MỤC LỤC CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN5I.GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN51.1.Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:51.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:51.2. Quy Mô Của Dự Án.61.3. Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án:101.4. Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực.111.5. Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án.121.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án:121.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:131.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh.161.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.191.6. Thời Gian Thực Hiện Dự Án.20CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH212.1. Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:212.2. Lập Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư:282.2.1. Tiến Độ Dự Kiến Xây Dựng Công Trình.282.2.2. Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:29CHƯƠNG III) PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN333.1. Bảng Dự Kiến Doanh Thu Hàng Năm:333.1.2 Tổng Doanh Thu Dự Kiến Từ Cho Thuê:403.2. Bảng Kế Hoạch Vay Và Trả Lãi Vay:443.3 Lập Bảng Khấu Hao:463.4. Lập Bảng Chi Phí Sản Xuất:483.4.1. Chi Phí Quản Lý:483.4.2. Chi Phí Sản Xuất:493.5. Dự Trù Lãi Lỗ Hàng Năm Cho Dự Án:53CHƯƠNG IV) ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN564.1. Bảng Tính Thông Số Đầu Vào Của Dự Án.564.2. Cơ Cấu Nguồn Vốn Dự Kiến Và Chi Phí Sử Sụng Vốn.574.2.1. Cơ Cấu Nguồn Vốn Của Dự Án:574.2.2. Cân Đối Nguồn Vốn:584.3. Suất Chiết Khấu Của Dự Án.594.4. Dòng Ngân Lưu Của Dự Án.594.5. Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền.634.5.1. Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV) của dự án.634.5.2. Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án.634.5.3. Thời Gian Hoàn Vốn (Thv) của dự án.654.5.4. Tỷ số lợi ích và chi phí BC:664.6. Đánh giá khả năng trả nợ vay.674.7. Thuyết Minh Tổng Hợp.694.7.1 Tổng Hợp.694.7.2. Nhận xét, kiến nghị.704.7.2.1. Nhận xét:704.7.2.2. Kiến nghị:72CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁNI.GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN1.1.Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:Tên Dự Án: Khách Sạn 3 sao Wind BoutiqueĐịa Điểm: Đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP. HCM.Diện tích: 850m2Mục tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn mới tiêu chuẩn 3 saoQuy mô dự án: Khách sạn có quy mô 142 phòngHình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mớiTổng mức đầu tư: 120,181,797,700Mục tiêu của dự án:Tạo ra thêm nơi nghỉ nghơi, trải nghiêm mới, du lịch và lưu trú tại thành phố Hồ Chí Minh nâng thêm cơ hội phục vụ tốt khách du lịch trong nước cũng như ngoài nước với tiêu chuẩn 3 sao của dự án khách sạn Wind Boutique Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí ẩm thực, massage, xông hơi, giặt ủi, mạng không dây miễn phí, …Tạo thêm việc làm cho nhiều đối tượngNâng phần thẩm mỹ cho thành phố với kiến trúc độc đáo hiện đại.Thu được lợi nhuận chính đáng cho chủ đầu tư.1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:Địa