TÌNH HÌNH THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNO VÀ PTNT HUYỆN GIA LỘC

TÌNH HÌNH THẾ CHẤP BẢO LÃNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNO VÀ PTNT HUYỆN GIA LỘC I Khái quát NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Quá trình hình thành phát triển 1.1 Thông tin chung: - Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh huyện Gia Lộc - Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nước - Địa giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương - Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương - Ngồi cịn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp 02 văn phòng giao dịch 1.2 Quá trình hình thành phát triển NHNo&PTNT Gia Lộc Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam Tiền thân NHNo & PTNT Hải Hưng thành lập vào 01/8/1988 thực vào hoạt động theo nghĩa NHTM kể từ ngày 01/10/1991 địa bàn tỉnh Hải Hưng Năm 1997, tỉnh Hải Hưng tách thành tỉnh Hải Dương Hưng Yên, NHNo&PTNT Hải Hưng tách thành phận: NHNo & PTNT Hải Dương NHNo & PTNT Hưng Yên NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đời thời gian Là Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn địa bàn huyện, có tổ chức mạng lưới rộng khắp xã ,phường toàn huyện Với chức kinh doanh tiền tệ tín dụng mặt trận Nơng nghiệp, Nơng thơn thành phần kinh tế khác địa bàn, giữ vai trò chủ đạo thị trường tài chính, tín dụng nơng thơn Từ Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn thành lập thiếu vốn, chi phí kinh doanh cao, dư nợ hạn lớn, sở vật chất kỹ thuật lạc hậu, trình độ nghiệp vụ non kém, tổn thất rủi ro cao, kinh doanh thua lỗ Nhờ kiên trì khắc phục khó khăn, tâm đổi với giúp đỡ cấp uỷ Đảng, quyền địa phương, quan tâm NHNo & PTNT Việt Nam, Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc khẳng định mà cịn vươn lên phát triển chế thị trường, thật Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn, kinh doanh tổng hợp, có xu hướng mở rộng tới tất dịch vụ Tài - Ngân hàng đại Nhờ hoạt động ngày có hiệu quả, uy tín NHNo & PTNT Gia Lộc ngày nâng cao trở thành người bạn đồng hành thiếu người nông dân Cơ cấu tổ chức 2.1 Về tổ chức máy + Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 05 phịng với số cán 35 người Phịng Kiểm tra, kiểm tốn nội Phịng Hành Phịng Thẩm định Phịng kế tốn - Ngân quỹ Phịng Tín Dụng + Về đào tạo nhân lực: Ngay từ đầu năm, đơn vị xây dựng kế hoạch đào tạo năm 2004 Trong năm xếp công việc cho 1.624 lượt cán tham gia hình thức đào tạo với tổng cộng 14.804 ngày học, trung bình cán tham gia học tập 29 ngày/năm (kế hoạch đề 25 ngày/năm), đó: - Số ngày đào tạo nghiệp vụ: 16 ngày - Số ngày đào tạo dài hạn: 13 ngày - Tỷ lệ giỏi đạt 25% - Có 90% cán đạt trình độ tin học 2.2 Về sở vật chất phục vụ cho kinh doanh + Về phương tiện lại vận chuyển: Tồn chi nhánh có 02 tơ Trong đó, có 01 ô tô chuyên dùng Mỗi ngân hàng huyện cấp có tơ chủ yếu để chuyển tiền đưa cán xã vay, đảm bảo việc giải ngân nhanh chóng an toàn + Về trụ sở giao dịch: Tại chi nhánh NHNo & PTNT hyện trước nhờ NHNN, ngày 19/2/2000 có trụ sở khang trang số Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương từ hoạt động tăng thêm uy tín, tín nhiệm thu hút thêm khách hàng Trụ sở xã tách xây dựng mới, số trụ sở ngân hàng xã sửa sang lại đẹp chất lượng + Về hệ thống máy móc đổi hoạt động phần hành nghiệp vụ: Tồn huyện có 35 máy tính, xã có từ – máy, hoạt động từ văn thư, thống kê, báo cáo, điện báo hàng ngày cho vay thu nợ, kê nợ làm máy, giảm khối lượng cán đáng kể để bổ sung cho đội ngũ cán tín dụng giảm bớt tải ngân hàng + Với máy tính đại xác giúp cho lãnh đạo nhanh chóng thu thập nhiều thơng tin để phân tích đánh giá tình hình có định xử lý kịp thời, phù hợp hiệu + Nghiệp vụ tín dụng thực máy để đảm bảo việc tập hợp theo dõi thông tin khách hàng chi tiết xác, nhằm phát sai sót để ngăn ngừa sai phạm rủi ro + Về