Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TƠGI 1.1 Sự hình thành phát triển công ty cổ phần bất động sản Tơgi Q trình hình thành cơng ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi công ty cổ phần hoạt động lĩnh vực định giá Việt Nam, công ty thành lập theo Giấy phép số 01454/GP – UB UBND Thành phố hà nội cấp ngày 18/10/1994 đăng ký kinh doanh số 058997 UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994 Công ty có số vốn điều lệ 41 tỷ đồng Hiện thành phần cổ đơng có ngân hàng : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), cơng ty tài nước ngồi (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện Dragon cappital) số doanh nhân trí thức thuộc ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật Hội sở cơng ty 141 Lê Duẩn – Hà Nội Ngoài cơng ty có chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh Các lĩnh vực hoạt động công ty - Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê; - Đầu tư xây dựng sở hạ tầng để xây dựng nhà chuyển quyền sử dụng đất; - Dịch vụ tư vấn bất động sản cho tổ chức cá nhân; - Nhận uỷ thác đầu tư cá nhân nước; - Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng; - Xây dựng cơng trình dân dụng cơng nghiệp, cơng nghiệp, cơng trình kỹ thuật hạ tầng thị; - Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng); - Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất; - Dịch vụ quảng cáo thương mại; Sơ đồ tổ chức hoạt động công ty ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG ĐẦU TƯ HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM SO BAN TỔNG GIÁM ĐỐC CÁC CHI NHÁNH HỘI SỞ CHÍNH - TP.HỒCHÍ MINH - QUẢNG NINH - LÂM ĐỒNG kinh doanhPhịng đầutư hành chính-Phịng tổ chức kế tốn - tài Phịng Kế hoạch - Kỹ thuậtPhòng - Vật tư - ATLĐ Phòng dự 1.2 Q trình hình thành hoạt động định giá cơng ty 1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Sau thành lập khoảng hai năm Tức vào khoảng năm 1998 ban Hội đồng quản trị công ty định thành lập thêm chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh Ngay thành lập, hoạt động định giá trở thành hoạt động chi nhánh, đóng góp phần doanh thu lớn cho hoạt động cơng ty Trong q trình hoạt động chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến người đầu hoạt động định kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ sư Nguyễn Văn Đức Những người đặt móng cho hoạt động định giá chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Tuy họ người đào tạo chuyên môn lĩnh vực định giá bất động sản Nhưng với tinh thần học hỏi, tự khảo sát ước lượng kinh nghiệm thực tế Những bất động sản chi nhánh định giá ngày tạo dựng uy tín khách hàng Số lượng bất động sản định giá không ngừng tăng lên trở thành nguồn thu chi nhánh 1.2.2 Tại Hà Nội Ngay thành lập, hoạt động công ty Hà Nội chủ yếu đầu tư xây dựng cơng trình để bán cho th Bởi thời kỳ hoạt động định giá Hà Nội chưa phát triển mạnh Tuy nhiên với phát triển thị trường bất động sản nước ta năm vừa qua, Ban tổng giám đốc nhận định hoạt động “định giá” tiềm Vì ngày 17/11/2004 cơng ty hồn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây điểm khởi đầu cho hoạt động định giá Hà Nội Đến công ty định giá 28.000 bất động sản lớn nhỏ, có bất động sản có giá trị lớn - Khu cơng nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội - Hơn 5.000m2 đất thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội công ty Logitem Việt Nam – Corp No2… - Khu CN Nội Bài (1100m2) tòa nhà văn phòng (1598m2) 104 Thái Thịnh, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật gần 4000m2) khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt gần 500m2) 48 Tràng Tiền, Hà Nội Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây… 1.3 Những thuận lợi khó khăn hoạt động định giá công ty 1.3.1 Những thuận lợi 1.3.1.1 Sự phát triển thị trường bất động sản nước ta năm gần Theo đánh giá nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nước ta thị trường đầy tiềm Điều thể hai lý do: Thứ : Cầu bất động sản nước ta lớn lượng cung hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu Nó thể việc nhiều người dân muốn mua nhà lại khơng mua lý giá bất động sản q cao khiến họ khơng có khả chi trả Mặt khác số lượng bất động sản đáp ứng nhu cầu thường phục vụ cho đối tượng khơng có nhu cầu thực bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung bất động sản không đáp ứng nhu cầu thực tế Điều dẫn đến nhiều bất động sản xây dựng xong lại bỏ khơng chủ sở hữu mua với mục đích đâu hịng kiếm lời Trong nhiều người dân có nhu cầu thực phải sống ngơi nhà chật hẹp Thứ hai : Nền kinh tế nước ta giai đoạn tăng trưởng ổn định nên ngày thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngồi vào việt nam Ngày có nhiều tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động đặt chi nhánh Việt Nam Do nhu cầu cao ốc văn phịng ngày tăng lên Đã có số nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam Điều khẳng định thị trường bất động sản nước ta đầy tiềm 1.3.1.2 Nhà nước ta có chế sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển Cùng với việc ban hành nhiều văn pháp luật liên quan đến đất đai Chính phủ có sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm cho đất đai sử dụng hợp lý có hiệu đóng góp giá trị vào phát triển kinh tế Luật đất đai 2003 sở tảng cho công tác quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý hiệu Nghị định 198 quy định giá đất phương pháp xác định giá đất Theo nghị định có hai phương pháp định giá đất sử đụng phương pháp so sánh phương pháp thu nhập Nghị định quy định rõ điều kiện phạm vi áp dụng phương pháp định giá đất Nó sở tảng cho hoạt động định giá đất nước ta thời gian tới 1.3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản Tơgi cơng ty có bề dày kinh nghiệm hoạt động định giá Là công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản Công ty thành lập vào năm 1994 từ thị trường bất động sản nước ta cịn thời kỳ bắt đầu hình thành Hoạt động định giá cơng ty có từ sớm Đội ngũ cán định giá công ty tích luỹ nhiều kinh nghiệm hoạt động định giá Cơng ty tạo dựng hình ảnh thị trường trở thành thương hiệu uy tín tổ chức cá nhân hoạt động định giá Hiện nay, đa số ngân hàng Vietcombank, Techcombank, coi chứng thư bất động sản công ty bất động sản Tôgi định giá vay hoạt động chấp tài sản Như khẳng định hoạt động định giá công ty bất động sản Tôgi có uy tín xứng đáng là cơng ty hàng đầu lĩnh vực định giá bất động sản 1.3.2 Những khó khăn cơng ty hoạt động định giá 1.3.2.1 Sự đóng băng thị trường bất động sản nước ta thời gian gần Sự đóng băng thị trường bất động sản hiểu số lượng giao dịch bất động sản thị trường Tức thị trường sơi động Có nhiều ngun nhân lý giải cho đóng băng thị trường nguyên nhân quan trọng giá bất động sản cao Khiến cho cầu bất động sản giảm mạnh Khi số lượng mua bán thị trường khó cho người định giá q trình thu thập thơng tin thị trường, quan