Đăng ký bất động sản thực tiễn và phương hướng hoàn thiện

Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ■ • • ■ P H Ạ M T H Ị KIM H lỂ N ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN m THỰC TIỀN VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HỒN THIỆ’ ' m • C h u y ê n n gàn h : Luật Dàn T ố tụng dân M ã sơ : 5.05.07 L U Ậ N V Ã N TH Ạ C s ĩ LU Ậ T HỌC N gư ời hướng dẫn kh oa h ọ c: TS Đinh Trung T ụng LỜI CẢM ƠN T ô i xin chân thành m ơn giúp đ ỡ n h iệt tình T iến s ĩ Đ inh Trung Tụng - Vụ trưởng Vụ P h p lu ật D ân K in h t ế - Bộ T p h p , người hướng dẫn khoa h ọc đ ề tài luận án ; cảm ơn quan tâm giú p đ ỡ Bộ T p h ấ p , T ổ n g cục Đ ịa đ ã cung cấp thông tin, tà i liệu quan trọ n g ch o luận án; cảm ơn Trường Đ i học L u ật H N ộ i, đ ặ c b iệ t K hoa Sau đ i học, Bộ m ôn L u ật D â n khoa T p h p , íh ầỵ, g iá o bạn hè đ ã tạ o đ iều kiện cho tơ i tron g su ố t q trình học tập hoàn thành luận án MỤC LỤC iran g MỞ ĐẦU Chương : KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẢNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Khái niệm đăng kỷ bất động sản 14 1.3 Khái niệm bất động sản đăng ký bất động sản Bộ 17 luật Dân Bắc Kỳ năm 1931 Bộ luật Dân Sài Gòn năm 1972 1.4 K hái niệm bất động sản đăng ký bất động sản 20 pháp luật m ột số nước 2.1 Chư ơng 2: PHÁP LUẬT VỂ ĐÃNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 25 Sơ lược lịch sử đăng ký bất động sản từ Cách mạng 25 tháng Tám năm 1945 đến 2.2 Pháp luật hành đăng ký bất động sản 32 Chư ơng : THỰC TIÊN ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI 69 HÀ NỘI VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ NHAM hoàn THIỆN ĐÃNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Thực tiễn đăng ký bất động sản Hà Nội 69 3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện đăng ký bất động sản 85 KẾT LUẬN 91 DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO 93 PHỤ LỤC 97 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hầu hết người sinh sống có quan hệ chặt chẽ với bất động sản đất đai, nhà cửa v.v Đây tài sản quý người quốc gia giới mà nhiều dân tộc phải đổ xương máu giành giữ quyền làm chủ đất đai lãnh thổ Tổ quốc Pháp luật đất đai, nhà (Pháp luật bất động sản) nói lĩnh vực pháp luật quan trọng có liên quan đến hầu hết công dân Trên, sở H iến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992, Nhà nước ban hành Luật Đ ất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai nãm 1998 năm 2001 quy định quản lý đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, nhân dân nước đón nhận với niềm phấn khởi to lớn Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995 Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày tháng 11 năm 1995, có hiệu lực kể từ ngày tháng năm 1996, Bộ Luật Dân Nhà nước ta Việc ban hành Bộ luật Dân m ột bước ngoặt lớn trình hoàn thiện hệ thống pháp luật V iệt N am thời kỳ đổi mới, dư luận nước quan tâm Sự đời Bộ Luật Dân bước tiến quan trọng việc cụ thể hóa quyền người lĩnh vực dân sự, tạo chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử chủ thể tham gia quan hệ dân sự, tạo hành lang pháp lý thơng thống bảo đảm cho cơng dân, tổ chức thực quyền dân cách chủ động an tồn nén kinh tế thị trường, góp phần làm lành manh quan hệ xã hội, thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển, nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Trong năm qua, Nhà nước Việt Nam ban hành nhiều văn cụ thể hóa Bộ Luật Dân sự, vấn đề đăng ký quyền sở hữu tài sản đăng ký bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự, chưa có văn quy định cách đầy đủ toàn diện Hệ thống văn pháp quy ban hành có liên quan đến vấn đề đăng ký bất động sản nhiều có tính chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, thường xuyên phải điều chỉnh, bổ sung nên có chồng chéo, mâu thuẫn, sơ hở vãn bản, làm cho việc vận hành ừong thực tế vừa gặp khó khăn, vừa dễ bị lợi dụng, dẫn đến việc làm sai chức năng, thẩm quyền từ phía cán bộ, gây lãng phí nguồn lực, tạo phiền hà, rủi ro cho nhân dân, gây