Tiểu luận tốt nghiệp: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, quận 9, TP.HCM tập trung đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội trên địa bàn phường; tình hình quản lý và sử dụng đất; công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay; những tồn tại trong công tác cấp giấy, cũng như đề xuất các giải pháp giúp công tác cấp giấy chứng nhận được hoàn thiện hơn.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CHUN ĐỀ: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, TP.HCM SVTH: VŨ HỒNG DIỄM MSSV:10124023 Lớp: DH10QL Khóa: 20102014 Ngành Quản lí đất đai Tháng 4 năm 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN VŨ HỒNG DIỄM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ B, QUẬN 9, TP.HCM Giáo viên hướng dẫn: NGƠ MINH THỤY (Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh) Ký tên: …………………………………………………… Tháng 4 năm 2014 LỜI CẢM ƠN Chân thành ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, ni dạy con nên người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho con vững tiến bước trên con đường học vấn Em xin chân thành cảm ơn: Thầy cơ của Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm q báu của mình cho chúng em trong suốt q trình học tập tại trường Thầy Ngơ Minh Thụy và q thầy cơ khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã hướng dẫn tận tình để em có thể hồn thành tiểu luận tốt nghiệp của Các cơ, chú, anh, chị trong tổ địa chính và Ủy ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B đã chỉ bảo những kinh nghiệm của mình cho em và cung cấp những tư liệu cần thiết để em hồn thành báo cáo này. Cuối cùng xin cảm ơn tồn thể các bạn lớp DH10QL đã động viên, giúp đỡ tơi trong thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp TĨM TẮT Vũ Hồng Diễm, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B Quận 9 TPHCM”. Giáo viên hướng dẫn: Ngơ Minh Thụy, Khoa Quản lý Đất đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành phố. Hồ Chí Minh (TP.HCM) Cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả nhất cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất. Phường Tăng Nhơn Phú B thuộc Quận 9 là phường có những những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh tế xã hội – an ninh quốc phịng. Cùng với sự phát triển đó đã phát sinh khơng ít vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất của người dân, gây ra một số khó khăn trong cơng tác quản lí đất đai. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai và dễ dàng trong cơng tác quản lí thì việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết Từ thực tế đó, đề tài này được thực hiện nhằm mục đích hệ thống, đánh giá lại tồn bộ q trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B. Từ đó, đưa ra những kiến nghị để hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa cơng tác cấp giấy đạt hiệu quả cao trong thời gian tới. Đề tài tập trung vào nghiên cứu các nội dung chính sau : Đánh giá về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội trên địa bàn phường. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất. Đánh giá cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 1993 đến nay. Và những tồn tại trong cơng tác cấp giấy, cũng như đề xuất các giải pháp giúp cơng tác cấp giấy chứng nhận được hồn thiện Với nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như: phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp chun gia, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê. Đề tài đã đạt được một số kết quả nhất định MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG DANH SÁCH CÁC HÌNH Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá. Đất là giá đỡ cho tồn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất khơng thể thay thế. Vai trị của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đơng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất,… ngày càng tăng. Đặc biệt đối với nước ta là một nước nơng nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.Sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại khơng hề đượ c tăng lên, địi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài