luận văn kinh tế luật nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty cổ phần dầu khí đông đô

Chính vì vậy, qua quá trình thực tập tốt nghiệp em đã lựa chọn đề tài: “Nângcao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô”..

TÓM LƯỢC

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cùng với việc hội nhậpkinh tế WTO, kinh tế Việt Nam chịu tác động của nhiều nhân tố Các doanh nghiệpViệt Nam cần phải tìm ra các giải pháp, chiến lược kinh doanh để nâng cao năng lựccạnh tranh sản phẩm của công ty, mang lại hiệu quả kinh doanh Giải pháp nâng caonăng lực cạnh tranh sản phẩm là một trong những giải pháp được nhiều doanh nghiệp

áp dụng Điều đó đòi hỏi các doanh nghiệp phải phân tích thị trường, tìm ra lợi thế củacông ty để đưa ra giải pháp kinh doanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanhnghiệp Chính vì vậy, qua quá trình thực tập tốt nghiệp em đã lựa chọn đề tài: “Nângcao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty

Cổ phần Dầu khí Đông Đô” Đề tài tập trung giải quyết một số vấn đề sau:

Về lý thuyết khóa luận đã tập hợp được khái niệm, những lý thuyết cơ bản liênquan đến năng lực cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp, các chỉ tiêu đánh giá nănglực cạnh tranh sản phẩm làm cơ sở cho việc nghiên cứu các giải pháp đẩy nâng caonăng lực cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp Về thực tiễn, đề tài đánh giá kháiquát thực trạng thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnhtranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Qua đó cũng rút ra được một

số thành công mà công ty đã đạt được, đồng thời cũng đưa ra một số hạn chế vànguyên nhân của các hạn chế đó

Trên cơ sở phân tích, đánh giá đề tài đưa ra một số giải pháp nâng cao năng lựccạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầukhí Đông Đô Từ đó công ty có thể áp dụng các giải pháp vào kinh doanh nhằm mụcđích nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực tập tổng hợp và viết khóa luận tốt nghiệp của mình, em

đã nhận được sự giúp đỡ hết sức nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô trong Khoa Kinh

tế - Luật và đặc biệt là cô ThS Lê Như Quỳnh Đồng thời, em nhận được sư giúp đỡcủa các cô chú, anh chị tại Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô Bên cạnh đó, em cònnhận được sự giúp đỡ, ủng hộ tận tình của gia đình, bạn bè, người thân, tạo điều kiệnthuận lợi cho em hoàn thành đề tài của mình

Vì vậy, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo trong KhoaKinh Tế và đặc biệt là tới cô ThS Lê Như Quỳnh, người trực tiếp hướng dẫn, quantâm, tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tàikhóa luận này Tiếp theo, em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc, các cán bộ côngnhân viên của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho

em thực tập, tìm hiểu và thực hiện khóa luận của mình Và cuối cùng, em xin gửi lờicảm ơn tới gia đình, bạn bè, người thân là nguồn cổ vũ, động viên quan trọng đối với

em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận

Trong quá trình thực hiện, do kiến thức kinh nghiệm còn hạn chế, cho nên đề tàikhông thể tránh khỏi những thiếu sót Do đó, em rất mong nhận được sự đóng góp, chỉdẫn của cô giáo hướng dẫn, các thầy cô trong khoa, trong nhà trường và các cô chú,anh chị trong Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô để em hoàn thiện hơn kiến thức củamình

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu Hiên

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan của các công trình nghiên cứu liên quan 2

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu 3

4 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Kết cấu khóa luận tốt nghiệp 6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 Một số khái niệm cơ bản 7

1.1.1 Khái niệm về dịch vụ bất động sản 7

1.1.2 Khái niệm về cạnh tranh 8

1.2.2 Lý thuyết về dịch vụ bất động sản 13

1.3 Chính sách, chỉ tiêu và nguyên tắc của việc nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp 15

1.3.1 Chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh 15

1.3.2 Nội dung chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh 19

1.3.3 Nguyên tắc nâng cao năng lực cạnh tranh 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ 21

2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 21

2.1.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô 21

2.1.2 Nhân tố môi trường vi mô 23

2.2 Phân tích thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động

sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 25

2.2.1 Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam 25

2.2.2 Thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 28

2.3 Đánh giá về việc nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 34

2.3.1 Những thành công và bài học kinh nghiệm 34

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế 35

CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỐ PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ 37

3.1 Quan điểm, định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 37

3.1.1 Quan điểm nâng cao nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 37

3.1.2 Định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 37

3.2 Các đề xuất giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 39

3.2.1 Giải pháp về nhân lực 39

3.2.2 Giải pháp về chiến lược Marketing 40

3.2.3 Giải pháp về huy động vốn 41

3.2.4 Giải pháp về định giá bất động sản 41

3.3 Các kiến nghị nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 41

3.3.1 Đối với nhà nước 41

3.3.2 Đề xuất đối với công ty 42

3.4 Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu 42

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 44

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.3: Sơ đồ thể hiện độ quan tâm theo loại hình bất động sản bán 25Bảng 2.1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông

đô từ năm 2014-2016 28

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ thể hiện tổng nợ và tài sản của công ty 2012 – 2015 30Bảng 2.2: Các dự án thực hiện đầu tư của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô 31Bảng 2.2: Kết quả tham gia hoạt động xây dựng của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô( 2014-2016) 32

TT – BTC Thông tư – Bộ tài chính

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hội nhập kinh tế khu vực và thế giới mang lại nhiều cơ hội và cả những tháchthức không nhỏ đối với các doanh nghiệp Toàn cầu hóa nền kinh tế là một xu hướngtất yếu, do vậy các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị hành trang cho riêng mình, mỗimột doanh nghiệp với mỗi bước đi khác nhau và cách làm khác nhau nhưng khôngngoài mục đích là có chỗ đứng trên thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt này

