Giáo trình Nguyên lý bất động sản

(NB) Giáo trình Nguyên lý bất động sản thông tin đến các bạn những kiến thức về bất động sản và hoạch định nghề nghiệp; thị trường bất động sản và khung pháp lý; xu hướng phát triển của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước; giới thiệu về đầu tư bất động sản; tài trợ và thế chấp bất động sản; giới thiệu về thẩm định giá bất động sản.

BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP HỒ CHÍ MINH BỘ MƠN KINH TẾ GIÁO TRÌNH NGUN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN (LƢU HÀNH NỘI BỘ) Mục lục MỤC LỤC Trang CHƢƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠCH ĐỊNH NGHỀ NGHIỆP 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1.Giới thiệu 1.1.2.Các khái niệm 1.1.3.Các thuộc tính 1.1.4.Các đặc trƣng BĐS .2 1.2.Bất động sản kinh tế Việt Nam 1.3.Kỹ yếu tố thích hợp cho nghề nghiệp liên quan đến BĐS 1.3.1.Con đƣờng nghề nghiệp thích hợp 1.3.2.Tại bạn lại theo đuổi ngành này? .3 1.3.3.Kỹ việc làm .4 CHƢƠNG 2: THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHUNG PHÁP LÝ 2.1.Thị trƣờng bất động sản 2.1.1.Khái niệm .5 2.1.2.Cầu bất động sản 2.1.3.Cung bất động sản 2.1.4.Quan hệ cung cầu BĐS 2.2.Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 2.2.1.Các đặc tính cần thiết bất động sản để có giá trị thị trƣờng 2.2.2.Các yếu tố tác động vĩ mô 2.2.3.Nhóm yếu tố tác động vi mô 2.3.Các đặc điểm thị trƣờng bất động sản 2.4.Hàng hóa thị trƣờng bất động sản 2.5.Hàng hóa thị trƣờng bất động sản 2.5.1.Nhà nƣớc quan nhà nƣớc 2.5.2.Nhà đầu tƣ BĐS 10 2.5.3.Ngƣời bán, cho thuê, chấp, chuyển nhƣợng bất động sản ngƣời mua .10 2.6.Các thể chế hỗ trợ thị trƣờng .10 2.6.1.Các thể chế kinh doanh dịch vụ BĐS 10 Trang i Mục lục 2.6.2.Các định chế tài 11 2.7.Quan hệ thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng ngƣời sử dụng thị trƣờng vốn .11 2.7.1.Thị trƣờng ngƣời sử dụng .11 2.7.2.Thị trƣờng vốn 11 2.8.Phân loại thị trƣờng bất động sản 11 2.8.1.Theo mục đích sử dụng 11 2.8.2.Địa lý khu vực 12 2.8.3.Giao dịch trao đổi 12 2.8.4.Thứ tự gia nhập thị trƣờng 12 CHƢƠNG 3: XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA NHÀ NƢỚC 13 3.1.Vai trò thị trƣờng bất động sản .13 3.2.Xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản 14 3.3.Các chức vai trò Nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 14 3.3.1.Các chức nhà nƣớc 14 3.3.2.Các quyền tối thƣợng Nhà nƣớc bất động sản 15 3.4.Tính chất khơng hồn hảo, thất bại thị trƣờng bất động sản can thiệp nhà nƣớc 15 3.4.1.Tính chất khơng hồn hảo thất bại thị trƣờng 15 3.4.2.Can thiệp nhà nƣớc 15 CHƢƠNG 4: GIỚI THIỆU VỀ ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 16 4.1.Các vấn đề chung đầu tƣ bất động sản 16 4.1.1.Một số khái niệm chung đầu tƣ BĐS .16 4.1.2.Các khái niệm kinh doanh bất động sản hàng hóa bất động sản 16 4.2.Lựa chọn đầu tƣ 17 4.2.1.Các loại hình đầu tƣ 17 4.2.2.Những đặc điểm đầu tƣ bất động sản 18 4.3.Các loại hình đầu tƣ bất động sản 18 4.3.1.Đất trống .18 4.3.2.Nhà 19 4.3.3.Văn phòng cho thuê 20 4.3.4.Trung tâm mua sắm thƣơng mại 20 Trang ii Mục lục 4.3.5.Nhà xƣởng công nghiệp, kho bãi 21 4.3.6.BĐS vui chơi, giải trí, resort … 22 4.4.Phạm vi đầu tƣ bất động sản 22 4.4.1.Đối với nhà đầu tƣ nƣớc .22 4.4.2.Đối với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, Việt kiều 22 4.5.Nguồn vốn kinh doanh 23 4.5.1.Vốn nhà đầu tƣ (chủ sở hữu) 23 4.5.2.Vốn vay 23 4.5.3.Vốn ứng trƣớc từ khách hàng .23 CHƢƠNG 5: TÀI TRỢ VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .24 5.1.Giới thiệu .24 5.2.Các khái niệm chung chấp BĐS theo luật dân Việt Nam (2015) 24 5.3.Các khái niệm chung tài trợ BĐS 25 5.3.1.Lãi suất (interest rate) trả lãi (interest charges) .25 5.3.2.Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) 25 5.3.3.Trả nợ vay 26 5.3.4.Kỳ hạn 26 5.3.5.Quyền trả nợ trƣớc hạn (right of prepayment) .26 5.3.6.Phí trả nợ trƣớc hạn (prepayment penalty) 26 5.3.7.Tiền phạt chậm trả (Late fees) .26 5.3.8.Trách nhiệm cá nhân (Personal Liability) 26 5.4.Cơ chế cho vay chấp cách tính tốn 27 5.4.1.Năm đặc trƣng vay .27 5.4.2.Chi phí vay hiệu (EBC – Effective Borrowing Cost)„ 27 5.4.3.Chi phí trả trƣớc (up-front financing costs)„ 27 5.4.4.Tác động việc trả trƣớc thời hạn„ 27 5.5.Cho vay chấp lãi suất cố định 27 5.5.1.Trả góp hàng tháng, chấp đƣợc trừ dần trọn vẹn (level payment, fully amortized mortgage) .27 5.5.2.Thế chấp trả lãi (interest only mortgages) 28 5.5.3.Thế chấp trả góp phần (partially amortized mortgages) 28 5.6.Cho vay chấp lãi suất điều chỉnh 28 Trang iii Mục lục CHƢƠNG 6: GIỚI THIỆU VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 29 6.1 Quy trình thẩm định giá 29 6.2 Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá 33 6.2.1 Báo cáo kết thẩm định giá 33 6.2.2 Chứng thƣ thẩm định giá .35 6.2.3 Hồ sơ thẩm định giá 36 6.3 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá 37 6.4 Giá trị thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá 40 6.5 Giá trị phi thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá 41 6.6 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá .43 6.7 Cách tiếp cận từ thị trƣờng 45 6.8 Cách tiếp cận từ chi phí 45 6.9 Cách tiếp cận từ thu nhập 46 6.10 Thẩm định giá bất động sản 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO .51 Trang iv Chương 1: Bất động sản hoạch định nghề