Công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO VIỆN ðẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CÔNG CHỨNG HỢP ðỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NGUYỄN THỊ PHƯỢNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Mà SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM THU THỦY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ðOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ giúp đỡ hướng dẫn từ phía Giáo viên hướng dẫn TS Phạm Thu Thủy Các nội dung nghiên cứu kết ñề tài trung thực Những số liệu, thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn tài liệu khác ñã ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngoài ra, luận văn sử dụng số nhận xét, ñánh số liệu tác giả, quan, tổ chức khác ñã ñược thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước hội đồng kết đánh giá luận văn Hà Nội, ngày 25 tháng 12 năm 2017 Tác giả Nguyễn Thị Phượng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc ñến Tiến sĩ Phạm Thu Thủy, giáo viên hướng dẫn trực tiếp suốt q trình tơi thực luận văn, Cơ nhiệt tình hướng dẫn tơi xác định hướng ñi luận văn, khắc phục hạn chế để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy, Cơ Viện ðại học Mở Hà Nội, đặc biệt thầy cô Khoa ðào tạo Sau ðại học cho tơi kiến thức bổ trợ, vơ hữu ích năm học vừa qua, giúp tơi có kiến thức kỹ để thực luận văn Cuối tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình, bạn bè ln bên cạnh động viên khuyến khích tơi q trình thực đề tài luận văn Dù cố gắng hồn thành luận văn tất lòng nhiệt tình tâm huyết, song chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận góp ý chân thành từ q Thầy, Cô giáo Tôi xin chân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 25 tháng 12 năm 2017 Nguyễn Thị Phượng MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ðẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài .3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu ðối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 ðối tượng nghiên cứu .5 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn 7 Bố cục luận văn NỘI DUNG Chương 1: MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ðỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 1.1 Khái quát công chứng 1.1.1 Khái niệm công chứng 1.1.2 ðặc điểm cơng chứng 13 1.2 Khái quát hợp ñồng quyền sử dụng ñất 16 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng ñất 16 1.2.2 Chuyển quyền sử dụng ñất 19 1.2.3 Khái niệm hợp ñồng quyền sử dụng ñất 20 1.2.4 Phân loại hợp ñồng quyền sử dụng ñất 20 1.3 Khái quát công chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất .22 1.3.1 Vai trò cơng chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất 22 1.3.2 Giá trị pháp lý hợp ñồng quyền sử dụng đất cơng chứng 25 1.4 Phân biệt hoạt động cơng chứng với hoạt ñộng lập vi chứng thực 27 1.4.1 Phân biệt hoạt động cơng chứng cơng chứng viên với hoạt động lập vi thừa phát lại 27 1.4.2 Phân biệt hoạt ñộng công chứng chứng chực hợp ñồng, giao dịch .28 * Kết luận chương 31 Chương 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ðỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 32 2.1 Các hợp ñồng quyền sử dụng đất bắt buộc phải cơng chứng không bắt buộc phải công chứng .32 2.1.1 Các hợp ñồng quyền sử dụng ñất bắt buộc phải công chứng 32 2.1.2 Các hợp ñồng quyền sử dụng đất khơng bắt buộc phải cơng chứng 32 2.2 Thẩm quyền cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất 33 2.3 Chủ thể tham gia hợp ñồng quyền sử dụng ñất 35 2.4 ðối tượng hợp ñồng quyền sử dụng ñất 38 2.4.1 ðất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .38 2.4.2 ðất khơng có tranh chấp .39 2.4.3 Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên ñể bảo ñảm thi hành án 39 2.4.4 Quyền sử dụng ñất thời hạn sử dụng 40 2.4.5 ðiều kiện riêng ñối với loại ñất ñược chuyển quyền thơng qua hình thức hợp đồng 40 2.5 Trình tự thủ tục thực cơng chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất 48 2.5.1 Trình tự thủ tục thực cơng chứng hợp đồng soạn thảo sẵn 48 2.5.2 Trình tự thủ tục thực cơng chứng hợp đồng cơng chứng viên soạn thảo theo ñề nghị người yêu cầu công chứng .49 2.5.3 Thời hạn công chứng 51 2.6 Trách