Cạnh tranh là cơ chế vận hành chủ yếu của kinh tế thị trường, là động lực thúcđẩy phát triển kinh tế Đối với mỗi chủ thể kinh doanh, cạnh tranh tạo ra sức ép nhằmnâng cao chất lượng sản phẩm, hạ giá thành và giá bán hàng hóa Cạnh tranh hướngngười kinh doanh chuyển nguồn lực từ nơi sử dụng có hiệu quả thấp hơn sang nơi sửdụng có hiệu quả cao hơn Đối với xã hội, cạnh tranh là động lực quan trong nhất đểhuy động nguồn lực của xã hội vào sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ còn thiếu,qua đó nâng cao khả năng sản xuất của toàn xã hội Do đó việc nâng cao khả năngcạnh tranh trong mỗi doanh nghiệp là rất cần thiết, nó giúp doanh nghiệp chủ độnghơn trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh

Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô là một doanh nghiệp cổ phần, được thành lập

từ năm 2007 Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là xây lắp, phát triển các khu đôthị mới, các khu nhà ở, căn hộ trung và cao cấp, văn phòng thương mại, cho thuê, kinhdoanh vật liệu xây dựng Tuy là doanh nghiệp mới hình thành còn non trẻ nhưng bằngtâm huyết của lãnh đạo công ty, bằng nỗ lực, nội lực của cán bộ nhân viên công tycũng như đón đầu được xu thế phát triển của thị trường, công ty đã có những bước tiếnphát triển vượt bậc đều đặn hàng năm Trong giai đoạn hiện nay, việc đầu tư nâng caocạnh tranh đã và đang làm thay đổi những yếu tố quyết định tới sự tăng trưởng và pháttriển của nền kinh tế đất nước Đối với Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô việc đầu tưnâng cao năng lực cạnh tranh là một vấn đề hết sức cần thiết và cấp bách, đặc biệttrong cơ chế thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay: bất động sản là ngành có tiềmnăng để đầu tư, giá cả biến động, giá bỏ thầu thấp, tiến độ thi công nhanh và địa bàntrải rộng

Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh BĐS, công ty vẫn còn bộc lộ một số hạnchế như đầu tư giàn trải, thiếu tập trung; việc lựa chọn phân khúc thị trường để pháttriển chưa hợp lý; bộ máy quản lý còn cồng kềnh, hoạt động chưa hiệu quả, khả năngtài chính còn hạn chế như lợi nhuận của công ty năm 2016 là 10,2 tỷ đồng trong đótổng doanh thu là 128,3 tỷ đồng và tổng chi phí lên tới 118,1 tỷ đồng Những tồn tại

trên khiến cho năng lực cạnh tranh của công ty thấp, trong bối cảnh thị trường khôngngừng phát triển như hiện nay cùng với tốc độ cạnh tranh đang ngày càng gay gắt đểchiếm lĩnh thị trường đòi hỏi Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô cần có những đổimới, cải tiến thì mới có cơ hội đứng vững và phát triển Chính vì thế vấn đề nâng caonăng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản

là cần thiết

2 Tổng quan của các công trình nghiên cứu liên quan

Vấn đề về nâng cao năng lực cạnh tranh hiện đang được sự quan tâm của các bộ,ban ngành đặc biệt là của các doanh nghiệp trong ngành xây dựng Không chỉ trongkhuôn khổ trường Đại học Thương Mại mà những trường trong khối ngành kinh tế đã

có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này, dưới đây là một số công trình nghiêncứu điển hình:

1 Dương Thị Hường (2005), “Nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm rượu vang của Công ty cổ phần Thăng Long” luận văn cao học –Khoa kinh tế, Đại Học

Thương Mại Luận văn đi sâu vào nghiên cứu lý luận và thực tiễn về nâng cao sứccạnh tranh của sản phẩm rượu vang của Công ty Cổ phần Thăng Long, nghiên cứu sốliệu từ năm 2002-2004, sử dụng phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu kết hợp vớicác chỉ tiêu nâng cao cạnh tranh để phân tích thực trạng tiêu thụ sản phẩm rượu vangcủa Công ty cổ phần Thăng Long Qua đó, đề xuất kiến nghị và giải pháp nâng cao sức

cạnh tranh của sản phẩm rượu vang của Công ty Cổ phần Thăng Long

2 Đoàn Thị Thùy (2011),” Nâng cao sức cạnh tranh của sản phầm bánh kẹo Việt Nam trên thị trường nội địa (Lấy công ty cổ phần bánh kẹo Hải Hà làm đơn vị nghiên cứu)”- Khoa kinh tế- Đại Học Thương Mại Luận văn đi sâu vào nghiên cứu

các vấn đề chính như: thực trạng tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp, sử dụng cácphương pháp thu thập dữ kiệu thứ cấp, điều tra, phỏng vấn để tìm ra những thànhcông và hạn chế, nguyên nhận mà doanh nghiệp đang gặp phải Qua đó, dự báo về thịtrường nội địa và quan điểm nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm bánh kẹo Việt Namtrên thị trường nội địa, đề xuất kiến nghị và giải pháp nâng cao sức cạnh tranh của sản

phẩm bánh kẹo của Công ty cổ phần bánh kẹo Hải Hà

3 Trần Minh Hiếu (2015), “ Giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng (PVSH)”- khoa Kinh tế- Học viện nông nghiệp Việt Nam Luận văn đi sâu vào nghiên

cứu lý luận và thực tiễn về cạnh tranh của kinh doanh bất động sản của Công ty cổphần đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng (PVSH) Qua đó, đề xuất kiến nghị và

giải pháp nâng cao sức cạnh tranh của kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần

đầu tư và thương mại dầu khí Sông Hồng (PVSH)

