Một vài đánh giá về khung chính sách hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Bài viết tập trung đi vào phân tích ba vấn đề chính: (1) Khung chính sách hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; (2) Thực tiễn triển khai khung chính sách hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; (3) Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả triển khai thực hiện khung chính sách hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

60 SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT JOURNAL: ECONOMICS – LAW AND MANAGEMENT, Vol 1, No Q5 - 2017  Một vài đánh giá khung sách hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Nguyễn Quốc Thiều, Trịnh Tuấn Anh, Phan Thị Nhật Tài Tóm tắt—Hiện nay, đa phần chung cư, khu tập thể cũ xây dựng từ trước năm 1980 Theo đó, kết kiểm tra, rà sốt Bộ Xây Dựng cho thấy, TP Hà Nội Hồ Chí Minh có 90% cơng trình chung cư cũ niên hạn sử dụng, lún nghiêng, nứt vỡ bê tông mức độ lớn, nguy sập Trong có gần 25% chung cư, khu tập thể cũ rơi vào “báo động đỏ” 51 Mặc dù có nhiều quy chế “thơng thống” việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư việc ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP (thay Nghị số 34/2007/NQ-CP) việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, thưc tiễn việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ "ì ạch" nhiều nguyên nhân khác Bài viết tập trung vào phân tích ba vấn đề chính: (1) Khung sách hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; (2) Thực tiễn triển khai khung sách hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; (3) Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu triển khai thực khung sách hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Từ khóa—Pháp luật, hỗ trợ tái định cư; cải tạo, xây dựng lại, chung cư cũ… GIỚI THIỆU rong năm gần đây, chung cư, khu tập thể cũ địa bàn thành phố lớn, mà chủ yếu tập trung Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh xảy tình trạng tải Các hộ bị đục phá, thêm người ở, rò rỉ nước bể nước mái làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền T Bài nhận ngày 04 tháng 11 năm 2017, hoàn chỉnh sửa chữa ngày 21 tháng 01 năm 2018 Tác giả Nguyễn Quốc Thiều học viên cao học Luật dân sự, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG-HCM ĐH Paris Panthéon-Sorbonne (Pháp) Tác giả Trịnh Tuấn Anh, Trường Đại học Duy Tân (e-mail: ttanh.uel@gmail.com) Tác giả Phan Thị Nhật Tài, Trường Đại học Duy Tân, Đà Nẵng 15 Bảo Anh, Gần 25% chung cư cũ tình trạng nguy hiểm, (http://vneconomy.vn/dia-oc/gan-25-chung-cu-cu-o-tinh-trangnguy-hiem-20111026114655187.htm), truy cập ngày 1/9/2017 hộ Các khu nhà tình trạng điều kiện mơi trường, cảnh quan tồi tệ Những khu nhà chung cư xuống cấp dễ dàng bị đổ sập trước tác động thiên tai động đất hay bão tố Qua khảo sát, đánh giá kiểm tra chất lượng có nhiều chung cư xếp vào loại D (loại xuống cấp đặc biệt nghiêm trọng) tiềm ẩn nguy xụp đổ cao như: khu Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ Các khu chung cư niên hạn sử dụng, chí lún nghiêng, nứt vỡ bê tông mức độ lớn, tiềm ẩn nhiều nguy hiểm người dân trực tiếp sinh sống hộ dân sinh sống, buôn bán xung quanh [1] Hiện Hà Nội TP.HCM phê duyệt dự án đầu tư nâng cấp chung cư cũ nội dung kế hoạch tổng thể quốc gia Các địa phương, đặc biệt Hà Nội TP.HCM lập chương trình, kế hoạch để cải tạo khu chung cư cũ nhằm cải thiện mặt mỹ quan đô thị giảm thiểu tác động xấu đến môi trường Tuy nhiên, phần lớn dự án liên quan đến tái thiết chung cư cũ dậm chân chỗ Nút thắt vấn đề sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhiều điểm xung đột lợi ích chủ sở hữu chung cư cũ chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ PHÁP LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Trên địa bàn Thành phố Hà Nội có tổng số 1.500 chung cư cũ có quy mơ từ đến tầng, chủ yếu xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1990, ngồi số nhà xây dựng từ trước năm 1954 [2] Trong Thành phố Hồ Chí Minh có 470 chung cư cũ, có tuổi đời 40 năm toạ lạc 15 quận/huyện, chiếm khoảng 1/3 số lượng chung cư thành phố Hiện có khoảng 27.000 hộ gia đình sinh sống hộ thuộc chung cư cũ, có TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ: CHUN SAN KINH TẾ - LUẬT VÀ QUẢN LÝ, TẬP 1, SỐ Q5 - 2017 1.440 hộ thuộc sở hữu nhà nước [3] Về bản, pháp luật cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ thiết kế, tạo môi trường sở pháp lý cho trình triển khai thực tiễn Đáng ý, luật thực định đưa nội dung để triển khai thực việc hỗ trợ tái định cư tiến hành cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ, cụ thể: Thứ nhất, pháp luật khoanh vùng loại chung cư cũ rơi vào tình trạng: (1) nhà chung cư bị hư hỏng nặng; (2) nhà chung cư nguy hiểm quan quản lý nhà nước tổ chức, cá nhân khác có liên quan phải có biện pháp nhằm phá dỡ phần toàn nhà chung cư cũ cơng trình trạng để cải tạo xây theo quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Thứ hai, phương thức thực cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa Khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ đầu tư) chủ sở hữu hộ hợp pháp thỏa thuận thực dự án phương thức hợp tác kinh doanh Trường hợp chủ sở hữu không lựa chọn chủ đầu tư Nhà nước thực việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nguồn vốn ngân sách nhà nước, trái phiếu phủ đầu tư xây dựng theo hình thức BT (Buiding – Transfer) Thứ ba, Khi thực cải tạo, xây dựng khu chung cư phải đảm bảo kết hợp hài hòa lợi ích Nhà nước - người dân - chủ đầu tư (i) Cơ quan nhà nước với vai trò kiến tạo hành lang pháp lý, chế, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mơ hợp lý, thực thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, điều phối chung, có vai trò lớn hệ thống quyền cấp huyện xã việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận (ii) Chủ đầu tư: Chủ đầu tư người bỏ vốn để thực dự án Tùy vào mục tiêu dự án mà chủ đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phi nhà nước hay loại hình thương nhân… Trong đa số trường hợp, mục tiêu mà tổ chức kinh tế muốn trở thành chủ đầu tư cho dự án vấn đề “lợi ích”, “sinh lời” Nói cách khác, chủ đầu tư tìm thấy điểm chung định lợi ích 61 dự án xét duyệt phạm vi địa bàn định với dự án đầu tư mà dự kiến triển khai [4] (iii) Người dân: Cộng đồng dân cư khu vực dự án vừa chủ thể tham gia vừa người thụ hưởng, cần đạt đồng thuận với quan nhà nước chủ đầu tư để thực dự án; Nếu dự án thực mà không mang lại lợi ích cho người dân với tư cách cộng đồng khơng dự án mang tính chất an sinh-xã hội nghĩa Trực tiếp hay gián tiếp, phận lớn người dân phải hưởng lợi định từ dự án Thứ tư, theo Điểm 14, Điều Luật đất đai 2013 hỗ trợ nhà nước thu hồi đất việc nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống, sản xuất phát triển [5] Như chất hỗ trợ giúp đỡ, mang tính xã hội Luật đất đai khơng định nghĩa thuật ngữ tái định cư, theo tái định cư hiểu ảnh hưởng tác động đến đời sống người dân bị tài sản nguồn thu nhập trình phát triển dự án gây ra, có phải di chuyển hay khơng chương trình nhằm khơi phục sống họ Như vậy, hiểu theo nghĩa rộng thuật ngữ tái định cư bao hàm việc thực sách bồi thường thiệt hại thu hồi đất Theo Luật đất đai 2013 cơng tác bố trí tái định cư phải thực theo ngun tắc: (i) phải cơng khai hóa phương án tái định cư; (ii) người có tài sản thu hồi ưu tiên bố trí tái định cư khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư có điều kiện bố trí tái định cư; (iii) ưu tiên vị trí thuận lợi cho người bị thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, việc lập phê duyệt dự án tái định cư phải độc lập với phương án thu hồi, bồi thường với mục tiêu phải đảm bảo có đất, nhà tái định cư trước quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi.; (iv) nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua suất tái định cư tối thiểu tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua suất tái định cư tối thiểu [6, tr.202] Theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải triển khai thực theo dự án, không thực việc xây dựng lại đơn lẻ nhà bảo đảm phù hợp với yêu cầu theo dự án, sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, tổng thể, theo tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng [7] Tuy nhiên, tình hình cụ thể khu vực triển khai thực dự án, UBND cấp tỉnh định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung 62 SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT JOURNAL: ECONOMICS – LAW AND MANAGEMENT, Vol 1, No Q5 - 2017 cư phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ khu vực dự án; khơng hạn chế chiều cao cơng trình quy hoạch khu vực dự án cho phép Quy định xem chế “mở” cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ trước