Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU 4 CHƯƠNG I: XÂY DỰNG KẾ HOẠCH KINH DOANH CHO DỰ ÁN 3 1.Ý tưởng kinh doanh 5 1.1.Mục đích kinh doanh 6 1.2.Kế hoạch kinh doanh 6 1.2.1. Tổng quan thị trường nước nước hoa 6 1.2.2.Mô tả sản phẩm, dịch vụ cung cấp 7 1.2.3.Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 8 1.2.4.Một số sản phẩm của shop 10 CHƯƠNG 2: XÂY DỰNG KẾ HOẠCH MARKETING ONLINE 11 2.Phân tích cạnh tranh 12 2.1.Tình hình cạnh tranh chung 12 2.1.2Phân tích đối thủ cạnh tranh 12 2.1.3. Giải pháp công nghệ 16 2.1.4. Mô hình kinh doanh. 16 2.1.5. Xây dựng website. 17 2.2. Thanh toán và giao hàng 17 2.2.1. Hình thức thanh toán 17 2.2.2. Hình thức giao hàng 18 2.2.3. Phân tích SWOT 19 2.3. Chiến dịch Marketing 21 2.3.1 Xây dựng hệ thống nhận diện thương hiệu. 21 2.3.2. Kế hoạch truyền thông 22 2.3.3.Quảng cáo (Advertising) 22 2.4. Quan hệ công chúng (PR) 24 2.4.1.Tổ chức sự kiện (Event) 24 2.4.2 Giới thiệu khái quát website 25 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC 24 1.Đánh giá dự án 26 3.1. Những yêu cầu đã đạt được 26 3.2.Những yêu cầu chưa đạt được 26 3.3. Những thuận lợi khi thực hiện dự án 27 3.4. Những khó khăn khi thực hiện dự án 27 3.5.Phương hướng phát triển 28 KẾT LUẬN 29
1 Đặt vấn đề: Trong năm qua, nhu cầu nhà thành phố Hồ Chí Minh lớn Với mức tăng dân số học, đặc biệt lượng cư dân từ tỉnh lân cận vùng khác vào làm việc khu công nghiệp tăng nhanh Mặt khác, thành phố cần thêm hàng nghìn hộ để phục vụ chương trình tái định cư cho hộ dân thuộc diện giải tỏa dự án chương trình nâng cấp đô thị năm tới cho người có thu nhập thấp Để giải nhu cầu nhà ở, thành phố triển khai nhiều chương trình nhà Trong bối cảnh đó, việc phát triển dự án nhà ở, đặc biệt nhà cao tầng vùng có tốc độ thị hóa cao cần thiết 1.1 Căn lập dự án đầu tư - Căn Luật khuyến khích đầu tư nước ngày 20/5/1998 - Căn nghị định 51/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 Thủ tướng Chính phủ ban hành Qui định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư nước - Căn Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Thủ tướng Chính phủ ban hành Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê - Căn Thông tư số 20/2002/TT – BTC ngày 28/02/2002 Bộ Tài Hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP - Quyết định số 05-UB/UB/QLĐT ngày 04/01/1995 Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành bảng giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 1.2 Hình thức đầu tư dự án Hình thức đầu tư dự án xác định hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 1.3 Kế hoạch đầu tư dự án Từ tháng năm 2016 đến tháng năm 2017: Lập quy hoạch, lập Báo cáo đầu tư, lập dự án đầu tư trình duyệt Từ tháng năm 2017 đến tháng 12 năm 2018: Lập thiết kế kỹ thuật, lựa chọn nhà thầu, giải pháp xây dựng Từ tháng năm 2018 đến tháng năm 2019: Thi cơng xây dựng hồn thiện cơng trình.3.1.5 Hiện trạng thành phố Hồ Chí Minh Hiện trạng kinh tế - xã hội Dân số Theo số liệu thống kê đăng tải trang Www.Hochiminhcity.gov.vn, dân số thành phố năm 2003 5,63 triệu người, 4,661 triệu (82,79%) người theo phân loại sống khu vực nội thành 969.000 người (17,21%) sinh sống khu vực ngoại thành Hiện nay, theo số liệu điều tra chưa chi tiết đăng tải trang web nêu năm 2004, dân số thành phố Hồ Chí Minh 6,117 triệu người Mật độ dân số trung bình khoảng 26 người/ha, mật độ dân số lớn 400 người/ha quận 1,3,4,5,6,10 11 Theo số liệu