Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam: Luận văn ThS. Luật: 60 38 01

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG TH MAI HNG PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà XÃ HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN VN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HNG PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà XÃ HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Bảng chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 11 Một số vấn đề lý luận nhà xã hội nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 11 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 11 1.1.2 Đặc điểm nhà xã hội 14 1.1.3 Đối tƣợng điều kiện đƣợc mua nhà xã hội 17 1.1.4 Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 22 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 28 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 28 1.2.2 Vai trò hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 32 1.2 Khái quát chung văn pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Việt Nam 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 45 1.3 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 47 2.1 Nội dung pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 47 2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 47 2.1.2 Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 49 2.1.3 Trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 54 2.1.4 Hợp đồng tín dụng tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 56 2.2 Thực trạng số vấn đề đặt pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 58 2.2.1 Các quy định chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 58 2.2.2 Các quy định điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 63 2.2.3 Các quy định trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 68 2.2.4 Các quy định hợp đồng tín dụng giải tranh chấp hợp đồng tín dụng pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 74 2.2.5 Một số vấn đề đặt pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 78 2.3 Nguyên nhân vƣớng mắc, bất cập cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 86 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 86 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 90 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 90 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 94 3.2.3 Hồn thiện quy định pháp luật trình tự, thủ tục cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 95 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản chấp cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp 96 3.2.5 Một số giải pháp khác kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 100 KẾT LUẬN CHƢƠNG 106 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản HĐTD: Hợp đồng tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nƣớc NHTM: Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP: Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTMQD: Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh QPPL: Quy phạm pháp luật TCTD: Tổ chức tín dụng TNCN: Thu nhập cá nhân 10 UBND: Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà xã hội năm 2010 17 Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà xã hội năm 2013 18 Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà xã hội năm 2014 19 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Phát triển nhà xã hội chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn Đảng, Nhà nƣớc tâm điểm ý đông đảo ngƣời dân Mục tiêu việc phát triển quỹ nhà xã hội phủ nhằm góp phần tạo lập chỗ nhóm đối tƣợng xã hội gặp khó khăn nhà nhƣng khơng có khả toán theo chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân đảm bảo an sinh xã hội Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu năm “phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lƣợng chỗ điều kiện sống tầng lớp dân cƣ Trong số phải dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn dự án phát triển nhà đô thị phục vụ đối tƣợng sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời nghèo thị” [44, Điều 1] “Đến năm 2015, khu vực đô thị phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2 