Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 -3- MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt Danh mục hình vẽ PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu 10 Phương pháp nghiên cứu 10 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Những điểm luận văn 11 Kết cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm bất động sản, hàng hoá thị trường bất động sản 12 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 12 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 14 1.2.2 Thuế bất động sản 15 1.2.3 Các khoản thu tài khác 17 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản 18 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng 19 1.3.2 Tác động thuế bất động sản 20 1.3.3 Tác động khoản thu tài khác 21 1.3.4 Tác động quỹ đầu tư bất động sản 21 1.4 KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 22 1.4.1 Khái quát hoạt động tài phát triển thị trường -4- bất động sản số nước 22 1.4.1.1 Khái quát hoạt động sách tín dụng cho vay BĐS phát triển thị trường bất động sản Nhật 22 1.4.1.2 Khái quát hoạt động thuế BĐS phát triển thị trường bất động sản Trung quốc 23 1.4.1.3 Khái quát hoạt động thuế tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” phát triển thị trường bất động sản Mỹ 24 1.4.1.4 Khái quát hoạt động quỹ đầu tư BĐS phát triển thị trường bất động sản Singapore 25 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 Kết luận chương 1: 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011 29 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 29 2.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.2 Thực trạng chủ thể hoạt động thị trường bất động sản TP.HCM 30 2.2 THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 36 2.2.1 Thực trạng tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản TP.HCM 36 2.2.2 Thực trạng thuế thị trường bất động sản TP.HCM 38 2.2.3 Thực trạng khác khoản thu tài khác thị trường bất động sản TP.HCM 41 2.2.4 Thực trạng quỹ đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM 43 2.3 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 44 2.3.1 Mơ hình hồi qui bội MLR 44 2.3.2 Tín dụng ngân hàng 49 2.3.3 Thuế bất động sản 53 2.3.4 Các khoản thu tài khác 57 2.3.5 Các quỹ đầu tư bất động sản 59 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 61 -5- 2.4.1 Thành tựu 61 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 64 Kết luận chương 2: 67 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 68 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 68 3.1.2 Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 69 3.1.3 Hoàn thiện chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 70 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 71 3.2.1 Các giải pháp tín dụng ngân hàng 71 3.2.2 Các giải pháp thuế bất động sản 73 3.2.3 Các giải pháp khoản thu tài khác 76 3.2.4 Các giải pháp mơ hình quỹ đầu tư 78 3.2.5 Các giải pháp tài khác 80 Kết luận chương 3: 83 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 88 Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS NH TP.HCM từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM 88 Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng thương mại TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011 89 Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 89 Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 90 -6- Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước TP.HCM năm 2006 - 2011 90 Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam 90 -7- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT APEC Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương BĐS Bất động sản FDI Quỹ đầu tư nước HDB Cơ quan phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại OPUD Tổ chức thúc đẩy phát triển đô thị Nhật Bản REITs Quỹ tín thác bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí yếu tố cấu thành thị trường; nhóm giải pháp hoạt động tài như: giải pháp tín dụng ngân hàng, giải pháp thuế bất động sản; giải pháp khoản thu tài khác; giải pháp mơ hình quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Trên sở nhóm giải pháp đề ra, luận văn đưa hướng giải mặt hạn chế thị trường bất động sản TP.HCM để tạo tảng vững cho phát triển thị trường -85-  TÀI LIỆU THAM KHẢO Các văn pháp luật: Luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội Khóa 11 thông qua ngày 14/6/2005 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 01/7/2004 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/6/2006 Luật Nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29/11/2005 Luật Thuế Sử dụng đất phi nơng nghiệp số 48/2010/QH12 Quốc hội Khóa 12 thông qua ngày 17/6/2010 Luật Thuế Thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 Quốc hội Khóa 12 thơng qua ngày 21/11/2007 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 26/11/2003 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/9/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 11 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà thay Nghị định 90/2006/NĐ.CP ngày 6/9/2006 Chính phủ 12 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 13 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước -86- 15 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 16 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 17 Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP  Báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu: Hà An (2011) Thị trường bất động sản diễn biến khó lường [Ngày truy cập: 31 tháng năm 2011] Nguyễn An Bình, 2006 Chứng khốn hóa sản phẩm bất động sản Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 21 Trần Phương Bình, 2008 Nối lại cho vay mua nhà trả góp Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 102-103 Nguyễn Sĩ Dũng, 2006 Thử nhìn vào gốc vấn đề Tồn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 20 Nguyễn Mạnh Hà (2011) Quỹ phát triển bất động sản: Kênh vốn cho thị trường [Ngày truy cập: 21 tháng năm 2011] Phước Hà (2009) Khơng đánh thuế nhà đất với người có thu nhập trung bình [Ngày truy cập: 28 tháng năm 2009] Trần Minh Hồng, 2008 Có thể nói, việc bng lỏng kiểm sốt sử dụng vốn huy động trước chủ đầu tư dẫn đến hậu đắt cho thị trường BĐS Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 20-21 Trần Minh Hoàng, 2010 Bất cập thị trường bất động sản Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 63/GP-XBĐS, trang 26-28 Quang Hưng, 2009 Lách luật để giao dịch Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 68-69 10 Nguyễn Ngọc Khoa (2005) Phát triển sách tài cho thị trường bất -87- động sản [Ngày truy cập: 04 tháng năm 2011] 11 Trần Du Lịch, 2008 Phải chống đầu thuế nhà đất Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 100-101 12 Thành Nam, 2007 Thị trường địa ốc TP.HCM: sốt, sốt lại sốt Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 60/GP-XBĐS-BIN, trang 31-33 13 Nguyễn Hồng Quân, 2008 Phát triển thị trường BĐS có định hướng Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 16-17 14 Robert S.Pindyck, Daniel L.Rubinfeld, 1999 Kinh tế học vi mô Hà nội: Nhà xuất thống kê 15 Sử Đình Thành Vũ Thị Minh Hằng, 2008 Nhập mơn Tài – Tiền tệ Hà nội: Nhà xuất Lao động xã hội 16 Phạm Đức Thành (2009) Lách thuế chuyển nhượng bất động sản [Ngày truy cập: 14 tháng năm 2011] 17 Nguyễn Ngọc Thành, 2009 Nút thắt cần tháo gỡ Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 28-30 18 Vũ Xuân Thiện (2011) Cần sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà [Ngày truy cập: 25 tháng năm 2011] 19 Trương Quang Thông (2008) Trái phiếu dự án: Các vấn đề cần bàn thêm [Ngày truy cập: 11 tháng năm 2011] 20 Kiều Thuật (2011) Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn tương lai [Ngày truy cập: 18 tháng năm 2011] 21 Đặng Hùng Võ, 2009 Chính sách Nhà nước thu hồi đất Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 24-27 22 Nguyễn Trần Nam, 2010 Báo cáo tình hình phát triển nhà thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo quốc tế 2010: Phát triển nhà thị trường bất động sản - Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, trang 1-5 Hà nội, tháng 11 năm 2010 Ban đạo trung ương sách nhà thị trường bất động sản ... VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên... hoá thị trường bất động sản 12 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 12 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ... SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm bất động sản,