nghiệp CHƢƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠCH ĐỊNH NGHỀ NGHIỆP MỤC TIÊU Sau nghiên cứu chƣơng 1, ngƣời học có khả năng: - 1.1 Trình bày đƣợc khái niệm, thuộc tính, đặc trƣng bất động sản Xác định đƣợc kỹ tố chất thích hợp cho nghề nghiệp liên quan đến bất động sản Tổng quan bất động sản 1.1.1 Giới thiệu BĐS thành phần tài sản lớn cải xã hội BĐS có vai trị chủ đạo điều kiện kinh tế cá nhân, gia đình doanh nghiệp BĐS tác động lâu dài đến khả đầu tƣ gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe nhu cầu quan trọng khác BĐS ảnh hƣởng nghiêm trọng đến cải ngành kinh doanh lực tăng trƣởng BĐS đƣợc coi biểu tƣợng sức mạnh, tính bền vững độc lập quốc gia BĐS chiếm khoảng xấp xỉ nửa tổng cải kinh tế toàn giới Các định liên quan đến BĐS quan trọng Các định đắn: mang lại lợi ích lớn hơn, cải nhiều chọn lựa tốt cho sống 1.1.2 Các khái niệm Bất động sản thuật ngữ để tài sản bao gồm đất đai cải thiện cho đất đai nhƣ nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với vị trí đất đai có tính khơng dịch chuyển đƣợc Thuật ngữ bất động sản thƣờng đƣợc hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real property) Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý bao gồm quyền lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Trong trƣờng hợp thuật ngữ đƣợc dùng mà khơng có giải thích tính chất hay nhận diện rõ đƣợc hiểu quyền sở hữu bất động sản Bất động sản (Luật dân 2015) bao gồm: - Đất đai Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng Tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.3 Các thuộc tính Bất động sản bao gồm thuộc tính nhƣ sau: Trang Chương 1: Bất động sản hoạch định nghề nghiệp Tính bất động: Bất động sản khơng di chuyển đƣợc gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà tọa lạc hồn tồn mang tính địa phƣơng Điều định giá BĐS Tính khơng đồng nhất: Bất động sản khơng giống kích thƣớc, kết cấu, chủng loại Tính khan hiếm: Bất động sản tài nguyên khan không tái tạo đƣợc Giá trị đầu tƣ lớn để đƣa BĐS vào sử dụng theo nhu cầu ngƣời chủ yếu dựa vào nguồn vốn đầu tƣ nên bị chia sẻ cho loại hình đầu tƣ khác Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản có thời gian sử dụng cao đặc biệt với đất nơng nghiệp nên chu kì khai thác sử dụng cho mục tiêu cƣ trú, thƣơng mại lâu dài 1.1.4 Các đặc trƣng BĐS Độ co dãn cung BĐS kém: - Tổng cung toàn đất đai cố định; Cung đất đai cho mục đích riêng biệt có giới hạn; Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất cho mục tiêu cụ thể khác thời kỳ định; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế phải tuân theo luật định Điều làm cho cung đất đai bị hạn chế Thời gian giao dịch dài chi phí giao dịch cao: BĐS tài sản quan trọng có giá trị lớn, việc mua, bán thƣờng dài so với tài sản khác chi phí mua bán, giao dịch cao Khả chuyển hóa thành tiền mặt kém: thời gian mua bán, giao dịch kéo dài nên khả chuyển hóa thành tiền mặt (thanh khoản) so với loại hàng hóa khác Có can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nƣớc loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế trị, đời sống kinh tế xã hội quốc gia 1.2 Bất động sản kinh tế Việt Nam Nhu cầu BĐS ngày tăng cao đóng góp BĐS phát triển kinh tế lớn Thị trƣờng bất động sản Việt Nam với nhiều tiềm nhƣ: - 1.3 Dân số đông Thu hút nhiều đầu tƣ nƣớc nƣớc ngồi Nền kinh tế nơng nghiệp thu hẹp, cơng nghiệp, dịch vụ phát triển Q trình thị hoá diễn mạnh mẽ ngƣời dân tràn thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu lớn phát triển hạ tầng đô thị nhà Kỹ yếu tố thích hợp cho nghề nghiệp liên quan đến BĐS 1.3.1 Con đƣờng nghề nghiệp thích hợp Trang Chương 1: Bất động sản hoạch định nghề nghiệp Tƣ nhân Nghề nghiệp Nhà nƣớc Môi giới bất động sản, cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản Các công ty Dịch vụ thẩm định tƣ vấn Các công ty, tổ chức tƣ vấn luật tƣ nhân Các doanh nghiệp nhà nƣớc Chọn địa điểm, mua phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Xây dựng Các cơng ty xây dựng Các tập đồn, công ty xây dựng Cung cấp dịch vụ tài trợ chấp (mortgage finance) bảo hiểm (securitization) Các định chế tài (ngân hàng, quỹ đầu tƣ, cơng ty bảo hiểm tƣ nhân, nƣớc Hệ thống ngân hàng thƣơng mại (có cổ phần Nhà nƣớc), cơng ty bảo hiểm Nhà nƣớc Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản Các công ty kinh doanh, phát triển bất động sản, quỹ phát triển nhà Nhà nƣớc Quy hoạch, ban hành luật lệ sử dụng đất, bảo vệ môi trƣờng thu thuế Đầu tƣ bất động sản doanh nghiệp thể chế UBND cấp, quan quản lý Nhà nƣớc cấp thuộc lĩnh vực xây dựng tài nguyên – môi trƣờng, quy hoạch – kiến trúc, tài chính, ngân hàng Nhà nƣớc, quan thuế cấp Quy hoạch, ban hành luật lệ sử dụng đất, bảo vệ môi trƣờng thu thuế 1.3.2 Tại bạn lại theo đuổi ngành này? Có nhiều yếu tố thúc đẩy nhƣ: - Mức sống tăng Nhu cầu nhà theo quy mơ dân số đặc biệt nhà có thu nhập thấp Trang Chương 1: Bất động sản hoạch định nghề nghiệp - Nhu cầu xây dựng cơng trình cơng cộng Nhu cầu thị hố Đầu tƣ vốn nƣớc tăng 1.3.3 Kỹ việc làm Ngành bất động sản chất ngành kinh tế nên kiến thức cần có: - Kiến thức kinh tế học Có hiểu biết chuyên sâu bất động sản nghề nghiệp liên quan Bên cạnh đó: - Có kỹ phân tích tốt: Thẩm định bất động sản, thẩm định tín dụng, phân tích cho vay, cố vấn Có kỹ giao tiếp tốt: làm việc nghề mơi giới, cho thuê, quản lý bất động