bất ổn mặt xã hội Đối với thị trường bất động sản, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, phần chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010 nêu: Hình thành đồng tiếp tục phát triển, hoàn thiện loại thị trường đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý thể chế, , đ ể thị trường hoạt động động, có hiệu quả, có trật tự, kỷ cương môi trường cạnh tranh lành mạnh, công khai, minh bạch, hạn c h ế kiểm soát độc quyền kinh doanh Hình thành phái triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước m ỏ thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Vì vậy, yêu cầu đặt phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi hành áp dụng để hoàn thiện ch ế đồng bảo đảm cho việc thi hành quy định đăne ký bất động sản, đáp ứng địi hỏi q trình hội nhập với nước khu vực giới Đây đòi hỏi cấp thiết kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đặt cho phải giải lý khiến tơi chọn đề tài "Đăng ký bất động sản - Thực tiễn phương hướng hồn thỉệrì' làm đề tài luận án tốt nghiệp thạc sĩ luật Mục đích nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu vấn để bất động sản đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam, qua so sánh, đối chiếu với vấn đề bất động sản, đăng ký bất động sản số nước Thứ hai: Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn đăng ký bất động sản nước ta để phát điểm chưa phù hợp, khó khăn vướng mắc đồng thời đánh giá, đưa kiến nghị phương hướng giải pháp, góp phần hoàn thiện đăng ký bất động sản thời gian tới Phạm vi nghiên cứu Đăng ký quyền sở hữu tài sản vấn đề rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Luận án khơng có tham vọng giải tất đề mà tập trung đề cập giải vấn đề góc độ đăng ký bất động sản quy định pháp luật thực tiễn áp dụng, để từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp vật biên chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác Lê nin, phương pháp so sánh để phân tích, đánh giá vấn đề, sở làm sáng tỏ khía canh lý luận thực tiễn đăng ký bất động sản Cách tiếp cận vấn đề luận án từ lý luận đến thực tiễn, từ thực tiễn áp dụne trở lý luận, thơng qua đề xuất kiến giải nhằm hoàn thiện đãng ký bất động sản Tình hình nghiên cứu điểm đề tài Những vấn đề tài sản đăng ký quyền sở hữu tài sản nhiều luật gia nghiên cứu từ khía cạnh khác cơng trình, viết cơng bố, cụ thể như: "Cơ c h ế sở hữu trạng vê' bất động sản việc giải phóng tiềm lực khổng lồ đầu tư phát triển Việt Nam" tác giả Bùi Xuân Hải, "Quan niệm bất động sản động sản Luật Dân m ột s ố nước" tác giả Phạm Công Lạc, "Bất động sản thị trường bất động sản" tác giả Phạm Sỹ Liêm , "Một số vấn đề tranh chấp đất đô thị trình chuyển quyền sử dụng đất" - Luận án thạc sĩ (năm 1997) tác giả Đỗ Tuấn Anh, "Hợp đồng mua bán nhà ỏ, s ố vấn đề lý luận thực tiễn" - Luận án thạc sĩ (năm 1997) tác giả Đặng Mạnh Tiến Các công trình, viết góp phần làm rõ nhận thức bất động sản, thị trường bất động sản, song chưa quan tâm m ột cách thỏa đáng Tuy nhiên, Đăng ký bất động sản chưa có m ột cơng trình nghiên cứu m ột cách tồn diện Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu đăng ký bất động sản điều cần thiết, đặc biệt giai đoạn nhà khoa học nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Bộ Luật Dân Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận án bao gồm chương: - Chương ỉ : Khái niệm bất động sản đăng ký bất động sản - Chương 2: Pháp luật đãng ký bất động sản - Chương 3: Thực tiễn đăng ký bất động sản Thành phố Hà Nội kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Chương KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN YÀ ĐẢNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Tài sản phân loại tài sản Trong luật Dân sự, vật nói riêng tài sản nói chung, phân chia theo khác Cơ sở cách phân loại dựa vào khác giá trị tài sản, chất tài sản (tự nhiên, xã hội), chế độ pháp lý tài sản Theo Từ điển từ ngữ Việt Nam GS N guyễn Lân chủ biên, xuất năm 2000 trang 1620 có ghi "tài" cải, "sản" sinh ras "tài sản" cải nói chung Theo trang 114 Từ điển giải thích