Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam : Luận văn ThS. Luật: 60 38 01 03

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÃ THỊ ANH HOA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÃ THỊ ANH HOA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH Đào Trí Úc HÀ NỘI - 2013 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn LÃ Thị Anh Hoa MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm chung đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm đăng ký bất động sản 11 1.1.3 Mục đích đăng ký bất động sản 14 1.1.4 Ý nghĩa vai trò đăng ký bất động sản 17 1.2 Pháp luật đăng ký bất động sản theo pháp luật số quốc gia 20 1.2.1 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản 20 1.2.2 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga 22 1.2.3 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Thụy Điển 24 1.3 Khái quát đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam qua thời kỳ 26 1.3.1 Giai đoạn trước năm 1975 26 1.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995 27 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 27 1.3.4 Giai đoạn từ năm 2005 đến 29 Chương 2: PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ 31 BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Quy định pháp luật việt nam hành đăng ký bất động sản 31 2.1.1 Nhận xét chung pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 31 2.1.2 Quy định số hoạt động đăng ký bất động sản cụ thể 35 2.1.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất 35 2.1.2.2 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất khác 39 2.1.2.3 Đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 44 2.2 Những vấn đề áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản 47 2.2.1 Về tính hệ thống thống quy định pháp luật đăng ký bất động sản 48 2.2.2 Tính thống cách hiểu chất giá trị pháp lý hoạt động đăng ký bất động sản 49 2.2.3 Về tính cơng khai, minh bạch thông tin bất động sản 52 2.2.4 Về nội dung đăng ký bất động sản 54 2.2.5 Về mơ hình quan đăng ký bất động sản 63 2.3 Một số nhận xét chủ yếu 67 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 70 PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 70 3.1.1 Tiếp tục thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước 70 3.1.2 Kết hợp vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản với việc tơn trọng quyền tự định đoạt chủ thể có quyền tài sản 71 3.1.3 Bảo đảm tính đồng quy định hành, gắn với mục tiêu cải cách hành 72 3.1.4 Bảo đảm cơng khai, minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản 73 3.1.5 Xây dựng thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, dễ áp dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân 74 3.1.6 Tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm quốc gia giới nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 74 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 75 3.2.1 Sửa đổi hoàn thiện số quy định pháp luật hành đăng ký bất động sản 75 3.2.1.1 Đối với Bộ luật dân 75 3.2.1.2 Đối với văn pháp luật chuyên ngành 78 3.2.2 80 Xây dựng văn pháp lý chuyên ngành đăng ký bất động sản 3.2.2.1 Mục tiêu Luật đăng ký bất động sản 81 3.2.2.2 Xác định rõ đối tượng bất động sản phải đăng ký 82 3.2.2.3 Thống giá trị pháp lý đăng ký bất động sản 84 3.2.2.4 Tiến tới thống loại Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 85 3.2.2.5 Xây dựng hệ thống quan đăng ký bất động sản thống nhất, phân định rõ chức quản lý nhà nước bất động sản chức quan đăng ký 86 3.2.2.6 Xây dựng chế phối hợp, trao đổi thông tin quan chuyên môn với 88 3.2.2.7 Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin bất động sản cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu 89 3.2.2.8 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký quy định Luật Đăng ký bất động sản 90 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá có vai trò quan trọng nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước Đó tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn để phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ sách đất đai phù hợp tác động tích cực phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trong hoạt động đăng ký bất động sản công cụ cốt lõi, thiết thực hệ thống quản lý đất đai bất động sản, phương tiện hữu ích giúp cơng tác thực có hiệu quả, điều tiết hoạt động thị trường bất động sản công cụ thiếu để xác định nguồn thu từ đất đai tài sản gắn liền với đất Phát triển quản lý tốt thông tin hoạt động liên quan