sản Có kỹ phân tích tốt, động giao tiếp tốt: phát triển bất động sản, đầu tƣ, cho vay ngành thích hợp Trang Chương 2: Thị trường bất động sản khung pháp lý CHƢƠNG 2: THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHUNG PHÁP LÝ MỤC TIÊU: Sau nghiên cứu chƣơng 2, ngƣời học hiểu đƣợc: - 2.1 Mô tả đƣợc khái niệm thị trƣờng bất động sản, cung bất động sản, cầu bất động sản quan hệ cung cầu bất động sản Nêu lên đƣợc yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, đặc điểm thị trƣờng bất động sản Xác định đƣợc hàng hóa thị trƣờng bất động sản thành phần thị trƣờng bất động sản Phân loại đƣợc thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng bất động sản 2.1.1 Khái niệm Thị trƣờng bất động sản (TTBĐS) q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan (nhƣ trung gian, mơi giới, tƣ vấn…) chủ thể thị trƣờng mà vai trị quản lý nhà nƣớc có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh TTBĐS 2.1.2 Cầu bất động sản Cầu lƣợng hàng hóa mà ngƣời muốn mua mức giá chấp nhận đƣợc Cầu BĐS tổng số lƣợng hàng hóa BĐS, bao gồm đất đai cơng trình XD gắn liền với đất mà ngƣời mua muốn chiếm hữu theo mức giá thị trƣờng Điều kiện xuất cầu BĐS: - Có xuất nhu cầu tiêu dùng bất động sản mà quỹ BĐS có khơng trang trải đƣợc Có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu để chuyển thành cầu thị trƣờng Phải có hoạt động thị trƣờng để cầu gặp cung xuất thực thị trƣờng Các yếu tố ảnh hƣởng đến cầu BĐS: - Dân số: o Tăng trƣởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lƣợng cầu BĐS đại lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS o Quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ không làm thay Trang Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản - Bản gốc y hợp đồng thẩm định giá biên lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), gốc văn đề nghị/yêu cầu thẩm định giá - Thông tin, tài liệu đặc điểm pháp lý kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá, doanh nghiệp cần thẩm định giá/xác định giá trị doanh nghiệp tài sản so sánh (nếu có) - Báo cáo chuyên gia đƣợc mời cung cấp ý kiến chuyên mơn (nếu có) Trƣờng hợp trƣng cầu ý kiến tƣ vấn chuyên gia công suất thiết kế, tính tác dụng máy móc thiết bị, dây chuyền cơng nghệ báo cáo kết thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành kết luận chuyên gia tƣ vấn - Biên khảo sát kèm nhận định chữ ký xác nhận thẩm định viên khảo sát thực tế Trong biên khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên ngƣời tham gia khảo sát thực tế, kết thu đƣợc từ khảo sát thực tế, chênh lệch (nếu có) kết khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý lý có chênh lệch - Tồn tài liệu, thơng tin thu thập đƣợc bao gồm ảnh chụp thực tế, tài liệu, thơng tin cần thiết khác để hình thành kết thẩm định giá - Những tài liệu phân tích, đánh giá thẩm định viên vấn đề thẩm định giá liên quan - Bản gốc Báo cáo kết thẩm định giá phụ lục kèm theo - Bản gốc Chứng thƣ thẩm định giá phụ lục kèm theo * Hồ sơ thẩm định giá đƣa vào lƣu trữ điện tử cần có: - Tên số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập ngày tháng lƣu trữ - Những thông tin thẩm định viên chịu trách nhiệm cán khác tham gia thực thẩm định giá - Nội dung báo cáo kết thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá, phụ lục bảng tính kèm theo (nếu có) - Nguồn thông tin thu thập liên quan d) Thời hạn lƣu trữ tối thiểu 10 (mƣời) năm hồ sơ thẩm định giá giấy lƣu trữ vĩnh viễn liệu điện tử Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để trì tính bảo mật, an tồn, tồn vẹn, có khả tiếp cận phục hồi đƣợc hồ sơ thẩm định giá thời hạn lƣu trữ Đối với hồ sơ thẩm định giá hết thời hạn lƣu trữ, đƣợc tiêu hủy theo quy định Pháp luật 6.3 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng chấp hành quy định Luật Giá, văn hƣớng dẫn quy định khác pháp luật có liên quan trình hành nghề thẩm định giá Thẩm định viên phải ngƣời có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trung thực, khách quan tiến hành thẩm định giá, đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định viên giá quy định Luật Giá văn hƣớng dẫn Trang 37 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản Thẩm định viên ký báo cáo kết thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật, trƣớc ngƣời đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá kết thẩm định giá Ngƣời đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối tính đắn, trung thực, khách quan kết thẩm định giá trƣớc pháp luật, khách hàng bên thứ ba có liên quan khách hàng thẩm định giá xác định đƣợc doanh nghiệp thẩm định giá thống ghi hợp đồng thẩm định giá Các tiêu chuẩn đạo đức trình độ chun mơn nghề nghiệp thẩm định giá gồm: a Độc lập - Độc lập nguyên tắc hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên - Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải bảo đảm tính độc lập chuyên môn nghiệp vụ, thực không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hƣởng đến trung thực, khách quan hoạt động thẩm định giá kết thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không đƣợc nhận thẩm định giá trƣờng hợp không đƣợc thực thẩm định giá theo quy định Luật Giá văn hƣớng dẫn Trong trình thẩm định giá, có hạn chế tính độc lập thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tìm cách khắc phục hạn chế Trƣờng hợp không khắc phục đƣợc thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế Báo cáo kết thẩm định giá từ chối thực thẩm định giá - Khi xem xét báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, thẩm định viên phải nhận xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay toàn nội dung báo cáo b Chính trực - Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực có kiến rõ ràng thực thẩm định giá - Thẩm định viên phải trung thực trình độ, kinh nghiệm lực chun mơn mình; phải bảo đảm thân trợ lý, nhân viên dƣới quyền tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật thẩm định giá hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thực thẩm định giá - Thẩm định viên phải từ chối thực thẩm định giá xét thấy khơng có đủ điều kiện thực thẩm định giá bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá c Khách quan - Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không đƣợc thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá Trang 38 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không đƣợc tiến hành công việc thẩm định giá ý kiến, kết luận thẩm định kết thẩm định giá đƣợc đề có chủ ý từ trƣớc - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thẩm tra thông tin, liệu khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp thông tin, liệu Trƣờng hợp việc thẩm tra thơng tin, liệu bị hạn chế thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không đƣợc tiến hành thẩm định dựa điều kiện có tính giả thiết mà khơng có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng d Bảo mật - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không đƣợc tiết lộ thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản đƣợc thẩm định giá không đƣợc đồng ý khách hàng thẩm định giá không đƣợc pháp luật cho phép Thông tin hồ sơ, khách hàng thẩm định giá tài sản đƣợc thẩm định giá thông tin chƣa đƣợc công bố rộng rãi liên quan đến khách hàng tài sản thẩm định giá khách hàng khách hàng cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá thu thập đƣợc trình thẩm định giá - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm yêu cầu cá nhân khác tham gia vào trình thẩm định giá lƣu trữ hồ sơ thẩm định giá tôn trọng nguyên tắc bảo mật e Công khai, minh bạch - Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản thể kết thẩm định giá phải đƣợc trình bày đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá - Báo cáo kết thẩm định giá phải nêu rõ điều kiện ràng buộc công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải công khai điều kiện hạn chế điều kiện khắc phục theo thỏa thuận với khách hàng báo cáo kết thẩm định giá - Giá dịch vụ thẩm định giá thực theo thỏa thuận doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá sở Luật Giá văn hƣớng dẫn quy định đƣợc ghi hợp đồng thẩm định giá; trƣờng hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thực theo quy định pháp luật đấu thầu gói thầu dịch vụ tƣ vấn Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành thực niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá g Năng lực chun mơn tính thận trọng - Thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập đƣợc trƣớc đề xuất ý kiến thức với Tổng giám đốc, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá Trang 39 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản - Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức nghiệp vụ chuyên môn nhƣ kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trƣờng pháp lý Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn thẩm định giá quan, tổ chức đƣợc phép tổ chức - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia bồi dƣỡng kiến thức nghiệp vụ chuyên môn theo quy định, đồng thời ứng dụng tiến kỹ thuật để thẩm định viên đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá, đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá tốt cho khách hàng - Doanh nghiệp thẩm định giá cần thực biện pháp để bảo đảm ngƣời làm công tác chuyên môn doanh nghiệp phải đƣợc đào tạo, bồi dƣỡng giám sát thích hợp - Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá h Tƣ cách nghề nghiệp - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên phải trau dồi bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng đƣợc có hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá, tranh giành khách hàng dƣới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác - Doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên có quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp nƣớc nƣớc thẩm định giá theo quy định pháp luật k Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định khác pháp luật có liên quan hành - Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê tổ chức, cá nhân tƣ vấn có đủ điều kiện theo quy định pháp luật hành để thực tƣ vấn đƣa kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 6.4 Giá trị thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trƣờng sở giá trị phi thị trƣờng Giá trị tài sản đƣợc ƣớc tính sở giá trị thị trƣờng giá trị thị trƣờng đƣợc xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giá trị thị trƣờng mức giá ƣớc tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên ngƣời mua sẵn sàng mua bên ngƣời bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Trong đó: a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá thời gian, không gian cụ thể tƣơng ứng với thời