BT môn Định giá tài sản có lời giải

Bài tập môn Định giá tài sản có lời giải Hãy định giá bất động sản trên đường Lương Ngọc Quyến, TP. Thái Nguyên có đặc điểm Diện tích thửa đất:300m2, có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất CTXD trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng là 400m2. Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình là: móng 8%, tường 18%, sàn 14%, mái 16% Hao mòn của các kết cấu chính: móng 25%, tường 44%, sàn 35%, mái 50%Cp’ khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 100 triệu đồng.Trên thị trường có các thông tin sau:Một lô đất B cũng nằm trên đường Lương Ngọc Quyến vừa được bán với giá 2620 triệu đồng, có diện tích 300m2, công trình xây dựng trên đất (là nhà hai tầng kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng là 400m2, giá trị còn lại của ngôi nhà là 85%), có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu bê tông cốt thép là 3,5 triệu đồng m2

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài 15:

Ngân hàng BIDV cần thẩm định một khu trung tâm thương mại có diện tích sàn xây dựng

là 2500 m2, Giá cho thuê là 1.500.000 đ/m2/tháng (giá chưa có thuế) Diện tích có thể cho thuê là 95% diện tích sàn xây dựng.Biết rằng: - Chi phí quản lý : 800 triệu đồng - Chi phí sưởi ấm, điều hoà nhiệt độ 1500 triệu đồng.- Chi phí tân trang: 2000 triệu đồng - Chi phí mua ngoài 700 triệu đồng.- Thuế thu nhập 25%

Thời hạn cho thuê 5 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới sẽ dự kiến tăng 30%, các khoản chi phí tăng thêm 5%, riêng chi phí mua ngoài tăng thêm 20% thuế không thay đổi Biết rằng doanh nghiệp đã đầu tư vào khu trung tâm thương mại là 8000 triệu đồng, 40% tiền vốn đầu

tư là vốn vay từ ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn là 13%/ năm Còn lại 60% tiền vốn là do nhà đầu tư bỏ ra và với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 12%/ năm Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm Yêu cầu: Thẩm định giá trị của trung tâm thương mại (áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu)

Giải Thu nhập ròng hiện nay :

- DT hiện nay : 1500000 x 2500 x 95% x 12 = 42750 trđ

- TNTT hàng năm : 42750 – ( 800 + 1500 + 2000 + 700) = 37750trđ

-> TN ròng hàng năm hiện nay (CFt): 37750x(1 – 25%)= 28312,5 trđ

- DT ước tính : 42750 x ( 1 + 30%) = 55 575trđ

- CP ước tính : ( 800 + 1500 + 2000) x 1,05 + 700 x 1,2 = 5355trđ

Thu nhập trc thuế : 55575 – 5355 = 50220 trđ

-> TN ròng sau 5 năm kthuc hợp đồng : 50220 x ( 1-25%)= 37665trđ

* Tỷ suất chiết khấu : R = M x Rm + (1- M) x Re= 40%.13%+60%.12%= 12,4%

* Gía trị thu hồi của TTTM vào cuối t5: Vn = I

R =37665 12,4 % = 303750trđ Gía trị TTTM là: V = ∑ CFt

(1+r) t + ∑ Vn

(1+r) n = 28312,5

¿ ¿ + 303750

¿ ¿ =

Bài 16:

Ngân hàng An Bình cần thẩm định một khu trung tâm thương mại có diện tích sàn xây dựng là 2000 m2, Giá cho thuê là 1.650.000 đ/m2/tháng (giá đã có thuế) Diện tích có thể cho thuê là 80% diện tích sàn xây dựng.Biết rằng: - Chi phí quản lý : 900 triệu đồng - Chi phí bảo dưỡng 1200 triệu đồng Chi phí tân trang: 1800 triệu đồng.Chi phí mua ngoài 1300 triệu đồng

- Thuế thu nhập 22% Thời hạn cho thuê 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới sẽ dự kiến tăng 20%, các khoản chi phí tăng thêm 5%, riêng chi phí bảo dưỡng tăng thêm 10% thuế không thay đổi Biết rằng doanh nghiệp đã đầu tư vào khu trung tâm thương mại là 10000 triệu đồng,