đây, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng hệ số sử dụng đất số tầng bị hạn chế đa phần chung cư cũ nằm khu vực nội đô, điều ảnh hưởng đến khả hồn vốn, khiến doanh nghiệp khơng mặn mà Thứ năm, phương án hỗ trợ tái định cư chủ sở hữu nhà chung cư Theo Nghị định 101/2015 chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập phương án gửi Sở Xây dựng thẩm định trước trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt [7] Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư khơng có nhu cầu tái định cư chỗ việc bố trí tái định cư thực theo hình thức như: a) mua nhà thương mại; b) Sử dụng nhà xã hội [8] Việc bố trí nhà tái định cư phải thực thông qua hợp đồng.Việc ký kết hợp đồng để bố trí nhà tái định cư phải vào phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt [9] Nếu chủ sở hữu nhà chung cư nhận bồi thường tiền mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà xã hội giải theo Khoản 2, Điều 30 Nghị định 47/2014 sau: a) Trường hợp tiền bồi thường đất lớn tiền đất ở, nhà tiền nhà khu tái định cư người tái định cư nhận phần chênh lệch đó; b) Trường hợp tiền bồi thường đất nhỏ tiền đất ở, nhà tiền nhà tái định cư người bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước mà phải di chuyển chỗ hỗ trợ khoản chênh lệch giá trị suất tái định cư tối thiểu số tiền bồi thường đất [10] Chi phí phục vụ cho việc bố trí nhà tạm cư hạch tốn vào chi phí thực dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Thứ sáu, việc tổ chức thực việc hỗ trợ tái định cư chủ sở hữu nhà chung cư Theo quy định Nghị định 47/2014 kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án, trừ dự án thực địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn Song song với quy định thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định chế tài chi trả chậm, Luật đất đai 2013 quy định rõ trách nhiệm chủ thể loại dự án kinh phí đầu tư Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Trường hợp quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả tốn tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngồi tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt người có đất thu hồi toán thêm khoản tiền mức tiền chậm nộp theo quy định Luật Quản lý thuế tính số tiền chậm trả thời gian chậm trả [11] THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN TRIỂN KHAI PHÁP LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ 3.1 Bất cập triển khai thực thi pháp luật hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Thứ nhất, thiếu quỹ đất để tái định cư Theo thống kê Bộ Tài nguyên Môi trường, quỹ đất tái định cư địa phương đáp ứng 50% nhu cầu tái định cư người dân Điều có nghĩa là, nửa lại phải tạm cư chờ bố trí tái định cư nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ Cũng theo tính tốn Bộ Tài ngun Mơi trường, quỹ nhà đất tái định cư tới thiếu trầm trọng Tại Hà Nội, đến năm 2010, quỹ nhà đất tái định cư cần khoảng 25.000 lô đất hộ khoảng 1.000 hộ chung chuyển để làm dự trữ cho nhu cầu giải phóng mặt dự án đột xuất [12] Thứ hai, hạ tầng cho khu tái định cư không đáp ứng nhu cầu tối thiểu Theo quy định khoản Điều 85 Luật Đất đai năm 2013 “Việc thu hồi đất thực sau hoàn thành xây dựng nhà sở hạ tầng khu tái định cư”, khoản 2: “Khu tái định cư tập trung phải xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, ”, quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc việc người dân bị thu hồi đất, yêu cầu rời nơi cũ để giải phóng mặt chưa thể vào nơi định cư việc xây dựng khu tái định cư chưa hoàn thành [6, tr.200] Tuy nhiên để thực việc xây dựng sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm…) cần nguồn kinh phí lớn mà khơng phải quyền địa TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ: CHUYÊN SAN KINH TẾ - LUẬT VÀ QUẢN LÝ, TẬP 1, SỐ Q5 - 2017 phương đáp ứng được.Theo tiêu chuẩn khu tái định cư phải đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, có nhà chung cư cao tầng lẫn nhà thấp tầng, có sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho đối tượng phải di chuyển Tuy nhiên đa số khu tái định cư đáp ứng điều kiện tối thiểu cấp điện, cấp nước Dẫn đến bất cập thực tế chung cư tái định cư hoàn thành, đường xá, điện, nước chưa làm xong gây ảnh hưởng tới sống người dân Thứ ba, tình trạng pháp lý phức tạp chung cư cũ Những chung cư cũ xây dựng từ năm 1960 - 1990 nên sổ sách giấy tờ liên quan từ năm 50 - 60 kỷ trước khơng đầy đủ, bên cạnh việc người dân chuyển nhượng, sang tên nhiều lần (có trường hợp giấy viết tay) gây khó khăn việc xác định đối tượng đền bù Trên thực tế quan chức tiến hành đo đạc lại diện tích sổ đỏ chủ sở hữu diện tích thực thực tế diện tích thực tế hộ thường lớn giấy tờ chủ sở hữu cơi nới q trình sinh sống nên khơng xác định diện tích xác hộ hỗ trợ tái định cư nên nguyên tắc phần diện tích thừa khơng cơng nhận Việc không khớp số liệu tiềm ẩn nhiều rủi ro trường hợp xảy tranh chấp, đền bù 3.2 Đối với nhà đầu tư thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Trên thực tế có nhiều nhà đầu tư muốn thực dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vấp phải trở ngại định, cụ thể là: Thứ nhất, khả sinh lợi từ dự án khơng nhiều Ngun nhân đến từ diện tích mặt chung cư cũ thường nhỏ, hạ tầng xung quanh hạn chế (thiếu cơng viên, khu vui chơi, chí có chung cư cũ nằm hẻm sâu, khó khăn việc di chuyển) Do đó, chung cư xây dựng lại chung cư cũ chưa đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, chí gây lỗ vốn Bên cạnh đó, chế xã hội hóa dựa vào doanh nghiệp bỏ vốn để đầu tư xây dựng tòa nhà khơng gian khu chung cư cũ, sau hồn trả lại diện tích nhà cho người dân, phần diện tích lại đưa vào kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư phải tuân thủ quy hoạch chiều cao, mật độ xây dựng để không tăng thêm áp lực dân số vào khu trung tâm thành phố Rõ 63 ràng, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư cải tạo khu chung cư cũ phải nhằm mục tiêu thu lợi nhuận Theo tính tốn nhà đầu tư, để bù đắp tiền vốn bỏ có lãi sau hồn trả diện tích nhà cho người dân sở tại, việc đầu tư tòa nhà phải thỏa mãn điều kiện: a) Tòa nhà xây dựng phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu lần diện tích tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao phải đạt từ 15 - 18 tầng, điều vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng khu vực trung tâm; b) Chủ đầu tư phải sử dụng toàn diện tích mặt tầng vào kinh doanh thương mại – điều gặp phải phản kháng hộ dân tầng sinh sống hoạt động kinh doanh chỗ Vì vậy, doanh nghiệp mặn mà lựa chọn số tòa nhà chung cư cũ có vị trí thực đắc địa với lợi thương mại cao khắc phục ràng buộc nêu [13] Có ý kiến nhận định rằng: “Cùng số vốn, đầu tư chung cư cũ không hiệu triển khai dự án mà phải đối mặt với nhiều rủi ro Chi phí đầu tư vào đất khơng đổi, khâu giải giảm thủ tục hành rút ngắn thời gian giải phóng mặt điều chưa cải thiện Tăng hệ số sử dụng lên gấp 3-4 lần để doanh nghiệp có lãi cải tạo chung cư cũ khơng khả thi gây áp lực lên hạ tầng” [14] Thứ hai, việc giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư cũ nhiều bất cập, gây ảnh hưởng cho trình thực dự án Theo quy định luật nhà nghị định 101/201/NĐ-CP chủ hộ thuộc nhà chung cư cũ có thời gian tối đa mười hai (12) tháng để lựa chọn chủ đầu tư thực dự án Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ quan chức có chức xem xét cơng tác tổ chức điều tra, khảo sát kiểm định chất lượng, xây dựng công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại Vì vậy, cần thêm thời gian chờ đợi chủ nhà chung cư đồng thuận việc thực cải tạo không cần thiết, không khả thi, làm giảm vai trò quản lý nhà nước quy hoạch phát triển đô thị [15] Thứ ba, theo quy định nghị định 101/2015/NĐ-CP cơng tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng khu nhà cũ phải tiến hành trước, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) phê duyệt quy hoạch chi tiết 64 SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT JOURNAL: ECONOMICS – LAW AND MANAGEMENT, Vol 1, No Q5 - 2017 xây dựng (tỷ lệ 1/2000 1/5000) khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hết niên hạn sử dụng phạm vi địa bàn sau lựa chọn chủ đầu tư [16].Tuy nhiên, thực tế khó khăn vốn, công tác điều tra, khảo sát khu nhà cũ phức tạp, địa phương chủ yếu thực việc chọn chủ đầu tư trước giao chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học thực lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn tới chủ sở hữu hộ thiếu tin tưởng tính cơng khai, minh bạch lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận phương án cân đối tài dự án chủ đầu tư; chủ đầu tư mong muốn có lợi nhuận tối đa nên lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm phê duyệt Thứ tư, Nghị định 101/2015 quy định