ngun đất đai có giới hạn đó. Cùng với sự phát triển mọi mặt của đất nước, công tác quản lý đất đai là một vấn đề bức xúc và nhạy cảm. Trong những năm gần đây nhà nước ta đã đặt ra những yêu cầu bức thiết cho công tác quản lý đất đai, nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất để họ n tâm đầu tư sản xuất, nâng cao ý thức cũng như trách nhiệm về bảo vệ, cải tạo đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và là cơ sở để xử lí các trường hợp tranh chấp về đất đai Phường Tăng Nhơn Phú B thuộc Quận 9 là phường có những những chuyển biến tích cực về nhiều mặt, đạt được một số thành tựu về kinh tế xã hội – an ninh quốc phịng. Cùng với sự phát triển đó đã phát sinh khơng ít vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất của người dân, gây ra một số khó khăn trong cơng tác quản lí đất đai. Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai và dễ dàng trong cơng tác quản lí thì việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ là rất cần thiết TP.Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã chỉ đạo các địa phương tích cực rà sốt, kiểm tra để hồn thành cơng tác cấp GCNQSDĐ nhưng cho đến nay vẫn chưa hồn thành. Vì vậy, việc tìm ra những ngun nhân cịn vướn mắc và đề ra các giải pháp cụ thể 7 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm giúp hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm hết sức quan trọng Xuất phát từ thực tế đó, em xin thực hiện đề tài: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, TP.HCM Mục tiêu nghiên Cứu Tìm hiểu và đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ tại phường Tăng Nhơn Phú B Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp GCNQSDĐ Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của cơng tác cấp GCNQSDĐ, hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn Ý nghĩa Trong học tập: củng c ố ki ến th ức đã đượ c học và bướ c đầu làm quen với cơng tác cấp GCNQSDĐ ngồi thực tế Trong thực tiễn: đề tài nghiên cứu kết quả cấp GCNQSDĐ từ đó đề ra giải pháp hồn thiện cơng tác cấp GCNQSDĐ nhằm đạt kết quả tốt hơn Phạm vi và đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, TP.HCM Phạm vi nghiên cứu Việc thực hiện đề tài này có 2 phạm vi: phạm vi khơng gian và phạm vi thời gian Phạm vi khơng gian: Tại phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, TP.HCM Phạm vi thời gian: Tìm hiểu, nghiên cứu thu thập số liệu, tài liệu và hồn thành đề tài được thực hiện từ 15/1/2014 đến 17/04/2014 8 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm 9 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm PHẦN 1 TỔNG QUAN 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Các khái niệm có liên quan đến vấn đề nghiên cứu Đăng ký đất đai: Là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất bởi nó thực hiện đăng ký đất đai một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với q trình sản suất trong đời sống con người Đăng ký đất đai gồm: Đăng ký ban đầu được thực hiện đầu tiên ở từng địa phương trong cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất đủ điều kiện Đăng ký biến động là được tổ chức thực hiện những địa phương đã hồn thành cơng tác đăng kí ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính thiết lập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầy tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật 1.1.2 Căn cứ pháp lý Công tác đăng ký đất đai được thực hiện dựa trên các căn pháp lý như sau: Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/ 2003 Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Luật nhà ở Luật số 56/2005/QH11và nghị định liên quan ngày 29/11/2005 Nghị định 90/2006/NĐCP ngày 06/09/2006 Chính phủ quy định về hướng dẫn thi hành luật nhà ở 10 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Từ bảng biểu ở trên cho ta một cái nhìn tổng quan về cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B trong giai đoạn trước và sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay. Nhìn chung, số lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường tăng dần khi Luật Đất Đai 2003 được ban hành, giai đoạn 19932003 cấp được 