4 Lê Thị Thanh Thúy (2011), “ Quản lý nhà nước địa phương đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội” – Đại học Thương Mại Luận văn đi

sâu nghiên cứ thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội và một số chínhsách vĩ mô của nhà nước địa phương trong việc quản lý kinh doanh dịch vụ bất độngsản

Tại Việt Nam đã có rất nhiều đề tài, công trình nghiên cứu, học thuyết về cạnhtranh và phát triển nâng cao năng lực cạnh tranh, đặc biệt là trong các lĩnh vực sảnxuất, kinh doanh, thương mại nói chung Luận văn kế thừa thành quả của các côngtrình nghiên cứu năm trước do có một số điểm chung Tuy nhiên, các công trình nàymới chỉ nghiên cứu thực trạng sức cạnh tranh về sản phẩm của công ty, chưa có côngtrình nào nghiên cứu về các yếu tố tác động tới việc kinh doanh bất động sản và chiếnlược mở rộng thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty cổ phần Dầu khíĐông Đô Vì thế, đây là điểm hết sức mới mẻ và khác biệt so với những công trìnhtrước

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, những năm qua Công ty Cổ phầnDầu khí Đông Đô đã không ngừng có chủ trương cụ thể đảm bảo việc đầu tư đúnghướng và có hiệu quả Dựa trên cơ sở lý luận và thực tế về cạnh tranh của Công ty Cổphần Dầu khí Đông Đô, em nhận thấy đơn vị còn gặp nhiều khó khăn với hoạt độngkinh doanh của mình Từ những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, em đã chọn

đề tài “ Nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô”

Đề tài giải quyết những vấn đề sau:

(1) Các vấn đề lý thuyết và thực tiễn nào liên quan tới năng lực cạnh tranh vànâng cao năng lực cạnh tranh?

(2) Thực trạng năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất độngsản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô như thế nào

(3) Các thuận lợi, khó khăn của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạtđộng kinh doanh dịch vụ bất động sản

(4) Các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khíĐông Đô trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản?

(5) Định hướng và giải pháp nào phù hợp để nâng cao năng lực cạnh tranh tronghoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô?

4 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt độngkinh doanh dịch vụ bất động sản

4.2 Mục tiêu nghiên cứu

+ Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đôtrong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nângcao năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinhdoanh bất động sản thời gian tới

+ Mục tiêu cụ thể

● Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về cạnh tranh và năng

lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

● Phân tích, đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu

khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản

● Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần

Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản

● Đề xuất đinh hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranhcủa Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản thời

gian tới

4.3 Phạm vi nghiên cứu

+ Về nội dung: Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô có nhiều lĩnh vực hoạt độngkinh doanh, tuy nhiên do khuôn khổ thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứuđánh giá về các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và đề xuất giải pháp nângcao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty

Cổ phần Dầu khí Đông Đô

+ Về không gian: Thành phố Hà Nội và một số tỉnh thành lân cận

+ Về thời gian nghiên cứu: các thông tin số liệu thống kê thứ cấp được thu thậptrong giai đoạn từ 2014-2016, các thông tin số liệu sơ cấp được điều tra trong năm

2016

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu chung: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử:

Là phương pháp coi một sự vật hay một hiện tượng trong trạng thái luôn pháttriển và xem xét nó trong mối quan hệ với các sự vật và hiện tượng khác Phương phápnày cũng được sử dụng trong bài nghiên cứu với mục đích phát hiện ra quy luật pháttriển của thị trường từ đó có hướng đi phù hợp cho dòng sản phẩm của công ty

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Khóa luận có sử dụng một số phương pháp

như: phương pháp thống kê, mô tả, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương phápquy nạp và diễn giải, phương pháp logics… Phương pháp này nhằm làm rõ thựctrạng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như về ngành hàng nghiên cứu,phát hiện ra những khó khăn của doanh nghiệp từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp

để giải quyết vấn đề đó

- Về phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu:

+ Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp:

Đây là phương pháp được sử dụng khá nhiều trong đề tài nghiên cứu này Cụ thểtrong thu thập tài liệu giới thiệu về công ty cũng như hoạt động kinh doanh của công

ty, từ đó có thể đưa ra những nhận định, nhận xét giúp đề ra hướng đi tốt nhất chodoanh nghiệp trong thời gian tới

+ Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:

Là phương pháp này có ưu điểm tiết kiệm được chi phí và thời gian

▪ Nguồn thông tin bên trong: Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty trong

3 năm 2014, 2015, 2016 (doanh thu, lợi nhuận, chi phí…), báo cáo tài chính…

▪ Nguồn thông tin bên ngoài: Chủ yếu là các tài liệu liên quan đến lý luận về cơcấu tổ chức và phân quyền (tham khảo các giáo trình, sách nghiên cứu khoa học, cáckhóa luận trước) thông tin về đối thủ cạnh tranh của công ty thông qua các trang mạng.+ Phương pháp phân tích dữ liệu:

● Đối với các dữ liệu sơ cấp: xử lý để đánh giá các tiêu chí để thấy được tổngquan về thực trạng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động

sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô

● Đối với dữ liệu thứ cấp: Trên cơ sở thu thập các dữ liệu thứ cấp sử dụng phầnmềm Word, và Excel để thống kê, phân tích và so sánh các dữ liệu thu được, biểu diễn

dữ liệu này dưới dạng bảng để phân tích Phương pháp xử lý này sẽ thể hiện được mốiquan hệ giữa các biến số rõ ràng và chính xác

6 Kết cấu khóa luận tốt nghiệp

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kếtcấu theo 3 chương như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Chương 2: Thực trạng nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.