thuật ngữ luật học PGS PTS N guyễn Ngọc Hịa chủ biên, xuất năm 1999, tài sản vật lợi ích vật chất khác thuộc quyền chủ thể Tài sản bao gồm vật có thực, tiền giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản Thuật ngữ tài sản hiểu theo hai cách: " Cách thứ : v ề phương diện pháp lý, tài sản cải người sử dụng "Của cải", phần m ột khái niệm ln biến đổi tự hoàn thiện theo hoàn thiện quan niệm giá trị vật chất - Cách thứ hai : Trong ngôn ngữ thông dụng, tài sản m ột vật người sử dụng, m ột vật cụ thể nhận biết giác quan tiếp xúc Trong chừng mực nói tất tài sản hữu hình hữu hình hóa: m ột quyền tài sản vơ hình hữu hình thực trở thành tiền m ặt thành m ột vật có giá trị tiền tệ; quyền tài sản vơ hình trở thành hữu hình, m ột chuvển nhượng có đền bù Tài sản - với tính cách đối tượng quyền sở hữu khách thể phần lớn quan hệ pháp luật dân - Điều 172 Bộ Luật Dân xác định: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản" Vật có thực đối tượng giới vật chất theo nghĩa rộng bao gồm động vật, thực vật, vật với ý nghĩa vật lý trạng thái Vật phận giới vật chất đáp ứng nhu cầu người Vật với tính cách tài sản phải nằm chiếm hữu người, có đặc trưng giá trị trở thành đối tượng giao lưu dân Tiền, theo kinh tế học, giá trị đại diện cho giá trị thực hàng hóa phương tiện ỉưu thơng giao lưu dân khía cạnh pháp lý, tài sản tiền tư cách đại diện cho chủ quyền quốc gia Yêu cầu đặt người có tiền (chủ sở hữu) khơng thể toàn quyền định đoạt, mà phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định Nhà nước Giấy tờ trị giá tiền giấy tờ có giá trị tương đương tiền mà chủ thể dùng để toán giao dịch dân Giấy tờ trị giá tiền lưu hành thực tế là: Séc, ngân phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, hối phiếu, thẻ tín dụng Ngồi vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền, tài sản xác đinh quyền tài sản Quyền tài sản quyền chủ thể tài sản, trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân Đây gắn liền với tài sản m thực quyền đó, chủ sở hữu có m ột tài sản Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ quy đinh pháp luật sở hữu trí tuệ Tài sản phân loại theo nhiều cách Trong luật La tinh: động sản bất động sản, tài sản hữu hình tài sản vơ hình, vật tiêu hao vật khơng tiêu hao, vật loại vật đặc định, vốn lợi tức, vật sở hữu vật không sở hữu, tài sản cổnơ tài sản tư Trong 87 Do để quản lý trường hợp nêu cần phải có giải pháp thức cho trường hợp này, có hướng dẫn cụ thể - Hiện hệ thống văn pháp quy ban hành có liên quan đến đăng ký bất động sản thường thiếu đồng bộ, thiếu quán, có sư trùng chéo, mâu thuẫn làm cho việc vận hành thực tế gặp khó khăn Do cần phải sửa đổi vấn đề gây nên chổng chéo, mâu thuẫn Khi xây dựng văn cần phải tham khảo thống Luật, Nghị định - Về giá chuyển quyền sử dụng đất: Theo Điều 694 Bộ Luật Dân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định sở bảng giá đất ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, thực tế quy định không thực Bởi vì, theo Điều 12 Luật Đất Đai, giá đất Nhà nước quy định để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền nhà nước giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản Nhà nước giao đất, bồi thường thiệt hại đất Nhà nước thu hồi đất Như theo Luật Đất đai, người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị chi phối giá đất theo quy định Nhà nước Thực tế cho thấy, giá chuyển nhượng (giá thị trường) cao nhiều lần so với giá quy định Nhà nước Người tham gia chuyển nhượng tự thỏa thuận với giá chuyển nhượng mà không vào giá đất Nhà nước quy định Mâu thuẫn phát sinh Nhà nước thu hồi đất, giá đền bù cho người bị thu hồi đất tính theo giá Nhà nước quy định, giá thấp nhiều so với giá thực tế thị trường (Tại Hà Nội, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 28/7/1997 ủ y ban nhân dân thành phố khung giá loại đất địa bàn thành phố giá đất khu vực nội thành cao 9.800.000đ/m \ giá thị trường khu vực phố Đinh Tiên 88 Hồng 97.600.000đ/rrr) Người có đất bị thiệt thòi nhiều so với họ chuyển nhượng Do cần phải xây dựng văn quy đinh giá