trọng để định giá Như việc thị trường bất động sản đóng băng gây khó khăn cho hoạt động định giá 1.3.2.2 Sự phát triển chưa hoàn chỉnh thị trường bất động sản nước ta Một thị trường bất động sản hồn chỉnh hiểu tất yếu tố thị trường phát triển Trong có làm rõ quyền sở hữu đất đai Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu Tiếp quản lý cấp độ vĩ mô Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Một điều kiện cần thiếu thị trường bất động sản phát triển hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài Thật khó để nói cách xác thị trường bất động sản nước ta có từ Bởi trước Nhà nước công nhận tồn thị trường bất động sản, nước ta tồn hình thức thị trường bất động sản ngầm Điều gây thuận lợi khó khăn định hoạt động định giá nước ta Chính việc phát triển chậm chạp thị trường bất động sản tác động làm xuất hai hình thức giá bất động sản thị trường Một giá Nhà nước ban hành Loại giá bất động sản thứ hai giá thị trường Giá Nhà nước ban hành thường thấp so với giá thị trường nhiều lần Điều dẫn tới thực tế nhiều người định giá vào đâu để tính giá trị bất động sản Chúng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động định giá nước ta Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tơgi 2.1 Q trình sử dụng phương pháp định giá công ty cổ phần bất động sản Tơgi 2.1.1 Q trình sử dụng phương pháp so sánh 2.1.1.1 Các bước tiến hành định giá Có thể nói phương pháp áp dụng phổ biến rộng rãi trình định giá bất động sản Phương pháp công ty sử dụng nhiều hoạt động định giá Phương pháp có ưu điểm là đơn giản khơng có có cơng thức cố định mà sử dụng thông tin thị trường để làm so sánh Trong qúa trình hoạt động Tơgi xây dựng cho hệ thống thơng tin thị trường xác để đảm bảo phục vụ cho hoạt động định giá nói chung phương pháp so sánh nói riêng Phương pháp thu thập thơng tin thị trường Tơgi thường thơng qua hai phương pháp - Tìm hiểu thơng tin bất động sản thơng qua phương tiện truyền thơng báo chí; - Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu Việc định giá theo phương pháp so sánh thường cơng ty tiến hành theo trình tự sau : - Tìm kiếm thơng tin bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu; - Lựa chọn bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mục tiêu; - Thực việc hoà hợp số kết cuối bất động sản mục tiêu cần định giá 2.1.1.2 Ví dụ thực tế Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh - Địa điểm trạng khu đất cần định giá Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch : 103.756 m Hiện trang khu đất thời điểm định giá có khoảng nửa diện tích tơn chưa đạt độ cứng cần thiết an tồn xây dựng cơng trình dân dụng cao cấp, cịn lại nửa diện tích có mặt lồi lõm khơng đều, trũng thấp Hiện khu đất có hai đường đất khơng phẳng chạy dọc theo cánh tả Chưa có hệ thống nước chưa có hệ thống điện - Tiềm phát triển khu đất Khu đất cần định giá nằm vị trí đặc trưng ưu biệt, hội đủ yếu tố để phát triển theo yêu cầu quy hoạch kiến trúc - Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường bất động sản tiếp cận bất động sản mục tiêu + Nhà số : 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến, nhà cao tầng niên xung phong Diện tích 6m x 8m, giá 15 triệu đồng/m + Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6, m x 11m giá bán 16 triệu đồng/m2 + Khu tái định cư ABC Văn Thánh : Đường nội m, 70 m giá bán 15 triệu đồng/m2 + Nhà số: 128E Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 