6000 triệu đồng vốn đầu tư là vốn vay từ ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn là 12%/ năm Còn lại

là do nhà đầu tư bỏ ra và với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 10%/ năm Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm Yêu cầu: Thẩm định giá trị của trung tâm thương mại (áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu)

Giải

*TN ròng hiện nay

- DT hiện nay : 1650000.2000.80%.12= 31680trđ

- DT ko thuế VAT : 31680/( 1+ 10%)= 28800trđ

-TN trc thuế hàng năm : 28800 – ( 900 +1200+1800+1300)= 23600trđ

-> TN ròng hàng năm hiện nay : 23600 (1-22%)= 18408trđ

-DT có VAT dự kiến : 31680.(1+20%)= 38016trđ

-DT dự kiến k có VAT : 38016/1,1= 34560trđ

-CP ước tính : (900+1800+1300).1,05+ 1200.1,1= 5520 trđ

- TN trc thuế TNDN : 38016- 5520 = 32496trđ

-> TN ròng sau 4 năm kết thúc hợp đồng : 32496.(1-22%)=25346,9trđ

*Tỷ suất ck: Ro= M.Rm+(1-M).Re= 60%.12%+(1-60%).10%= 11,2%

LN trc thuế dự kiến : 34560-5520= 29040trđ

LNST dự kiến : 29040(1-22%)= 22651,2trđ

GTRI thu hồi của TTTM vào cuối năm t5 : Vn = I/R = 22651,2/11,2%= 202242,86trđ

Gía trị của TTTM là : V = ∑ CFt

(1+r) t + ∑ Vn

(1+r) n =

Bài 17: Ước tính giá trị của bất động sản A dựa vào các thông tin sau:

Diện tích đất 300m2 , đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích 1 sàn xây dựng là 150m2

- Hao mòn kết cấu chính : móng 32% , Tường 44%, sàn 36%, mái 44% - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 50 triệu, khắc phục hệ thống điện là 30 triệuđ Trên thị trường có các thông tin sau:

- Lô đất trống bên cạnh có diện tích 350m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ở ổn định không tranh chất từ năm 1990, vừa được bán với giá 1175 triệu đồng

- Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu bê tông cốt thép là 3,5 triệu đồng /m2

- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1,5 trđ/m2.Hạn mức đất ở kv này là 200m2

- Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sd phải nộp 100% đối với phần diện tích ngoài hạn mức và với phần diện tích trong hạn mức theo quy định của pháp luật

* ước tính giá trị mảnh đất ( gtri của BĐS A cần TĐG )

- ST phải nộp để hợp pháp hóa QSD đất so sánh :

( 350 – 200 ) x 1,5 x 100% + 200x1,5x0% = 225 trđ

-> gtri lô đất khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý :

225 + 1175 = 1400 trđ

Giá 1m2 đất : 1400/350 = 4trđ/ 1m2

Vậy gtri ước tính vs mảnh đất cần thẩm định :

300 x 4 = 1200 trđ

TL hao mòn = 32% 8 %+44 % 18 %+36 %16 %+ 44 % 14 %8 %+18 %+16 %+14 % = 0,4

Hao mòn tự nhiên = 0,4 x 150 x 3 = 180 trđ

 CP tái tạo thay thế = cp xây mới – yto lỗi thời lạc hậu = 150x3x3,5 – (50+30) = 1495

 HMLK = 180 x 3,5 =630

Vậy gtri CTXD còn lại = cp tái tạo thay thế - mức độ hmlk= 1495-630=865trđ

Bài 18: Hãy định giá bất động sản trên đường Lương Ngọc Quyến, TP Thái Nguyên có đặc điểm

như sau:

- Diện tích thửa đất: 200m2, có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu , diện tích một sàn xây dựng là 180m2

- TL giá trị các kết cấu chính trg tổng gtri công trình là: móng 15%,tường 20%,sàn 20%,mái 15%

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 25%, tường 35%, sàn 25%, mái 45%

Trên thị trường có các thông tin sau:

-Một lô đất trống A cũng nằm trên đường Lương Ngọc Quyến có diện tích 150m2, có đầy đủ giấy

tờ pháp lý vừa được bán với giá 1275 triệu đồng

-Một lô đất B cũng nằm trên đường Lương Ngọc Quyến có diện tích 200m2, có vị trí thuận lợi hơn 80 triệu đồng,có đầy đủ giấy tờ pháp lý vừa được bán với giá 1680 triệu đồng

Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu bê tông cốt thép là 3,5 triệu đồng /m2

- đơn giá BĐS ss1 = 1275/150= 8,5 trđ/ 1m2

- đơn giá BĐS ss2 = (1680-80) / 200 = 8trđ/1m2

-> Đơn giá BĐS cần TĐG : (8,5 + 8 ) / 2 = 8,25 trđ/1m2

=> Gía đất của bđs cần tđg là : 8,25 x 200 = 1650 trđ

- TLHM = 15 % 25 %+20 % 35 % +20 % 25 %+15 % 45 %15 %+20 %+20 % +15 % = 32,14%

HMLK = 32,14% x180 x 2 x 3,5 = 404,964trđ

=> gtri CTXD còn lại = 2 x 180 x 3,5 – 404,964 = 855,036 trđ

=> Gtri BĐS cần TĐG = 1650 + 855,036 = 2505,036 trđ

Bài 19:Hãy định giá bất động sản trên đường Lương Ngọc Quyến, TP Thái Nguyên có đặc điểm

- Diện tích thửa đất:300m2, có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

- CTXD trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng là 400m2

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình là: móng 8%, tường 18%, sàn 14%, mái 16%

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 25%, tường 44%, sàn 35%, mái 50%

-Cp’ khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 100 triệu đồng.Trên thị trường có các thông tin sau: -Một lô đất B cũng nằm trên đường Lương Ngọc Quyến vừa được bán với giá 2620 triệu đồng,

có diện tích 300m2, công trình xây dựng trên đất (là nhà hai tầng kết cấu bê tông cốt thép, tổng diện tích sàn xây dựng là 400m2, giá trị còn lại của ngôi nhà là 85%), có đầy đủ giấy tờ pháp lý

- Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu bê tông cốt thép là 3,5 triệu đồng /m2

GIẢI -giá đất BĐS ss = giá bán – gtri còn lại của CTXD/đất

= 2620 – 400 x 3,5 x80% = 1500 trđ

- đơn giá BĐS ss = 1500/300 = 5trđ/1m2

-> giá đất BĐS cần TĐG = 500 x 3 = 1500 trđ

- TLHM : H = 25 % 8 %+44 % 18 %+35 % 14 %+50 % 16 %

HMLK = 40,75% x 400 x 3,5 = 570,5 trđ

-cp tái tạo thay thế = cp thay thế - lỗi thời lạc hậu = 3,5 x 400 -100 = 1300 trđ

=> Gtri còn lại của CTXD = 1300 – 570,5 = 729,5 trđ

Vậy gtri BĐS cần TĐG = 1500 + 729,5 = 2229,5 trđ

BÀI TẬP CHƯƠNG 6

Bài 1:

Công ty C có cổ tức năm 1 là 4,75 tỷ đồng, giả sử tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của năm 2,3 của công ty là g1 = 5%, và của năm 4,5 là g2 = 4% và từ năm 6 trở đi thì tăng trưởng ổn định là g3 = 3%/năm, biết tỷ suất sinh lợi mong muốn trên thị trường của vốn cổ phần công ty là 10%/năm Tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty C?

Giải

Bài 2:

Đánh giá doanh nghiệp X theo thông tin thu thập được từ 3 doanh nghiệp A, B, C trong bảng sau đây:

Đơn vị: Đồng

1 Doanh thu 4.500.000.00

0

8.000.000.00

0

4.500.000.00

0

2 Lợi nhuận thuần 370.000.000 500.000.000 350.000.000

3 Khấu hao 200.000.000 500.000.000 470.000.000

Biết rằng:

Số lượng cổ phần của 3 doanh nghiệp A,B,C lần lượt như sau: 250.000 cổ phần, 530.000cổ phần,350.000cổ phần

Giá cổ phần trên thị trường của 3 doanh nghiệp A,B,C lần lượt như sau: 16.000đồng/

CP, 17.000đồng/CP, 12.000đồng/CP

Doanh nghiệp X trong những năm gần đây đạt doanh thu bình quân 4,8 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 330 triệu đồng và khấu hao tài sản cố định trích lập hàng năm là 300 triệu đồng

Yêu cầu : Hãy tính toán giá trị doanh nghiệp X trên cơ sở tình hình của 3 doanh nghiệp

nêu trên

Bài 3:

