ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC: CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ TRONG VIỆC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN TÊN ĐỀ TÀI: CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI ĐẦU TƢ TRONG VIỆC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 4/2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN TÊN ĐỀ TÀI: CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI ĐẦU TƢ TRONG VIỆC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chủ nhiệm đề tài: Đinh Thị Hồng Sa Khoa: Luật Thành viên: Đỗ Đức Khanh Ngƣời hƣớng dẫn: ThS Võ Hƣng Minh Hiền Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 4/2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc THÔNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI I SƠ LƢỢC VỀ SINH VIÊN: Ảnh 4x6 Họ tên: Đinh Thị Hồng Sa Sinh ngày: 23/09/1995 Nơi sinh: Ninh Thuận Lớp: DH13LK03 Khóa: 2013 Khoa: Luật Địa liên hệ: 20/23 Nguyễn Tuân, Phƣờng 3, quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại: 01684454586 Email: hongsa2309@gmail.com II QUÁ TRÌNH HỌC TẬP * Năm thứ 1: Ngành học: Luật kinh tế Kết xếp loại học tập: Khá * Năm thứ 2: Ngành học: Luật kinh tế Kết xếp loại học tập: Khá *Năm thứ 3: Ngành học: Luật kinh tế Kết xếp loại học tập: Khá Xác nhận đơn vị Khoa: Luật Khoa: Luật Khoa: Luật Tp.HCM, ngày 18 tháng năm 2017 Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thông tin chung - Tên đề tài: Chính sách ƣu đãi đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Hồng Sa: Chủ nhiệm Lớp: DH13LK03 Khoa: Luật Năm thứ: Đỗ Đức Khanh: Thành viên Lớp: DH13LK01 Khoa: Luật Năm thứ: - Ngƣời hƣớng dẫn: ThS.Võ Hƣng Minh Hiền Mục tiêu đề tài: Tìm hiểu sách pháp luật Nhà nƣớc ƣu đãi đầu tƣ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng áp dụng sách để đánh giá kết đạt đƣợc mục tiêu sách nhằm đề xuất giải pháp hồn thiện mặt pháp lý Kết nghiên cứu Chỉ mặt hạn chế nguyên nhân chƣa thu hút đƣợc nhà đầu tƣ áp dụng sách ƣu đãi đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Đƣa số giải pháp cần thiết để giải hạn chế tìm hiểu đƣợc từ việc nghiên cứu Đề xuất giải pháp pháp lý cần thiết để hoàn thiện nhằm đạt đƣợc mục tiêu sách Đóng góp mặt kinh tế - xã hội, giáo dục đào tạo, an ninh, quốc phòng khả áp dụng đề tài: Mặc dù, nghiên cứu chƣa thực hết tất vƣớng mắc sách ƣu đãi đầu tƣ tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ nhƣng tiền đề, sở cho nghiên cứu Kết nghiên cứu góp phần cho việc hồn thiện sách ƣu đãi đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nƣớc Việt Nam nói chung Tp.HCM, ngày 18 tháng năm 2017 Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài Nhận xét ngƣời hƣớng dẫn đóng góp khoa học sinh viên thực đề tài (phần người hướng dẫn ghi): Tp.HCM, ngày 18 tháng năm 2017 Xác nhận đơn vị Ngƣời hƣớng dẫn MỤC LỤC MỤC LỤC .1 DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC VIẾT TẮT .4 PHẦN THỨ NHẤT: MỞ ĐẦU .6 Lý chọn đề tài nghiên cứu .6 Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề PHẦN THỨ HAI: CƠ SỞ LÝ LUẬN .10 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NHÀ CHUNG CƢ 10 1.1 Lịch sử nhà chung cƣ Thành phố Hồ Chí Minh trƣớc năm 1975 .10 1.2 Tình hình nhà chung cƣ cũ 11 1.3 Những khó khăn việc cải tạo, xây dựng chung cƣ cũ 16 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ CŨ 18 2.1 Chỉ thị 03/1999/CT-UB-QLĐT 18 2.2 Luật Nhà năm 2005 19 2.3 Nghị 34/2007/NQ-CP .20 2.4 Quyết định số 5327/QĐ-UBND 22 2.5 Luật Nhà năm 2014 23 2.6 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP 24 2.7 Thông tƣ 21/2016/TT-BXD .27 CHƢƠNG 3: ƢU ĐÃI ĐẦU TƢ TRONG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƢ CŨ VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29 3.1 Tổng quan ƣu đãi đầu tƣ 29 3.1.1 Khái niệm đầu tƣ sách đầu tƣ 29 3.1.2 Vai trò ƣu đãi đầu tƣ, hỗ trợ đầu tƣ .30 3.2 Các hình thức ƣu đãi đầu tƣ, hỗ trợ đầu tƣ 31 3.2.1 Về đất đai .31 3.2.2 Về tài 32 3.2.3 Về quy hoạch - kiến trúc .34 3.2.4 Các ƣu đãi, hỗ trợ khác 36 3.3 Tác động hình thức ƣu đãi đầu tƣ đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Thành phố Hồ Chí Minh .36 3.4 Thực trạng áp dụng sách ƣu đãi đầu tƣ 38 CHƢƠNG 4: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT .42 4.1 Nguyên nhân .42 4.1.1 Bồi thƣờng tái định cƣ, giải phóng mặt 42 4.1.2 Thuế .44 4.1.3 Quy hoạch – Kiến trúc 45 4.2 Giải pháp 47 4.2.1 Bồi thƣờng tái định cƣ, giải phóng mặt 47 4.2.2 Thuế .48 4.2.3 Quy hoạch - kiến trúc 48 PHẦN THỨ 3: KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC 54 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1 Mặt tiền chung cƣ 727 Trần Hƣng Đạo…………………………………….13 Hình 2.2 Bên chung cƣ 727 Trần Hƣng Đạo………………………………… 14 Hình 2.3 Căn hộ chung cƣ 727 Trần Hƣng Đạo……………………………….14 Hình 2.4 Chung cƣ Thanh Đa Thành phố Hồ Chí Minh………………………… 15 Hình 2.5 Chung cƣ Thanh Đa Thành phố Hồ Chí Minh………………………… 15 Hình 4.1 Một phần đồ hành Thành phố Hồ Chí Minh……………………45 DANH MỤC VIẾT TẮT Chỉ thị 03/1999/CT-UB-QLĐT: Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 25 tháng 01 năm 1999 việc giải chung cƣ - nhà tập thể hƣ hỏng nặng địa bàn thành phố Luật Đất đai năm 2013: Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đấu thầu năm 2013: Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2013 Luật Đầu tƣ năm 2014: Luật Đầu tƣ số 67/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Luật số 66/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Nhà năm 2005: Luật Nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Nhà năm 2014: Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Thuế sửa đổi bổ sung năm 2013: Luật số 32/2013/QH13, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 Quốc hội ban hành ngày 19 tháng năm 2013 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số năm 2008: Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 Quốc hội ban hành ngày 03 tháng năm 2008 10 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP: nghị định số 101/2015/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 11 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: nghị định sơ 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn số điều luật nhà năm 12 Nghị 34/2007/NQ-CP: Nghị số 34/2007/NQ-CP Chính phủ ban hành ngày 03 tháng năm 2007 số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp 13 Quyết định số 5327/QĐ-UBND: Quyết định số 5327/QĐ-UBND Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2008 việc ban Nhà nƣớc 1,440 Quận quận đứng đầu số lƣợng chung cƣ cũ, diện tích đất diện tích sàn xây dựng chung cƣ cũ với 203 lơ lơ, diện tích đất 149,288.1 m2 diện tích sàn xây dựng 498,935.7 m2 Đứng thứ hai Quận với 98 lô chung cƣ, diện tích đất 79,636.7 m2 diện tích sàn xây dựng 285,947.4 m2 Quận Bình Thạnh Quận 10 hai quận xếp diện tích sàn xây dựng chung cƣ cũ, với diện tích tƣơng ứng 260,748.4 m2 204,113.0 m2 Quận có tới 45 lơ chung cƣ cũ, nhiều so với quận Bình Thạnh (24 lơ) Quận 10 (28 lơ) nhƣng có diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn, 161,655.4 m2.27 Đến cuối năm 2016, thành phố thực kiểm định chất lƣợng 39 chung cƣ hƣ hỏng địa bàn Quận 22 chung cƣ địa bàn Quận 3; tiến hành lập Đề cƣơng kiểm định chất lƣợng 27 chung cƣ địa bàn Quận 11; kiểm định Chung cƣ lô 3, cụm I thuộc tổng thể Dự án Khu dân cƣ Trung Sơn 6,57 - Khu chức 6A thị Nam Thành phố, huyện Bình Chánh Xem xét di dời khẩn cấp 20 