Kỹ năng của luật sư trong việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ TIỂU LUẬN DÂN SỰ Đề tài: Kỹ luật sư việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai tòa án Họ tên: Nguyễn Thị Huệ Sinh ngày 03 tháng năm 1976 SBD 145 - Lớp: C - LS 8.1 Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2009 PHẦN MỞ ĐẦU Trong chế độ, thời kỹ xã hội cho thấy thực tế: đất đai tài sản quý giá cá nhân, tổ chức Hậu việc xung đột tranh chấp đất đai phức tạp khốc liệt, có vụ việc kéo dài hành nhiều năm mà vần không giải quyết, có nhũng trường họp cịn gây mâu thuẫn nghiêm trọng dẫn đến hậu khôn lường Các vụ kiên tụng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai chiếm đại đa số vụ việc dân mà tịa án cấp có thẩm quyền phải giải Các vụ việc liên quan đến đất đai đa dạng, nhiều trường hợp tranh chấp anh em họ hàng, có nhũng trường hợp tranh chấp quan, tổ chức cá nhân, cá nhân với nhau… Và Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở, vật dụng gắn liền với đất ở, quyền sử dụng đất qua việc cho phép chuyển nhượng, thừa kế đất đai loại tài sản khác Hệ thống Pháp luật việt Nam liên quan đến lĩnh vực đất đai dần hồn thiện Tuy nhiên điều chỉnh kết hợp nhiều luật chuyên ngành Dân sư; Hơn nhân gia đình… nên tranh chấp đất đai lĩnh vực khó địi hỏi người luật sư phải biết vận dụng tất văn bản, kiến thức pháp luật theo quy định áp dụng thời điểm lịch sử để bảo vệ quyền lợi ích cho thân chủ Chính quan trọng phức tạp vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai nên em lựa chọn đề tài “Kỹ luật sư việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai Tịa án”, nhiên chưa có kinh nghiệm thực tế nên viết có nhiều hạn chế mong nhận góp ý thầy cô cho viết em Em xin chân thành cảm ơn ! NỘI DUNG I, ĐẶC ĐIỂM CỦA VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Các loại án tranh chấp đất đai thường gặp: Các vụ án liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai thường gặp : + Tranh chấp đất đai chia thừa kế: Loại án thường gặp chia thừa kế mà người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc.Lúc việc phân chia tài sản thừa kế mà cụ thể nhà cửa, đất đai thực theo quy định pháp luật Mẫu thuẫn tranh chấp phát sinh xác định hàng thừa kế, diện thừa kế đối tượng hưởng thừa kế không cảm thấy thỏa đáng phần di sản chia Đặc biệt phát sinh đối tượng thừa kế nằm ngồi khả dự đốn đối tượng hưởng thừa kế Ví dụ: Phát sinh gia thú nhận cha… Bên cạnh cịn có trường họp khởi kiện liên quan đến vấn đề hiệu lực việc phân chia di sản thừa kế … + Tranh chấp đât đai, nhà đồng đứng tên mua nhà thuộc sở hữu nhà nước + Tranh chấp đất đai nhà liên quan đến thỏa thuận ranh giới, mốc giới cá nhân với cá nhân với tổ chức… + Tranh chấp đất đai liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng… + Tranh chấp nhà cửa liên quan đến việc mua nhà đất dự án, mua nhà đất tư nhân, cá nhân mua nhà tổ chức ngược lại Đặc điểm vụ án tranh chấp đất đai nhìn nhận từ phương diện sau: Thứ nhất; Các tranh chấp đất đai nảy sinh điều kiện kinh tế phát triển, với bùng nổ dân số đất đai, nhà cửa tài sản quý giá cá nhân tổ chức Bên cạnh cịn nhiều bất cập mặt trái kinh tế thị trường, khung pháp luật quản lý nhà nước đất đai cịn chưa định hình rõ nét thiếu tính khả thi chí cịn nhiều sơ hở thiếu sót, chồng chéo mâu thuẫn lẫn văn pháp luật Thứ 2: Quy mô, tính chất phức tạp rắc rối tranh chấp đất đai, nhà cửa ngày tăng Đối với tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà, đất có chiều hướng phát triển mạnh năm gần đặc biệt đôi với khu đô thị, thành phố lớn vùng lân cận Thứ 3: Các đối tượng liên quan đến tranh chấp đất đai, nhà cửa đa dạng, từ cá nhân đến tổ chức, từ doanh nghiệp tư nhân đến doanh nghiệp Nhà nước Thứ 4: Tính chất tranh chấp đất đai tùy thuộc vào thay đổi sách pháp luật quản lý nhà nước đất đai, nhân gia đình… Sự nhận biết số đặc điểm nói tranh chấp liên quan đến đất đai giúp cho Luật sư có định hướng tốt việc giúp, hỗ trợ khách hàng khởi kiện tòa án II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG KHỞI KIỆN TRÁNH CHẤP ĐẤT ĐAI RA TỊA ÁN Để có tư vấn tốt việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai tồ án, địi hỏi luật sư không nẵm vững quy định Pháp luật đất đai, văn pháp luật hướng dẫn thực vấn đề đất đai, quy định pháp luật có liên quan mà địi hỏi Luật sư vụ việc cụ thể cần phải tìm hiểu nắm vững vấn đề sau: Nguyên nhân vấn đề tranh chấp đât đai: Trước hết, luật sư cần nẵm rõ chi tiết nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai mà luật sư tư vấn Đơi khơng phải khách hàng tìm đến Luật sư hiểu cặn kẽ vấn đề liên quan đến tranh chấp mình, lý họ khơng nói hết thật trình độ hiểu biết có hạn, việc tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề tranh chấp giúp luật sư có nhìn khách quan vấn đề cần tư vấn để có biện pháp đắn tư vấn hiệu cho khách hàng Trong thực tế, có tranh chấp có nguyên nhân từ việc bên tham gia giao dịch dân không thực thực không đúng, không đầy đủ quyền nghĩa vụ gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên Vấn đề thường gặp hợp đồng mua bán nhà, chuyển dịch quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà, đất, hợp đồng cho nhờ, cho mượn nhà, đất, đòi nhà đất v.v… Cũng có loại tranh chấp khác xuất phát từ hành vi trái pháp luật, nhiều bên gây thiệt hại đến tài sản nhà đất gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích người khác việc sử dụng, sở hữu nhà đất theo quy định pháp luật (loại thường gặp trường hợp bên xây dựng, đào đắp cống thoát nước gây hư hại đến cơng trình ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà đất bên kia) Một loại nguyên nhân khác thường dẫn đến tranh chấp nhà đất hay có yêu cầu tư vấn bên thừa kế không tự phân chia di sản thừa kế nhà đất Nói chung, tìm hiểu nguyên nhân tranh chấp, nguyên nhân sâu xa thường xuất phát từ “lợi ích” bên Lợi ích yếu tố chi phối hành vi, ý chí bên tham gia giao dịch Cũng có trường hợp tranh chấp có nguyên nhân từ thái độ, cách ứng xử bên tham gia giao dịch thường gặp, dù có xuất phát từ nguyên nhân đích mà bên nhằm đến vấn đề lợi ích Nguồn gốc nhà, đất có tranh chấp: Những tài liệu, giấy tờ mà khách hàng cung cấp để xác định chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp pháp nhà đất có tranh chấp.Tuy nhiên khơng trường khách hàng khơng cung cấp tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dung Trong trường hợp đó, để đạt u cầu khách hàng luật sư cịn phải truy tìm nguồn gốc nhà đất có tranh chấp mà minh tư vấn như: Nguồn gốc nhà đất nào? Trước thuộc sở hữu ? Trên thực tế có nhiều trường hợp nhà, đất thuê nhà nước, thực việc mua nhà thuộc sỏ hữu Nhà nước người thuê khơng cịn lưu giữ hợp đồng th nhà… luật lại phải tìm hiểu hợp đồng đó… người quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, giao nhà, đơn xin cấp nhà v.v ) Nếu có việc lý nhà cần làm rõ người có tiêu chuẩn