Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được thừa kế từ cha mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 52015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà. Tháng 122015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 32016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng. Hỏi:1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm – bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 2. Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
MỤC LỤC Lời mở đầu Nội dung .5 I Khái quát chung lí luận Quyền hộ gia đình, cá nhân đất đai Hợp đồng điều kiện hợp đồng .5 2.1 Hợp đồng ủy quyền .6 2.2 Hợp đồng đặt cọc 2.3 Hợp đồng mua bán nhà II Giải tình Trường hợp 1: Ông Lâm ủy quyền sử dụng nhà mà khơng có quyền định đoạt Đánh giá hợp đồng .7 Giải việc đòi cọc Trường hợp 2: Ông Lâm ủy quyền sử dụng nhà đồng thời ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất 10 Đánh giá tính hợp pháp hợp đồng 10 Giải việc đòi cọc .11 Kết luận 12 Tài liệu tham khảo 13 Danh sách từ viết tắt BLDS NSDĐ QSDĐ Bộ Luật dân Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Lời mở đầu Đất đai phận quan trọng lực lượng sản xuất Đối với pháp luật Việt Nam có nhiều chủ thể có quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… Khơng Bộ luật Dân năm 2005 mở rộng thêm đối tượng thông qua “Hợp đồng ủy quyền”, người dân có quyền tham gia giao dịch chủ thể nắm rõ tất điều kiện có hiệu lực thẩm quyền tham gia hợp đồng Chính khơng thấu hiểu dẫn đến tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai chia làm hai loại lớn, tranh chấp mà cần xác định người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp tranh chấp đất đai người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp phát sinh q trình người thực quyền nghĩa vụ Chính thế, tiểu luận số khó khắn, rắc rối tranh chấp thơng qua tình BTKH 10 Tình Gia đình ơng Lâm nhà số 87 đường NCT thành phố X Căn nhà có nguồn gốc bà Sơn thừa kế từ cha mẹ Bà Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004 Tháng 5/2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua nhà nên đặt cọc trước số tiền 50 triệu đồng với ông Lâm Hai bên dự định ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau khơng n tâm với hợp đồng ủy quyền, cho ông Lâm thực chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng Hỏi:1.Hợp đồng ủy quyền bà Sơn - ông Lâm, hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán ông Lâm – bà Hoa có hợp đồng hợp pháp khơng? Bà Hoa địi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? Nội dung I Khái quát chung lí luận Quyền hộ gia đình, cá nhân đất đai Quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định Điều 166, Điều 179 Luật đất đai 2013 bao gồm: Quyền nghĩa vụ chung NSDĐ Chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp với hộ gia đình khác – xã, Phường, thị trấn Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Thuê Cá nhân để thừa kế QSDĐ Tặng cho QSDĐ cho nhà nước, cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Thế chấp QSDĐ tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân Góp vốn QSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước Hợp đồng điều kiện hợp đồng Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Như hợp đồng dân sự thỏa thuận, thống ý chí bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng có hiệu lực đáp ứng đủ điều kiện: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định 2.1 Hợp đồng ủy quyền Theo điều 581 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng ủy quyền thoả thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao, có thoả thuận pháp luật có quy định.”