thực nghiệp vụ toán: Hiện nay, từ ngân hàng tỉnh đến ngân hàng huyện tiến hành tốn chuyển tiền điện tử, nhanh chóng an tồn gấp nhiều lần phương thức tốn lạc hậu trước đây, phục vụ nhu cầu khách hàng Nên thu hút nhiều khách hàng đến NHNo để quan hệ toán Tỷ lệ thu nhập dịch vụ tổng thu nhập chi nhánh ngày tăng + Hoạt động dịch vụ cho ngân hàng phục vụ người nghèo quan tâm cải tiến cách làm để giải ngân nhanh chóng, chất lượng tín dụng tốt, tranh thủ nhiều vốn ngân hàng phục vụ người nghèo Việt Nam Sự hoạt động nổ nhiệt tình tất phong ban cung cấp thơng tin kịp thời, xác cho ban Giám đốc đưa định sáng suốt, trì phát triển theo sách Đảng nhà nước Đặc điểm địa bàn hoạt động Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Gia lộc huyện thuộc trung tâm tỉnh Có diện tích đất tự nhiên 130 km2 28 xã với tổng số dân khoảng 150.000 người 87% sống nơng nghiệp Tình hình kinh tế, trị địa bàn huyện Gia Lộc năm gần ổn định, phát triển kinh tế địa bàn ln cao trung bình nước: Năm 2002 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 12,1% Năm 2003 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 12,8% Năm 2004 tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng 9,0% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực Tỷ trọng ngành dịch vụ cơng nghiệp nâng lên Nông nghiệp chuyển dịch theo hướng sản xuất hàng hoá Các làng nghề truyền thống khơi phục phát triển Thị trường hàng hố ngày phong phú đa dạng, hoạt động thương mại diễn sơi động Chất lượng hàng hố ngày nâng cao Đó tiềm cho phát triển kinh tế địa phương nói chung hoạt động Ngân hàng nói riêng Với đặc điểm kinh tế xã hội nêu hoạt động NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có thuận lợi khó khăn định * Thuận lợi - Tình hình kinh tế - trị - xã hội địa bàn ổn định giúp thành phần kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất, mở rộng thị phần, mạnh dạn đầu tư Đây điều kiện thuận lợi để NHTM địa bàn mở rộng hoạt động cho vay, dịch vụ thành phần kinh tế qua thu hút nguồn vốn nhàn rỗi với chi phí thấp - Do nhận thức tầm quan trọng vị trí chiến lược tỉnh, ban ngành, lãnh đạo địa phương ban hành nhiều chủ trương khuyến khích đầu tư phát triển, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư mới, đồng thời cải tiến công tác xét duyệt dự án, giảm thời gian cấp phép đầu tư, tạo điều kiện tốt cho doanh nghiệp, đầu tư nâng cấp sở hạ tầng, đặc biệt với dự án, khu công nghiệp nằm dọc quốc lộ Đây hội cho NHTM nói chung NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói riêng - Trên địa bàn huyện Gia Lộc có 85% diện tích 80% dân số thuộc nơng nghiệp Đây đối tượng phục vụ chủ yếu NHNo & PTNT Hải Dương NHNo & PTNT Gia Lộc có hệ thống mạng lưới Chi nhánh phòng giao dịch, bàn tiết kiệm rộng khắp thuận tiện cho công tác huy động vốn cho vay - Trong lĩnh vực Ngân hàng: Chính phủ, NHNN có nhiều sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho tổ chức tín dụng khách hàng, nâng cao tính tự chủ, tính tự chịu trách nhiệm TCTD như: sửa đổi bổ sung nghị định bảo đảm tiền vay, ban hành quy chế cho vay, quy chế đồng tài trợ, áp dụng quy chế lãi suất thoả thuận Những sách tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh ngân hàng, đặc biệt việc ban hành quy chế cho vay mới, sửa đổi nghị định đảm bảo tiền vay tạo hành lang pháp lý thơng thống, đơn giản hoá thủ tục cho vay, mở rộng đối tượng vay vốn phù hợp với điều kiện sản xuất kinh doanh đời sống nhân dân * Khó khăn: - Khách hàng NHNo & PTNT Gia Lộc chiếm 90% hộ sản xuất, chủ yếu hộ nông dân với vay nhỏ lẻ Hoạt động họ phụ thuộc nhiều vào thiên nhiên Sản phẩm nông sản cịn khó tiêu thụ, giá bán thấp dễ gây rủi ro cho Ngân hàng Mặt khác, khách hàng NHNo & PTNT Gia Lộc phân tán địa bàn rộng địi hỏi Ngân hàng phải bố trí mạng lưới rộng làm cho chi phí hoạt động cao, ảnh hưởng đến kết hoạt động chung Ngân hàng - Thời tiết