Tình hình hoạt động của doanh nghiệp A vào thời điểm 31/12/200N thể hiện trên bảng

A TSLĐ và đầu tư ngắn hạn 15.375 A Nợ phải trả 45.976

2 Chứng khoán ngắn hạn 100 2 Các khoản phải trả CNV 1.178

3 Các khoản phải thu 10.662 3 Phải trả khác 300

4 Hàng tồn kho 2.900 4.Vay ngắn hạn ngân hàng 4.250 5.Tài sản lưu động khác 200 5 Nợ dài hạn 24.020

B TSCĐ và đầu tư dài hạn 124.66

2

B Nguồn vốn chủ sở hữu 94.061

1 Trị giá TSCĐ trừ khấu hao 85.124

2 TSCĐ thuê tài chính 14.000

3 Đầu tư chứng khoán vào c.ty

B

7.000

4 Góp vốn liên doanh 15.000

5 TSCĐ cho thuê 3.538

Tổng tài sản (A+B) 140.03

7

Tổng nguồn vốn (A+B) 140.03

7

Qua đánh giá lại doanh nghiệp A, có các thông tin:

- Đầu tư vào công ty B có 60.000 cổ phiếu

- Số khoản phải thu không có khả năng đòi là 15%

- Các khoản tiền trong doanh nghiệp tăng 10%

- TSCĐ đánh giá lại theo thị trường giảm 1000 triệu đồng

- Doanh nghiệp A trả tiền thuê TSCĐ trong 5 năm, mỗi năm 30 triệu đồng/năm, giá thời điểm phải thuê là 35 triệu đồng/năm

- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá

là 65.000 đồng/cổ phiếu

- Số vốn góp liên doanh được đánh giá giảm 17%

- TSCĐ thuê tài chính được đánh giá tăng 20% triệu đồng

- Theo hợp đồng thuê tài sản, bên thuê còn phải trả dần trong 20 năm với số tiền 15 triệu đồng/năm

- Biết tỷ suất hiện tại hoá là 10%

- Giả sử doanh nghiệp không phải nộp thuế giá trị tài sản tăng thêm sau khi đánh giá lại.

Yêu cầu: Hãy xác định giá trị của doanh nghiệp A ?

Bài 4:

Bảng cân đối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X

ĐVT: Triệu đồng

A TSLĐ và đầu tư ngắn hạn 14.500 A Nợ phải trả 6.500

2 Các khoản phải thu 7.000 2 Nợ tích lũy 3.000

3 Hàng tồn kho 6.500 3 Nợ ngắn hạn 1.500

B TSCĐ và đầu tư dài hạn 9.290 B Nguồn vốn chủ sở hữu 17.290

1.Tài sản cố định 8.750 Vốn chủ sở hữu 16.890 2.TSCĐ cho thuê 120 Lãi chưa phân phối 400

3.Đầu tư chứng khoán vào công

ty A(14.000 CP)

420

Tổng tài sản (A+B) 23.790 Tổng nguồn vốn (A+B) 23.790

Tại thời điểm ngày 31/12/200X, các chuyên gia tiến hành ướ tính giá trị thị trường các loại tài sản của công ty X và có các thông tin như sau:

-Nhà xưởng và văn phòng có giá trị kế toán là 2.750 triệu đồng và giá trị thị trường là 3.000 triệu đồng

-Các loại máy móc thiết bị có giá trị kế toán là 6.000 triệu đồng và giá trị thị trường là 5.300 triệu đồng

-Một số hàng hóa tồn kho không đạt yêu cầu là 40 triệu đồng

-Công ty có một số khoản nợ khó đòi có giá trị kế toán là 350 triệu đồng

-Thời gian thuê đất của doanh nghiệp còn lại 20 năm, mỗi năm phải trả 200 triệu đồng, giá thuê hiện nay trên thị trường là 300 triệu đồng/năm

-Người thuê tài sản cố định của doanh nghiệp còn phải trả tiền thuê trong 10 năm nữa, mỗi năm 25 triệu đồng/năm

-Giá chứng khoán của công ty A trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá 33.000đ/cổ phiếu

-Tỷ suất chiết khấu thu nhập tương lai 10%/năm

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị doanh nghiệp X

Bài 5:

