Một số giải pháp đẩy nhanh việc thực hiện dự án đầu tư khu dân cư tại TP HCM đến năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM PHẠM NHỚ HỒNG THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 MỤC LỤC * MỞ ĐẦU Trang CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG , 1.1.1 Định Nghóa .1 1.1.2 Đặc Điểm 1.1.3 Các Giai Đọan Của Dự n Đầu Tư Xây Dựng 1.2 THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.2.1 Công Tác Giao Nhận Đất 1.2.1.1 Trình tự giao đất giải phóng mặt .2 1.2.1.2 Trình tự giao đất đất chưa giải phóng mặt 1.2.2 Chuẩn Bị Mặt Bằng Xây Dựng .5 1.2.2.1 Thành lập Hội đồng đền bù 1.2.2.2 Hội đồng đền bù tiến hành triển khai thực .6 1.2.3 Thiết Kế Xây Dựng Công Trình Và Lập Tổng Dự Toán 1.2.3.1 Tài liệu hợp pháp dùng để thiết kế .7 1.2.3.2 Trình tự thiết kế .7 1.2.3.3 Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán 1.2.3.4 Phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán .8 1.2.4 Xin Giấy Phép Xây Dựng 1.2.4.1 Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng .8 1.2.4.2 Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng 1.2.5 Công Tác Đấu Thầu .9 1.2.5.1 Các hình thức lựa chọn nhà thầu 1.2.5.2 Quy trình thực đấu thầu xây lắp 11 1.2.6 Nghieäm Thu Công Trình Xây Dựng 14 1.2.7 Thanh Quyết Toán Vốn Đầu Tö 14 1.2.7.1 Thanh toán vốn đầu tư 14 1.2.7.2 Quyết toán vốn đầu tư 15 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA 2.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI TP.HCM 16 2.1.1 Vị Trí Địa Lý 16 2.1.2 Tốc Độ Tăng Trưởng Kinh Tế Thành Phố Trong Thời Gian Qua 16 2.1.3 Hiện Trạng Và Những Quan Điểm Cơ Bản Trong Định Hướng Phát Triển Nhà Ở TpHCM .18 2.1.3.1 Hiện trạng .18 2.1.3.2 Những quan điểm định hướng phát triển nhà TpHCM 19 2.2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA 20 2.2.1 Thực Trạng Giao Đất Thực Hiện Dự n 20 2.2.1.1 Tồn công tác giao đất thực dự án 20 2.2.1.2 Nguyên nhân 22 2.2.2 Thực Trạng Đền Bù, Giải Phóng Mặt Bằng 22 2.2.2.1 Tồn thực đền bù, giải phóng mặt 22 2.2.2.2 Nguyên nhân 25 2.2.3 Thực Trạng Khảo Sát, Thiết Kế, Và Lập Dự Toán 27 2.2.3.1 Tồn công tác khảo sát, thiết kế 27 2.2.3.2 Nguyên nhân 29 2.2.4 Thực Trạng Công Tác Đấu Thầu 30 2.2.4.1 Thực công tác đấu thầu 30 2.2.4.2 Những tồn công tác đấu thầu 31 2.2.4.3 Nguyên nhân 33 2.2.5 Thực Trạng Xin Cấp Giấy Phép Xây Dựng, San Lấp Mặt Bằng 34 2.2.5.1 Tình hình cấp phép xây dựng san lấp mặt 34 2.2.5.2 Tồn việc xin giấy phép xây dựng, san lấp mặt 35 2.2.5.3 Nguyên nhân 36 2.2.6 Thực Trạng Nghiệm Thu, Thanh Quyết Toán Vốn Đầu Tư 37 2.2.6.1 Tồn công tác nghiệm thu toán đầu tư 37 2.2.6.2 Nguyên nhân 38 2.3 NHẬN XÉT THỰC TRẠNG THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA 40 2.3.1 Những Mặt Tồn Tại 40 2.3.2 Nguyên Nhân 41 CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2010 42 3.1 QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG GIẢI PHÁP 42 3.1.1 Quan Điểm 1: Đảm Bảo Tính Hiệu Quả Kinh Tế Của Dự n 42 3.1.2 Quan Điểm 2: Phù Hợp Với Mục Tiêu Của Dự n 42 3.1.3 Quan Điểm 3: Đảm Bảo Và Đẩy Nhanh Tiến Độ Thực Hiện Dự n .42 3.1.4 Quan Điểm 4: Đúng Pháp Luật Về Đầu Tư Và Xây Dựng 42 3.2 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2010 43 3.2.1 Mục Tiêu Tổng Quát Về Phát Triển Khu Dân Cư Tại TpHCM Đến 2010 43 3.2.2 Mục Tiêu Cụ Thể Về Phát Triển Khu Dân Cư Tại Tp.HCM Đến 2010 43 3.2.2.1 Nâng cấp khu nhà lụp xụp .43 3.2.2.2 Sửa chữa chung cư .43 3.2.2.3 Sửa chữa hộ 44 3.2.2.4 Xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 44 3.2.2.5 Xây dựng nhà nông thôn ngoại thành 44 3.2.2.6 Phát triển khu dân cư kinh doanh nhà 44 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2010 45 3.3.1 Giải Pháp : Đẩy Nhanh Việc Đền Bù, Giải Phóng Mặt Bằng 45 3.3.1.1 Biện pháp : Sớm triển khai thực khu tái định cư 45 3.3.1.2 Biện pháp : Thực hỗ trợ việc làm cho người có đất bị thu hồi 46 3.3.1.3 Biện pháp : Thực nguyên tắc “thoả thuận” đền bù 47 3.3.1.4 Biện pháp : Tính toán hiệu hình thức thực đền bù .47 3.3.2 Giải Pháp : Chuẩn Xác Hoá Việc Khảo Sát, Thiết Kế Và Lập Dự Toán.47 3.3.2.1 Biện pháp : Nâng cao chất lượng hồ sơ khảo sát, thiết kế lập dự toán 47 3.3.2.2 Biện pháp : Đẩy nhanh tiến độ thẩm định phê duyệt thiết kế, dự toán 48 3.3.3 Giải Pháp : Hoàn Thiện Công Tác Đấu Thầu 49 3.3.3.1 Biện pháp : Đơn giản thủ tục tổ chức hình thức đấu thầu .49 3.3.3.2 Biện pháp : Chuẩn bị tốt hồ sơ mời thầu .49 3.3.3.3 Biện pháp : Thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực đấu thầu 50 3.3.3.4 Biện pháp : Tuyển chọn thành viên có lực cho Hội đồng đấu thầu 50 3.3.4 Giải Pháp : Chấp Hành Đúng Công Tác Thanh, Quyết Toán Công Trình51 3.3.4.1 Biện pháp : Đảm bảo nguồn tài thực dự án 51 3.3.4.2 Biện pháp : Đảm bảo thời gian cho thủ tục ghi vốn, thông tri 52 3.3.4.3 Biện pháp : Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác toán 52 3.3.5 Giải Pháp : Nâng Cao Chất Lượng Nguồn Nhân Lực 53 3.3.5.1 Biện pháp : Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực cán tham gia Ban quản lý dự án 54 3.3.5.2 Biện pháp : Xây dựng sách đãi ngộ vật chất tinh thần hợp lý .56 3.4 KIẾNNGHỊ 57 3.4.1 Kiến Nghị Với Chính Phủ 57 3.4.1.1 Thể chế hoá việc thi hành luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2003 58 3.4.1.2 Ban hành sớm pháp lệnh đấu thầu 58 3.4.1.3 Hướng dẫn chi tiết Quy chế đấu thầu hành 58 3.4.1.4 Điều chỉnh khung pháp lý cho giải phóng mặt 58 3.4.2 Kiến Nghị Với UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 59 3.4.2.1 Nghiên cứu, sớm ban hành khung giá đất .59 3.4.2.2 Xây dựng sách địa phương thực đền bù 59 3.4.2.3 Thường xuyên thực công tác kiểm tra thực dự án 59 3.4.2.4 Đẩy mạnh công cải cách hành lónh vực nhà đất .59 3.4.2.5 Thực tốt công tác quy hoạch chi tiết thành phố 60 * KẾT LUẬN * TÀI LIỆU THAM KHẢO BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND.TpHCM : Ủy Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Sở KH&ĐT : Sở Kế hoạch Đầu tư Sở TNMT : Sở Tài nguyên Môi trường Sở GTCC : Sở Giao thông Công chánh Ban TCQT.Thành ủy : Ban Tài Quản trị Thành ủy UBND : Ủy ban nhân dân BQLDA : Ban quản lý dự án CBCNV : Cán – công nhân viên MỞ ĐẦU Tính Cấp Thiết Của Đề Tài Quyền có nhà quyền người Trong thời gian qua, với “sức ép” từ gia tăng dân số tự nhiên học, Ủy Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề giải pháp để giải nhu cầu chỗ cho người dân Một hình thức Ủy ban nhân dân thành phố sử dụng tiến hành giao đất cho doanh nghiệp, chủ đầu tư thực dự án đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà để bán Tuy nhiên, với phát triển kinh tế – xã hội thành phố, hình thức giao đất cho doanh nghiệp thực hạ tầng, phân lô bán dần thể yếu Bên cạnh đó, có buông lỏng cấp quyền địa phương, Sở Ban ngành công tác quản lý giám sát thực đầu tư doanh nghiệp địa bàn làm nảy sinh nhiều bất cập công tác quản lý đất đai, quản lý thực dự án đầu tư tình trạng lấn chiếm sông rạch, đất công, chủ đầu tư không thực dự án, bỏ trống đất giao, đền bù giải toả khó khăn, Hơn nữa, thủ tục hành công tác liên quan đến thực dự án nhiêu khê, bất cập Để hiểu rõ tồn từ thực tốt công tác quản lý dự án đầu tư khu dân cư, chọn đề tài “MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2010” làm luận văn thạc só Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài dự án đầu tư Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Mục Đích Nghiên Cứu Qua phân tích thực trạng thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành phố Hồ Chí Minh nêu lên tồn tại, nguyên nhân từ đưa giải pháp, kiến nghị để khắc phục, đảm bảo đẩy nhanh tiến độ thực dự án Phương Pháp Nghiên Cứu Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng, dựa sở hệ thống lý luận học thuyết Mác – Lênin, lý thuyết khoa học quản trị môn khoa học khác, thống với quan điểm, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước phát triển khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, qua nêu lên thực trạng thực dự án đầu tư khu dân cư Thành phố Hồ Chí 59 + Hồ sơ thực cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu quan quản lý chuyên ngành thành phố quy định (bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ dự toán quan tư vấn lập, hồ sơ thẩm định thiết kế kỹ thuật, dự toán tư vấn kiểm định, ) + Tăng cường mối quan hệ chủ đầu tư với quan quản lý nhà nước (Các Sở, Ban, Ngành thành phố, ) để sớm nhận thông tin phản hồi, hướng dẫn, bổ sung chỉnh sửa hồ sơ, đáp ứng yêu cầu, quy định việc phê duyệt thiết kế, dự toán + Có hình thức nhắc nhở (như gửi công văn, thông báo hình thức khác email, điện thoại, ) cán thực hiện, quan thực việc thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán để đẩy nhanh tiến độ thực 3.3.3 Giải Pháp : Hoàn Thiện Công Tác Đấu Thầu Để đẩy nhanh tiến độ thực đấu thầu, chủ đầu tư cần : 3.3.3.1 Biện pháp : Đơn giản thủ tục tổ chức hình thức đấu thầu Thủ tục vấn đề bản, chủ đầu tư xem xét, nhận biết quyền trách nhiệm công tác đấu thầu để tránh trường hợp đấu thầu sai quy định, sai thẩm quyền (vượt thẩm quyền, vi phạm quy chế quản lý đấu thầu, ) Các gói thầu chủ đầu tư dự tính thực hình thức định thầu, chào giá cạnh tranh, đấu thầu hạn chế, cần xác định trước thực nội dung sau : + Chủ đầu tư tự định hình thức đấu thầu nào, hình thức đấu thầu cần phải xin ý kiến quan chủ quản, quan quản lý nhà nước đấu thầu Nếu hình thức đấu thầu cần phải có ý kiến quan chủ quản phải xin ý kiến chấp thuận văn để thực + Hồ sơ gói thầu chủ đầu tư tự định hay quan quản lý nhà nước định Nếu hồ sơ gói thầu cần có ý kiến quan quản lý nhà nước phải tiến hành xin chấp thuận văn 60 3.3.3.2 Biện pháp : Chuẩn bị tốt hồ sơ mời thầu Một nguyên nhân thực đấu thầu chậm trễ công tác chuẩn bị hồ sơ mời thầu không tốt Trong đó, phần lớn khâu lập thiết kế, dự toán không phù hợp Hồ sơ thiết kế kỹ thuật dự toán thường tư vấn đảm nhiệm, tư vấn thiết kế, lập dự toán không tốt tạo khó khăn thực đấu thầu Có thể lập dự toán thấp, đấu thầu nhiều nhà thầu chào giá cao, phải tổ chức đấu thầu lại Hoặc dự toán cao, khiến gói thầu định thầu chủ đầu tư phải chịu thiệt Do đó, để nâng cao hồ sơ đấu thầu chủ đầu tư cần : + Chỉ tiến hành định thầu gói thầu khảo sát, thiết kế, dự toán doanh nghiệp, tư vấn làm cho công trình trước cách có hiệu đảm bảo uy tín + Nếu gói thầu có giá trị lớn, lónh vực doanh nghiệp, chủ đầu tư cần tổ chức đấu thầu thiết kế để đảm bảo chất lượng thiết kế Nếu cần thiết, thuê đội ngũ tư vấn thiết kế nước (các nước phát triển) thực + Chủ đầu tư tham khảo đơn vị tư vấn quan nhà nước quản lý chuyên ngành giới thiệu (Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Xây dựng, ) để có thực hình thức đấu thầu nhằm chọn nhà tư vấn thực khâu khảo sát, thiết kế, lập dự toán tốt 3.3.3.3 Biện pháp : Thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực công tác đấu thầu Chủ đầu tư thực dự án đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà khu dân cư, chủ đầu tư chưa thật hiểu biết sâu công tác đấu thầu thường dễ dẫn đến sai sót, vi phạm nguyên tắc đầu thầu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Do đó, trường hợp này, chủ đầu tư nên thuê đội ngũ tư vấn có kinh nghiệm thực (từ lập hồ sơ mời thầu đến tổ chức mở thầu, xét thầu) 3.3.3.4 Biện pháp : Tuyển chọn thành viên có lực cho Hội đồng đấu thầu 61 Thành viên Hội đồng đấu thầu có vai trò quan trọng, đảm bảo công tác tổ chức đấu thầu quy định, chọn nhà thầu chất lượng mong muốn chủ đầu tư Do đó, nguyên tắc chọn thành viên Hội đồng đấu thầu cần : + Bảo