tiểu luận kinh tế lượng KHẢO sát các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ bán một căn NHÀ tại TP HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG  TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ LƯỢNG ĐỀ TÀI: KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ TẠI TP.HCM GVHD: Th.S Nguyễn Thúy Quỳnh SV thực hiện: Trần Hoàng Vinh MSV:1413310141 STT: 94 Lớp: KTE309(2-1718).3_LT LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, thị trường có diễn biến phức tạp biến động có có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Vì vậy, việc xác định giá nhà đất nghiên cứu kinh tế lượng đề tài nghiên cứu đáng quan tâm Đối với nhà kinh doanh bất động sản hay người có nhu cầu mua nhà, nắm rõ tình hình giá nhà đất lợi giúp tăng lợi nhuận giảm thiểu rủi ro Trên thực tế, định mua nhà mang ý nghĩa đầu tư tài đơn định tiêu dùng cá nhân Chính xét phương diện học thuyết kinh tế phương diện mơ hình kinh tế lượng, việc nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới giá nhà mang lại nhiều ý nghĩa thực tiễn thú vị Để nghiên cứu giá nhà ta thường thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến ngơi nhà Giá nhà biến động thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ yếu tố tình hình biến động thị trường bất động sản thị trường tài đơn giản yếu tố liên quan đến sở vật chất, nội thất, kiến trúc, nhà Những ngơi nhà có sở vật chất khác có giá trị khác nhau, dẫn đến giá thị trường chúng khác Xuất phát từ thực tế khách quan nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em tiến hành khảo sát mơ hình hồi quy để tìm tác động yếu tô cấu trúc môi trường xung quanh đến giá nhà chung cư Thành phố Hồ Chí Minh I Ý NGHĨA CỦA VIỆC LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người, “an cư” “lạc nghiệp” Trong thời đại ngày nay, dân số tăng nhanh nhu cầu lại trở nên cấp thiết hết, đặc biệt khu vực đơng dân cư có kinh tế phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Tuy nhiên, việc người dân thỏa mãn nhu cầu nhà hay không lại bị tác động lớn giá bán ngơi nhà Giá bán lại nhiều yếu tố khác chi phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, mơi trường xung quanh ngơi nhà,…nhưng với mức độ ảnh hưởng khác Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng yêu cầu phù hợp với khả chi trả vấn đề quan trọng hàng đầu với người có nhu cầu Vì lí trên, nhóm tiến hành khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá bán nhà thành phố Hồ Chí Minh để có nhìn tồn diện vấn đề II PHƯƠNG PHÁP THU THẬP SỐ LIỆU VÀ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI Nhóm tiến hành thu thập số liệu gồm 100 mẫu quảng cáo bán nhà từ tờ báo : Thanh niên ( số ngày 6/3/2009), báo Mua & Bán ( số ngày 12/3/2009), báo Tuổi trẻ ( số ngày 12/3/2009), website muanha.com, nhaban.com Nhóm tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, tự tương quan, phương sai thay đổi dựa 100 mẫu quan sát thu thập Trong q trình tiến hành thực đề tài, nhóm sử dụng kiến thức môn kinh tế lượng với hỗ trợ phần mềm như: Word, Excel Power Point, Gretl để hoàn thành đề tài III THIẾT LẬP MƠ HÌNH TỔNG QT Giải thích biến: Mơ hình tổng qt: Y=C1+C2X2+C3D1+C4D2+C5D3+C6D4+C7D5+C8D6+C9D7+C10D8+C11D9+C12D10+C13 D11+Ui  Biến phụ thuộc: Y_GBCN: giá bán nhà thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng)  Biến độc lập: X2_DT: diện tích nhà (đơn vị: m2) D1_VT: vị trí  D1_VT = 1: mặt tiền  D1_VT = 0: hẻm D2_QTT: quận trung tâm ( Quận 1, 3, 5, 10)  D2_QTT = 1: quận trung tâm thành phố  D2_QTT = 0: quận khác D3_QNT: quận ngoại thành  D3_QNT = 1: quận ngoại thành  D3_QNT = 0: quận khác D4_TTNN: tình trạng nhà  D4_TTNN = 1: nhà xây  D4_TNNN = 0: nhà qua sử dụng D5_KC1: kết cấu  D5_KC1 = 1: biệt thự  