NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG

- NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 3.1. Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Dựa vào bảng 15-bảng Tổng hợp về các trường hợp thế chấp nêu trên, xin được rút ra một số nhận xét như sau: a. So với quy trình thế chấp BĐS của Nhà nước, nhìn chung Ngân hàng đã thực hiên theo đúng quy định của Chính Phủ, các bước được tiến hành theo đúng trình tự thế chấp do Ngân hàng Nhà nước đề ra, tuân thủ tốt theo đúng các Nghị định, Thông tư về giao dịch đảm bảo có liên quan. b. Về chất lượng từng bước trong quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng thông qua các trường hợp đã nghiên cứu tại phần 2.4.1, xin được có một số nhận xét: • Bước 1: Thông tin khách hàng, phương án vay vốn xem xét khá rõ ràng, tuy nhiên còn tùy từng đối tượng khách hàng: - Đối với những khách hàng cũ, công tác điều tra thông tin chưa thật cẩn thận. + Bà Phạm Thị Thanh (TH2) hay Ông Nguyễn Văn Học (TH3) là khách hàng cũ của Ngân hàng, phương thức tiến hành kiểm tra thông tin là qua loa, sơ sài, dựa vào những hồ sơ cũ. Phương án vay vốn còn chưa cụ thể, mang tính hình thức, thể hiện sự chủ quan của nhân viên giám định. - Đối với những khách hàng mới, công tác điều tâ thông tin chính xác và cẩn thận hơn : + Ông Nguyễn Quang Kiên (TH1) và Công ty TNHH Hưng Quảng (TH4) là những khách hàng mới, cách thức điều tra chi tiết, rõ ràng hơn nhiều. Các thông tin về cá nhân, tổ chức, thông tin về tài chính, phương án vay vốn, khả nảng trả nợ được Ngân hàng xem xét khá rõ ràng, cụ thể, đảm bảo tính khách quan. • Bước 2: - Công tác giám định tính chất pháp lý chi tiết, rõ ràng, đủ các giấy tờ pháp lý. - Việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng, đầy đủ. - Công tác định giá thế chấp: đều áp dụng theo quy đinh dựa vào khung giá nhà nước, giá thị trường và tổ định giá của Ngân hàng điều tra thực tế. • Bước 3: Hợp đồng ký kết thực hiện theo đúng quy định của pháp luật công khai rõ ràng. Công tác thực hiện ký kết hợp đồng nhanh gọn, đầy đủ. • Bước 4: Công tác đăng ký thế chấp của bên thế chấp gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật. • Bước 5: Các Ngân hàng sau khi cho vay cũng đã thực hiện kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tuy nhiên phần này Ngân hàng thực hiện cũng rất qua loa, đại khái. • Bước 6: Ngân hàng thanh lý hợp đồng theo đúng quy định đã đề ra và theo đúng quy định của pháp luật. c. Về công tác thẩm định giá thế chấp BĐS. - Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn, không nhất thiết phải kinh doanh, mà có những khách hàng vay vốn cho con đi du học, vay vốn để sửa nhà… - Về quy trình định giá BĐS thế chấp: + Kế hoạch định giá được lập khá rõ ràng, đầy đủ, theo quy định của Ngân hàng. + Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin khá chi tiết, song các thông tin phân tích còn sơ sài, vấn đề về sử dụng BĐS tối ưu …chưa đủ. + Tổ định giá áp dụng các biện pháp định giá thiếu sự linh hoạt, mang tính rập khuôn. + Trong biên bản định giá mà tổ thẩm định giá đưa ra, có thể thấy sự thiếu chi tiết: phương pháp thẩm định giá trình bày sơ sài. Các BĐS được đem ra để so sánh với BĐS cần định giá không được nêu cụ thể ra là lấy ở đâu… - Dựa vào biểu đồ so sánh về giá như trên, ta thấy: + Phần lớn các BĐS được định giá cao hơn nhiều so với khung giá quy định của Nhà nước, như TH2, TH3, TH4 đều thấy rõ điều này. Mặt khác, Ngân hàng định giá trực tiếp các BĐS này, đều có xu hướng thấp hơn giá thị trường. + Đối với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ, tổ định giá thẩm định giá BĐS có phần thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, song nhìn chung vẫn đáp ứng được nhu cầu của người dân. + Đối với khách hàng là các doanh nghiệp, tổ định giá thẩm định giá thế chấp BĐS có phần cao hơn so với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ. + Tỉ lệ cho vay của Ngân hàng thường là 80%, mức cho vay tối đa thuộc dạng khá cao so với các Ngân hàng khác, thể hiện những ưu đãi của Ngân hàng dành cho khách hàng. 3.2. Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Từ điều tra, tìm hiểu thực trạng về quy trình hoạt động giao dịch thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh, đề tài khóa luận tiến hành phân tích, đánh giá một số mặt tích cực và những hạn chế bất cập như sau: 3.2.1. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Ngày nay với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, việc tiếp nhận thế chấp BĐS của Ngân hàng đã dễ dàng hơn nhiều. Số lượng khách hàng thế chấp BĐS đông và đa dạng với nhiều mục đích khác nhau. - Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước. - Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất kỹ lưỡng. - Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thế chấp. - Về đội ngũ nhân viên của Ngân hàng: đạo đức nghề nghệp của nhân viên được đánh giá cao, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. Thái độ của nhân viên được đánh giá là thân thiện, khả năng tư vấn là khá tốt, tạo những ưu đãi tốt nhất cho khách hàng, 3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 1. Trong quá trình Ngân hàng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở năm 2005…đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp, tiêu biểu là một số vấn đề sau: a. Trong thế chấp quyền sử dụng đất. - Chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào? - Nhà nước quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp” (theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ) Quy định này không nhận được sự đồng tình. Bởi lẽ, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Như tất cả chúng ta đều đã biết, thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. - Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất) chưa rõ ràng. b. Trong thế chấp nhà ở: Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở để huy động vốn trở nên rất khó khăn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các tổ chức cá nhân khi ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm huy động vốn chính là những bất cập trong các quy định về thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005, tiêu biểu như: + Khó khăn khi xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch: theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở với những điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch đã loại bỏ nhà ở hình thành trong tương lai khỏi "danh mục" tài sản thế chấp. Mặt khác, quy định nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh lý lịch pháp lý về nhà đất ở nước ta rất phức tạp. + Khó tiếp cận thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở, đó là chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở, Ngân hàng khó khăn khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận. 2. Trong khi thực hiện trực tiếp các bước trong quy trình thế chấp, ta có thể thấy những bất cập còn tồn tai sau: - Ngân hàng luôn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng vay vốn nhằm tăng doanh thu. tuy nhiên do có sự dễ dãi này mà việc xem xét kinh doanh, sử dụng vốn của khách hàng Ngân hàng thường làm qua loa, đại khái, có thể dẫn tới những hậu quả đáng tiếc. - Ngân hàng chưa có một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản thế chấp mà chỉ có một vài cán bộ thẩm định giá, mà trong khi đó vấn đề định giá thế chấp BĐS là rất quan trọng và phức tạp. - Nhân viên định giá BĐS nhiều khi định giá còn mang tính chủ quan, tương đối, phương pháp định giá khi báo cáo còn sơ sài, thiếu chi tiết, mang tính lấy lệ. - Một số các chi nhánh Ngân hàng việc xác đinh giá không theo quy định chuẩn nào mà theo chỉ thị từ các lãnh đạo chi nhánh, có những chi nhãnh giá BĐS tính bằng ½ giá nhà nước cộng với giá thị trường. - Nhìn chung, phần lớn các BĐS được định giá chưa đúng với giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó). - Trong những trường hơp cần nguồn vốn lớn cho những khách hàng là các tổ chức, doanh nghiệp, Ngân hàng chưa phối hợp với các công ty thẩm định giá thế chấp BĐS, khiến cho việc thẩm định giá thiếu chuyên nghiệp và sự chính xác. - Công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng được ngân hàng tiến hành rất đơn giản, lấy lệ. 3. Với những bất cập nêu trên, xin được nêu một số rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải trong công tác thực hiện thế chấp BĐS cho khách hàng - Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát. - Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của ngân hàng Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay - Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng. Nhìn chung Ngân hàng thực hiện quy trình thế chấp BĐS là khá tốt, theo các chuẩn mực nhất định do Nhà nước quy định, theo sát với những quy định mà Ngân hàng đã đề ra. Song, sự rập khuôn và cẩu thả, thiếu chi tiết trong 1 vài bước vẫn được thể hiện, nhất là ở khâu trực tiếp thẩm định giá trị BĐS của tổ định giá Ngân hàng. Đây chính là một vấn nạn khá nhức nhối, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng. là điểm yếu của Ngân hàng, có thể trực tiếp gây ra những rủi ro cho Ngân hàng 3.3. Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng. Để hoàn thiện công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng, đề tài xin nêu ra một số giải pháp sau: 1. Về chất lượng chuyên môn: - Qua những bất cập trong thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất, hay thế chấp nhà ở như đã nêu trên, Ngân hàng cần có những văn bản gửi các cơ quan cấp cao, nêu ra những khó khăn và những giải pháp sơ bộ mong muốn đề xuất như: + Có quy định với trường hợp thế chấp một phần quyền sử dụng đát hay tài sản trên đất. Quy định với thế chấp BĐS tại các chi nhánh nước ngoài. + Nới lỏng hơn về định giá thế chấp, trên cơ sở ưu tiên sự thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng. + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần quản lý thật tốt hồ sơ, phối hợp với Ngân hàng, để công khai những thông tin pháp lý xác thực nhất về BĐS - Ngân hàng cần hoàn thiện và thực hiện các bước trong quy trình thế chấp BĐS một cách cẩn thận, nghiêm túc và chính xác nhất. Các bước điều tra thông tin khách hàng, phương án sử dụng vốn vay, hay việc sử dụng vốn vay của khách hàng sau khi ký kết hợp đồng…phải được nhân viên Ngân hàng thực hiện kỹ càng hơn nữa. - Ngân hàng cần phải xây dựng cho mình một hệ thống cơ sở dữ liệu vầ các giao dịch BĐS diễn ra trong khu vực, nhằm phục vụ công việc định giá tốt hơn, nâng cao hiệu quả làm việc. - Để tránh những rủi ro không đáng có, Ngân hàng cần có phòng ban chuyên trách về Quản lý rủi ro, theo sát các hoạt động thế chấp. - Quy định rõ ràng các nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo định giá, cũng như trong các nội dung khác. - Bản thân Ngân hàng cần phải thường xuyên tự nâng cao chất lượng chuyên môn của mình, tham khảo học hỏi các Ngân hàng khác, như các phương pháp định giá BĐS. Đồng thời cập nhật, bổ sung thường xuyên các quy định mới của Pháp luật một cách nhanh nhất. - Ngân hàng cần trang bị hệ thống thiết bị máy móc, vi tính hiện đại phục vụ công tác quản lý và vận hành của công ty. 2. Về đội ngũ cán bộ nhân viên: - Ngân hàng nên thành lập một phòng ban chuyên về thẩm định giá BĐS thế chấp vừa nhằm tạo ra tính chuyên nghiệp trong hoạt động thế chấp, đồng thời có các cán bộ giám sát lẫn nhau tránh tiêu cực. - Ngân hàng cần bổ sung, đào tạo đội ngũ định giá nhanh nhạy và chuyên nghiệp nhất. Quan trọng nhất chính là chất lượng chuyên môn của các cán bộ thẩm định giá, không chỉ nắm vững các quy định để thực hiện, mà còn phải am hiểu thị trường BĐS, đời sống xã hội, có kiến thức sâu rộng. Và cần nhât là phải có ý thức làm việc nghiêm túc, cẩn thận đối với mọi khách hàng, dù là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ hay các doanh nghiệp lớn. - Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng thường xuyên phải có chế độ khen thưởng,thi đua dành cho các cán bộ nhân viên, các phòng ban trong công ty. Điều đó khuyến khích ý thức và thái độ làm việc của đội ngũ nhân viên. Bởi họ chính là những người quan trọng nhất, trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, là cầu nối giữa Ngân hàng và khách hàng. . - NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 3.1. Nhận xét về công tác thực. ra những rủi ro cho Ngân hàng 3.3. Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng. Để hoàn thiện công