gian, không gian mà giá trị tài sản thẩm định giá đƣợc thẩm định viên xác định gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị trƣờng Trang 40 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản b) Ngƣời mua sẵn sàng mua ngƣời có khả tốn có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt đƣợc thị trƣờng c) Ngƣời bán sẵn sàng bán ngƣời có tài sản hợp pháp có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt đƣợc thị trƣờng d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin giao dịch bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hƣởng đến giá giao dịch tài sản bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin tài sản thị trƣờng tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hƣởng đến giá giao dịch tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng ngƣời mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột ngƣời khác chịu phụ thuộc kinh tế; - Quan hệ mạng lƣới cơng ty: Các tổ chức chịu kiểm sốt, quyền sở hữu quản lý chung công ty tổ chức mà bên thứ ba dễ dàng kết luận đƣợc phần công ty phạm vi quốc gia quốc tế, nhƣ cơng ty mẹ, cơng ty, chi nhánh, văn phịng đại diện; - Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định pháp luật có liên quan đ) Hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc tham gia giao dịch bên có lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trƣờng trƣớc đƣa định mua định bán cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán q mức, khơng bị sức ép buộc phải bán mua để có đƣợc mức giá phù hợp cho hai bên Giá trị thị trƣờng thể mức giá hình thành thị trƣờng cơng khai cạnh tranh Thị trƣờng thị trƣờng nƣớc thị trƣờng quốc tế, bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán bao gồm số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán Trƣờng hợp có hạn chế việc xác định giá trị thị trƣờng tài sản (thông tin, liệu thị trƣờng, điều kiện thẩm định giá hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) thể mức độ ảnh hƣởng đến kết thẩm định giá hạn chế báo cáo kết thẩm định giá 6.5 Giá trị phi thị trƣờng làm sở cho thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản sở giá trị thị trƣờng sở giá trị phi thị trƣờng Giá trị tài sản đƣợc ƣớc tính sở giá trị phi thị trƣờng giá trị phi thị trƣờng đƣợc xác định cách tiếp cận theo quy định hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Giá trị phi thị trƣờng mức giá ƣớc tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trƣờng mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số ngƣời mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều Trang 41 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trƣờng khác Giá trị phi thị trƣờng bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tƣ, giá trị để tính thuế giá trị khác, cụ thể: a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thƣờng cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trƣờng, ngƣời bán chƣa sẵn sàng bán bán không tự nguyện Giá mua bán tài sản nhƣ gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trƣờng b) Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm ngƣời mua đặc biệt ngƣời sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt đƣợc hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng giá trị đặc biệt khác Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trƣờng đƣợc xem xét từ giác độ ngƣời sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt, khơng liên quan đến thị trƣờng Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp, tài sản khác khơng xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ƣu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trƣờng Giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trƣờng, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán đƣợc thị trƣờng cơng khai mà để bán đƣợc địi hỏi q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác c) Giá trị đầu tƣ giá trị tài sản nhà đầu tƣ theo mục tiêu đầu tƣ xác định Giá trị đầu tƣ khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tƣ riêng biệt với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tƣ xác định Sự khác biệt giá trị đầu tƣ giá trị thị trƣờng tài sản động lực để nhà đầu tƣ tham gia vào thị trƣờng d) Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp Khi áp dụng sở giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên cần nêu tên loại giá trị phi thị trƣờng cụ thể đƣợc áp dụng đƣa cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: - Đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá; - Ngƣời mua, nhà đầu tƣ đặc biệt; - Giao dịch thị trƣờng hạn chế, bắt buộc phải bán; - Giá trị theo mục đích đặc biệt nhƣ mục đích tính thuế Trang 42 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản 6.6 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá Giá trị tài sản đƣợc hình thành tác động nhiều yếu tố nhƣ giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng nguyên tắc dƣới để phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản, từ đƣa kết luận giá trị tài sản Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Nguyên tắc cung - cầu Giá trị tài sản đƣợc xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trƣờng Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác đƣợc phản ánh cung - cầu giá trị tài sản Nguyên tắc thay đổi Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành tác