đảm cấu thành viên Hội đồng theo nguyên tắc : chủ động (Giám đốc, Phó Giám đốc), có khả định lónh vực kỹ thuật, tài Kỹ sư trưởng, Kế toán trưởng, … + Tuyển chọn thành viên am hiểu thủ tục, trình tự đấu thầu, am hiểu lónh vực chuyên môn công tác đấu thầu am hiểu tài chính, kỹ thuật, có kiến thức xã hội ngành nghề quản lý, kinh doanh cách sâu sắc 3.3.4 Giải Pháp : Chấp Hành Đúng Công Tác Thanh, Quyết Toán Công Trình Để đẩy nhanh công tác toán công trình, chủ đầu tư cần : 3.3.4.1 Biện pháp : Đảm bảo nguồn tài thực dự án Tài yếu tố quan trọng thực đầu tư, dự án đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà có quy mô lớn Vì tài không đảm bảo dẫn đến hàng loạt vấn đề chậm trễ thực dự án, vấn đề toán Do đó, chủ đầu tư cần phải có giải pháp để đảm bảo thực dự án : a) Kêu gọi góp vốn hợp tác đầu tư từ cá nhân, tổ chức : Sau thoả thuận địa điểm, lập quy hoạch chi tiết 1/500, có định giao đất quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cần tính toán hiệu kinh tế nguồn vốn thực dự án Khi tính toán hiệu kinh tế dự án nhận thấy nhu cầu vốn đầu tư lớn so với nguồn vốn tự có đơn vị thực dự án, chủ đầu tư cần lập biểu đồ thời gian thực dự án, tiến trình kêu gọi góp vốn để không bị động vốn trình thực đầu tư b) Hợp tác với tổ chức thực dự án 62 Chủ đầu tư chủ động tính toán hiệu kinh tế phương án huy động vốn thực dự án (phát hành cổ phần, cổ phiếu, vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng, …) để chọn phương án tối ưu nhất, đảm bảo hiệu kinh tế cao Khi xét thấy lực tài chính, kỹ thuật chủ đầu tư không đảm bảo thực dự án dù tính đến hình thức huy động vốn cần xem xét đến khả liên doanh, hợp tác với doanh nghiệp khác có kinh nghiệm, lực tài chính, có uy tín lónh vực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh Nguyên tắc hợp tác cần xác định rõ ràng từ ký kết hợp đồng tỷ lệ hai bên bỏ vốn thực hiện, tỷ lệ phân chia đất, nhà; thời điểm thực bán nhà, đất; xác định doanh nghiệp đứng tên pháp nhân thực hoàn tất dự án, … 3.3.4.2 Biện pháp : Đảm bảo thời gian thủ tục ghi vốn, thông tri Các dự án thực nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, hoàn tất hạng mục đầu tư chủ đầu tư cần phải sớm tiến hành toán hạng mục công trình, mời quan chức Sở Xây dựng, Sở Tài (Phòng Quản lý đô thị, phòng kinh tế – tài quận) để nghiệm thu hạ tầng, hạng mục công trình dự án lập thủ tục thông tri gửi quan chức phê duyệt tiến hành giải ngân cho chủ đầu tư thực toán Quá trình thực dự án, nhận thấy thực tế phát sinh cao dự toán, tổng mức đầu tư quan nhà nước phê duyệt, chủ đầu tư cần nhanh chóng tiến hành thủ tục xin nâng tổng mức đầu tư, điều chỉnh dự toán thiết kế, hoàn tất thủ tục ghi vốn Ngân sách tiến hành thực tiếp 3.3.4.3 Biện pháp : Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác toán Thời gian qua, công tác toán chậm phần chất lượng đội ngũ cán thực công tác toán công trình yếu, nghiệp vụ lẫn tinh thần trách nhiệm Do đó, chủ đầu tư cần lưu ý : 63 a) Nâng cao chất lượng đội ngũ thực công tác toán : Công tác toán kết hợp hai phận : phận thi công công trình (tại công trường) phận kế toán (tại đơn vị), đó, hai phận phải có kết hợp tốt toán thời hạn quy định Chính vậy, chủ đầu tư cần : + Cử cán đào tạo ngắn hạn thực công tác toán vốn đầu tư xây dựng trung tâm, viện nghiên cứu xây dựng – kinh tế + Tuyển chọn người tham gia Ban quản lý dự án phải am hiểu nghiệp vụ kinh tế, kế toán công trình + Tuyển chọn cán thực toán công trình phải tốt nghiệp đại học kế toán - tài chính, am hiểu kế toán công trình xây dựng b) Nâng cao ý thức cán thực toán : Ý thức cán chủ đầu tư có vai trò quan trọng việc đẩy nhanh công tác toán công trình, công trình có quy mô lớn, thời gian toán dài Do sức ỳ cán bộ, quy định xử phạt không nghiêm nên không cán thực toán chậm Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực công tác toán, chủ đầu tư cần : + Ban hành quy chế khen thưởng rõ ràng thực công tác toán công trình Trong quy định nghiêm hình thức xử lý phận làm chậm trình toán (phòng kế toán, phận thi công), trừ thi đua khen thưởng, trừ lương, + Ban hành quy chế phối hợp phận liên quan công tác toán công trình Trong quy định rõ phận phải cung cấp, liên hệ xử lý trình quan chức chủ đầu tư phê duyệt toán 3.3.5 Giải Pháp : Nâng Cao Chất Lượng Nguồn Nhân Lực Con người nhân tố quan trọng, định lónh vực hoạt động lónh vực đầu tư xây dựng thực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà khu dân cư Như phân tích thực trạng chương II, số nguyên 64 nhân chủ yếu dẫn đến việc chậm trễ, kéo dài thời gian thực dự án thân người, trình độ, lực, phẩm chất đạo đức chủ đầu tư, cán quản lý dự án Để cải thiện tình hình hoàn thiện máy quản lý dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kinh doanh nhà khu dân cư cần có số giải pháp người sau : 3.3.5.1 Biện pháp : Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực cán tham gia Ban quản lý dự án a) Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn : Nghiệp vụ chuyên môn nhân tố quan trọng góp phần vào việc triển khai, điều hành dự án đầu tư quy định, đảm bảo tiến độ thực dự án Chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước chuyên ngành cần cử cán bộ, đặc biệt cán quản lý, điều hành dự án đào tạo, đào tạo lại chuyên môn, nghiệp vụ a.1 Xây dựng chương trình đạo tạo cán cho Ban quản lý dự án : Chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước cần phải xây dựng chương trình đào tạo cho cán Trong đó, cần thể rõ nội dung chủ yếu sau : + Đối tượng cần bồi dưỡng, đào tạo, đào tạo lại + Tiêu chuẩn, yêu cầu cán đào tạo + Mục tiêu đào tạo + Loại hình đào tạo : quy tập trung, bán thời gian, chức, nước, nước + Thời gian đào tạo + Nguồn kinh phí thực : xây dựng quỹ đào tạo từ thân doanh nghiệp, chủ đầu tư, ngân sách nhà nước, thân cán cử đào tạo, a.2 Các hình thức đào tạo cần quan tâm thường xuyên : + Cán doanh nghiệp, tổ chức cần tham gia lớp tập huấn thủ tục, quy định nhà nước, thành phố Hồ Chí Minh quy định sửa đổi, bổ sung quản lý, thực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà khu 65 dân cư, thủ tục cấp phép xây dựng, san lấp mặt bằng; trình tự quy định đấu thầu,… nhằm cập nhật kiến thức thực đầu tư Ví dụ : Ngày 18/5/2004, y ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành định số 138/QĐ-UB, quy định trình tự thủ tục giao đất cho doanh nghiệp thực dự án đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà Trong nội dung mang tính cải cách lớn thủ tục, trình tự thực dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư, quy định chế độ cửa, đầu mối thực giao đất Do đó, cán tập huấn nắm bắt quy định mới, dễ dàng công tác xin giao đất thực dự án + Tham gia buổi hội thảo chuyên đề công tác nhà đất, công tác thực giao thuê đất, công tác thực dự án hạ tầng kinh doanh nhà khu dân cư quan ngôn luận (Báo, Đài, ), cấp quyền thành phố (các Sở Ban ngành) tổ chức nhằm khái quát, hiểu sâu sắc vấn đề khuất mắc, giải pháp, biện pháp giải khó khăn, vướng mắc Đồng thời, qua buổi hội thảo công tác thực tế, định hướng quản lý dự án cán nâng cao qua học hỏi từ tham luận, kinh nghiệm nhà đầu tư thực dự án, phát biểu cấp lãnh đạo thành phố Từ đó, hình thành đúc kết phương thức quản lý, thực dự án có hiệu b) Chính sách tuyển dụng cán cần phải quan tâm thực : Chủ đầu tư doanh nghiệp nhà nước, quan ban ngành nhà nước, thường có số lao động dôi dư lớn, đa phần số cán quen biết “chạy việc” để vào làm Theo số liệu Bộ Lao động, Thương binh Xã hội, số lao động việc làm thường xuyên việc doanh nghiệp nhà nước khoảng 20%, có doanh nghiệp lên tới 40% Cán tham gia ban quản lý dự án phần nhiều chuyên môn tốt Vì dẫn đến “thụ động” nơi cán thực dự án Do đó, chủ đầu tư cần nghiên cứu sách tuyển dụng tuyển chọn cán cách hợp lý 66 b.1 Về sách tuyển dụng : Chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước xây dựng sách tuyển dụng nhân làm việc Ban quản lý dự án cần phải đảm bảo tiêu chí : + Các ứng viên tham gia tuyển dụng phải đáp ứng tiêu chuẩn phù hợp với công việc quản lý dự án đầu tư xây dựng + Hình thức tuyển dụng : thông qua Hội đồng tuyển dụng gồm thành viên có kinh nghiệm, có kiến thức, có khả tuyển chọn người tài b.2 Về sách tuyển chọn nhân tham gia Ban quản lý dự án : Khi tuyển chọn cán tham gia ban quản lý dự án cần phẩn đảm bảo tiêu chuẩn : + Có kinh nghiệm hoạt động lónh vực đầu tư hạ tầng kinh doanh nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh + Có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu công việc Ban quản lý dự án + Có lực hoạt động thực tiễn đầu tư xây dựng + Có sách, hình thức khen thưởng vật chất, tinh thần thành viên tham gia Ban quản lý dự án 3.3.5.2 Biện pháp : Xây dựng sách đãi ngộ vật chất tinh thần hợp lý Chính sách nhân cần đảm bảo tốt điều kiện : đào tạo, tuyển dụng, sử dụng Trong đó, khâu sử dụng nhân đóng vai trò quan trọng, có người tài khó giữ người tài khó nhiều Chính vậy, sách sử dụng nhân chủ đầu tư, quan nhà nước cần : a) Đảm bảo thu nhập cho cán nhân viên tham gia Ban quản lý dự án : Những cán bộ, nhân viên làm việc, công tác quan nhà nước có thu nhập thấp (bình quân khoảng 1,0 triệu đồng/tháng), khó đảm bảo tốt nuôi sống thân, gia đình điều kiện sinh hoạt “đắt đỏ” Thành phố Hồ Chí Minh Chính vậy, ưu tiên công tác chăm lo vật chất nhà nước cần có 67 sách cải tiến tiền lương hợp lý Doanh nghiệp, chủ đầu tư, quan nhà nước cần đảm bảo cho cán bộ, công nhân có thu nhập ổn định, hợp lý, phù hợp với mức sống trung bình người dân thành phố trở lên, tạo điều kiện giúp cán bộ, công nhân viên an tâm, toàn tâm, toàn ý cho công tác Việc đảm bảo nâng cao thu nhập thông qua hình thức : + Tiết kiệm, giảm cắt chi phí không cần thiết quan, đơn vị để tăng thêm hiệu kinh doanh tăng thu nhập cho doanh nghiệp cho người lao động : sử dụng tiết kiệm chi phí văn phòng, điện nước, xăng, xe công tác, + Thực khoán biên chế, kinh phí hành chính, tạo điều kiện cho quan đơn vị chủ động tiết kiệm chi phí, nhân công tác (giảm biên chế) … tăng thu nhập cho cán quan, đơn vị + Khuyến khích cán công nhân viên chủ động tìm tòi, sáng tạo, cải tiến kỹ thuật, động công việc, góp phần nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp nâng cao đời sống cho thân b) Có sách khen thưởng cán bộ, công nhân viên có lực : Khuyến khích vật chất tinh thần có giá trị cán bộ, người lao động khen thưởng Có thể khen thưởng hình thức khác từ việc khen thưởng vật chất (tiền, vật kiến trúc, …), đến khen thưởng lợi ích tinh thần khen, giấy khen, lời động viên cấp trên, xây dựng chức danh quy hoạch quan, đơn vị, doanh nghiệp Tuy nhiên, khen thưởng, động viên phải đối tượng, thời điểm, đảm bảo tính công bằng, dân chủ c) Kỷ luật thật nghiêm cán công nhân viên suy thoái, biến chất Ban quản lý dự án : Kỷ luật sức mạnh tổ chức Nếu cán bộ, người lao động vi phạm lao động, quy chế hoạt động doanh nghiệp, ban quản lý dự án, mà kỷ luật không 68 nghiêm dẫn đến hậu “khôn lường”, cán bộ, công nhân viên “lờn” không sửa chữa, cán khác theo mà vi phạm không cân nhắc thấy cán trước vi phạm mà chuyện Dây chuyền kéo theo sau hệ tai hại cho chủ đầu tư, tổ chức, quan nhà nước 3.4 KIẾN NGHỊ 3.4.1 Kiến Nghị Với Chính Phủ 3.4.1.1 Thể chế hoá việc thi hành luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2003 Ngày 26/12/2003, Quốc Hội thông qua Luật đất đai sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2001 có hiệu lực ngày 1/7/2004, có nhiều nội dung mang tính cải cách lớn Tuy nhiên, (tháng 9/2004), Chính phủ chưa ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, gây nhiều khó khăn công tác thực nghóa vụ thuế, thực đền bù, giải phóng mặt bằng, Do đó, thời gian tới, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai để sớm ổn định thị trường bất động sản tạo hành lang pháp lý công tác thực đầu tư dự án hạ tầng kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh 3.4.1.2 Ban hành sớm pháp lệnh đấu thầu Thời gian qua, công tác đấu thầu xã hội quan tâm chưa vào nề nếp thực tính pháp lý yếu thực Do đó, để công tác đấu thầu vào nề nếp nâng cao ý thức chủ đầu tư, thời gian tới Nhà nước cần ban hành pháp lệnh đấu thầu, tạo hành lang pháp lý cho công tác đấu thầu 3.4.1.3 Hướng dẫn chi tiết Quy chế đấu thầu hành Quy chế đấu thầu chưa có hướng dẫn thật cụ thể, chưa có mẫu biểu cho trường hợp đấu thầu (máy móc, thiết bị, xây dựng bản, ) Do đó, Chính phủ cần đạo Bộ ngành sớm ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể, xây dựng biểu mẫu chi tiết phục vụ công tác đấu thầu 3.4.1.4 Điều chỉnh khung pháp lý cho giải phóng mặt Nhìn lại khung pháp lý xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng, nhận thấy dù có chuyển biến tích cực, sau có Nghị định 22/CP ngày 69 24/4/1998, xét mặt xã hội chưa bảo đảm công lợi ích chung lợi ích riêng; nhiều trường hợp, mục tiêu giải phóng nhanh gọn, tốn quan tâm nhiều so với mục tiêu đền bù cho người chịu ảnh hưởng khôi phục mức sống ban đầu Thế thực tế diễn lại vượt khỏi khuôn khổ mà pháp luật quy định Do đó, để đẩy nhanh công tác thực đền bù, giải phóng mặt Chính phủ cần sớm nghiên cứu ban hành khung pháp lý đền bù cho sát thực tế, đảm bảo hài hoà lợi ích chung riêng, lợi ích chủ đầu tư lợi ích người có đất bị thu hồi 3.4.2 Kiến Nghị Với UBND Thành phố Hồ Chí Minh 3.4.2.1 Nghiên cứu, sớm ban hành khung giá đất Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần nghiên cứu, sớm ban hành khung giá đất điều chỉnh thay cho khung giá kèm theo Quyết định số 05/QĐ-UBQLĐT ngày 04/01/1995 “lỗi thời”, tạo điều kiện cho chủ đầu tư, tổ chức thuận lợi công tác xác định giá đất, thực đền bù, giải phóng mặt 3.4.2.2 Xây dựng sách địa phương thực đền bù Thành phố cần sớm xây dựng sách khuyến khích quận huyện thực đền bù, giải phóng mặt khu đất quy hoạch thành phố để tạo quỹ đất cho thành phố thực quỹ đất bán đấu giá, tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố, quận huyện, tạo chủ động cho chủ đầu tư thực dự án 3.4.2.3 Thường xuyên thực công tác kiểm tra thực dự án Thành phố tổ chức đội kiểm tra quy tắc quận, huyện thường xuyên kiểm tra tình hình xây dựng địa phương, đồng thời lập đoàn kiểm tra liên ngành cấp thành phố cấp quận, huyện để xử lý công trình xây dựng trái phép tập trung vào khu vực có quy hoạch chi tiết 1/2000 duyệt 3.4.2.4 Đẩy mạnh công cải cách hành lónh vực nhà đất a) Tăng cường phân cấp, phân quyền đến sở 70 Thành phố cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho quận, huyện phường xã số lónh vực công tác, thủ tục giấy tờ, nhằm tăng cường trách nhiệm cho sở, giảm bớt áp lực cho Ủy Ban, sở ngành, đồng thời nâng cao hiệu quản lý hoạt động đầu tư địa bàn địa phương b) Quy trình hoá thủ tục nhà đất Mẫu hoá thủ tục nhà đất vấn đề xã hội, nhà đầu tư quan tâm nhằm thực cải cách hành có hiệu Khi mẫu hoá vai trò, trách nhiệm quan giải quyết, cán thụ lý chủ đầu tư phân định rõ ràng không chồng chéo, giảm bớt nạn nhũng nhiễu, đùn đẩy trách nhiệm cán bộ, quan giải c) Quy định rõ chế tài cán thụ lý, giải hồ sơ y Ban nhân dân Thành phố cần quy định rõ chế tài bồi thường vật chất gây thiệt hại, trách nhiệm, cán công chức thực nhiệm vụ phần giúp quyền, quan có khung pháp lý để thực kỷ luật cán vi phạm mà không dựa yếu tố tình cảm, bao che lẫn nhau, đồng thời nâng cao ý thức cán thừa hành d) Thực việc tin học hoá quản lý Tin học hóa quản