hộ lại Dự án Khu hộ trung tâm thƣơng mại Phƣờng Cô Giang, Dự án chung cƣ 727 đƣờng Trần Hƣng Đạo, Quận Dự án chung cƣ số 350 Hoàng Văn Thụ, Phƣờng 9, quận Tân Bình Đồng thời 06 chủ đầu tƣ đƣợc hƣớng dẫn đề xuất tham gia đầu tƣ dự án địa bàn Quận 1, Quận 11, quận Tân Phú Các chủ đầu tƣ bao gồm: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Phát triển Gia Khang Công ty Trách nhiệm hữu hạn Gia Khang Hà Nội, Tổng Công ty Cổ phần Vinaconex đăng ký tham gia đầu tƣ, cải tạo chung cƣ cũ địa bàn Quận 1; Công ty Trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ Đầu tƣ NaKyCo đăng ký đầu tƣ xây dựng thay chung cƣ cũ địa 19/9 Tân Kỳ - Tân Quý, quận Tân Phú; chung cƣ Tân Phƣớc, Quận 11, Công ty Cổ phần Bất động sản Tân Phƣớc làm chủ đầu tƣ; Công ty Đầu tƣ Tài Nhà nƣớc Thành phố (HFIC) đăng ký tham gia đầu tƣ, cải tạo chung cƣ cũ địa bàn Quận 1, cụm chung cƣ Ngô Gia Tự Quận 10 cụm chung cƣ cũ địa bàn Quận Ngoài ra, thành phố hƣớng dẫn giải vƣớng mắc 04 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ đƣợc thực Các chung cƣ cũ đƣợc cải tạo, xây dựng lại bao gồm: Chung cƣ 251 Hồng Văn Thụ, quận Tân Bình; chung cƣ lô IV-VI 27 Phụ lục 40 cƣ xá Thanh Đa, Phƣờng 27, quận Bình Thạnh; chung cƣ Nguyễn Thiện Thuật, Quận 3; chung cƣ 239 Cách Mạng Tháng Tám, Quận 3.28 Theo số liệu thống kê nhất, địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 24 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ Số lƣợng chung cƣ cũ thu hút nhà đầu tƣ 151 lô Quận chiếm số lƣợng nhiều với 90 lơ, Qn có 18 lơ, Quận 10 có 17 lơ, quận Bình Thạnh có 24 lô, quận Tân Phú Quận quận có lơ chung cƣ Tất số chung cƣ cũ quận Bình Thạnh đƣợc nhà đầu tƣ quan tâm, Quận có lơ chung cƣ không thu hút đƣợc nhà đầu tƣ Đây số nhỏ so với số 474 chung cƣ cũ địa bàn thành phố Có số quận không thu hút đƣợc nhà đầu tƣ nhƣ Quận 5, Quận 6, Quận 11, quận Tân Bình Đặc biệt, Quận có nhiều chung cƣ cũ thành phố với 203 lô (Phụ lục 2) Từ số liệu trên, thấy đƣợc sách ƣu đãi Nhà nƣớc đƣa khơng có nhiều tác động rõ rệt Các doanh nghiệp, nhà đầu tƣ không thực quan tâm đến dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ 28 Tài liệu phục vụ hội nghị ngày 30 tháng 12 năm 2016 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh- Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội thành phố năm 2016, nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm năm 2017 41 CHƢƠNG 4: NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT 4.1 Nguyên nhân 4.1.1 Bồi thƣờng tái định cƣ, giải phóng mặt Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nhà đầu tƣ không cảm thấy hứng thú với dự án cải tạo chung cƣ cũ Một nguyên nhân việc bồi thƣờng tái định cƣ, tạm cƣ, giải phóng mặt cịn gặp nhiều khó khăn Sự mâu thuẫn lợi ích chủ sở hữu hộ chung cƣ nhà đầu tƣ việc bồi thƣờng khiến cho thời gian thu hồi đất, giải phóng mặt bị kéo dài, làm chậm tiến độ thực dự án Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ, trình tự, thủ tục thực việc thu hồi đất, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khu nhà chung cƣ đƣợc thực theo quy định pháp luật đất đai Về vấn đề giao đất, phần diện tích đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho nhà đầu tƣ diện tích đất có ngƣời sử dụng, cụ thể chủ sở hữu hộ chung cƣ Luật Đất đai năm 2013 có quy định việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đất có ngƣời sử dụng cho ngƣời khác nhƣ sau: “Việc Nhà nước định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực sau quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất theo quy định Luật phải thực xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật trường hợp phải giải phóng mặt bằng”.29 Do việc giao đất để thực dự án đƣợc thực sau hoàn thành việc bồi thƣờng, tái định cƣ, thu hồi đất Vì thế, thời gian để thực dự án đƣợc kéo lê dài, gây khó khăn cho nhà đầu tƣ Theo quy định pháp luật đất đai, có bốn trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất: mục đích quốc phịng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng; vi phạm pháp luật đất đai; chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy đe dọa tính mạng ngƣời30 Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ không thuộc trƣờng hợp thu hồi đất Đây thiếu 29 30 Điều 53 Luật Đất đai năm 2013 Điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai năm 2013 42 sót Nghị định 101/2015/NĐ-CP khơng quy định rõ ràng trƣờng hợp thu hồi đất xây dựng, cải tạo lại chung cƣ Tuy nhiên, xét mục tiêu dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ phục vụ cho việc tái định cƣ, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà xã hội nhà thƣơng mại, xếp chúng vào nhóm dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội lợi ích quốc gia Nhƣ vậy, trình tự thủ tục thu hồi đất cho dự án đƣợc thực theo quy định từ Điều 69 đến 71 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, trƣớc có định thực việc thu hồi đất, phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ phải đƣợc lấy ý kiến đồng ý, đƣợc xem xét phê duyệt quan có thẩm quyền Đây giai đoạn vƣớng mắc việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ theo hình thức chủ sở hữu nhà chung cƣ lựa chọn chủ đầu tƣ, phƣơng án bồi thƣờng yếu tố để chủ sở hữu làm lựa chọn chủ đầu tƣ Việc lấy ý kiến phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đƣợc thực kết hợp với quy trình lựa chọn chủ đầu tƣ Trong trƣờng hợp chủ sở hữu không đồng ý với phƣơng án nhà đầu tƣ đƣa ra, khơng có nhà đầu tƣ đƣợc lựa chọn làm chủ đầu tƣ, dự án tiến hành Việc giới hạn thời gian lựa chọn chủ đầu tƣ đƣợc áp dụng trƣờng hợp nhà chung cƣ bị hƣ hỏng nặng nhà chung cƣ chƣa thuộc diện bị phá dỡ nhƣng nằm khu vực phải thực cải tạo, xây dựng đồng với khu nhà thuộc diện bị phá dỡ Theo sau thời hạn 12 tháng mà dự án chƣa chọn đƣợc chủ đầu tƣ Ủy ban nhân dân thành phố có trách nhiệm cƣỡng chế phá dỡ tổ chức thực việc đầu tƣ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ theo quy định Khoản Điều 113 Luật Nhà 2014.31 Nguyên nhân dẫn đến việc không đồng tình phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ mâu thuẫn lợi ích chủ sở hữu nhà chung cƣ nhà đầu tƣ Các chủ sở hữu mong muốn nhận đƣợc tiền bồi thƣờng, hỗ trợ cao, không muốn tái định cƣ, tạm cƣ xa vị trí cũ; đó, nhà đầu tƣ lại muốn cắt giảm chi phí tối đa việc bồi thƣờng, tái định cƣ Trong trƣờng hợp chung cƣ cũ bị hƣ hỏng nặng phải di dời để thực việc phá dỡ, số chủ nhà chung cƣ không tuân thủ cho chất lƣợng chung cƣ tốt, việc cải tạo, xây dựng lại không 31 Khoản Điều Nghị định 101/2015/NĐ- 43 cần thiết Đặc biệt có số trƣờng hợp, cƣ dân khơng chịu di dời có định cƣỡng chế, gây khó khăn cho việc thu hồi đất giao đất để thực dự án Dẫn tới việc thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ bị đình trệ, kéo dài, ảnh hƣởng tới hiệu dự án, khiến nhà đầu tƣ khơng cịn hứng thú tới việc đầu tƣ vào dự án 4.1.2 Thuế Nghị định 101/2015/NĐ-CP ban hành có quy định nhiều sách, chế ƣu đãi tài Tuy nhiên, chế ƣu đãi tài cho nhà đầu tƣ có điểm thiếu sót, việc quy định ƣu đãi thuế dự án cải tạo chung cƣ cũ nhiều bất cập Theo Nghị 34/2007/NQ-CP trƣớc đó, chủ đầu tƣ tham gia dự án đƣợc đƣợc áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp 10% 15 năm kể từ bắt đầu hoạt động kinh doanh Chủ đầu tƣ đƣợc đƣợc miễn thuế 04 năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% số thuế phải nộp 09 năm Tuy