Thẩm định giá tại công ty TNHH kiểm toán và định giá việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - PHAN TUẤN NAM THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - PHAN TUẤN NAM THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ XUÂN SANG Hà Nội – 2015 LỜI CAM KẾT Tôi xin cam kết rằng, nội dung luận văn chƣa đƣợc nộp cho chƣơng trình cấp cao học nào, nhƣ chƣơng trình đào tạo cấp khác Tơi xin cam kết chắn rằng, luận văn tốt nghiệp nỗ lực cá nhân thân Các kết quả, phân tích, kết luận luận văn kết làm việc cá nhân LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn TS Lê Xuân Sang nhiệt tình, đầy tinh thần trách nhiệm hƣớng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình chuẩn bị đề cƣơng, nghiên cứu, khảo sát điều tra, lập báo cáo hồn thiện luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới tồn thể thầy cô giáo, giảng viên, cán quản lý, trợ giảng, cán Khoa Quản trị Kinh doanh - Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi mặt suốt trình học tập nhƣ nghiên cứu Khoa Tơi xin trân trọng cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện, góp ý, giúp đỡ tơi hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt i Danh mục bảng ii Danh mục hình, sơ đồ iii MỞ ĐẨU .1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu .4 1.2 Tổng quan thẩm định giá giới .5 1.3 Tổng quan Bất động sản 1.3.1 Khái quát Bất động sản: 1.3.2 Các yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản: 11 1.4 Thẩm định giá Bất động sản 14 1.4.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS .14 1.4.2 Vai trị mục đích Thẩm định giá BĐS kinh tế 15 1.4.3 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 18 1.4.4 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 21 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 33 2.1 Phƣơng pháp tiếp cận 33 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu 33 2.3 Thiết kế nghiên cứu .34 2.4 Địa điểm thời gian thực nghiên cứu 35 2.5 Mô tả tiêu nghiên cứu phƣơng pháp xử lí liệu 35 2.5.1 Mơ tả tiêu nghiên cứu 35 2.5.2 Phương pháp xử lí liệu 35 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 36 3.1 Giới thiệu chung Cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam .36 3.1.1 Sơ lược trình hình thành phát triển .36 3.1.2 Thông tin công ty 37 3.1.3 Các lĩnh vực hoạt động Công ty VAE 38 3.1.4 Bộ máy tổ chức Công ty VAE 41 3.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty VAE 43 3.2.1 Quy trình thẩm định giá BĐS Công ty VAE 43 3.2.2 Các sở pháp lý hoạt động định giá BĐS Công ty VAE .46 3.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Công ty VAE 49 3.3.1 Kết thẩm định giá BĐS Công ty VAE 49 3.3.2 Đánh giá chất lượng thầm định giá Công ty VAE 50 3.4 Đánh giá công tác thẩm định giá Công ty VAE .63 3.4 Đánh giá chung 63 3.4.2 Những vấn đề tồn 64 3.4.3 Nguyên nhân hạn chế 66 CHƢƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CƠNG TY TNHH KIỂM TỐN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM .70 4.1 Hoàn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá BĐS 70 4.1.1 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin .71 4.1.2 Hồn thiện công tác xử lý thông tin .74 4.1.3 Hoàn thiện kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định giá BĐS 76 4.1.4 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 79 4.1.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác 81 4.2 Một số kiến nghị 82 4.