Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốn trở thành nguồn lực cơ bản, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp. Những năm qua, bất động sản đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu về vốn.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI KHOA SAU ĐẠI HỌC - TIỂU LUẬN MƠN TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUN ĐỀ : HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG AN THỊNH GVHD : TS NGUYỄN VĂN BẢO HVTH : TRƯƠNG VĂN HÀNH LỚP : DAHN1211 – MS 1211267 HÀ NỘI – 3/2014 I MỞ ĐẦU Trong trình vận động lên kinh tế thị trường Việt Nam, vốn trở thành nguồn lực bản, việc huy động sử dụng hiệu nguồn lực yếu tố định cho hưng thịnh hay suy vong doanh nghiệp Những năm qua, bất động sản lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút nhiều vốn đầu tư doanh nghiệp nước Tuy nhiên, năm 2008 nước ta phải đối mặt với nhiều khó khăn hậu số sai lầm sách vĩ mơ năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khốn suy thối, thị trường bất động sản trầm lắng… điều tác động trực tiếp đến doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản, đặc biệt doanh nghiệp nước yếu vốn Là đơn vị hoạt động lĩnh vực xây dựng đầu tư kinh doanh nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng An Thịnh làm Chủ đầu tư số Dự án xây dựng Khu nhà ở, Đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật với tổng số vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng như: Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Khu đô thị An Thịnh Xã Tiền Phong, Mê Linh, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Đầm Diệu, Thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc,… Thời gian triển khai dự án nằm khoảng thời gian từ năm 2005 đến 2015 Tính đến tháng 06/2007 tổng nguồn vốn công ty đạt khoảng 150 tỷ đồng so với tổng nhu cầu vốn khoảng 1.000 tỷ đồng cho dự án, vậy, việc huy động vốn tài trợ cho Dự án cấp thiết Vấn đề đặt huy động vốn nào, khối lượng vốn cần huy động, nguồn huy động, thời gian huy động… để đảm bảo sử dụng vốn hiệu giúp doanh nghiệp phát triển bền vững II LÝ THUYẾT VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Vốn nguyên tắc huy động vốn 1.1 Vốn doanh nghiệp Một số khái niệm vốn: Bất kỳ doanh nghiệp cần có nguồn lực tài định để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Nguồn lực tài thể sử dụng dạng khác nhằm mục đích thu lợi ích lớn tương lai coi vốn doanh nghiệp “ Vốn tài sản tích luỹ sử dụng vào sản xuất nhằm tạo lợi ích lớn hơn; yếu tố trình sản xuất ( yếu tố khác đất đai lao động) Trong kinh doanh, vốn coi giá trị tài sản hữu hình tính tiền, nghĩa tài sản dạng tiền nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu” Vốn có nhiều dạng khác phân nhóm thành hai loại: Vốn vật vốn tiền Vốn tiền coi nguồn tài doanh nghiệp Nguồn tài sở để có điều kiện sản xuất, tức yếu tố đầu vào nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu điều kiện khác Vốn doanh nghiệp hiểu theo nghĩa hẹp số tiền tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có nguồn tài mình, tức khơng tính đến nguồn tài doanh nghiệp có nhờ vay Tuy nhiên, thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để toàn nguồn lực tài doanh nghiệp, khơng phân biệt nguồn huy động Vốn doanh nghiệp hình thành từ thành lập doanh nghiệp biến đổi theo thời gian Như vậy, vốn ban đầu doanh nghiệp tăng lên giảm hai nhóm yếu tố khách quan chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu sách đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Vốn doanh nghiệp thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận vốn huy động bổ sung trình hoạt động doanh nghiệp 1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2.1 Nguyên tắc kịp thời Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thơng thường, có nhu cầu vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải nhu cầu đó, nhiên, việc cung ứng vốn không thời điểm, thời đầu tư nguồn vốn ý nghĩa, làm giảm khả thu lợi ích từ hoạt động đầu tư kinh doanh Vì vậy, cải tiến thủ tục hành phức tạp quy trình giao dịch vốn mong muốn