Đánh giá doanh nghiệp X theo thông tin thu thập được từ 3 doanh nghiệp A, B, C trong bảng sau đây:

Đơn vị: Đồng

1 Doanh thu 2.500.000.00

0

4.000.000.00

0

3.000.000.00

0

2 Lợi nhuận thuần 300.000.000 520.000.000 350.000.000

3 Khấu hao 100.000.000 400.000.000 270.000.000

Biết rằng: Số lượng cổ phần của 3 doanh nghiệp A, B, C lần lượt như sau: 250.000 cổ phần, 530.000 cổ phần, 350.000 cổ phần

Giá cổ phần trên thị trường của 3 doanh nghiệp A,B,C lần lượt như sau: 12.000đồng/

CP, 7.000đồng/CP, 8.500đồng/CP

Doanh nghiệp X trong những năm gần đây đạt doanh thu bình quân 2,8 tỷ đồng, lợi nhuận thuần đạt 320 triệu đồng và khấu hao tài sản cố định trích lập hàng năm là 280 triệu đồng

Bài 6:

Xác định giá trị doanh nghiệp A, có các thông tin sau: (ĐVT: tỷ đồng)

Năm Chỉ tiêu

2 Tổng chi phí bằng tiền 148,8 160,2 162,8 170,7

6 Chênh lệch về vốn lưu động thường xuyên 16 14,5 (8,7) (10,6)

7 Khoản nợ ở thời điểm hiện tại 52

Biết rằng thuế thu nhập hiện hành là 20% và tỷ suất chiết khấu là 10%

CHƯƠNG 5: THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

Bài 1:

Thẩm định giá một xe ô tô nhẵn hiệu Camry 2.0, sản xuất năm 2013, nguyên giá 1000 triệu đồng, đã qua sử dụng, tổng số cây số xe đã chạy là 120.000 km Cho biết:

- Tổng số km cho một đời xe của loại xe này là 1.000.000 km

- Xe này cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết có giá bán:

+ Lốp ô tô 3 bộ: 12.000.000 đ

+ Má phanh: 1.000.000 đ

+ Ắc quy: 2.000.000 đ

Bài 2:

Một nhà máy cũ thuộc sở hữu vình viễn đặt ra giá bán là 12 tỷ đồng Đề nghị được hiện đại hoá qua 3 giai đoạn: năm thứ nhất chi phí 3 tỷ đồng, năm thứ hai chi phí là 5 tỷ đồng và năm thứ tư chi phí là 7 tỷ đồng

Thu nhập cho thuê dự tính trong giai đoạn đầu ở đầu các năm thứ 2,3,4,5 là 2 tỷ đồng/năm Giai đoạn cuối cùng ở cuối năm thứ 5 là 2,5 tỷ đồng/năm Hợp đồng cho thuê

15 năm với việc xem xét lại hợp đồng sau 5 năm Dự kiến bán tài sản ở đầu năm thứ 6 với giá bán 65 tỷ đồng, trong đó nộp thuế tăng vốn là 6,5 tỷ

Lãi suất tiền vay là 15% Hãy lựa chọn phương án đầu tư hiện đại hoá hay không ?

Bài 3:

Cần thẩm định giá một băng tải bã mía ép lại của nhà máy đường A, được chế tạo trong nước có số năm hoạt động theo thiết kế là 15 năm và đã đưa vào khai thác 9 năm

Căn cứ vào hồ sơ thiết kế, để sản xuất ra máy ép mía này cần các chi phí sau: chi phí nguyên nhiên vật liệu 134 triệu đồng; chi phí khấu hao máy, thiết bị 3,8 triệu đồng; chi phí nhân công 1,6 triệu đồng; chi phí quản lý 0,8 triệu đồng, chi phí lắp đặt 6,4 triệu đồng Biết rằng lợi nhuận yếu cầu của công ty bán băng tải bã mía ép là 10% giá thành

Bài 4 :

Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau:

Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:

- Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ với giá vốn là 511 triệu đồng, chi phí vận chuyển là 5 triệu đồng

- Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ ) do ABB thiết

kế, sản xuất và ước tính chi phí như sau: Chi phí nguyên nhiên vật liệu 370 triệu đồng, chi phí máy thiết bị 220 triệu đồng, chi phí nhân công 310 triệu