nhiệm pháp lý cơng chứng viên người u cầu cơng chứng hợp đồng cơng chứng .52 2.6.1 Trách nhiệm pháp lý công chứng viên 52 2.6.2 Trách nhiệm pháp lý người yêu cầu cơng chứng 56 2.7 Phí lệ phí cơng chứng 56 2.7.1 Phí cơng chứng 57 2.7.2 Thù lao công chứng .59 2.7.3 Chi phí khác 60 * Kết luận chương 61 Chương 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ðỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT - NHỮNG BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN .62 3.1 Thực trạng chung hoạt động cơng chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất 62 3.2 Thực trạng hoạt động cơng chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất cá nhân, hộ gia đình 65 3.3 Những vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật giải pháp 66 3.3.1 Về quy ñịnh chung ñối với hợp ñồng quyền sử dụng ñất 66 3.3.2 Vướng mắc việc xác ñịnh số lượng tư cách tham gia hợp ñồng thành viên hộ gia đình sử dụng đất .67 3.3.3 Vướng mắc việc xác ñịnh ñối tượng hợp ñồng tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng .69 3.3.4 Vướng mắc xác ñịnh quyền sử dụng ñất ñủ ñiều kiện giao dịch hay không 71 3.3.5 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng quyền sử dụng ñất 72 3.3.6 Về việc ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất 73 3.4 Giải pháp hoàn thiện số quy ñịnh nhằm tháo gỡ vướng mắc cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất 74 3.4.1 ðối với quy ñịnh chung hợp ñồng quyền sử dụng ñất 74 3.4.2 ðối với việc xác ñịnh chủ thể tham gia hợp ñồng 75 3.4.3 ðối với việc xác ñịnh quyền sử dụng ñất ñủ ñiều kiện giao dịch hay không 76 3.4.4 Về thời điểm có hiệu lực hợp ñồng quyền sử dụng ñất 76 3.4.5 ðối với quy ñịnh liên quan tới ñăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất 77 3.4.6 Nâng cao chất lượng cơng chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng ñất 77 * Kết luận chương 79 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .81 LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết ñề tài Cùng với phát triển không ngừng kinh tế thị trường nay, giao dịch dân thương mại ngày trở nên phong phú đa dạng Trong đó, đất đai có vai trò quan trọng phát triển kinh tế, xã hội đất nước nói chung tính chất linh hoạt phức tạp quan hệ hợp ñồng quyền sử dụng ñất thực tế nói riêng, pháp luật ñất ñai pháp luật khác có liên quan qua thời kỳ ñược xây dựng, sửa ñổi bổ sung nhằm hoàn thiện theo hướng ngày hợp lý hơn, toàn diện ñầy ñủ ðặc biệt, với văn ñược ban hành thời gian gần ñây như: Bộ luật dân năm 2015, Luật ñất ñai năm 2013, Luật nhà năm 2014, Luật công chứng năm 2014, Luật kinh doanh bất ñộng sản năm 2014, Luật doanh nghiệp năm 2015, Luật ñầu tư năm 2014… ñã tạo hành lang pháp lý tương ñối ñầy ñủ cho chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng ñất Pháp luật ñã mở rộng chủ thể có quyền tham gia hợp đồng quyền sử dụng ñất sở ñiều chỉnh hợp lý ñiều kiện, tư cách chủ thể tiếp nhận quyền sử dụng ñất; sở pháp lý ñể ñảm bảo cho quyền sử dụng ñất ñược giao dịch thị trường an tồn, thuận lợi, phòng ngừa rủi ro; quy trình, thủ tục hành thể chế trung gian hỗ trợ giao dịch ñược quy ñịnh ñầy ñủ, chi tiết, rõ ràng dễ tiếp cận; chế định tài chính, ñược ñiều chỉnh nhằm hướng tới việc ñiều tiết thu nhập hợp lý từ quyền sử dụng ñất… Sự thay ñổi ñã tạo tiền ñề thúc ñẩy cho giao dịch quyền sử dụng ñất ñược thiết lập vận hành môi trường pháp lý an tồn hơn, đầy đủ hơn, nhờ thị trường bất ñộng sản dần ñược ổn ñịnh Tuy nhiên, thực tế giao dịch, hợp ñồng quyền sử dụng ñất nhiều diễn biến phức tạp diễn thời gian qua; giao dịch quyền sử dụng ñất ñược che dấu nhiều hình thức khác nhau, có nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát gây hỗn loạn thị trường, trốn lậu thuế, tạo sốt ñất ñai giả tạo, cục ñể trục lợi… ðây nguyên nhân dẫn ñến tranh chấp hợp ñồng quyền sử dụng ñất ngày gia tăng số lượng phức tạp tính chất Dưới góc độ pháp luật, có nhiều văn pháp luật ñược ban hành ñể ñiều chỉnh nhiều khía cạnh khác giao dịch, hợp ñồng quyền sử dụng ñất, xét mối quan hệ tổng thể thống pháp luật nhằm ñiều chỉnh giao dịch quyền sử dụng đất pháp luật hành nhiều quy định chưa thống nhất, chí mâu thuẫn loại trừ lẫn nhau, nhiều quy ñịnh xét