doanh nghiệp Nhiều khi, số doanh nghiệp phải chấp nhận tỷ lệ lãi suất cao nhiều thị trường phi thức để có nguồn vốn kịp thời khơng vay kịp vốn nguồn vốn rẻ trở nên đắt, làm cho kết dự tính phương án kinh doanh giảm doanh nghiệp gặp khó khăn việc trả nợ 1.2.2 Nguyên tắc hiệu Cần lựa chọn bảo đảm hiệu huy động vốn cao điều kiện định Như trình bày, điều kiện thị trường tài phát triển doanh nghiệp có nhiều hội tiếp cận với nguồn vốn khác để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu cao việc huy động vốn Hiệu việc sử dụng hình thức huy động vốn hiệu đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà thể khả dễ dàng tiếp cận huy động nguồn vốn, lợi ích chủ doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn đó, khả làm tăng lợi nhuận ròng doanh nghiệp lợi nhuận tích luỹ 1.2.3 Nguyên tắc số lượng thời gian Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu số lượng thời gian: ý đồ đầu tư, kinh doanh thực đủ lượng vốn định theo nhu cầu tính tốn, đó, huy động phải bảo đảm đủ số lượng tính tương thích thời gian Thực tế, số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi yêu cầu huy động vốn để có đủ số vốn cần thiết dự án phê chuẩn, điều làm cho dự án khơng chặt chẽ Ngồi ra, nhiều trường hợp cách tính tốn thời gian cho vay ngân hàng thường cứng nhắc nên doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất hạn, chi phí cao 1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp trở nên q đắt chi phí liên quan đến giao dịch vốn cao Nguyên nhân chi phí giao dịch cao là: thủ tục hành phức tạp, quy trình giải ngân phiền tối, chi phí tư vấn cao đơi quy mơ khơng thích hợp Vì vậy, doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, nguồn vốn phức tạp làm cho chi phí giao dịch đồng vốn huy động cao lượng vốn huy động nhỏ Ngược lại, dự án lớn có lợi chi phí cho vốn tìm đến nguồn vốn có thủ tục phức tạp lại phải chịu lãi suất thấp Các hình thức huy động vốn Doanh nghiệp huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu Nguồn vốn nợ phải trả Nguồn vốn tự có huy động từ nguồn: quỹ khấu hao bản, quỹ tích lũy đầu tư điều chỉnh cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên huy động từ nguồn ngắn hạn dài hạn Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động nguồn tín dụng từ bên ngồi doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp Các nguồn vốn nợ phải trả chia thành nguồn Nợ ngắn hạn nguồn Nợ dài hạn 2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn Nguồn tài trợ ngắn hạn khoản tiền mà cơng ty phải hồn trả vòng năm kể từ ngày nhận chúng Nguồn tài trợ bao gồm khoản Tín dụng thương mại mà công ty nhận từ nhà cung cấp mua loại hàng hóa hình thức mua chịu, mua tiền quỹ (deposits).Ngồi ra, bảo gồm tiền đặt cọc khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đơng khoản tiền vay ngắn hạn ngân hàng, cơng ty tài chính, cơng ty mua nợ, cơng ty bảo hiểm tài trợ Đồng thời, bao gồm khoản nợ tích lũy gồm có nợ loại tiền lương công nhân mà công ty chưa trả, nợ tiền thuế chưa trả cho Chính phủ, lợi tức phần theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đơng Các ngồn tài ngắn hạn phân thành nhóm chính: nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn khơng có đảm bảo nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo a Tín dụng thương mại Một cơng ty dựa vào nguồn tín dụng mở rộng mua hàng hóa nhà cung cấp dựa “tài khoản mở” nguồn tài trợ ngắn hạn Hình thức tín dụng gọi hình thức “tín dụng thương mại” hồn tồn khác so với hình thức tín dụng ngắn hạn khác khơng phải định chế tài tài trợ Khi cơng ty định tài trợ phải luôn nghĩ tới hậu lâu dài tín dụng thương mại Bởi cơng ty trì hỗn tốn hóa đơn mua hàng, thường dẫn đến hậu nhà cung cấp khơng sẵn sàng tiếp tục cung cấp hàng hóa họ, tiếp tục bán với giá cao Tuy nhiên, có yếu tố mà cơng ty có dự định sử dụng thương mại thu nguồn lợi phần chiết khấu (nếu có) dành cho Sở dĩ có khoản chiết khấu nhà cung cấp nhân thấy người sử dụng tín dụng thương mại phải chịu phí tổn cao nên họ áp dụng chiết khấu nhằm hấp dẫn khách mua hàng Tín dụng thương mại