D5_KC1 = 0: khác D6_KC2: kết cấu  D6_KC2 = 1: nhà lầu  D6_KC2 = 0: khác D7_GTPL: giá trị pháp lý  D7_GTPL = 1: có giấy tờ pháp lý  D7_GTPL = 0: khơng có giấy tờ pháp lý D8_GT: giao thông  D8_GT = 1: giao thông thuận lợi  D8_GT = 0: giao thông không thuận lợi D9_THC: truyền hình cáp  D9_THC = 1: có truyền hình cáp  D9_THC = : khơng có truyền hình cáp D10_I: Internet  D10_I = 1: có Internet  D10_I = : khơng có Internet D11_AN: an ninh  D11_AN = 1: có an ninh  D11_AN = 0: không an ninh Bảng thống kê mô tả:  Nhận xét trị thống kê mô tả: Số quan sát 100 mẫu quảng cáo bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh Trong 100 mẫu quảng cáo giá bán trung bình ngơi nhà là: 3669.59 triệu đồng Nhà có giá bán cao là: 33100 triệu đồng Nhà có giá bán thấp là: 400 triệu đồng Khoảng chênh lệch giá bán cao giá bán thấp là: 32700 triệu đồng Khoảng chênh lệch lớn có khác biệt vị trí nhà, kết cấu, giấy tờ pháp lý an ninh ngơi nhà Biến X2_DT: diện tích nhà Biến D1_VT: vị trí nhà, số 100 mẫu nhà khảo sát 71 mẫu nhà trong hẻm, 29 mẫu nhà mặt tiền Biến D2_QTT: có 27 nhà thuộc quận trung tâm thành phố Biến D3_QNT: có 29 nhà thuộc quận ngoại thành Còn 44 mẫu nhà thuộc quận khác (khơng thuộc trung tâm thành phố không thuộc quận ngoại thành) Biến D4_TTNN: tình trạng ngơi nhà, có 22 nhà xây, 78 nhà qua sử dụng Biến D5_KC1: kết cấu nhà kiểu biệt thự, có mẫu nhà biệt thự Biến D6_KC2: kết cấu nhà có lầu, có 79 mẫu nhà có lầu Còn 14 mẫu nhà có kết cấu khác Biến D7_GTPL: giấy tờ pháp lí nhà, có 98 mẫu nhà có giấy tờ pháp lí, mẫu nhà khơng có giấy tờ pháp lí Biến D8_GT: giao thơng, có 10 mẫu nhà khơng có vị trí giao thơng thuận lợi 90 mẫu nhà có vị trí giao thơng thuận lợi Biến D9_TTC: truyền hình cáp, có 70 mẫu nhà có truyền hình cáp, 30 mẫu nhà khơng có truyền hình cáp Biến D10_I: Internet, có 68 mẫu nhà có Internet, 32 mẫu nhà khơng có Internet Biến D11_ AN: an ninh xung quanh nhà, có 54 mẫu nhà có an ninh, 46 mẫu nhà có 46 mẫu nhà khơng có an ninh Bảng hồi quy gốc: Phương trình hồi quy gốc: Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X2_DT + 722.0592*D1_ VT + 2105.6156*D2_QTT 359.1278*D3_QNT - 390.0384*D4_TTNN + 5228.3218*D5_KC1 524.8906*D6_KC2 + 2659.4737*D7_GTPL + 2188.6948*D8_GT - 3369.4760*D9_THC + 93.4885*D10_I + 1921.4433*D11_AN MƠ HÌNH Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 03/14/09 Time: 18:00 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C X2 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 D11 -2376.056 14.64352 722.0592 2105.616 -359.1278 -390.0384 5228.322 -524.8906 2659.474 2188.695 0.3442 0.0000 0.3552 0.0105 0.6342 0.6294 0.0028 0.5415 0.2850 0.0853 0.1749 0.9675 0.0195 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.624332 0.572515 3091.222 8.31E+08 -938.5629 2.104871 93.48846 1921.443 2498.301 2.279999 776.8533 805.1979 752.0593 805.4675 1698.166 856.3592 2472.311 1257.375 2463.628 2288.876 807.5106 -0.951068 6.422598 0.929467 2.615029 -0.477526 -0.484239 3.078806 -0.612933 1.075704 1.740685 -1.367689 0.040845 2.379465 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 3533.870 4727.918 19.03126 19.36993 12.04893 0.000000 Nhận xét: Mức độ phù hợp mơ hình so với thực tế R = 62.4332%, dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy biến X 2, D2, D5, D11 có /t-stat/ > nên biến thực có ý nghĩa thống kê Các biến lại có /t-stat/ α = 0.05 nên khơng có tượng tự tương quan mơ hình MƠ HÌNH Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test: F-statistic Obs*R-squared 0.083426 0.179090 Probability Probability 0.920028 0.914347 Test Equation: Dependent Variable: RESID Method: Least Squares Date: 03/16/09 Time: 21:01 Presample missing value lagged residuals set to zero Variable Coefficient