nhà xã hội để giải chỗ cho ngƣời thu nhập thấp” [44, Điều 1] Tiếp đó, chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia từ năm 2020 đến 2030 đƣợc Thủ tƣớng phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lƣợng nhà xã hội đƣợc cung ứng thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển nhà toàn quốc, đạt diện tích chỗ trung bình 25m2/ngƣời Để đạt đƣợc mục tiêu thực thành công chiến lƣợc phát triển nhà xã hội, địi hỏi cần phải có chế, sách khuyến khích q trình xây dựng, phát triển nhà xã hội, cần huy động nguồn lực đầu tƣ xã hội, vai trò Nhà nƣớc đầu tầu trung tâm Trên nƣớc lƣợng cán bộ, công nhân viên chức đối tƣợng sách gặp khó khăn nhà lớn Với thu nhập bình qn đầu ngƣời “tính đến tháng 12 năm 2015 Việt Nam đạt 2.300 USD, mức 50 triệu đồng/ ngƣời/ năm” [54], mơ ƣớc có ngơi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ không tƣởng Đối với đối tƣợng thu nhập trung bình khó, đối tƣợng khó khăn, làm cơng ăn lƣơng, đối tƣợng sách, học sinh sinh viên, cơng nhân, sở hữu ngơi nhà theo giá thị trƣờng lại khó hơn, xa vời với họ Vì vậy, đời sách nhà xã hội Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở lƣợng cung lớn nhà xã hội, tạo điều kiện cho đối tƣợng có hội tiếp cận với dự án nhà đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để tạo lập nhà cho Tuy nhiên, kết phát triển nhà xã hội nay, đặc biệt nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp cịn nhiều hạn chế, chƣa đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều số nguyên nhân nhƣ: thiếu hụt nguồn lực tài từ ngân sách, rắc rối hấp dẫn sách khuyến khích hỗ trợ đầu tƣ, khác biệt quan điểm phát triển nhà xã hội bên liên quan, khung pháp lý sách liên quan đến phát triển nhà xã hội cho ngƣời thu nhập thấp cịn nhiều bất cập… ngun nhân thiếu vốn chƣa có khung pháp lý hồn chỉnh vấn đề từ phía nhà nƣớc Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt cho lĩnh vực cần nhanh chóng hồn thiện khung pháp lý để tạo chế, sách, điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng nhà xã hội thị trƣờng, đồng thời tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi từ sách nhà xã hội Chính phủ; qua hình thành điểm cân quan hệ cung - cầu nhà xã hội Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà + Cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục nhanh chóng hoàn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất Quy định thủ tục chuyển nhƣợng quyền sở hữu tài sản cách nhanh chóng, thuận lợi, ƣu đãi tài sản chấp, cầm cố xử lý nộp khoản thuế mua bán, ngoại trừ lệ phí trƣớc bạ + Tăng cƣờng trách nhiệm ngành liên quan việc phối hợp xử lý tài sản cấp, cầm cố nhƣ Cơng an, Tịa án, Viện Kiểm sát, Sở Tài nguyên Môi trƣờng, NHNN…, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng việc thu hồi nợ từ nguồn thu nợ thứ hai 3.2.5 Một số giải pháp khác kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp ngân hàng thương mại Việt Nam Thứ nhất, hoàn thiện thiết chế tăng cƣờng giám sát thực thi pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Ngân hàng Nhà nƣớc Ban hành văn quy phạm pháp luật trọng việc nâng cao chất lƣợng nội dung pháp luật văn quy phạm pháp luật đòi hỏi tất yếu trình lập pháp, yêu cầu đƣợc quán triệt hệ thống quan quản lý Nhà nƣớc Việt Nam Tuy nhiên, nhiều yếu tố khách quan, chủ quan chi phối trình ban hành văn quy phạm pháp luật khiến cho chất lƣợng văn quy phạm pháp luật nƣớc ta thấp, nhiều văn quy phạm pháp luật tỏ rõ yếu từ ban hành, khơng có tính khả thi, tính khả thi không cao; hệ thống văn quy phạm pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại chịu chung số phận này, không nằm ngồi thực trạng Chính vậy, thời gian tới để nâng cao chất lƣợng văn quy phạm pháp luật nói chung văn quy phạm pháp luật cho vay mua nhà xã hội nói riêng, đòi hỏi cần phải thay đổi chế thẩm định giám sát việc ban hành văn quy phạm pháp luật theo hƣớng nhƣ sau: 100 + Đảm bảo tính độc lập cơng khai hoạt động giám sát + Xây dựng thiết chế giám sát có đủ quyền hạn công việc, đƣợc hỗ trợ chế, ngân sách điều kiện cần thiết để hoạt động + Chú trọng xây dựng đội ngũ cán làm công tác giám sát, thẩm định giỏi, nắm kỹ lập pháp có chun mơn tốt, đủ lực thẩm định