mục đích, ý nghĩa cần thiết lại xa rời với thực tiễn áp dụng; nhiều quy ñịnh lỏng lẻo thiếu chế đảm bảo thi hành có hiệu thực tế theo hệ lụy cho tượng “lách luật”, vi phạm ký kết thực hợp ñồng ðể hợp đồng giao dịch có hiệu lực thực theo ñúng quy ñịnh pháp luật sở tự nguyện thỏa thuận bên, pháp luật quy định hợp đồng bắt buộc phải cơng chứng, khơng cơng chứng hợp đồng vơ hiệu hình thức, nên việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch đóng vai trò quan trọng Trong năm qua, hoạt động cơng chứng nước ta có bước phát triển, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội ñất nước, khẳng định ngày rõ vị trí, vai trò hoạt động cơng chứng đời sống xã hội, ñáp ứng nhu cầu ngày tăng nhân dân kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời cơng cụ đắc lực phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước có hiệu Chức cơng chứng bảo đảm an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch nói chung, ñặc biệt ñối với loại hợp ñồng, giao dịch có tính chất quan trọng đời sống xã hội hợp ñồng, giao dịch quyền sử dụng đất; góp phần cơng khai, minh bạch hóa giao dịch, giúp Nhà nước quản lý giao dịch quyền sử dụng ñất Trên thực tế nay, việc tổ chức thực quy ñịnh pháp luật liên quan đến cơng chứng hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất nhiều bất cập Vì lý nêu nên tơi lựa chọn đề tài: “Cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất” ñể nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ 2.Tình hình nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam, vấn ñề thực pháp luật nói chung thực pháp luật lĩnh vực cụ thể ñời sống xã hội ñã ñược ðảng Nhà nước ñặc biệt nhà khoa học, người làm công tác lý luận dành quan tâm nghiên cứu nhiều khía cạnh, góc độ khác Cho đến có nhiều cơng trình nghiên cứu thực pháp luật nói chung ñược thể nhiều tên gọi khác như: ñề tài, luận văn, ñề án, giáo trình Các cơng trình nghiên cứu tiêu biểu cá nhân, tập thể cơng bố có liên quan đến đề tài, tiêu biểu như: - Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Trần ðăng Vinh, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nước ta”, (2002), Hà Nội - Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, “Những quy ñịnh Luật ñất ñai năm 2003 chuyển quyền sử dụng ñất”, (2004), Hà Nội - ðề tài khoa học nhóm tác giả: ðỗ Hồng Yến, Nguyễn Văn Vẻ, Nguyễn Thị Phương Hoa, “Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất cá nhân, hộ gia đình”, (2011), Hà Nội - Bài viết “Vấn đề cơng chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng ñất bối cảnh sửa ñổi Luật ñất ñai” tác giả Bùi Huyền, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên ñề tháng 4, (2013), Hà Nội - Bài viết “Cơ sở lý luận thực tiễn việc quy định cơng chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất” tác giả ðỗ Hồng Yến Vũ Thị Lý, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên ñề tháng 4, (2013), Hà Nội - Bài viết “Một số ý kiến công chứng, chứng thực ñối với hợp ñồng với ñất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thơng tin người chồng (hoặc vợ) Bên vợ chồng khơng đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất khơng thể thơng tin giấy chứng nhận Nói khác đi, trường hợp này, phần thơng tin người sử dụng đất ghi giống ñối với trường hợp quyền sử dụng ñất tài sản cá nhân Hơn nữa, kể vợ chồng cơng dân Việt Nam pháp luật Việt Nam cho phép vợ chồng thỏa thuận người ñứng tên giấy chứng nhận Chính thế, kể quyền sử dụng ñất tài sản chung vợ, chồng công dân Việt Nam có khả giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thể thông tin vợ chồng Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thơng tin cá nhân dựa vào thơng tin chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất tài sản cá nhân tài sản chung vợ chồng Thực tế, cơng chứng viên phải đề nghị người có tên giấy chứng nhận cung cấp loại giấy tờ ñể làm rõ ñược nội dung cụ thể: (i) Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng nhân nhằm xem xét thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn mối quan hệ hôn nhân hợp pháp với người khác hay không; (ii) Nếu tồn quan hệ nhân hợp pháp thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng chứng minh vợ hay