thống kê, dân số thành thị thành phố Hồ Chí Minh phát triển với mức trung bình năm 3,1% năm 1985 1990; 4,5% năm 1990 1995, sau giảm 2,1% năm thời gian từ 1995 đến 2000 Căn vào việc thực thi kinh tế hiệu thành phố Hồ Chí Minh, thấy phát triển đô thị tăng lên lại người dân từ tỉnh lỵ vùng nông thôn di cư vào thành phố để tìm kiếm việc làm điều kiện sống tốt 1.4 Tổng sản phẩm nội địa (GDP) Tổng sản phẩm nội địa Thành phố Hồ Chí Minh (GDP) cao gấp đôi năm qua từ 36.975 tỷ VND đến 84.735 tỷ VND năm 2001 đạt 131.523 tỷ VND năm 2004 - theo giá thực tế, chiếm 16% 17% tương ứng với giá trị GDP nước Mức độ tăng trưởng thực tế thành phố Hồ Chí Minh thật đáng kể bền vững, mức tăng trưởng bình quân giai đoạn 1985 - 1900 7,8%/năm; 12,6%/năm giai đoạn 1990 - 1995 tiếp 10,2%/năm từ 1995 – 2000; tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2001 - 2004 trung bình 10,7%/năm 1.5 Đầu tư Tổng giá trị đầu tư thành phố Hồ Chí Minh từ 12.713 tỷ VND năm 1995 đến 23.984 tỷ VND năm 1998; 24.221 tỷ VND năm 2001, đạt đến mức 42.996 tỷ VND năm 2004 Trong khoảng thời gian năm từ 1995 đến 2000, nguồn đóng góp cao từ đầu tư nước ngồi (35%), xí nghiệp nhà nước (29%), nguồn vốn nước (14%), tổ chức tư nhân (12%) trung ương (10%) Trong giai đoạn 2001 2004, nguồn đóng góp đầu tư cao thuộc nguồn vốn ngồi ngân sách (chiếm 63,5%), sau nguồn vốn ngân sách chiếm 21,4% đầu tư trực tiếp nước chiếm 15,1% 1.6 Hiện trạng sử dụng đất Trong năm (2012 - 2019), tổng diện tích đất xây dựng tăng 11.227 Bình quân năm tăng 5% tương đương 1.600 (theo quy hoạch 1997 - 2005 tăng bình quân năm 1.680 ha) Đất tăng 5.222 ha, đất giao thông tăng 943 ha, đất công nghiệp tăng 2.416 ha, đất nông nghiệp giảm mạnh Các khu dân cư nông thôn khu công nghiệp nhường chỗ cho phát triển q trình thị hóa diễn nhanh 2.Nguồn vốn đầu tư dự án: Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu vốn huy động từ nguồn trả trước khách hàng Giá trị (đồng) Tỷ lệ (%) Chi phí sdv (%) 677.320.000.00 77 8.0 Vốn vay ngân hàng 200.000.000.00 23 15.4 Tổng 877.320.000.00 100 Phân tích phương án xây dựng tổ chức thi công xây lắp: Các giải pháp xây dựng: - Các phương án tổ chức thi cơng xây dựng hạng mục cơng trình tồn cơng trình - Các phương án bố trí tổng mặt thi cơng phương án lựa chọn - Xác định nhu cầu nguồn lực (yêu cầu máy móc thiết bị thi cơng, nhân lực, nhu cầu vật tư…) phương án cung cấp - Các biện pháp phòng cháy chữa cháy, vệ sinh cơng nghiệp, an toàn lao động + Các giải pháp tổ chức khai thác dự án sử dụng lao động - Đưa phương án tổ chức, phận sản xuất, phận tiêu thụ sản phẩm xác định nhu cầu nguồn lực thời kỳ huy động nguồn lực cho sản xuất - Xác định chi phí cho phương án bố trí sản xuất - So sánh lựa chọn phương án sản xuất - Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phòng, chống cháy, nổ yêu cầu an ninh, quốc phòng -Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn dự án có yêu cầu thu hồi vốn; tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án 3.PHÂN BỔ CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐTV:1000 đồng ST T Khoả n Tổng cộng mục GIÁ TRỊ TRƯỚC THUẾ Khối hộ Khối dịch vụ Phân bổ Phân bổ Giá vốn Giá vốn TS TS Chi phí 442.724.0 362.114.80 xây 00 dựng Chi phí 59.350.00 48.543.81 trang thiết bị Chi phí kiến 46.674.34 38.176.08 thiết khác Dự 54.874.83 44.883.47 phòng phí Chi phí 213.481.0 174.611.34 đất 00 xây dựng Chi phí lãi vay 113.746.45 93.036.00 thời gian xây dựng 