chất lƣợng văn quy phạm pháp luật trƣớc chúng đƣợc ban hành có hiệu lực + Tăng cƣờng hoạt động thẩm định nội nhằm góp phần hạn chế sai lầm văn từ ban đầu Thứ hai, nâng cao lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Để nâng cao lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp theo cần phải tập trung làm tốt điều sau: + Thực tuyên truyền phổ biến pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Sự cơng khai, minh bạch thơng tin nhƣ trình độ nhận thức pháp luật lĩnh vực cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp điều kiện tiên thực thành cơng sách cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp Khơng sở công khai thông tin mặt quan ban hành pháp luật nhanh chóng nhận đƣợc thơng tin phản hồi chất lƣợng quy định pháp lý để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung hợp lý; mặt khác thông qua công khai, minh bạch thông tin góp phần hạn chế tiêu cực nhƣ lợi ích nhóm việc lợi dụng sách Chính phủ để trục lợi Vì vậy, thời gian tới cần phải đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho vay mua nhà xã hội đến tầng lớp dân cƣ, đồng thời cần có chế điều kiện việc phối hợp 101 quan nhà nƣớc có liên quan việc thực công tác thông tin tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp nói riêng + Nâng cao lực ý thức pháp luật đội ngũ cán làm thực thi sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội Trên thực tế, pháp luật hành không thiếu quy định xử lý việc ban hành văn trái pháp luật, chí luật xác định rõ ngƣời ban hành văn QPPL sai, tùy mức độ bị kỷ luật truy cứu trách nhiệm hình trƣờng hợp cố tình ban hành văn QPPL sai trái Theo Điều 87 Luật Ban hành văn QPPL văn QPPL phải đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền giám sát, kiểm tra thƣờng xuyên nhằm phát nội dung sai trái khơng cịn phù hợp để kịp thời đình việc thi hành, sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ bãi bỏ nội dung văn sai trái, đồng thời kiến nghị quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm quan, cá nhân ban hành văn sai trái đó; gây hậu nghiêm trọng bị đề nghị xem xét truy cứu trách nhiệm hình Tuy nhiên, đến chƣa có trƣờng hợp đƣợc xử lý nhƣ quy định pháp luật Để khắc phục tình trạng ban hành văn QPPL sai, không thẩm quyền… cần thực đồng số nhiệm vụ sau: + Thực quy định pháp luật ban hành văn Phải kịp thời xử lý quan, cá nhân liên quan đến việc ban hành văn trái pháp luật Cần có chế rõ ràng ban hành văn bản, rõ biện pháp xử lý sai lầm, rõ trách nhiệm thuộc có sai lầm phải có phản hồi cụ thể + Đổi quy trình xây dựng luật nâng cao chất lƣợng đạo luật đƣợc ban hành Luật xây dựng thiếu cụ thể chƣa ban hành Vấn đề cốt lõi làm để luật vào sống Nhận thức xây dựng văn chế thị trƣờng cần có thay đổi cho phù hợp Cùng với tƣ tƣởng 102 đƣợc phản ánh đắn văn bản, phải có cách làm hợp lý, tránh việc ban hành văn luật với quy định chung chung mà không kịp thời có hƣớng dẫn cụ thể + Loại bỏ lực cản việc sửa chữa sai lầm ban hành văn bản, khơng để lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm chi phối việc ban hành điều chỉnh văn Nếu khơng có biện pháp cần thiết đủ mạnh để loại bỏ nguyên nhân khó khăn việc làm chuyển biến tình trạng ban hành văn hƣớng dẫn trái với luật thiếu tính khả thi thực tiễn + Cần tăng cƣờng đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ lập pháp nghiệp vụ soạn thảo văn nhƣ nâng cao tinh thần trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ, công chức trƣớc công việc Hiện nay, có nhiều chƣơng trình bồi dƣỡng lĩnh vực này, nhƣng nặng lý thuyết nên thiếu tính thực tế, hiệu thấp Chƣơng trình bồi dƣỡng xây dựng văn đặt với quan xây dựng luật, trƣờng dạy luật, mà cần mở rộng để phổ biến kiến thức cho nhiều ngƣời Đó sở để phát sai trái văn bản; ngƣời có trách nhiệm soạn thảo văn giám sát công việc cần đƣợc bồi dƣỡng thƣờng xuyên để tránh sai lầm khơng đáng có + Cần có cách làm cụ thể để tăng cƣờng mạnh mẽ phản hồi từ phía ngƣời sử dụng văn bản, tạo điều kiện để ngƣời dân thể nguyện vọng quan có liên quan phải có trách nhiệm giải trình cụ thể Điều làm cho quan ban hành văn chịu trách nhiệm thực tế cơng việc trƣớc nhân dân Thứ ba, số kiến nghị phủ nhằm hồn thiện thực có hiệu pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng Chính phủ có vai trị quan trọng việc tạo điều kiện thúc đẩy, khuyến khích NHTM tham gia vào thị trƣờng tín dụng nhà dành 103 cho ngƣời có thu nhập thấp Các sách điều tiết, ƣu đãi, quy chế quản lý Nhà nƣớc tác động lớn đến hoạt động NHTM, từ tạo tác động quan trọng việc thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế nhƣ giải vấn đề kinh tế - xã hội, giai đoạn tạo tiền đề điều kiện để NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá định tham gia vào thị trƣờng tín dụng đặc biệt Để NHTM tham gia thực sách xây dựng phát triển nhà xã hội Chính phủ đƣợc hiệu quả, năm tới Chính phủ cần lƣu ý giải tốt vấn đề nhƣ sau: Thứ nhất, chế, sách ưu đãi Xây dựng sách hỗ trợ cụ thể việc khuyến khích NHTM tham gia thị trƣờng tín dụng nhà cho ngƣời có thu nhập thấp (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chƣơng trình kích cầu, vay vốn ƣu đãi, xử lý tài sản chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tƣợng vay…) Nguyên tắc việc xây dựng sách khuyến khích phải thực nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an tồn hiệu cho NHTM Các sách ƣu đãi điều tiết phải tuân theo chế thị trƣờng Tránh việc gây hiểu nhầm, coi chƣơng trình mang tính xã hội đƣợc triển khai thực theo chế xin - cho Nghiên cứu, đánh giá phân loại, phân lớp đối tƣợng có thu nhập thấp theo mức độ khác để có sách thời gian thực sách khác Đối với đối tƣợng thu nhập thấp nhƣng có cơng việc ổn định, có thu nhập điều kiện tiếp cận sử dụng nguồn vốn ngân hàng Chính phủ cần quan tâm nghiên cứu sách hỗ trợ NHTM tham gia cho đối tƣợng vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà Chỉ đối tƣợng khó khăn, thuộc diện nghèo khó Chính phủ xem xét hỗ trợ sách nhà xã hội (đây không đối tƣợng nhắm đến NHTM công ty bất động sản phân khúc nhà thu nhập thấp giai đoạn nay) 104 Tính quán ổn định sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho NHTM cân đối khả có để tham gia triển khai, thực Các thủ tục triển khai quản lý thực sách ƣu đãi cần đơn giản hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều cơng việc tăng chi phí quản lý cho ngân hàng Thứ hai, xây dựng chế, sách đồng với quan liên quan đến nghiệp vụ ngân hàng thương mại Tiếp tục tạo điều kiện hỗ trợ, hoàn chỉnh quy chế quản lý đơn giản hiệu cho trung tâm giao dịch bất động sản, trung tâm đấu giá, trung tâm thẩm định giá bất động sản, nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá trị bất động sản Tiếp tục điều chỉnh hoàn thiện khung giá đất, giá nhà mới, phù hợp với thị trƣờng Thứ ba, tạo lập quỹ đất để xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Quỹ đất cho dự án thành phần quan trọng sách phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp “Đất sạch” đất thuộc diện đƣợc giải phóng mặt bằng, tƣ sẵn sàng đƣa vào sử dụng Định hƣớng đƣợc đƣa dành cho nhà cho ngƣời thu nhập thấp ƣu tiên đất đai, cung cấp quỹ đất để giúp doanh nghiệp phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp gắn với dự án thƣơng mại Sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp Đây chìa khố để giảm thiểu giá thành nhà ở, giảm bớt áp lực hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Thứ tư, xây dựng phân khúc nhà cho đối tượng với mức thu nhập khác Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trƣờng điều kiện thu 105 nhập tầng lớp dân cƣ; khuyến khích phát triển nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện cụ thể loại thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà Hiện độ vênh phân khúc nhà lớn Các cao ốc văn phịng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hồ dự án nhà cho ngƣời thu nhập thấp thiếu trầm trọng Điều vơ hình dung tạo khó khăn, trở thành rào cản việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn hỗ trợ mua nhà xã hội ngƣời thu nhập thấp Thứ năm, quán triệt quan điểm giải pháp phát triển đồng Tức nhà phải phát triển đồng với sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch đƣợc quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng chỗ phát triển đô thị bền vững Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn đến nhiều tiêu cực sau Điều nhằm giúp tạo lập niềm tin xã hội nói