chồng ủy quyền hay thỏa thuận cho định đoạt quyền sử dụng ñất chung ðiều cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiếu hay khơng ghi xác, chi tiết thơng tin người sử dụng đất, nguồn gốc quyền sử dụng đất, nên khơng thể vai trò việc chứng minh người người có quyền định đoạt tài sản Việc công chứng viên thực công chứng hợp ñồng yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ khác nhằm xác thực khả xảy ñể ngăn ngừa rủi ro cho bên, yêu cầu phù hợp với quy ñịnh pháp luật Nhưng thực tế, thực gặp phải vướng 70 mắc ñịnh: Nếu quyền sử dụng ñất tài sản riêng người đó, mà ngun tắc, tồn giấy tờ chứng minh giao dịch tặng cho riêng, thừa kế riêng, nhận chuyển nhượng tài sản riêng… ñã nộp quan ñăng ký ñất ñai ñể ñược cấp giấy chứng nhận, nên người cung cấp giấy tờ giao dịch ñể chứng minh quyền sử dụng ñất tài sản riêng Trường hợp này, bắt buộc người yêu cầu công chứng cung cấp giấy tờ việc xác định tài sản riêng lại gây khó khăn định cho người dân người chủ sở hữu đích thực lại phải có xác nhận người khác để làm thủ tục định đoạt tài sản Thực tế có trường hợp, người u cầu cơng chứng cung cấp thêm giấy đăng ký kết Theo đó, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước thời ñiểm kết hôn, ñăng ký kết hôn đăng ký kết ñăng ký kết hôn lần ñầu hay không Do vậy, cơng chứng viên lúng túng cho quyền sử dụng ñất ñược tạo lập thời gian người tồn quan hệ nhân trước Khi lại cần phải có giấy xác nhận tình trạng nhân thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể xác ñịnh Nhưng thực tế, việc xin giấy xác nhận tình trạng nhân khoảng thời gian quay trước khó thực 3.3.4 Vướng mắc xác định quyền sử dụng ñất ñủ ñiều kiện giao dịch hay khơng Theo quy định pháp luật hành, khơng phải trường hợp đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất giao dịch Cụ thể, quy ñịnh khoản ðiều 192 Luật ñất ñai năm 2013 khoản ðiều 40 Nghị ñịnh số 43/2014/Nð-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, theo đó, “hộ gia ñình, cá nhân ñồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất sau 10 năm kể từ ngày có định giao đất Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng nhu cầu sử dụng chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú 71 ñể ñến nơi khác chuyển sang làm nghề khác khơng khả lao động” Nhưng thực tế thời gian gần đây, xảy khơng trường hợp người sử dụng diện tích đất tiến hành chuyển nhượng chưa ñủ ñiều kiện ñể chuyển nhượng tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng giao dịch Nguyên nhân thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thể nội dung để cơng chứng viên có sở xác định diện tích đất có đủ điều kiện để giao dịch hay khơng Theo quy ñịnh ñiểm b khoản ðiều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài ngun Mơi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất theo sách hỗ trợ Nhà nước nêu thơng tin nguồn gốc sử dụng ñất ñược thể ñối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khác Do đó, cơng chứng viên có tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng có đủ thơng tin cần thiết để xác định giao dịch vi phạm pháp luật Trong trường hợp đó, cho cơng chứng viên có lỗi có trách nhiệm bồi thường thiệt hại chưa thực công hợp lý Bởi lẽ, công chứng viên có trách nhiệm xác thực khía cạnh pháp lý theo hồ sơ cơng chứng mà khơng có trách nhiệm xác thực vấn đề khơng nêu giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Tuy nhiên, cho cơng chứng viên khơng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trường hợp quyền lợi bên giao dịch khơng bảo ñảm 3.3.5 Về thời ñiểm có hiệu lực hợp ñồng quyền sử dụng ñất Bộ luật dân năm 2015 quy ñịnh: Việc chuyển quyền sử dụng ñất có hiệu lực kể từ thời ñiểm ñăng ký theo quy ñịnh Luật ñất ñai (ðiều 503) 72 Luật cơng chứng năm 2014 quy định: Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng (khoản ðiều 5) Như vậy, cho hợp đồng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm hồn thành việc cơng chứng việc đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền khơng cần thiết chủ thể giao dịch nên xảy tình trạng khơng đăng ký sau giao dịch Nhà nước khơng thể kiểm sốt biến động đất ñai Nếu cho rằng, hợp ñồng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm hồn thành việc ñăng ký quyền sử dụng ñất quan có thẩm quyền khơng xác định tính pháp lý giao dịch thời gian từ thời điểm hồn thành việc cơng chứng đến thời điểm hồn thành việc ñăng ký quyền sử dụng ñất quan có thẩm quyền ðây vướng mắc giải tranh chấp hợp ñồng quyền sử dụng ñất 3.3.6 Về việc ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất Căn ðiều 95 Luật ñất ñai năm 2013 việc cho thuê quyền sử dụng ñất trường hợp bắt buộc phải ñăng ký (bao gồm tất đối tượng mà khơng phân biệt doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp…) Tuy nhiên, ðiều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với ñất lại hướng dẫn trường hợp ñăng ký biến ñộng cho thuê ñất ñối với nhà ñầu tư ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực ñăng ký cho thuê, thuê lại ñất (ñiểm ñ ðiều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ tài ngun mơi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà tài sả khác gắn liền với ñất); mà khơng hướng dẫn 73 việc đăng ký hộ gia đình, cá nhân cho th đất Vậy hộ gia đình, cá nhân cho th quyền sử dụng đất có phải đăng ký quan có thẩm quyền hay khơng? 3.4 Giải pháp hồn thiện số quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất Pháp luật dân sự, pháp luật đất đai pháp luật cơng chứng sở pháp lý xác định phạm vi, thẩm quyền cơng chứng hợp ñồng giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật dân sự, đất đai có tác động lớn đến hoạt động cơng chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất Do vậy, cần hồn thiện quy định pháp luật ñể tạo sở pháp lý thống nhất, ñồng cho việc công chứng giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất 3.4.1 ðối với quy ñịnh chung hợp ñồng quyền sử dụng ñất Pháp luật cần có quy ñịnh cụ thể ñặc ñiểm pháp lý loại hợp ñồng quyền sử dụng đất ðể đảm bảo chu mơn hóa thống với quy ñịnh pháp luật hợp ñồng quan hệ dân thuộc phạm vi ñiều chỉnh luật chuyên ngành, cần ñưa ñược khái niệm hợp ñồng quyền sử dụng ñất rõ ràng, chi tiết khái quan Thông tin hợp ñồng quyền sử dụng ñất cần ñược quy ñịnh văn pháp luật Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi chủ thể phải xác định thơng tin, nội dung, điều khoản cần phải có để đảm bảo tiêu chí: - ðiều kiện giao kết hợp ñồng; - ðảm bảo khả thực hợp đồng; - Thơng tin đối tượng hợp ñồng; - Cơ chế giải tranh chấp Pháp luật dân có quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung, nhiên hợp đồng quyền sử dụng đất lại có thêm ñiều kiện riêng Khi hợp ñồng dân cụ thể ñược ñưa vào Bộ luật Dân năm 2015 điều kiện riêng để hợp đồng ñó có hiệu lực nên ñược ñưa vào Về mặt lý luận, điều kiện có hiệu lực hợp ñồng tiền ñề xác ñịnh tồn pháp lý hợp đồng 74 Nếu khơng quy định cụ thể điều kiện có hiệu lực hợp đồng quy định sau trở nên vơ nghĩa Pháp luật khơng thể quy định chi tiết ñiều khoản ñiều khoản mang tính nguyên tắc cần có (hay nói cách khác điều khoản bản) nên ñược ñưa vào phần nội dung hợp đồng để giúp chủ thể có ñịnh hướng soạn thảo, giao kết hợp ñồng 3.4.2 ðối với việc xác ñịnh chủ thể tham gia hợp ñồng Nhằm tháo gỡ vướng mắc vừa nêu, cần phải sửa đổi Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài ngun Mơi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với ñất Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định chi tiết số điều nghị ñịnh số 43/2014/Nð-CP nghị ñịnh số 44/2014/Nð-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ theo hướng cụ thể sau: - Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng ñất giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cách liệt kê họ tên người mục thơng tin “người sử dụng đất” liệt kê mục “ghi chú” giấy chứng nhận ðiều khơng tháo gỡ vướng mắc ñã nêu mà phù hợp với tinh thần Bộ luật dân năm 2015 Theo Bộ luật dân năm 2015, hộ gia đình khơng tư cách chủ thể quan hệ dân nói chung giao dịch dân nói riêng, khơng có người đại diện theo pháp luật Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch quyền sử dụng ñất hộ chủ hộ với ñồng ý thành viên lại, mà tất thành viên hộ bên giao dịch thành viên ký giao dịch với tư cách cá nhân ñại diện theo ủy quyền thành viên khác - Bên cạnh đó, Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT cần quy ñịnh theo hướng, trường hợp quyền