điểm của dự án: Dự án nằm trên con đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh. Ngay cầu nối Mai Chí Thọ vào Đảo Kim Cương. Đây là địa điểm có nhiều khu dân cư, dân trí cao, nằm ngay trung tâm hành chính quận 2, gần sông Giồng Ông Tố và Sông Sài Gòn, nơi có nhiều khách du lịch thường xuyên ghé qua tham quan và nghĩ dưỡng. Nơi tập trung đầy đủ tiện nghi của một thành phố văn minh như công viên, quán Bar, hồ bơi, các trung tâm thương mại như VinCom, Parkson, …. Là nơi có an ninh cao đảm bảo an toàn cho khách nghỉ dưỡng. Giao thông thuận tiện: cách 15 phút đến trung tâm quận 1 BiTexCo, 10 Phút đến VinHome khu trung tâm Central Park, gần đại lộ Mai Chí Thọ, cao tốc Long Thành Giầu Dây.1.2. Quy Mô Của Dự Án.Dự án xây dựng khách sạn 3 sao Wind Boutique nằm trên đường Bát Nàn, phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích là 850m2 trong đó diện tích xây dựng là 500m2 (chiếm 60% tổng diện tích khu đất).Dự án Khách sạn 3 Wind Boutique sao được xây dựng trên tổng diện tích 850m2, gồm 1 tầng để xe và 8 tầng cho thuê với quy mô 142 phòng.Qui hoạch tổng mặt bằng: Diện tích khu đất :850m2 Diện tích mặt bằng xây dựng :500m2Diện tích sân, cây xanh: 350m2Diện tích xây dựng 1 sàn: 500m2Tổng diện tích sàn: 5500m2 Tổng số phòng nghỉ: phòng Mật độ xây dựng : 60% Hệ số sử dụng đất : 5,88Tầng trệt:Diện tích chiếm đất: làm bãi đổ xe ô tô, xe máy, xe đạp và thiết bị cần thiếtDiện tích 500m2 tầng hầm có sức chứa khoảng 80 xe máy và 10 xe ô tô con thông dụng.Thời điểm cao điểm có thể tận dụng bãi cây xanh quanh khách sạn để làm bãi để xe tạm thời
TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN TP Hồ Chí Minh, ngày tháng Giáo viên hướng dẫn Ths Cù Minh Đạo năm 2020 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập tìm hiểu học phần “Lập Thẩm Định Dự Án Xây Dựng” em may mắn nhận nhiều dạy vơ bổ ích, kỹ lưỡng, chu đáo nhiệt tình thầy Nhờ kiến thức thầy truyền đạt cho em lớp với thực hành làm TKMH, giúp em có điều kiện tiếp cận làm quen với công việc mà em phải làm sau Nhờ mà em có phần cảm giác an tâm bước khỏi cánh cửa đại học bước vào tương lai chờ đốn em phía trước Để hồn thành TKMH trước hết em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến nhà trường, q Thầy Khoa Kinh Tế nói chung đặc biệt Ths.Thầy Cù Minh Đạo tận tâm truyền đạt kiến thức hướng dẫn hết tâm huyết cho đứa trẻ chập chững vào ngành chúng em, để chúng em hoàn thành tốt TKMH chuẩn bị hành trang cho tương lai Mặc dù em cố gắng để hoàn thành tiến độ TKMH kiến thức em cịn hạn chế chưa có hội tiếp xúc nhiều với thực tế nên khơng tránh khỏi thiếu sót Vì em mong thầy quý Thầy Khoa kinh tế góp ý kiến cho em để em hiểu rõ vấn đề hồn thiện lại kiến thức Em xin chúc quý Thầy cô khoa kinh tế sức khỏe công tác tốt Em xin chân thành cảm ơn! Tp.HCM, ngày 30 tháng năm 2020 Sinh viên thực TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO MỤC LỤC CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 1.1 Thông Tin Khái Quát Của Dự Án: .5 1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án: 1.2 Quy Mô Của Dự Án 1.3 Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án: 10 1.4 Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực 11 1.5 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án .12 1.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án: .12 1.5.2 Đánh giá chung tình hình bất động sản Việt Nam năm gần đây: 13 1.5.3 Thị trường khách sạn thành phố Hồ Chí Minh 16 1.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh 19 1.6 Thời Gian Thực Hiện Dự Án .20 CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 21 2.1 Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Cơng Trình: 21 2.2 Lập Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư: .28 2.2.1 Tiến Độ Dự Kiến Xây Dựng Cơng Trình 28 2.2.2 Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Cơng Trình: .29 CHƯƠNG III) PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 33 3.1 Bảng Dự Kiến Doanh Thu Hàng Năm: .33 3.1.2 Tổng Doanh Thu Dự Kiến Từ Cho Thuê: 40 3.2 Bảng Kế Hoạch Vay Và Trả Lãi Vay: 44 3.3 Lập Bảng Khấu Hao: .46 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO 3.4 Lập Bảng Chi Phí Sản Xuất: 48 3.4.1 Chi Phí Quản Lý: 48 3.4.2 Chi Phí Sản Xuất: .49 3.5 Dự Trù Lãi Lỗ Hàng Năm Cho Dự Án: 53 CHƯƠNG IV) ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 56 4.1 Bảng Tính Thơng Số Đầu Vào Của Dự Án 56 4.2 Cơ Cấu Nguồn Vốn Dự Kiến Và Chi Phí Sử Sụng Vốn .57 4.2.1 Cơ Cấu Nguồn Vốn Của Dự Án: 57 4.2.2 Cân Đối Nguồn Vốn: 58 4.3 Suất Chiết Khấu Của Dự Án .59 4.4 Dòng Ngân Lưu Của Dự Án 59 4.5 Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền .63 4.5.1 Chỉ tiêu giá trị (NPV) dự án 63 4.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án .63 4.5.3 Thời Gian Hoàn Vốn (Thv) dự án 65 4.5.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C: .66 4.6 Đánh giá khả trả nợ vay 67 4.7 Thuyết Minh Tổng Hợp 69 4.7.1 Tổng Hợp 69 4.7.2 Nhận xét, kiến nghị 70 4.7.2.1 Nhận xét: 70 4.7.2.2 Kiến nghị: 72 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 1.1 Thông Tin Khái Quát Của Dự Án: Tên Dự Án: Khách Sạn Wind Boutique Địa Điểm: Đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP HCM Diện tích: 850m2 Mục tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn tiêu chuẩn Quy mơ dự án: Khách sạn có quy mơ 142 phịng Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng Tổng mức đầu tư: 120,181,797,700 Mục tiêu dự án: - Tạo thêm nơi nghỉ nghơi, trải nghiêm mới, du lịch lưu trú thành phố Hồ Chí Minh nâng thêm hội phục vụ tốt khách du lịch nước nước với tiêu chuẩn dự án khách sạn Wind Boutique - - Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xơng hơi, giặt ủi, mạng khơng dây miễn phí, … - Tạo thêm việc làm cho nhiều đối tượng - Nâng phần thẩm mỹ cho thành phố với kiến trúc độc đáo đại - Thu lợi nhuận đáng cho chủ đầu tư 1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án: Địa điểm dự án: Dự án nằm đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh Ngay cầu nối Mai Chí Thọ vào Đảo Kim Cương Đây địa điểm có nhiều khu dân cư, dân trí cao, nằm trung tâm hành quận 2, gần sơng Giồng Ơng Tố Sơng Sài Gịn, nơi có nhiều khách du lịch thường xuyên ghé qua tham quan nghĩ dưỡng Nơi tập trung đầy đủ tiện nghi thành phố văn minh