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá .83 4.2.2 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực giá 83 4.2.3 Tăng cường sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá .84 4.2.4 Mở rộng hợp tác quốc tế thẩm định giá 85 KẾT LUẬN .86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu BĐS VAE Nguyên nghĩa Bất động sản Công ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam i DANH MỤC BẢNG Stt Bảng Nội dung Bảng 3.1 Kết thẩm định giá BĐS qua năm 50 Bảng 3.2 Phân tích thơng tin thị trƣờng lơ đất 52 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Phân tích thông tin thị trƣờng lô đất 56 Bảng 3.5 Kết thẩm định 58 Bảng 3.6 Gía bán đất tham khảo 60 Bảng 3.7 Chi phí xây dựng hạ tầng 61 Bảng 3.8 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu lô giáp mặt đƣờng TL 283 Tổng hợp Doanh thu, chi phí giá trị quyền sử dụng đất dự án ii Trang 55 63 DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ Stt Hình, sơ đồ Nội dung Hình 2.1 Mơ hình nghiên cứu 35 Sơ đồ 3.1 Sơ đồ tổ chức VAE 42 Hình 3.1 Quy trình thẩm định giá BĐS Cơng ty VAE 44 Hình 3.2 Mơ hình tổ chức thực cơng tác thẩm định 45 iii Trang MỞ ĐẨU Tính cấp thiết đề tài Thẩm định giá có mặt Việt Nam từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trƣờng Trong thời kỳ đầu đổi mới, công tác thẩm định giá nƣớc ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách nhà nƣớc, mua sắm đặc biệt phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc Ngành thẩm định giá Việt Nam xuất phát muộn so với nhiều nƣớc giới khu vực nhƣng có bƣớc phát triển rõ rệt hình thành rộng khắp tất tỉnh, thành nƣớc Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản (BĐS) chuyên nghiệp ngày thiết yếu tới phát triển kinh tế Việt Nam Thẩm định giá BĐS trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị nhƣ vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đƣa thƣớc đo biểu giá trị tài sản thị trƣờng, tránh tình trạng giá hàng hóa thấp hay cao so với giá trị thật hàng hóa Tại Cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam (Vietnam Auditing and Evaluation Company Limited - VAE), hoạt động đƣợc hình thành định hƣớng từ Công ty đƣợc thành lập, tinh thần hoạt động mũi nhọn, then chốt Hoạt động thẩm định giá Công ty chừng mực định có vai trị quan trọng việc nâng cao uy tín, vị VAE Tuy nhiên, VAE sử dụng yếu tố có khác biệt nƣớc quốc tế nhƣ việc đảm bảo chất lƣợng, độc lập, khách quan giao dịch mua bán…và rộng góp phần vào phát triển chung kinh tế Hiện nay, cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam doanh nghiệp có chức thực dịch vụ tài chính, đặc biệt thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thối vốn… Tuy nhiên, có để lựa chọn nguồn thông tin khác phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, đánh giá BĐS so sánh, TĐV sử dụng giá đất mà quyền địa phƣơng ban hành mà phải vào giá giao dịch đƣợc điều tra thời gian gần Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thơng tin nhƣ tính chất thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thơng tin thích hợp; khơng nên thu thập thơng tin từ nguồn không đủ tin cậy, TĐV khả kiểm tra để làm để định giá Việc lựa chọn nguồn thông tin co chăng, mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Việc thu thập thông tin không đƣợc dựa vào mơt chiều mà phải có thẩm tra định, không đƣợc công nhận thông tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập nhiều thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trƣờng, cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hồn tồn đáng tin cậy Để hoạt động thu thập thông tin nói chung khảo sát tài sản nói riêng đạt đƣợc hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phƣơng tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn thiện đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV lần thẩm định sau Yếu tố thông tin sở quan trọng để áp dụng phƣơng pháp định giá BĐS, đặc biệt phƣơng pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin công việc phức tạp, dễ mắc phải thiếu sót định Do vậy, TĐV trình thực phải thận trọng phải có kinh nghiệm nghề nghiệp định 4.1.2 Hồn thiện cơng tác xử lý thơng