Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

Luận án được nghiên cứu với mục tiêu nhằm làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trên các trường hợp cụ thể từ số liệu tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI NGỌC TÙNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,

TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI NGỌC TÙNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY,

TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 8.38.01.07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ

HÀ NỘI, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công bố; các số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá và một số thông tin trích dẫn đều đã được chú thích nguồn gốc rõ ràng, chính xác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Bùi Ngọc Tùng

LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận án xin được gửi lời cảm ơn và tri ân sâu sắc Pgs.Ts Lê

Thị Bích Thọ - Người Thầy đã luôn tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong

suốt quá trình nghiên cứu

Tác giả cũng xin được gửi lời cảm ơn đến Học viện Khoa học Xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tác giả được học tập và hoàn thành được công trình nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Bùi Ngọc Tùng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở 6

1.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 6

1.1.1 Khái niệm hợp đồng 6

1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 6

1.1.3 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 9

1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 12

1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất 12

1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư 13

1.3 Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 14

1.3.1 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 14

1.3.2 Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 17

1.4 Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 21

1.4.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 21

1.4.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 22

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở 26

2.1 thực Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 26

2.1.1 Chủ thể là cá nhân 26

2.1.2 Chủ thể là pháp nhân 34

2.2 Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng nhà ở 40

2.3 Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng 43

2.3.1 Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 43

2.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu 47

2.4 Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 56

2.4.1 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 56 2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên 60

2.5 Thực trạng pháp luật về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 64

2.5.1 Căn cứ phát sinh trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ 64 2.5.2 Các hình thức trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 65

2.6 Thực trạng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở từ thực tiễn tại Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh 68

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở 73

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 733.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 74

KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là một nhu cầu và là quyền cơ bản của con người, trong thời gian qua, cùng với sự phát triển của xã hội, sự tăng lên nhanh chóng của dân cư khu vực đô thị bởi quá trình di cư đã tạo nên nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt

ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có quy mô dân số lớn nhất cả nước, Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, hiện quy mô dân số của Thành phố gần 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư Tốc độ tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số

cơ học là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên Trung bình mỗi năm dân số thành phố tăng khoảng hơn 200.000 người, cứ mỗi 5 năm, thành phố tăng dân số khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số một quận Hiện nay, diện tích Thành phố là 2.095 km2 có 24 quận huyện, trong đó có 19 quận

và 5 huyện Quận 1 nằm ở vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 7,73 km2 dân số là 193.632 người Mặc dù diện tích không tăng và điều kiện

hạ tầng phục vụ phát triển nhà ở là rất khó khăn, nhưng quy mô dân số của Quận vẫn đang tiếp tục tăng, trong đó chủ yếu là số dân nhập cư, do sự hạn chế về quỹ đất, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá các yếu

tố đầu vào đã đẩy giá nhà ở lên cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân Chính vì vậy, nhiều biểu hiện tiêu cực, phức tạp trong lĩnh vực mua bán nhà ở đã diễn ra trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người tiêu dùng và sự ổn định của xã hội Đó là hiện tượng đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường gây ra những rào cản cho cơ hội tiếp cận nhà ở một cách công bằng của người dân; thiếu minh bạch trong chính sách giá và công khai thông tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực hiện đúng cam kết khi ký hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc trưng rất riêng so với các loại

2

hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân sự hàng ngày, tính mạng của cư dân sống trong các công trình nhà ở; nhà ở là bất động sản gắn liền với đất Vì vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… và các văn bản dưới luật khác Nhìn chung, hệ thống pháp uật về chuyển nhượng nhà ở đã tương đối hoàn chỉnh và đang có những tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề từ thực tiễn Song, việc không tuân thủ các quy định pháp luật hợp đồng, sự thiếu hiểu biết pháp luật trong giao kết hợp đồng; các quy định pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở còn có những bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch đã và đang là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng diễn ra phức tạp Vì vậy, việc tác giả lựa chọn và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm chỉ ra các khoảng trống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật sẽ có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn đối với việc hoàn thiện chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như việc quản lý nhà nước với các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực này

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đã có nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, trong đó có một số các nhóm công trình nghiên cứu như:

* Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

- Trần Thị Thu Hà, "Về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm

quy định về hình thức", Tạp chí Tòa án nhân dân, Số 2/2014

- Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp

luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội

- Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo

3

pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam

- Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp

luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam

* Các công trình nghiên cứu thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật

- Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18, tr 28-33

- Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016

- Tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập trong pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012, tr 19-24

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả xác định các nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trên các trường hợp

cụ thể từ số liệu tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, chỉ ra các điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như cơ chế quản lý nhà nước với các hoạt động chuyển nhượng nhà ở nhằm hướng đến sự

ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và ở Việt Nam nói chung Kết quả nghiên cứu của đề tài là nhằm đánh giá mức độ phù hợp và bất cập của các quy định pháp luật liên

4

quan đến chuyển nhượng nhà ở qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động chuyển nhượng nhà ở tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong giới hạn của một luận văn, tác giả chỉ nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa hẹp, nghĩa là dưới góc độ hoạt động mua, bán nhà ở Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ; phân tích một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ( xây dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu một số tranh chấp, nguyên nhân tranh chấp thực tiễn tại địa bàn Quận 1 trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, qua đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện những qui định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

5 Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận văn

Đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp luật, chính sách của Đảng và Nhà nước

về nhà ở và quyền có nhà ở của công dân, chính sách về xây dựng thị trường nhà ở, quản lý hoạt động mua bán nhà ở trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ về những lý luận về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở trên cơ sở thực tiễn các hoạt động chuyển nhượng nhà ở trong các khu chung cư tại địa bàn Quận 1 thành phố Hồ Chí Minh qua đó chỉ

ra những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật để đưa ra những đề xuất cũng như cơ chế quản lý nhà nước đối với những hoạt động này, Ngoài ra kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học xã hội và nhân văn tại các trường đại hoc, cao đẳng

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê và hệ thống hóa, phương pháp phân tích, tổng

5

hợp, nghiên cứu tình huống: Được sử dụng để gắn kết những vấn đề mang tính

lý luận ở Chương 1 với thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở trong Chương 2 Trên cơ sở các thực tiễn , phân tích và đánh giá một số trường hợp tại Quận 1, tác giả đưa ra phương hướng và đề nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở trong Chương 3

7 Những điểm mới của Luận văn

Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh áp dụng Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2013, một

số điểm mới đạt được so với các công trình nghiên cứu khác như:

- Luận văn đưa ra khái niệm riêng về Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

- Nghiên cứu một cách toàn diện Luật nhà ở năm 2014, Bộ Luật Dân sự

2015, các văn bản pháp luật có liên quan về Hợp đồng mua bán nhà ở

- Sưu tầm được những tranh chấp thường gặp trong thời gian gần đay

và hợp đồng mua bán nhà ở

- Chỉ ra hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và đưa kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở

8 Kết cấu của luận văn

Luận văn được kết thành 3 chương:Phần Mở đầu, Nội dung và Kết luận Trong đó, Phần Nội dung của Luận văn được kết cấu thành 03 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

6

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở 1.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng

Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều

385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015

về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực thương mại, lao động Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các quy định pháp luật và đạo đức xã hội Hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải mọi sự thỏa thuận là hợp đồng

1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có

tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó" [41, Tr.900] Dưới góc độ

pháp lý, nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu

cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014)

Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ

nhu cầu sinh hoạt của con người Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời

Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên

7

nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp…) Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự

Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ

thống móng cố định tại vị trí đất xây dựng Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng Nhà ở thường có giá trị lớn Bên cạnh mục đích để ở, nhà

ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…[13]

Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung

cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội

Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới

dạng bất động sản Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có

quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt,

tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác” Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa

của của hợp đồng mua bán tài sản Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở

- tài sản có giá trị lớn Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán Điều

430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự

thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan" Trong hợp đồng mua bán tài sản,

hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên bán Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn

8

thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền

sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán

đã được các bên thống nhất [41, Tr.1504]

Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền

sở hữu” [26, Tr.182] "Nhượng" là nhường lại, chuyển giao lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng) Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của một chủ thể này sang một chủ thể khác Thực chất, trong pháp luật Việt Nam cách hiểu về "chuyển nhượng" còn có những điểm chưa thống nhất Hiện không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức

là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù [27, Tr.182]

Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai mà cá nhân, pháp nhân,

hộ gia đình, chủ thể khác chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng đất được xác lập

do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Quyền

sử dụng đất cũng được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền phù hợp với

quy định pháp luật về đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng Đối tượng của hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định

Xuất phát từ khái niệm hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, khái niệm về nhà ở, đặt trong mối quan hệ với chuyển nhượng

9

quyền sử dụng đất, dưới góc độ thuật ngữ luật học thì hợp đồng mua bán nhà ở

hay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là: "Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên

nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán) Theo đó, bên bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu nhà ở sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật"

1.1.3 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản có giá trị lớn

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy

tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định

theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không gian Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ

Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình thành trong tương lai Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu

là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua

10

bán nhà ở:

- Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán

- Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền

sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà Đó chính là cơ

sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung

và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ

sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật

- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán

- Không bị cấm lưu thông dân sự

- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người

Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính đền bù tương đương

Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (Khoản 1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015) Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà

về phương diện pháp lý cho người nhận chuyển nhượng (bên mua) Bản chất của việc chuyển nhượng nhà là chấm dứt quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người nhận chuyển nhượng Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người chuyển nhượng nhà nhận một giá trị nhất định (thường là tiền) đã thỏa thuận thì bên nhận chuyển nhượng phải được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở Người nhận chuyển nhượng muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng nhà một giá trị tương xứng với nhà ở đó, đúng thời hạn, địa điểm và phương thức theo thỏa thuận Giá trị mà bên nhận chuyển nhượng nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả

11

thuận hoặc theo quy định của pháp luật Tính chất đền bù trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá và tự do thỏa thuận Đây là đặc điểm phân biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với hợp đồng cho thế chấp, cho thuê hay hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở Việc chuyển giao nhà thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu nhà thể hiện ở việc bàn giao sự chiếm hữu,

sử dụng thực sự với nhà ở và dịch chuyển về mặt pháp lý quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật

Ba là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng ưng thuận

ng thuận là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói chung và chuyển nhượng nhà ở nói riêng Từ thời điểm các bên thỏa thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí với nhau và ký tên (hoặc điểm chỉ) xác nhận về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là xác lập Thời điểm xác lập của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà

Bốn là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực

Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định của giao dịch chuyển nhượng nhà ở, đồng thời cũng thực hiện chức năng quản

lý nhà nước với bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng nhà ở Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn nơi nhà ở tọa lạc thì hợp đồng

tế - xã hội và nhu cầu quản lý nhà nước ở mỗi giai đoạn

1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng có thể phân thành:

1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất

Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã được tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà ở trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao dịch với mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà luôn gắn liền với việc chuyển nhượng quyền

sử dử dụng đất Do đó, giá trị của hợp đồng không chỉ tính trên giá trị nhà ở,

mà còn tính trên giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

Điều kiện để chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng là nhà ở và quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

Mục đích chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khá đa dạng, có thể mua để ở, có thể mua để bán lại

1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư

Đây là loại hợp đồng mà việc chuyển nhượng có đối tượng chính là nhà

ở dưới dạng căn hộ chung cư Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : "Nhà chung cư

là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung… " Như vậy, thực chất chuyển

nhượng nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần nhà ở thuộc sở hữu riêng Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà chung cư Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình thành trong tương lài thì hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư chủ yếu là hợp đồng góp vốn Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm

là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng

Do đặc thù của nhà chung cư là một loại tài sản cần số vốn đầu tư lớn

để có thể hoàn thiện nên chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư cấp I) nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được huy động vốn theo các hình thức được quy định tại Điều 19 Nghị định

14

99/2015/NĐ-CP [30] Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư cũng có nhiều dạng biến thể khác nhau, thời điểm ký hợp đồng cũng được quy định khác nhau Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, việc ký Hợp đồng chỉ được diễn ra sau các thời điểm sau:

- Hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở

- Hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án

- Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai thì chỉ được ký sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà

ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Hợp đồng mua bán nhà chung cư là một dạng của Hợp đồng mua bán nhà ở và nhưng hiện nay chưa có khái niệm riêng cho loại hợp đồng này Do nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn và dễ xảy ra tranh chấp nên Bộ Xây dựng quy định mẫu khá cụ thể tại Thông tư số 03 /2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 Theo đó, hợp đồng phải nêu rõ thông tin về chủ đầu tư và các quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư; và các văn bản liên quan trực tiếp đến Dự án nhà chung cư như quy hoạch dự án nhà chung

cư Trong hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, riêng, phí bảo trì 2% trên tổng giá trị hợp đồng và cách tính diện tích căn hộ mua bán

1.3 Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở

1.3.1 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

15

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở và chuyển nhượng nhà ở, các cá nhân và

tổ chức thực hiện giao dịch nhà ở dưới nhiều dạng khác nhau Do tính chất đặc biệt của đối tượng giao dịch là nhà ở, nên luôn đòi hỏi sự công khai, minh bạch, an toàn cho các bên Nhằm mục đích quản lý tốt thị trường bất động sản, tất cả các quốc gia trên thế giới đều xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ của các chủ thể phát sinh trong các hoạt động chuyển nhượng liên quan đến nhà ở Đây là công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu nhất, chủ yếu nhất, bởi lẽ pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp khác không có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng [31] Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực quan trọng của pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về nhà ở nói riêng Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở là công cụ dùng để điều chỉnh quan hệ phát sinh trong hoạt động giao dịch chuyển nhượng nhà ở, nhằm đảm bảo trật

tự trong lĩnh vực này; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, của Nhà nước và xã hội Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một bộ phận của pháp luật về chuyển nhượng nhà ở, không chỉ giới hạn ở việc quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà còn liên quan đến trình tự, thủ tục, ràng buộc pháp lý giữa các bên khi giao kết, thực hiện hợp đồng và

các nghĩa vụ pháp lý với Nhà nước Do đó, có thể hiểu, pháp luật về chuyển

nhượng nhà ở là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Với tích chất riêng có của mình trong lĩnh vực pháp luật bất động sản, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có những đặc trưng sau:

- Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là lĩnh vực pháp luật tư nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với lĩnh vực pháp luật công

Đặc trưng của các lĩnh vực pháp luật tư là liên quan đến quan hệ giữa các cá nhân, hoặc cá nhân và nhà nước trong quan hệ bình đẳng, tự do thỏa

16

thuận, tự do ý chí của các chủ thể Hợp đồng là một trường hợp điển hình của lĩnh vực luật tư Do hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực hợp đồng nói chung, do đó luôn được pháp luật điều chỉnh dựa trên nguyên tắc tự định đoạt, tự do thỏa thuận; các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng luôn bình đẳng

về quyền, lợi ích và địa vị pháp lý Điều này thể hiện ở việc các bên tự do lựa chọn, thỏa thuận, giao kết hợp đồng

Trong khi đó Luật công là tổng thể các quy phạm pháp lật điều chỉnh quan hệ giữa các cơ quan nhà nước và giữa các cá nhân, tổ chức với nhà nước Phương pháp điều chỉnh đặc trưng của luật công là mệnh lệnh hướng tới các lợi ích công [28, Tr.44]

Mặc dù, đặc trưng của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là luật

tư, nhưng do nhà ở là tài sản có giá trị lớn, gắn liền với đất đai - Tài sản thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ thể đại diện sở hữu nên các chủ thể phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; chịu sự quản lý nhà nước bằng mệnh lệnh hành chính về hình thức của hợp đồng (phải công chứng, chứng thực), thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, các nghĩa vụ tài chính với nhà nước Đối với chủ thể kinh doanh cũng phải chịu sự quản lý nhà nước về điều kiện kinh doanh (vốn) Với nhà ở xã hội, sự ràng buộc về thủ tục, điều kiện chuyển nhượng, giá chuyển nhượng Chính vì vậy, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở luôn có mối quan hệ chặt chẽ giữa pháp luật tư và pháp luật công

- Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có mối liên hệ mật thiết với nhiều văn bản quy phạm pháp luật của các ngành luật khác

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có nhiều được trưng khác biệt các loại hợp đồng mua bán tài sản khác xuất phát từ vai trò của nhà ở, khác với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, để nhà ở khi đưa vào kinh doanh đáp ứng

17

các yêu cầu của nền kinh tế thị trường nhưng phải phù hợp với tình hình chế

độ chính trị và đáp ứng các tiêu chí về đạo đức xã hội [28, Tr.43] Đó chính là những yêu cầu và quy định đặc thù của chính sách, pháp luật về đất đai Mặc

dù có tính độc lập nhất định, nhưng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực pháp luật khác như: Pháp luật dân sự; Pháp luật đất đai; Pháp luật tài chính - ngân hàng; Pháp luật thuế; Pháp luật xây dựng

- Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là sự cụ thể hóa của các chính sách về quản lý thị trường nhà ở và an sinh xã hội

Nhà ở là vấn đề quan trọng của mỗi cá nhân, cùng với sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, giá nhà ở cũng "bị đẩy lên cao" khiến cho khả năng có nhà ở của người dân ngày càng trở lên khó khăn hơn Chính vì vậy, Nhà nước phải có các chính sách quản lý thị trường nhà ở để không tạo ra các "cơn sốt", "bong bóng" thị trường, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, định hướng thị trường lành mạnh Các chính sách đó là liên quan mật thiết đến quản lý giao dịch bất động sản, sàn bất động sản, tài chính ngân hàng, minh bạch về thị trường, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách Các chính sách này, được cụ thể hóa bằng hệ thống các quy định pháp luật về nhà ở, trong đó có các quy định pháp luật về chuyển nhượng nhà ở với từng nhóm nhà

ở cụ thể

1.3.2 Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở

Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc Đô la , do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng nhà ở bằng với công cụ qui định khung pháp lý để bảm đảm an toàn cho các giao dịch dân sự Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như

Là cơ sở pháp lý để các bên tham gia quan hệ giao dịch thực hiện nguyên tắc tự do thỏa thuận

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một lĩnh vực cụ thể của hợp đồng,

do đó, tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, chi phối toàn bộ quá trình xây dựng hợp đồng

Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của luật dân sự Bằng nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi hội đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia thực hiện quyền giao kết bất kỳ một giao dịch hợp đồng dân sự nào phù hợp với nhu cầu và đáp ứng nguyện vọng của mình Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước, lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, trong đó có việc kiểm soát sự tự do hợp đồng bằng những giới hạn pháp lý