lý, người nộp tiền lý, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa? Đối với nhà có nguồn gốc từ giao dịch dân mua -bán; đổi nhà Luật sư cần tìm hiểu giao dịch xác lập từ thời điểm nào, bên mua -bán có đủ tư cách chủ thể khơng; việc mua bán có giấy tờ hợp lệ hay không, bên thực đầy đủ quyền nghĩa vụ chưa? Việc xác định thời điểm xác lập giao dịch có ý nghĩa việc vận dụng pháp luật để giải vấn đề tranh chấp Ví dụ: Nhà xây dựng diễn thời điểm nào, có giấy phép xây dựng không? Đất xây dựng nhà thuộc loại nào: Đất thổ cư ông bà, cha mẹ để lại, đất công thuê hợp pháp đất lấn chiếm Nhà đất có quy hoạch chưa v.v… Việc xác định vấn đề cách xác có ý nghĩa to lớn việc xác định, định hướng luật bảo vệ quyền lợi ích khách hàng Đối với nhà có liên quan đến việc tranh chấp thừa kế cần tìm hiểu có nhà thuộc sở hữu di sản người chết khơng, có cơng sức trì, làm tăng giá trị nhà v.v, giải vụ việc luật sư cần tìm hiểu sâu vấn đề thừa kế nhà đất Các trường nhà tranh chấp bị đem chấp kê biên để đảm bảo việc thực hay nghĩa vụ dân hay trách nhiệm hình khác hay khơng? Thực thực tế không nhiều tranh chấp phát sinh đất đai trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất mà chủ yếu tranh chấp đất đai phát sinh từ vụ chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 luật sư cần kiểm tra xem có giấy tờ khác để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp thân chủ không? Khi xác định thời điểm sử dụng đất cách xác thân chủ có ý nghĩa việc hợp pháp hố quyền sử dụng đất Nguồn gốc đất đai tranh chấp nào, loại đất Đất thổ cư, đất dãn dân hay đất đền bù; đất canh tác cấp cho cá nhân hay hộ gia đình Nếu đất công luật sư nên xác định: đất cơng cho th, lấn chiếm, khai khẩn… Chứng vụ án Tranh chấp đất đai Đối với vụ án tranh chấp liên quan đến nhà cửa, đất đai, luật sư càn loại chúng khác Ví dụ: Các tài liệu hoá đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận tốn tiền cơng xây dựng, hợp đồng th khốn xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiền tiết kiệm…cũng chứng quan trọng trường hợp cần chứng minh người xây dựng nhà Trong vụ án tranh chấp đất đai sổ đỏ, đồ trích lục đồ địa chứng quan trọng để Tịa án làm giải vụ án mà không cần phải chứng minh tính hợp pháp Tuy nhiên, giấy tờ tài liệu quản lý đất đai khơng phải xác hợp pháp Do đó, trường hợp đương cho giấy tờ tài liệu khơng hợp pháp cần phải đề nghị giám định + Nếu việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ giao dịch dân cho nhờ, chuyển đổi, chuyển dịch quyền sử dụng, thừa kế, cho thuê… luật sư cần quan tâm đến tài liệu thể giao dịch Thời điểm xác lập giao dịch, tư cách người xác lập giao dịch nội dung quan trọng, ảnh hưởng đến đường lối giải tranh chấp sau Giấy tờ, tài liệu để chứng minh cho vấn đề hợp đồng, giấy tờ mua bán… Qua thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp đất, nhiều trường hợp, đương không xuất trình chứng cứ, khơng chứng minh u cầu Trong trường hợp Luật sư có nghĩa vụ phải thu thập chúng cư, chứng minh cho yêu cầu khởi kiện thân chủ minh Các chứng để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-101993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam DCCH, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam Nhà nước CHXHCN Việt Nam - Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa - Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng, cho QSDĐ tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất - Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15-10-1993, UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15-10-1993 - Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất theo quy định pháp luật - Giấy tờ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho nguời sử dụng đất( ví dụ khoán điền thổ) - Một giấy tờ nêu mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan , đến trứơc ngày 1/7/2004 chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Bản án định án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án; định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; Khi thu thập chứng này, Luật sư cần phải xem xét phải nghiên cứu kỹ chứng để xác định quyền người sử dụng đất đánh giá giá trị pháp lý cuả giao dịch xác lập chủ sử dụng đất có loại giấy tờ Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất thông thường bao gồm: giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể kiện, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Trường hợp tranh chấp giao dịch đất phải có giấy tờ giao dịch…theo quy định Điều 135 , 136 Luật đất đai 2003, hoà giải tranh chấp đất đai cấp sở thủ tục trình giải tranh chấp đất đai Kết hồ giải cấp sở ( khơng thành khơng thể hồ giải ) điều kiện bắt buộc để án thụ lý giải vụ án Vì vậy, truớc thân chủ khởi kiện toà, Luật sư cần hướng dẫn thân chủ làm thủ tục hoà giải cấp sở loại tranh chấp Chứng cần thu thập biên hoà giải cấp sở nằm giấy tờ cần thiết hồ sơ khởi kiện thân chủ nộp cho án để án thụ lý yêu cầu khởi kiện đương Việc thu thập chứng đòi hỏi luật sư phải thực tế để xem xét thực trạng nhà đất sao: diện tích thực tế bao nhiêu, vị trí cụ thể, hình thể, kết cấu có giá trị thực tế thời điểm giải tranh chấp Chúng từ việc: Lấy lời khai của đương sự, người làm chứng; Trưng cầu giám định; Quyết định đánh giá tài sản; Xem xét thẩm định chỗ; Uỷ thác thu thập chứng cứ; Yêu cầu cá nhân, quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến việc giải vụ việc dân Để chứng có giá trị chúng minh cho thân chủ luật sư cần: Kiểm tra, đối chiếu nhà đất tranh chấp với giấy tờ tài liệu thu thập Làm rõ mức độ phù hợp giấy tờ với thực tế nhà đất Đối với nhà ở: cần xác định có thay đổi khơng (tăng hay giảm giá trị) Có thể phải tìm hiểu có cơng sức có lỗi việc thay đổi nhà Thực tế sử dụng nhà tranh chấp Khi xem xét thực tế, cần bám vào yêu cầu khách hàng để lưu ý khai thác có lợi cho khách hàng + Đối với đất đai, cần xác định thực tế sử dụng đất nào, sử dụng có mục đích hay khơng? Trường hợp diện tích đất thực tế rộng nhỏ diện tích đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xác định xem xét đến mốc giới giao đất Nếu diện tích rộng nằm giới giao đất chấp nhận diện tích rộng hơn, theo sổ địa chính, phần đất nằm mốc phần nằm ngồi mốc giới chấp nhận diện tích hợp pháp mốc giới, phần ngồi mốc giới khơng coi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trường hợp đất tôn tạo (lấp ao, san hồ v.v ) phải xác định tính tốn cơng sức cho người san lấp Ví dụ: A tranh chấp hợp đồng đổi đất với B A xuất trình cho án GCNQSDĐ đứng tên A B khẳng định mảnh đất A đổi cho B A trích lục đồ đất thể vị trí đất thuộc 86 tờ đồ 11 bà C nhà bên cạnh A, mảnh đất A đổi thuộc 87 thuộc tờ đồ 11 Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho A , Luật sư cần hướng A làm đơn đề nghị Toà án xác minh nguồn gốc đất, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND quan địa nơi