tin Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, nhƣng việc xử lý, đánh giá thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối thẩm 74 định Công việc phân tích thơng tin phải đƣợc tiến hành cách khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đƣợc đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hƣởng đến giá trị tài sản Từ đó, TĐV tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung BĐS thẩm định - Khi phân tích so sánh, TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trƣờng, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trƣờng hai khơng, có dựa sở “ ngƣời bán tình nguyện ngƣời mua tình nguyện” hay khơng Muốn vậy, với giao dịch BĐS, xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng câu hỏi sau: + Giao dịch có thật khơng? + Thời điểm thực giao dịch? + Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác khơng? + Phƣơng thức bán đấu giá hay thoả thuận? + Đấu giá có đơng ngƣời đến dự có tính cạnh tranh khơng? + Tại ngƣời bán định bán, ngƣời mua định mua? + Ngƣời mua có cân nhắc đến việc mua BĐS khác trƣớc định mua BĐS khơng? + Ngƣời mua có quen thuộc địa bàn khơng? + Điều ảnh hƣởng đến hành vi mua BĐS ngƣời mua? + Ngƣời mua định trả nhƣ nào? + Giá mua có phải giá định trả khơng? + Ngƣời mua có hài lịng với việc mua BĐS khơng? + Ngƣời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS hay BĐS khác không? + Ngƣời mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? + Ngƣời mua có lợi từ việc nhận tƣ vấn chuyên nghiệp? 75 + Ngƣời mua có nhận thức đƣợc ảnh hƣởng quy hoạch đến BĐS không? + Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất ngƣời khác BĐS gì? - Khi ƣớc tính chất lƣợng cịn lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trƣờng hợp, để có đƣợc kết xác, th chun gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, nƣớc - Khi lập luận để đến kết cuối cùng, TĐV cần phải xem xét yếu tố thị trƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp, chất thị trƣờng đa dạng thay đổi liên tục Ngồi ra, cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu Để hồn thiện cơng tác phân tích, đánh giá thơng tin, ngồi biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi phải nâng cao trình độ chun mơn TĐV Đây tảng bền vững hoạt động 4.1.3 Hoàn thiện kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định giá BĐS Đối với kỹ thuật nghiệp vụ thực phƣơng pháp bám sát quy định hành thẩm định giá BĐS tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy nhiên trình triển khai thực phƣơng pháp phát sinh nhiều bất cập 4.1.3.1 Kỹ thuật xác định tỷ lệ hao mịn phương pháp chi phí Đối với phƣơng pháp chi phí, việc khó khăn làm xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình (tài sản gắn liền với đất) cách tƣơng đối xác tin cậy Bên cạnh ba cách xác định tỷ lệ hao mịn cơng trình theo tiêu chuẩn số (Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008), nhằm đa dạng hóa cách xác định hao mịn tơi đề xuất mở rộng cách tính phƣơng pháp tuổi đời, điều chỉnh cơng thức tính tỷ lệ chất lƣợng cịn lại cơng trình Phƣơng pháp tuổi đời đƣợc vận dụng rộng rãi tiếp cận chi phí nƣớc ta Khi ƣớc tính tỷ lệ chất lƣợng cịn lại (D%), cần có thông tin tuổi đời 76 hiệu (TĐHQ) tuổi đời kinh tế (TĐKT), nhƣng nguồn liệu thị trƣờng không trực tiếp cung cấp cho thẩm định viên số liệu này, việc đa dạng hóa cách tính D% theo tuổi đời giúp cho việc thực phƣơng pháp chi phí dễ tiếp cận Đề xuất dạng cơng thức tính D% bổ sung: D% = TĐKTCL/TĐKT (Trong đó: TĐKTCL tuổi đời kinh tế lại) x TĐHQ Hoặc: D% = (Trong đó: suất hao mịn bình qn hàng năm) Khi vận dụng phƣơng pháp chiết suất từ thị trƣờng nằm tính hao mịn cơng trình BĐS tƣơng đồng, thẩm định viên sử dụng cơng thức sau: D% = (Trong đó: / giá trị cịn lại cơng trình, giá trị xây cơng trình) Chắc chắn đề xuất chƣa làm cho tiêu