Chương 3: Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT

ĐỘNG SẢN

1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về dịch vụ bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “ BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La

Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gìđược tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trìnhxây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liềnvới đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản vàđộng sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuynhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” vớiđất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt,trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương

tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ

và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đấtđai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đấtđai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn vớiđất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai vànhững tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng cónhững nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cáigọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luậtcủa Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mụccác tài sản này

Đặc điểm của BĐS

● Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và

tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất

là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từngmiếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v

● Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyênđược xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời,các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thờigian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vìvậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

● Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,

giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợpNhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nângcáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS nàylàm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

● Các tính chất khác: Tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang

nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

1.1.2 Khái niệm về cạnh tranh

Đối với nền kinh tế thị trường, các khái niệm liên quan đến cạnh tranh còn rấtkhác nhau

Theo C.Mác: “ Cạnh tranh là sự ganh đua gay gắt giữa các nhà tư bản nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và trong tiêu thụ để đạt được những lợi nhuận siêu ngạch”.

Theo từ điển Cornu của Pháp: “Cạnh tranh là hành vi của doanh nghiệp độc lập với nhau và là đối thủ của nhau trong cung ứng hàng hóa dịch vụ nhằm thảo mãn nhu cầu giống nhau với sự may rủi của mỗi bên, thể hiện qua việc lôi kéo được hoặc để mất đi một lượng khách hàng thường xuyên”

Theo Michael Porter: “ Cạnh tranh là giành lấy thị phần Bản chất của của cạnh tranh là tìm kiếm lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trung bình mà doanh nghiệp đang

có Kết quả quá trình cạnh tranh là sự bình quân hóa lợi nhuận trong ngành theo chiều hướng cải thiện sâu dẫn đến hệ quả giá cả có thể giảm đi”

Tiếp cận ở góc độ đơn giản, mang tính tổng quát thì cạnh tranh là hành độngganh đua, đấu tranh chống lại các cá nhân hay các nhóm, các loài vì mục đích giànhđược sự tồn tại, sống còn, giành được lợi nhuận, địa vị, sự kiêu hãnh, các phần thưởnghay những thứ khác

Trong kinh tế chính trị học thì cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa nhữngchủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trongsản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu được nhiều lợi ích nhất chomình Cạnh tranh có thể xảy ra giữa những người sản xuất với người tiêu dùng (ngườisản xuất muốn bán đắt, người tiêu dùng muốn mua rẻ); giữa người tiêu dùng với nhau

để mua được hàng rẻ hơn; giữa những người sản xuất để có những điều kiện tốt hơntrong sản xuất và tiêu thụ

Nhìn một cách tổng quát, trên quy mô toàn xã hội, cạnh tranh là sự ganh đua giữanhững người theo đuổi cùng mục đích nhắm đánh bại đối thủ và giành cho mình lợithế kinh tế ganh đua nhau, tìm mọi biện pháp ( cả nghệ thuật kinh doanh lẫn thủ đoạnkinh doanh ) để đoạt được mục tiêu kinh tế chủ yếu là chiếm lĩnh thị trường, tối đa hoálợi nhuận Trên phương diện toàn nền kinh tế, cạnh tranh có vai trò thúc đẩy kinh tếphát triển Cạnh tranh khiến cho các nguồn lực được phân bố một cách hiệu quả nhấtthông qua việc kích thích các doanh nghiệp sử dụng tối ưu các nguồn lực, và điều đócũng góp phần nhằm nâng cao đời sống xã hội Trên phương diện của doanh nghiệp,cạnh tranh chính là áp lực và cũng đồng thời là động lực cho doanh nghiệp phát triểnnội lực bản thân nâng cao khả năng cạnh tranh của mình Nhờ có cạnh tranh ngày càngdiễn ra một cách gay gắt đã buộc các doanh nghiệp phải luôn luôn tự đổi mới, hoànthiện bản thân mình về : công nghệ, chiến lược, quản lí,

Cạnh tranh của ngành, của nền kinh tế phải bắt đầu từ cạnh tranh của doanhnghiệp và cạnh tranh của doanh nghiệp phải xuất phát từ cạnh tranh đối với sản phẩmdoanh nghiệp đang kinh doanh.Chính vì vậy để nâng cao sức cạnh tranh của mình,doanh nghiệp cần tận dụng những lợi thế nhất định, đề ra những chiến lược kinh doanhphù hợp để có được thành công và hiệu quả nhất Một trong những chiến lược đó lànâng cao sức cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp, đưa sản phẩm đến gần gũi hơnvới người tiêu dùng, tạo được những lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm đối với các sảnphẩm của đối thủ

1.1.3 Khái niệm về năng lực cạnh tranh và nâng cao năng lực cạnh tranh

Khi nghiên cứu về cạnh tranh, các nhà nghiên cứu thường còn sử dụng đến kháiniệm năng lực cạnh tranh Khi nói đến NLCT, người ta thường nói đến năng lực cạnhtranh của một quốc gia, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, năng lực cạnh tranhcủa sản phẩm Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận chỉ đề cấp đến năng lực cạnhtranh của sản phẩm

Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “ Năng lực cạnh tranh được hiểu làkhả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cảkhả năng cạnh tranh dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp”

Như vậy, có thể hiểu rằng: “ NLCT của doanh nghiệp là thể hiện thực lực và lợithế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏicủa khác hàng để thu lợi ngày càng cao hơn”

NLCT của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp Đây làyếu tố nội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí công nghệ, tàihcinhs, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp một cách riêng biệt mà cần đánh giá,

so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng mộtthị trường Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia,đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách thức không nhỏ khi mức độchuyên môn hóa của các doanh nghiệp còn thấp, NLCT của các doanh nghiệp còn hạnchế sẽ tạo ra sức ì lớn cho toàn thị trường

1.2 Một số lý thuyết về nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm

1.2.1 Lý thuyết về nâng cao năng lực cạnh tranh

a) Đặc điểm về năng lực cạnh tranh

- NLCT của doanh nghiệp phụ thuộc vào các yếu tố bên trong (nội lực, lợi thếcủa doanh nghiệp) và bên ngoài (môi trường kinh doanh)