đến bất động sản, đặc biệt đất đai điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên quý giá đất nước Chính tầm quan trọng mà thời gian qua có số cơng trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai bất động sản góc độ mức độ chi tiết khác Đặc biệt việc năm 2008, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng họp bàn việc xây dựng Dự thảo Luật đăng ký bất động sản lấy ý kiến chuyên gia Các chuyên gia, nhà nghiên cứu có nhiều cơng trình nghiên cứu xây dựng ý kiến đóng góp cho dự thảo Tuy nhiên, đến nay, việc trình Quốc hội thơng qua cịn gặp nhiều vướng mắc Trên thực tế, hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản nước ta thiếu chưa thống Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền bất động sản nên thẩm quyền quan đăng ký nhà nước việc xác định tài sản đăng ký giao dịch tài sản chưa xác định cụ thể Đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" luận văn thạc sĩ Luật học thuộc chuyên ngành Luật dân tố tụng dân sự, mã số 60.38.01.03 góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề đăng ký bất động theo quy định pháp luật hành Đồng thời qua phân tích, nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật phát rõ điểm bất cập, vướng mắc, chưa thống quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề Từ đưa kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1 Tình hình nghiên cứu nước Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề đăng ký bất động sản nay, nhiều nhà nghiên cứu quan tâm đến vấn đề có nhiều cơng trình nghiên cứu tiếp cận nhiều góc độ khác Một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu kể đến như: - TS Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn", Nxb Chính trị quốc gia, 2011; - TS Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - vấn đề lý luận thực tiễn", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - Bùi Thị Liên, "Đăng ký bất động sản - số vấn đề lý luận thực tiễn", Khóa luận tốt nghiệp (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - TS Nguyễn Ngọc Điện, "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, 2007 Ngồi cịn có nhiều viết đề tài nhà nghiên cứu Các cơng trình nghiên cứu có phạm vi rộng, toàn diện đề cập đến số vấn đề hoạt động đăng ký bất động sản Các cơng trình nghiên cứu nêu bước đầu đưa nghiên cứu, đánh giá ban đầu pháp luật đăng ký bất động sản hành Việt Nam Tuy nhiên, hầu hết công trình nghiên cứu nêu chưa có nội dung cập nhật với quy định hành liên quan đến đăng ký bất động sản thực trạng việc đăng ký bất động sản bối cảnh Với đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" tác giả tập trung nghiên cứu cách tồn diện, có tính hệ thống quy định pháp luật Việt Nam thực trạng đăng ký bất động sản nay, để từ đưa giải pháp cho vấn đề 2.2 Tình hình nghiên cứu ngồi nước Trên giới, đa số quốc gia Nhật Bản, Thụy Điển, Đức, Pháp có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm trải qua trình phát triển lâu dài Nhật Bản ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1899; Hàn Quốc ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1960; Pháp ban hành nghị định chế công bố giao dịch bất động sản năm 1955 v.v Các quốc gia ban hành đạo luật thống đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thuận tiện hiệu Đối với vấn đề đăng ký bất động sản, quốc gia giới trình xây dựng hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản tổ chức hội thảo quy mô, tập hợp cơng trình nghiên cứu, lý luận nhiều nhà nghiên cứu giới Có thể kể đến Hội thảo Cải cách đất đai, bao gồm pháp luật đất đai hệ thống đăng ký đất đai, Stockholm vào ngày 16-17 tháng năm 1996; hội thảo Ủy ban kinh tế Liên hợp quốc Châu Âu bàn sách đất đai hệ thống quản lý đất đai Châu Âu tiến trình phát triển Như vậy, thấy quốc gia giới quan tâm phát triển hệ thống đăng ký bất động sản cách toàn diện Việc nghiên cứu đưa tranh toàn cảnh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sở đánh giá, phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản số quốc gia hoạt động cần thiết để tiến tới hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến quy định hoạt động đăng ký bất động sản, phương thức quản lý ý nghĩa việc đăng ký bất động sản theo quy định Bộ luật dân năm 2005, Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Qua có so sánh, đối chiếu với quy định trước pháp luật Việt Nam quy định pháp luật số quốc gia vấn đề nhằm điểm cần học hỏi để hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Luận văn nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề lý luận đăng ký bất động sản, qua xây dựng khái niệm, đặc điểm, vai trò ý nghĩa việc đăng ký bất động sản Đồng thời tìm hiểu có so sánh cách có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh vấn đề so với quy định pháp luật trước hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản quốc gia khác - Nghiên cứu quy định pháp luật hành đăng ký bất động sản Từ phân tích cụ thể nội dung hoạt động đăng ký bất động sản Qua phân tích, luận văn điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa thống quy định pháp luật từ làm sở cho kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành vấn đề 10 động sản, hạn chế mâu thuẫn tồn gây khó khăn cho người dân quan nhà nước có thẩm quyền q trình áp dụng Bên cạnh phải xác định rõ mục đích ban hành Luật đăng ký bất động sản Việc ban hành văn thống đăng ký bất động sản đạt hiệu thi hành thực tế không xác định rõ mục tiêu ban hành văn Luật đăng ký bất động sản trước hết phải tạo sở pháp lý vững cho người dân bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bất động sản mà quyền sở hữu, quyền sử dụng họ công nhận Mặt khác, việc xây dựng Luật đăng ký bất động sản nhằm khắc phục bất cập hệ thống pháp luật hành (như phân tán, thiếu thống nhất), tạo sở pháp lý đồng bộ, thống lĩnh vực này; tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền bất động sản; tạo điều kiện cho hoạt động quản lý Nhà nước thực thi cách hiệu vừa định hướng cho giao dịch diễn pháp luật vừa thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Để đạt mục tiêu đòi hỏi Luật đăng ký bất động sản phải đảm bảo thống nhất, đồng quy định có liên quan Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng theo hướng xây dựng chế quản lý nhà nước, mơ hình quan đăng ký trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản cách đơn giản, khoa học, thuận tiện để tạo điều kiện cho người dân thực thủ tục cách nhanh chóng, tiết kiệm thời gian chi phí Đồng thời phát triển hệ thống quản lý thông tin để đáp ứng yêu cầu minh bạch, công khai thông tin thị trường bất động sản 3.2.2.2 Xác định rõ đối tượng bất động sản phải đăng ký Luật đăng ký bất động sản cần phải xác định rõ đối tượng bất động sản cần phải đăng ký, bất động sản cần đăng ký phải tài sản có giá trị kinh tế cao đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng… Quy định 88 nhằm khắc phục phạm vi đối tượng bất động sản phải đăng ký Bộ luật dân 2005 tất tài sản bất động sản cần phải đăng ký Trong pháp luật đăng ký bất động sản tập trung vào việc đăng ký bất động sản tính chất (tính chất "gắn liền với đất") mà khơng đề cập đến việc bất động sản công dụng (tài sản coi bất động sản mục đích sử dụng) Vì Luật đăng ký bất động sản phải xác định rõ bất động sản có tính ổn định cao (về mặt vật lý) giá trị lớn cần thiết đăng ký Kinh nghiệm số quốc gia cho thấy pháp luật thống loại tài sản cần đăng ký bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, khu chung cư, rừng, lâu năm có giá trị cao… Đây hướng quy định áp dụng để cụ thể hóa Luật đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, văn pháp luật chuyên ngành quy định bất động sản phải đăng ký gồm: quyền sử dụng đất đai; quyền sở hữu cơng trình nhà ở, cơng trình xây dựng; quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng; số giao dịch liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, chấp, cầm cố, cho thuê, cho thuê lại… Tuy nhiên, quy định chưa phân biệt rõ ràng việc đăng ký tài sản theo trạng vật lý đăng ký quyền tài sản (tình trạng pháp lý bất động sản) Vì vậy, mặt đối tượng, Luật đăng ký bất động sản cần phân biệt rõ việc đăng ký tài sản theo trạng vật lý đăng ký quyền tài sản theo hướng: - Đăng ký trạng vật lý nhằm mục đích ghi nhận trạng thực tế bất động sản diện tích, giáp ranh, loại bất động sản, vị trí, mục đích sử dụng… việc đăng ký nội dung giúp nhà nước quản lý mặt quy hoạch vùng, địa phương, thực trạng diện tích đất sử dụng; - Đăng ký quyền xác lập quyền bất động sản đăng ký thay đổi quyền việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê đất, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền chấp biến động bất động sản 89 Đối tượng đăng ký quyền Luật đăng ký bất động sản cần phải bổ sung vào đối tượng quyền liên quan đến bất động sản cần đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch) để đảm bảo quyền chủ sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng bị bất động sản khác vây bọc Việc đăng ký quyền địa dịch đảm bảo cho chủ sở hữu nhận chuyển nhượng bất động