chuẩn số – phƣơng pháp chi phí trở nên hồn hảo nhƣng kỳ vọng đề xuất góp phần nhỏ nâng cao chất lƣợng nghiệp vụ thẩm định giá nƣớc ta 4.1.3.2 Kỹ thuật xác định tỷ suất vốn hóa phương pháp thu thập Phƣơng pháp so sánh thị trƣờng đƣợc coi cách tốt để xác định tỷ suất vốn hóa Tuy nhiên thực tế khơng tìm đƣợc số liệu thu nhập hoạt động ròng từ giao dịch mua bán khách quan, trƣờng hợp thẩm định viên sử dụng mơ hình xác định tỷ suất vốn hóa thơng qua tỷ suất sinh lợi Hai yếu tố định tỷ suất sinh lợi vụ đầu tƣ vào bất động sản dòng thu nhập mà tài sản tạo suốt thời kỳ nắm giữ thay đổi giá trị BĐS vào cuối kỳ đầu tƣ Từ tính chất đầu tƣ phân chia đầu tƣ BĐS thành loại: đầu tƣ riêng lẻ đầu tƣ cơng ty, tổ chức có niêm yết sàn chứng khoán Đối với vụ đầu tƣ riêng lẻ vào BĐS, sử dụng hai phƣơng pháp xác 77 định tỷ suất sinh lợi: - Phƣơng pháp khảo sát thị trƣờng: vấn nhà đầu tƣ tiềm lĩnh vực BĐS xem họ đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận việc đầu tƣ vào loại hình BĐS khác Những khảo sát cho phép ƣớc tính tỷ suất sinh lợi loại hình BĐS cụ thể khu vực nhƣ hộ chung cƣ, mặt bán lẻ, khách sạn hay cao ốc văn phòng Thực tế việc khảo sát cho kết tỷ suất sinh lợi khác nhà đầu tƣ khác họ đầu tƣ vào nhóm tài sản Do thẩm định viên cần phải nhận biết đƣợc nhà đầu tƣ tiêu biểu - Sử dụng số liệu lịch sử: Tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tƣ BĐS đƣợc xác định thơng qua dịng tiền mà tài sản tạo Khi biết đƣợc giá mua BĐS, giá thuê điều kiện cho thuê, giá trị thu hồi vào cuối kỳ dễ dàng tính tỷ suất sinh lợi vụ đầu tƣ đại lƣợng IRR Tập hợp dãy số liệu quan sát ta nhận định mức lợi nhuận bình quân từ việc đầu tƣ vào loại hình BĐS khác Xác định tỷ suất sinh lợi mơ hình định giá tài sản vốn (mơ hình CAPM): Nếu BĐS đầu tƣ thuộc quyền quản lý, khai thác công ty niêm yết sàn chứng khốn sử dụng mơ hình CAPM mơ hình đa nhân tố để xác định tỷ suất sinh lợi Ngoài ra, thẩm định viên ứng dụng mơ hình Ellwood để xác định tỷ suất vốn hóa Kỹ thuật phát triển ngành thẩm định giá giới từ nhiều thập niên qua ƣu điểm vƣợt trội việc ƣớc tính giá trị BĐS thẩm định, nhiên Việt Nam, kỹ thuật cịn xa lạ Kỹ thuật Ellwood sử dụng cơng thức đầu tƣ ngắn gọn với hệ số trả nợ đƣợc biết phần trăm thay đổi giá trị BĐS suốt giai đoạn dự báo Công thức Ellwood: r = Y - mC Hoặc R = Y - mC + dep*SFF(Y,n) = Y - mC - app*SFF(Y,n) Trong đó: r: Tỷ suất vốn hóa để chuyển thu nhập thành giá trị, khơng tính đến tăng hay 78 giảm giá trị tài sản; R: Tỷ suất vốn hóa để chuyển thu nhập thành giá trị, có tính đến tăng hay giảm giá trị tài sản kỳ dự báo; Y: Tỷ suất sinh lợi; m: Tỷ lệ nợ vay giá trị BĐS; C: Hệ số chấp; dep: % giảm giá trị tài sản thời kỳ dự báo; app: % tăng giá trị tài sản thời kỳ dự báo; SFF(Y,n): Hệ số tích lũy theo tỷ suất sinh lợi đầu tƣ Trong kỹ thuật này, hệ số C giữ vai trị yếu, tổng hợp quan hệ khác vốn vay vốn chủ sở hữu Cơng thức tính hệ số C: C = Y + P*SFF(Y,n) - f Trong đó: P: Tỷ trọng vốn vay đƣợc trả dần kỳ dự báo; f: Hệ số trả nợ vay, đƣợc tính sở khoản trả hàng năm n: Số năm chu kỳ nắm giữ BĐS Khi áp dụng kỹ thuật này, tỷ suất vốn hóa chung tính đến địn bẩy tài chính, hồn trả vốn vay tăng giá trị vốn chủ sở hữu nhờ vốn vay đƣợc trả ngày nhiều nhờ bán lại tài sản vào cuối kỳ đầu tƣ Mơ hình hiệu biết rõ hệ số ƣớc lƣợng phần trăm thay đổi giá trị giai đoạn nắm giữ Ở Mỹ, phƣơng pháp Ellwood đƣợc sử dụng với độ tin cậy cao với giai đoạn đầu tƣ phổ biến từ đến 10 năm 4.1.4 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực ngƣời ln yếu tố trung tâm, đầu vào quan trọng, định thành bại tổ chức Trong lĩnh vực định giá yếu tố lại khơng thể thiếu có ảnh hƣởng trực tiếp đến kết hoạt động định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn nhƣ kinh nghiệm TĐV Quy trình phƣơng pháp định giá Cơng ty VAE, số