Std Error 553.7234 2.348885 737.0807 1495.111 664.9583 0.106033 0.105078 t-Statistic Prob -0.040345 0.094213 -0.017899 -0.073682 0.007040 -0.241191 -0.342431 0.9679 0.9251 0.9858 0.9414 0.9944 0.8099 0.7328 C X2 D2 D5 D11 RESID(-1) RESID(-2) -22.33991 0.221295 -13.19334 -110.1624 4.681078 -0.025574 -0.035982 R-squared Adjusted Rsquared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood 0.001791 Mean dependent var 9.83E-14 -0.062610 3245.663 S.D dependent var Akaike info criterion 3148.593 19.07546 9.80E+08 -946.7728 Schwarz criterion F-statistic 19.25782 0.027809 Durbin-Watson stat 1.976320 Prob(F-statistic) 0.999904 4.3 Kiểm định phương sai thay đổi: Tiến hành kiểm định White Gretl ta thu kết quả: P_value > α = 0.05 nên khơng có tượng phương sai thay đổi White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 1.064627 11.74485 Probability Probability 0.398849 0.383124 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 03/16/09 Time: 21:02 Sample: 100 Included observations: 100 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C X2 X2^2 X2*D2 X2*D5 X2*D11 D2 D2*D5 D2*D11 D5 D5*D11 D11 90741.06 61868.51 -113.8510 95299.91 2180.032 24928.14 -9682232 -83698627 22188199 14081295 40087868 -4360610 0.009754 0.857795 -0.858576 0.999465 0.023170 0.310628 -0.574764 -1.745426 1.219587 0.394727 1.021652 -0.332865 0.9922 0.3933 0.3929 0.3203 0.9816 0.7568 0.5669 0.0844 0.2259 0.6940 0.3097 0.7400 R-squared 0.117449 9302488 72125.07 132.6044 95350.91 94087.06 80250.80 16845581 47953111 18193213 35673466 39238275 13100239 Mean dependent var 9814502 Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.007130 38080323 1.28E+17 -1881.023 2.120929 S.D dependent var 38216801 Akaike info criterion 37.86046 Schwarz criterion 38.17308 F-statistic 1.064627 Prob(F-statistic) 0.398849 Kết hồi quy: Y_GB = -2376.0555 + 14.6435*X2_DT + 2105.6156*D2_QTT + 5228.3218*D5_KC1 + 1921.4433*D11_AN Nhận xét: _Mức độ phù hợp mô hình so với thực tế tương đối cao R = 55.65% _Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ biến X 2, D2, D5, D11 > nên biến có ý nghĩa thống kê X2_DT: tác động chiều với giá bán, có nghĩa diện tích tăng lên 1m giá bán nhà tăng 14.6435 triệu đồng (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) D2_QTT: tác động chiều với giá bán, nghĩa nhà thuộc quận trung tâm thành phố giá bán cao 2105.6156 triệu đồng so với nhà thuộc quận khác (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) D5_KC1: tác động chiều với giá bán, có nghĩa nhà biệt thự giá bán cao 5228.3218 triệu đồng so với nhà (trong điều kiện yếu tố khác không đổi) D11_AN: tác động chiều với giá bán, có nghĩa nhà nằm khu vực có an ninh giá bán cao 1921.4433 triệu đồng so với nhà thuộc khu vực không an ninh (trong điều kiện yếu tố khác khơng đổi) Khó khăn q trình thực hiện: Với mơ hình ước lượng trên, số lượng quan sát hạn chế chất lượng liệu chưa xác số liệu thu thập thơng qua Internet báo nên thông tin chưa kiểm chứng Do đó, mức ý nghĩa trị thống kê tương đối cao Việc chọn biến độc lập để đưa vào mơ hình chủ yếu dựa ý kiến chủ quan thiếu sót ... giá nhà mang lại nhiều ý nghĩa thực tiễn thú vị Để nghiên cứu giá nhà ta thường thu thập số liệu yếu tố ảnh hưởng đến ngơi nhà Giá nhà biến động thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ yếu tố tình... triển kinh tế Vì vậy, việc xác định giá nhà đất nghiên cứu kinh tế lượng đề tài nghiên cứu đáng quan tâm Đối với nhà kinh doanh bất động sản hay người có nhu cầu mua nhà, nắm rõ tình hình giá nhà. .. Số quan sát 100 mẫu quảng cáo bán nhà Thành phố Hồ Chí Minh Trong 100 mẫu quảng cáo giá bán trung bình ngơi nhà là: 3669.59 triệu đồng Nhà có giá bán cao là: 33100 triệu đồng Nhà có giá bán thấp