chung ngƣời thu nhập thấp nói riêng thị trƣờng nhà xã hội, từ kích thích nhu cầu tiêu dùng nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp, tạo lập tính bền vững thị trƣờng nhà xã hội ngƣời thu nhập thấp KẾT LUẬN CHƢƠNG Theo nguyên tắc thành bất biến, văn quy phạm pháp luật vòng đời tồn điều ln phải đƣợc sửa đổi, bổ sung cho phản ánh phù hợp với thực tiễn Pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại khơng nằm ngồi tính quy luật này, bối cảnh thực tiễn hoạt động xây dựng, phát triển nhà xã hội nhà xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp diễn theo xu hƣớng ngày phát triển nóng năm gần nƣớc ta Căn vào thực trạng pháp luật cho vay mua nhà xã hội 106 ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại thời gian vừa qua, đồng thời quán triệt, vận dụng quan điểm, mục đích định hƣớng Nhà nƣớc hệ thống pháp luật nói chung pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại nói riêng, luận văn đƣa giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện sách phát triển nhà xã hội nói chung sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp nói riêng Các giải pháp mà luận văn hƣớng tới nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại bao gồm: giải pháp chung nhóm giải pháp cụ thể Đối với giải pháp chung, luận văn hƣớng tới xây dựng, hoàn thiện chế, sách nhằm nâng cao kỹ năng, lực lập pháp cho cán tham mƣu, đội ngũ cán xây dựng, thực sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội Đây đƣợc coi giải pháp quan trọng, cốt yếu nhằm nâng cao chất lƣợng pháp luật cho vay mua nhà xã hội Bên cạnh đó, luận văn hƣớng tới nhóm giải pháp cụ thể nhƣ: Hồn thiện quy định pháp luật chủ thể, điều kiện, nguyên tắc trình tự, thủ tục pháp lý cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại 107 KẾT LUẬN Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia giai đoạn 2011-2020 đƣợc Chính phủ phê duyệt vào tháng 11/2011 khẳng định, phát triển nhà trách nhiệm Nhà nƣớc tồn xã hội Tại thị lớn nƣớc có khoảng 300 nghìn hộ dân sống nhà đơn sơ, thiếu kiên cố, có triệu nhà có diện tích dƣới 30m² (dƣới 7m²/ngƣời) Bộ Xây dựng, dự báo, đến năm 2020, nhu cầu nhà cho ngƣời thu nhập thấp đô thị lớn vào khoảng triệu căn, nhƣng nguồn cung đáp ứng khoảng 10 nghìn căn/năm Trong đó, số liệu thống kê cho thấy, Việt Nam có 33,1% dân số, tƣơng đƣơng 30 triệu ngƣời sinh sống đô thị Trong số này, số lƣợng không nhỏ ngƣời từ nông thôn thành thị, kiếm sống khu công nghiệp, khu đô thị với mức thu nhập thấp khơng có nhà ổn định Nhƣ vậy, việc đáp ứng nhu cầu nhà cho số lao động ngày trở nên cấp thiết mối quan tâm lớn Nhà nƣớc nhƣ tồn xã hội Chính vậy, để thực có hiệu sách phát triển nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp nhằm tạo lập nhà cho ngƣời thu nhập thấp, đảm bảo quyền có nhà cơng dân, đảm bảo ổn đinh, an sinh xã hội, đồng thời tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đòi hỏi cần phải nhanh chóng hồn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp nhằm tạo khung hành lang pháp lý cho hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại Với đề tài luận văn: “Pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại”, tác giả bƣớc đầu nghiên cứu, làm rõ thêm số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp, dƣới số kết nghiên cứu luận văn Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích làm rỗ số vấn đề lý luận nhƣ khung lý thuyết nhà xã hội, đặc điểm, đối tƣợng đƣợc ƣu đãi mua nhà xã hội; nhà xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp, đặc điểm, đối 108 tƣợng đƣợc mua nhà xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp ngƣời có việc làm ổn định mức thu nhập bình quân hàng tháng thấp mức thu nhập chịu thuế TNCN theo quy định pháp luật thuế TNCN hành Thứ hai, từ việc làm rõ khái niệm, chất, hoạt động cho vay quy định pháp lý hoạt động cho vay NHTM, luận văn phân tích làm rõ nội dung quy định pháp lý hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp khía cạnh: chủ thể, điều kiện, nguyên tắc trình tự, thủ tục cho vay Thứ ba, luận văn tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại phƣơng diện, quy định chủ thể cho vay, điều kiện nguyên tắc cho vay; trình tự, thủ tục cho vay