diễn biến phức tạp, đầu năm rét đậm, rét hại kéo dài đến năm mưa lớn gây úng lụt diện rộng, với nạn dịch cúm gia cầm bùng phát lan rộng hầu hết địa phương tỉnh nên ảnh hưởng lớn đến sản xuất nông nghiệp - Chỉ số giá tiêu dùng năm tăng 9,5% so với đầu năm, làm giảm sức cạnh tranh hàng hoá dịch vụ, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức nhà nước Giá vàng, ngoại tệ biến động thất thường giữ mức cao phần tác động đến hoạt động tiền tệ – tín dụng địa bàn - Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng dự trữ bắt buộc NHTM, NHNo & PTNT Việt Nam quy định điều chỉnh lãi suất tiền vay, tăng tiền gửi trì NHCSXH ảnh hưởng trực tiếp đến công tác điều hành kế hoạch kinh doanh - Kho bạc Nhà nước phát hành trái phiếu Chính phủ vượt 71% kế hoạch với lãi suất cao nên công tác huy động vốn TCTD địa bàn nói chung NHNo nói riêng gặp khơng khó khăn - Tồn Chi nhánh thực thí điểm bàn giao dư nợ sang NHCSXH tháng 5/2004 việc khai trương chi nhánh NHPT Nhà đồng sơng Cửu Long tháng 12/2004 làm tăng tính cạnh tranh gay gắt - Cơ sở vật chất số chi nhánh thuộc NHNo & PTNT chưa tương xứng với mơ hình hoạt động, đặc biệt chi nhánh địa bàn thành phố môi trường cạnh tranh liệt trụ sở giao dịch chật hẹp (chi nhánh thành phố), phải thuê (chi nhánh số 2,3) - Tiến trình đại hố Ngân hàng chậm, chưa theo kịp yêu cầu phát triển nghiệp vụ Ngân hàng đại kinh tế đòi hỏi, NHTM địa bàn có nghiệp vụ vượt trội toán Quốc tế, thực giao dịch mở cửa… Do làm giảm khả cạnh tranh Ngân hàng II Thực trạng công tác huy động vốn NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Những kết đạt 1.1 Những kết đạt loại nguồn vốn Đối với NHTM, nguồn vốn huy động địa phương nguồn vốn quan trọng chiếm tỷ trọng cao tổng nguồn vốn Việc NHTM đảm bảo huy động đủ vốn cho công tác sử dụng vốn vừa đảm bảo thu hút nguồn vốn nhà rỗi xã hội vào công xây dựng phát triển đất nước vừa đảm bảo cho hoạt động NHTM ổn định đạt hiệu cao Khơng giống loại hình doanh nghiệp khác kinh tế, hoạt động NHTM dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động, Nguồn vốn tự có chiếm tỷ trọng nhỏ chủ yếu đầu tư vào sở vật chất, tạo uy tín khách hàng Ngồi NHTM cịn sử dụng số nguồn vốn khác vay, vồn tài trợ, uỷ thác đầu tư Nhưng nguồn vốn chiếm tỷ trọng nhỏ Nhận thức điều NHNo & PTNT Gia Lộc tập trung nỗ lực coi nhiệm vụ trọng tâm toàn Chi nhánh nên vốn huy động tăng số lượng chất lượng Các hình thức huy động chủ yếu áp dụng NHNo & PTNT Gia Lộc thời gian qua bao gồm: - Nhận tiền gửi tiết kiệm dân cư - Nhận tiền gửi tổ chức kinh tế Xác định tầm quan trọng nguồn vốn huy động NHNo & PTNT Hải Dương trú trọng biện pháp nhằm tăng trưởng nguồn vốn như: mở rộng mạng lưới, tạo điều kiện cho khách hàng, linh hoạt điều hành lãi suất phạm vi cho phép… Nhờ mà cơng tác huy động vốn năm qua Chi nhánh đạt thành tích đáng khích lệ Ta thấy thơng qua bảng sau: Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn (Đơn vị: Tỷ đồng) Năm 2002 Số tiền % 1- Nguồn vốn huy động 69 65,45 2- Nguồn vốn UTĐT 36 34,55 Chỉ tiêu Năm 2003 Số tiền % 90 67,39 40 30,52 Năm 2004 Số tiền % 153 80,18 25 14,24 3- Nguồn vốn vay 28 2,09 101 4- Nguồn vốn tự có Tổng nguồn vốn 105 100 158 100 279 (Nguồn: Báo cáo tổng kết NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ) 5,58 100 Nhìn vào bảng ta thấy Tổng nguồn vốn đến 31/12/2003 đạt 158 tỷ, tăng 33 tỷ (+26%) so với cuối năm 2002 Tổng nguồn vốn đến 31/12/2004 đạt 279 tỷ, tăng 73 tỷ (+35%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao nguồn vốn sang NHCSXH nên thực chất nguồn vốn NHNo tăng 97 tỷ, tỷ lệ tăng 46,7%), cao tỷ lệ tăng trưởng chung toàn hệ thống NHNo 2,3% (toàn hệ thống 2,35%), bình quân cán viên chức đạt 3,5 tỷ nguồn vốn, cao năm 2003 tỷ/người Tuy nhiên, so với bình quân cán viên chức toàn hệ thống NHNo 70% thấp 2,2 tỷ (bình qn/người tồn hệ thống 5,7 tỷ) Tổng nguồn vốn huy động