Đánh giá công tác xây dựng Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 20092014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐÔNG SẢN -oOo - NGUYỄN ĐÌNH VINH ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2009-2014 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên:………………………………………… TP.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 09 năm 2014 LỜI CẢM ƠN -oOo Để có thành ngày hơm nay, tơi xin chân thành cảm ơn: - Ba, mẹ người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương, điểm tựa vững tạo điều kiện tốt để học tập suốt thời gian qua; - Ban Giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh; - Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, tất quý thầy cô khoa tạo điều kiện thuận lợi để chúng tơi hồn thành đề tài này; - Ban Giám đốc, đội trưởng Đội quy hoạch Đổ Đình Ngoan Anh/chị Trung tâm Kỹ thuật Địa Nhà đất tỉnh Đồng Nai giúp đỡ nhiều thời gian thực tập đội; - Đặc biệt, em xin cảm ơn thầy Th.S Nguyễn Đức Thành, người trực tiếp hướng dẫn, cung cấp tài liệu kinh nghiệm quý báu cho em thời gian làm khoá luận tốt nghiệp Đây quà quý giá em ghi nhớ; - Xin gửi lời cảm ơn đến bạn DH10TB người bạn đồng hành tơi suốt khố học vừa qua; - Cuối cùng, xin cảm ơn người bạn, anh, chị, em giúp đỡ tơi q trình làm khố luận: anh Đoàn Thanh Minh, anh Nguyễn Huy Toàn, anh Phạm Trung Hiếu, chị Nguyễn Thị Thục Uyên, Nguyễn Tuấn Anh, Hồ Đăng Xuân, em Võ Thanh Tú Đồng Nai, ngày 09/09/2014 Sinh viên Nguyễn Đình Vinh i TĨM TẮT -oOo Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đình Vinh, khoa Quản lý đất đai bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Đồng Nai vùng kinh tế trọng điểm phía nam có điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư phát triển công nghiệp, xây dựng thị có quy mơ tầm cỡ khu vực giới Vì hoạt động liên quan quản lý nhà nước đất đai diễn sơi chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, đặc biệt công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất gây nhiều bất lợi cho người sử dụng đất bị thu hồi đất Nguyên nhân chủ yếu giá đất Nhà nước quy định thấp giá thị trường Qua q trình xem xét thực trạng cơng tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014 phương pháp nghiên cứu bàn kết hợp điều tra thực địa để phân tích định tính, thống kê liệu thu thập, đề tài khái quát công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai từ năm 2009 đến năm 2014, nêu số biến động BGĐ biến động cấu trúc, giá đất tiêu thức Chỉ vướng mắc công tác xây dựng BGĐ chủ yếu xoay quanh giá Nhà nước quy định thấp giá thị trường, từ đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xây dựng BGĐ phù hợp với giá thị trường: minh bạch thông tin thị trường đất đai, tạo lập quản lý thị trường bất động sản, tuyên truyền hiểu biết pháp luật, xây dựng hệ thống sở thông tin đất đai, thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp điều chỉnh khung giá đất Chính Phủ ii MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii DANH SÁCH BẢNG iv DANH SÁCH BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ - HÌNH ẢNH v DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 17 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 18 I.1.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu 19 I.2 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 I.2.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu 24 I.3 Kế hoạch thực 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 II.1 Công tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 26 II.1.1 Các bảng giá đất ban hành 26 II.1.2 Cơ sở pháp lý, phạm vi áp dụng 30 II.1.3 Quy mô xây dựng bảng giá đất 33 II.1.4 Phân tích yếu tố cấu thành bảng giá đất 37 II.1.5 Phương pháp quy trình xây dựng bảng giá đất 44 II.2 Một số biến động bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 55 II.2.1 Biến động cấu trúc 55 II.2.2 Biến động giá đất 58 II.2.3 Biến động tiêu thức 60 II.3 Đánh giá, nhận xét chung 67 II.4 Một số giải pháp để giá đất Nhà nước phù hợp giá đất thị trường 69 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 iii DANH SÁCH BẢNG BẢNG Trang Bảng 1.1: Tốc độ tăng tổng sản ph m địa bàn tỉnh Đồng Nai (GRDP) năm 2012, 2013 21 Bảng 2.1: Tổng hợp BGĐ ban hành tỉnh Đồng Nai từ năm 1994-2014 29 Bảng 2.2: Tổng hợp Quyết định Quy định giá bồi thường, hỗ trợ tài sản Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 31 Bảng 2.3: Tổng hợp Quyết định Ban hành đơn giá xây dựng nhà để bồi thường Nhà nước thu hồi đất, để bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, để định giá vụ án tòa án, thi hành án để định giá nghiệp vụ kinh tế khác địa bàn tỉnh Đồng Nai 31 Bảng 2.4: Số lượng điểm điều tra xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2011 đến năm 2014 34 Bảng 2.5: Đặc điểm hệ thống giao thông địa bàn