nhiên, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 văn hƣớng dẫn đƣợc ban hành lại khơng có quy định việc ƣu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập từ việc tham gia thực dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Sau đó, Luật Thuế sửa đổi bổ sung năm 2013 hành chƣa nhắc đến ƣu đãi dành cho dự án này, mà đề cập đến việc áp dụng thuế 10% cho doanh nghiệp tham gia kinh doanh nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua đối tƣợng quy định Luật Nhà năm 2014 Nhƣ vậy, nhà đầu tƣ tham gia thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ không thuộc diện đƣợc ƣu đãi thuế Việc không đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế gây ảnh hƣởng lớn tới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tƣ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ Do không đƣợc áp dụng mức thuế suất ƣu đãi nhƣ không đƣợc miễn, giảm thuế, lợi nhuận từ việc thực dự án không cao Lợi nhuận thấp khiến cho nhà đầu tƣ khó thu hồi vốn, cộng thêm chi phí đầu tƣ cao phải thực phƣơng án bồi thƣờng, tái định cƣ gia tăng rủi ro, giảm sức hấp dẫn dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 44 4.1.3 Quy hoạch – Kiến trúc Các chế ƣu đãi quy hoạch - kiến trúc cho dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ số điểm thiếu sót, gây nên số khó khăn cho nhà đầu tƣ thực dự án Thứ nhất, theo quy định Khoản Điều 17 Nghị định 101/2015/NĐ-CP, chủ đầu tƣ đƣợc phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao cơng trình dự án, cải tạo, xây dựng lại chung cƣ, giúp chủ đầu tƣ gia tăng diện tích kinh doanh phần diện tích cịn lại sau thực việc tái định cƣ cho chủ sở hữu trƣờng hợp tái định cƣ chỗ Việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao cơng trình phải đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc cho phép dựa sở quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cƣ cần phá dỡ Tuy nhiên, nhà chung cƣ thuộc khu vực nội đô đô thị mà theo quy hoạch chung khu vực phải hạn chế phát triển cơng trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng mật độ cƣ trú việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình phải đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ xem xét, chấp thuận Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, số lƣợng lớn chung cƣ cũ đƣợc xây dựng từ trƣớc năm 1975 nằm quận nội thành, đơng dân cƣ, có mật độ dân số cao nhƣ Quận 1, Quận Quận có tổng cộng 98 lơ chung cƣ cũ, Quận có 45 lô Những chung cƣ cũ nằm địa bàn quận thu hút đƣợc nhiêu quan tâm nhà đầu tƣ Tuy nhiên, quận thuộc khu vực trung tâm thành phố có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 32 Việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao cơng trình vƣợt mức tiêu quy hoạch cho phép phải đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ chấp nhận Việc làm gia tăng thời gian thực dự án cải tạo chung cƣ, gây khó khăn cho nhà đầu tƣ việc đảm bảo tính hiệu dự án 32 Quyết định số 6708/QĐ-UBND Ủy ban nhân nhân Thành phố Hồ Chí Minh duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) khu trung tâm hữu Thành phố Hồ Chí Minh (930ha) ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2012 45 Hình 4.1 Một phần đồ hành Thành phố Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm đƣợc phân định đƣờng đứt khúc Nguồn: Bản đồ ranh giới hành Thành phố-trung tâm thơng tin quy hoạch đường link http://planic.org.vn/map.php?act=detail&id=2 46 Thứ hai, vị trí số khu chung cƣ cũ chƣa đủ hấp dẫn đƣợc nhà đầu tƣ Theo số liệu Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, có 24 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Tuy nhiên, hầu hết doanh nghiệp ý đến dự án nằm vị trí quan trọng, chiếm diện