tăng qua năm ổn định Năm 2002 huy động 69 tỷ Năm 2003, tổng nguồn vốn huy động đạt 90 tỷ, tăng 21 tỷ so với năm 2002, tương đương tăng 29,56% Năm 2004, tổng nguồn vốn huy động đạt 153 tỷ, tăng 43 tỷ so với năm 2003, tương đương tăng 60,91% Sự tăng lên nguồn vốn huy động phù hợp với tăng lên tổng nguồn Năm 2002 nguồn vốn huy động chiếm 65,45% so với tổng nguồn Năm 2003 nguồn vốn huy động chiếm 67,39% so với tổng nguồn Năm 2004 nguồn vốn huy động chiếm 80,18% so với tổng nguồn vốn Nhờ trì tỷ trọng cao nguồn vốn huy động so với tổng nguồn vốn nên Chi nhánh NHNo & PTNT Hải Dương chủ động công tác sử dụng vốn, đáp ứng tốt nhu cầu nguồn vốn khách hàng tăng khả cạnh tranh thị trường Để đánh giá cách xác kết q trình huy động vốn NH, xem xét cấu nguồn vốn huy động Bảng 2: Cơ cấu nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng) Năm 2003 Năm 2004 Số tiền % Số tiền % I- Nhận tiền gửi 96,7 98,7 63 91,54 87 143 1- Tiền gửi toán 18 29,47 25 29,18 39 27,17 2- Tiền gửi TCTD 0,31 0,11 25 17,7 3- Tiền gửi dân cư 44 70,22 61 70,71 79 55,13 II- PH giấy tờ có giá 8,46 3,21 1,24 1- Kỳ phiếu 50,85 2,2 75,86 16 8,88 2- Chứng tiền gửi 2,9 49,15 20,69 3,56 3- Trái phiếu 2,45 2,56 Tổng cộng VHĐ 137,9 100 634,2 100 306 100 (Nguồn: Báo cáo tổng kết NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ) Chỉ tiêu Năm 2002 Số tiền % Qua biểu cho thấy Cơ cấu nguồn vốn huy động NHNo & PTNT Gia Lộc bao gồm: Nhận tiền gửi Phát hành giấy tờ có giá Nguồn vốn từ Nhận tiền gửi chiếm tỷ trọng lớn (91,54%) Trong tiền gửi tiết kiệm dân cư chiếm tỷ trọng lớn tổng nguồn vốn huy động Đây nguồn vốn có tính ổn định cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng trình sử dụng tiền gửi tổ chức kinh tế ln chiếm vị trí quan trọng tổng nguồn vốn huy động Vì nguồn vốn huy động có chi phí thấp nhất, tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng sức cạnh tranh thị trường, tăng tỷ trọng nguồn nghĩa Ngân hàng thắng kinh doanh không hoạt động tín dụng mà cịn cơng tác dịch vụ Ngân hàng Nguồn vốn phát hành kỳ phiếu Ngân hàng NHNo & PTNT Hải Dương chiếm tỷ trọng nhỏ (8,46%), nguồn vốn có chi phí huy động cao nguồn vốn khác nguồn vốn mà Ngân hàng chủ động huy động số lượng, lãi suất thời điểm huy động Ngân hàng sử dụng nguồn cho đầu tư trung dài hạn lĩnh vực mở nhiều tiềm cho Ngân hàng Chính mà NHNo & PTNT Gia Lộc nên tăng tỷ trọng nguồn vốn để chủ động cơng tác đầu tư trung dài hạn, đáp ứng nhu cầu vốn trung dài hạn địa phương Để hiểu cấu nguồn vốn Ngân hàng xem xét kỹ thành phần nguồn vốn huy động * Tiền gửi toán Đây khoản tiền gửi tổ chức kinh tế, doanh nghiệp dùng để thực khoản đảm bảo toán để chi trả tiền nguyên vật liệu, hàng hoá, trả dịch vụ Nhưng tạm thời nhàn rỗi chưa sử dụng thời gian định Đối với NHTM thời gian số lượng khoản tiền tốn khơng giống ln có khoản tốn vào Ngân hàng nên Ngân hàng tồn khoản tiền ổn định Ngân hàng sử dụng cho doanh nghiệp, cá nhân thiếu vốn vay ngắn hạn Như vậy, NHTM bù đắp chi phí bỏ thực quản lý tài khoản khách hàng Trong năm gần đây, nguồn tiền gửi tốn khơng ngừng tăng lên Điều chứng tỏ số lượng tổ chức kinh tế địa bàn có xu hướng ngày tăng, mở cho Ngân hàng nguồn huy động vốn dồi tương lai Tiền gửi toán năm 2002 18 tỷ (chiếm 29,47%), năm 2003 25 tỷ, tăng tỷ (+35%) so với năm 2002; năm 2004 39 tỷ, tăng 14 tỷ (+21%) so với năm 2003 Trong tiền gửi toán, tiền gửi không kỳ hạn chiếm 80% Đây nguồn vốn có chi phí đầu vào thấp, tạo điều kiện cho Ngân hàng việc giảm chi phí đầu vào Tuy nhiên, tiền gửi không kỳ hạn loại để biến động, biến động phụ thuộc vào mùa vụ chu kỳ kinh tế Tại Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc, làm tốt công tác khách hàng nên thu hút lượng lớn tổ chức kinh tế xã hội địa bàn tham gia mở tài khoản như: Bảo hiểm xã hội, công ty xăng dầu, công ty điện lực, tiết kiệm bưu điện, đặc biệt tiền gửi kho bạc Trong tổng