3, x 33 m, giá 15, triệu đồng/m2 + Nhà số: 12/ Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22 Quận Bình Thạnh, diện tích 19, m x 22m giá 18 triệu đồng/m2 + Nhà số: 11E Mê Linh Mặt tiền 4, m x 21 m, giá 16, triệu đồng/ m2 - Từ số liệu rút giá trị thị trường bất động sản mục tiêu có sở hạ tầng 1m2 = (15tr + 15, tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : = 16, 240 triệu đồng - Bằng việc ước lượng giá trị hạ tầng xây dựng cơng ty tính giá trị bình qn m2 đất chưa có sở hạ tầng Bảng : Hạng mục xây dựng sở hạ tầng khu đất 103.756 m2 TPHM Stt 10 Hạng mục sở hạ tầng San lấp mặt Hệ thống giao thơng Bờ kè Hệ thống nước Hệ thống xử lý nước thải Hệ thốn cấp nước Hệ thống viễn thông Hệ thỗng cấp điện Công viên xanh Dự phịng quản lý phí (5%) cộng Đơn Giá Diện tích Giá trị ước tinh (VND/ m2) 40.289 66.453 6.300 18.900 9.975 16.800 25.200 11.550 19.309 10.739 225.514 (m2) 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 103.756 (VND) 4.180.203.720 6.894.888.000 653.622.850 1.960.988.400 1.034.966.100 1.743.100.800 2.614.651.200 1.198.381.800 2.003.400.000 1.114.212.141 23.398.454.961 Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi m = 16.240.0000 – 225.514 = 16.014.486 đ Đây giá đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật Giá bình quân 1m đất : 16.014.4860 x 60.3% x 90 % = 8.691.000 đồng/ m Trong 60.3% tỷ lệ diện tích xây dựng tổng diện tích 90% giá trị bất động sản tính tỷ lệ giảm giá 10% 8.691.000 đồng/ m2 mức giá cuối phương pháp so sánh công ty sử dụng Trên thực tế giá bất động sản cuối công ty đưa giá có điều chỉnh sử dụng phương pháp định giá khác Mức giá thực tế mà Sở tài - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa đấu giá 7.000.000 đ/m2 Mức giá khác hoàn toàn so với giá bất động sản định giá 2.1.2 Quá trình sử dụng phương pháp chi phí Đây phương pháp công ty sử dụng nhiều cho bất động sản hộ riêng lẻ Theo phương pháp giá trị bất động sản tổng giá đất cộng với giá cơng trình cịn lại Như công việc quan trọng phương pháp ước lượng giá trị đất giá trị cịn lại cơng trình Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp thực tế công ty tiến hành sau: - Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập thông tin bất động sản, - Ước lượng giá trị bất động sản theo giá Nhà nước quy định mảnh đất cần định giá, ước lượng giá trị mảnh đất theo giá thị trường Cơng việc địi hỏi chun viên định giá phải am hiểu thị trường để cung cấp giá đất cách xác - Ước lượng giá trị cịn lại cơng trình dựa chi phí thực tế thời điểm cơng trình Giá trị cịn lại tính quy theo m xây dựng Cơng ty khơng tính theo tổng giảm giá tích luỹ cơng trình - Tính giá bất động sản cách cộng giá đất với giá trị cịn lại cơng trình đất Một số bất động sản công ty định giá theo phương pháp - Căn hộ C24 No khu đô thị Định Công công ty định sau + Phân loại:  Mặt tiền: 4.5 m  Ngõ rộng: m  Cấp nhà: xây tầng + tum + Diện tích:  Diện tích khn viên đất: 72 m2  Diện tích đất xây dựng: 58.5m2  Tổng diện tích xây dựng: 204 m2  Tổng quan: khu đô thị đông dân cư Phương pháp vốn hố mà cơng ty sử dụng q trình định giá việc áp dụng cơng thức tính dịng tiền chiết khấu tất khoản thu, chi tương ứng có tính đến yếu tố lạm phát, thuế thay đổi thu, chi Công ty xác định giá trị dịng (NPV) tỷ lệ hồn vốn nội (IRR) để xác định giá trị đất lại bất động sản có tiềm phát triển Quá trình sử dụng phương pháp vốn hố cơng ty tiến hành theo bước sau: - Xây dựng