1052 GCNQSDĐ với 105,9942 ha trong đó: đất nơng nghiệp là 67,056 ha ( chiếm 63,26% diện tích được cấp giấy ); đất ở là 38,9381 ha ( chiếm 36,74 % diện tích cấp giấy ) Giai đoạn 20042013, cấp được 120,9626 ha tăng 14,9684 ha. Trong đó đất nơng nghiệp chiếm 77,3941 ha tăng 10,338 ha so với giai đoạn 19932003; đất ở là 43,5685 ha tăng 4,6304 ha Trong giai đoạn sau khi luật Đất Đai 2003 được ban hành thì nhiều Văn bản Pháp luật liên quan đến quản lý đất đai cũng được ban hành và được áp dụng (như NĐ 181/2004/NĐCP; Luật Nhà 2005; NĐ 90/2006/NĐCP; NĐ 84/2007/NĐCP; QĐ 54). Nhìn chung xét về quy trình thực hiện, điều kiện cấp giấy của các Văn bản Pháp luật này có sự thơng thống hơn rất nhiều theo hướng thuận lợi cho người dân, cũng như cán bộ quản lý trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, mang lại kết quả cao hơn so với giai đoạn trước đó, cùng với sự nỗ lực của UBND quận và các phịng ban chun mơn chỉ đạo phường đẩy nhanh tiến độ cấp giấy. Bên cạnh đó trình độ của cán bộ địa chính am hiểu địa bàn, có trình độ chun mơn phù hợp, UBND phường quan tâm đầu tư trang thiết bị như máy vi tính, phịng, bàn ghế và các dụng cụ chun mơn, hỗ trợ cơng tác kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ cho người dân So với hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân năm 2013, diện tích được cấp giấy cũng khá cao. Hiện trạng sử dụng đất nơng nghiệp là 195,35 ha đã cấp được 144,4502 ha; hiện trạng sử dụng đất ở là 90,11 ha đã cấp được 226,9568 ha. Tổng diện tích đã cấp GCNQSDĐ là 226,9568 ha chiếm 79,50 % so với hiện trạng sử dụng đất cảu hộ gia đình, cá nhân 49 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm Bảng 2.12 Diện tích cấp GCNQSDĐ so với hiện trạng sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân STT Mục đích sử dụng Đất nơng nghiệp Đất ở Hiện trạng sử dụng đất (ha) Tổng Diện tích cấp GCNQSDĐ (ha) Tỷ lệ cấp giấy so với hiện trạng (%) 195,35 144,4502 73,94 90,11 82,5066 91,56 285,46 226,9568 79,50 ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) Qua kết quả của bảng trên cho thấy cơng tác cấp GCNQSDĐ từ năm 1993 đến nay đã thu được những kết quả, đặc biệt là từ sau khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực . Bên cạnh đó cịn một số lượng lớn chưa được cấp giấy chứng nhận do nhiều ngun nhân khác nhau. Từ kết quả trên, ta rút ra được những thuận lợi và khó khăn sau: Thuận lợi Từ năm 1993 đến nay cùng với sự phát triển của thành phố cũng như của quận nói chung và của phường Tăng Nhơn Phú B nói riêng, tốc độ phát triển kinh tế, đơ thị hóa nhanh địi hỏi chính quyền phải nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Từ đó Nhà nước đã ban hành kịp thời các văn bản để hướng dẫn chính sách về đất đai phù hợp với tình hình hiện nay. Góp phần làm minh bạch hóa thị trường nhà đất UBND phường phối hợp với các phịng ban của UBND quận xây dựng kế hoạch cấp giấy chứng nhận trên tồn địa bàn dân cư. Thành lập các Tổ cơng tác đến tận khu phố, tổ dân phố, hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận UBND phường tại đã hợp đồng với các Cơng ty có chức năng đo vẽ, tổ chức đo đạc đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tiến hành cấp giấy đại trà cho từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn. Hồ sơ đề nghị xin cấp giấy chứng nhận chủ yếu theo kế hoạch, số lượng hồ sơ đăng ký tương đối nhiều chiếm tỉ lệ khá cao so với hồ sơ thuộc diện yêu cầu. Nhu cầu đăng ký cấp giấy chứng nhận 50 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hoàng Diễm của đối tượng sử dụng ngày càng tăng do đối tượng xác định được giá trị về quyền của người sử dụng đất và nhu cầu giao dịch.Giấy chứng nhận có nội dung thay đổi, nhất là việc xác lập quyền sở hữu cơng trình thể hiện rõ nét hơn, giúp người sử dụng an tâm khi giao dịch.Sự thay đổi giấy chứng nhận mới thể hiện nội dung thơng tin tương đối đầy đủ, ngày càng được nâng cao quyền lợi của người sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được đảm bảo hơn.