tiền gửi toán tổ chức, doanh nghiệp tiền gửi kho bạc Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn: năm 2002 chiếm 71,6%, năm 2003 chiếm 63,8%, năm 2004 chiếm 80% Nếu số dư loại tiền gửi năm 2002 đạt 14 tỷ (chiếm 21% tổng nguồn vốn huy động) đến năm 2004 đạt 20 tỷ (chiếm 14% tổng nguồn vốn huy động) Đây cho thuê đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác sử dụng cách có hiệu nguồn vốn vây ngân hàng để phát triển sản xuất, kinh doanh Tại Hải Dương, nhiều ngân hàng Thương mại thực cho vay chấp giá trị quyền sử dụng đất với số dư nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng (năm 2004 khoảng 601tỷ đồng) Tốc độ tăng khoản vay chấp bất động sản tăng khá: năm 2002 tăng 150% so với năm 2000, năm 2004 tăng 57% so với năm 2002 Các khoản vay chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với tổng dư nợ ngân hàng, có năm chiếm tới 54% cịn bình thường chiếm 35% Tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc khoản cho vay chấp bất động sản năm 2004 đạt 46 tỷ đồng chiếm khoảng 12.5% tổng dư nợ cho vay Cụ thể kết hoạt động công tác chấp bất động sản năm 2004 03 tháng đầu năm 2005 sau: 3.2 Kết hoạt động công tác thẩm định năm 2004 03 tháng đầu năm 2005 NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 3.2.1 Các dự án định giá bất động sản triển khai năm 2004 Tổng số dự án chi nhánh trạm Bóng Thạch khơi gửi lên năm 2004 50 dự án chi nhánh với 3.646 tỷ VNĐ.Các dự án thẩm định hồn thành có thơng báo gửi cho hội sở 27 dự án với số tiên 2540 tỷ VNĐ Trong đó: • Dự án sản xuất giầy da là: 570tr VNĐ • Dự án đào ao thả cá là: 614tr VNĐ • Dự án chăn ni sản xuất là: 423tr VNĐ • Dự án quy hoạch chăn ni là: 315tr VNĐ • Dự án đầu tư sản xuất là: 118tr VNĐ • Dự án xây dựng nhà cửa là: 500tr VNĐ * Dự án từ chối 02 dự án với số tiền 816tr VNĐ với: 01 dự án đào ao thả cá với lý đất có tranh chấp 01 dự án sản xuất giầy da với lý đất chưa chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2 Các dự án định giá bất động sản triển khai quý I/2005 Tổng số dư dự án mà ban thẩm định trực tiếp định giá bất động sản dự án mà ban thẩm định trực tiếp định giá bất động sản dự án chi nhánh ngân hàng cấp II loại V gửi tới chi nhánh để định giá bất động sản quý I/2005 là: 13 dự án với gần 1tỷ VNĐ dự án định giá bất động sản hồn thành có thơng báo cho hội sở với dự án số tiền khơng có dự án bị từ chối Trong đó: • Quy hoạch chăn ni là: 236tr VNĐ • Đầu tư sản xuất là: 350tr VNĐ • Làm nghề phụ 410tr VNĐ Tuy thời gian thành lập phòng thẩm định mẻ q trình cơng tác cán thẩm định phòng thẩm định chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nêu cao tinh thần trách nhiệm, năm bắt thơng tin cần thiết có liên quan, nắm bắt chế độ thể lệ ngành, pháp luật nhà nước thực tốt quy trình thẩm định, phương pháp kỹ thẩm định, thực tế kiểm tra nơi tổ chức thực dự án xin vay dự án có liên quan, nắm bắt diễn biến thị trường, phân tích thực trạng phát triển kinh tế địa bàn Do đề xuất việc cho vay hay khơng cho vay có chất lượng, lãnh đạo trực tiếp ký duyệt cho vay tin tưởng Tuy nhiên thẩm định công việc cịn mẻ cán thẩm định nói riêng quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung nên cơng việc cịn nhiều thiếu xót điển hình là: Nội dung số báo cáo thẩm định cịn sơ sài, mang tính chất hình thức, kết cấu, bố cục lộn xộn, đề xuất chung chung Việc tính tốn xác định mức cho vay so với tổng nhu cầu cần thiết, có dự án chưa chuẩn xác ( thiếu bóc tách phần chi phí khác phân bổ cho vốn cố định) Đề xuất biện pháp bảo đảm tiền vay doanh nghiệp chưa hội đủ điều kiện vay khơng có bảo đảm tài sản đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay Việc tính tốn hiệu tài dự án cịn nhiều lúng túng, có dự án việc xác định thời hạn cho vay chưa phù hợp với nguồn thu, nguồn trả nợ dự án Một số chi nhánh đề xuất lãi suất cho vay thấp không đảm bảo chênh lệch