sản vây bọc tiếp tục trì quyền địa dịch 3.2.2.3 Thống giá trị pháp lý đăng ký bất động sản Giá trị pháp lý đăng ký bất động sản thường quy định gồm: (i) Đăng ký bất động sản có giá trị xác lập quyền bất động sản (hệ thống đăng ký để xác lập quyền) Đối với việc đăng ký để xác lập quyền việc đăng ký tạo quyền, giao dịch hay kiện pháp lý Nói rõ hơn, giao dịch, kiện pháp lý điều kiện cần cho việc xác lập quyền; việc đăng ký điều kiện đủ [18] (ii) Đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba Đối với việc quy định giá trị đối kháng với người thứ ba, ý nghĩa pháp lý đăng ký bất động sản chủ yếu đặt người thứ ba, cịn bên giao dịch có hiệu lực pháp lý giao dịch phù hợp với quy định pháp luật Khơng có tác dụng xác lập quyền, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba giải cạnh tranh hai quyền có tính chất, tài sản Ví dụ trường hợp giải tài sản trường hợp phá sản, chủ nợ đăng ký giao dịch trước có quyền ưu tiên xử lý nợ Vì vậy, người có quyền tự động nhận thấy lợi ích việc đăng ký quyền cách nhanh được, nhằm giành ưu việc cạnh tranh với người thứ ba Hiện nay, pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam không phân định rõ giá trị đăng ký bất động sản đăng ký xác lập quyền hay đăng ký đối kháng Trong số trường hợp cụ thể lại chủ yếu thừa nhận việc đăng ký nhằm mục đích xác lập quyền (như việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng… thừa nhận 90 để chủ thể xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu quyền khác liên quan) Tuy vậy, việc thừa nhận đăng ký bất động sản có giá trị xác lập quyền gây nhiều vướng mắc thực tế, việc xác định đâu thời điểm phát sinh quyền bất động sản giá trị việc xác lập giao dịch có cịn ý nghĩa việc đăng ký bất động sản điều kiện để phát sinh quyền? Việc đăng ký chủ yếu phụ thuộc vào ý chí quan nhà nước nhiều luật định xu hướng hành hóa việc đăng ký bất động sản Vì lý nêu trên, xét thấy việc xác định đăng ký bất động sản nhằm đối kháng với bên thứ ba lựa chọn hợp lý có sở cho Luật đăng ký bất động sản Việt Nam Vì mục tiêu đăng ký bất động sản việc minh bạch, công khai quyền giao dịch bất động sản, việc đăng ký không nên làm phát sinh thêm quyền chủ sở hữu mà việc phát sinh quyền nên quy định từ thời điểm xác lập giao dịch Việc xác định giá trị đăng ký bất động sản để đối kháng với người thứ ba không ảnh hưởng đến hầu hết quy định liên quan đến quyền sở hữu Việc quy định chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Điều 692 Bộ luật dân hiểu theo hướng hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất không nên hiểu theo hướng hiệu lực việc xác lập quyền sử dụng đất Điều không làm mâu thuẫn với giá trị đăng ký bất động sản theo cách hiểu nêu Mặt khác, đăng ký bất động sản với ý nghĩa đối kháng với bên thứ ba khuyến khích chủ sở hữu bất động sản tiến hành đăng ký thời gian sớm để nhận bảo hộ đảm bảo lợi ích có tranh chấp phát sinh 3.2.2.4 Tiến tới thống loại Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Quan điểm việc hợp quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất mẫu giấy chứng nhận, Quốc hội đưa thành Nghị từ năm 2007, Chính phủ có đạo cụ thể giao cho Bộ Tài Ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng; Bộ Tư pháp 91 thống mẫu Giấy chứng nhận trình Chính phủ định Hiện có loại giấy chứng nhận tồn gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo Luật Nhà ở); giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (theo Luật Xây dựng); giấy chứng nhận Sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC Bộ Tài chính) Mỗi loại giấy chứng nhận cấp xác lập quan hệ sử dụng sở hữu, u cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, tập trung đầu mối quản lý, tạo thuận lợi cho quan hệ giao dịch đất đai tài sản đất cấp thiết Bản thân tên gọi loại giấy chứng nhận không đủ khả điều chỉnh quan hệ chung quyền sử dụng đất sở hữu tài sản đất Việc có nhiều loại giấy chứng nhận nhiều đầu mối tham gia quản lý khiến công tác quản lý đăng ký bất động sản gặp nhiều vướng mắc Đòi hỏi cần phải có thống ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hướng tập trung vào văn bản, biến động bất động sản cần ghi nhận văn Về tên gọi giấy sử dụng "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" Tuy việc thống cần thiết song cần nghiên cứu để thống mơ hình tổ chức máy quản lý - Có mẫu giấy chứng nhận quan đầu mối quản lý, quan chịu trách nhiệm cấp giấy cần cân nhắc thấu đáo phù hợp với tình hình thực tế 3.2.2.5 Xây dựng hệ thống quan đăng ký bất động sản thống