- NLCT của từng doanh nghiệp không phải được xác định một cách biệt lập,riêng lẻ mà là trong sự đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh hoạt động trêncùng một lĩnh vực, cùng một thị trường

- Những thực lực và lợi thế quyết định NLCT của doanh nghiệp phải hướng đếnviệc thỏa mãn khách hàng (mục tiêu trực tiếp) nhằm đạt được các mục tiêu kinh doanhtốt nhất, trong đó có lợi nhuận (mục tiêu cuối cùng)

- NLCT của doanh nghiệp có thể phản ánh qua nhiều chỉ tiêu khác nhau, gồmmột số chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả, hiệu quả sản xuất kinh doanh( doanh thu,thị phần, lợi nhuận) và các chỉ tiêu phản ánh thực lực, lợi thế kinh doanh( công nghệ,tài chính, nhân lực, sản phẩm, dịch vụ )

b) Phân loại cạnh tranh

- Xét theo phạm vi ngành kinh tế, cạnh tranh được chia thành hai loại:

● Cạnh tranh trong nội bộ ngành: Là cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng sảnxuất, kinh doanh một loại hàng hoá, dịch vụ Cạnh tranh trong nội bộ ngành là cuộccạnh tranh tất yếu xảy ra, tất cả đều nhằm vào mục tiêu cao nhất là lợi nhuận của

doanh nghiệp

● Cạnh tranh giữa các ngành: Là cạnh tranh giữa các chủ doanh nghiệp sản xuất,kinh doanh hàng hoá, dịch vụ trong các ngành kinh tế khác nhau nhằm mục tiêu lợinhuận, vị thế và an toàn Cạnh tranh giữa các ngành tạo ra xu hướng di chuyển của vốnđầu tư sang các ngành kinh doanh thu được lợi nhuận cao hơn và tất yếu sẽ dẫn tới sựhình thành tỷ suất lợi nhuận bình quân

cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng

● Cạnh tranh không hoàn hảo: Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo là loại thịtrường phổ biến nhất hiện nay Sức mạnh thị trường thuộc về một số doanh nghiệp sảnxuất kinh doanh lớn Các doanh nghiệp trên thị trường này kinh doanh những loạihàng hoá và dịch vụ khác nhau Sự khác biệt giữa những loại hàng hoá, dịch vụ này ởnhãn hiệu Có những loại hàng hoá, dịch vụ chất lượng như nhau song sự lựa chọn củangười tiêu dùng lại căn cứ vào uy tín, nhãn hiệu sản phẩm Các hình thức của cạnhtranh không hoàn hảo đó là độc quyền, độc quyền tập đoàn, cạnh tranh mang tính độcquyền

c) Vai trò của nâng cao năng lực cạnh tranh

Trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh có vai trò vô cùng quan trọng, nó đượccoi là động lực của sự phát triển không chỉ của mỗi cá nhân, mỗi doanh nghiệp mà cảnền kinh tế nói chung Đối cới sản phẩm và ngành BĐS cạnh tranh cũng có vai tròquan trọng, cụ thể như sau:

- Đối với nên kinh tế quốc dân

Cạnh tranh là môi trường, là động lực thúc đẩy sự phát triển của mọi thành phầnkinh tế trong nền kinh tế thị trường, góp phần xóa bỏ những độc quyền, bất hợp lý, bấtbình đẳng trong kinh doanh Cạnh tranh đảm bảo thúc đẩy sự phát triển của khoa học

kỹ thuật, sự phân công lao động xã hội ngày càng xâu sắc Cạnh tranh thúc đẩy sự đadạng hóa sản phẩm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội, kích thích nhu cầu pháttriển, làm nảy sinh những nhu cầu mới, góp phần nâng cao chất lượng đời sống xã hội

và phát triển nền kinh tế Cạnh tranh làm nền kinh tế quốc dân vững mạnh tạo khảnăng cho doanh nghiệp vươn ra thị trường nước ngoài Cạnh tranh giúp cho nền kinh

tế nhìn nhận đúng hơn về kinh tế thị trường, rút ra những bài học thực tiễn bổ sung vào

lý luận kinh tế thị trường ở nước ta Bên cạnh những tác dụng tích cực, cạnh tranhcũng làm xuất hiện những hiện tượng tiêu cực như làm hàng giả, buôn lậu trốn thuế gây nên sự bất ổn trên thị trường, làm thiệt hại lợi ích của nhà nước và người tiêudùng

- Đối với doanh nghiệp

Cạnh tranh được coi là cái “sàng” để lựa chọn và đào thải những doanh nghiệp

Vì vậy nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp có vai trò cực kì to lớn Cạnhtranh quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp Cạnh tranh tạo ra động lựccho sự phát triển của doanh nghiệp, thúc đẩy doanh nghiệp tìm mọi biện pháp để nângcao hiệu quả sản xuất kinh doanh Cạnh tranh đòi hỏi doanh nghiệp phải phát triểncông tác marketing bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trường để xác định được nhu cầu thịtrường từ đó ra quyết định sản xuất kinh doanh để đáp ứng nhu cầu đó Bên cạnh đó,danh nghiệp phải nâng cao các hoạt động dịch vụ cũng như tăng cường công tác quảngcáo, khuyến mãi, bảo hành

Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng caohơn để đáp ứng được nhu cầu thay đổi thường xuyên của người tiêu dùng Muốn vậy,các doanh nghiệp phải áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật mới vào quá trìnhsản xuất kinh doanh, tăng cường công tác quản lý, nâng cao trình độ tay nghề của côngnhân từ đó làm cho doanh nghiệp ngày càng phát triển hơn