công viên, quán Bar, hồ bơi, trung tâm thương mại VinCom, Parkson, … Là nơi có an ninh cao đảm bảo an toàn cho khách nghỉ dưỡng TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO Giao thông thuận tiện: cách 15 phút đến trung tâm quận BiTexCo, Phút đến VinHome khu trung tâm Central Park, gần đại lộ Mai Chí Thọ, cao tốc Long Thành- Giầu Dây 10 1.2 Quy Mô Của Dự Án Dự án xây dựng khách sạn Wind Boutique nằm đường Bát Nàn, phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích 850m2 diện tích xây dựng 500m2 (chiếm 60% tổng diện tích khu đất) Dự án Khách sạn Wind Boutique xây dựng tổng diện tích 850m2, gồm tầng để xe tầng cho th với quy mơ 142 phịng Qui hoạch tổng mặt bằng: TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO - Diện tích khu đất :850m2 Diện tích mặt xây dựng :500m2 Diện tích sân, xanh: 350m2 Diện tích xây dựng sàn: 500m2 Tổng diện tích sàn: 5500m2 Tổng số phịng nghỉ: phòng Mật độ xây dựng : 60% Hệ số sử dụng đất : 5,88 Tầng trệt: - Diện tích chiếm đất: làm bãi đổ xe tơ, xe máy, xe đạp thiết bị cần thiết Diện tích 500m2 tầng hầm có sức chứa khoảng 80 xe máy 10 xe ô tô thông dụng Thời điểm cao điểm tận dụng bãi xanh quanh khách sạn để làm bãi để xe tạm thời Tầng 1: Diện tích sàn 500m2 STT Loại Phịng, Chức Lễ tân Số lượng Diện tích (m2) 20 Tổng diện tích (m2) 20 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO Sảnh chờ - nghỉ ngơi Nhà hàng Phòng chức Thang Thang máy Tổng cơng Tầng 2: Diện tích sàn 500m2 1 1 150 250 50 25 Tên phòng, chức Số lượng Nhà hàng ăn uống Phòng trưng bày, lưu niệm Sân Khấu WC Cầu thang Thang máy Hành lang Tổng Tầng đến Tầng 5: Diện tích sàn 500m2/sàn STT ST T Tên phòng, chức Số lượng 150 250 50 25 500 Diện tích (m2) 250 98 50 25 25 12 40 500 Diện tích (m2) Diện tích/ phịng Phịng nghỉ: loại Buồng đơn Buồng (2 giường đơn) Buồng đôi (1 giường đôi) Buồng (2 giường đôi) Thang máy Thang Hành lang 2 1 Tổng Tầng đến tầng 9: Diện tích sàn 500m2/sàn 20 25 30 30 15 Tổng 430 160 150 60 60 12 15 43 500 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO STT Tên phòng, chức Số lượng Phòng nghỉ - Loại 1: Vip Buồng đơn Buồng giường đơn Buồng đôi (1 giường đôi) 2 22 30 30 88 60 60 2 1 22 25 30 18 15 88 50 60 18 12 15 49 500 - Loại 2: Average Buồng đơn Buồng giường đơn Buồng đôi (1 giường đơi) Phịng trực, bảo vệ Thang máy Cầu thang Hành lang Tổng Tầng 10: Diện tích sàn 500m2 STT Diện tích (m2) Diện tích/ phòng Tổng 406 Tên phòng, chức Số lượng Coffe Shop Quầy bar Hồ bơi Spa WC Thang máy Cầu thang Hành lang 1 1 2 1 Tổng 1.3 Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án: Diện tích (m2) Diện tích/ phịng Tổng 130 130 80 80 70 70 110 110 12 24 12 15 15 59 500 TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD:CÙ MINH ĐẠO Dự án khách sạn Wind Boutique xây dựng dựa sở pháp lý sau: - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng năm 2014 - Nghị định số 68/2019/NĐ-CP quản lí chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án tư vấn đầu tư xây dựng - Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định quản lí chi phí đầu tư xây dựng - Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng - Quyết định 