Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG BIỂU ii DANH MỤC HÌNH VẼ ii PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay chấp ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động cho vay chấp ngân hàng thương mại 11 1.2 Công tác định giá TSĐB nhà ngân hàng thương mại 15 1.2.1 Khái quát định giá TSĐB nhà 15 1.2.2 Quy trình định giá TSĐB nhà ngân hàng thương mại 19 1.2.3 Các phương pháp định giá TSĐB nhà 21 1.3 Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại 28 1.3.1 Hệ thống tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại 28 1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại 32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 38 2.1 Tổng quan ngân hàng thương mại cổ phần An Bình 38 2.1.1 Khái quát chung ngân hàng TMCP An Bình 38 2.1.2 Cơ cấu tổ chức – nhân trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank khu vực phía Bắc 40 2.1.3 Kết kinh doanh chủ yếu ngân hàng TMCP An Bình 42 2.2 Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 47 2.3 Đánh giá thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 59 2.3.1 Kết đạt 59 2.3.2 Hạn chế 63 2.3.3 Nguyên nhân 65 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 74 3.1 Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 74 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 76 3.2.1 Đổi nhận thức lãnh đạo ngân hàng định giá TSĐB 76 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá nhà 77 3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS ngân hàng 79 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá nhà 80 3.2.5 Tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu công việc 81 3.2.6 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường 82 3.2.7 Bổ nhiệm cán quản lý địa bàn 83 3.2.8 Tăng hạn mức phê duyệt cấp quản lý 84 3.3 Kiến Nghị 85 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa ABBank Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS Bất động sản CVTĐ Chuyên viên thẩm định NHTM Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng TĐGTS Thẩm định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần TS Tài sản TSĐB Tài sản đảm bảo 10 TSSS Tài sản so sánh 11 TSTĐ Tài sản thẩm định 12 UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Số hiệu 2.1 2.2 2.3 Nội dung Kết hoạt động cho vay ABBank qua năm Tỷ lệ cho vay chấp bất động sản nhà ABBank Tổng hợp kết định giá ABBank Trang 44 45 57 DANH MỤC HÌNH VẼ STT Số hiệu 1.1 2.1 2.2 2.3 Nội dung Quy trình định giá bất động sản chấp Cơ cấu tổ chức – nhân Trung Tâm TĐGTS ABBank Kết huy động vốn ABBank qua năm Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo ABBank Trang 19 41 42 50 PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Định giá bất động sản chấp nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại (NHTM) Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngân hàng ngày gia tăng chất lượng, giá trị tài sản đảm bảo góp phần ảnh hưởng đến định cho vay ngân hàng, cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng có vai trị vơ quan trọng Trên giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh NHTM việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung ngân hàng thương mại Tuy nhiên q trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều khơng thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBank) Với việc thành lập Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản Đảm Bảo, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản ABBank tầm vi mô vĩ mô độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá TSĐB nhà thường diễn tình trạng bất cập cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Chính việc nghiên cứu phân tích cơng tác thẩm định giá TSĐB nhà ABBank cần thiết Đang công tác Trung Tâm Thẩm Định Giá TSĐB ABBank, nhận thấy bất cập diễn trình thẩm định giá TSĐB nhà Trung Tâm nên tác giả chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc” làm nội dung nghiên cứu luận văn Tình hình nghiên cứu Trên giới có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản cho mục đích khác Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” Ted Gwartney Arden Delaware (1999) ví dụ Trong tác giả nghiên cứu đưa số nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị đất đai [34] Nghiên cứu Catherine Nind (Australia -2002) “Hệ thống quản lý môi trường đánh giá giá trị đất đai” Australia, chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị đất đai có tính đến yếu tố mơi trường Catheirine tập trung vào nghiên cứu phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, sở đảm bảo yếu tố môi trường [32] Với việc nghiên cứu giao dịch thị trường BĐS khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko Bioye Tajudeen nghiên cứu ảnh hưởng giá TSĐB BĐS đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Nigeria đưa kết luận giá trị BĐS thị trường sở cho việc ước lượng giá trị TSĐB [31] Các tác giả áp dụng mơ hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường BĐS Giá trị thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà tổ chức tín dụng khơng vượt q nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên nghiên cứu tác giả rằng, mức giá số giá cho thấy mức độ rủi ro trước khoản vay thực khơng có đảm bảo mức giá trì tương lai Các tác giả đưa kết luận mức giá