giả định phương án đầu tư dựa thu thập thông tin thị trường người định giá sở ý đồ đầu tư chủ đầu tư; - Trên sở phương án giả định ước lượng chi phí thu nhập hàng năm; - Xác định giá trị dòng dự án giả định; - Tính giá đất dựa giá trị dòng thu dự án Thu thập tài liệu từ việc định giá khu đất 103.756 m đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh ta có ví dụ minh chứng cho trình sử dụng phương pháp sau: Thơng số tính tốn khu đất: - Tổng diện tích quy hoạch 103.756 m2 + diện tích đất dân dụng 62.600 m2 + Diện tích đất giao thơng 25.256 m2 - Diện tích sàn xây dựng 622.536 m2 + Diện tích sử dụng chung 124.507 m2 + Diện tích sản phẩm 498.029 m2 - Thời gian thi cơng hồn chỉnh năm - Đơn giá sản phẩm (bao gồm thuế VAT) + Giá bán dự kiến 15.000.000 đ/m2 + Giá cho thuê dự kiến 350.000 đ/m2/ tháng - Quản lý dự phịng chi cho cơng trình xây dựng - Thời gian khấu hao cơng trình cho th 5% tổng doanh thu 10 năm - Giá trị lại sau 10 năm kinh doanh 3.050.117.000.000 đ - Lãi suất chiết khấu 10% năm - Lãi suất vốn hoá 15% - Lãi rịng ước tính nhà đầu tư 20% giá trị đất Từ số liệu bảng tính NPV ta có NPV = 1.134.540.705.000 đ - NPV = Giá đất + Lãi ròng nhà đầu tư = (100% + 20%) giá đất - Giá đất = (NPV x 100) : 120 = (.134.540.705.000 đ x 100): 120 = 945.450.588.000 đ - Đơn giá đất = 945.450.588.000 đ: 103.756m2 = 9.112.250đ/m2 - IRR = 14, 93% > 10% Điều chứng tỏ phương án có hiệu So với mức giá sàn mà Sở Tài - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa (7.000.000 đ/m2) mức giá đất đưa theo phương pháp cao Tuy nhiên mức giá sàn thực đấu giá đạt đến mức giá phương pháp tính tốn Với mục đích tham khảo để đấu giá mức giá hồn tồn chấp nhận Đặc biệt NPV dự án dương nên dự án mang tính khả thị cao Nó tham khảo cho nhà đầu tư Bảng4: tính thu nhập ròng NPV dự án mảnh đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh TP.HCM Đơn vị : triệu đồng Năm thứ Chi phí đầu tư Doanh (1) (2) thu Thu nhập dòng (3) = (2) – (1) Tỷ lệ chiết khấu (4) Giá trị (5) Năm thứ 10 11 12 13 14 Tổng cộng 12.259.664 1.755.320.527 1.747.251.040 1.755.394.314 Chi phí đầu tư -12.259.664 -1.755.320.527 -1.747.251.040 -1.755.394.314 Doanh thu (1) (2) 1.113.746.319 1.287.169.420 1.460.592.521 1.460.592.521 1.460.592.521 520.269303 520.269303 520.269303 520.269303 3.570.386.125 5.270.225.525 12.434.156.62 Thu nhập dòng (3) = (2) – (1) 1.113.746.319 1.287.169.420 1.460.592.521 1.460.592.521 1.460.592.521 520.269303 520.269303 520.269303 520.269303 3.570.386.125 0.901 0.8264 0.7513 0.6830 Tỷ lệ chiết khấu (4) 0.6209 0.5645 0.5132 0.4665 0.4241 0.3855 0.3505 0.3186 0.2897 0.2633 7.163.931.117 -11.145.131 -1.450.678.121 -1.312.735.567 -1.198.957.936 Giá trị (5) 691.548.938 726.573.581 749.514.910 681.377.191 619.433.810 200.586.339 182.351.217 165.773.834 150.703.485 940194.257 1.134.540.705 Nguồn : Phòng kinh doanh công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.2 Ưu điểm việc sử dụng phương pháp Hoạt động định giá công ty thu hút nhiều khách hàng tạo uy tín thương hiệu thị trường Điều khẳng định rằng: q trình định giá cơng ty bất động sản Tơgi có ưu điểm định so với công ty định giá bất động sản khác Những ưu điểm thể qúa trình sau 2.2.1 Quá trình thu thập xử lý thơng tin Đây qúa trình khó khăn phức tạp địi hỏi người định giá phải có thông tin quan trọng bất động sản thị trường, giao dịch diễn xung quanh thời điểm định giá Trong phương pháp thặng dư, việc ước lượng