động đến giá trị Giá trị tài sản đƣợc hình thành trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị ln ln thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thay Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản đƣợc xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán đƣợc trƣớc Giới hạn giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hƣởng đến thay Một ngƣời mua thận trọng khơng trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trƣờng thời điểm Nguyên tắc cân Khi yếu tố cấu thành tài sản đạt đƣợc cân tài sản đạt đƣợc khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ƣớc tính mức sử dụng tốt Trang 43 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản cần thẩm định giá Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Tổng thu nhập khoản đầu tƣ tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng mức thu nhập tăng thêm giảm dần Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) đƣợc phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối đƣợc thực theo nguyên tắc tƣơng ứng phần tổng thu nhập cịn lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lƣợng giá trị mà đóng góp vào giá trị tồn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với mơi trƣờng nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với mơi trƣờng hay khơng thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu 10 Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vƣợt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh đƣợc quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản 11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tƣơng lai Giá trị tài sản đƣợc xác định việc dự tính khả sinh lợi tƣơng lai Giá trị tài sản chịu ảnh hƣởng việc dự kiến thị phần ngƣời tham gia thị trƣờng thay đổi dự tính trƣớc yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị Việc ƣớc tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tƣơng lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản ngƣời mua Trang 44 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản 6.7 Cách tiếp cận từ thị trƣờng Cách tiếp cận từ thị trƣờng cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tƣơng tự có thông tin giá thị trƣờng Cách tiếp cận từ thị trƣờng đƣợc sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá trị thị trƣờng phi thị trƣờng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Để xác định giá trị thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trƣờng cần phản ánh đƣợc quan điểm đối tƣợng thông thƣờng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá, vào mức giá giao dịch tài sản so sánh sau điều chỉnh mức độ tác động đến giá yếu tố khác biệt Giá trị tài sản thẩm định giá cần đƣợc ƣớc lƣợng, đánh giá sở nhu cầu đối tƣợng thông thƣờng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định, không dựa đặc điểm đặc biệt có giá trị số cá biệt đối tƣợng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá Để xác định giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá sở điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tƣ) cá biệt có nhu cầu sử dụng đặc điểm đặc biệt tài sản Từ khảo sát giá giao dịch tài sản so sánh có đặc điểm đặc biệt tƣơng tự với đối tƣợng tham gia thị trƣờng khách hàng (hoặc nhà đầu tƣ) cá biệt, có nhu cầu sử dụng đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng để thẩm định giá tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trƣờng Thẩm định viên vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá tài sản so sánh, từ xác định mức giá dẫn tài sản so sánh 6.8 Cách tiếp cận từ chi phí Cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, cơng dụng giống hệt tƣơng tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá Cách tiếp cận từ chi phí đƣợc sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá thị trƣờng phi thị trƣờng Để xác định giá trị thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh đƣợc quan điểm đối tƣợng thông thƣờng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn tài sản, giá trị hao mòn tài sản, cần đƣợc đánh giá sở khảo sát thị trƣờng, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài ngƣời tham gia thị trƣờng Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Để xác định giá trị phi thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh đƣợc đặc điểm đặc thù đối tƣợng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định giá Ví dụ: trƣờng hợp xác định giá trị tài sản ngƣời chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí Trang 45 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả tài chính, ngƣời chủ sở hữu Cách tiếp cận từ chi phí thƣờng đƣợc áp dụng trƣờng hợp: - Khơng có đủ thơng tin thị trƣờng để áp dụng cách tiếp cận thị trƣờng cách tiếp cận thu nhập - Có dự định tạo tài sản thẩm định giá cơng trình đƣợc xây dựng tài sản đƣợc chế tạo - Kiểm tra kết cách tiếp cận thẩm định giá khác Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản mức độ sẵn có số liệu, thẩm định viên lựa chọn phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá 6.9 Cách tiếp cận từ thu nhập Cách tiếp cận từ thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thơng qua việc quy đổi dịng tiền tƣơng lai có đƣợc từ tài sản giá trị Cách tiếp cận từ thu nhập đƣợc sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá trị thị trƣờng phi thị trƣờng Để xác định giá trị thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đƣợc đặc điểm đa số đối tƣợng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu liệu đầu vào khác cần đƣợc đánh giá sở khảo sát thị trƣờng khứ tài sản thẩm định, dự đốn tƣơng lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển thị trƣờng ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hƣởng đến việc dự báo Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Để xác định giá trị phi thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đƣợc đặc điểm đặc thù đối tƣợng sử dụng đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định Cách tiếp cận thu nhập dựa ngun tắc tài sản có giá trị tạo thu nhập cho ngƣời chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, yếu tố khác khơng đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho ngƣời sở hữu lớn giá trị tài sản cao Cách tiếp cận thu nhập đƣợc áp dụng tài sản tạo thu nhập cho ngƣời sở hữu, dự báo đƣợc thu nhập từ tài sản tƣơng lai tính đƣợc tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu phù hợp Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phƣơng pháp chính: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp Phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu Trong đó: - Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp đƣợc áp dụng trƣờng hợp thu nhập từ tài sản tƣơng đối ổn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (đƣợc tính tuổi đời kinh tế lại) tài sản vĩnh viễn Trang 46 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản - Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu đƣợc áp dụng trƣờng hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua giai đoạn khác (khơng ổn định), ví dụ nhƣ trƣờng hợp doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động công trình bắt đầu xây dựng 6.10 Thẩm định giá bất động sản Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên áp dụng cách tiếp cận phƣơng pháp thẩm định giá nhƣ cách tiếp cận từ thị trƣờng, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo trƣờng hợp áp dụng cụ thể Ngoài ra, thẩm định viên áp dụng phƣơng pháp chiết trừ phƣơng pháp thặng dƣ để xác định giá trị quyền sử dụng đất Phƣơng pháp chiết trừ phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc xây dựng sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trƣờng, cách tiếp cận từ chi phí cách tiếp cận từ thu nhập Đối với phƣơng pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính xác kết thẩm định giá Phƣơng pháp chiết trừ a) Phƣơng pháp chiết trừ phƣơng pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất) b) Các bƣớc tiến hành thẩm định giá: Bƣớc 1: Khảo sát lựa chọn 03 bất động sản mà đất bất động sản có đặc điểm tƣơng tự với đất bất động sản thẩm định giá, cụ thể đặc điểm vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hƣởng đến giá đất Đồng thời, thu thập thông tin tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh Các bất động sản đƣợc lựa chọn giao dịch thành công đƣợc chào mua đƣợc chào bán thị trƣờng với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tƣơng tự với tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá nhƣng không năm kể từ thời điểm giá đƣợc quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trƣờng Bƣớc 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh (các bất động sản đƣợc lựa chọn Bƣớc 1) thời điểm thẩm định giá Bƣớc 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh thời điểm thẩm định giá Bƣớc 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất bất động sản thẩm định giá đƣợc xác định sở giá trị quyền sử dụng đất bất động sản so sánh sau điều chỉnh yếu tố khác biệt nhƣ điều kiện toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội yếu tố khác ảnh hƣởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hƣớng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thị trƣờng Thẩm định viên giá cần có lập luận cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất Trang 47 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản Phƣơng pháp thặng dƣ a) Phƣơng pháp thặng dƣ phƣơng pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ƣớc tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tƣ) để tạo phát triển b) Các bƣớc tiến hành thẩm định giá: Bƣớc 1: Xác định việc sử dụng tốt có hiệu đất Bƣớc 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tƣơng lai Bƣớc 3: Ƣớc tính tổng doanh thu phát triển bất động sản Đối với trƣờng hợp cần thực quy đổi tổng doanh thu phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bƣớc 4: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển để tạo giá trị phát triển bất động sản Đối với trƣờng hợp cần thực quy đổi tổng chi phí phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bƣớc 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất sở lấy kết tính tốn Bƣớc trừ (-) kết Bƣớc c) Việc sử dụng tốt có hiệu đất đƣợc xác định sở: - Đặc điểm đất; - Các thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định chuyển mục đích sử dụng đất quy định xây dựng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Hƣớng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy trình thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản đất a) Các phƣơng pháp áp dụng: - Phƣơng pháp so sánh; - Phƣơng pháp chiết trừ; - Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp; - Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu; - Phƣơng