cho vay chấp phụ thuộc nhiều vào phát triển thị trường BĐS thời điểm định giá quan điểm giá trị định giá viên Bởi giá trị định giá mang tính chất thời điểm Những biến động ngồi thời điểm định giá ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS Kwong Chaw, Wailai (2002) nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản chấp vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Trung Quốc Đề tài chủ yếu sâu vào nghiên cứu phương pháp áp dụng định giá TSĐB, Kwong Wai sâu vào nghiên cứu hai phương pháp phương pháp chi phí thu nhập để nhằm xác định giá trị TSĐB BĐS Theo ơng giá trị BĐS tính thu nhập (lợi ích thu từ việc sử dụng bất động sản) chi phí cấu thành nên [33] Đề tài dừng lại phương pháp định giá, chưa sâu vào nghiên cứu qui trình cơng tác tổ chức định giá TSĐB Nhìn chung nghiên cứu thực điều kiện thông tin đầy đủ áp dụng điều kiện hệ thống pháp luật chặt chẽ hồn thiện Ở Việt nam, có số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai bất động sản Dự án hợp tác Việt nam Thụy Điển Bộ Tài ngun Mơi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đề cập đến việc định giá đất có tác động yếu tố vị trí mơi trường [03] Các yếu tố kinh tế đưa chưa có kết luận cụ thể điều kiện áp dụng Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả áp dụng số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt nam” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch Đầu tư phân tích phương pháp định giá khả áp dụng Việt Nam [06] Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS Việt Nam Thực trạng giải pháp” TS Lưu Văn Nghiêm khái quát hóa nét cơng tác định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng Việt Nam Tuy nhiên đề tài dừng lại việc nghiên cứu Tổng cơng ty theo mơ hình 90-91 trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [20] Bởi bên cạnh việc định giá BĐS doanh nghiệp cổ phần hố, doanh nghiệp cịn cần phải xác định giá trị tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn doanh nghiệp Hơn việc định giá doanh nghiệp cổ phần hố có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá Bên cạnh tài sản hữu hình cịn nhiều tài sản vơ hình khác thương hiệu lợi thương mại Bởi giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế thị trường Luận án tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới” đề cập cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, yêu cầu thách thức đặt ngành thẩm định giá Việt Nam [09] Có số đề tài nghiên cứu định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại lại nghiên cứu cách tổng quát áp dụng cho tồn hệ thống ngân hàng, ví dụ luận án tiến sĩ Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam nay”, hay nghiên cứu cho ngân hàng cụ thể lại tổng quát chung mảng bất động sản, đề tài “Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát triển Việt Nam” Th.S Nguyễn Đình Nam, “Định giá bất động sản chấp Oceanbank” Th.S Nguyễn Thị Dinh Mặc dù chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực định giá tài sản đảm bảo nhà phục vụ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại chưa có cơng trình luận án tiến sĩ nghiên cứu trực tiếp vấn đề thông tin tư liệu nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình Mục đích nghiên cứu Cơng trình đặt trọng tâm nghiên cứu với mục đích sau:  Thứ : Hệ thống hóa sở lý luận chất lượng hoạt động định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại  Thứ hai: Phân tích thực trạng chất lượng cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình, phát tồn nguyên nhân tồn cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ABBank  Thứ ba: Đưa giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc (khu vực từ Nghệ An trở ra) Luận văn tập trung nghiên cứu số vấn đề tổ chức định giá, quy trình phương pháp áp dụng việc định giá TSĐB nhà ngân hàng - Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà từ tháng 8/2010 đến 2012 5 Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, Phương pháp thống kê, Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích tổng hợp, Ngồi cịn sử dụng số phương pháp khác lấy ý kiến chuyên viên quan hệ khách hàng (QHKH),… Những đóng góp luận văn Điểm đóng góp khoa học luận văn lần tác giả nghiên cứu cách chi tiết vấn đề định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển thị trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng gần năm, giá tính khoản giảm mạnh Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn chia làm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm tốn, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Thế chấp bất động sản phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ cán liên quan nghiên cứu ban hành văn luật đáp ứng yêu cầu Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường cịn tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi 87 quản lý nhà nước… giải pháp có tính lâu dài toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng ngồi thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sửa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hóa hình thức tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thơng tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức cơng bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí, lệ phí…như việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 