Đối với hình thức hợp đồng ủy quyền Luật Cơng chứng 2014 quy định Điều 55 hợp đồng ủy quyền phải cơng chứng 2.2 Hợp đồng đặt cọc Theo quy định khoản 1, Điều 358 BLDS: “ Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Như vậy, pháp luật quy định thỏa thuận đặt cọc phải lập thành văn bản, hai bên chủ thể thỏa thuận miệng thỏa thuận khơng có giá trị pháp lý Khi đó, đối tượng thỏa thuận khơng có chức bảo đảm trở thành phần nghĩa vụ thực trước Pháp luật không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc công chứng, chứng thực hay không, tùy vào thỏa thuận bên 2.3 Hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng hợp đồng dân Vì thế, để hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hợp đồng phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung quy định Bộ luật Dân 2005 Ngoài hinh thức hợp đồng mua bán nhà quy định Điều 450 Bộ luật Dân 2005 hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định sau: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” II Giải tình Tình có mốc thời gian là: Tháng 5/2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua nhà nên đặt cọc trước số tiền 50 triệu đồng với ông Lâm Vì vậy: Hợp đồng ủy quyền chịu điều chỉnh BLDS 2005, Luật Công chứng 2014 Luật Nhà 2005 Hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc chịu điều chỉnh BLDS 2005, Luật Công chứng 2014 Luật Nhà 2014 Đối với tình có điểm chưa rõ ràng Bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà khơng đề cập thêm Như xảy trường hợp: Trường hợp 1: Ông Lâm ủy quyền sử dụng nhà mà khơng có quyền định đoạt Đánh giá hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bà Sơn ông Lâm Thứ nhất, bà Sơn cấp giấy chứng nhận từ tài sản thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004 Có giấy chứng nhận bà Sơn tự thực giao dịch dân đất đai hay nhà phù hợp với quy định pháp luật, pháp luật không cấm theo Điều 179 “ Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Luật đất đai 2013 Thứ hai, theo khoản Điều 21 Luật nhà 2005 quy định ủy quyền quản lí nhà ở bà Sơn ủy quyền cho ơng Lâm sử dụng nhà hồn tồn có sở theo quy định pháp luật Đồng thời mảnh đất cấp giấy chứng nhận nên thỏa mãn quy định điểm Điều 91, 92 Luật nhà 2005 điều kiện nhà ở, bên tham gia giao dịch Như vậy, bà Sơn ủy quyền cho Ơng Lâm sử dụng quản lí nhà theo hợp đồng ký kết Thứ ba, hình thức hợp đồng ủy quyền bà Sơn ông Lâm cần thỏa mãn yêu cầu quy định Điều 122 Bộ luật dân 2005 công chứng theo quy định Luật công chứng 2014 quy định Điều 93 Luật nhà 2005 Điều 55 Luật công chứng 2014 Như hợp đồng ủy quyền bà Sơn ông Lâm hợp pháp thỏa mãn điều kiện “hình thức” phân tích Hợp đồng mua bán nhà ông Lâm bà Hoa Thứ nhất, trường hợp bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng nhà tức có quyền chiếm hữu sử dụng mà hồn tồn khơng có quyền định đoạt theo Điều 164 Bộ luật dân 2005 quyền sở hữu Đồng thời vào Điều 173 quyền người chủ sở hữu tài sản Như ông Lâm khơng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà Do ơng Lâm giao kết hợp đồng bán nhà với bà Hoa ơng Lâm khơng có thẩm quyền dẫn đến hợp đồng khơng hợp pháp Thứ hai, theo quy định Điểm a Khoản điều 118 Luật nhà năm 2014, Điểm a Khoản Điều 188 Luật đất đai 2013 thì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bà Sơn Ơng Lâm khơng có Giấy chứng nhận nên không đáp ứng điều kiện quy định pháp luật Thứ ba, theo Điều 122 Bộ luật dân 2005 hợp đồng mua bán nhà ơng Lâm Bà Hoa vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật vi phạm quy định thẩm quyền ơng Lâm Do theo Điều 127 Bộ luật dân 2005 giao dịch vô hiệu tức hợp đồng mua bán nhà ông Lâm chị Hoa hợp đồng khơng hợp pháp Tóm lại hợp đồng mua bán nhà ông Lâm bà Hoa không hợp pháp Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ông Lâm chị Hoa Thứ nhất, Căn vào Điều 164, 173 Bộ luật dân 2005 có chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản người chủ sở hữu ủy quyền Do trường hợp ơng Lâm,hợp đồng ủy quyền không đề cập việc định đoạt nhà chủ sở hữu, giao dịch liên quan đến việc mua bán vô hiệu bà Sơn khơng thừa nhận giao dịch đó.Căn vào Điều 358 Bộ luật dân 2005 đặt cọc quy định hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn khơng có quy định bắt bc phải có cơng chứng, chứng thực Thứ hai, Hợp đồng đặt cọc ông Lâm bà Hoa xét quy định Khoản Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm: “Hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu mà bên chưa thực hợp đồng giao dịch bảo đảm chấm dứt; thực phần toàn hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm giao dịch bảo đảm khơng chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Ở trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà phân tích bị vơ hiệu mà bên chưa thực hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc chấm dứt, trừ trường hợp thỏa thuận khác Như phân tích hợp đồng mua bán bị vô hiệu nên hợp đồng đặt cọc chấm dứt Chính khơng cần xét đến trường hợp hợp đồng đặt cọc có lập thành “văn bản” hay không để giải phần đặt cọc Giải việc đòi cọc Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: Như xét theo khoản Điều 358 bà Hoa người người từ chối việc hợp đồng đặt cọc hợp đồng bán nhà bà Hoa ông Lâm hợp đồng khơng hợp pháp, Ơng Lâm thực giao dịch mà khơng có quyền đại diện xác lập, thực theo Điều 145 BLDS quy định hậu GDDS người khơng có quyền đại diện xác lập, đại diện Như đầu tiên, bà Hoa mua nhà cần liên hệ với chủ sở hữu đích thực nhà để thực giao dịch Trước tiên yêu cầu chủ sở hữu xác nhận văn ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc bà Hoa ông Lâm, sau tiếp tục thực hợp đồng với chủ sở hữu Trường hợp bà Sơn khơng đồng ý bán nhà bà Hoa khơng nên thực giao dịch mua bán nhà với ông Lâm phải đòi lại tiền cọc Như bà Hoa đến gặp bà Sơn xảy trường hợp Bà Sơn đồng ý cho ông Lâm chuyển nhượng nhà hợp đồng hợp pháp Bà Sơn khơng đồng ý bà Hoa có quyền địi lại tiền cọc bà hồn tồn khơng có lỗi Vậy trường hợp, ơng Lâm có quyền sử dụng khơng có quyền định đoạt bà Hoa hồn tồn địi lại tiền cọc Trường hợp 2: Ông Lâm ủy quyền sử dụng nhà đồng thời ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất Đánh giá tính hợp pháp hợp đồng Hợp đồng ủy quyền Tương tự trường hợp hợp đồng hợp đồng ủy quyền ông Lâm bà Sơn thỏa mãn quy định Điều 91, 92 Luật nhà 2005 có hiệu lực thỏa mãn quy định điều kiện có hiệu lực phải công chứng theo quy định Điều 93 Luật nhà 2005 Hợp đồng mua bán nhà Do ủy quyền việc chuyển nhượng mua bán nhà nên ông Lâm thỏa mãn điều kiện quy định Điểm a Khoản điều 118 Luật nhà năm 2014, Điểm a Khoản Điều 188 Luật đất đai 2013, Điều 164, 173 Bộ luật dân 2005 phân tích trường hợp nên hợp đồng hồn toàn hợp pháp Hợp đồng đặt cọc Theo khoản điều 358 BLDS 2005: Việc đặt cọc phải lập thành văn Chính xảy hai trường hợp hợp đồng lập thành văn không lập thành văn Giải việc địi cọc 10 Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc không rõ nên xảy trường hợp Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực có lập thành văn Khoản Điều 358 BLDS 2005 quy định vấn đề phạt cọc Như muốn hủy hợp đồng bà Hoa khơng khơng địi tiền mà cịn bị phạt cọc khơng thực nghĩa vụ hợp đồng Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc khơng có hiệu lực khơng lập thành văn Hợp đồng vô hiệu theo điều 134 BLDS 2005 Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức: “Trong trường…buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu” Vì cịn thời hạn mà ơng Lâm bà Hoa lập văn hợp đồng đặt cọc bà Hoa khơng địi cọc hợp đồng hợp pháp Nếu q thời hạn mà khơng thực quy định pháp luật hình thức hợp đồng đặt cọc vơ hiệu Điều 137 BLDS 2015 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu bà Hoa có quyền địi lại 50 triệu 11 Kết luận Các vấn đề liên quan đến đất đai vấn đề cộm, việc tranh chấp đất đai, hợp đồng liên quan đến đất đai, tài sản gắn với đất đai đa dạng phong phú Chính Nhà nước cần có chế quản lí hợp lí để giảm thiểu tối đa tranh chấp này, tạo nên hành lang pháp luật hiệu quả, đặc biệt Luật đất đai cần có hồn thiện, nâng cao để hòa hợp với luật khác Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản … Việc ổn định vấn đề liên quan đến đất đai đảm bảo phát triển kinh tế, động lực phát triển quốc gia 12 Tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, 2013 Bộ luật dân 2005 Luật đất đai năm 2013 Luật nhà 2005 Luật nhà 2014 Luật công chứng 2014 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm 13 ... Chính khơng thấu hiểu dẫn đến tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai chia làm hai loại lớn, tranh chấp... lại 50 triệu 11 Kết luận Các vấn đề liên quan đến đất đai vấn đề cộm, việc tranh chấp đất đai, hợp đồng liên quan đến đất đai, tài sản gắn với đất đai đa dạng phong phú Chính Nhà nước cần có chế... loại lớn, tranh chấp mà cần xác định người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp tranh chấp đất đai người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp phát sinh q trình người thực quyền nghĩa