Được ghi nợ tiền sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính thơng qua bảng giá đất hàng năm. Nhà đất của chủ sử dụng thuộc diện thừa kế hoặc đồng sở hữu thì các thành viên thừa kế hoặc đồng sở hữu, mỗi thành viên sẽ được cấp một giấy chứng nhận.Bản vẽ hiện trạng, vị trí, dựa trên nền bản đồ địa chính số, thể hiện tọa độ trên bản đồ và hiện trạng thực tế. Do đó rất thuận lợi cho việc xác định vị trí căn nhà hoặc khu đất Khó khăn Đối tượng sử dụng đất chưa nắm bắt được ý nghĩa về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. Người dân cịn thận trọng, ngán ngại trong việc nộp tiền sử dụng đất. Quan niệm đất do ơng bà hoặc cha mẹ để lại khơng cần khơng cần thiết để xác lập quyền sở hữu Hồ sơ chưa đủ điều kiện do xác lập đối tượng sử dụng về nguồn gốc đất khơng rõ ràng. Nhà xây dựng khơng phép, khơng chứng minh được thời điểm xây dựng.Cơng trình nhà ở xây dựng sau thời điểm quy hoạch, nằm trong khu đất cơng trình cơng cộng, cây xanh tập trung chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000.Đối tượng sử dụng đất chưa nắm bắt được ý nghĩa về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng.Tỉ lệ giải quyết hồ sơ chưa cao do nhà đất nằm trong khu quy hoach cây xanh , cơng trình cơng cộng, xây dựng sau thời điểm có quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000. Bảng giá đất của UBND Thành phố tăng theo hàng năm nên làm hạn chế tiến độ cơng tác cấp giấy chứng nhận khi đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.Việc xác lập định mức đất của từng địa phương, ảnh hưởng nhu cầu của người sử dụng đất 51 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm Các dự án có quyết định thu hồi đất, giao đất, th đất nhưng chậm tổ chức triển khai, điều này gây tâm lý bức xúc khi người sử dụng có đất nằm trong dự án. An sinh xã hội và nơi ở của người sử dụng chưa thật sự ổn định, hạn chế phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.Số lượng hồ sơ đăng ký ngày càng giảm, do đa số hồ sơ mua bán, sang nhượng bằng giấy tay, khơng đăng ký, khơng chứng minh được q trình sử dụng và thời điểm xây dựng. 2.3.3.2 Ngun nhân, tồn tại trong cơng tác cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường qua các năm cũng khơng tránh khỏi những khó khăn. So với hiện trạng sử dụng đất là 285,79ha cịn 58,83ha chưa được cấp giấy với nhiều ngun nhân khác nhau nhưng chủ yếu có 5 nhóm ngun nhân chính: thổ tập trung, chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000, mua bán bằng giấy tay sau 1/7/2004, chưa hồn thành thuế và ngun nhân khác Bảng 2.13 Nhóm ngun nhân dẫn đến việc các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tỉ lệ (%) STT Nhóm ngun nhân Số thửa Diện tích (ha) (so với diện tích chưa được cấp giấy) Thổ tập trung 201 5,78 9,82 Chưa có QHCT 1/2000 586 23,06 39,19 Sang nhượng giấy tay sau 01/07/2004 262 8,08 13,73 Chưa hoàn thành thuế 87 8,21 13,96 Nguyên nhân khác 23 13,70 23,3 1159 58,83 100 Tổng cộng ( Nguồn: Ủy ban nhân dân Phường Tăng Nhơn Phú B) 52 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hoàng Diễm Nhóm ngun nhân thứ nhất: Do tài liệu bản đồ 02/CTUB phần lớn các thửa đất là thổ tập trung, có nhiều hộ sử dụng nên trước đây Ủy ban nhân dân Xã Tăng Nhơn Phú khơng tổ chức cho kê khai nên trong các đợt cấp giấy chứng nhận theo kế hoạch (cấp đại trà) thì Ủy ban nhân dân phường Tăng Nhơn Phú B chỉ xét cấp cho các thửa đất nhỏ, có ranh giới rõ ràng và có chủ sử dụng đăng ký. Phần các thửa là thổ tập trung thì nếu hộ nào có nhu cầu cấp giấy chứng nhận thì phải đo vẽ bản đồ hiện trạng, chi phí đo vẽ cao nên hầu hết các chủ sử dụng khơng lập hồ sơ. Nhóm ngun nhân thứ hai : Do qui hoạch chi tiết trên địa bàn phường chưa phủ kín, hầu hết khu dân cư tập trung ở các khu phố 1, 2, 4, 5 có thời điểm xây dựng nhà sau năm 1999 nhưng theo qui hoạch tổng thể thì khu vực này bố trí là đất cây xanh, đất cơng trình cơng cộng và đường qui hoạch dự kiến nên dù các hộ thực sự có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nhưng khơng đủ điều kiện cấp Nhóm ngun nhân thứ ba: Do các hộ tự sang nhượng bằng giấy tay sau ngày 01/07/2004 ( ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ) nên khơng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Nhóm ngun nhân thứ tư:. Thuế nơng nghiệp đã