nhất, phân định rõ chức quản lý nhà nước bất động sản chức quan đăng ký Khi xây dựng hệ thống pháp luật thống đăng ký bất động sản đồng nghĩa với việc phải có thống quan có thẩm quyền tiếp nhận quản lý hoạt động đăng ký bất động sản Hiện nay, mơ hình quan 92 đăng ký bất động sản Việt Nam phân tán thẩm quyền tồn nhiều bất cập Vì vậy, Luật đăng ký bất động sản cần xây dựng hệ thống quan đăng ký bất động sản thống nhất, phân định rõ thẩm quyền quan chuyên trách trường hợp đăng ký giao cho quan quản lý đất đai đảm nhận Quy định thống quan đăng ký làm giảm bớt thủ tục hành nhiều cửa, nhiều cấp áp dụng Đối với Việt Nam, nên nghiên cứu xây dựng mơ hình quan đăng ký tập trung Văn phòng đăng ký bất động sản Văn phịng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký tập trung quyền bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác đất, giao dịch bất động sản Từ tập hợp thông tin, biến động bất động sản thành đầu mối thống Khi dự thảo Luật đăng ký bất động sản đưa lấy ý kiến rộng rãi, có số ý kiến cho việc Luật đăng ký bất động sản quy định Văn phịng đăng ký thuộc Sở/Phịng Tài ngun Mơi trường có thẩm quyền thực việc đăng ký bất động sản quy định không hợp lý, quản lý bất động sản thẩm quyền nhà nước, giao cho Văn phòng đăng ký đơn vị nghiệp thực hoạt động Tuy nhiên, vấn đề cần phải nhìn nhận cách kỹ lưỡng Cần phải hiểu rõ việc đăng ký bất động sản mang tính chất xem xét, ghi nhận nội dung liên quan đến bất động sản thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền dân bất động sản Cơ quan quan hoạt động mang tính chất dịch vụ cơng khơng phải quan quản lý nhà nước Trong điều kiện kinh tế thị trường quyền sở hữu tài sản người dân pháp luật tôn trọng bảo hộ; đồng thời để tạo điều kiện cho giao dịch bất động sản xác lập nhanh chóng thuận tiện việc tách bạch chức quản lý quan nhà nước bất động sản với chức quan đăng ký hồn tồn phù hợp Theo đó, Luật đăng ký bất động sản cần phải xác định rõ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: 93 - Tập trung vào hoạt động đăng ký bất động sản: + Đăng ký xác lập quyền bất động sản nhằm tuyên bố thông tin cho công chúng; + Đăng ký nhằm bảo hộ quyền có giao dịch; + Quản lý hệ thống sở thông tin liệu đăng ký bất động sản; quản lý cung cấp thông tin đăng ký bất động sản; Cịn quan khác có chức quản lý nhà nước bất động sản có chức năng: - Xác lập quyền bất động sản thơng qua định hành chính; - Xác lập hình thức, phương thức quản lý bất động sản; - Xây dựng, ban hành tổ chức thực quy định quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản; - Xây dựng hệ thống đồ trạng sử dụng bất động sản, sổ sách theo dõi Bất động sản phục vụ quản lý nhà nước bất động sản - Giải khiếu nại, tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản Như vậy, việc phân định rõ thẩm quyền, chức quan quan quản lý bất động sản giải tình trạng chồng chéo thẩm quyền, góp phần đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước, giúp người dân thực thủ tục đăng ký cách thuận lợi, nhanh chóng 3.2.2.6 Xây dựng chế phối hợp, trao đổi thông tin quan chuyên môn với Hiện nay, chưa xây dựng quan chuyên trách đăng ký bất động sản việc xây dựng chế phối hợp quan quản lý bất động sản với vơ cần thiết Ví dụ, trường hợp chủ thể xin cấp phép xây dựng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quan quản lý xây dựng cần phải kiểm tra tính hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử 94 dụng đất, chế phối hợp lỏng lẻo, nên việc cung cấp thơng tin liên quan cịn chậm trễ, dẫn đến người dân phải chờ đợi lâu để cấp phép Vì vậy, trước mắt, Luật đăng ký bất động sản cần phải có quy định cụ thể vấn đề phối hợp quan Ngay kể trường hợp xây dựng quan chuyên trách đăng ký bất động sản, vấn đề phối hợp phải lưu tâm, trường hợp quan quản lý nhà nước cần thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng quan đăng ký bất động sản phải cung cấp kịp thời thông tin liên quan Bên cạnh đó, q trình giải tranh chấp bất động sản thông tin bất động sản tài liệu, chứng quan trọng để đương tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, sở để Tịa án vào để án, định cơng bằng, pháp luật Việc nâng cao tính chủ động hiệu chế phối hợp quan quản lý bất động sản quan đăng ký Tiến tới minh bạch hóa thơng tin bất động sản để phát huy tốt hiệu hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp thông tin bất động sản 3.2.2.7 Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin bất động sản cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu Một ý nghĩa