đầu vào, đầu theo quy định thủ tục hồ sơ vay vượt quyền phán gửi lên Ngân hàng cấp để phê duyệt thiếu nhiều so với quy định Hồ sơ vay chủ yếu bàn potocopy chưa có ký xác nhận đóng dấu chi nhánh Để hiểu rõ công tác định giá bất động sản chấp NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ta tìm hiểu trường hợp cụ thể điển hình sau: Ngày 20/04/2004 Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc có nhận hồ sơ vay vốn Chị Lê Thị Hằng Thời hạn vay trung dài hạn vay hình thức chấp bất động sản Thời hạn chấp 03năm, trả lãi theo tích số khế ước vay với số tiền 100.000.000 VND Sau xem xét hồ sơ vay vốn trưởng phòng kinh doanh cử cán thẩm định đến thâm định nhà dùng để chấp chị Lê Thị Hằng thôn Phong Lâm, xã Hoàng Diệu, huyện Gia Lộc, Tỉnh Hải Dương Định Giá ngày 24/04/2004 Ngôi nhà thuộc sở hữu người chấp có vườn gắn liền với đất Hồ sơ chấp họ đầy đủ theo quy định với hợp đồng chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Khi giao nhiệm vụ định gía bất động sản để định mức cho vay, cán thẩm định thuộc phòng thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đến thực tế địa điểm hai bất động sản thu thập thông tin để tiến hành định giá Ngồi thơng tin mà hai khách hàng cung cấp cán thẩm định tập hợp thông tin sau: Đối với trường hợp cán thẩm định thu thông tin sau: Bất động sản chị Hằng nhà xây mái hai tầng có diện tích xây dựng 300 m2, diện tích sử dụng 65 m2, ngơi nhà chị có tài sản phụ sau: gồm có 02 nhà vệ sinh, 01 bếp, số lượng phòng ngủ 02 Cán thẩm định nhận thấy bất động sản có mục đích để thơng tin lại sẵn có thị trường, cán mục đích cán thẩm định tìm giá trị bất động vay, Giá trị bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản thị trường nên cán thẩm định định định giá bất động sản theo phương pháp so sánh để tim giá trị thị truờng bất động sản Để phục vụ cho công tác định giá cán thẩm định tíên hành thu thập thơng tin kết thu sau: Tại xã Hoàng diệu cán thẩm định thu thập 05 bất động sản tương tự bất động sản bán trước sau: Bảng 6: Mơ tả thơng tin thu từ bất động sản trên: tiêu bđs mục tiêu ss1 Giá bán 130 2.DT xây dựng 300 280 ss2 145 350 ss3 128 320 ss4 160 355 ss5 150 350 (m2) 3.DT đất sử dụng 65 60 63 60 65 65 (m2) 4.số lượng nhà VS 02 5.số lượng 01 01 01 03 01 02 01 03 01 03 01 p.khách 6.số lượng p.ngủ 7.thời gian bán 03 06 02 03 02 10 03 02 03 04 tháng tháng tháng thán tháng trước trước trước g trước 01 trướ 8.điều kiện bán 9.các quyền lợi thị trường TT TT c TT nguời toàn quyền toàn toàn toàn toàn thân toàn sh qsh qsh qsh qsh qsh 10.đk toán T.T trả trả T.T chậm trậm chậm 06T 01T 03T Qua thông tin thu cán thẩm định thực điều chỉnh sau: Bảng 7: Quá trình điều chỉnh đơn 1.000.000 VND Các điều chỉnh Bds SS SS SS SS SS 130 145 128 160 150 130 TT 130 TT 145 TT 145 - tháng 128 TT 128 - tháng 160 TT 160 TT 150 Ng.thân +7 157 0.4% tháng 0.54% (=0.512) 128.512 10tháng 2thán (=0.81) 157.81 1tháng trước g trước 0.45% 129 trước 0.15% 0.1% 160.2 158 320 -4 355 -11 MT giá bán 1.quyền lợi B.ds mức điều chỉnh Giá điều chỉnh điều kiện bán Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Điều kiện TT Mức điều chỉnh 0.2%/t Giá điều chỉnh 4.Thời gian bán (0.2 x 145=0.29) 130 145.29 06 tháng 03 tháng trước trước Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh S xây dưng Mức điều chỉnh 0.3% 130.39 300 280 0.15% 145.5 350 -10 350 -10 Gia điều chỉnh Nhà vệ sinh Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Phòng ngủ Mức điều chỉnh Gia điều chỉnh Đất sử dụng 658 pđc / đv DT 9.GT đ.c thực Trọng số 134.39 2 65 +5 139.39 +6 145.39 65 2.24 21.39 135.5 125 -5 143 -6 139.2 -6 137 63 1.98 -3 60 2.075 -14.5 4 -5 145.2 125 -6 124.5 148 125 -5 130.5 149.2 60 2.32 -21.76 65 2.10 -12.99 Tổng giá tri đơn vị = (2.24x1) + (2.075x4) + (1.98x2) + (2.32x5) + (2.1x3) = 32.4 Giá điều chỉnh đơn vị cho bds mt = 32,4 = 2.16 15 Giá bds mục