số nội dung khác, từ vƣớng mắc, bất cập nguyên nhân vƣớng măc, bất cập q trình xây dựng, thực sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Thứ tƣ, sở phân tích thực trạng pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại hạn chế nguyên nhân hạn chế, luận văn đƣa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Trong đó, nhấn mạnh đến vai trị giải pháp nâng cao lực, trình độ lập pháp đội ngũ cán tham mƣu, xây dựng nhƣ thực sách pháp luật cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp ngân hàng thƣơng mại Thứ năm, luận văn đƣa số kiến nghị Nhà nƣớc quan quản lý nhà nƣớc liên quan Trong đó, tác giả mạnh dạn kiến nghị nên chuyển hoạt động cho vay mua nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp từ thực vay vốn ngân hàng thƣơng mại, chuyển sang vay vốn ngân hàng Chính sách xã hội, đồng thời kiến nghị Nhà nƣớc cần có chế, sách pháp luật để tạo nguồn vốn cho sách nhà xã hội ngƣời có thu nhập thấp thời gian tới 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài (2002), Thơng tƣ số 20/2002/TT-BTC Hƣớng dẫn thi hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày tháng 10 năm 2001 Chính phủ ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà để bán cho thuê tháng 2/2002, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tƣ số 05/2006/TT-BXD Hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật nhà tháng 11/2006, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Báo cáo số liệu nhà xã hội thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng tháng 1/2008, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Đề án chƣơng trình đầu tƣ xây dựng nhà xã hội giai đoạn 2009 - 2015 Xây dựng chế thí điểm đầu tƣ xây dựng cơng trình hạ tầng nhà xã hội, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thông tƣ số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 Hƣớng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho ngƣời thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung nghị định số 71/20109/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD Hƣớng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thƣơng mại, dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thƣơng mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ, Hà Nội Bộ Xây dựng (2013), Thông tƣ số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 Hƣớng dẫn việc xác định đối tƣợng đƣợc vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số: 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ, Hà Nội 110 Bộ Xây dựng (2013), Công văn số 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 Hƣớng dẫn xác định đối tƣợng cho vay theo TT số: 11/TT-NHNN TT số: 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2014), Công văn số 05/2014/BXD-QLN ngày 02/1/2014 Đối tƣợng mua nhà xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2014), Thông tƣ số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 Hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số: 188/2014/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 Chính phủ Phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 12 Bộ Xây dựng (2014), Thông tƣ số 17/2014/TT-BXD ngày 20/11/2014 Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tƣ số: 07/2013/BXD-QLN ngày 31/10/2013 Hƣớng dẫn xác định đối tƣợng đƣợc vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, Hà Nội 13 Bộ Xây dựng (2015), Công văn số 395/2015/BXD-QLN ngày 3/3/2015 Hƣớng dẫn triển cho vay hỗ trợ nhà theo Thông tƣ số: 17/2014/BXD-QLN, Hà Nội 14 Chính phủ (1994), Nghị định số 61/1994/NĐ-CP Mua bán kinh doanh nhà ở, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 16 Chính phủ (2013), Nghị số 02/2013/NQ-CP ngày 7/1/2013 Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải nợ xấu, Hà Nội 17 Chính phủ (2014), Nghị số 61/2014/NQ-CP ngày 21/8/2014 Sửa đổi, bổ sung Nghị số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải nợ xấu, Hà Nội 18 Chính phủ (2014), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 Phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 111 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Phát triển quản lý nhà xã hội, Hà Nội 20 Nguyễn Ngọc Điện (2009), “Nhà xã hội Kinh nghiệm