- Đối với ngành đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay sau, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang rơi vàotình trạng hoạt động thua lỗ, cầm chừng, sản phẩm không bán được dẫn đến nguy cơphá sản Quy luật thị trường đòi hỏi doanh nghiệp phải cải tiến đổi mới nâng caoNLCT để chiến thắng trong cạnh tranh thì mới có thể tồn tại và phát triển được Nhưvậy, cạnh tranh trở thành một yếu tố rất quan trọng, quyết định sự thành bại của mỗidoanh nghiệp nói riêng, quyết định sự phát triển hay diệt vong của cả ngành BĐS nóichung Cạnh tranh trong đầu tư, kinh doanh BĐS cũng là nền tảng để cơ quan Nhànước hoàn thiện hệ thống pháp lý, nhằm từng bước lành mạnh hóa thị trường, tạo môitrường cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp Từ đó ngành đầu tư, kinhdoanh BĐS Việt Nam mới có cơ hội phát triển ổn định, lâu dài

- Đối với sản phẩm

Cạnh tranh tạo ra động lực cho các doanh nghiệp tự cắt giảm chi phí để giảm giáthành sản phẩm, chủ động áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để nâng cao năng suấtlao động, nghiên cứu sản xuất ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.Nhờ có cạnh tranh mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng,phong phú về chủng loại, đa dạng mẫu mã, giúp lợi ích của người tiêu dùng và củadoanh nghiệp thu được ngày càng nhiều hơn Nhờ có động lực trong cạnh tranh, cácdoanh nghiệp sẽ luôn chủ động tìm tòi, phát triển sản phẩm mới, phân khúc mới nhưnhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp hay các loạihình chung cư bình dân, căn hộ thương mại giá rẻ, diện tích nhỏ đáp ứng yêu cầungày càng cao của người tiêu cùng

- Đối với người tiêu dùng

Việt Nam hiện nay là một trong những nước có nền kinh tế đang phát triển Thunhập bình quân đầu người 2016 là 2.200USD/năm BĐS luôn là một tài sản lớn và khảnăng sở hữu một BĐS trở thành điều khá khó khăn với phần lớn các hộ gia đình ViệtNam, nhất là khi thị trường phát triển quá nóng, giá BĐS leo thang Khi cạnh tranh làđộng lực cho doanh nghiệp tìm mọi cách để đa dạng hóa sản phẩm, cắt giảm chi phí,

hạ giá thành tạo cơ hội cho người tiêu dùng được lưa chọn, sở hữu BĐS của riêngmình, với giá cả phù hợp, chất lượng tốt nhất, đồng thời hưởng các dịch vụ tốt hơn

1.2.2 Lý thuyết về dịch vụ bất động sản

a) Đặc điểm dịch vụ bất động sản

❖ Đặc điểm của ngành kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự nhưđặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn vànằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộcđầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều nămtháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,…

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tínhchất riêng biệt sau:

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quyhoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộtrong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xãhội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sáchquản lý đầu tư của Nhànước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu

- Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất thuậnlợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoảnthấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao…

❖ Đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinhdoanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất độngsản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch

vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Theo đó, đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức

- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

- Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chấtnghề nghiệp

- Có mục đích sinh lời

b) Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản cóthể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sảnđặc biệt

● Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nướccũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trênthế giới

● Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

● Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

c) Các nhân tố ảnh hưởng đến sản phẩm BĐS

Các nhân tố ảnh hưởng đến bất động sản :

- Các nhân tố kinh tê: Tốc độ tãng trưởng của nền kinh tế, sự phát triển của khoahọc kỹ thuật, tốc độ tăng GDP, tỷ lệ thất nghiệp;

- Các nhân tố thuộc về chính trị, pháp luật: Hệ thống pháp luật, thể chế, các chínhsách phát triển kinh tế, xã hội…

- Các nhân tô thuộc về dân cư: Dân sô và mật độ dân số, sự biến động của dân

cư, tập quán và tâm lý tiêu dùng…

- Các nhân tô thuộc về văn hóa xã hội: Phong tục, tập quán, tín ngưỡng, trình độvăn hoá, ý thức của dân cư…

- Nhân tố thuộc về địa lý: Môi trường sinh thái, vị trí của BĐS…

1.3 Chính sách, chỉ tiêu và nguyên tắc của việc nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp

1.3.1 Chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh

Có rất nhiều các chỉ tiêu để đánh giá năng lực cạnh tranh của sản phẩm cả vềđịnh lượng lẫn định tính Nhưng ta có thể kể tới một số chỉ tiêu quen thuộc như sau:

a) Năng lực cạnh tranh đầu ra

Sản lượng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp.

Doanh thu là chỉ tiêu tổng hợp thể hiện sản lượng và giá bán sản phẩm qua cácnăm Thông qua chỉ tiêu doanh thu từng năm, ta có thể biết được kết quả kinh doanh làtăng hay giảm, có chiều hướng tốt hay xấu Nhưng để xét xem việc kinh doanh sảnphẩm đó có hiệu quả hay không thì cần phải xét đến chi phí để sản xuất ra sản phẩm,

từ đó biết được lợi nhuận mà doanh nghiệp thu lại được Doanh thu nhiều hơn và cótốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng của chi phí sẽ là cơ sở để các doanh nghiệp ra quyếtđịnh mở rộng đầu tư sản xuất sản phẩm đó Một sản phẩm duy trì được doanh thu vàlợi nhuận tăng cao thì đồng nghĩa với việc sản phẩm đó có năng lực cạnh tranh cao vàngược lại Đây là một trong những chỉ tiêu cơ bản nhất để đánh giá năng lực cạnhtranh của sản phẩm khi tham gia thị trường

D = P * Q

Trong đó: D: doanh thu sản phẩm của doanh nghiệp

P: giá của sản phẩm

Q: lượng sản phẩm bán ra

Thị phần của sản phẩm trên thị trường qua từng năm

Thị phần thể hiện khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm Một sản phẩm

có thị phần lớn và tăng dần sẽ là một sản phẩm có uy tín với người tiêu dùng, đượcnhiều người tiêu dùng lựa chọn

Thị phần đánh giá năng lực cạnh tranh của sản phẩm Thị phần càng lớn thì nănglực cạnh tranh của sản phẩm càng cao và ngược lại Tuy nhiên với các sản phẩm mới

xâm nhập thị trường thì không thể lấy chỉ tiêu này để đánh giá được mà phải kết hợpthêm chỉ tiêu Tốc độ tăng trưởng của doanh thu hay thị phần Nếu sản phẩm có tốc độtăng thị phần cao thì sản phẩm có năng lực cạnh tranh cao và ngược lại.