Sự kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được thực hiện thống qua quy định bởi pháp luật trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở trên thực tế

19

Là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm

Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và phát sinh bất đồng quan điểm về điều khoản trong hợp đồng để đi đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở để xác định tính tuân thủ qui định, tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, các hành vi vi phạm liên quan trong quá trình thực hiện Đồng thới, các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm

Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên

Khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền, nghĩa vụ khác Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao và quyền nhận giá trị thanh toán của bên chuyển nhượng là quan trọng nhất Thông qua các cơ quan chức năng, Nhà nuớc công nhận hợp đồng

và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cũng là căn cứ pháp lý để các bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình,

kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vô hiệu Cơ sở đó thể hiện ở việc, các bên xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng như từng điều khoản của hợp đồng Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng, chủ thể đó sẽ bị xử lý để khôi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về chuyển nhượng nhà ở Chính nhờ sự an toàn, ổn định này mà các chủ thể yên

20

tâm tham giao kết hợp đồng Nhờ vậy, khuyến khích các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản Nhờ vậy tạo nên sự minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích cực của thị trường nhà ở; loại bỏ những yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minh bạch, đầu cơ

Chỉ khi giá trị của nhà ở là phù hợp với giá cả; nhà ở là đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân, cơ sở pháp lý đảm bảo cho các giao dịch là phù hợp thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng mới phát triển ổn định Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng được khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ, thúc đẩy và lành mạnh hóa các quan hệ pháp lý về giao dịch nhà ở

Ổn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phát sinh

Pháp luật về chuyển nhượng nhà ở có vai trò quan trọng trong ổn định quan hệ sở hữu nhà ở và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh khi các bên thực hiện việc giao dịch Tuy nhiên, vai trò này chỉ có thể đạt được nếu các quy định pháp luật là hoàn chỉnh, phù hợp thực tiễn

Nhờ các chế tài áp dụng với các bên tham gia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như: bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại, hủy giao dịch mà tạo ra sự ổn đinh, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật của các bên, đồng thời khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm công bằng

xã Qua đó, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản có giá trị lớn là nhà ở

Dựa trên khung pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các chủ thể biết rõ quyền, nghĩa vụ của mình cũng như những thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Sự minh bạch hóa thông tin, yêu cầu trong quản lý hợp đồng và giao dịch chuyển nhượng nhà ở tạo nên sự vững chắc và an toàn cho quan hệ pháp lý này

21

1.4 Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở

1.4.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015 ưu tiên đề cao tự do ý chí trên cơ sở các nguyên tắc chung điều chỉnh cho tất cả các giao dịch dân sự, bên cạnh đó có các quy định của pháp luật chuyên ngành [9, Tr.11-15] Khoản 2 Điều 3 Bộ

luật dân sự 2015 ghi nhận nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng: "Cá nhân,

pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên

cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng" Bộ luật Dân sự xác định

nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao kết hợp đồng trên cơ sở các chủ thể thoả mãn nhu cầu thực tế vật chất cũng như tinh thần Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể đều có quyền tự do thỏa thuận và ký kết hợp đồng

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường hiện nay với sự đan xen phức tạp giữa lợi ích chung và lợi ích riêng, tự do ý chí dường như không giải quyết ổn thỏa một số giao dịch mà đời sống thực tiễn đặt ra Vì lẽ đó, tự do ý chí bị hạn chế bởi công cụ pháp luật hay nói cách khác trong tự do ý chí có giới hạn của tự do ý chí Tự do ý chí trong quan hệ hợp đồng không có nghĩa

là tự do tuyệt đối mà được giải thích phù hợp với hoàn cảnh Lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội hay nói đúng hơn chế độ điều hành của nhà nước là yếu

tố ràng buộc sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng , các yếu tố này được quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự, do

đó nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo

22

đức xã hội Nguyên tắc này sẽ chi phối mục đích, đối tượng và nội dung của hợp đồng mà các bên thỏa thuận

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Khoản 3 Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 ghi nhận nguyên tắc: "Cá nhân,

pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực" Nguyên tắc này được đặt ra để nhằm bảo đảm

tính trung thực trong việc giao kết hợp đồng, các bên liên quan không ai bị cưỡng ép , không thực hiện đúng với ý chí của mình; đồng thời nêu bật thực chất của quan hệ pháp luật dân sự Chính vì vậy, tùy theo trình độ phát triển xã hội và sự điều hành của nhà nước mà pháp luật không thừa nhận những hợp đồng chuyển nhượng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một hoặc bất kỳ chủ thể nào liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên liên quan là một công việc khá phức tạp bởi nhiều yếu tố khác nhau