công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải thực đồng theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng cho toàn khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hành nhằm đáp ứng nhu cầu sống đô thị tương lai, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục nhỏ lẻ Nhưng thực tế doanh nghiệp thường quan tâm thực cải tạo riêng lẻ khối nhà chung cư cũ nằm vị trí có khả sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mơ hình dự án tổng thể, đồng bộ, lực tài kinh nghiệm số chủ đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu triển khai dự án đồng có quy mơ lớn Thứ năm, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài cao phải bỏ vướng phải nhiều, thủ tục rườm rà tiêu chí vượt xa khả họ Dù giá chung cư cũ không rẻ, kể trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch thành phố không thực dự án theo ý muốn Thực tế cho thấy trình giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn nhiều hộ dân không đồng ý với phương án (thường giá cả) nên kéo dài thời gian thực dự án, đó, chất lượng nhà chung cư cũ xuống cấp ngày, đe doạ tới sống hộ dân Theo quy định nhà đầu tư phải có trách nhiệm bố trí quỹ nhà tạm cư cải tạo chung cư cũ Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư không bảo đảm yêu cầu Trong đó, địa phương lại chưa có đủ quỹ nhà tái định cư phục vụ nhu cầu tái định cư cho dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng 3.3 Chủ sở hữu nhà chung cư cũ có tài sản đối tượng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Là bên có quyền lợi, nghĩa vụ bị ảnh hưởng trực tiếp, đối tượng đóng vai trò chủ yếu việc xác định dự án thực cách thuận lợi hay không Tuy nhiên, vướng mắc chủ yếu đến từ chủ hộ lý sau: Thứ nhất, phương án thường không nhận đồng thuận từ phía chủ sở hữu nhà chung cư Như đề cập, quyền lợi nhà đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư thường có “mâu thuẫn quyền lợi” Trên thực tế số nhà đầu tư thường tìm cách để giảm chi phí cho chủ sở hữu chung cư, từ kiếm lời nhiều nhờ chi phí đầu tư giảm Bên phía chủ sở hữu chung cư biết giá trị đất nơi họ sinh sống (thường vị trí đẹp, trung tâm thành phố) nên yêu cầu số tiền cao, bên cạnh điều kiện kèm Ngoài ra, hộ dân sở hữu hộ tầng cách tái định cư rắc rối đa phần hộ vừa sử dụng làm nơi ở, vừa làm nơi kinh doanh mưu sinh Nên đa phần hộ yêu cầu nhiều sợ kinh doanh mưu sinh trở lại sau tái định cư Thứ hai, hộ khu nhà chung cư cũ thường có diện tích nhỏ, khu chung cư, khu tập thể xây dựng phải đảm bảo tiêu chuẩn diện tích tối thiểu luật định nên người dân tái định cư chỗ phải trả thêm khoản chênh lệch Tuy nhiên, đối tượng sống khu nhà chung cư cũ thường công nhân, người lao động thu nhập thấp nên khoản trả thêm thách thức lớn với họ Tương tự trường hợp nhiều hộ gia đình sinh sống hộ tái định cư bắt buộc phải mua thêm Ngoài ra, sống chung cư xây, hộ dân phải làm quen với loại phí phát sinh phí dịch vụ năm, phí giữ xe, phí quản lý,,, mà trước khu nhà chung cư cũ trả, câu hỏi tài lần lại đặt Thứ ba, nhiều bất cập trường hợp TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ: CHUN SAN KINH TẾ - LUẬT VÀ QUẢN LÝ, TẬP 1, SỐ Q5 - 2017 người dân tái định cư địa điểm khác Vẫn theo quy định luật đất đai nơi tái định cư phải xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, nghĩa đường xá, điện nước đầy đủ Tuy nhiên người dân quan tâm nơi có gần chợ, trường học, bệnh viện hay không Trên thực tế chuyển đến nơi mới, việc khám chữa bệnh người dân gặp khó khăn phải di chuyển xa để đến sở khám chữa bệnh Việc chuyển nơi sang quận huyện khác làm tốn thời gian hộ dân việc đăng ký, xác định lại hộ tịch vốn rắc rối, dẫn theo nhiều hệ luỵ, điển hình vấn đề trường học cho Con em gia đình khu tái định cư tiếp tục học nơi cũ xa nhà cộng với sách nhà nước không cho phép học trái tuyến, mà trường học nơi tái định cư lại có chất lượng Ở khía cạnh khác vấn đề liên quan tới an tồn cháy nổ, vệ sinh mơi trường Các chung cư tái định cư đem lại lo lắng cho người dân ln tìm ẩn nguy cháy nổ thực tế có nhiều trường hợp chung cư tái định cư bị hoả hoạn, gây thiệt hại người Trong cơng tác phòng ngừa, hệ thống hiểm nhiều hạn chế Vấn đề vệ sinh môi trường không thật quan tâm, hệ khu nhà tái định cư, chung cư xây dựng, đường xá hoàn thiện rác thải ngổn ngang bên đường xung quanh khu vực sống MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ Để thực tốt việc giải phóng mặt khu nhà chung cư cũ nhằm chỉnh trang mặt đô thị giúp người dân tái định cư cần phải có phối hợp bên liên quan cách chặt chẽ, qua thực cách đồng nhanh chóng 4.1 Cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Thứ nhất, cần thực công tác quy hoạch đô thị cách đại, khoa học nhằm tạo quỹ đất để tái định cư cho người dân Ví dụ gộp chung nhiều khu nhà chung cư cũ để xây dựng lại, mặt dư làm cơng viên, nơi sinh hoạt chung cho hộ dân,… Bên cạnh xây dựng sở hạ tầng đồng hợp lý, đảm bảo sống cho hộ dân sau chuyển đến nơi 65 UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê loại nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư xác định kế hoạch phát triển nhà chung địa phương công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử UBND cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh sau phê duyệt - Yêu cầu việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải trường hợp quy định, phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương phê duyệt Trước thực phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt - Phương án tái định cư phải công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương, Cổng thông tin điện tử UBND cấp tỉnh quan quản lý nhà cấp tỉnh Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực theo dự án Khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà khu vực dự án theo quy hoạch xây dựng Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước phải quan có thẩm quyền phê duyệt phải tuân thủ quy định quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước Thứ hai, cần thực chương trình phát triển nhà ở, đảm bảo người dân có nơi sinh sống Bài học nhãn tiền làm theo học hỏi phương pháp quy hoạch đô thị xây dựng nhà từ Singapore, Quốc gia có quỹ đất hạn chế người dân sở hữu nơi riêng cho Thứ ba, cần tích cực chủ động giữ vai trò bên trọng tài q trình đàm phán phương án chủ sở hữu chung cư chủ đầu tư Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy hoạt động thu hồi, hỗ trợ tái định cư đất đai Nhà nước đứng vai trò trung gian, Nhà nước người đứng thu hồi Nhà nước thu hồi đất sở nguyên tắc sau: a) Việc chủ dự án thực hiện; 66 SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT JOURNAL: ECONOMICS – LAW AND MANAGEMENT, Vol 1, No Q5 - 2017 b) Chủ đầu tư phải thực đầy đủ cho chủ đất cá nhân liên quan trước tiến hành xây dựng cơng trình cơng cộng; c) Thực cho chủ đất phải tiền mặt, sau đất nhà xã hội d) Thực áp dụng cho cá nhân Việc xác định giá chủ dự án thực mà giao cho hai quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp cơng ty cổ phần) thực [17] Thứ tư, tăng cường hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đặc biệt thuế TNDN Theo quy định thuế thu nhập doanh nghiệp hành, hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoạt động không ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp Trên thực tế, trước tình trạng nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị đình trệ hiệu đầu tư thấp, nhà đầu tư lại phải chịu mức thuế suất theo luật định thực dự án với mục tiêu lợi nhuận kết hợp với an sinh-xã hội, phủ nên áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 10% cho đơn vị thực cải tạo, xây dựng lại chung cư 4.2 Cân lợi ích chủ đầu tư thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư cũ có tài sản đối tượng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Về nguyên tắc cần phải xây dựng chế, sách theo hướng cân bằng, chia sẻ lợi ích Nguyên tắc chia sẻ lợi ích cần phân thành hai thành phần: chia sẻ lợi ích tiền chia sẻ lợi ích không tiền phải tính tới chế chia sẻ lợi ích lâu dài Cơ chế chia sẻ lợi ích tiền dài hạn đưa với mục tiêu: thứ tạo chế bổ sung dài hạn cho dân cư bị thiệt hại; thứ hai tạo nên quan hệ đối tác dài hạn nhà đầu tư cộng đồng dân cư địa phương dựa việc chia sẻ tiền thuê tài nguyên dự án [4] Theo để tạo nên cân bằng, chia sẻ lợi ích chủ đầu tư chủ sở hữu chung cư cần thực số biện pháp sau - Tạo chế đồng thuận việc góp vốn để đầu tư chủ sở hữu nhà đầu tư: Hình thức cải tạo, xây dựng chung cư cũ, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp có nguy sụp đổ nhà chung cư tất chủ sở hữu thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn góp vốn chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại - Bố trí tái định cư phá dỡ nhà chung cư: (i) Trước phá dỡ nhà chung cư, chủ đầu tư phải bố trí chỗ tạm thời tốn tiền để hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chỗ tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân bị di chuyển (ii) Khi dự án hoàn thành có chênh lệch giá trị nhà cũ nhà tái định cư chủ đầu tư nhà tái định cư người bố trí nhà tái định cư thỏa thuận tốn giá trị chênh lệch Ngồi việc bố trí tái định cư theo quy định, hộ gia đình, cá nhân tái định cư xem xét hỗ trợ theo quy định pháp luật hỗ trợ tái định cư -Trong trình triển khai thực dự án theo chúng tơi nút thắt tình trạng bất đồng người dân chủ đầu tư chế độ , hỗ trợ giải phóng mặt bằng, sách tạm cư, tái định cư Người dân mong muốn tái định cư với hệ số cao, phần lớn chung cư cũ nằm địa bàn quận trung tâm, phải hạn chế chiều cao cơng trình hệ số sử dụng đất Cơng tác giải phóng mặt kéo dài, dự án thường chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu đề Chính để doanh nghiệp nhanh chóng hồn thành dự án, hộ dân an cư lạc nghiệp cần phải tạo thống chủ sở hữu chung cư nhà đầu tư phương án chế độ hỗ trợ giải phóng mặt bằng, sách tạm cư, tái định cư thời gian ngắn - Việc thực dự án cải tạo, xây dựng khu chung cư cũ phải thực theo quy định hỗ trợ tái định cư Cho đến pháp luật Việt Nam chưa có quy định khái niệm tái định cư sử dụng cụm từ nhiều Luật đất đai 2013 Tuy nhiên qua quy định tái định cư khái quát rằng: tái định cư việc bố trí chỗ trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm nơi trường hợp người bị thu hồi nhà khơng chỗ khác phạm vi cấp xã nơi có nhà bị thu hồi phải di chuyển chỗ [6, tr.112-113] khái niệm dùng để đền trả lại thiệt hại hoạt động chủ thể gây ra, giá trị quyền sử dụng đất, quyền hữu nhà phần diện tích đất giá trị nhà bị thu hồi cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KHOA HỌC & CƠNG NGHỆ: CHUYÊN SAN KINH TẾ - LUẬT VÀ QUẢN LÝ, TẬP 1, SỐ Q5 - 2017 -Luật Đất đai năm 2013 có bước tiến việc bảo đảm tốt quyền lợi cho người có đất thu hồi Tuy nhiên chế tài cho việc chậm giải phóng mặt lại chưa quy định Trên thực tế nhiều trường hợp chủ đầu tư có lực tài yếu kém, khơng có nhu cầu thực lại chiếm dụng đất thời gian dài dến đến việc thực quy hoạch đô thị bị kiềm hãm, công tác quản lý khó khăn mặt phát triển thị lẫn kinh tế - xã hội Chính mà việc chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến môi trường hiệu đầu tư, gây khiếu kiện kéo dài thời gian qua Theo chúng tơi cần hồn chỉnh quy định pháp luật đất đai điều khoản xử phạt cụ thể chủ đầu tư chậm tiến độ, khâu giải phóng mặt lẫn khâu xây dựng Cụ thể là, phần diện tích mà chủ đầu tư chưa thỏa thuận bồi thường nên trả cho người dân sử dụng mục đích, khơng bị hạn chế quyền lợi Nếu chủ đầu tư thực muốn phát triển dự án, họ có cách thỏa thuận theo giá thị trường Chỉ cho dự án triển khai xây dựng bồi thường 100%, tránh trường hợp chủ đầu tư xây nhà bán xong khơng hồn thiện hạ tầng cơng cộng KẾT LUẬN Quá trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước cải tạo chung cư cũ trình dài gian nan Mặc dù nhiều năm qua quyền địa phương có động thái tích cực việc ban hành khung sách tổ chức thực triển khai dự án nhằm cải tạo chung cư cũ, nhiên thực tế theo báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM 10 năm qua TP.HCM tháo dỡ để xây 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình Như vậy, tốc độ cải tạo chung cư cũ TP.HCM chậm, chưa đáp ứng yêu cầu đảm bảo sống người dân cư ngụ chung cư cũ chương trình chỉnh trang thị [18] Một điều cần nhìn nhận cách khách quan thực triệt để cách tồn diện mang lại lợi ích to lớn Có thể thấy phát triển sở hạ tầng nước ta không theo kịp với phát triển kinh tế Do đó, việc lên kế hoạch thực dự án thời điểm tại, tầm nhìn đến năm 2020-2030, người dân thị lớn có nơi sinh sống ổn định thật cần thiết Điều đòi hỏi phối hợp chặt chẽ từ nhiều bên với mục tiêu hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp người dân 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Thân Nam, "Cải tạo chung cư cũ: Vì khó?" Báo Xây dựng Online, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/kinhte/cai-tao-chung-cu-cu-vi-sao-kho.html, truy cập ngày 08/10/2017 [2] Lâm Hoài, "Hà Nội cải tạo 1% chung cư cũ," Báo Tuổi trẻ Online, https://tuoitre.vn/ha-noi-moi-cai-tao-duoc1-chung-cu-cu-1286471.htm, truy cập ngày 7/5/2017 [3] Ngọc Hà, "Xây dựng chung cư cũ: nhiều lực cản," Báo Tuổi trẻ Online, https://nhadat.tuoitre.vn/xay-dung-moichung-cu-cu-con-nhieu-luc-can-1116634.htm, truy cập ngày 07/5/2017 [4] Phan Trung Hiền, "Điều tiết cân lợi ích nhà nước, chủ đầu tư người dân nhà nước thu hồi đất," Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, tập 20, số 324, tr 40-48, 2016 [5] Quốc hội, điểm 14, Điều 13, Luật đất đai, số 45/2013/QH13, Hà Nội, ban hành 29/11/2013 [6] Phan Trung Hiền, Những điều cần biết bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất, Nxb Chính trị Quốc gia, tr.112-113, tr.200-202, 2014 [7] Chính phủ, Điều 14, Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, số 101/2015/NĐ-CP, Hà Nội, ban hành 20/10/2015 [8] Quốc hội, Điều 36, Luật Nhà 2014, số 65/2014/QH13, Hà Nội, ban hành 25/11/2014 [9] Bộ Xây dựng, Thông tư Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, số 21-2016/TT-BXD, Hà Nội, ban hành 30/6/2016 [10] Chính phủ, Khoản 2, Điều 10, Nghị định quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, số 47/2014/NĐ-CP, Hà Nội, ban hành 15/5/2018 [11] Khánh Ly, "Một số quy định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013," Tạp chí Dân chủ Pháp luật Online, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phapluat.aspx?ItemID=178, truy cập tháng 12/2017 [12] Hạnh Liên, "Thị trường hóa quỹ đất tái định cư," VnEconomy Online, http://vneconomy.vn/dia-oc/thi-truonghoa-quy-dat-tai-dinh-cu-20090316122834392.htm, truy cập 11/9/2017 [13] "Nhiều giải pháp cải tạo, xây chung cư cũ," Kinh tế Đô thị Online, http://kinhtedothi.vn/nhieu-giai-phap-cai-taoxay-moi-chung-cu-cu-163628.html, truy cập ngày 7/5/2017 [14] Vũ Lê, "Doanh nghiệp ngại đầu tư cải tạo chung cư cũ," VnExpress Online, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/batdong-san/doanh-nghiep-ngai-dau-tu-cai-tao-chung-cu-cu3418352.html, truy cập ngày 10/7/2017 [15] Tuấn Minh, "Việc lựa chọn chủ đầu tư làm “mất hội” cải tạo chung cư cũ," Báo Đấu thầu Online, http://baodauthau.vn/bat-dong-san/viec-lua-chon-chu-dau-tudang-lam-mat-co-hoi-cai-tao-chung-cu-cu-39635.html, truy cập ngày 7/5/2017 [16] Chính phủ, Điều 7, Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, số 101/2015-NĐ/CP, Hà Nội, ban hành 20/10/2015 [17] Phương Thảo, "Kinh nghiệm thu hồi đất số quốc gia giới," Ban Nội Trung ương Online, http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoidat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/, truy cập ngày 11/7/2017 [18] Diệu Thủy, "Cải tạo chung cư cũ ngày ‘xa rời’ mục tiêu," Vietnamnet Online, http://vietnamnet.vn/vn/bat-dongsan/du-an/cai-tao-chung-cu-cu-tp-hcm-ngay-cang-xa-roi-muctieu-363656.html, truy cập ngày 11/7/2017 68 SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT JOURNAL: ECONOMICS – LAW AND MANAGEMENT, Vol 1, No Q5 - 2017 Evaluations on the assistance policy when renovating and rebuilding old apartments Nguyen Quoc Thieu, Trinh Tuan Anh, Phan Thi Nhat Tai Abstract—According to statistics, most the of old condominiums were built before the 1980s and more than 90% of them have been in high risk of collapse Of that, nearly 25% in these areas are also in danger There has been many "open" regulations in order to solve this problem such as Decree 101/2015/ND-CP (replacing Resolution No.34/2007/NQ-CP) on renovating and rebuilding the old condominiums However, the consequence remains limited The paper focuses on three major issues when renovating and rebuilding old apartments: (1) Policy framework for compensation, resettlement assistance; (2) Practical implementation of policy framework for compensation, resettlement support; (3) Some measures to improve the effectiveness of the implementation of policy framework for the compensation and resettlement Index Terms—The law, resettlement assistance; renovate, rebuild, old apartments… ... LUẬT VỀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ 3.1 Bất cập triển khai thực thi pháp luật hỗ trợ tái định cư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Thứ nhất, thiếu quỹ đất để tái định. .. cải tạo, xây dựng lại chung cư 4.2 Cân lợi ích chủ đầu tư thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư cũ có tài sản đối tượng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung. .. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực theo dự án Khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà khu vực dự án theo quy hoạch xây dựng Trường hợp cải