có đất tranh chấp Tư vấn hòa giải cho khách hàng: Quyền lợi khách hàng hết, Luật sư nắm bắt khả hồ giải bên biết yêu cầu tối đa tối thiểu họ Lợi ích khách hàng điều mà nhà tư vấn nhằm tới, lợi ích giải thơng qua việc hồ giải bên hiệu tư vấn cao có giá trị thực thi đạo đức Vì vậy, khơng nên bỏ qua hội khả hoà giải bên tranh chấp Trong giai đoạn khởi kiện: Nếu khơng giải tranh chấp hịa giải Luật sư tư vấn cho khách hàng khởi kiện tịa Để khởi kiện chủ thể khởi kiện phải đáp ứng đủ điều kiện khởi kiện quyền khởi kiện xác định thời hiệu khởi kiện cịn hày khơng Trong trường hợp hồ giải Luật sư tiến hành hồ giải cho hai bên đương Trong quan hệ với khách hàng, nhiệm vụ đặt cho người Luật sư phải đảm bảo cách tối đa quyền lợi ích hợp pháp khách hàng sở quy định Pháp luật Điều đạt người Luật sư nằm vững quy định Pháp luật Nói tóm lại giai đoạn Luật sư có nhiệm vụ tư vấn cho khách hàng để họ biết phải làm Tư vấn Pháp luật việc giải đáp Pháp luật, hướng dẫn ứng xử Pháp luật, cung cấp dịch vụ pháp lý nhằm giúp khách hàng thực bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp họ Sau tư vấn cho khách hàng lợi ích hay thua thiệt vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà từ khách hàng mời Luật sư tham gia bảo vệ cho Nếu mời bảo vệ quyền lợi cho khách hàng tịa án, luật sư cần nghiên cứu hồ sơ kỹ lưỡng nhằm phục vụ cho việc giải vụ Sau nghiên cứu hồ sơ Luật sư phải kiểm tra, đánh giá thơng tin có nhằm xác định độ xác thơng tin Từ gợi ý hồ sơ Luật sư phải thu thập chứng tiếp tục củng cố hồ sơ Luật sư đề xuất biện pháp cần thiết với Toà án quan hữu quan vấn đề liên quan đến hồ sơ việc giải vụ án KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai vấn đề phức tạp Việt Nam Nhiều năm qua, địa phương nước xảy khiếu kiện có liên quan đến tranh chấp đất đai Từ thực trạng đó, việc xét xử vụ án tranh chấp đất đai tỏ phức tạp để lại nhiều hệ luỵ gây xúc nhân dân Các dạng tranh chấp đất đai lại đa dạng, phong phú, nhiều đan xen lẫn Điều luật sư khó khăn thực bảo vệ quyền lợi ích cho thân chủ phiên tồ Vì vậy, với vụ án tranh chấp đất đai, luật sư phải biết xác định trọng tâm vấn đề để vào nghiên cứu hồ sơ vụ án để bảo vệ qyền lợi ích khách hàng cách hiệu nhât MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU NỘI DUNG I, ĐẶC ĐIỂM CỦA VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Các loại án tranh chấp đất đai thường gặp: Đặc điểm vụ án tranh chấp đất đai nhìn nhận từ phương diện sau: II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG KHỞI KIỆN TRÁNH CHẤP ĐẤT ĐAI RA TÒA ÁN Nguyên nhân vấn đề tranh chấp đât đai: Nguồn gốc nhà, đất có tranh chấp: Chứng vụ án Tranh chấp đất đai Tư vấn hòa giải cho khách hàng: Trong giai đoạn khởi kiện: KẾT LUẬN ... II KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG KHỞI KIỆN TRÁNH CHẤP ĐẤT ĐAI RA TÒA ÁN Nguyên nhân vấn đề tranh chấp đât đai: Nguồn gốc nhà, đất có tranh chấp: Chứng vụ án Tranh chấp đất đai. .. TRONG VIỆC HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG KHỞI KIỆN TRÁNH CHẤP ĐẤT ĐAI RA TÒA ÁN Để có tư vấn tốt việc hỗ trợ khách hàng khởi kiện tranh chấp đất đai tồ án, địi hỏi luật sư khơng nẵm vững quy định Pháp luật đất. .. ĐẶC ĐIỂM CỦA VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Các loại án tranh chấp đất đai thường gặp: Các vụ án liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai thường gặp : + Tranh chấp đất đai chia thừa kế: Loại án thường