giá trị tương lai giá bán hay giá cho thuê quan trọng Trên thực tế Tơgi làm tốt q trình ước lượng giá trị Chẳng hạn để ước lượng giá bán, giá cho thuê hộ khu đất 103.756 m Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty phải khảo sát tìm hiểu giá bán giá cho thuê cao ốc Thành Phố để làm tính tốn: + Căn hộ Saigon View 343 A9 Nguyễn Cửu Vân, Phường Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh Bảng : Giá bán bình quân hộ 80m2 Saigon View (chưa có VAT) Đơn vị : USD/Căn hộ Loại 80 m2 Tầng – 72.000 Tầng – 76.000 Tầng – 10 80.0000 Tầng 11 – 12 88.000 Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi  Đơn giá thấp Saigon view m2 = 72 000 U SD x1580 d x ( 100 %+10 % )=15 325 000 80 đ/m2 + Khu hộ cao cấp Mỹ khánh – Đô thị Phú Mỹ Hưng Bảng 6: Giá bán bình quân hộ loại tiêu chuẩn (81m2) Đơn vị: USD/ hộ Loại 81 m2 Tầng – 71.000 Tầng – 10 75.000 Tầng 11 – 12 80.000 Nguồn: Phịng kinh doanh cơng ty bất động sản Tôgi  Đơn giá hộ thấp Mỹ Khánh: m2 = 71000 USDx 15480 d x(100 %+10 %)=14 925 81 000 đ/m2  Giá bình quân bán hộ cao cấp Thành Phố Hồ Chí Minh 15 325 000+14 925 000 =15 125 000 đ/m2 2.2.2 Qúa trình ước lượng giá trị phát triển Đây nói q trình khó khăn phức tạp Nó địi hỏi người định giá phải am hiểu thị trường, xu hướng biến động bất động sản tương lai Mặt khác việc ước lượng chi phí chi phí xây lắp chi phí hồn thiện cơng trình địi hỏi người định giá phải có kiến thức sâu rộng lĩnh vực kiến trúc xây dựng Việc ước lượng đòi hỏi người định giá phải có kiến thức đầu tư kinh doanh Trên thực tế công ty bất động sản Tôgi ước lượng cách khoa học giá trị phát triển Để tìm giá trị nguyên vật liệu đưa vào cấu thành chi phí, cơng ty sử dụng trực tiếp bảng báo giá thiết bị, nguyên vật liệu doanh nghiệp kinh doanh vật liêu xây dựng Để tìm giá bán bất động sản tối ưu hay giá thuê bất động sản tối ưu, công ty tham khảo giá bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu để làm thơng số tính tốn Để tìm kết NPV cuối có sở khoa học, cơng ty tìm tỷ lệ chiết khấu phù hợp để đưa vào tính tốn Các liệu thơng số tính tốn sau có điều chỉnh đưa vào phần mềm tính tốn cơng ty lập trình sẵn Điều làm cho việc tính tốn trở nên đơn giản khơng bị sai xót Bảng7: Tính chi phí thiết bị ( phần nhà) cơng trình 48 Tràng Tiền Đơn vị tính:1000 đ TT Chi Phí Thiết Bị Thang máy FUJTEC- Đơn vị Số lượng Đơn giá 1.200.000 Thành tiền 2.400.000 1000kg Thiết bị PCCC 1.000.000 1.000.000 Thiết bị chông set hệ 250.000 250.000 Máy biến áp (1500 KVA) trạm 750.000 7500.000 Thiết bị cung cấp nước 1.000.000 1.000.000 Máy phát điện dự phịng 3.000.000 3.000.000 I Chi phí thiết bị II Thuế VAT thiêt bị III Chi phí thiết bị sau thuế 84.000.000 840.000 9.240.000 2.2.3 Quá trình điều hoà kết thu Đây q trình quan trọng, thể trình độ người định giá Bởi giá trị bất động sản thực tế so với giá định giá sai lệch phụ thuộc nhiều yếu tố Trên thực tế bất động sản có giá trị lớn cơng ty thường đưa mức giá sàn cách cộng trung bình giá trị thu từ phương pháp khác giá thấp phương pháp định giá sử dụng Việc ước lượng mức giá sở khoa học cho việc đấu giá quyền sử dụng đất đối lơ đất có giá trị lớn cho tổ chức cá nhân 2.3 Hạn chế phương pháp định giá cơng ty sử dụng 2.3.1 Trong q trình thu thập xử lý thông tin Công việc thu thập xử lý thông tin liên quan đến bất động sản quan trọng Nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết cuối định giá Việc vận dụng phương pháp định giá vào thực tế