quan trọng đăng ký bất động sản cơng khai hóa thơng tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu để phục vụ cho hoạt động giao dịch, đánh giá thông tin thị trường Hiện nay, việc tiếp cận thơng tin bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức tiếp cận Vì vậy, bên cạnh việc phối hợp quan, Luật đăng ký bất động sản cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin bất động sản tổ chức, cá nhân có yêu cầu Đồng thời, đề cao trách nhiệm quan cung cấp thông tin bất động sản tính xác, trung thực giá trị pháp lý thông tin cung cấp 95 3.2.2.8 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký quy định Luật Đăng ký bất động sản Hiện nay, giải pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển hệ thống đăng ký bất động sản cần đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký Xét chất, đăng ký bất động sản mang đậm dấu ấn hoạt động tư pháp Theo đó, Nhà nước ghi nhận bảo vệ quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đảm bảo cho giao dịch bất động sản vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường, ngăn chặn xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân khác xã hội Khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, mục tiêu đơn giản hóa trình tự, thủ tục xóa bỏ chế "xin - cho" mang tính hành đăng ký bất động sản cần quán triệt sâu sắc Để thực mục tiêu này, trước hết, cần rà soát để loại bỏ quy định cản trở phát triển hệ thống đăng ký Đồng thời, mặt tổ chức, Nhà nước cần tách hoạt động đăng ký quyền, hợp đồng bất động sản khỏi hoạt động quản lý nhà nước Bộ, ngành kinh tế - kỹ thuật Để phục vụ hoạt động đăng ký, Nhà nước cần đầu tư thiết bị kỹ thuật đại, hướng đến mục tiêu vi tính hóa, nối mạng hệ thống quan đăng ký Đây xu hướng phổ biến nước khu vực giới xây dựng phát triển hệ thống đăng ký bất động sản Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký khơng giúp quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt đòi hỏi thực tiễn mà cịn thúc đẩy tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp KẾT LUẬN CHƢƠNG Như vậy, từ phân tích thực tiễn việc áp dụng pháp luật hành đăng ký bất động sản cho thấy việc ban hành văn luật thống đăng ký bất động sản yêu cầu cấp thiết Vấn đề đặt 96 là, để thiết chế đăng ký bất động sản phát huy hết giá trị tích cực đời sống kinh tế, dân sự, thị trường bất động sản nước ta, cần tiếp tục có nghiên cứu, hoàn thiện cách toàn diện Mục tiêu địi hỏi pháp luật đăng ký bất động sản phải đảm bảo đồng bộ, tính khả thi quy định có liên quan Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng văn có liên quan theo hướng: (i) xây dựng chế quản lý nhà nước đăng ký bất động sản, mô hình quan đăng ký xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký đơn giản, khoa học nhằm đảm bảo hoạt động đăng ký tiến hành nhanh chóng, thuận lợi; (ii) xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản phải đáp ứng mục tiêu có đầy đủ thông tin bất động sản để cung cấp cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu Pháp luật đăng ký bất động sản cần phải gắn với mục tiêu phát triển kinh tế thị trường hướng thị trường bất động sản trở thành thị trường lành mạnh, công khai, minh bạch 97 KẾT LUẬN Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò ý nghĩa quan trọng việc quản lý thị trường bất động sản Việt Nam Nhằm đáp ứng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký bất động sản, năm vừa qua, Nhà nước có nhiều nỗ lực việc xây dựng hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực đăng ký bất động sản Tuy nhiên, hệ thống pháp luật quy định đăng ký bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, gây khó khăn cho chủ thể thực thủ tục vướng mắc cho quan nhà nước trình quản lý Thực tế địi hỏi việc sớm hồn thiện ban hành văn chung thống đăng ký bất động sản Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản nhằm hướng đến mục tiêu hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy vận động phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hy vọng qua nội dung trình bày luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung đăng ký bất động sản, hệ thống lại quy định hành, đánh giá thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản, sở đưa số giải pháp kiến nghị hoàn thiện thời gian tới với mong muốn góp phần tạo dựng thị trường bất động sản Việt Nam an toàn minh bạch 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Bích, Trần Thu Hằng, Quang Minh, Chu Anh Tuấn, Quang Úy (2005), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 