tích đất lớn, nằm khu vực trung tâm nhƣ Quận 1, Quận 333 Nguyên nhân chung cƣ nằm khu đất vàng, có vị trí thuận lợi cho hoạt động kinh doanh thƣơng mại sau đƣợc cải tạo, xây dựng lại Tuy nhiên, phần lớn lô chung cƣ cũ chƣa thu hút đƣợc nhiều ý nhà đầu tƣ Các chung cƣ chủ yếu tập trung địa bàn Quận 4, 5, 6, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận Đặc điểm chung khu chung cƣ diện tích nhỏ, số tầng thấp Cá biệt có số chung cƣ có diện tích đất dƣới 100m2 nhƣ chung cƣ số Hồ Biểu Chánh (84.0 m2), chung cƣ số 59 Lê Thị Hồng Gấm (90.1m2) Một số chung cƣ lại nằm hẻm nhỏ nên khó khăn việc cải tạo, xây dựng lại không thuận lợi cho việc kinh doanh34 Do diện tích đất nhỏ, vị trí khơng thuận lợi nên thực bố trí tái định cƣ chỗ cho chủ hộ sau thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cƣ này, nhà đầu tƣ khơng cịn nhiều diện tích dành cho hoạt động kinh doanh, thƣơng mại, không đảm bảo đƣợc hiệu kinh tế dự án 4.2 Giải pháp 4.2.1 Bồi thƣờng tái định cƣ, giải phóng mặt Để việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ đƣợc diễn thuận lợi việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ phải đƣợc triển khai cách nhanh chóng, thời hạn, khơng làm chậm tiến độ dự án Nhà nƣớc phải đứng để điều tiết mâu thuẫn lợi ích chủ sở hữu nhà chung cƣ nhà đầu tƣ cách tuyên truyền, nâng cao ý thức ngƣời dân, đƣa quy định rõ ràng việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Về quy định việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, cần lấy ý kiến đồng thuận ngƣời dân cách công khai, minh bạch trƣớc triển khai biện pháp bồi thƣờng để tránh trƣờng hợp chủ sở hữu không tuân thủ việc di dời không 33 34 Phụ lục Phụ lục 47 đồng ý với phƣơng án đƣợc đƣa ra, cần quy định rõ tỷ lệ đồng thuận tối thiểu để thực phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Cần giới hạn thời gian lựa chọn chủ đầu tƣ cho tất dự án mà chủ đầu tƣ chủ sở hữu chung cƣ lựa chọn Không nên áp dụng trƣờng hợp nhà chung cƣ bị hƣ hỏng nặng nhà chung cƣ chƣa thuộc diện bị phá dỡ nhƣng nằm khu vực phải thực cải tạo, xây dựng mà nên xây cải tạo đồng với khu nhà thuộc diện bị phá dỡ Nhƣ vậy, chủ đầu tƣ dễ dàng việc tính tốn thực chi phí thực dự án Ngồi cần có quy định việc ƣu tiên thực hình thức tái định cƣ chỗ sau xây dựng, cải tạo lại chung cƣ, hạn chế bồi thƣờng tiền để tránh trƣờng hợp chủ sở hữu nhà chung cƣ chủ đầu tƣ không thỏa thuận đƣợc số tiền bồi thƣờng Đối với chung cƣ cũ cần cải tạo thực tái định cƣ chỗ, không bồi thƣờng tiền để đẩy nhanh tiến độ, ƣu tiên nhà đầu tƣ có quỹ nhà phục vụ cho việc tạm cƣ gần vị trí chung cƣ đƣợc cải tạo Trong trƣờng hợp nhà đầu tƣ khơng có quỹ nhà cho việc tạm cƣ nên sử dụng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc gần vị trí chung cƣ cũ 4.2.2 Thuế Hiện nay, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ không thuộc trƣờng hợp đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế Vì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không quan tâm nhiều đến dự án lợi nhuận sau thuế khơng cao không đƣợc hƣởng ƣu đãi thuế Để khuyến khích nhà đầu tƣ tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ, Nhà nƣớc cần ban hành quy định ƣu đãi thuế cho nhà đầu tƣ Các chung cƣ cũ Thành phố Hồ Chí Minh khơng thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao Do vậy, để thực chế ƣu đãi thuế cho nhà đầu tƣ, Nhà nƣớc cần thêm việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ vào danh mục lĩnh vực đƣợc ƣu đãi đầu tƣ để thu hút đầu tƣ 4.2.3 Quy hoạch - kiến trúc Các ƣu đãi quy hoạch - kiến trúc cần đƣợc bổ sung để thu hút nhà đầu tƣ đẩy nhanh tốc độ thực việc cải tạo, xây dựng chung cƣ cũ Hiện nay, 48 nhà đầu tƣ đƣợc điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao cơng trình nhƣng khơng có quy định điều chỉnh quy mơ dân số Việc điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao cơng trình giúp gia tăng diện tích sàn xây dựng, nhƣng không tăng quy mô dân số tƣơng ứng hiệu khai thác, kinh doanh bị hạn chế, khó khai thác diện tích sàn xây dựng gia tăng vào việc kinh doanh nhà thƣơng mại Do vậy, cần phải điều chỉnh đồng với việc tăng tiêu quy hoạch quy mô dân số khu vực dự án để đảm bảo tính khả thi, thu hút đƣợc nhà đầu tƣ tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Đối với khu chung cƣ có diện tích nhỏ, thực tái định cƣ chỗ, chủ đầu tƣ khơng cịn nhiều diện tích cho việc kinh doanh, dẫn đến khó thu hồi vốn Do cần có quy định đặc biệt nhằm nâng cao hiệu kinh doanh đầu tƣ cải tạo, xây dựng lại chung cƣ Nên chuyển mục đích sử dụng đất từ nhà sang thƣơng mại, dịch vụ để thu hút nhà đầu tƣ Thực hình thức bồi thƣờng tiền tái định cƣ địa điểm khác gần vị trí chung cƣ cũ để gia tăng diện tích phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thƣơng mại sau chung cƣ đƣợc xây dựng lại Ƣu tiên cho doanh nghiệp bất động sản có quỹ nhà phục vụ việc tái định cƣ gần vị trí chung cƣ đƣợc cải tạo, xây dựng lại 49 PHẦN THỨ 3: KẾT LUẬN Qua tìm hiểu tình hình đầu tƣ vào dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, ta thấy, vấn đề thu hút đầu tƣ cho loại dự án ln vấn đề ln đƣợc dƣ luận quan tâm Vì vậy, quan Nhà nƣớc cần đề giải pháp nhanh chóng để giải tình trạng việc thiết yếu đƣợc coi hàng đầu bối cảnh kinh tế xã hội phát triển tiến tới phát triển kinh tế thị trƣờng Một giải pháp thực thu hút đầu tƣ nên đƣợc trọng nhiều sách ƣu đãi đầu tƣ cho chủ đầu tƣ tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Các sách nên đƣợc quy định dựa nhu cầu, ý chí bên dự án, khơng nên dựa ý chí chủ quan để đề mặt lý thuyết mà thực tiễn lại áp dụng khó khăn Cơ quan Nhà nƣớc nên đề cao mở rộng sách ƣu đãi nhiều cho nhà đầu tƣ tham gia thực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ để vấn đề thu hút đầu tƣ đƣợc giải nhanh Vấn đề thu hút đầu tƣ tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ vấn đề đã, quan trọng thiết yếu Với mục đích, tạo thơng thống cơng thực dự án cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ, cho nhà đầu tƣ quy phạm pháp luật vấn đề nên đƣợc quy định rõ ràng chi tiết hơn, phù hợp với thực tiễn áp dụng Do đó, quan Nhà nƣớc địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng quan địa bàn khác có chung cƣ cũ cần phải cải tạo, xây dựng nói chung cần phải phối hợp nhịp nhàng việc thực thi sách ƣu đãi đầu tƣ để thu hút đầu tƣ, đẩy nhanh tiến độ thực dự án Đây giải pháp ngầm quan trọng để giải tất vấn đề thu hút đầu tƣ Qua nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu cho rằng, việc giải vấn nạn vấn đề cần phải thực nhanh nhanh chóng liệt Cơ quan Nhà nƣớc cần phải xem xét đẩy mạnh giải pháp bồi thƣờng tái định cƣ, thuế, quy hoạch kiến trúc để giải vấn đề Báo cáo nghiên cứu cịn nhiều thiếu sót chƣa thực làm rõ hết vƣớng mắc vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ nhƣng báo cáo vạch đôi phần cho ngƣời đọc hiểu cấp bách việc đẩy mạnh sách ƣu đãi đầu tƣ cho chủ đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ Đây sở, tiền đề cho nghiên cứu liên quan đến vấn đề này, góp phần giải nhanh chóng vƣớng mắc, nâng cao đời sống ngƣời dân Bởi lẽ, 50 không vấn đề riêng quan quản lý Nhà nƣớc mà cịn vấn đề cho tồn thể ngƣời dân tham gia xây dựng kinh tế thị trƣờng, kinh tế cơng nghiệp hố, đại hố địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nƣớc Việt Nam nói chung 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Một số văn