đòi hỏi người định giá phải có linh hoạt khéo léo Mỗi bất động sản có nét đặc trưng riêng khác biệt hẳn với bất động sản khác Do cố định vị trí nên việc tìm bất động sản có số điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu cần định giá khó khăn Tuy nhiên ta cần đánh giá bất động sản nằm quần thể (chẳng hạn hộ chung cư quần thể tồ nhà chung cư) việc cần phải xem xét đến yếu tố quần thể Việc thu thập thông tin liên quan đến bất động sản tương tự quần thể cần thiết Tại công ty bất động sản Tơgi, q trình thu thập xử lý thơng tin số hạn chế định, cụ thể : - Thông tin cuôc mua bán diễn thị trường cập nhật thông qua phương tiện thơng tin báo, tạp chí, mạng internet, Đây phương tiện thông tin hữu ích, cung cấp nhiều thơng tin mua bán diễn thị trường Hàng ngày, nhân viên định giá đọc tìm hiểu bất động sản liên quan giao dich thị trường Khi có bất động sản tương tự bất động sản cần định giá Các chuyên viên định giá tìm hiểu chi tiết bất động sản để làm thị trường cho trình định giá Bằng kinh nghiệm tìm hiểu thị trường họ ấn định mức giá cụ thể bất động sản cần định giá Tuy nhiên thấy mức giá mang nặng yếu tố chủ quan người định giá Mỗi nhà định giá khác cho mức giá khác Như ảnh hưởng trực tiếp đến q trình coi đầu vào hoạt động định giá - Một điều quan trọng khác là: Người định giá khó biết xác giá giao dịch thị trường Bởi giao dịch bất động sản nước ta chủ yếu diễn hình thức ngầm (khơng cơng khai) thơng tin liên quan đến bất động sản Trong đó, u cầu cơng việc định giá địi hỏi người định giá phải có thơng tin xác liên quan đến bất động sản cần định giá Trong trường hợp Người định giá buộc phải sử dụng thông tin cách ước lượng đương nhiên có phương pháp định giá khơng thể thực trường hợp Như kết định giá khó tránh khỏi sai lệch giá trị bất động sản - Hiện cơng ty chưa có hệ thống thông tin theo dõi bất động sản công ty định giá Đây cơng đoạn quan trọng để có so sánh giá thực tế giao dịch bất động sản định giá so với giá công ty định giá Thông thường hợp đồng định giá công ty rõ phần trách nhiệm công ty giá trị bất động sản cơng ty định giá Trong khơng có phần trách nhiệm phải theo dõi giá bất động sản sau định giá Vì vậy, công ty theo dõi bất động sản định giá phát sinh thêm chi phí nằm ngồi hợp đồng định giá ảnh hưởng đến q trình kinh doanh cơng ty 2.3.2 Trong trình ước lượng giá trị phát triển Trong trình sử dụng phương pháp phương pháp vốn hố, phương pháp chi phí Người định giá cần phải ước lượng giá trị phát triển cần phải tính đến loại chi phí chi phí xây thơ cơng trình, chi phí hồn thiện cơng trình doanh thu doanh thu bán cho thuê bất động sản Những công việc thường nhân viên phòng lập dự án tiến hành Tuy nhiên đội ngũ nhân viên phòng dự án chưa nhiều lại kinh ... có so sánh giá thực tế giao dịch bất động sản định giá so với giá công ty định giá Thông thường hợp đồng định giá công ty rõ phần trách nhiệm công ty giá trị bất động sản công ty định giá Trong... dẫn tới thực tế nhiều người định giá vào đâu để tính giá trị bất động sản Chúng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động định giá nước ta Thực trạng hoạt động định giá công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.1... 1.3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản Tôgi cơng ty có bề dày kinh nghiệm hoạt động định giá Là công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản Công ty thành lập vào năm 1994 từ thị trường bất động sản nước