Thị phần tuyệt đối: dựa trên số lượng sản phẩm bán ra hoặc doanh thu thu được

và được tính theo công thức:

*Thị phần tương đối sản

phẩm của công ty =

Doanh thu sản phẩm của công tyDoanh thu sản phẩm của đối thủ cạnh tranh

Lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận sản phẩm

Mục tiêu cuối cùng của kinh doanh là lợi nhuận, nếu không thu được lợi nhuậnthì đó không phải là kinh doanh Do vậy, để đánh giá được sức cạnh tranh sản phẩmcủa doanh nghiệp thông qua hiệu quả kinh doanh, thì cần phải tính được lợi nhuậntuyệt đối sản phẩm cũng như tỷ suất lợi nhuận sản phẩm nhằm xác định được khả năngthu được lợi nhuận của sản phẩm Ta có công thức sau:

Lợi nhuận sản phẩm = Tổng doanh thu tiêu thụ sản phẩm - Tổng chi phí kinhdoanh sản phẩm

Tỷ suất lợi nhuận sản phẩm được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng lợi nhuận sảnphẩm đạt được trong kỳ với doanh thu bán hàng đạt được trong kỳ sản phẩm củadoanh nghiệp

: tỷ suất lợi nhuận sản phẩm

: tổng lợi nhuận sản phẩm đạt được trong kỳ

: Doanh thu tiêu thụ sản phẩm đạt được trong kỳ

Chỉ tiêu này phản ánh trong một thời kỳ nhất định doanh nghiệp thu được baonhiêu đồng lợi nhuận từ sản phẩm trên một đồng doanh thu bán hàng Chỉ tiêu nàycàng cao thì lợi nhuận do sản phẩm mang lại cho doanh nghiệp càng cao

Lợi nhuận sản phẩm là chỉ tiêu đánh giá sức cạnh tranh sản phẩm của công ty.Tuy nhiên, lợi nhuận sản phẩm không phải là tất cả, sức cạnh tranh không chỉ có ýnghĩa là mức lợi nhuận nhiều hay ít, mặc dù trong thực tế các doanh nghiệp chỉ tồn tại

và phát triển trên cơ sở của lợi nhuận, mà còn là vị thế của doanh nghiệp trên thịtrường và các chiến lược kinh doanh khác của doanh nghiệp…

Cạnh tranh về giá cả

Giá cả của một hàng hoá trên thị trường được hình thành thông qua quan hệ cungcầu.Người bán và người mua thoả thuận mặc cả với nhau để đi tới mức giá cuối cùngđảm bảo hai bên cùng có lợi Giá cả đóng vai trò quyết định mua hay không mua củakhách hàng.Trong nền kinh tế thị trường có sư cạnh tranh của các doanh nghiệp, kháchhàng có quyền mua và lựa chọn những gì cho là tốt nhất và cùng một loại hàng hoá vớichất lượng tương đương nhau chắc chắn họ sẽ lựa chọn mức giá thấp hơn, khi đólượng bán của doanh nghiệp sẽ tăng lên

Giá cả được thể hiện như là vũ khí cạnh tranh thông qua việc định giá của hànghoá: Định giá thấp (giá xâm nhập, giới thiệu) định giá ngang giá thị trường hay địnhgiá cao Việc định giá cần phải xem xét các yếu tố sau: Lượng cầu đối với hàng hoá vàtính tới số tiền mà dân cư có thể để dành cho loại hàng hoá đó, chi phí kinh doanh vàgiá thành đơn vị sản phẩm Phải nhận dạng đúng thị trường cạnh tranh để từ đó cócách định giá thích hợp cho mỗi loại thị trường.Với một mức giá ngang giá thị trườnggiúp cho doanh nghiệp giữ được khách hàng đặc biệt là khách hàng truyền thống Nếudoanh nghiệp tìm ra được các biện pháp hạ giá thành thì lợi nhuận thu được sẽ tănglên, hiệu quả kinh doanh sẽ cao Ngược lại, với một mức giá thấp hơn giá thị trường sẽthu hút được nhiều khách hàng và tăng lượng bán, doanh nghiệp sẽ có cơ hội thâmnhập và chiếm lĩnh thị trường mới Mức giá doanh nghiệp áp đặt cao hơn giá thịtrường chỉ sử dụng được đối với các doanh nghiệp có tính độc quyền, điều này giúpcho doanh nghiệp thu được rất nhiều lợi nhuận (lợi nhuận siêu ngạch) Với lĩnh vựckinh doanh BĐS, chính sách này ít được áp dụng và cũng ít mang lại hiệu quả cao chodoanh nghiệp vì BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, để hình thành BĐS quanhiều khâu, nhiều bước hồ sơ do vậy ít nhiều chất lượng sản phẩm đã được biểu hiện

và bộc lộ ra bên ngoài

Như vậy, để quyết định sử dụng chính sách giá nào cho phù hợp và thành côngkhi sử dụng nó doanh nghiệp cần cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng xem mình đang ở tìnhthế nào thuận lợi hay không thuận lợi, nhất là nghiên cứu xu hướng tiêu dùng và tâm

lý của khách hàng cũng như cần phải xem xét chiến lược và chính sách giá mà đối thủđang sử dụng