Nhà ở luôn là tài sản quan trọng với mỗi cá nhân và gia đình, có giá trị lớn nên trong thực tiễn không ít trường hợp các bên không trung thực trong cung cấp thông tin, thậm chí có ý định lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản thông qua giao dịch chuyển nhượng nhà ở Việc này đã khiến cho các bên dễ gặp rủi

ro nếu một bên không thiện chí giải quyết các vấn đề phát sinh Chính vì lẽ

đó, nguyên tắc này có tầm quan trọng đặc biệt để bảo đảm quyền lợi của các bên, góp phần tạo sự ổn định, trật tự của các giao dịch chuyển nhượng nhà ở trong thực tế

1.4.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

- Thực hiện đúng, đầy đủ các thỏa thuận trong hợp đồng

Nguyên tắc chấp hành đúng đòi hỏi các bên phải thực hiện đúng và đầy

đủ tất cả các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng, tức là tất cả các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng đều phải được thực hiện đầy đủ Cụ thể là thực hiện đúng đối tượng, đúng thời gian, đúng phương thức thanh toán

23

và các thoả thuận khác trong hợp đồng

+ Thực hiện đúng điều khoản về đối tượng của hợp đồng: đối tượng của hợp đồng chuyển quyền là nhà ở Do đó, nhà ở chuyển giao phải là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng và đúng với mô tả cụ thể trong hợp đồng về địa chỉ, diện tích, loại nhà, số tầng, số phòng, chất lượng

+ Đúng thời gian: là việc thực hiện đúng trách nhiệm về thời gian thanh toán, bàn giao quyền sở hữu nhà hoặc thực hiện các thủ tục khác nhằm chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng Việc chậm chễ trong thời gian thực hiện hợp đồng bên vi phạm có thể phải chịu các biện pháp trách nhiệm pháp lý do vi phạm hợp đồng

+ Đúng phương thức thanh toán: Thanh toán là nghĩa vụ trả tiền theo phương thức và thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng Phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hoặc séc, uỷ nhiệm thu Nếu bên có nghĩa vụ thanh toán mà vi phạm điều khoản này thì bị phạt vi phạm hợp đồng theo mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc mức lãi suất tín dụng quá hạn của ngân hàng Nhà nước kể từ ngày hết hạn thanh toán

- Thực hiện hợp đồng một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và các bên cùng đạt mục đích

Trung thực, thiện chí là một trong những yếu tố nền tảng của việc ký kết

và thực hiện hợp đồng, được ghi nhận và qui định trong pháp luật hợp đồng của Việt Nam Pháp luật Việt Nam nói riêng và pháp luật đa số các nước nói chung không thừa nhận những hợp đồng được giao kết mà thiếu các yếu tố trung thực

và thiện chí của một trong các bên chủ thể liên quan trong hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên có thể cố ý không thực hiện một cách nghiêm túc các nghĩa vụ đã giao kết Khi phát sinh các vấn đề cần giải quyết, một bên không hỗ trợ bên còn lại để bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất được chuyển giao nhanh chóng, hợp pháp; khi có tranh chấp với bên thứ ba phát sinh, bên giao kết hợp

24

đồng (thường là bên chuyển nhượng) không có thiện chí phối hợp giải quyết Việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong hợp đồng cũng phải trên cơ sở hài hòa quyền lợi của cả hai bên

Như vậy, nguyên tắc này có giá trị trong việc ràng buộc trách nhiệm của các bên trong việc phải trung thực, thiện chí, hợp tác thực hiện trách nhiệm thực hiện hợp đồng, nhằm tạo ra sự tin cậy lẫn nhau, ổn định và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

- Không được làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác

Nguyên tắc này đòi hỏi, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên không chỉ tính đến lợi ích của mình, mà còn phải tính đến lợi ích của các chủ thể khác, lợi ích nhà nước Nguyên tắc này cũng phù hợp với quy

định tại Khoản 2 Điều 160 Bộ Luật Dân sự năm 2015: "Chủ sở hữu được thực

hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác"

Xuất phát từ nguyên tắc thực hiện hợp đồng không được làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác , trong chuyển nhượng nhà ở, nếu việc chuyển quyền sở hữu ảnh hưởng đến cuộc sống của những người đang cư trú (chưa có chỗ ở mới) hoặc chuyển nhượng nhà chưa được phép chuyển nhượng thì vi thực hiện hợp đồng trái pháp luật sẽ được coi là vi phạm nguyên tắc này

Kết luận chương 1

Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có vai trò, tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống xã hội và sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế đất nước nói chung Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là một hệ thống khá phức tạp, vừa bao gồm các quy định trực diện quy