671.364.7 71 80.609.19 149.450.3 14 90.000.76 10.806.18 20.034.77 8.498.254 9.991.363 38.869.65 20.710.44 Tổng cộng 930.850.6 27 761.365.5 37 761.365.5 37 169.485.0 90 169.485.0 90 4.Kế hoạch sử dụng nguồn vốn: KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐTV:1000 đồng ST T Khoả n mục Chi phí xây dựng Chi phí trang thiết bị Chi phí kiến thiết khác Dự phòng phí Chi phí đất xây dựng Tổng cộng Nguồ n vốn Giá trị sau thuế Năm xây dựng 2005 2006 2007 2008 97.399.28 194.798.5 60 194.798.5 60 - 26.114.000 39.171.00 486.996.4 00 - 65.285.00 - 51.210.94 10.242.18 20.484.37 10.242.18 51.210.94 60.349.23 - - 24.139.69 60.349.23 213.481.0 00 213.481.0 00 - - 213.481.0 00 877.322.5 78 213.723.1 117.883.65 89 255.294.4 43 280.421.2 89 Vốn chủ sở hữu huy động từ nguồn trả trước khách hàng Vốn vay 123.723.1 89 17.883.65 100.000.0 00 100.000.0 00 +Lãi vay kế hoạch trả nợ Vốn vay ngân hàng: 200.000.000.000 đồng + Số tiền vay năm thứ là: 100.000.000.000 đồng + Số tiền vay năm thứ hai : 100.000.000.000 đồng Lãi vay 15,4%/năm - Thời gian vay: 10 năm - Thời gian ân hạn: năm +Lãi vay thời gian xây dựng - Trả lãi vay thời gian xây dựng theo quý - Quy đổi từ lãi năm sang lãi quý theo công thức: r = (1 + i)n – Trong đó: r: lãi suất năm i: lãi suất quý n: số thời đoạn 255.294.4 43 280.421.2 89 Ta có 15,4% = (1 + i)4 – i = 3,64%/quý 5.DOANH THU: Doanh thu lãi lỗ Doanh thu hàng năm dự án Đơn giá cho thuê, bán (chưa có VAT) Theo nghiên cứu khảo sát thị trường khu liên hợp - nhà cao tầng thành phố Hồ Chí Minh quận Tân Phú, với thơng tin trung tâm kiểm định giá bất động sản thuộc sở tài thành phố Hồ Chí Minh, dự án đưa đơn giá dự kiến sau: Khối dịch vụ - Đơn giá cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối dịch vụ đ/m2/tháng - Đơn giá dịch vụ vệ sinh 18.000 242.250 đ/căn/tháng - Đơn giá cho thuê bình quân khối thương mại 484.500 đ/m2/tháng - Đơn giá cho th bình qn khối văn phòng 161.500 đ/m2/tháng - Đơn giá cho thuê khối dịch vụ 242.250 đ/m2/tháng Khối hộ - Đơn giá cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối hộ 12.000 đ/m /tháng - Đơn giá dịch vụ vệ sinh 10.000 đ/căn/tháng - Đơn giá bán trung bình khối hộ 10.000.000 đ/m2 - Đơn giá bán trung bình khối penthouse 15.000.000 đ/m2 Doanh thu cho thuê, bán (chưa có VAT) Từ đơn gía khảo sát trên, dự án tính tốn doanh thu dự kiến hàng năm đạt 100% công suất Khối dịch vụ - DT cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối dịch vụ 503.280.000 đ/năm - Doanh thu cho thuê bình quân khối thương mại 67.878.450.000đ/năm - Doanh thu cho th bình qn khối văn phòng 12.383.820.000đ/năm - Doanh thu cho thuê khối dịch vụ (nhà hàng, cafe) 7.511.688.000 đ/năm - Doanh thu dịch vụ vệ sinh (37 căn) 107.559.000 đ/năm Khối hộ - DT cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối hộ 1.677.888.000 đ/năm - Doanh thu dịch vụ vệ sinh (996 căn) 119.520.000 đ/năm - Doanh thu bán khối hộ 903.640.000.000 đ - Doanh thu bán khối penthouse 35.940.000.000 đ DOANH THU HÀNG NĂM ĐVT: 1.000 đồng Năm Thực Tính tốn tế 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 10 2016 11 2017 12 2018 13 2019 14 2020 15 2021 16 Khối hộ Tỷ lệ 20% 35% 35% 10% Doanh thu 187.916.000 328.853.000 328.853.000 95.755.