sử dụng ñất tài sản chung vợ chồng, mà vợ chồng ñã ủy quyền cho người lại đứng tên đăng ký thuộc trường hợp khơng có quyền sử dụng đất Việt Nam mục “người sử dụng đất” ghi 75 thông tin bên chồng vợ người ñược ủy quyền ñủ ñiều kiện sử dụng ñất, phần “ghi chú” phải ghi thông tin ñể phân ñịnh với trường hợp cá nhân sử dụng ñất Theo ñó, mục ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) ơng (bà): … (ghi họ tên bên chồng, vợ lại) - ðối với Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế ñã ñặt yêu cầu cao so với Bộ luật dân sự, theo đó, thành viên hộ gia đình sử dụng đất ký giao dịch có tất thành viên đồng ý Vì vậy, nội dung cần sửa ñổi cho phù hợp với Bộ luật dân năm 2015 3.4.3 ðối với việc xác ñịnh quyền sử dụng ñất ñủ ñiều kiện giao dịch hay khơng Cần phải sửa đổi, bổ sung quy ñịnh pháp luật việc nội dung ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; theo thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải thể rõ ñầy ñủ nội dung để cơng chứng viên có sở xác định diện tích đất có đủ điều kiện để giao dịch hay khơng Trường hợp quyền sử dụng đất tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội ñủ ñiều kiện ñịnh ñược giao dịch phần thơng tin “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể giao theo nguồn gốc Chẳng hạn trường hợp nói trên, mục cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc ñất: ðất ñược Nhà nước giao đất theo sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số” ñoạn phải ñược ghi rõ mục “ghi chú” giấy chứng nhận 3.4.4 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng quyền sử dụng đất Cần có thống Bộ luật dân năm 2015 Luật công chứng năm 2014 thời điểm có hiệu lực văn cơng chứng, theo tác giả cần quy định theo hướng sau: văn cơng chứng nói chung hợp đồng cơng chứng quyền sử dụng đất nói riêng có hiệu lực vào thời điểm: sau bên ký kết cơng chứng Các thủ tục ñăng ký quan ñăng ký thủ tục hành để hồn tất giao dịch Bởi lẽ, bên tham gia ký kết hợp ñồng cơng chứng hợp đồng có hiệu lực ngay, ñó sở ñể bên thực quyền, 76 nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng, khơng phải đợi đến thực xong thủ tục ñăng ký quan ñăng ký có hiệu lực thực bên 3.4.5 ðối với quy ñịnh liên quan tới ñăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Pháp luật cần phải có quy định việc hộ gia đình, cá nhân cho th quyền sử dụng đất có phải đăng ký quan có thẩm quyền hay khơng? Và quy trình, thủ tục nào? 3.4.6 Nâng cao chất lượng công chứng hợp ñồng, giao dịch quyền sử dụng ñất Hiện nay, chất lượng cơng chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng ñất ñã ñạt ñược hiệu định, nhiên nhiều bất cập, chí sai sót Vì vậy, cần thiết nâng cao chất lượng cơng chứng để cơng chứng thật tạo tin cậy, đảm bảo an tồn hợp ñồng, giao dịch, giao dịch nhà, ñất; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp sở pháp lý ñáng tin cậy ñể quan nhà nước có thẩm quyền giải có tranh chấp xảy Thực tốt chế phối hợp quan, tổ chức thực việc chia sẻ thơng tin liên quan đến cơng chứng hợp ñồng, giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất Có thể nói, khơng có quan đảm bảo tính an tồn mang tính tuyệt đối cho giao dịch bất ñộng sản thực tế cho thấy hợp đồng, giao dịch cơng chứng tính an tồn pháp lý hợp đồng, giao dịch ñược bảo ñảm nhiều, quyền lợi ích hợp pháp người dân bảo vệ Các thơng tin quyền sử dụng đất chủ thể thực chuyển quyền sử dụng ñất cần thiết cho tổ chức hành nghề công chứng quan, tổ chức khác Văn phòng đăng ký đất đai số quan, tổ chức khác nhằm 77 phản ánh tình trạng ñất ñai mà chủ thể ñang sử dụng Phân ñịnh rõ trách nhiệm quan, tổ chức chế phối hợp chế tài quy ñịnh văn quy phạm pháp luật Chia sẻ thông tin thực công chứng chuyển quyền sử dụng ñất cá nhân, tổ chức, hộ gia đình vừa đảm bảo an tồn cho cơng chứng viên thực cơng chứng, đồng thời phòng chống rủi ro cho chủ thể có u cầu cơng chứng chuyển quyền sử dụng đất Việc chia sẻ thơng tin cần thực tổ chức hành nghề công chứng với tổ chức hành nghề công chứng với Văn phòng đăng ký đất đai 78 Kết luận chương Ở chương này, tác giả ñã nêu ñược thực trạng chung hoạt động cơng chứng, tiếp thực trạng hoạt động cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất; từ tìm vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật vào hoạt động cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất, sở đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện số quy định pháp luật hoạt động cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất Việc áp dụng quy ñịnh pháp luật cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất vào thực tiễn ñã ñạt ñược hiệu ñịnh thể số lượng chất lượng hợp ñồng quyền sử dụng ñất ñã ñược công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng Bên cạnh bất cập, hạn chế tồn đọng thiếu thống văn pháp luật có vấn đề pháp luật chưa quy định thực rõ ràng để cơng chứng viên áp dụng cách thuận tiện hành nghề, cần tạo ñược chế thực thi pháp luật thực hiệu 79 KẾT LUẬN Chuyển quyền sử dụng ñất nhu cầu tất yếu, khách quan kinh tế thị trường ñiều kiện ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân nước ta Việc chuyển quyền sử dụng ñất ñược thực theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy ñịnh mà chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải tn thủ Cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất mảng pháp luật rộng lớn ñược quy ñịnh nhiều lĩnh vực pháp luật khác mà có Luật đất đai năm 2013 với Luật công chứng năm 2014 văn hướng dẫn thi hành nòng cốt Ngồi văn pháp luật khác có liên quan ñiều chỉnh như: Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự… ñiều chỉnh mức ñộ khía cạnh khác Về bản, ñây hệ thống pháp luật tương ñối ñầy ñủ tồn diện cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất Tuy nhiên, ñể cho việc vận dụng cách hiệu quả, thuận lợi, rủi khơng gặp phải vướng mắc đòi hỏi hệ thống pháp luật phải thống nhất, không mâu thuẫn, không chồng chéo lẫn nhau; hệ thống pháp luật phải ñược xây dựng sở phù hợp với thực tế sống, xuất phát từ thực tế vận dụng Bên cạnh cần có chế đảm bảo cho việc cơng chứng hợp ñồng quyền sử dụng ñất ñược thực cách hiệu Cần có hợp tác, hỗ trợ quan có liên quan việc cung cấp thơng tin để đảm bảo việc cơng chứng hợp đồng đạt hiệu cao, tạo niềm tin vững cho chủ thể tham gia giao kết hợp đồng Từ vướng mắc, khó khăn việc áp dụng pháp luật thực tiễn cần phải hồn thiện chế, sách pháp luật cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng ñất nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo quy ñịnh pháp luật, ñảm bảo việc cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất ñược vận hành ñiều kiện pháp lý an toàn, hiệu quả, phòng ngừa mức cao rủi ro, giảm thiểu tranh chấp thực tế 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Huyền (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật số - Bộ Tư pháp, “Vấn đề cơng chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng ñất bối cảnh sửa ñổi Luật ñất ñai”, (chuyên ñề tháng 4), tr.26-28 ðỗ Hồng Yến Vũ Thị Lý (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Cơ sở lý luận thực tiễn việc quy định cơng chứng hợp ñồng, giao dịch quyền sử dụng ñất”, (số chun đề tháng 4), tr.2-9; 15 ðỗ Hồng Yến, Nguyễn Văn Vẻ, Nguyễn Thị Phương Hoa (2011), Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, “Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng ñất cá nhân, hộ gia đình”, (ðề tài khoa học) ðỗ Mạnh Bổng (2012), Tạp chí Kiểm sát - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, “Một số ý kiến cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất”, (số 24) ðỗ Văn ðại (2013), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp - Văn phòng Quốc Hội, “Giao dịch quyền sử dụng ñất: Những bất cập hướng sửa ñổi Luật ñất ñai”, (số 124), tr.30-37 Hồ Quang Huy (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Sự cần thiết phải quy định cơng chứng bắt buộc hợp ñồng chấp quyền sử dụng ñất”, (số chuyên ñề tháng 4), tr.16-19 Hoàng Giang Linh (2017), Tạp chí Nghề Luật - Hà Nội, “Thẩm quyền cơng chứng, chứng thực liên quan ñến quyền người sử dụng ñất, số khuyến nghị”, (số 2), tr.60-64;69 Hoàng Mạnh Thắng (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp “Vai trò cơng chứng hợp ñồng, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất”, (số 4), tr.2-8 81 Lại Thị Bích Ngà (2014), Tạp chí Nghề Luật - Hà Nội, “Bàn số điểm Luật cơng chứng năm 2014”, (số 6), tr.70-71 10 Lê Ngọc