88 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, nhiều tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với giá thị trường, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do định giá ngân hàng phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng nay, cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả nơi có vị trí tương tự ( co giãn số phần trăm đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nước Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước cịn nhiều hạn chế, chưa có quan chun mơn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, Ngành việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài ngun môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp cịn nhiều hạn chế chưa có 89 tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất trung ương địa phương Mặt khác, cần hồn thiện cơng tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể người định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định giá trước khách hàng vay pháp luật Hình thành mở rộng hoạt động dịch vụ tư vấn định giá BĐS, thúc đẩy nhanh việc cấp giấy phép hành nghề chứng hành nghề cho cán định giá BĐS 90 KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản BĐS Định giá BĐS phục vụ cho mục đích chấp cho vay ngân hàng nhiệm vụ quan trọng nay, đặc biệt giai đoạn mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế tạo điều kiện cho nhiều ngân hàng thương mại nước nước thành lập mở chi nhánh Việt nam Nhu cầu vay tín dụng cho mục đích kinh doanh tiêu dùng ngày nhiều ngân hàng tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân Để đảm bảo an tồn cho khoản vay tín dụng, Ngân hàng TMCP An Bình hình thành phận thẩm định giá tài sản nhằm thực nhiệm vụ chuyên trách định giá tài sản đem chấp làm cho phận tín dụng định mức cho vay Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá TSĐB nhà ngân hàng An Bình khu vực phía Bắc, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở khoa học định giá TSĐB nhà ở, phân tích đánh giá thực trạng quy trình, phương pháp cách thức tổ chức định giá ABBank thời gian qua, sở luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để nâng cao công tác thẩm định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Luận văn hồn thành số nội dung sau:  Luận văn hệ thống hóa có bổ sung vấn đề sở khoa học định giá TSĐB nhà NHTM  Luận văn làm rõ khái niệm ngân hàng thương mại đặc điểm 91 ngân hàng thương mại  Luận văn hệ thống hóa làm rõ sở khoa học định giá TSĐB nhà ngân hàng thương mại nói chung ngân hàng TMCP An Bình nói riêng Những nội dung chủ yếu luận văn tập trung nghiên cứu phần bao gồm: vấn đề định giá BĐS nhà ở, nguyên tắc định giá BĐS nhà ở, phương pháp để định giá nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá TSĐB nhà ngân hàng thương mại Luận văn nghiên cứu phương pháp định ngân hàng thương mại áp dụng để định giá BĐS nhà phương pháp so sánh phương pháp chi phí  Luận văn phân tích khái quát thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá tình hình thực tế phận định giá ABBank, để đánh giá khách quan hơn, có sở luận văn có nghiên cứu khảo sát ý kiến chuyên viên QHKH làm việc ABBank để thu thập đánh giá họ công tác Trên sở đánh giá tác giá kết khảo sát thu được, luận văn đánh giá tổng quát thực trạng công tác định giá BĐS nhà diễn khu vực phía Bắc trực thuộc ngân hàng TMCP An Bình Trên sở phân tích thực trạng Ngân hàng TMCP An Bình chất lượng cơng tác định giá TSĐB nhà ở, luận văn rút nhận xét hoạt động định giá ngân hàng An Bình, đồng thời khó khăn vướng mắc cơng tác ngun nhân Những nhận xét kết luận sở cho việc nghiên cứu nội dung mà luận văn đề để hồn thiện cơng tác định giá TSĐB nhà ABBank 92  Qua phân tích đánh giá tình hình thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá BĐS nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc, luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng công tác thời gian tới  Điểm đóng góp khoa học luận văn lần tác giả nghiên cứu cách chi tiết vấn đề định giá TSĐB nhà ngân hàng TMCP An Bình đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển thị trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng gần năm, giá tính khoản giảm mạnh Việc nâng cao chất lượng định giá TSĐB nhà ngân hàng giai đoạn thị trường BĐS trầm lắng có ý nghĩa quan trọng việc kinh doanh hoạt động ngân hàng phục vụ khách hàng tốt 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước, Nxb Giao Thông Vận Tải, Hà Nội Phạm Văn Bình Đỗ Thanh Tùng (2007), “Bàn định giá tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng điều kiện hội nhập”, Tạp chí Ngân Hàng, (2), tr 14 Bộ Tài ngun Mơi trường (2001), Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa chính: Định giá quyền sử dụng đất bất động sản, Hà Nội Bộ Tài Chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Cục Quản Lý Giá (2007), Tài Liệu Bồi Dưỡng chuyên ngành Thẩm Định Giá, Nxb Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất điều kiện vận dụng Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Kế Hoạch Đầu Tư, Hà Nội Lê Thanh Khuyến (2001): “Bàn sở lý luận khoa học việc tổ chức quản lý thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Địa Chính, (12), tr 14 Nguyễn Khắc Luyện (2008), Vấn đề định giá bất động sản chấp