hạn chế phần 79 đội ngũ nhân viên thẩm định cơng ty cịn thiếu kinh nghiệm Do đó, để hồn thiện quy trình phƣơng pháp cơng tác định giá Công ty VAE trƣớc hết phải nâng cao chất lƣợng đội ngũ TĐV Hầu hết TĐV công ty đƣợc đào tạo lĩnh vực định giá trƣờng đại học có uy tín, nhiên kiến thức lĩnh vực liên quan nhƣ kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, hạn chế Hơn nữa, nhân viên cơng ty cịn trẻ nên cịn thiếu kinh nghiệm lĩnh vực định giá Trong đó, thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng hoạt động phức tạp, muốn làm đƣợc cần phải hiểu vận dụng đƣợc văn pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực Để nâng cao lực chuyên môn kinh nghiệm TĐV cần phải: - Tạo điều kiện để nhân viên công ty cập nhật cách thƣờng xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá Các văn pháp luật liên quan đến định giá nhiều thƣờng xuyên thay đổi, vậy, TĐV phải thƣờng xuyên cập nhật Trên sở đó, tiến hành phân tích vận dụng cách linh hoạt văn hồn cảnh cụ thể Qua đó, TĐV tự rút đƣợc thành công nhƣ bất cập cảu nó, đồng thời rút đƣợc kinh nghiệm thân Để có kiến thức hệ thống pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên thƣờng xuyên tham gia lớp tập huấn luật pháp, chí mời chun gia luật giảng dạy cho nhân viên công ty công ty - Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho TĐV kiến thức khác lĩnh vực liên quan nhƣ: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật nhƣ: đọc vẽ, đánh giá chất lƣợng cịn lại cơng trình xây dựng, Đây mảng kiến thức rộng lớn nhƣng cần thoất hoạt động định giá Việc đào tạo tổ chức nƣớc, chí cử học nƣớc ngồi Các TĐV tham gia khoá học ngắn hạn hặc dài hạn phù hợp với cá nhân Trên sở kiến thức học đƣợc, TĐV cần phải xây dựng đƣợc hệ thống tiêu quan trọng áp dụng lĩnh vực định giá, đồng thời 80 thƣờng xuyên tìm hiểu đặc điểm văn hố, tập qn nhƣ tâm lý đối tƣợng khách háng khác có anhe hƣởng đến giá trị BĐS -Tạo môi trƣờng làm việc động, lành mạnh, vui vẻ từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút ngƣời tài đến làm việc cho công ty -Xây dựng chế độ thƣởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi nhƣ trách nhiệm TĐV việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, đƣa hệ thống tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu Bên cạnh giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho TĐV vấn đề đặt Công ty VAE cần phải bổ sung đội ngũ TĐV Là công ty vào hoạt động nên nguồn nhân lực cơng ty cịn hạn chế; đó, công việc thẩm định cần phải thực hiến nhiều khâu với tính chất cơng việc khác nhau, số lƣợng khách hàng ngày nhiều lên Do đó, thời gian tới cơng ty cần phải nhanh chóng tiến hành cơng tác tuyển dụng nguồn nhân lƣc, có nhƣ đảm bảo đƣợc chất lƣợng nhƣ tiến độ thực cơng việc Nguồn tuyển dụng thích hợp mà cơng ty tìm kiếm là: ngƣời có kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến định giá đào tạo nhân viên làm việc cơng ty nhƣng phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên hiệu đăng tuyển qua mạng phƣơng tiện thông tin đại chúng khác, Có thể nói, lực chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp yêu cầu đầu tiên, quan trọng chuyên viên định giá Đó điều kiện cần để đảm bảo thực tốt quy trình phƣơng pháp định giá công ty Tuy nhiên, vấn đề phức tạp tƣơng đối nhạy cảm, muốn thực đƣợc địi hỏi phải có nỗ lực lãnh đạo nhƣ toàn nhân viên cơng ty, dồng thời cần phải có khoảng thời gian định 4.1.