tiêu = 2.16x65 = 140.4 Trong phương pháp định giá cán thẩm định sủ dụng thông tin sau: Đối với mức điều chỉnh phương thức thời gian toán cán ngân hàng áp dụng mức chi phí hội tiền với lãi suất 0.1%/ tháng Với phương thức diện tích xây dung cán thẩm định áp dụng giá đơn vị xây dung chuẩn Bộ xây dung điều chỉnh 4.000.000 VND cho m2 xây dung Với phương thức so sánh nhà vệ sinh cán ngân hàng áp dụng nhà vệ sinh là: 5.000.000VND phịng ngủ 6.000.000 NVD Qua ví dụ ta thây thông qua so sánh 05 băt động sản thị trường tim điểm khác biệt điểm tương đồng để điều chỉnh cách so sánh tốt không theo nguyên tắc điều chỉnh là: bất động sản dùng lầm so sánh tốt bất động sản mục tiêu ta trừ phân chênh lệch yếu tố so sánh ngược lại bất động sản mà ta so sánh bất động sản mục tiêu thỉ ta phảI cồng thêm phần chênh lệch Bất động sản mục tiêu ta mà trường hợp nhà Chị Lê Thị Hằng định giá theo phương pháp so sánh tìm giá trị thị trường bất động sản là: 140.400.000 VND.ứng dụng hoạt động tín dụng ngân hàng sau: Theo quy định đảm bảo tiền vay ngân hàng Nơng nghiệp khách hàng vay vốn, vay theo phương thức có đảm bảo số tiền đuợc vay 75% giá trị bất động sản mang chấp Vậy theo quy định chị Lê Thị Hằng vay ngân hàng số tièn là: 140.400.000 x 75% = 105.300.000 VND Đối chiếu với nhu cầu vay vốn chị với số tiền vay 100.000.000VND chị hồn tồn có khả đáp ứng nhu cầu vay vốn Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc theo mức quy định tài sản đảm bảo dự án vay vốn chị đảm bảo mức rủi ro thấp xảy Một số khó khăn chấp, bảo lãnh bất động sản NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Sự phong phú đa dạng tài sản đủ nói lên khó lịng thẩm định giá trị chúng cách xác, khơng khả chuyên môn ngành thẩm định giá thơng thạo nhóm loại tài sản cần thẩm định Chỉ lĩnh vực bất động sản, khó xác định giá trị thị trường xác chúng theo khu vực địa phương thời điểm định Đối với tổ chức tín dụng có Phịng thẩm định giá trị tài sản cán thẩm định có chuyên nghiệp hơn, chưa đào tạo Như vậy, để thẩm định giá bất động sản đáp ứng yêu cầu xác khó thực Trong q trình thực tập NHNo & PTNT huyện Gia Lộc tìm hiểu hồ sơ, tài liệu khảo sát thực tế em nhận thấy công tác chấp, bảo lãnh bất động sản có số khó khăn sau: 4.1 Bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan hệ tín dụng NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 4.1.1.Về tranh chấp đất đai Trong trình cho vay trung dài hạn với mục đích đầu tư sản xuất xảy việc sau: Ngày 13/03/1998 Ngân hàng có nhận giấy đề nghị vay vốn trung dài hạn để phục vụ đầu tư sản xuất hộ gia đình anh Nguyễn Văn Lơ chủ hộ, ngụ thơn Lương Nham, xã Gia Hịa, Huyện Gia Lộc, Hải Dương Đề nghị vay vốn với tổng nhu cầu là: 58.000.000 VNĐ, vốn tự có là: 28.000.000 VNĐ, mức xin vay là: 30.000.000 VNĐ Tài sản bảo đảm ngơi nhà gia đình anh, chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau xem xét hồ sơ giấy tờ vay vốn, Trưởng phòng kinh doanh cử cán thẩm định tới nơi có bất động sản để định giá Với ngơi nhà mái khang trang kiên cố, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ, sử dụng mục đích, cán thâm định đồng ý phê duyệt nên anh Ngân hàng đồng ý cho vay mức vốn Ngày vay, ngày duyệt 20/03/1998, hạn trả 20/03/2001 Trong trình sử dụng vốn xảy biến cố sau: Ngày 15/05/1999, Anh Phạm Xn Hịa có vị trí đất liền kề với hộ gia đình anh Nguyễn Văn Lơ, thực xây dựng bể nước ăn đào giếng chỗ giáp ranh hai hộ gia đình Anh Nguyễn Văn Lơ khơng đồng ý cho anh Phạm Xn Hịa xây dựng với lý do: Phần đất xây dựng gia đình anh Hai bên khơng thỏa thuận được, tranh chấp xảy A Phạm Xuân Hòa cố tình xây dựng cơng trình hai bên chưa dàn xếp được, Anh Nguyễn Văn Lô cho người dỡ bỏ cơng trình, sơ sát xảy ra, anh Nguyễn Văn Lơ mời cán địa đến đo đạc giải vấn đề Phịng tài ngun mơi trường huyện khơng giải vấn đề chuyển cho tịa án nhân dân huyện với lý tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải phòng Sau 06 tháng điều tra, xác minh giải kéo dài cuối TAND UBND huyện Gia Lộc đưa định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai gia đình anh Nguyễn Văn Lơ anh Phạm Xn Hịa Và quyền sử dụng đất từ chỗ có giấy tờ hợp pháp trở thành đất khơng có giấy tờ Sự việc dừng khơng có đáng nói, sau 02 năm anh Nguyễn Văn Lơ không trả nợ vay Ngân hàng theo quy định Và hình thức vay anh Nguyễn Văn Lơ từ vay có bảo đảm tài sản, chấp quyền sử dụng đất đến chỗ vay khơng có bảo đảm tài sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị vơ hiệu hóa Cho đến Ngân hàng chưa thu hồi đựơc nợ anh Nguyễn Văn Lô đưa vào Nợ khó địi Qua ví dụ thực tế nêu ta thấy Ngân hàng phải gánh chịu người chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Từ chỗ cho vay có bảo đảm tài sản giá trị quyền sử dụng đất thành cho vay khơng có bảo đảm, cho dù thủ tục chấp công chứng nhà nước chứng thực hợp đồng chấp đương nhiên bị vơ hiệu hóa Rủi ro khơng người vay phải gánh chịu mà bên cho vay khó xử lý thu hồi nợ Do việc xác định đất đai khơng có tranh chấp vấn đề vơ nan giải khơng cho phận thẩm định nói riêng mà cho Ngân hàng thương mại nói chung 4.2 Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị tương lai Để thấy rõ khó khăn vấn đề em xin đưa ví dụ nhỏ thực tiễn địa phương sau để làm sáng tỏ quan điểm Ngày 20/09/2000 cán thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có thẩm định 01 dự án vượt quyền Ngân hàng trạm Bóng gửi lên để thẩm định nhà anh Nguyễn Mạnh Cường cụm 3, Trạm bóng, Gia lộc, Hải Dương, dùng làm tài sản đảm bảo, chấp để vay số tiền 500.000.000 VNĐ Ngôi nhà anh gồm Bảng 8: đơn vị VNĐ danh mục bất động sản đất nhà tài sản gắn liền với diện tích/số lượng 320m2 bốn tầng 15 giá trị định giá 350.000.000 200.000.000 50.000.000 01 01 150.000.000 25.000.000 875.000.000 nhà: TV, điều hòa nhiệt độ ôtô xe máy 01 tổng cộng Với định theo quy định mức cho vay tài sản đảm bảo là: Mức vay tối đa = 875tr x 75% = 656,25tr Căn vào mức thẩm định Ngân Hàng trạm Bóng cho phép anh Nguyễn mạnh cường vay số tiền 500.000.000 Nhưng đến hạn toán nợ với Ngân hàng anh Nguyễn Mạnh Cường không đủ khả toán nợ với ngân hàng, buộc Ngân hàng phải xử lý nợ chấp theo quy định luật tín dụng luật pháp Việt Nam Nhưng nghịch lý sau sử lý tài sản chấp tốn khoản chi phí cho việc xử lý tài sản chấp Ngân hàng bị thiệt hại 92.000.000 VNĐ Qua ta thấy việc định giá bất động sản chấp nói riêng tài sản chấp nói chung cách xác, giá trị tài sản chấp phản ánh giá trị thị trường đồng thời đảm bảo lợi ích tương lai điều khó khăn Nếu Ngân hàng định giá tài sản chấp thấp khách hàng khơng hài lịng, cịn Ngân hàng định giá bất động sản q cao rủi ro tín dụng lớn Đây khó khăn cố hữu Ngân hàng mà Ngân hàng khắc phục 4.3 Cấp giấy chứng nhận diễn chậm Theo quy đinh hành, để thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định nhằm tránh việc chấp bất động sản nhiều nơi Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất diễn chậm Nhà nước có nhiều sách tạo điều kiện Hiện địa bàn huyện Gia Lộc cấp khoảng 49%, đất chưa sang tên đổi chủ trình chuyển nhượng lớn Do vậy, ảnh hưởng không nhỏ tới việc thực quyền chấp người sử dụng đất ... giao để tham tài sản ngân hàng III Tình hình chấp, bảo lãnh bất động sản NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Quy trình định giá bất động sản NHNo & PTNT huyện Gia Lộc 1.1 Trình tự thực a) Khi khách hàng... định giá bất động sản phải tiến hành xem xét tính pháp lý bất động sản giấy tờ hợp pháp bất động sản, chủ sử dụng bất động sản, bất động sản có tính tranh chấp hay khơng, bất động sản có quy hoạch,... Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc theo mức quy định tài sản đảm bảo dự án vay vốn chị đảm bảo mức rủi ro thấp xảy Một số khó khăn chấp, bảo lãnh bất động sản NHNo & PTNT huyện Gia Lộc Sự phong