Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại, đầy đủ cả vật chất và tinh thần cho người dân trong nhà chung cư tại các đô thị.
DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ Nguyên Hương (Thực hiện) Hiện nay, hầu có kinh tế xã hội phát triển, sách phát triển nhà cho người dân, đặc biệt khu vực đô thị, coi việc phát triển nhà chung cư cao tầng với trang thiết bị phục vụ nhu cầu ngày cao người dân yêu cầu tất yếu Mục đích phát triển nhà chung cư khơng để tiết kiệm quỹ đất ngày bị thu hẹp tốc độ tăng dân số ngày nhanh mà góp phần tạo kiến trúc, cảnh quan thị khang trang, mơi trường xanh, đẹp góp phần tạo nên sống văn minh, đại, đầy đủ vật chất tinh thần cho người dân nhà chung cư đô thị Công tác xây dựng nhà chung cư nước ta phát triển tương đối mạnh mẽ nhanh chóng, nhiều khu thị đầu tư xây dựng, với nhà chung cư cao tầng, đại đời như: Khu đô thị Trung Hồ Nhân Chính, Ciputra, Linh Đàm, Royal city, Times City, Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng… Hội thảo “Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá: “Chiến lược phát triển nhà ở, việc phát triển khu nhà chung cư, tạo nên quy mô nhà ở, đáp ứng nhu cầu cao nhà người dân Về bản, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bước vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an tồn xã hội, cải thiện điều kiện tạo môi trường sinh sống cho người dân văn minh Thời gian qua xảy tranh chấp, khiếu nại người dân chủ đầu tư, người dân Ban quản trị, Ban quản trị chủ đầu tư, Nguyên Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 2127/ nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan QĐ-TTg việc Phê duyệt chiến lược nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận đến năm 2030, theo mục tiêu đến năm 2015 tỷ lệ nhà chung cư hành; xác định diện tích sở hữu chung dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh) - riêng; số quan chức đạt 80%, thị từ loại I đến loại II đạt 50% đô thị loại buông lỏng quy định quản lý, vận hành III đạt 30%; mục tiêu đến năm 2020 tỷ lệ nhà chung cư dự chung cư địa phương; quản lý sử án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh) dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa đạt 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt 60% đô thị loại III cháy chung cư, ảnh hưởng đến công phấn đấu đạt 40% tổng số đơn vị nhà xây dựng Để thực mục tác an ninh, an toàn xã hội” tiêu nêu trên, Luật Nhà 2014 quy định khu vực đô thị việc phát Có thể nói, Luật Nhà 2014 triển nhà chủ yếu thực theo dự án đô thị loại đặc biệt, loại văn hướng dẫn thi hành tạo loại chủ yếu phát triển nhà chung cư hành lang pháp lý tương đối đầy đủ NHỮNG KẾT QUẢ TÍCH CỰC tồn diện để điều chỉnh hoạt động có liên quan đến q trình quản lý, vận Qua thống kê sơ bộ, đến nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, hành nhà chung cư đảm bảo cho nhà tập trung chủ yếu TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh Phát biểu chung cư an toàn trình 10 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ sử dụng, dư luận xã hội cộng đồng dân cư nhà chung cư đánh hợp đồng mua bán Quy định cụ thể trình giá cao Các quy định Luật Nhà 2014 Thông tư số 02/2016/TT-BXD tự, thời gian, cách thức tổ chức họp hội điều chỉnh tương đối đầy đủ, toàn diện hoạt động liên quan đến quản lý, nghị nhà chung cư để bầu Ban quản sử dụng nhà chung cư trị nhà chung cư; Quy định cụ thể điều Các quy định Luật Nhà 2014 quy định Thông tư số kiện, hồ sơ công nhận Ban quản trị gắn 02/2016/TT-BXD khắc phục tồn tại, vướng mắc trách nhiệm quyền địa phương quản lý, sử dụng nhà chung cư giai đoạn trước có Luật Nhà 2014, (quận, huyện) việc cơng nhận Ban kể đến như: Nghiêm cấm sử dụng hộ chung cư vào mục đích khơng phải quản trị tổ chức có tư cách để để bảo đảm cho nhà chung cư sử dụng cơng mục đích; pháp nhân để thực quyền nghĩa Quy định cụ thể chỗ để xe, cách xác định diện tích sử dụng hộ, diện vụ đại diện cho chủ sở hữu hộ nhà tích khác nhà chung cư (theo đó, thống 01 cách tính thơng thủy) chung cư; Quy định cụ thể thời điểm bàn nhằm khắc phục tranh chấp việc xác định quyền sở hữu chỗ để giao, cách thức bàn giao, trình tự bàn giao xe tranh chấp cách xác định, đo diện tích sử dụng hộ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% nhà chung cư; thủ tục, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Quy định nhằm khắc phục tình trạng trước Chủ đầu tư khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần sởhữu chung 2% cho Ban quản trị sau Ban quản trị thành lập Các quy định sửa đổi bổ sung Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành Chính phủ, Bộ Xây dựng tạo hành lang pháp lý đầy đủ để điều chỉnh mối quan hệ chủ thể có liên quan q trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, tạo nếp sống văn minh, đại bảo đảm an toàn cho người dân khu nhà chung cư đô thị, giữ gìn cảnh quan, kiến trúc, mỹ quan khu vực nhà chung cư… góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại so với thời điểm trước có Luật Nhà 2014 Theo tổng hợp báo cáo 43 địa phương thời điểm tháng 5/2018, tổng số 108 dự án có tranh chấp có 71 dự án chiếm tỷ lệ khoảng 66% dự án có tranh chấp xảy trước ngày Luật Nhà 2014 có hiệu lực thi hành Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ toàn diện để điều chỉnh hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 11 DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ NHỮNG TỒN TẠI TRONG Q TRÌNH XỬ LÝ Mặc dù có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh hoạt Trong đó, việc xảy khiếu kiện, động liên quan đến trình quản lý, sử dụng nhà chung cư tranh chấp chủ đầu tư cư dân xảy số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại như: Tranh chấp phần diện tích số quy định cách tính sở hữu chung, sở hữu riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản diện tích hộ, diện tích chung – riêng… lý, vận hành; chất lượng cơng trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà văn pháp luật chưa quy Bên cạnh đó, xảy tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm, định quy định chưa rõ ràng; số nghĩa vụ chủ thể liên quan giai đoạn quản lý, vận hành nhà chủ đầu tư chưa đủ lực thực dự chung cư, cụ thể: Chủ đầu tư không thực đầy đủ nghĩa vụ theo quy định án, chuyển nhượng dự án không (không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban quy định, vi phạm quy định pháp quản trị theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định luật đầu tư xây dựng, pháp luật nhà pháp luật phòng cháy, chữa cháy pháp luật kinh doanh bảo hiểm…); ở, kinh doanh BĐS, pháp luật phòng Ban quản trị khơng đủ lực hoạt động, không thực nhiệm vụ cháy chữa cháy… giao theo quy định, có dấu hiệu khơng minh bạch, vụ lợi việc thu Mặt khác, người dân mua nhà chi tài chính; Đơn vị quản lý vận hành khơng có chức năng, khơng đủ điều kiện không xem xét hết nội dung để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực cam thỏa thuận hợp đồng mua bán kết theo Hợp đồng dịch vụ ký, khơng cơng khai tài theo quy định… hộ ký, chưa nghiên cứu kỹ quy Theo báo cáo địa phương gửi Bộ Xây dựng, tính đến hết quý định pháp luật liên quan II/2018, phạm vi nước có 108 dự án xảy tranh chấp, khiếu nại Bên cạnh đó, vai trò quản lý Nhà cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng, vận nước quan chuyên ngành hành nhà chung cư, chủ yếu xảy dự án địa bàn TP Hà Nội TP quyền địa phương số nơi Hồ Chí Minh chưa thực tốt; vai trò chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư ý thức, trách nhiệm chủ sở hữu, người sử dụng hộ số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư… MỘT SỐ GIẢI PHÁP Trên sở báo cáo Bộ Xây dựng thực trạng tranh chấp dự án nhà chung cư kiến nghị, đề xuất, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư với mục tiêu bảo đảm trình quản lý, sử dụng nhà chung cư an toàn, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an tồn xã hội Trong đó, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng Bộ, ngành liên quan phối hợp rà soát, sửa đổi, bổ sung văn Hiện có 108 chung cư xảy tranh chấp chủ đầu tư cư dân 12 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ DIỄN ĐÀN XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ Cần thực rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm bảo phù hợp với quy hoạch quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ quyền hạn chủ trình tổ chức thực Quy chế quản đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư chủ sở lý, sử dụng nhà chung cư, đề xuất với Bộ hữu, chủ sử dụng chung cư; Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định phần Xây dựng quan có thẩm quyền diện tích thuộc sở hữu chung sở hữu riêng quy chuẩn, tiêu chuẩn giải pháp tháo gỡ xây dựng có liên quan; đẩy mạnh cơng tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy định Luật Phòng cháy cầu địa phương có nhiều vụ tranh chữa cháy văn hướng dẫn thi hành… chấp chung cư phải giải dứt điểm Đồng thời, thực rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư đảm Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, tiếp bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi thu để sửa đổi văn quy phạm pháp tiết cấp có thẩm quyền phê duyệt; Rà soát việc chấp hành Giấy phép xây luật; phối hợp với địa phương tăng dựng dự án chung cư liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử cường tra, kiểm tra đôn đốc thực dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có ảnh hưởng hiện; tăng cường chế tài xử phạt với đến quyền lợi lợi ích hợp pháp người dân mua nhà, nhằm giải dứt vi phạm công tác điểm tranh chấp, khiếu kiện thời gian vừa qua Đối với UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cần tiếp tục đẩy Nguồn: Báo cáo Hội thảo “Công tác mạnh việc tổ chức phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật nhà quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư”, ở, pháp luật phòng cháy chữa cháy, đặc biệt quy định liên quan đến BXD việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư địa bàn; Công bố quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch đô thị, dự án đầu tư xây dựng chung cư, xác định rõ phạm vi, ranh giới phần diện tích xây dựng chung cư, phần diện tích đất sử dụng chung khu đô thị Đồng thời đánh giá công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư địa bàn; nêu rõ khó khăn, vướng mắc Số 64.2019 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 13 ... án nhà chung cư kiến nghị, đề xuất, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg việc tăng cư ng hiệu lực quản lý Nhà nước công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. .. chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư ý thức, trách nhiệm chủ sở hữu, người sử dụng hộ số nhà chung cư chưa đáp ứng mơ hình quản lý, sử dụng nhà chung cư MỘT SỐ GIẢI... quan đến quản lý, nghị nhà chung cư để bầu Ban quản sử dụng nhà chung cư trị nhà chung cư; Quy định cụ thể điều Các quy định Luật Nhà 2014 quy định Thông tư số kiện, hồ sơ công nhận Ban quản trị