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác Ngoài biện pháp cụ thể nêu công ty cần phải: 81 Nâng cao chất lượng hoạt động phịng kiểm sốt chất lượng Đây ngƣời kiểm tra, đánh giá kết cuối định giá trƣớc phát hành chứng thƣ, báo cáo định giá Bộ phận hoạt động độc lập với phòng thẩm định quy tụ TĐV giỏi công ty Sau kiểm tra, đánh giá cần phải đƣợc thành công, hạn chế đề xuất kiến nghị TĐV rút kinh nghiệm trình thực Trong số trƣờng hợp phức tạp, phận tham gia cố vấn cho phịng thẩm định Hồn thiện máy tổ chức Một cấu tổ chức hoàn chỉnh điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt đƣơc hiệu cao Công ty trình xây dựng phát triển nên thời gian tới, việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có phân cấp quản lý rõ ràng nhƣ hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phịng, ban, phận hoạt động có hiệu nhất, phát huy đƣợc tiềm cá nhân, phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho tồn cơng ty Công ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phịng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu định giá Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho TĐV tham gia khoá học bồi dƣỡng, nâng cao nghiệp vụ nƣớc Các giải pháp đƣợc đƣa dựa thực trạng, hạn chế nguyên nhân hạn chế việc áp dụng phƣơng pháp quy trình định giá Cơng ty TNHH Kiểm tốn Đinh giá Việt Nam Để thu đƣợc hiệu quả, giải pháp cần phải đƣợc thực cách đồng bộ, toàn diện thƣờng xuyên, liên tục Đồng thời q trình thực cần có hỗ trợ Nhà nƣớc nhƣ cấp ngành liên quan 4.2 Một số kiến nghị Thẩm định giá không vấn đề giai đoạn nay, song nhận thức kinh nghiệm lĩnh vực Việt Nam nhiều hạn chế Để hồn thiện cơng tác định giá nhƣ vận dụng cách rộng rãi thực tiễn khơng phải đơn vị làm đƣợc mà địi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành có liên quan, đặc biệt Nhà nƣớc Bộ tài Sau số kiến nghị: 82 4.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phƣơng pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chƣa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm sốt đƣợc hoạt động này.Điều làm ảnh hƣởng đến việc áp dụng quy trình phƣơng pháp định giá thẩm định viên Vấn đề đặt Nhà nƣớc cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực khơng phải sớm chiều mà cần phải có thời gian định.Đồng thời, để có hiệu cần có tƣ vấn nhiều chuyên gia nhƣ tổ chức quốc tế 4.2.2 Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực giá Nguồn nhân lực vấn để nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nƣớc phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trƣớc tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lƣợng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung định giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lƣợng công ty hoạt động lĩnh vực định giá ngày nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Để thực đƣợc yêu cầu nghề thẩm định giá, ngƣời làm công tác thẩm định giá phải ngƣời đƣợc đào tạo cách có hệ thống trình độ chun mơn, có kiến thức, có kinh nghiệm thực tế đủ tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.Đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá, điều quan trọng xây dựng, thiết kế nội dung chƣơng trình cho thật phù hợp có tác dụng thiết thực Tập trung xây dựng đội ngũ giảng viên có lực thực chuyên sâu lĩnh vực thẩm định giá chun gia nƣớc ngồi có kinh nghiệm giúp đỡ Trên sở nội dung 83 chƣơng trình, xây dựng hệ thống giáo trình phục vụ cho cơng tác đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cho đối tƣợng hệ đào tạo Hiện nay, nƣớc có số trƣờng đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nƣớc cần quan tâm mở thêm nhiều trƣờng đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Việc mở rộng quy mơ đào tạo đƣợc thực cách thành lập trƣờng đại hoc, cao đẳng mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lƣợng sinh viên trƣờng đào tạo Mặt khác, Nhà nƣớc cần quan tâm nhiều đến chất lƣợng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ thẩm định viên nƣớc ta nhìn chung cịn thiếu trình độ chun mơn nhƣ kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ ngƣời chuyển từ lĩnh vực khác sang, chƣa qua đào tạo