Cạnh tranh về sản phẩm

Đây là một trong những công cụ cạnh tranh hiệu quả, đem lại lợi thế rất lớn chodoanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng.Việc lựa chọn sản phẩm đúng, đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng đã đảm bảo 50% thànhcông của doanh nghiệp Với lĩnh vực kinh doanh BĐS, cạh tranh bằng sản phầm đượcthể hiện cụ thể như sau:

Cạnh tranh về loại sản phẩm: Tùy từng thời ký phát triển của thị trường, tùy nhucầu, thị hiếu của người tiêu dùng mà doanh nghiệp cần lựa chọn cho mình chủng loạisản phẩm phù hợp để đầu tư Trong ngắn hạn doanh nghiệp cần nắm bắt được xu thếthị trường để hướng đến những sản phẩm đem lại lợi thế cạnh tranh hơn

Cạnh tranh về chất lượng sản phẩm: Với người dân Việt Nam, mỗi BĐS là mộttài sản lớn Do vậy, khi mua BĐS họ đều cân nhắc xem xét và lựa chọn kỹ càng Vìthế, nắm bắt được tâm lý này để tạo dựng úy tín các doanh nghiệp kinh doanh BĐScần phải nâng cao chất lượng sản phẩm

Cạnh tranh về sự khác biệt trong sản phẩm: Xu hướng xã hội ngày càng pháttriển, đời sống con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu cũng ngày càng cao.Đòi hỏi những nhu cầu cao cấp hơn về sở thích thị hiếu Những BĐS có tính dị biệtcao, khác biệt lớn , tinh tế hơn so với những BĐS khác sẽ có cơ hội giành lợi thế khitiếp cận bộ phậ khách hàng cao cấp, có thu nhập cao Tuy nhiên, do lĩnh vực BĐS cóđặc điểm dễ bắt chước, dễ sao chép nên định hướng kinh doanh như vậy phải thườngxuyên liên tục có sự điều chỉnh, thay đổi phù hợp với xu thế thị trường, thị hiếu và tâm

lý của người tiêu dùng

b) Phát triển thị trường

Theo chiều rộng

Doanh nghiệp có thể mở rộng thị trường của mình ra các tỉnh thành trong cảnước, để tìm kiếm một nguồn khách hàng rộng lớn và tiềm năng hơn Hình thức nàyđòi hỏi doanh nghiệp phải mở rộng quy mô kinh doanh và tầm ảnh hưởng của mình.Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo quy định của pháp luật, mọi sản phẩm chào bán

ra thị trường đều phải qua sàn giao dịch Do vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐScần lựa chọn sàn uy tín, có thương hiệu, có tầm ảnh hưởng sâu rộng, phạm vi lớn làmnhà phân phối sản phẩm cho mình Như vậy cơ hội thành công sẽ được nâng cao

Theo chiều sâu

Bằng các phương thức thâm nhập sâu vào thị trường kinh doanh để khai thácnhững khách hàng tiềm năng hơn và đa dạng hơn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải

đa dạng hóa những gói thầu và sản phẩm của mình, để đáp ứng tốt nhất nhu cầu thịhiếu của những bộ phận khách hàng khác nhau

1.3.2 Nội dung chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Đổi mới tổ chức, nâng cao trình độ năng lực quản lý của doanh nghiệp, hiệnđại hóa quản lý theo hướng đổi mới căn bản mô hình tháp truyền thống, áp dụng linhhoạt các mô hình tổ chức quản lý hiện đại, linh hoạt như mô hình tổ chức mạng lưới Lựa chọn mô hình tổ chức doanh nghiệp phù hợp nhằm phát huy được vai trò của các

bộ phận trong doanh nghiệp, tạo sự gắn kết trong doanh nghiệp, đồng thời mở ra cơhội hợp tác và huy động nguồn lực với các đối tác bên ngoài Nâng cao trình độ nănglực của cán bộ quản lý Tích cực đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý doanh nghiệp về cảkiến thức chuyên môn, kiến thức quản lý và cả về pháp luật, tin học, ngoại ngữ…Thường xuyên rèn luyện kỹ năng quản lý trong mọi công việc trong doanh nghiệp

Chú trọng đầu tư cho hoạt động đào tạo và đào tạo lại cán bộ quản lý doanh nghiệp

- Nâng cao năng lực marketing của doanh nghiệp: Nâng cao năng lực marketingđòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các biện pháp về nghiên cứu thị trường, sản phẩm, giá

cả, phân phối và xúc tiến bán hàng,…

● Về chiến lược sản phẩm: phải xác định rõ phân khúc thị trường của sản phẩm

và đảm bảo sản phẩm đạt tiêu chuẩn về chất lượng và đủ số lượng cung ứng cho thị

trường

● Về chiến lược giá cả: Có chiến lược giá cả phù hợp, tuy rằng giá cả hàng hóadựa trên cung-cầu thị trường và chịu sự chi phối của nhu cầu, thị hiếu, nhưng doanhnghiệp cũng nên có chiến lược giá cả nói chung và giá cả của từng sản phẩm, gói mua

thuê nhà trong từng giai đoạn cụ thể

● Về chiến lược thị trường: Doanh nghiệp phải nghiên cứu thị trường để nắm bắtcác thông tin về cung, cầu, giá cả, đối thủ cạnh tranh… để từ đó có thể lựa chọn được

mặt hàng, đối tượng giao dịch, phương thức kinh doanh sao cho đạt hiệu quả cao nhất

● Về hoạt động xúc tiến thương mại: Doanh nghiệp Việt Nam cần tăng cườnghoạt động này hơn nữa Các doanh nghiệp Việt Nam có thể sử dụng những phươngtiện truyền thông đại chúng như sách báo, ti vi… để quảng cáo cho sản phẩm và doanhnghiệp của mình