nƣớc phát triển”, Tạp chí Xây dựng, (9), tr.15-24 21 Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà xã hội sách an sinh xã hội”, Tạp chí Thơng tin đối ngoại, (6), tr.25-36 22 Hàn Quốc (2008), Báo cáo phát triển nhà xã hội Hàn Quốc 23 Phạm Sỹ Liêm (2007), “Cần có sách nhà xã hội hồn chỉnh”, Tạp chí Ngƣời xây dựng, (4), tr.30-38 24 Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu sách nhà nƣớc”, Tạp chí Ngƣời xây dựng, (3), tr.50-58 25 Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà xã hội sách kích cầu”, Tạp chí Nhà quản lý, (8), tr 42-50 26 Dƣơng Thị Bình Minh (chủ biên) (2012), Chính sách phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận thực tiễn, NXB Tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 27 Ngơ Lê Minh (2013), “Nhà xã hội - Từ kinh nghiệm thực tế Thƣợng Hải đến Việt Nam”, Tạp chí Kiến trúc, (5), tr 33-42 28 Ngân hàng Nhà nƣớc (2009), Thông tƣ số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009 Quy định chi tiết việc cho vay ngân hàng thƣơng mại đối tƣợng mua, thuê mua nhà thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội 29 Ngân hàng Nhà nƣớc (2013), Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP Chính phủ, Hà Nội 30 Ngân hàng nhà nƣớc (2014), Thông tƣ số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tƣ số:11/2013/TTNHNN ngày 15/5/2013, Hà Nội 112 31 Ngân hàng nhà nƣớc (2015), Thông tƣ số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 Hƣớng dẫn cho vay vốn ƣu đãi thực sách nhà xã hội, Hà Nội 32 Quốc hội Việt Nam (2010), Luật tổ chức tín dụng, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội Việt Nam (2010), Luật Ngân hàng Nhà nƣớc, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 34 Quốc hội Việt Nam (2014), Luật nhà ở, NXB Hồng Đức 35 Quốc hội Việt Nam (2015), Bộ Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 36 Quốc hội Việt Nam (2015), Luật xây dựng, NXB Lao động, Hà Nội 37 Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà xã hội Thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Trƣờng Đại học Kinh tế Đà Nẵng 38 Thành ủy Hà Nội (2006), Chƣơng trình 11-Ctr/TU xây dựng phát triển quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010, Hà Nội 39 Thủ tƣớng Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP Ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà để bán cho thuê, Hà Nội 40 Thủ tƣớng Chính phủ (2004), Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Phê duyệt định hƣớng phát triển nhà đến năm 2020, Hà Nội 41 Thủ tƣớng Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội 42 Thủ tƣớng Chính phủ (2007), Quyết định số 1561/2007/QĐ-TTg Đề án xây dƣng chế thí điểm đầu tƣ xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội đơn vị ngồi cơng lập th dài hạn, Hà Nội 43 Thủ tƣớng Chính phủ (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Ban hành số chế, sách phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội 44 Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định số 1081/QĐ-TTg Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hƣớng đến năm 2030, Hà Nội 113 45 Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 46 Nguyễn Khắc Trà (2009), Các giải pháp vốn để xây dựng phát triển nhà đô thị Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học viện Tài - Kế toán, Hà Nội 47 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Đề án đầu tƣ xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 - 2010, Hà Nội 48 UBND Thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 2010/QĐ - UBND thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ làm nhà nông thôn điểm dân cƣ nông thôn địa bàn TP Hà Nội, Hà Nội II Tài liệu tiếng Anh 49 Mayer Martin (1978), House, people, neighborhoods, governments, money 50 United Nations (2006), Guidelines on social housing: Principles and examples II Tài liệu trang Web 51 http://nguyentandung.org/gia-han-giai-ngan-goi-30-000-ty-den-3112.html 52 http://bnews.vn/ngan-hang-nha-nuoc-gia-han-giai-ngan-goi-30-nghin-tydong/16775.html 53 https://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%C3%A0_%E1%BB%9F_x%C3%A3_ h%E1%BB%99i 54 http://vnexpress.net/thu-nhap-binh-quan-dau-nguoi/tag-283219.html 114