ngân hàng công thương Việt Nam, Tạp Chí Ngân hàng, (20), tr 17 Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003), “Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới”, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 94 10 Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát Triển Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 11 Ngân hàng TMCP An Bình (2007), Báo cáo thường niên 2007 12 Ngân hàng TMCP An Bình (2008), Báo cáo thường niên 2008 13 Ngân hàng TMCP An Bình (2009), Báo cáo thường niên 2009 14 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Báo cáo thường niên 2010 15 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 201/QĐ-TGĐ.10 ngày 07/09/2010 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Quy định thẩm định tài sản đảm bảo ABBank 16 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 224/QĐ-TGĐ.10 ngày 25/10/2010 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Ban hành tỷ lệ quy định tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo 17 Ngân hàng TMCP An Bình (2011), Công văn số 28/CVNB.TGĐ.11 ngày 22/11/2011 việc Điều chỉnh phần đơn giá CTXD đất làm TSTC ABBank 18 Ngân hàng TMCP An Bình (2012), Quyết định số 12/QĐ-HĐQT.12 ngày 22/02/2012 việc Hợp phòng xử lý nợ Trung tâm thẩm định giá tàn sản đảm bảo vào Khối quản trị tín dụng Ban hành chức năng, nhiệm vụ, mơ hình tổ chức Khối quản trị tín dụng thuộc ngân hàng TMCP An Bình 19 Nghị Định Chính Phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2012 20 Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Giáo dục Đào tạo 21 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội 95 22 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2002), Pháp lệnh giá 23 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất Đai 24 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân Sự 25 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản 26 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật tổ chức tín dụng 27 Ngô Thị Phương Thảo, Luận án tiến sĩ kinh tế: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam”, mã số 62.31.12.01 28 Nguyễn Thị Thu Thủy (2009): “Tính hữu ích thơng tin báo cáo tài chính”, Nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Đại Học Quốc Gia Hà Nội 29 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá bất động sản, Nxb Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 35/2011/QĐUBND ngày 05/12/2011 việc Ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn Hà Nội Tài liệu Tiếng Anh 31 Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review, Volume 3, page 32-35 32 Catherine Nind (2002), Enviromental Management system and Land valuation, Journal of Economics Review, Volume 2, page 20-23 96 33 Kwong Chau, Wai Lai (1995), Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment, 1995, Volume 13, Issue 5, page 50-66 34 Ted Gwartney and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International Journal of Social Economics, Volume 12, page 30-35 Website 35 http://abbank.vn 36 http://chatluong.vn 37 http://wikipedia.org 97 PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CÂU HỎI KHẢO SÁT Thiết kế hệ thống thông tin nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Hà Nội, tháng 3/2012 98 Chỉ Dẫn: Các câu hỏi phần khảo sát dùng để vấn chuyên viên QHKH ngân hàng TMCP An Bình, thông tin hỏi liên quan đến vấn đề thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Hãy khoanh trịn đánh dấu vào ô phù hợp với ý kiến Anh/Chị Bất kỳ thông tin đưa bảng khảo sát nhằm phục vụ cho mục đích nghiên cứu luận văn Mọi ý kiến thơng tin Anh/Chị cung cấp hồn tồn bảo mật Chân thành cảm ơn Anh/Chị tham gia vào nghiên cứu Q1 Anh/Chị cho biết thông tin anh chị? Họ tên: Nhân viên đơn vị ABBank (PGD/CN): Q2 Anh/Chị đánh tính hiệu việc hình thành phận định giá độc lập ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc (Đánh dấu vào thích hợp theo mức độ hiệu tăng dần từ đến 5) Tiêu chí Mức độ hiệu Tiết kiệm thời gian chi phí Chênh lệch giá trị định giá giá thị trường TSTĐ Chênh lệch giá trị định giá lại TS giá trị thị trường TSTĐ 99 5 Q3 Anh/Chị đánh vị trí thời gian rao bán/giao dịch thành công TS so sánh so với vị trí thời điểm định giá TS chấp (Đánh dấu vào thích hợp theo mức độ xa dần từ đến 5) Tiêu chí Mức độ đánh giá Vị trí TSSS so với TSTĐ Thời điểm rao bán/giao dịch TSSS so với thời điểm thẩm định giá 5 Q4 Chi phí mà Trung Tâm TĐGTS thu đơn vị kinh doanh 100.000 VND/ TS, theo Anh/Chị nào? Chi phí định giá Q nhiều Nhiều Bình thường Ít Quá 100.000 VND Q5 Đánh giá Anh/Chị thời gian định giá TSTĐ ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc nào? Thời gian định giá Q nhiều Nhiều Bình thường Ít Q ngày ngày Trên ngày Q6 Đánh giá Anh/Chị cán định giá Trung Tâm TĐGTS ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc nào? (Đánh giá vào thích hợp theo mức độ hài lịng tăng dần từ đến 5) Mức độ hài lòng Tiêu chí 100 Trình độ học vấn chun mơn Thái độ giao tiếp ứng xử Q7 Theo Anh/Chị việc lựa chọn mơ hình tổ chức định giá phù hợp với điều kiện đặc thù ngân hàng TMCP An Bình? ( Đánh dấu vào ô thích hợp theo mức độ phù hợp tăng dần từ đến 5) Tiêu chí Mức độ phù hợp Thành lập phận định giá độc lập Bộ phận tín dụng kiêm nhiệm định giá 1 5 Trân trọng cảm ơn ý kiến Anh/Chị! 101