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 Khối dịch vụ Tỷ lệ 60% 70% 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 53.030.878 61.869.358 70.707.838 79.546.317 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Tổng cộng 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 1.797.408 984.515.200 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 88.384.797 2.121.235.12 Từ tính tốn ta thu kết sau: Với suất chiết khấu 16% Vòng đời dự án 29 năm 6.Hiệu tài Tồn dự án: NPV = 142.678.682.000 đồng IRR = 46,71% Khối hộ NPV = 53.731.217.000 đồng Khối dịch vụ NPV = 88.947.465 đồng IRR = 25,9% Thv = 10 năm tháng Kết luận - Dự án có NPV > 0, giá lợi ích lớn giá chi phí, dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư - Tỷ suất sinh lời nội IRR lớn suất chiết khấu dự án lớn lãi vay ngân hàng Điều chứng tỏ dự án hồn tồn có khả sinh lời khả trả nợ ngân hàng - Riêng khối hộ với suất chiết khấu đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Ngay năm dự án vào khai thác sử dụng trả hết nợ cho ngân hàng mang lại lợi nhuận - Đối với khối dịch vụ sau 10 năm tháng hoàn vốn đầu tư ban đầu Vậy dự án đạt tính khả thi cao hiệu tài Dự án cần xem xét đánh giá theo yếu tố biến động chi phí hay đơn giá thay đổi Dự án hồn thành đóng vai trò phát triển kinh tế xã hội - Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng Nhà nước trực tiếp bỏ vốn phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu dự án, loại dự án nước ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn Vì việc phân tích kinh tế - xã hội dự án ln ln giữ vai trò quan trọng Đáp ứng nhu cầu khách hàng, người sử dụng: Để đáp ứng nhu cầu lớn này, giải pháp xây dựng chung cư cao tầng cao ốc hộ kết hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng như: siêu thị, hầm chứa xe, nhà trẻ,… điều kiện tiết kiệm đất đô thị hợp lý cần thiết Bên cạnh với thu nhập ngày cao cư dân thành phố nhu cầu cần có sống đại, mức sống cao xúc hàng đầu Chính vài năm tới nhu cầu nhà chung cư cao cấp đầy đủ tiện nghi, kết hợp với khu thương mại, giao thông thuận tiện,… cao Giải vấn đề cho tương lai? Giải nhu cầu nhà ở, thành phố triển khai nhiều chương trình nhà Trong bối cảnh đó, việc phát triển dự án nhà ở, đặc biệt nhà cao tầng vùng có tốc độ thị hóa cao cần thiết Lợi ích mặt xã hội: - Dự án vào hoạt động giải chỗ cho nhiều người dân, góp phần gia tăng quỹ nhà cho thành phố - Ngồi dự án tạo cơng ăn việc làm cho người lao động dự án khởi công xây dựng - Khi dự án vào hoạt động tạo cơng ăn việc làm cho khoảng 80 người phận văn phòng kỹ thuật, vệ sinh tạp vụ phận bảo vệ Dự án thực góp phần nâng cao đời sống nhân dân với sở hạ tầng đầy đủ, giải nhu cầu nhà cho người dân, tạo mặt văn minh, đại cho thành phố - Tuy nhiên dự án thực vào khai thác sử dụng để lại nhiều vấn đề môi trường tiềm tàng: - Khả gây nhiễm mơi trường khơng khí, đất, nước mặt nước ngầm giai đoạn san lấp mặt xây dựng sở hạ tầng - Khả gây ô nhiễm môi trường hoạt động người khu dân cư - Khả gây ô nhiễm rác thải y tế ... Kết luận - Dự án có NPV > 0, giá lợi ích lớn giá chi phí, dự án mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư - Tỷ suất sinh lời nội IRR lớn suất chiết khấu dự án lớn lãi vay ngân hàng Điều chứng tỏ dự án... bình quân tầng hầm giữ xe khối dịch vụ 503.280.000 đ/năm - Doanh thu cho thuê bình quân khối thương mại 67.878.450.000đ/năm - Doanh thu cho th bình qn khối văn phòng 12.383.820.000đ/năm - Doanh... đ/m2/tháng - Đơn giá dịch vụ vệ sinh 18.000 242.250 đ/căn/tháng - Đơn giá cho thuê bình quân khối thương mại 484.500 đ/m2/tháng - Đơn giá cho thuê bình quân khối văn phòng 161.500 đ/m2/tháng - Đơn