16/2010/BTNMT ngày 01/9 quy định bổ sung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể hướng dẫn nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/12 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 Giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị số 16/2007/NĐ-CP ngày 27/02 ban hành Chương trình hành động Chính phủ thực Nghị lần thứ tư Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 11 Chính phủ (2008), Dự thảo Luật đăng ký bất động sản trình Quốc hội, Hà Nội 99 12 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21-NQ/TW ngày 31/01 tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2009), "Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đăng ký bất động sản", Dân chủ pháp luật, (1), tr 26-37 19 Nguyễn Thị Thu Hằng (2010), Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 20 Lê Hồng Hạnh (Dịch) (1993), Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Lê Hồng Hạnh (2005), "Luật đăng ký bất động sản cần tiếp cận nào?", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Đăng ký bất động sản), tr 20-28 22 Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 23 Nguyễn Thúy Hiền (2005), "Sự cần thiết mục tiêu ban hành Luật đăng ký bất động sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Đăng ký bất động sản), tr 29-36 100 24 Nguyễn Ngọc Hịa (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 25 Hồ Quang Huy (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản", Dân chủ pháp luật, (9), tr, 22-30 26 Bùi Thị Liên (2010), Đăng ký bất động sản - số vấn đề lý luận thực tiễn, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 27 Trần Quang Minh (2005), "Những nội dung chủ yếu Dự thảo Luật đăng ký bất động sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Đăng ký bất động sản), tr 10-20 28 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân nước Cộng hòa Pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội 29 Nguyễn Việt Phương (2005), "Khái quát quy định đăng ký bất động sản số quốc gia", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Đăng ký bất động sản), tr 36-42 30 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 31 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 32 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 33 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 34 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 35 Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ phát triển rừng, 36 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội 38 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 39 Quốc hội (2007), Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11 kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008, Hà Nội 40 Đặng Trường Sơn (2005), "Đăng ký bất động sản - Thực trạng giải pháp", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Đăng ký bất động sản), tr 43-49 101 41 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ nhiệm đề tài) (2005), Đăng ký bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội 42 Viện Khoa học pháp lý (2001), Bộ luật đất đai Thụy Điển, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 43 Viện Khoa học pháp lý (2001), Luật đăng ký Bất động sản Nhật Bản ban hành năm 1899, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 44 Viện Khoa học pháp lý (2002), Luật đăng ký Nhà nước quyền bất động sản giao dịch bất động sản Liên bang Nga ban hành 1997, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 45 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội; 46 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội TIẾNG ANH 47 Jones Lang LaSelle (2008), "Real Estate Transparency Index 2008", http://www.joneslanglasalle.com/ResearchLevel2/JLL_Transparency_Glo bal_Transparency_Index_2008.pdf 48 Ulf Jensen (1996), Computerized Registration of Real Estate in Sweden, Land Law in Action Published by Ministry of Foreign Affairs of Swedish and the Royal Institute of Technology Stockholm, ISBN 91-7496-098-9 49 United Nations Economic Commission for Europe (2005), Land Administration in the UNECE region - Development trends and main principles, New York and Geneva, United Nations Publication 50 United Nations Economic Commission for Europe (2005), Land Administration Guidelines - With Special Reference to Countries in Transition, New York Geneva, United Nations Publication 51 Monica Johansson (2002), Land register in Sweden - Present and Future, First International Congress XXII of FIG, Washington, D.C America 102