được miễn từ năm 2002. Hiện hộ sang nhượng đất giấy tay từ năm 2002 đến trước ngày 01/07/2004 khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung biên lai thuế hoặc giấy xác nhận đã hồn thành nghĩa vụ thuế nơng nghiệp. Trong khi đó việc liên hệ với chủ đất cũ là rất khó khăn hoặc có liên hệ được thì nếu chủ đất chưa hồn thành thuế thì việc lập hồ sơ truy thu cịn nhiều bất cập nên gây khó khăn cho người đề nghị cấp giấy Nhóm ngun nhân khác: có rất nhiều nhóm ngun nhân dẫn đến tồn tại trong cơng tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B. Ngồi những nhóm ngun nhân nêu trên vẫn cịn những ngun nhân khác như đất đang có tranh chấp chờ giải quyết, đất cơng…dẫn đến tồn tại trong cơng tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử 53 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm dụng đất cho người sử dụng đất trên địa bàn Phường Tuy nhiên những nhóm nguyên nhân trên là những yếu tố chiếm phần lớn trong tổng số các thửa đất và diện tích chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B Về mặt chủ quan: Trình độ, năng lực của cán bộ địa chính Phường cịn yếu, chưa tham mưu tích cực cho UBND Phường trong quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn. Bên cạnh đó, từ năm 2004 đến nay cán bộ địa chính Phường phải thực hiện thêm nhiệm vụ về mảng tài ngun khống sản, tài ngun nước do vậy việc tập trung cho cơng tác quản lý đất đai nói chung bị chi phối Những biến động về đất đai chưa được cập nhật, chỉnh lý thường xun dẫn đến hồ sơ địa chính khơng cịn phù hợp với hiện trạng sử dụng gây khó khăn cho cơng tác cấp đổi GCNQSDĐ Hệ thống hồ sơ, tài liệu, số liệu chưa được thực hiện và lưu trữ đầy đủ trên hệ thống máy tính mà chủ yếu cịn ở dạng thơ gây khó khăn, mất nhiều thời gian cho ra cứu phục vụ các nhiệm vụ chun mơn Về mặt khách quan: Do bản đồ địa chính chính quy của các Phường được thành lập từ những năm 2005, đến nay đã có nhiều biến động cần phải tiến hành đo đạc nhưng kinh phí cho cơng tác này vẫn cịn hạn chế dẫn đến bản đồ, hồ sơ địa chính khơng cịn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất Giá đất và một số quy định về thu tiền sử dụng đất nhiều nơi chưa phù hợp dẫn đến việc người dân khơng có đủ khả năng thực hiện Việc áp dụng hạn mức giao đất ở ( giai đoạn trước Luật đất đai năm 2003) để tính hạn mức đất ở khi cơng nhận quyền sử dụng đất có nhiều bất cập – có nghĩa là chỉ cơng nhận quyến sử dụng đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức, nếu vượt hạn mức thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Trong 54 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm khi đó có nhiều trường hợp đã sử dụng diện tích đất ở lớn hơn hạn mức và đã nộp thuế sử dụng đất hàng năm đầy đủ Luật đât đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật có nhiều điểm mới so với Luật đất đai năm 1993 nên trong q trình tổ chức thực hiện có lúc, có nơi cịn lúng túng, chưa thống nhất. bên cạnh đó có văn bản mới ban hành nhưng sau đó một thời gian lại có văn bản sửa đổi, bổ sung những nội dung mới như: Nghị định 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sửa đồi, bổ sung một số điều của chuyển cơng ty Nhà Nước thành cơng ty cổ phần Quyết định 08/2006/QĐBTNMT ngày 21/07/2006 Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành quy định GCNQSDĐ (thay cho Quyết định 24) Thông Tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Ngun và Mơi Trường quy định về GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cụ thể một số vấn đề sau: Đối với trường hợp sử dụng đất Phường thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND Phường, sau đó cán bộ địa chính Phường tổng hợp và chuyển đến Văn Phịng Đăng Ký quyền sử dụng đất, do đó cán bộ địa chính Phường phải làm thêm nhiệm vụ ln chuyển. Như vậy cán bộ địa chính Phường sẽ mất nhiều thời gian cho cơng việc này và khơng tập trung vào nhiệm vụ chính của mình. Ngược lại đối với trường hợp sử dụng đất Phường thì cán bộ Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Quận phải đi đến các Phường để xác nhận hồ sơ cho người sử dụng đất, nội dung này mất nhiều thời gian và dễ sinh ra các vấn