pháp thặng dƣ b) Trƣờng hợp áp dụng: Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất đất trƣờng hợp có thơng tin giao dịch thị trƣờng đất tƣơng tự với đất thẩm định giá Phƣơng pháp chiết trừ thƣờng đƣợc áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất đất trống trƣờng hợp khơng có đủ thơng tin giao dịch thị trƣờng đất trống tƣơng tự mà có thơng tin giao dịch đất có tài sản gắn liền với đất tƣơng tự với đất thẩm định giá Trang 48 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu thƣờng đƣợc áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất đất tạo thu nhập cho ngƣời sử dụng Phƣơng pháp thặng dƣ thƣờng đƣợc áp dụng với bất động sản có tiềm phát triển, cụ thể đất trống để xây dựng đất có cơng trình đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất để sử dụng tốt có hiệu Thẩm định giá nhà a) Nhà đƣợc hiểu bất động sản đƣợc sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cƣ, nhà riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vƣờn, nhà nông thôn truyền thống) - Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí thay thế, phƣơng pháp chi phí tái tạo - Trƣờng hợp áp dụng: Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng nhà thuộc khu dân cƣ đông đúc thẩm định viên thu thập đƣợc thông tin bất động sản tƣơng tự thị trƣờng Phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo thƣờng đƣợc áp dụng kết hợp với phƣơng pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; cơng trình xây dựng đất nhà ở, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị b) Nhà thƣơng mại nhà đƣợc đầu tƣ xây dựng để kết hợp kinh doanh, cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà biệt thự du lịch - Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu, phƣơng pháp so sánh; phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo (thƣờng sử dụng để kiểm tra, đối chiếu) - Trƣờng hợp áp dụng: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu thƣờng đƣợc sử dụng để xác định giá trị bất động sản nhà thƣơng mại Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng nhà thƣơng mại thuộc khu dân cƣ đông đúc, kinh doanh sầm uất thẩm định viên thu thập đƣợc thông tin bất động sản tƣơng tự thị trƣờng Phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo thƣờng đƣợc áp dụng kết hợp với phƣơng pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; công trình xây dựng đất nhà ở, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị Thẩm định giá bất động sản thƣơng mại Bất động sản thƣơng mại bao gồm: Trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, khách sạn Trang 49 Chương 6: Giới thiệu thẩm định giá bất động sản a) Trung tâm thƣơng mại bất động sản bao gồm tổ hợp loại hình cửa hàng, sở hoạt động dịch vụ; hội trƣờng, phòng họp, văn phòng cho th…đƣợc bố trí tập trung, liên hồn cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng tiêu chuẩn diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có phƣơng thức phục vụ đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thƣơng nhân thoả mãn nhu cầu hàng hố, dịch vụ khách hàng - Văn phịng cho thuê bất động sản mà quan, đơn vị thuê để làm việc Văn phòng cho thuê phần tịa nhà hỗn hợp, nhiều cơng nhà dân cho th để sử dụng làm văn phòng - Khách sạn bất động sản mà đáp ứng nhu cầu khách du lịch, khách vãng lai với dịch vụ nhƣ nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống… b) Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo (thƣờng sử dụng để kiểm tra, đối chiếu) Thẩm định giá bất động sản công nghiệp a) Bất động sản công nghiệp gồm đất cơng trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm… - Cơng trình xây dựng bất động sản công nghiệp thƣờng đƣợc thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mịn lớn bình thƣờng - Yếu tố vị trí ảnh hƣởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nƣớc, đƣờng xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dƣới, xử lý ô nhiễm…) b) Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp chi phí thay phƣơng pháp chi phí tái tạo, phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu Trang 50 Tài liệu tham khảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh bất động sản, 2014 Luật Nhà ở, 2014 Luật Đất đai, 2013 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản, 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật nhà ở, 2014 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật đất đai, 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, 2013 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực số điều Luật Nhà ở, 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Công văn số 1436/BXD-QLN việc thực Luật Nhà số 65/2014/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 10 Trần Tiến Khai, Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất lao động xã hội, 2014 11 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Đại học quốc gia TP.HCM, 2009 Trang 51 ... bất động sản thị trƣờng bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, ... mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tƣ vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động. .. đƣợc loại hình đầu tƣ bất động sản, phạm vi đầu tƣ bất động sản nguồn vốn kinh doanh bất động sản Đánh giá đƣợc hiệu đầu tƣ kinh doanh bất động sản rủi ro dự án đầu tƣ bất động sản, ý nghĩa phƣơng