20/2019/QĐ-UBND hướng dẫn việc lập dự tốn, sử dụng tốn kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà Nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thơng tư 210/2016/TT-BTC quy định mức thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự tốn xây dựng Quyết định số 44/QĐ-BXD cơng bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu cơng trình năm 2018 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết số nội dung quản lí chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Các quy chuẩn Việt Nam Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD); - Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); - TCVN 2737-1995: Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế; - TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió - TCVN 375-2006: Thiết kế cơng trình chống động đất; - TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình; - TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt sử dụng; - TCVN 6160– 996: YC chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy; - TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93); - TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế; 10 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ STT NGUỒN VỐN Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng TỔNG CỘNG SỐ TIỀN 40,000,000,000 71,590,890,804 111,590,890,80 TỶ TRỌNG (%) 35.85% 64.15% CP SỬ DỤNG VỐN (%) 14% 12% 100% Chi phí sử dụng vốn bình quân 12.717% Lãi suất vốn tự có =14%/năm, do: thay gửi tiền vào ngân hàng, doanh nghiệp đầu tư vào dự án xây dựng khách sạn Sao Wind Boutique Do vậy, doanh nghiệp khoản chi phí hội tương ứng 14%/năm Trong trình đầu tư dự án xây dựng khách sạn Sao Wind Boutique, doanh nghiệp cần huy động thêm nguồn vốn 71,590,890,804 VNĐ, lãi suất cho vay ngân hàng 12%/năm 4.2.2 Cân Đối Nguồn Vốn: STT Nội dung Tổng chi Chi đầu tư Cân đối nhu cầu vốn Năm 2020 Quý Quý 12,422,481,887 11,247,397,531 12,422,481,887 11,247,397,531 Năm 2021 Quý Quý 18,807,794,003 20,972,486,661 18,807,794,003 20,972,486,661 Quý Quý 24,762,199,522 23,331,159,093 24,762,199,522 23,331,159,093 111,543,518,698 111,543,518,698 12,422,481,887 11,247,397,531 18,807,794,003 24,762,199,522 111,543,518,698 60 20,972,486,661 23,331,159,093 Tổng GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng 4,452,865,928 4,031,654,358 6,741,695,086 7,517,633,925 7,969,615,960 7,215,743,173 12,066,098,918 13,454,852,736 15,886,134,695 4.3 Suất Chiết Khấu Của Dự Án r = Wacc = (0,35.85*0,14+0,64.15*0,12) *100%=12.717% Chi Phí Sử Dụng Vốn (Suất chiết khấu dự án) r là: 12.717% 4.4 Dòng Ngân Lưu Của Dự Án Quan Điểm Tổng Đầu Tư (TIP) tính theo phương pháp trực tiếp 61 8,876,064,827 8,363,105,241 39,983,019,365 14,968,053,852 71,560,499,334 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ S N HỆ T Ă SỐ T M CH IẾ 2 2 2 2 2 A DÒNG TIỀN RA CỦA DỰ ÁN (Ct) Tổng cộng Hoạt động Chi phí Thuế TNDN B DỊNG TIỀN VÀO CỦA DỰ ÁN (Bt) Tổng Cộng Doanh Khấu C DÒNG TIỀN RÒNG HIỆN GIÁ PV(CFt) LŨY KẾ PV(CFt) 23,669,8 79,418 23,669, 879,41 0.8 87 87,873,6 39,280 87,873, 639,28 0.7 87 6,193,01 4,716 3,376, 2,816, 35,299, 075,16 939,55 216,87 