25

định về hợp đồng mua bán - chuyển nhượng vừa bao gồm các quy định về bất động sản, kinh tế, hành chính trong đó pháp luật dân sự giữ vai trò chủ đạo, chi phối Tùy thuộc vào từng loại nhà ở khác nhau mà nội dung hợp đồng được điều đỉnh bởi các quy định riêng

Khi giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, các bên cần tuân theo các nguyên tắc nhất định Những nguyên tắc này vừa là nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự nhưng thể hiện cụ thể trong lĩnh vực nhà ở

26

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở 2.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở

Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam cư trú

ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài Như vậy, có thể xác định chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cả

cá nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2015 về chủ thể

2.1.1 Chủ thể là cá nhân

Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được thực hiện giữa các

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Tùy thuộc vào từng hợp đồng cụ thể mà chủ thể này có sự khác nhau về điều kiện, vai trò Vừa với tư cách là bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể với tư cách là bên chuyển nhượng, các cá nhân tham gia khá đa dạng vào hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Do đó, đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên nhất, tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải bất cứ cá nhân nào cũng đủ điều kiện tham gia vào quan hệ chuyển nhượng nhà ở Theo quy định của pháp luật, để trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, trước hết cá nhân phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi giao kết hợp đồng

Năng lực pháp luật của cá nhân

Khoản 1, Điều 16, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về năng lực pháp

luật dân sự của cá nhân như sau: "Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là

khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự" Năng lực pháp

luật dân sự của cá nhân là khả năng, là yêu cầu đầu tiên, điều kiện cần thiết để công dân có quyền, có nghĩa vụ; là thành phần không thể tách rời khởi quyền

27

và nghĩa vụ của cá nhân với tư cách chủ thể trong mối quan hệ pháp luật dân

sự Mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, không ai bị hạn chế, bị phân biệt đối xử Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra, không thay đổi với bất kỳ lý do gì, nó gắn liền với sự tồn tại của cá nhân đó

và cũng không tự mất đi, trừ trường hợp cá nhân đó chết hoặc bị Tòa án tuyên

bố chết Trong trường hợp Tòa án tuyên bố chết, mà người bị tuyên bố trở về

và có yêu cầu Tòa án hủy quyết định tuyên bố chết thì vẫn có thể khôi phục lại năng lực pháp luật Tuy nhiên, cá nhân có thể bị hạn chế hay bị tước bỏ một số quyền dân sự như: cấm đảm nhiệm chức vụ quyền hạn, cấm đi khỏi nơi cư trú, bị quản chế… Nhưng trường hợp này chỉ phát sinh khi cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật hình sự hoặc hành chính và việc hạn chế hay tước

bỏ này chỉ thực hiện theo một thời gian cụ thể theo bản án, quyết định, khi hết thời hạn đó thì năng lực pháp luật dân sự của các nhân đó vẫn được tiếp tục thực hiện như các chủ thể khác và vẫn được pháp luật dân sự bảo vệ khi có các chủ thể xâm phạm Điều này được ghi nhận tại Điều 18, Bộ luật Dân sự

năm 2015: "năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ

trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác"

Trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng nhà ở, cá nhân được coi là chủ thể có quyền tham gia vào giao dịch chuyển nhượng nhà ở cả với tư cách là bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng Nhìn chung, pháp luật Việt Nam không giới hạn nhiều quyền chuyển nhượng nhà ở với tổ chức và cá nhân Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng loại nhà ở cụ thể mà có thể bị giới hạn quyền tham gia, chẳng hạn nhà ở xã hội Đối với điều kiện giao dịch chung, Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên

tham gia giao dịch về nhà ở: "Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển

nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều

28

kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở" Như vậy, cá nhân chỉ có thể trở

thành chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở nếu là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch về nhà ở

Khác với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chỉ dành cho một số đối tượng nhất định Theo Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội là người chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá chật chội; có hộ khẩu tại địa phương nơi có nhà ở, nếu chưa có hộ khẩu thì phải đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên Ngoài ra, các đối tượng nêu trên phải là người có thu nhập thấp, tức không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định Bên cạnh đó, với tư cách là người chuyển nhượng, cá nhân cũng bị hạn chế quyền chuyển nhượng nhà ở

xã hội Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong tối thiểu 05 năm, tính từ khi trả hết tiền mua theo hợp đồng đã ký Nếu chưa đủ 05 năm, kể từ khi trả hết tiền mua, người mua có nhu cầu bán lại nhà

ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước, cho chủ đầu tư hoặc cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội như nêu trên

Đối với người nước ngoài muốn tham gia hợp đồng chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam thì cần thỏa mãn điều kiện nhất định quy định tại Luật Nhà ở năm 2014:

- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để mua nhà

ở tại Việt Nam Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng tổ chức,

29

cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: "Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam"