pháp luật đƣợc sử dụng chủ yếu Chỉ thị 03/1999/CT-UB-QLĐT việc giải chung cƣ - nhà tập thể hƣ hỏng nặng địa bàn thành phố uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 25 tháng 01 năm 1999 Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 Nghị số 37/2007/Nề số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp Chính phủ ban hành ngày 03 tháng năm 2007 Quyết định số 5327/QĐ-UBND năm 2008 việc ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp địa bàn thành phố từ đến năm 2010 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2008 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ngày 20 tháng 10 năm 2015 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết phát triển quản lý nhà xã hội ngày 20 tháng 10 năm 2015 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định chi tiết cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ ngày 20 tháng 10 năm 2015 Thông tƣ 21/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn Nghị định 101/2015/NĐ-CP cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ 10 Báo cáo số 105/BC-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 28 tháng năm 2016 tình hình kinh tế-văn hóa- xã hội quốc phịng an ninh thành phố tháng đầu năm nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cho tháng cuối năm 2016 11 Tài liệu phục vụ hội nghị ngày 30 tháng 12 năm 2016 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh- Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội thành phố năm 2016, nhiệm vụ giải pháp trọng tâm năm 2017 12 Quyết định số 6708/QĐ-UBND Ủy ban nhân nhân Thành phố Hồ Chí Minh duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân 52 khu) khu trung tâm hữu Thành phố Hồ Chí Minh (930ha) ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2012 13 Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 14 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 15 Luật Đầu tƣ số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 16 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Sách, báo, tạp chí tham khảo James E Bogle (1972), “Dialectics of urban propasals for the Saigon metropolitan area”, United States Agency for International Development Vũ Anh Dũng (2016), “Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực chƣơng trình cải tạo, thay chung cƣ cũ hƣ hỏng nặng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ quản lý thị cơng trình - Trường Đại học Kiến trúc Tp.HCM Hoàng Giang (05/06/2016), “Bên chung cƣ ma đƣợc tháo dỡ trung tâm thành phố”, Báo Pháp luật Huy Thịnh (08/07/2016), “Thành phố kiểm định 474 chung cƣ cũ năm 2016” Báo Pháp luật đƣờng link http://plo.vn/bat-dong-san/quyhoach/tphcm-kiem-dinh-474-chung-cu-cu-trong-nam-2016-639540.html Tân Phú (08/07/2016), “Giải cứu chung cƣ cũ thành phố Hồ Chí Minh trao quyền tự quyết”, Báo Thanh niên Tài liệu trang web http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/c/document_library/get_file? uuid=ecafc375-6d82-4217-a15d-e35c264e242d&groupId=10217 danh sách chung cƣ đƣợc xây dựng trƣớc năm 2975 địa bàn Tp Hồ Chí Minh 53 PHỤ LỤC 54 ... THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN TÊN ĐỀ TÀI: CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI ĐẦU TƢ TRONG VIỆC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƢ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chủ... xây dựng lại chung cƣ cũ nhƣng tiền đề, sở cho nghiên cứu Kết nghiên cứu góp phần cho việc hồn thiện sách ƣu đãi đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng... chung - Tên đề tài: Chính sách ƣu đãi đầu tƣ việc cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Sinh viên thực hiện: Đinh Thị Hồng Sa: Chủ nhiệm Lớp: DH13LK03 Khoa: Luật Năm