30,674 ,508,75 4,624 ,708,1 22 29,106, 22,909,491, 78,721,880,47 202,156 717 0.6 98 6,659,38 2,038 3,460, 3,198, 36,066, 486,43 895,60 079,59 31,441 ,371,46 4,624 ,708,1 22 29,406, 20,534,696, 58,187,183,56 697,553 901 3,547, 3,584, 36,852, 32,227 008,27 264,18 113,878 ,405,75 6 4,624 ,708,1 22 29,720, 18,412,061, 841,415 257 39,775,122,31 0.6 19 7,131,27 2,463 23,669, 23,669,879, 23,669,879,41 879,418 418 87,873, 77,961,492, 101,631,372,1 639,280 769 88 62 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2 2 2 2 2 0.5 49 7,608,82 4,076 3,635, 3,973, 37,657, 693,45 130,62 799,02 33,033 ,090,89 4,624 ,708,1 22 30,048, 16,514,916, 23,260,205,68 974,945 630 0.4 87 8,261,47 3,008 3,726, 4,534, 39,330, 596,05 876,95 099,24 34,705 ,391,12 4,624 ,708,1 22 31,068, 15,149,062, 626,241 155 8,111,143,528 0.4 32 8,581,48 0,562 3,819, 4,761, 39,330, 771,53 709,03 099,24 34,705 ,391,12 4,624 ,708,1 22 30,748, 13,301,852, 5,190,708,916 618,686 444 0.3 83 9,322,33 3,699 3,915, 5,407, 40,197, 276,71 056,98 734,02 7 35,573 ,025,90 4,624 ,708,1 22 30,875, 11,849,978, 17,040,687,56 400,327 646 0.3 40 9,578,52 6,801 4,013, 5,565, 41,087, 169,85 356,95 059,67 36,462 ,351,55 4,624 ,708,1 22 31,508, 10,728,655, 27,769,343,00 532,873 443 0.3 02 9,841,12 5,068 4,113, 5,727, 41,998, 510,65 614,41 618,46 37,373 ,910,34 4,624 ,708,1 32,157, 9,714,778,7 37,484,121,75 493,395 55 63 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1 3 2 3 2 22 0.2 68 10,110,2 88,638 4,216, 5,893, 42,932, 360,32 928,31 966,22 38,308 ,258,09 4,624 ,708,1 22 32,822, 8,796,477,5 46,280,599,35 677,584 92 0.2 37 10,672,9 02,374 4,321, 6,351, 42,457, 781,58 120,78 069,07 39,265 ,964,55 3,191 ,104,5 22 31,784, 7,558,274,8 53,838,874,19 166,700 41 0.2 10 10,955,6 93,084 4,429, 6,525, 43,438, 838,75 854,32 718,18 8 40,247 ,613,66 3,191 ,104,5 22 32,483, 6,850,669,9 60,689,544,18 025,104 94 0.1 87 11,245,5 53,939 4,540, 6,704, 44,444, 597,73 956,20 908,52 9 41,253 ,804,00 3,191 ,104,5 22 33,199, 6,211,599,2 66,901,143,43 354,590 44 0.1 66 11,542,6 61,707 4,654, 6,888, 45,476, 126,07 535,63 253,63 42,285 ,149,10 3,191 ,104,5 22 33,933, 5,632,976,2 72,534,119,69 591,923 59 0.1 11,847,1 4,770, 43,342 3,191 7,076, 46,533, 64 34,686, 5,109,275,0 77,643,394,70 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 9 47 97,571 0.1 30 493,02 704,55 0 382,35 ,277,83 ,104,5 22 184,787 12,159,3 47,245 4,889, 7,269, 47,616, 769,55 577,68 939,30 44,425 ,834,78 3,191 ,104,5 22 35,457, 4,634,307,2 82,277,701,99 592,058 82 0.1 15 12,479,3 01,087 5,012, 7,467, 48,727, 028,43 272,65 585,17 45,536 ,480,65 3,191 ,104,5 22 36,248, 4,201,176,1 86,478,878,11 284,085 25 0.1 02 12,807,2 54,215 5,137, 7,669, 49,865, 344,22 909,99 997,18 46,674 ,892,66 3,191 ,104,5 22 37,058, 3,813,344,6 90,292,222,76 742,974 52 Tổng Cộng 4.5 Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền 4.5.1 Chỉ tiêu giá trị (NPV) dự án 65 19 90,292,222, 90,292,222,76 769 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NPV = 90,292,222,769 > Dự án có khả sinh lời đáng giá nên đầu tư 4.