loại đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương 3.2.2 K iến nghị tổ chức thực việc đăng ký - Cần phải chính, thức hóa thị trường bất động sản vì: Hệ thống thị trường thức đảm bảo an toàn làm giảm rủi ro mát bị lừa đảo Nếu thị trường mở công khai thơng tin đất đai thu thập được, người mua người bán có hiểu biết tốt giá thật quyền sử dụng đất, giúp cho chủ sử dụng đất nắm giá trị thực tài sản, quyền sử dụng đất có Sự thức hóa thị trường đảm bảo việc toán giá hợp lý; Hệ thống thị trường thức làm tàng mức độ an tồn cho người mua Một hệ thống thị trường thức cho phép xác nhận quyền sở hữu người bán Nhà nước bảo đảm nhờ quyền sở hữu người mua có hiệu lực thi hành người khác.; M ột thị trường bất động sản thức đem lại nguồn thuế cho Nhà nước - Chỉ nên có quan đăng ký cho tất loại bất động sản quan quan quản lý nhà đất trực thuộc ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Hiện quyền sử dụng đất đăng ký ủ y ban nhân dân cịn quyền sở hữu nhà lại đăng ký quan quản lý nhà đất Nếu quan đăng ký nằm cấp xã, phường, thị trấn có khoảng 10.000 quan khắp Việt Nam (Hà Nội 110 phường, thị trấn chưa kể xã); quan đăng ký nằm cấp quận, huyện có khoảng 600 quan khắp đất nước Việt Nam (Hà Nội có quận huyện); quan đăng ký nằm cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có 61 quan khắp Việt Nam Nếu bố trí quan đăng ký nằm cấp phường, xã, thị ấn cấp quận, huyện điều trái ngược với thực tiễn phần lớn nước phát triển thành cồne theo chế thị trường;; 89 tồn quyền lợi bất động sản đăng ký quan khơng quyền lợi khơng có hiệu lực bên thứ ba; Do cần bố trí quan đăng ký cấp tỉnh (ở Hà Nội Sở Địa Nhà đất) ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn quan chuyên môn, không nên quy định ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn quan thụ lý hồ sơ đăng ký bất động sản Chỉ có quan chuyên môn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương làm nhiệm vụ đăng ký bất động sản tránh rủi ro cho người thứ ba, cho việc chấp - Hiện Nghị định số 17/1999 quy định người sử dụng đất thực quyền phải có Giấy chứng nhận Muốn chuyển quyền sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất chủ sở hữu nhà hay người sử dụng đất phải đăng ký sơ cấp, tức phải xin cấp đổi giấy tờ hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đem bất động sản chuyển dịch cho người khác Cách nhìn nhận khơng trọng đến thưc tế hồ sơ đăng ký bi lac hâu vào thời điểm trình đăng kỷ thứ cấp tiến hành, thủ tục hành kéo dài khơng cần thiết Trong thực tế việc đăng ký sơ cấp cần phải có thời gian dài hồn thành (hiện cấp 49.649 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tổng số 195.743 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải cấp), việc chuyển quyền sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất diễn hàng ngày, ngăn cản lường trước Do nên sửa đổi quy định để đăng ký sơ cấp thẳng tên cho người nhận chuyển quyền mà khổng cần phải đăng ký sơ cấp cho người chuyển quyền đăng ký thứ cấp cho người nhận chuyển quyền Có đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 90 - Cần thống việc sử dụng mẫu chuẩn cho giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sở hữu nhà Hiện chưa có mẫu chuẩn Thực tế mẫu Hợp đồng chuyển nhượng chuyển đổi quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Nghị định số 17/1999 khác so với mẫu Hợp đồng quan Công chứng Nhà nước lập Nếu theo mẫu Nghị định số 17/1999 khơng có điều khoản quy định hai bên: bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền phải ký trước mặt quan có thẩm quyền nào, ký trước khó khẳng định liệu chữ ký bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền có phải thật họ ký hay khơng Cịn Hợp đồng quan Cơng chứng Nhà nước lập hai bên ký trước mặt Cơng chứng viên Để bảo đảm nên quan Công chứng Nhà nước thực việc lập Hợp đồng " Cần có quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu chung hai hay nhiều người, sở hữu hỗn hợp, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đăng ký sở để chứng minh quyền sở hữu Nếu ghi tên người khó giải tranh