Thạnh (2014), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp - Văn phòng Quốc Hội, “Những vấn ñề quy ñịnh chủ quyền sử dụng ñất Bộ luật dân với quy ñịnh pháp Luật ñất ñai”, (số 12), tr.36-41 11 Lưu Quốc Thái (2006), Tạp chí Nhà nước pháp luật - Viện Nhà nước Pháp luật, “Về giao dịch quyền sử dụng ñất theo pháp luật hành”, (số 7), tr.56-62 12 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Luận văn thạc sỹ luật học, “Những quy ñịnh Luật ñất ñai năm 2003 chuyển quyền sử dụng ñất”, Hà Nội 13 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), Tạp chí Luật học - Trường ðại học Luật Hà Nội, “Pháp luật trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất kinh doanh bất ñộng sản Việt Nam”, (số 12), tr.34-42 14 Nguyễn Thùy Trang (2016), Tạp chí Luật học - Trường ðại học Luật Hà Nội, “Hợp ñồng quyền sử dụng ñất Bộ luật dân năm 2015”, (số 7), tr.53-57 15 Nguyễn Văn Hiến (2016), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng ñất”, (số 8), tr.20-25 16 Nguyễn Văn Vẻ (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Thực trạng công chứng hợp ñồng, giao dịch quyền sử dụng ñất số kiến nghị”, (số chuyên ñề tháng 4), tr.5-9 17 Ninh Thị Hiền (2013), Tạp chí Khoa học pháp lý - Trường ðại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với ñất theo quy ñịnh dự thảo Luật ñất ñai sửa ñổi”, (số ñặc san 1), tr.45-52 18 Phạm Hồng ðiệp (2012), Tìm hiểu quy ñịnh pháp luật chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội 82 19 Phan Thị Vân Hương (2012), Tạp chí Tòa án nhân dân - Tòa án nhân dân tối cao, “Cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng ñất”, (số 6), tr.23-26 20 Thân Văn Tài (2017), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Công chứng giao dịch quyền sử dụng ñất - Một số vướng mắc kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, (số chuyên ñề tháng 1), tr.3-7;13 21 Trần ðăng Vinh (2002), Luận văn thạc sỹ luật học, “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nước ta”, Hà Nội 22 Trần Thị Huệ Lê Thị Giang (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư Pháp, “Bàn hình thức thời điểm có hiệu lực hợp ñồng chuyển quyền sử dụng ñất”, (số 4), tr.2-8 23 Trần Thị Lịch (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Một số vấn đề cần lưu ý cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất”, (số 5) 24 Trường ñại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật ñất ñai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 25 Trường ñại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình luật dân tập 1, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 26 Tuấn ðạo Thanh (2010), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Những vướng mắc cơng chứng hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng ñất”, (số 8), tr.50-56 27 Tuấn ðạo Thanh (2012), Pháp luật công chứng - Những vấn ñề lý luận thực tiễn, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 28 Tuấn ðạo Thanh (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Giá trị pháp lý hợp ñồng quyền sử dụng đất cơng chứng”, (số chun đề tháng 4), tr.20-25 83 29 Viện ðại học Mở Hà Nội (2014), Giáo trình Luật đất đai Việt Nam, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 30 Võ ðình Nho (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Vai trò cơng chứng việc đảm bảo an tồn pháp lý cho giao dịch quyền sử dụng ñất”, (số chuyên ñề tháng 4), tr.10-15 31 Vũ Quang Huy (2013), Tạp chí Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp, “Vai trò cơng chứng hoạt ñộng ngân hàng”, (số chuyên ñề tháng 4) 84 ... góp vốn quyền sử dụng đất 1.2.3 Khái niệm hợp ñồng quyền sử dụng ñất Hợp ñồng quyền sử dụng ñất thỏa thuận bên thể việc người sử dụng đất thực quyền quyền sử dụng ñất cách ñưa quyền sử dụng ñất... 1.2.4.2 Hợp đồng thực việc chuyển quyền khơng trọn vẹn quyền sử dụng ñất - Hợp ñồng cho thuê quyền sử dụng ñất; - Hợp ñồng cho thuê lại quyền sử dụng ñất; - Hợp ñồng chấp quyền sử dụng đất; - Hợp đồng. .. luật liên quan ñến hợp ñồng quyền sử dụng đất hoạt động cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất Tìm mâu thuẫn, vướng mắc thực tế hoạt ñộng cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất, quy định chưa thống