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án STT 10 11 12 13 14 Năm 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Hệ số chiết khấu r2 0.7937 0.6299 0.4999 0.3968 0.3149 0.2499 0.1983 0.1574 0.1249 0.0992 0.0787 0.0625 0.0496 0.0393 Dòng Tiền Ròng -23,669,879,418 -87,873,639,280 29,106,202,156 29,406,697,553 29,720,841,415 30,048,974,945 31,068,626,241 30,748,618,686 30,875,400,327 31,508,532,873 32,157,493,395 32,822,677,584 31,784,166,700 32,483,025,104 33,199,354,590 66 Hiện Giá Pv (CFt) -23,669,879,418 -69,745,307,497 18,333,996,738 14,700,408,107 11,793,229,873 9,462,422,210 7,764,049,698 6,097,451,085 4,859,788,012 3,935,415,756 3,190,023,345 2,583,144,726 1,986,510,419 1,611,158,045 1,304,734,635 Lũy Kế PV (CFt) -23,669,879,418 -93,415,186,915 -75,081,190,177 -60,380,782,070 -48,587,552,197 -39,125,129,986 -31,361,080,289 -25,263,629,203 -20,403,841,192 -16,468,425,436 -13,278,402,091 -10,695,257,365 -8,708,746,947 -7,097,588,901 -5,792,854,266 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 15 16 17 18 19 2035 2036 2037 2038 2039 0.0312 0.0248 0.0197 0.0156 0.0124 33,933,591,923 34,686,184,787 35,457,592,058 36,248,284,085 37,058,742,974 1,058,728,068 860,217,383 698,514,564 565,473,232 459,528,413 NPV2 = -2,150,392,607 Ta có: Với r1 = 12,717 %/năm NPV1 = 90,292,222,769 >0 Với r2 = 26 %/năm NPV2 = -2,150,392,607 < Ta thấy IRR = 25.7 %/năm > r = 12.717 %/năm DỰ ÁN CĨ LỜI 4.5.3 Thời Gian Hồn Vốn (Thv) dự án 67 -4,734,126,198 -3,873,908,815 -3,175,394,252 -2,609,921,020 -2,150,392,607 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Vì lũy kế PV(CFt) năm 2026 = -8,111,143,528 < lũy kế PV(CFt) năm 2027 = 13,301,852,444 > 0, nên thời gian hoàn vốn dự án là: Vậy thời gian hoàn vốn dự án là: năm tháng 10 ngày < 18 năm Dự án có khả thu hồi vốn => đáng giá đầu tư 4.5.4 Tỷ số lợi ích chi phí B/C: Ta thấy B/C = 2.554 > Chấp nhận Nhận xét: Qua phân tích đánh giá trên, ta đến kết luận: Dự án khả thi, đáng giá, dự án đem lại lợi nhuận nên đầu tư 68 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.6 Đánh giá khả trả nợ vay Sử dụng tỷ số khả trả nợ để đánh giá khả trả nợ vay Nguồn tài trợ hàng năm Tỷ số khả trả nợ = Nợ gốc + Chi phí lãi vay Tỷ số khả trả nợ vay >1 dự án đảm đương tốt nợ vay hay với đồng trả nợ vay dự án có đồng sử dụng BẢNG ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ S Năm thực tế T 20 20 2021 2022 2023 2024 2025 69 2026 2027 2028 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ T Năm tính toán 71,590, 890,804 0 0 0 0 0 Lãi vay 0 Khấu hao 0 Tỷ số khả trả nợ 0 Cộng nợ Trả nợ kỳ +Trả nợ gốc đến hạn +Trả lãi vay đến hạn Nguồn tài trợ hàng năm Lợi nhuận sau thuế 71,590,89 0,804 18,818,17 7,011 10,227,27 0,115 8,590,906 ,896 24,483,3 73,234 11,267,7 58,215 8,590,906 ,896 61,363,62 0,689 17,590,90 4,598 10,227,27 0,115 7,363,634 ,483 24,783,9 25,007 12,795,5 82,402 7,363,634 ,483 51,136,35 0,574 16,363,63 2,184 10,227,27 0,115 6,136,362 ,069 25,098,1 26,936 14,337,0 56,745 6,136,362 ,069 40,909,08 0,459 15,136,35 9,770 10,227,27 0,115 4,909,089, 655 25,426,3 20,276 15,892,5 22,498 4,909,089, 655 30,681,81 0,344 13,909,08 7,356 10,227,27 0,115 3,681,817, 241 26,446,0 33,174 18,139,5 