lý giúp quan quản lý nhà nước quản lý có hiệu tránh phát sinh tiêu cực không cần thiết Có thể xem xét bước áp dụng tin học qua việc cấp giấy phép đầu tư, cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ quyền sử dụng đất, việc thông tin cung cấp qua mạng e) Thực chế độ “một cửa – dấu” giao thuê đất Thực tốt định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/5/2004 y Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Theo đó, Sở Tài nguyên Môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ; tổ chức xin giao đất cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà dự án khu dân cư 3.4.2.5 Thực tốt công tác quy hoạch chi tiết thành phố 71 Công tác quy hoạch gắn bó mật thiết với thực đầu tư xây dựng đời sống người dân thành phố Do đó, quyền thành phố cần sớm đưa công tác quy hoạch vào nề nếp, đạt tính khả thi cao, tránh tình trạng “tân quan, tân quy hoạch” Đồng thời, quy hoạch phải công khai lộ trình thực hiện, thời hạn xem hết hiệu lực phải có thông báo chủ trương cho nhân dân địa phương quy hoạch 72 KẾT LUẬN Đẩy nhanh việc thực dự án đầu tư khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề doanh nghiệp, chủ đầu tư, cấp quyền thành phố quan tâm Tuy nhiên, việc đẩy nhanh tiến độ thực phải đảm bảo mục tiêu dự án, đảm bảo hiệu kinh tế – xã hội – môi trường – pháp luật Qua nội dung trình bày, luận văn làm rõ số vấn đề sau : Chương I : Căn quy chế quản lý đầu tư Chính Phủ, văn pháp luật y Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, luận văn nêu rõ vấn đề sở lý luận thực đầu tư xây dựng Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh : Các giai đọan thực đầu tư; Công tác giao đất; Chuẩn bị mặt xây dựng; Thiết kế lập dự toán; Xin giấy phép xây dựng; Công tác đấu thầu; Nghiệm thu toán vốn đầu tư Chương II : Căn số liệu thứ cấp phương tiện thông tin đại chúng Sở Ban Ngành Thành phố Hồ Chí Minh, luận văn nêu phân tích thực trạng thực dự án đầu tư Khu dân cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua : Tình hình kinh tế – xã hội; Thực trạng giao đất thực dự án; Thực trạng đền bù giải phóng mặt bằng; Thực trạng khảo sát, thiết kế lập dự toán; Thực trạng công tác đấu thầu; Thực trạng xin cấp giấy phép xây dựng, san lấp mặt bằng; Thực trạng nghiệm thu toán vốn đầu tư Chương III : Qua phân tích thực trạng dựa sở lý luận trình bày hai phần trên, luận văn đưa quan điểm, mục tiêu giải pháp cho việc đẩy nhanh thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành phố Hồ Chí Minh : Đẩy nhanh việc đền bù, giải phóng mặt bằng; Chuẩn xác hoá việc khảo sát, thiết kế, lập dự toán; Hoàn thiện công tác đấu thầu; Chấp hành công tác toán công trình; Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 73 Ngoài ra, luận văn đưa số kiến nghị với Chính phủ, UBND Thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành văn pháp quy, thực cải cách hành chính, để đẩy nhanh việc thực dự án đầu tư Khu dân cư Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 Mặc dù cố gắng khả nhận thức thời gian hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót định Rất mong quý thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp đóng góp thêm ý kiến để luận văn đạt chất lượng cao ... triển khu dân cư kinh doanh nhà 44 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI TP. HCM ĐẾN NĂM 2010 45 3.3.1 Giải Pháp : Đẩy Nhanh Việc Đền Bù, Giải Phóng... hiểu rõ tồn từ thực tốt công tác quản lý dự án đầu tư khu dân cư, chọn đề tài “MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH VIỆC THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2010? ?? làm luận... Trạng Thực Hiện Dự n Đầu Tư Khu Dân Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh Thời Gian Qua Chương III : Một Số Giải Pháp Đẩy Nhanh Việc Thực Hiện Dự n Đầu Tư Khu Dân Cư Thành Phố Hồ Chí Minh Đến Năm 2010