Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) có vai trò quan trọng trong việc bảo đảm khai thác, sử dụng đất một cách hiệu quả. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh quan hệ này chưa thật sự phù hợp, trong đó có quy định về thời điểm chuyển QSDĐ. Bài viết phân tích các nội dung có liên quan để chứng minh nhận định này và đề xuất giải pháp khắc phục.
THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT VÏÌ XẤC ÀÕNH THÚÂI ÀIÏÍM CHUÍN QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT Châu Thị Khánh Vân* * TS Phó trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: Đăng ký giao dịch, đăng ký quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Tóm tắt: Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) có vai trị quan trọng việc bảo đảm khai thác, sử dụng đất cách hiệu Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh quan hệ chưa thật phù hợp, có quy định thời điểm chuyển QSDĐ Bài viết phân tích nội dung có liên quan để chứng minh nhận định đề xuất giải pháp khắc phục Lịch sử viết: Nhận bài: 06/09/2016 Biên tập: 03/11/2016 Duyệt bài: 30/11/2016 Article Infomation: Keywords: Registration of Transaction, Registration of Ownership, Transfer of Ownership, Transaction Time of Land Sse Right Article History: Received: 06 Sep 2016 Edited: 03 Nov 2016 Approved: 30 Nov 2016 Abstract: Transactions of land use right play an important role to ensure the development and effective utilization of land fund However, the existing legal regulations on these transactions not seem appropriate, including the particular provisions on time for transfer of land use right This article provides analysis of the relevant contents to prove these viewpoints and also give out a number of sensible solutions Ý nghĩa thời điểm chuyển đăng ký quyền sử dụng đất 1.1 Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm mà người chuyển QSDĐ chấm dứt QSDĐ người nhận chuyển QSDĐ xác lập QSDĐ Như vậy, việc xác định thời điểm giúp bên xác định quyền nghĩa vụ QSDĐ bên liên quan Ví dụ, liệu bên nhận chấp QSDĐ bên chuyển QSDĐ có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ hay không? Câu hỏi phụ thuộc vào việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ Theo đó, bên nhận chấp có quyền xử lý QSDĐ chuyển quyền việc xử lý nợ thực trước thời điểm chuyển QSDĐ Trong trường hợp này, QSDĐ chấp chưa chuyển sang cho bên nhận chuyển QSDĐ Vì vậy, QSDĐ NGHIÏN CÛÁU Sưë 05(333) T3/2017 LÊÅP PHẤP 45 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT bị xử lý để thực nghĩa vụ bên chuyển quyền Trong trường hợp ngược lại, QSDĐ chuyển sang cho bên nhận chuyển quyền Bên chuyển quyền khơng cịn QSDĐ Vì vậy, bên nhận chấp QSDĐ bên chuyển QSDĐ khơng có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ bên chuyển quyền Như vậy, thời điểm chuyển QSDĐ, bên nhận chuyển QSDĐ trở thành chủ sử dụng đất có tồn quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất Bên chuyển QSDĐ khơng cịn chủ sử dụng đất Về ngun tắc, rủi ro liên quan đến QSDĐ bên nhận chuyển quyền gánh chịu, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Tóm lại, việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ giúp bên - bên chuyển quyền bên nhận chuyển QSDĐ bên có liên quan - xác định quyền, nghĩa vụ sở để quan nhà nước giải tranh chấp liên quan đến QSDĐ Đây ý nghĩa việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ 1.2 Ý nghĩa thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất Hiện nay, có quan điểm khác vai trị, mục đích đăng ký chuyển QSDĐ nói riêng quyền sở hữu tài sản nói chung1, cụ thể sau: Quan điểm thứ cho rằng, đăng ký QSDĐ nhằm mục đích xác lập QSDĐ 46 quản lý nhà nước đất đai2 Theo quan điểm này, QSDĐ xác lập cho bên nhận chuyển quyền kể từ thời điểm thực đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật Kể từ thời điểm này, bên nhận chuyển QSDĐ có quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất QSDĐ Ngược lại, bên chuyển quyền chấm dứt QSDĐ QSDĐ chuyển quyền Những người theo quan điểm cho rằng, với mục đích trên, việc đăng ký QSDĐ vừa biện pháp giúp bên xác định thời điểm chuyển QSDĐ đồng thời phương tiện giúp Nhà nước thực quản lý đất đai Ngược lại, quan điểm thứ hai cho rằng, đăng ký QSDĐ khơng nhằm mục đích xác lập QSDĐ mà để xác nhận QSDĐ để đối kháng với bên thứ ba3 Khi nghiên cứu quan điểm trên, chúng tơi nhận thấy: Thứ nhất, mục đích đăng ký QSDĐ theo quan điểm thứ nhằm xác lập QSDĐ không phù hợp Trước hết, quan điểm tước bỏ quyền tự thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ bên Vì vậy, khơng đảm bảo cho bên thực nguyên tắc tự thỏa thuận giao kết hợp đồng Mặt khác, việc xác lập QSDĐ phụ thuộc vào việc đăng ký việc đăng ký bị lạm dụng thực tế Ví dụ, nguyên tắc, để việc đăng ký thực Những quan điểm trích dẫn viết đề cập đến ý nghĩa việc đăng ký quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, theo quy định pháp luật dân sự, QSDĐ trường hợp tham gia vào giao dịch dân nói chung giao dịch chuyển quyền nói riêng coi loại tài sản (xem Điều 163 Điều 181 Bộ luật Dân năm 2005) Do vậy, việc đăng ký QSDĐ ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ áp dụng tương tự việc đăng ký quyền sở hữu tài sản Xem Điều 692 BLDS năm 2005, khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản bảo đảm an toàn giao dịch bất động sản - Bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm nước”, Tạp chí Luật học số 1/2016, tr 39-46; Sanisalova Natalia, Civil-law problems of state registration of rights to immovable property and transactions with, Journal Proceedings of the higher educational institutions, Volga region, Social Sciences, no 3/2007; DS Vasiliev, Questions consideration by courts of cases on the claims of stateregistration of rights to immovable property and transactions with him, Journal Russian Justice, no 2/2006; Hanstad, Designing Land Registration Systems for Developing Countries, American University International Law Review 13, no 3/1998, pp 647-703 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 05(333) T3/2017 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT phải có tham gia bên chuyển quyền người thực đăng ký Tuy nhiên, lợi ích, người khơng thực thực khơng nghĩa vụ Trên thực tế, thời điểm đăng ký, giá QSDĐ tăng so với thỏa thuận, bên chuyển QSDĐ cố tình trì hỗn hay chí khơng thực nghĩa vụ cho dù hợp đồng chuyển quyền có hiệu lực Vì vậy, bên nhận chuyển quyền khơng thể xác lập QSDĐ Điều không ảnh hưởng đến quyền lợi bên nhận chuyển QSDĐ, mà cịn ảnh hưởng đến việc lưu thơng QSDĐ Khi hợp đồng chuyển quyền bên có hiệu lực, quyền chưa chuyển cho bên nhận chuyển quyền nguyên tắc, bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền khơng có quyền thực giao dịch khác QSDĐ thời điểm Tất nhiên, pháp luật có quy định đảm bảo cho việc đăng ký thực phải khoảng thời gian không nhỏ để thực việc đăng ký Trong khoảng thời gian này, rõ ràng, QSDĐ dường bị “đóng băng” Mặt khác, việc để bên tham gia giao dịch chuyển quyền tự thỏa thuận thời điểm chuyển quyền không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi bên liên quan việc quản lý đất đai Nhà nước Có thể lý giải vấn đề sau: để bên giao dịch tự thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm chuyển QSDĐ phải bên giao dịch