đề tiêu cực khác Theo cơ chế một cửa thì việc cấp GCNQSDĐ do Quận giải quyết, kết quả cấp giấy chứng nhận chỉ báo lại trực tiếp với người dân, khơng báo về phường nên gây nhiều khó khăn trong việc quản lí của phường Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định thời điểm sử dụng đất nhưng khơng quy định thời điểm sử dụng từng loại đất cụ thể ( như thời điểm sử 55 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm dụng đất ở, thời điểm sử dụng đất nơng nghiệp…) nên khi xác định thời điểm sử dụng đất để tính tốn các khoản nghĩa vụ tài chính gặp nhiều khó khăn, khơng thống nhất Ví dụ: Ơng A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 1990 và sử dụng vào mục đất nơng nghiệp, đến năm 1996 tự ý xây dựng nhà ở trên đất nơng nghiệp, năm 1998 mới có quy hoạch sử dụng đất. nay ơng A đăng ký xin cấp GCNQSDĐ. Nếu tính thời điểm sử dụng đất của ơng A là năm 1990 thì theo Nghị Định 198 thì ơng A khơng phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng tính thời điểm sử dụng đất là năm 1996 thì ơng A phải nộp 100% tiền sử dụng đất Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình mà người đứng tên trên giấy là người đại diện cho hộ gia đình đó. Theo quy định tại Quyết định số 08/2006/QĐ.BTNMT, phải thỏa thuận và đồng ý của vợ hoặc chồng của người đại diện đó mà khơng nói đến các thành viên khác Sự phối hợp giữa các ngành trong cơng việc giải quyết các hồ sơ có liên quan đến QSDĐ cũng như trong thực hiện các quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, thống nhất, cụ thể. Theo quy định tại Nghị Định 117 nếu thữa đất được xác định là sử dụng vào mục đích đất ở trước ngày 15/10/1993, khơng có giấy tờ hợp lệ về đất nhưng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất cho dù người sử dụng đất đó sử dụng trước sau năm 1993. Nhưng ngành thuế khơng xác định nội dung này mà chỉ tính thời điểm sử dụng đất sau năm 1993 là thu tiền sử dụng đất Ví dụ: Ơng Nguyễn B sử dụng đất ( đã có nhà ở trước năm 1980), đến năm 1994 chuyển nhượng cho bà C, nay bà C xin cấp xin cấp giấy thì nộp 100% tiền sử dụng đất 56 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm 2.4 Xây dựng các giải pháp Để giải khối lượng đất lại chưa cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường bên cạnh việc cần phải đủ nhân cơng, tài chính và điều cần thiết nhất là phải thực hiện cơng việc theo một kế hoạch cụ thể. Qua khảo sát địa bàn, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương tơi đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc trong cơng tác đăng ký cấp GCNQSDĐ và kế hoạch thực hiện cơng tác rà sốt, đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Tăng Nhơn Phú B cụ thể như sau: 2.4.1 Giải pháp về chính sách Đối với nguyên nhân chưa cấp GCNQSDĐ mua bán giấy tay sau 01/07/2004 kiến nghị với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường ban hành văn bản, hướng dẫn giải quyết cấp giấy cho người dân, như vậy giải quyết được phần lớn vướng mắc trong cơng tác cấp giấy của các địa phương nói chung và của phường Tăng Nhơn Phú nói riêng 2.4.2 Giải pháp về tun truyền Kiến nghị trung tâm trợ giúp pháp lý của Thành phố phối hợp cùng với Phịng Tư Pháp Quận và các cơ quan Tài Ngun và Mơi Trường thường xun tổ chức các buổi tun truyền pháp luật đến người dân. Có thể tổ chức tại UBND Phường hoặc những khu vực tập trung dân cư để nâng cao tầm nhận thức của người dân đối với pháp luật nói chung và Luật Đất Đai nói riêng. Mục đích của các buổi tun truyền nhằm làm sao cho người dân hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai và các quyền của người dân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ. Từ nhận thức đó người dân sẽ có ý thức hơn và để đảm bảo quyền lợi của họ họ sẽ tự đến cơ quan nhà nước để đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ 2.4.3 Giải pháp về cơng tác quản lý nhà nước về đất đai khác có liên quan Đề xuất với cơ quan thuế miễn tiền truy thu, truy phạt đối với những hộ có nợ thuế nơng nghiệp khi người dân đển kê khai đăng ký và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ 57 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm Đề xuất cùng các cơ quan Tài Ngun và Mơi Trường và các ngành có liên quan hỗ trợ kinh phí, phương tiện cho việc thực hiện đo đạc giải thửa hoặc do chính lý các thửa đất,các khu đất bị đo bao, biến động, khơng cần người dân phải bỏ tiền ra đề thi chi phí cho những khoản đo đạc khi thực hiện việc đăng ký cấp GCNQSDĐ Đề xuất với UBND Phường Tăng Nhơn Phú B thành lập tổ đăng ký đất đai phục vụ cho cơng tác cấp giấy, tổ đăng ký có trách nhiệm đi đến từng thửa đất để kiểm tra, xác minh nguồn gốc, hiện trạng và chủ sử đụng đất, phối hợp tốt cùng cán bộ của ấp, tổ nhân dân để nắm bắt báo cho người sử dụng đất đang ký đất đai đối với thửa đất của họ đang sử dụng và lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định Bảo quản các tài liệu, số liệu qua các năm để làm cơ sở cho việc tham khảo hoặc kế thừa cho các năm tiếp theo Đối với những trường hợp chuyển nhượng trái phép đề nghị UBND phường xét thấy đủ điều kiện tại Điều 50 Luật đất đai thì xét cấp giấy Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng của q trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cán bộ địa chính phường có thể xác định được đất đó có sử dụng đúng mục đích hay khơng, ngăn chặn các vi phạm xảy ra trong lĩnh vực đất đai. Cần thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhờ đó có thể quản lý quỹ đất ở địa phương cũng như ngăn chặn các hành vi tiêu cực diễn ra Đối với tranh chấp, khiếu nại thì sớm giải quyết dứt điểm cho người dân để họ có thể n tâm và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 2.4.4 Các giải pháp khác Cán bộ địa chính cần nâng cao nghiệp vụ cũng như nắm bắt các nghị định mới về quản lý đất đai, đóng vai trị cố vấn trong tổ chun mơn giúp cho hội đồng đăng ký đất đưa ra những quyết định đúng đắn. Chú trọng đến cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các 58 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm cơng việc cần thiết. Tránh tình trạng bng lỏng quản lý coi đó là cơng việc của phịng Tài ngun. Hồn thiện sổ mục kê đất đai, tiến hành kiểm tra, xử lý các sai phạm kịp thời Phối hợp với cấp trên để tổ chức tập huấn cho cán bộ địa chính những phần mềm liên quan đến cơng tác quản lý đất đai, tổ chức các buổi tọa đàm để trao đổi và học hỏi cán bộ địa chính cơ sở khác; tham quan, học hỏi thường xun hơn nữa Cho tổ chức rà sốt lại quy định và các giấy tờ hợp lệ để cấp GCNQSDĐ ở đơ thị theo hướng đơn giản hóa các thủ tục phù hợp với Luật đất đai năm 2003 và các văn bản ban hành 59 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm PHẦN 3 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai đã được các cấp, các ngành quan tâm nhất là trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. Thơng qua việc đăng ký đất, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, Phường Tăng Nhơn Phú B đã xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính tương đối hồn chỉnh phục vụ cho các nhiệm vụ quản quản lý nhà nước đối với đất đai. Cơng tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Nhìn chung cơng tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường cơ bản đã hồn thành, kết quả đó là do có sự phối hợp tốt trong cơng tác giữa các cơ quan có thẩm quyền, cơng tác tun truyền pháp luật về đất đai được duy trì và thực hiện thường xun, ý thức của người dân ngày một nâng cao, qua đó góp phần làm cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn dần đi vào ổn định. Tính đến ngày 1/1/2014 tồn phường đã cấp được 2895 giấy với diện tích là 226,9568 ha Tuy nhiên, cơng tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ cịn gặp nhiều khó khăn. Một số lượng lớn diện tích chưa được cấp giấy, chủ yếu do các ngun nhân: Do ngại phải đóng thuế nơng nghiệp, thuế trước bạ và tiền sử dụng đất, do nguồn gốc sử dụng đất khơng rõ ràng, do cơ quan cấp đất sai thẩm quyền, đo bao, biến động diện tích theo bản đồ tài liệu 02/CTUB khơng có số thửa Dựa trên những ngun nhân đã nêu, tiểu luận đã đề ra được một số giải pháp nhằm thúc đẩy và hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B 60 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm KIẾN NGHỊ Từ tình hình thực tế nêu