bản, chƣa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lƣợng đào tạo nhiều trƣờng chƣa cao, khơng sát với thực tế thị trƣờng Do đó, nâng cao chất lƣợng đào tạo cần thiết Ngoài việc tổ chức đào tạo nƣớc, trƣờng đại học nên liên kết đào tạo với nƣớc có ngành định giá phát triển nhƣ Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ thẩm định viên đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng nâng cao trình độ đào tạo lĩnh vực có liên quan nhƣ: quy hoạch, xây dựng, phong thuỷ, … Bên cạnh đó, cần thƣờng xuyên tiến hành bồi dƣỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá cho thẩm định viên Cần thực cách nghiêm túc quy định tiêu chuẩn đạo đức, chuyên môn tiêu chuẩn hành nghề cán bộ, chuyên gia thẩm định giá 4.2.3 Tăng cường sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá Qua thực tế thực công tác thẩm định nhận thấy khó khăn lớn áp dụng phƣơng pháp thẩm định việc thiếu ngân hàng liệu giao dịch BĐS tƣơng đồng Vì cần phải xây dựng hệ thống thông tin 84 sở liệu thị trƣờng BĐS làm sở cho viêc nghiên cứu đánh giá, xây dựng tiêu, số, tiêu chí nhằm đo lƣờng thị trƣờng nhƣ thống kê số lƣợng giá trị giao dịch giá bán, giá thuê, số nhƣ số giá bất động sản, số giá nhà, số thị trƣờng bất động sản, số minh bạch thị trƣờng… kênh thơng tin đánh giá, dự báo thị trƣờng cách thức để hạn chế dần kiểu kinh doanh cảm tính, tâm lý đám đơng, đón đầu, kiểm soát đƣợc lƣợng cung-cầu nhƣ kênh cung cấp hữu ích thơng tin hàng hố BĐS cho tiếp cận khách hàng cách tin cậy minh bạch Cơ sở liệu ban đầu xây dựng cho khu vực, sau mở rộng cho vùng rộng Ngân hàng liệu, hệ thống thơng tin đầy đủ, chí tƣơng đối đầy đủ đƣợc cập nhật thƣờng xuyên công cụ đắc lực cho thẩm định viên việc áp dụng kỹ thuật thẩm định giá, giúp giảm thiểu đƣợc thời gian tìm kiếm thơng tin nâng cao độ xác kết thẩm định 4.2.4 Mở rộng hợp tác quốc tế thẩm định giá Đối với nƣớc ta, thẩm định giá chuyên ngành lý thuyết lẫn thực hành, cần không ngừng mở rộng hợp tác quốc tế thẩm định giá, cụ thể: Hợp tác việc hỗ trợ cung cấp thông tin phục vụ thẩm định giá Hợp tác việc hỗ trợ sở vật chất kỹ thuật, đào tạo đội ngũ cán thẩm định giá nhƣ chuyển giao công nghệ, phần mềm thẩm định giá nhƣ hợp tác với học viện thẩm định giá lớn giới khu vực Hợp tác nghiên cứu xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho nghề thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt quan trọng lĩnh vực đào tạo thẩm định giá xây dựng, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Việt Nam nên tiếp tục chủ động đăng cai hội thảo, hội nghị thẩm định giá phạm vi khu vực, quốc tế để qua giúp giới chun mơn thẩm định giá Việt Nam nâng cao trình độ đồng thời qua giúp nhà quản lý, nhà nghiên cứu thẩm định giá nƣớc có hội hợp tác chặt chẽ với nƣớc Chính phủ với vai trị to lớn cần có chiến lƣợc xây dựng phát triển chƣơng trình hoạt động quốc tế nhằm tranh thủ hỗ trợ nƣớc, tạo đà ban đầu thuận lợi cho hình thành phát triển nghề thẩm định giá nƣớc ta 85 KẾT LUẬN Thẩm định giá BĐS loại hình dịch vụ đƣợc hình thành phát triển nhƣng khẳng định hoạt động thiếu cho định hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng Việt Nam.Thẩm định giá BĐS góp phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên bán, bên mua, nhà đầu tƣ, dân cƣ Nhà nƣớc, từ thúc đẩy quan hệ giao dịch kinh tế thị trƣờng BĐS ngày minh bạch Tuy nhiên, loại hình dịch vụ cịn mẻ nên công tác thẩm định giá BĐS doanh nghiệp thẩm định giá nói chung Cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam nói riêng gặp nhiều bất cập đòi hỏi đƣợc giải Đó mơi trƣờng hành lang pháp lý cịn chƣa hồn thiện, nguồn nhân lực cịn non trẻ, yếu số lƣợng chất lƣợng, sở hạ tầng nhiều hạn chế, … Những bất cập ảnh hƣởng không nhỏ đến phát triển lĩnh vực dịch vụ Để khắc phục đƣợc bất cập cần có quan tâm Chính