định thể hợp đồng Như vậy, việc xác lập QSDĐ phụ thuộc vào kiện pháp lý việc ký kết hợp đồng bên giao dịch Vì dựa vào kiện này, nên có hai bên hợp đồng biết việc quyền xác lập cho bên nhận chuyển quyền Những người không tham gia vào việc ký kết hợp đồng (được gọi bên thứ ba) biết việc Điều gây rủi ro cho bên thứ ba gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước Tuy nhiên, rủi ro hoàn toàn có biện pháp khắc phục Đăng ký để xác nhận việc chuyển QSDĐ biện pháp áp dụng thực tế cách hiệu Thông qua việc đăng ký, bên thứ ba, có Nhà nước biết có QSDĐ, sở thực quyền, nghĩa vụ Vì vậy, rủi ro xuất phát từ nguyên nhân không xác định xác định khơng xác chủ sử dụng đất khơng thể xảy Trong đó, mục đích đăng ký QSDĐ nhằm xác nhận QSDĐ theo quan điểm thứ hai không làm ảnh hưởng đến nguyên tắc tự thỏa thuận bên Mục đích đảm bảo cho bên giao dịch tự thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ Điều giúp đảm bảo nguyên tắc tự thỏa thuận giao kết hợp đồng tuân thủ đảm bảo quyền lợi bên tham gia giao dịch Mặt khác, trình bày, việc chuyển quyền phụ thuộc vào việc đăng ký bị lạm dụng áp dụng thực tế, gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên tham gia giao dịch nói riêng lưu thơng QSDĐ nói chung Thứ hai, theo quan điểm đăng ký QSDĐ nhằm mục đích quản lý nhà nước đất đai hồn tồn chấp nhận được4 Tuy nhiên, mục đích quản lý nhà nước đảm bảo cho đất đai sử dụng hiệu quả, bảo vệ quyền lợi đáng Mục đích ban đầu việc đăng ký để Nhà nước thực thu thuế - xem Tim Hanstad, Designing Land Registration Systems for Developing Countries, American University International Law Review 13, no 3/1998, pp 647-703 NGHIÏN CÛÁU Sưë 05(333) T3/2017 LÊÅP PHẤP 47 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT chủ sử dụng đất bên có liên quan, góp phần thúc đẩy phát triển ổn định, bền vững kinh tế - xã hội đất nước, nên đưa quy định pháp luật nhằm đảm bảo thực đăng ký QSDĐ phải đảm bảo không ảnh hưởng đến việc thực mục đích Ví dụ, khơng thể đưa chế tài việc chuyển quyền chưa có hiệu lực chưa thực việc đăng ký QSDĐ Ngoài ra, theo chúng tôi, suy cho cùng, việc đăng ký tài sản nói chung QSDĐ nói riêng nhằm mục đích để Nhà nước bên liên quan biết có quyền tài sản Vì vậy, theo chúng tơi, quan điểm thứ hai hồn tồn đáp ứng mục đích Tóm lại, mục đích việc đăng ký QSDĐ nhằm xác nhận QSDĐ để đối kháng với bên thứ ba đảm bảo cho Nhà nước thực vai trò quản lý đất đai Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện 2.1 Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013, chuyển QSDĐ hiểu việc chuyển giao QSDĐ từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ góp vốn QSDĐ Như vậy, hệ pháp lý việc chuyển QSDĐ QSDĐ chấm dứt bên chuyển quyền xuất bên nhận chuyển quyền Do tính chất quan trọng đất đai nói chung QSDĐ nói riêng nhiều lĩnh vực đời sống, pháp luật đất đai đặt quy định liên quan đến chuyển QSDĐ chặt chẽ, cụ thể sau: 48 Xem Điều 503 BLDS năm 2015 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 05(333) T3/2017 Về thời điểm chuyển QSDĐ Thời điểm chuyển QSDĐ vấn đề quan trọng pháp luật đề cập Theo đó, Điều 692 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 quy định: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai” Quy định BLDS năm 2015 kế thừa5 Như vậy, theo quy định BLDS năm 2005 BLDS năm 2015, thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký QSDĐ Thời điểm chuyển QSDĐ đề cập khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn QSDĐ… phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Theo quy định này, thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ quan đăng ký đất đai ghi vào sổ địa Thời gian mà người có thẩm quyền phải ghi vào sổ địa quy định khoản Điều 26 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định hồ sơ địa quy định thời gian cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa Theo quy định này, thời gian vào sổ địa trường hợp đăng ký chuyển QSDĐ không ba ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành việc kiểm tra hồ sơ đăng ký chuyển quyền Việc đăng ký phải hoàn thành trước trao giấy chứng nhận cho người cấp Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013, thời điểm chuyển QSDĐ xác định tương tự BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 Nghĩa là, thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ Thời điểm chuyển quyền pháp THÛÅC TIÏỴN PHAÁP LUÊÅT luật quy định Các bên tham gia giao dịch chuyển quyền khơng có quyền thỏa thuận thời điểm Quy định pháp luật thời điểm chuyển QSDĐ, theo chúng tơi chưa phù hợp vì: Thứ nhất, việc xác định thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký QSDĐ cho thấy, nhà làm luật xác định ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ nhằm xác lập QSDĐ quản lý nhà nước đất đai Trong đó, bình luận mục 1.2 đây, quan điểm dẫn đến tác động tiêu cực cho quyền lợi bên, cản trở lưu thơng đất đai, gây khó khăn cho việc sử dụng đất đai cách hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý Thứ hai, việc không cho phép bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ thật không cần thiết Về nguyên tắc, bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận tất nội dung liên quan đến giao dịch chuyển QSDĐ Pháp luật hạn chế quyền trường hợp việc tự thỏa thuận ảnh hưởng tiêu cực đến quyền, lợi ích đáng người khác Tuy nhiên, phân tích phần trên, tác động tiêu cực hồn tồn khơng xảy cho phép bên tự thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ Thứ ba, quy định thời điểm chuyển QSDĐ chưa thật rõ ràng kéo dài mức cần thiết Pháp luật quy định thời gian phải vào sổ địa chính, khơng quy định thời gian phải hồn thành việc kiểm tra Vì vậy, thời điểm chuyển QSDĐ xác thời điểm nào, diễn thời gian câu hỏi khơng có câu trả lời Mặt khác, hoạt động ghi vào sổ địa hoạt động khơng phức tạp, khơng địi hỏi nhiều thời gian, công sức Tuy nhiên, pháp luật lại cho phép sử dụng ba ngày làm việc để thực hoạt động Sự không rõ ràng, cụ thể thời điểm chuyển QSDĐ dễ bị lạm dụng để trục lợi áp dụng thực tiễn người có thẩm quyền Người có nghĩa vụ thực đăng ký chuyển QSDĐ Người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ quy định BLDS năm 2005 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, quy định người có nghĩa vụ thực việc đăng ký QSDĐ văn luật không thống Theo quy định khoản Điều 701, khoản Điều 725 BLDS năm 2005, người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ bên nhận chuyển quyền Ngược lại với quy định này, Luật Đất đai năm 2013 quy định, bên chuyển quyền người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ (đăng ký biến động QSDĐ) quan có thẩm quyền đăng ký đất đai Theo chúng tôi, sở mà Luật Đất đai năm 2013 dựa vào để xác định người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ phù hợp Theo đó, người có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ người có QSDĐ thời điểm đăng ký Người này, theo quy định pháp luật, bên chuyển quyền Hậu pháp lý người gánh chịu hậu pháp lý trường hợp không thực nghĩa vụ đăng ký chuyển QSDĐ - Hậu pháp lý Theo quy định pháp luật, hậu pháp lý phải gánh chịu trường hợp không thực nghĩa vụ đăng ký gồm: quyền chưa xác lập cho bên nhận Xem khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 12 Nghị định số 102/2012/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai NGHIÏN CÛÁU Sưë 05(333) T3/2017 LÊÅP PHẤP 49 THÛÅC TIÏỴN PHẤP LÅT chuyển quyền, bị xử phạt vi phạm hành chính6 Việc nhà làm luật quy định quyền chưa xác lập cho bên nhận chuyển quyền hậu pháp lý nhà làm luật xác định ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ nhằm xác lập QSDĐ Tuy nhiên, chúng tơi bình luận mục 1.2, cách tiếp cận chưa phù hợp Ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ nên xem nhằm xác nhận QSDĐ để bảo vệ quyền lợi đáng bên thứ ba Vì vậy, trường hợp nghĩa vụ đăng ký không thực hiện, dẫn đến hậu pháp lý quyền chưa xác lập cho bên nhận chuyển quyền - Người phải gánh chịu hậu pháp lý Như trình bày trên, quyền không xác lập cho bên nhận chuyển quyền hậu pháp lý phải gánh chịu nghĩa vụ đăng ký không thực Trong trường hợp này, người phải gánh chịu hậu pháp lý trực tiếp bên nhận chuyển quyền Tuy nhiên, buộc bên nhận chuyển quyền phải chịu hậu pháp lý Như trình bày phần trên, mặt luật định, người có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ bên nhận chuyển quyền Về mặt lý luận, chưa có QSDĐ đất, bên nhận chuyển QSDĐ khơng có tư cách để thực việc đăng ký QSDĐ Các giấy tờ cần thiết để thực thủ tục chuyển quyền bên chuyển quyền nắm giữ Vì lý này, cho dù có nhu cầu mong muốn thật sự, bên nhận chuyển QSDĐ khơng có khả độc lập thực việc đăng ký QSDĐ Tuy khơng có nghĩa vụ khơng có khả thực việc đăng ký QSDĐ, pháp luật lại buộc người nhận chuyển quyền phải chịu hậu pháp lý nghĩa vụ đăng ký không thực chưa phù hợp 50 NGHIÏN CÛÁU LÊÅP PHẤP Sưë 05(333) T3/2017 2.2 Kiến nghị Thứ nhất, không nên coi ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ nhằm xác lập quyền QSDĐ Nên tiếp cận theo hướng, xác định ý nghĩa việc đăng ký QSDĐ để xác nhận QSDĐ nhằm đối kháng với bên thứ ba Thứ hai, nên trao quyền định thời điểm chuyển QSDĐ cho bên giao dịch Pháp luật nên quy định thời điểm trường hợp bên thỏa thuận thời điểm chuyển QSDĐ hay thỏa thuận khơng rõ ràng, cụ thể Theo chúng tơi, quy định thời điểm chuyển QSDĐ: “Thời điểm chuyển QSDĐ bên thỏa thuận hợp đồng Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận, thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký chuyển quyền quan nhà nước có thẩm quyền” Thứ ba, sửa đổi quy định pháp luật hậu pháp lý việc không thực nghĩa vụ đăng ký QSDĐ theo hướng: trường hợp không thực nghĩa vụ đăng ký QSDĐ, người phải chịu hậu pháp lý người có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ Vì vậy, khơng nên quy định hậu pháp lý việc không thực nghĩa vụ đăng ký quyền chưa chuyển cho bên nhận chuyển quyền Theo chúng tơi, sử dụng biện pháp hành để đảm bảo thực nghĩa vụ hợp lý Trong đó, nên sử dụng hình thức phạt tiền người vi phạm nghĩa vụ Thứ tư, cần quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý thời điểm đăng ký, tránh việc lạm dụng áp dụng thực tế Theo chúng tôi, thời điểm đăng ký nên quy định không 30 ngày kể từ thời điểm xác lập giao dịch, trừ trường hợp bất khả kháng n ... quản lý đất đai Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện 2.1 Quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định khoản 10 Điều Luật Đất đai năm... hồi nợ bên chuyển quyền Như vậy, thời điểm chuyển QSDĐ, bên nhận chuyển QSDĐ trở thành chủ sử dụng đất có tồn quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất Bên chuyển QSDĐ khơng cịn chủ sử dụng đất Về nguyên... vậy, theo Luật Đất đai năm 2013, thời điểm chuyển QSDĐ xác định tương tự BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 Nghĩa là, thời điểm chuyển QSDĐ thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ Thời điểm chuyển quyền pháp THÛÅC