trên, để thực hiện tốt hơn nữa việc quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nói chung và cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Đề tài có một số kiến nghị như sau: Về mặt quản lý hành chính: Cần có sự thống nhất giữa các cấp, các ngành trong việc lập, giải quyết các vấn đề có liên quan đến sử dụng đất Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý những trường vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời nắm bắt được tình hình thực tế ở địa phương để có biện pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và có những kiến nghị với các cấp, các ngành điều chỉnh các vấn đề mà theo quy định con bất cập, chồng chéo, khó thực Tăng cường lực lượng cán bộ có đủ năng lực, trình độ khả năng đáp ứng được u cầu nhiệm vụ trong giai đoạn hiện nay Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, nâng cao ý thức , tinh thần trách nhiệm của những người làm cơng tác quản lý đất đai nhằm thực hiện tốt chức năng tham mưu cho UBND các cấp trong quản lý Nhà nước đối với đất đai Song song với những cơng việc trên cũng cần tập trung phối hợp cùng tổ đo đạc của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Quận hoặc các Trung Tâm kỹ thuật địa chính nhà đất để phối hợp đo đạc phục vụ cho cơng tác cấp giấy đổi với những thửa bị đo bao và chỉnh lý biến động do đường sá, sống suối Về mặt tun truyền: Thường xuyên phổ biến, tuyên truyền chủ trương, chính sách Đảng, pháp luật của Nhà nước nói chung và Luật đất đai nói riêng đi vào 61 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hồng Diễm đời sống của mọi tầng lớp nhân dân. Đây cũng là một trong những ngun nhân chính dẫn đến tồn tại trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Phường quan tâm hơn trong cơng việc chỉ đạo các thành viên Tổ đăng ký đất đai của Phường về tinh thần trách nhiệm trong việc tổ chức đăng ký cho nhân dân, hướng dẫn nhân dân viết hồ sơ đăng ký và xử lý kịp thời hồ sơ đã đăng ký của nhân dân, tuyên truyền nhằm làm sao cho người dân hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai và các quyền của người dân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Đăng ký thống kê đất đai của thầy Ngơ Minh Thụy, trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2011, 141 trang Bài giảng Quản lý Nhà nước về đất đai của thầy Lê Mộng Triết, trường ĐH Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh, năm 2012, 97 trang Báo cáo tình hình thực hiện kinh tế xã hội – quốc phịng – an ninh năm 2013 của Phường Tăng Nhơn Phú B Báo cáo số liệu thống kê đất đai năm 2013 của Phường Tăng Nhơn Phú B Luận văn tốt nghiệp : Đánh giá cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc MơnTP.HCM của Nguyễn Văn Hấu, năm 2008, 53 trang Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐCP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị định 90/2006/NĐCP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Nhà quy định việc cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà – quyền sử dụng đất ở 62 Ngành quản lý đất đai SVTH: Vũ Hoàng Diễm Quyết định 54/2007/QĐUBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 ban hành về quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSHN ở và QSDĐ ở, GCNQSHN ở, GCNQSDĐ tại Thành phố Hồ Chí Minh 63 ... Xuất phát từ thực tế đó, em xin thực hiện đề tài: ? ?Đánh? ?giá? ?tình? ?hình? ?cấp? ?giấy chứng? ?nhận? ?quyền? ?sử ? ?dụng? ?đất? ?trên? ?địa? ?bàn? ?phường? ?Tăng? ?Nhơn? ?Phú? ?B,? ?Quận? ?9, TP.HCM? ? Mục tiêu nghiên Cứu Tìm hiểu và? ?đánh? ?giá? ?kết quả? ?cấp? ?GCNQSDĐ tại ? ?phường? ?Tăng? ?Nhơn? ?Phú? ?B...Tháng 4 năm 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN VŨ HỒNG DIỄM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ? ?B,? ?QUẬN? ?9,? ?TP.HCM? ? Giáo viên hướng dẫn: NGƠ MINH THỤY... gia đình, cá nhân? ?sử ? ?dụng? ?đất? ?trên địa? ?bàn? ?phường? ?tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế của? ?phường 2.3 Đánh? ?giá? ?tình? ?hình? ?đăng kí? ?đất? ?đai và? ?cấp? ?giấy? ?chứng? ?nhận? ?quyền? ?sử? ?dụng đất 2.3.1 Đánh? ?giá? ?tình? ?hình? ?đăng kí? ?cấp? ?giấy? ?chứng? ?nhận? ?quyền? ?sử? ?dụng? ?đất? ?giai