07,811 3,681,817, 241 20,454,54 0,230 12,681,81 4,942 10,227,27 0,115 2,454,544, 828 26,126,0 89,072 19,046,8 36,122 2,454,544, 828 10,227,270, 115 11,454,542, 529 10,227,270, 115 1,227,272,4 14 27,480,20 8,482 21,628,22 7,946 1,227,272,4 14 4,624,7 08,122 4,624,708 ,122 4,624,708 ,122 4,624,708, 122 4,624,708, 122 4,624,708, 122 4,624,708,1 22 1.409 1.534 1.680 1.901 2.060 2.399 1.301 Dựa vào số liệu ta thấy tất năm tỷ số khả trả nợ doanh nghiệp > 1, cho thấy doanh nghiệp đủ khả trả nợ 70 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.7 Thuyết Minh Tổng Hợp 4.7.1 Tổng Hợp Dự án khách sạn Wind Boutique dự án khách sạn Quận Thành Phố Hồ Chí Minh Quy mô: tầng 10 tầng dịch vụ bao gồm 142 phòng Vòng đời dự án 18 năm (2020-239) Tổng mức đầu tư có lãi vay thuế VAT: 120,181,797,700 Cơ cấu nguồn vốn sử dụng nguồn vốn: nguồn Chủ đầu tư: 35,85% với chi phí 14%/năm Vay Vốn Ngân Hàng: 64,15% với chi phí 12%/năm Chi phí sử dụng vốn bình quân: 12,717% Các tiêu dự án: NPV: 90,292,222,769 đồng IRR: 25,7%/năm Dự án đáng giá nên đầu tư 4.7.2 Nhận xét, kiến nghị 71 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.7.2.1 Nhận xét: Qua phân tích hiệu kinh tế – tài Dự án nhận thấy việc đầu tư xây dựng “Khách sạn Wind Boutique” thành phố Hồ Chí Minh Dự án có hiệu kinh tế cao, phù hợp với xu hướng phát triển chung Cho đến thời điểm tiến độ thực Dự án vận hành tốt đạt mục tiêu đặt Tạo điều kiện cho khách du lịch nước nước ngồi có nơi lưu trú đảm bảo yêu cầu thiết yếu sang trọng theo tiêu chuẩn sao, mang lại hài long tin tưởng từ nhiều lượng khách từ nước nước ngồi đến thành phố Hồ Chí Minh hơn, giúp thành phố tăng trưởng kinh tế tăng them lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Dự án hoàn toàn khả thi mặt đầu tư, kỹ thuật Đồng thời, Dự án góp phần vào việc chỉnh trang, tạo mỹ quan cho khu vực thành phố Khi dự án hoàn thiện giúp giải chỗ lưu trú cho thêm lượng khách du lịch lớn nâng cao đời sống người dân khu vực Khơng thế, dự án năm đóng góp cho ngân sách Nhà Nước khoảng hàng trăm triệu đồng Đồng thời dự án góp phần vào phát triển công ty đồng thời phục vụ sống công nhân viên công ty 72 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ngoài việc mang lại hiệu cao cho doanh nghiệp, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động địa bàn Dự án cịn góp phần mang lại mặt cho lĩnh vực kinh doanh khách sạn thành phố Hồ Chí Minh Khách sạn Wind Boutique xây dựng giúp khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh bổ sung nơi lưu trú chất lượng cho du khách vào mùa lễ hội, du lịch… 4.7.2.2 Kiến nghị: Điểm khó khăn Dự án dự án trình lập dự án, cần phải tiến hành nhiều thủ tục pháp lý Điều khó khăn cho việc kiểm sốt tiến độ đầu tư Điểm khó khăn tạm thời dự án việc huy động đủ nguồn vốn đáp ứng cho việc xây dựng khách sạn Với nhu cầu tại, Chủ đầu tư kêu gọi hợp tác từ tổ chức tài chính, ngồi nước có nhu cầu đầu tư vào Dự án xây dựng khách sạn thành phố Hồ Chí Minh Chủ đầu tư sẳn sàng trao đổi để đến kết cuối hình thức hợp tác thông qua vay vốn, hợp tác kinh doanh, tài trợ,… 73 GVHD:CÙ MINH ĐẠO TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 74