thường ln sẵn sàng để phục vụ cơng ty khơng định chế tài tài trợ, nói nguồn tài trợ khơng vay mượn Tổng giá trị khoản tiền nợ mua hàng hóa nhà cung cấp đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) công ty Đồng thời, cơng ty nhận nguồn tài trợ ngắn hạn không vay mượn khác chậm toán số khoản chi tiêu tiền lương, tiền thưởng công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng vv tiền thuế tiền điện nước Dĩ nhiên công ty phải tốn khoản nợ tích lũy (accruals) thời hạn ngắn, khơng cơng ty cách phải trả lời tr ước quan công quyền b Nguồn tài trợ ngắn hạn khơng có bảo đảm Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn nhà cung cấp, cơng ty dựa vào định chế tài để nhận khoản tiền vay ngắn hạn không bảo đảm Những khoản cho vay khoản vay ngân hàng tài trợ cho công ty mà không đòi hỏi bảo đảm Các hình thức cho vay ngắn hạn khơng có bảo đảm chủ yếu là: - Hạn mức tín dụng hay Thấu chi - Hợp đồng tín dụng tuần hồn - Tín dụng thư - Cho vay theo hợp đồng c Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm Một cơng ty khơng dễ dàng nhận nguồn tài trợ ngắn hạn ngân hàng hay nguồn khác khơng có bảo đảm, hình thức tài trợ đem lại nhiều rủi ro cho người cho vay Tuy nhiên, doanh nghiệp cung cấp đủ bảo đảm khoản tiền vay theo yêu cầu, họ dễ dàng nhận khoản tín dụng cần thiết từ nhà tài trợ Những khoản vay ngắn hạn chấp khoản phải thu loại thương phiếu, hối phiếu gọi vay chấp khoản phải thu Đồng thời cơng ty đem bán lại chứng từ thay đem chúng chấp để vay tiền Việc bán khoản phải thu cho ngân hàng, cơng ty tài hay cơng ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn gọi “Mua nợ” (factoring) Còn khoản nợ vay bảo đảm hàng hóa, tài sản gọi “vay chấp hàng hóa” (invertory financing) 2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn Nguồn ngân quỹ dài hạn khoản tiền có thời hạn sử dụng dài năm kể từ ngày nhận chúng Nguồn ngân quỹ thường công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hay xây dựng nhà xưởng phần ngun vật liệu v.v Cơng ty huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồng khác Các nguồn bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng th mua; Vay dài hạn định kỳ hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu ký phiếu 2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 2.2.1 Tăng vốn điều lệ "Vốn điều lệ" số vốn tất thành viên góp ghi vào Điều lệ công ty (khoản 6, điều Luật doanh nghiệp) Vốn góp tiền Việt Nam, ngoại tệ tự chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí kỹ thuật, tài sản khác ghi Điều lệ cơng ty thành viên góp để tạo thành vốn công ty Vốn điều lệ thành viên tự thoả thuận cam kết góp vốn Trên sở doanh nghiệp kê khai đăng ký với quan đăng ký kinh doanh 2.2.2 Quỹ khấu hao Đây nguồn vốn hình thành tiền trích khấu hao tài sản cố định Quỹ khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao Quỹ khấu hao sửa chữa lớn Quỹ khấu hao dùng để mua sắm, thay tài sản cố định bị đào thải tài sản cố định (tái sản xuất toàn tài sản cố định) Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay phận, chi tiết bị hao mòn tài sản cố định (tái sản xuất phận tài sản cố định) Một lợi lớn Quỹ khấu hao là khoản chi phí tính hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng doanh thu, vừa tiết kiệm tiền thuế 2.2.3 Các quỹ Tất doanh nghiệp sau hạch tốn lợi nhuận, thường phải trích lập quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… lượng tiền mặt tương đối lớn thường doanh nghiệp bổ sung vào khoản đầu tư ngắn hạn Tuy nhiên, quỹ dự phòng doanh nghiệp phải cân nhắc sử dụng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cán nhân viên cổ đông Hoạt động kinh doanh bất động 3.1 Bất động sản Theo cách phân loại tài sản Bộ Luật dân Bất động sản tài sản khơng di, dời bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Cũng nhiều nước giới, nước ta bất động sản phân thành nhóm gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng đầu tư xây dựng bất động sản đặc biệt Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, cơng trình thương mại - dịch vụ, cơng trình hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắn với tài sản đất) nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cấu đầu tư hoạt động giao dịch thị trường Nhóm 2: Bất động sản khơng đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc nhóm đất nơng nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thuỷ sản… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm nhóm bất động sản khả tham gia giao dịch thị trường thấp 3.