- Trường hợp người nước ngoài muốn thực hiện hợp đồng để bán nhà ở tại Việt Nam Theo điểm đ, khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Nhà ở năm 2014: "Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài; Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm" Khoản 8, Điều 79

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: "Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài

mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời" Như vậy, pháp

luật Việt Nam quy định khá chặt chẽ và có phần hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Họ chỉ được sở hữu nhà có thời hạn và buộc phải chuyển nhượng lại nhà ở trước khi hết hạn sở hữu Điểm c, khoản

2, Điều 161, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Đối với cá nhân nước ngoài thì

30

được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận" Mặc dù quy định về thời hạn sở hữu nhà ở, song, pháp luật

lại không cấm việc một cá nhân nước ngoài sau khi đã bán nhà ở cho tổ chức,

cá nhân trong nước (do hết thời hạn sở hữu), có được mua lại chính nhà ở đó

để được sử dụng thêm 50 năm nữa hay không Như vậy, quy định về thời hạn

sở hữu cho người nước ngoài, số lần được gia hạn là rất hình thức, có giá trị hạn chế về thực tế rất thấp Đây chính là khoảng trống cần phải bổ sung để đảm bảo quản lý tốt giao dịch chuyển nhượng nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam góp phần minh bạch, rõ ràng hơn và tạo được niềm tin đối với các

tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam Qua đó, thu hút được nguồn đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, muốn sở hữu căn hộ chung cư thì chỉ có 02 cách: 1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; 2) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng

lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện liên quan để được thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể điều kiện như sau:

- Đối với Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự

án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án

31

theo quy định và pháp luật có liên quan

- Đối với doanh nghiệp có các yếu tố nước ngoài như: có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

- Đối với người có quốc tịch nước ngoài thì phải được các cơ quan chức năng của nhà nước Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật

Mặc dù pháp luật quy định quyền được mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam, song trong thực tế, còn nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ Cụ thể như sau:

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân có quốc tịch nước ngoài được sở

hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận

thừa kế” Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” Tuy

nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, thì người nước ngoài không là đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam Sự mâu thuẫn và không nhất quán trong ba văn bản luật nêu trên dẫn đến chưa xác định rõ được cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không? Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để

cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

32

Thứ hai, về quyền mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

2014, quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở

tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong

số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”

Từ quy định trên, có thể hiểu, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu, hay nói cách khác nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu phải nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam,

và chỉ được phép sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ (tối đa là 250 căn) Tuy nhiên, quy định này đặt ra các vấn đề như sau:

- Bộ Quốc phòng và Bộ Công an chưa có bất cứ văn bản nào hướng dẫn

cụ thể và công bố danh mục các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng

Do vậy, các cơ quan quản lý chuyên ngành chưa có căn cứ và cơ sở pháp lý

để xác định khu vực nào tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, khu vực nào là khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng

- Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu

33

tư xây dựng nhà ở nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức, cá nhân đó có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn góp hay không? Do vậy, nếu không có sự liên thông và phối hợp tốt giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch và Đầu tư, thì tổ chức nước ngoài hoàn toàn có thể sở hữu ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc sở hữu nhiều hơn hạn mức nhà ở được phép sở hữu theo quy định nêu trên, thông qua việc mua cổ phần/phần vốn góp của các tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Năng lực hành vi của cá nhân

Cá nhân chỉ có tư cách chủ thể đầy đủ và độc lập khi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, ngoài năng lực pháp luật dân được pháp luật ấn định sẵn

khi cá nhân sinh ra Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Năng lực

hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự" Nếu năng lực pháp luật dân sự là

tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng chủ quan của chính chủ thể để thực hiện quyền, nghĩa vụ pháp luật đã quy định và tự chịu trách nhiệm pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ dân sự

Trong giao dịch chuyển nhượng nhà ở, điều kiện bắt buộc để trở thành chủ thể với tư cách bên chuyển nhượng là cá nhân thì phải có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ, nghĩa là phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc các trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc là người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Đối với trường hợp để thực hiện quyền của người mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc là người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi thì sẽ phải thông qua người đại diện Để cụ thể hóa về năng lực hành vi chuyển nhượng nhà ở, Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện

34

bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn,

cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở (các bên liên quan trong việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao kết hợp đồng về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự

và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao kết hợp đồng về nhà

ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

Như vậy, pháp luật mới chỉ có giới hạn về điều kiện giao dịch với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở mà chưa có quy định về điều kiện tham gia giao dịch với bên nhận chuyển nhượng nhà ở Điều này sẽ khiến cho các quy định

về chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở còn chung chung và chưa cụ thể

2.1.2 Chủ thể là pháp nhân

Pháp nhân được công nhận là một chủ thể độc lập tham gia vào quan hệ