chấp có khơng minh bạch người đứng tên Nếu ghi tên tất người Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có trao cho người khơng thỏa thuận người cầm giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất 91 KẾT LUẬN Bộ Luật Dân có quy định Điều 174: "Những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sỏ hữu phải đăng kỷ' khổng quy định cụ thể tài sản phải đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký, quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký số tài sản Trên thực tế, việc đăng ký bất động sản không tập trung vào quan, mà' đăng ký quan khác tùy thuộc bất động sản đất nhà Trong thời gian dài, không thực tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà khơng có quy định cấp Giấy chứng nhận số loại bất động sản khác, thêm vào ý thức người dân chưa cao, khiến cho việc thực quy định pháp luật chưa tốt giai đoan hiên nay, đất nước công xây dựng đổi mới, quan hệ xã hội tác động kinh tế thị trường mà tính chất phức tạp, đa dạng ngày tăng yêu cầu ban hành quy định mang tính quy phạm đăng ký bất động sản cần thiết Trong luận án này, nghiên cứu vấn đề bất động sản đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam, nghiên cứu sở lý luận thực tiễn đăng ký bất động sản đề tài này, chúng tơi cố gắng sâu phân tích quy định pháp luật hành mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, chuyển giao nhà xưởng thực cổ phần hóa doanh nghiệp, xác lập quyền sở hữu nhà theo Nghị số 58/1998 ủ y ban Thường vụ Quốc hội, chuyển quyền sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất Đồng thời nêu lên vướng mắc cần tháo gỡ thực đăna; ký bất động sản Cùng với 92 vấn đề nêu luận án, nêu lên số kiến nghị xây dựng pháp luật tổ chức thực việc đăng ký bất động sản Luận án có nghiên cứu sâu đăng ký bất động sản, chúng tơi hy vọng góp phần nhỏ bé vào việc bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản Tuy nhiên vấn đề m luận án chưa đề cập hết Chính mong giúp đỡ Thầy, Cô giáo bạn đồng nghiệp 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ĐỖ Tuấn Anh (1997), Một số vấn đề tranh chấp đất thị q trình chuyển quyền sử dụng đất, Luận án thạc sĩ Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản (1995), Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý, Hà Nội Bộ Luật Dân Quebec Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Luật Dân Sài Gòn (1972) Giáo trình Luật Dân (1997), Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Long Giang (1993), "Quan hệ ruộng đất bước chuyển sang chế thị trường", in Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Tạp chí Thơng tin lý luận xuất bản, tr 21 Bùi Xuân Hải, Cơ chế sở hữu trạng bất động sản việc giải phóng tiềm lực khổng lồ đầu tư phát triển Việt Nam Yujro Hayami (1993), "Về cải cách quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam", in Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đaiy Tạp chí Thơng tin lý luận xuất bản, tr.102 10 Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa năm 1959 11 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (1995), Nxb 12 Chính trị quốc gia, Hà Nội Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (1995), Nxb Chính trị Quốc gia Hà Nội 13 Hướng dẫn số 3298/NĐ-HD ngày 8/12/1997 hướng dẫn thực Quyết định số 4420/QĐ-UB ngày 1411111997 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội 94 14 Hướng dẫn số 3592/QT/SĐCNĐ ngày 15/9/1999 quy trình kê khai đăng ký - xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Hà Nội 15 Nguyễn Lân (2000), T'ừ điển từ ngữ Việt Nam , Hà Nội 16 Phạm Sỹ Liêm, Bất động sẩn thị trường bất động sản 17 Luật Đất đai (1987), Nxb Thống kê, Hà Nội 18 Luật Đất đai (1993), Nxb Thống kê, Hà Nội 19 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, (1998) 20 Luật sửa đổi , bổ sung số điều Luật Đất đai, (2001) 21 Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà quyền sử dụng đất 22 Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 23 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa k ế quyền sử dụng đất chấp, góp vơh giá trị quyền sử