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản 3.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo bất động sản nhằm mục đích kinh doanh thời gian định Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất bao gồm số mục chủ yếu: - Sự cần thiết mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất - Mơ tả quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, phương án kỹ thuật, công nghệ công suất - Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực - Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, yêu cầu an toàn lao động, an ninh, quốc phòng - Tổng mức đầu tư dự án, khả thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hồn trả vốn, tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án - Các vẽ thiết kế sở ( dự án cụ thể) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựng nhà để bán cho th… Tuỳ theo tính chất quy mơ tổng mức đầu tư, dự án kinh danh bất động sản phân loại thành nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A, dự án nhóm B dự án nhóm C III TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG AN THỊNH Giới thiệu Công ty TNHH Đầu tư xây dựng An Thịnh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng, thành lập theo Giấy đăng kí kinh doanh số : 048097 Sở Kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 28/02/1996 Các Dự án bất động sản tiêu biểu: - Dự án Khu đô thị An Thịnh, Xã Tiền Phong, Huyện Mê Linh, Hà Nội - Dự án Khu đô thị Đầm Diệu, Thị xã Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc - Dự án Khu biệt thự Thiên Phú Tam Đảo, Vĩnh Phúc - Dự án Khu đô thị Vinalines, Mê Linh, Hà Nội - Dự án Khu công nghiệp Bình Xuyên, Huyện Bình Xuyên, Vĩnh Phúc - Dự án Khu cơng nghiệp Lương Sơn, Hòa Bình - Dự án Khu cơng nghiệp Quế Sơn, Quảng Nam Các hình thức huy động vốn công ty sử 2.1 Huy động vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu nguồn vốn quan trọng, đánh giá mức độ lớn mạnh Cơng ty, bước đầu hình thành từ nguồn vốn điều lệ để Công ty vào hoạt động, tăng dần từ nguồn tăng vốn điều lệ, lợi nhuận chưa phân phối quỹ trích lập 2.1.1 Vốn điều lệ Với khối lượng dự án ngày lớn, để có vốn đối ứng, Cơng ty liên tục tăng vốn điều lệ thời gian qua 2.1.2 Các nguồn vốn chủ sở hữu khác Ngoài vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu hình thành từ trích lập quỹ, lợi nhuận chưa phân phối 2.2 Huy động vốn nợ phải trả Để đáp ứng nhu cầu vốn cho kinh doanh, Công ty tiến hành huy động vốn nợ phải trả, vốn nợ phải trả Công ty tài trợ nguồn sau: Tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại số khoản khác 2.2.1 Tín dụng ngân hàng Những năm gần đây, tỷ trọng tín dụng ngân hàng nợ phải trả có xu hướng giảm rõ rệt, lượng nợ phải trả lại tăng lên, điều khiến cho tình hình tài Công ty trở nên lành mạnh hơn, hội huy động tín dụng ngân hàng mở rộng, giúp cho Công ty chủ động việc huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh 2.2.2 Tín dụng thương mại Tín dụng thương mại bên cạnh việc nguồn cung cấp vốn rẻ, ngồi giúp cho mối quan hệ với đối tác khách hàng ngày gắn bó chặt chẽ, liên kết hỗ trợ kinh doanh 2.2.3 Các nguồn nợ phải trả khác Ngồi hai nguồn huy động vốn cho vốn Nợ phải trả tín dụng ngân hàng tín dụng thương mại, số khoản khác đóng góp vào nguồn vốn nợ cơng ty, “ Thuế khoản phải nộp cho nhà nước”, “ Phải trả người lao động”, “ Các khoản phải trả, phải nộp khác” Các khoản chiếm tỷ trọng tương đối lớn, cơng ty khơng có ý định huy động vốn từ nguồn này, số tiền mà doanh nghiệp nợ nhà nước, nợ cán công nhân viên Nếu không nộp đầy đủ cho nhà nước vi phạm pháp luật, khơng trả cho nhân viên ảnh hưởng lớn đến tinh thần làm