phủ, cấp, ngành, chuyên gia nƣớc, kinh nghiệm doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động, nhƣ nỗ lực Cơng ty TNHH Kiểm toán Định giá Việt Nam Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng ngày phát triển, đất nƣớc mở cửa, hội nhập với nƣớc khu vực toàn giới Hoạt động thẩm định giá BĐS Cơng ty VAE nói riêng lĩnh vực thẩm định giá nói chung có điều kiện thuận lợi để phát triển tƣơng lai Trong khn khổ thời gian có hạn, vừa học tập vừa tham gia cơng tác, với vốn tích lũy hạn hẹp nên nội dung luận văn nêu đƣợc vấn đề trạng công tác thẩm định giá BĐS đề giải pháp khắc phục Những vấn đề nêu luận văn khía cạnh nhỏ từ góc nhìn tác giả chắn không tránh khỏi thiếu sót phiến diện.Rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp từ Hội đồng 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ tài chính, Cục Quản lý giá,2007 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Hà Nội: NXB Hà Nội Bộ tài chính, 2005 Chính sách giá Thẩm định giá Việt Nam, Hà Nội: NXB Lao động Xã hội Bộ tài chính, 2013 Thơng tư số: 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Hà Nội Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng, 2012 Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Hà Nội Chính phủ, 2013 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/08/2013 Thẩm định giá Hà Nội Chính phủ, 2014 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ giá đất Hà Nội Damodaran, Aswath, 2002 Định giá đầu tư Hà Nội: NXB Tài Chính Phan Nguyễn Linh Đa, 2013 Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng Luận văn thạc sỹ kinh tế Trƣờng Đại học Đà Nẵng, Đà Nẵng Nguyễn Quỳnh Hoa, 2013 Các phƣơng pháp xác định tỷ suất vốn hóa ứng dụng thẩm định giá trị bất động sản Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 11 (tháng 07-08/2013): trang 55-62 10 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản Hà Nội: NXB Lao động xã hội 11 Liên Bộ Xây dựng - Tài Vật giá Chính phủ, 1994 Thơng tư số 13/LBTT ngày 18/8/1994 Liên Bộ Xây dựng - Tài Vật giá Chính phủ, hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê Hà Nội 87 12 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XIII, 2012 Luật giá số 11/2012/QH13 Hà Nội 13 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XIII, 2013 Luật đất đai số: 45/2013/QH13 Hà Nội 14 Đoàn Văn Trƣờng, 2000 Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Hà Nội: NXB Khoa học kỹ thuật 15 Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: NXB Tài 16 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, 2005 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 Hà Nội : NXB Tài 17 Nguyễn Ngọc Vinh, 2013 Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mịn cơng trình Quyết định 129/BTC Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 10 (tháng 05-06/2013): trang 72-75 Tiếng Anh 18 Appraisal Institute, 1980 The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition 19 Jack P Friedman and Nicholas Ordway, 1989 Income Property Appraisal And Analysis, Prentice Hall 20 Joshua Kahr and Michael C.Thomsett, 2005 Real Estate Market Valuation and Analysis, John Wiley & Sons, Inc 88 ... chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quốc tế, văn pháp luật có liên quan đến thẩm định giá BĐS; Rà sốt lại quy trình thẩm định giá BĐS Cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam thông qua hồ sơ thẩm định giá. .. 35 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY TNHH KIỂM TỐN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 36 3.1 Giới thiệu chung Cơng ty TNHH Kiểm tốn Định giá Việt Nam .36 3.1.1 Sơ lược trình... giá trị vật phẩm định Về dịch vụ thẩm định giá, nhiều nƣớc giới, thẩm định giá đƣợc chia làm hai lĩnh vực, thẩm định giá công thẩm định giá tƣ vào mục đích đối tƣợng khách hàng dịch vụ thẩm định