dụng đất 24 Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 Chính phủ phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà chưa trả lại nhà thủ tục xác lập quyền sỏ hữu nhà ỏ quy định Nghị SỐ58/1998/NQ-UBTVQH 10 ủy ban thường vụ Quốc hội 25 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ lệ phí trước bạ 26 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 Chính phủ quỵ định thu tiền sử dụng đất 27 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực 95 28 Nghi số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 ủ y ban Thường vụ Quốc hội Giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 11711991 29 Pháp lệnh Nhà (1991) 30 Quyết định số 4420/QĐ-UB ngày 14/11/1997 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định thủ tục giải chuyển dịch quyền sở hữu nhà, cơng trình quyền sử dụng đất khuôn viên 31 Quyết định số 57/1999/QĐ-UB ngày 14/7/1999 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành quy trình ban nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61 /CP địa bàn thành ph ố Hà Nội 32 Quyết định số 63/1999/QĐ-UB ngày 31/7/1999 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quy định điều kiện quy hoạch, kiến trúc ban nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61ICP ngày 5/7/1994 nghị định SỐ21ICP ngày 161411996 Chính phủ địa bàn thành phố Hà Nội 33 Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ngày 10/8/1999 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành sửa đổi Quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất cấp Giấy chứng nhận đô thị thành phố Hà Nội 34 Quyết định số 41/2001/QĐ-UB ngày 15/6/2001 ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành quy định trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà quyền sử dụng đất quy định Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 Chính phủ địa bàn thành phố Hà Nội 96 35 Quyết định số 4778/QĐ-ĐCNĐ ngày 30/11/1999 Giám đốc Sở Địa Nhà đất việc ban hành Quy định việc trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ỏ cho hộ mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định SỐ61/CP Chính phủ 36 Tạp chí Luật học số 2/2000 37 Hồng Cơng Thi (1993), "Vấn đề xác định giá trị đất chế thị trường”, in Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Tạp chí Thơng tín lý luận xuất bản, tr 81 38 Đặng Mạnh Tiến (1997), Hợp đồng mua bán nhà ỏ, s ố vấn đề ỉý luận thực tiễn, Luận án thạc sĩ Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 39 Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học (1999), Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 40 Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX (2001), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 97 PHỤ LỤC 98 PHỤ LỤC QUY TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỂN sở hữu n h ỏ VÀ QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO NGHỊ ĐỊNH 60/CP CỦA CHÍNH PHỦ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 99 PHỤ LỤC QUY TRÌNH BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ THEO NGHỊ ĐỊNH 61/CP CỦA CHÍNH PHỦ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 100 PHỤ LỤC QUY TRÌNH XÁC LẬP QUYỂN s ỏ h ữ u n h đ ợ c q u y đ ị n h t i ĐIỂU 10 NGHỊ QUYẾT s ố 58/1998 CỦA ỦY BAN THƯỜNG v ụ QUỐC HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 101 PHỤ LỰC QUY TRÌNH CHUYỂN QUYỂN s hữu iNHÀ Ở VÀ QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ... bất động sản đăng ký bất động sản - Chương 2: Pháp luật đãng ký bất động sản - Chương 3: Thực tiễn đăng ký bất động sản Thành phố Hà Nội kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản. .. để bất động sản đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam, qua so sánh, đối chiếu với vấn đề bất động sản, đăng ký bất động sản số nước Thứ hai: Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn đăng ký bất động sản. .. dung đăng ký bất động sản bao gồm đăng ký tình trạng bất động sản, đăng ký có thay đổi tình trạng bất động sản đăng ký có thay đổi chủ sở hữu bất động sản Cụ thể: 46 - Đãng ký sơ Gấp (đăng ký ban