việc họ, hậu việc huy động vốn lớn nhiều so với lợi ích thu Đánh giá huy động vốn sử dụng 3.1 Điểm mạnh a Khả huy động Tín dụng thương mại tốt Như phân tích phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước… ngày chiếm tỷ trọng lớn khoản nợ phải trả Cơng ty Tuy nhiên, tín dụng thương mại khoản nợ, khoản nợ thời hạn bị đòi nợ lúc nào, để khơng gặp khó khăn khả tốn, Cơng ty ln phải giữ lượng tiền mặt khoản tương đương tiền khác cho khả toán nhanh phải dao động xung quanh b Rủi ro tín dụng thấp Một thuận lợi lớn để Cơng ty có tin tưởng từ đối tác, tổ chức tín dụng, tiêu đo lường rủi ro tín dụng Cơng ty tốt, điều chứng tỏ Cơng ty đủ khả để phản ứng lại cú sốc tiền tệ, chủ động đảm bảo khả toán 3.2 Điểm yếu nguyên nhân a Điểm yếu Qua việc phân tích báo cáo tài cho thấy, điểm hạn chế Cơng ty hiệu sử dụng vốn, hiệu sử dụng tài sản cải thiện thấp, dẫn đến việc lợi nhuận thu đuợc cổ đông năm qua chưa cao b Nguyên nhân Các lĩnh vực hoạt động thu giá trị thặng dư thấp Đang trình đầu tư IV GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Đầu tư vốn chủ sở hữu Theo quy định Pháp luật, dự án bất động sản, vốn tự có chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm 15% tổng mức đầu tư dự án Đối với dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà thuận lợi, nên Cơng ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng, nộp phần tiền sử dụng đất… Số vốn hoàn lại bắt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho th văn phòng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hoàn thành việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, tạm ứng cho nhà thầu thi cơng xây dựng Phần tín dụng thương mại hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu tài trợ ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, ngồi huy động từ Quỹ tín dụng, có quan hệ tốt huy động từ nguồn cho vay ưu đãi Ngân hàng Phát triển Việt Nam Huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại dự án phát triển nhà chủ yếu việc kéo dài thời gian toán bên B hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt nhà thầu thi công lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng, chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ domino, có thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả tốn bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không thuận lợi hình thức tốt để Công ty tiếp tục triển khai công việc dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án áp dụng chủ yếu cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Theo đó, cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ đến năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua hộ dự án Đây hình thức áp dụng thời gian gần đây, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay bất động sản, quy định nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước hoàn thành việc xây dựng phần móng V KẾT LUẬN Dù gặp phải số khó khăn tác động yếu tố kinh tế vĩ mô, bất động sản lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao Để kinh doanh thành công lĩnh vực này, việc hoàn thiện vấn đề nhân lực, cấu tổ chức, chiến lược kinh doanh, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng An Thịnh cần phải đặc biệt trọng đến việc nghiên cứu sách huy động sử dụng vốn cho dự án bất động sản Trên số ý kiến, nhận định em áp dụng kiến thức học tập nghiên cứu từ môn học “Tài dự án” vào thực tiễn Bài viết nhiều thiếu xót, em mong nhận góp ý cho ý kiến thầy để viết hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! ... nguồn huy động Vốn doanh nghiệp hình thành từ thành lập doanh nghiệp biến đổi theo thời gian Như vậy, vốn ban đầu doanh nghiệp tăng lên giảm hai nhóm yếu tố khách quan chủ quan, phụ thuộc vào mức... ghi Điều lệ cơng ty thành viên góp để tạo thành vốn công ty Vốn điều lệ thành viên tự thoả thuận cam kết góp vốn Trên sở doanh nghiệp kê khai đăng ký với quan đăng ký kinh doanh 2.2.2 Quỹ khấu... doanh bất động sản Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo bất động sản nhằm mục đích kinh doanh thời gian định Nội dung