực quốc gia Danh sách khu vực gửi không dừng lại địa điểm nêu mà tùy vào tình thực tế phát triển đô thị, ta lại có khu vực gửi Khu vực nhận vào khu vực có điều kiện đối ngược với Khu vực gửi Nếu Khu vực gửi không phù hợp để phát triển bất động sản kiến trúc theo phong cách đại hay cao tầng, Khu vực nhận vào lại địa điểm chờ đợi trở thành khu vực đô thị phát triển sầm uất tương lai Việc đồng thuận với vấn đề “gửi đi”, “nhận vào” thuộc quyền cá nhân, tổ chức sở hữu khu đất Tuy nhiên, cần có đơn vị quản lý để kiểm soát thay đổi mặt phát triển đất đai Ba yếu tố xem chìa khóa hình thành nên chương trình Chuyển dịch quyền phát triển là: Tự nguyện, Tính thị trường, Linh hoạt Nếu yếu tố đảm bảo nguyên tắc hoạt động chủ chốt, chương trình Chuyển dịch quyền phát triển công cụ quản lý phát triển đô thị hiệu bên liên quan đạt mục tiêu 1.2 Tại lại Chuyển dịch quyền phát triển Những lợi ích công cụ vùng đô thị nào? Vào năm 1990, đáp lại mối quan tâm xã hội việc gia tăng dân số phát triển đô thị, Đạo luật Quản lý Tăng trưởng Hoa Kỳ nêu Chương 36 họ khuyến khích công cụ sử dụng đất tân tiến chuyển dịch quyền phát triển để giúp quyền đô thị đạt mục tiêu quy hoạch nhận hưởng ứng người dân Xuất phát từ sức ép nhu cầu phát triển cao thị trường mong muốn người dân, Chuyển dịch quyền phát triển dựa quy hoạch phân vùng truyền thống để áp lớp tác động thị trường đất đai vào Bằng cách giảm bớt tập trung dồn nén dân cư quản lý mở rộng đô thị cách chủ động, công cụ giúp bảo vệ khu vực có yếu tố đặc trưng cần bảo tồn, làm giảm áp lực chi phí hạ tầng dàn trải, chất lượng sống người dân tăng cao hội nghề nghiệp kinh tế phân bố công cho người Đặc biệt, thông qua lợi ích nêu, công cụ chuyển dịch quyền phát triển góp phần ứng phó với tác động BĐKH ■ Lợi ích cho tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng cung cấp cho khu vực vùng lựa chọn để phát huy lợi so sánh mình, thay phải chạy theo mô hình phát triển giống Các tỉnh, thành chủ động điều phối Chính phủ để thỏa thuận Khu vực gửi đi, Khu vực nhận vào với ■ Lợi ích cho tỉnh thành phố thuộc tỉnh Chương trình Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng giúp thành phố đảm bảo tiêu chí phát triển bảo tồn Chính quyền thành phố cho phép nhà phát triển bất động sản giao dịch quyền phát triển khu vực đất nông nghiệp, rừng rậm không gian mở Nhờ vậy, thành phố phát triển tập trung có hiệu ■ Lợi ích cho chủ sở hữu đất đai Những người chủ đất khu vực cần bảo tồn giảm tải áp lực họ trước sức ép phát triển đô thị họ giao dịch quyền phát triển họ vùng đất bảo tồn nhận điều kiện trao đổi, mà cụ thể thường trao đổi SË 95+96 2018 33 Bảng – Số lượng mẫu (acres) trao đổi chương trình TDR Conservation Easement Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013 Bảng – Số lượng giao dịch quyền phát triển diễn Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013 Baûng – Số lượng Điểm giao dịch (Credits) chuyển đổi Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013 Bảng - Số lượng Điểm giao dịch (Credits) chuyển đổi sử dụng dự án Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013 Bảng – Sự phát triển Khu vực nhận vào đô thị Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013 34 SË 95+96 2018 ≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ mặt tài Không sức ép tài chính, người chủ đất hài lòng mà họ giữ đất họ giữ nguyên chức sử dụng đất vốn dó Qua đó, góp phần cải thiện đời sống cho hệ người chủ đất nơi xa đô thị, ví dụ người nông dân ■ Lợi ích cho nhà phát triển Chương trình Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng cho phép nhà phát triển đẩy mạnh giới hạn phát triển dự án khu vực phân vùng trước Các nhà phát triển bất động sản muốn tăng số phát triển dự án tìm đến hỏi chấp thuận giao dịch đối tượng chủ đất có nhu cầu giao dịch quyền phát triển ■ Lợi ích cho cộng đồng Các hạ tầng đô thị hạ tầng kỹ thuật giao thông, điện, cấp thoát nước… hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, giải trí dịch vụ cộng đồng khác đảm bảo thỏa thuận lúc giao dịch quyền phát triển Cụ thể dự án khu vực nhận vào phải đảm bảo tiêu chí xây dựng phải cam kết có đánh giá tuân thủ theo bảng đánh giá tác động dự án gây cho khu vực địa Bài học kinh nghiệm từ vùng Puget Sound Vùng Puget Sound có bốn tỉnh ứng dụng công cụ Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng bao gồm: King, Pierce, Snohomish, Kitsap, mười đô thị tham gia có dự án nằm chương trình Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng Một số kết vùng Puget Sound đạt sau: ■ Trên 180.000 mẫu đất nông nghiệp, đất rừng không gian mở bảo tồn giữ gìn; 2.628 điểm Chuyển dịch quyền phát triển (credits) giao dịch từ khu vực đất nông nghiệp, đất rừng không gian mở đó; ■ ■ Trên 250 điểm Chuyển dịch quyền phát triển (credits) chuyển vào đầu tư dự án đô thị, góp phần tránh phát triển đô thị tràn lan trước Tại bốn quận vùng Vịnh Puget, phần lớn đất bảo vệ chương trình TDR đất rừng với 150.000m2 (khoảng 360.000 mẫu Anh) Đây xem thành công lớn rừng ưu tiên bảo vệ so với loại đất lại Các quyền phát triển bất động sản chuyển đổi điểm TDR credits tương ứng TDR credits xem đơn vị trung gian, đại diện cho quyền phát triển lô đất, góp phần vào việc ổn định đồng hóa giá trị quyền phát triển địa phương giảm thiểu chênh lệch giao dịch tư nhân giao dịch công Tiềm ứng dụng vùng đô thị Việt Nam Hiện Việt Nam, đô thị chịu sức ép lớn phải đảm bảo song song mục tiêu phát triển kinh tế vượt bậc đôi với nhiệm vụ bảo tồn cảnh quan, di tích lịch sử, kiến trúc, bảo tồn hệ sinh thái… Bên cạnh đó, đô thị trình đặt mục tiêu phát triển trùng lặp nhau, theo đuổi mô hình phát triển máy móc, đó, chưa phát huy lợi so sánh Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng với kết ứng dụng giới phần chứng minh vai trò mang lại lợi ích nhiều mặt Khi việc phát triển đô thị xem xét song song với tác động thị trường dự án phát triển đô thị hiệu hơn, thông qua việc đạt mục tiêu phát triển đô thị làm hài lòng cư dân Trong bối cảnh phát triển vùng đô thị Việt Nam tương lai, Chuyển dịch quyền phát triển (Transfer of Development Rights TDR) công cụ hỗ trợ thực thi quản lý quy hoạch theo định hướng thị trường TÀI LIỆU THAM KHẢO: A Regional Alliance of Puget Sound Counties, Cities, the Puget Sound Regional Council, Forterra and Department of Commerce, 2013 Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound Report to the U.S Environmental Protection Agency Washington State Department of Community, Trade, and Economic Development, 2009 A Resource Guide to Designing Transfer of Development Rights Programs in Washington State Cascade Land Conservancy for Washington State Department of Community, Trade, and Economic Development DinaNaguiba, MoemenAfifib, SherineWahba, 2016 Towards Sustainability in Eco-cities; TDR and Possibilities of Application on Urban Areas Procedia Environmental Sciences, Volume 34, Pages 94-103 Elsevier B.V Smart Growth America, 2008 Transfer of Development Rights (TDR) Policy Toolkit King County SË 95+96 2018 35 ... Khi vi? ??c phát triển đô thị xem xét song song với tác động thị trường dự án phát triển đô thị hiệu hơn, thông qua vi? ??c đạt mục tiêu phát triển đô thị làm hài lòng cư dân Trong bối cảnh phát triển. .. Chương trình Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng giúp thành phố đảm bảo tiêu chí phát triển bảo tồn Chính quyền thành phố cho phép nhà phát triển bất động sản giao dịch quyền phát triển khu... xa đô thị, ví dụ người nông dân ■ Lợi ích cho nhà phát triển Chương trình Chuyển dịch quyền phát triển phạm vi vùng cho phép nhà phát triển đẩy mạnh giới hạn phát triển dự án khu vực phân vùng