tỉnh Đồng Nai 38 Bảng 2.6: Thống kê sơ diện tích, số lượng loại đất nơng nghiệp theo quy mơ diện tích tỉnh Đồng Nsi 42 Bảng 2.7: Thống kê sơ diện tích, số lượng đất đất kết hợp đất nơng nghiệp theo quy mơ diện tích tỉnh Đồng Nai 43 Bảng 2.8: Ví dụ điển hình kế thừa sồ liệu cơng tác xây dựng BGĐ 2015 47 Bảng 2.9: Ví dụ kế thừa số liệu đồ cơng tác xây dựng BGĐ 2015 48 Bảng 2.10: Giai đoạn ban hành định quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 2009-2014 61 iv DANH SÁCH BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ - HÌNH ẢNH BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1 Số liệu thống kê số vụ khiếu nại đất đai liên quan đền bù, giải phóng mặt giai đoạn 2011-2014 33 Biểu đồ 2.2 Số phiếu điều tra giá đất thị trường tỉnh Đồng Nai giai đoạn 20092014 36 SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 2.1: Quy trình thực xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai 50 Sơ đồ 2.2: Giai đoạn định giá đất 51 Sơ đồ 2.3: Cấu trúc BGĐ năm 2009 tỉnh Đồng Nai 56 Sơ đồ 2.4: Cấu trúc BGĐ từ năm 2010 đến năm 2013 tỉnh Đồng Nai 57 HÌNH ẢNH Trang Hình 1.1 Bản đồ hành tỉnh Đơng Nai 20 v DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa BGĐ Bảng giá đất GRDP Tốc độ tăng tổng sản ph m địa bàn Sở Tài STC TLSX Tư liệu sản xuất TNMT Cơ quan Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân vi Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai không gian tồn dân tộc, tư liệu sản xuất (TLSX) đặc biệt nơng lâm nghiệp, nơi xây dựng cơng trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh an ninh quốc phòng, đất đai tài nguyên thiên nhiên, nhân tố sản xuất đầu vào thiếu tài sản bất động sản có giá trị lớn Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” Trong nội dung quản lý nhà nước đất đai cơng tác quản lý giá đất đai nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất (BGĐ) đai cách khoa học hợp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ thể sử dụng đất đai, tạo cơng việc đóng góp nghĩa vụ tài đất đai, giải mâu thuẫn quyền lợi người sử dụng đất, chủ đầu tư Nhà nước việc bồi thường giải phóng mặt thực dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch phê duyệt So với luật đất đai 1993 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc định giá: “Giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” tạo nên nhiều đổi quan trọng, trọng tâm dần hồn chỉnh cơng cụ quản lý tài đất đai Từ Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 cơng tác xây dựng BGĐ có nhiều thay đổi hoàn thiện chế định giá đất Tuy nhiên, trước luật đất đai 2013 có hiệu lực BGĐ áp dụng thực tế cịn nhiều hạn chế bất cập Khung giá loại đất Chính phủ quy định mức giá bảng giá loại đất đến thấp so với giá giao dịch thị trường, gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước Vì vậy, dẫn đến nhiều hệ luỵ gây thất thu ngân sách, khó khăn cơng tác quản lý khai thác nguồn lực đất đai Đặc biệt, gây khó khăn cơng tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, mang đến thiệt thòi xúc cho người sử dụng đất Vì vậy, xem xét lại cơng tác xây dựng BGĐ địa bàn tỉnh Đồng Nai thời gian qua nhằm đánh giá lại công tác xây dựng, cấu trúc mức độ phù hợp BGĐ tỉnh Đồng Nai cần thiết Đó lý tơi chọn đề tài “ Đánh giá công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014” từ đề xuất số giải pháp xây dựng BGĐ hoàn thiện Trang Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác xây dựng BGĐ địa bàn tỉnh Đồng Nai từ năm 2009 đến năm 2014, từ đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện công tác xây dựng BGĐ Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: - Công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai - Quy trình, phương pháp, cấu trúc tiêu thức xây dựng BGĐ Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi không gian: địa bàn tỉnh Đồng Nai - Phạm vi thời gian: giai đoạn từ 2009 đến 2014 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chỉ rõ mặt hạn chế quy định pháp luật giá đất công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2009-2014 Từ đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện công tác xây dựng BGĐ, đặc biệt đảm bảo hoài hoà mối quan hệ hữu Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất Trang Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Khái niệm, đặc trưng đất đai a Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu quản lý đất đai nói chung định giá đất đai nói riêng nay, nói, chưa có thống sử dụng thuật ngữ chuyên ngành thường sử dụng lẫn lộn thuật ngữ “Đất” “Đất đai”, ví dụ, Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai Vào thời điểm tại, tài liệu quản lý định giá đất đai thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai tổng thể vật chất kết hợp địa hình khơng gian tự nhiên thực thể vật chất đó” Hoặc theo (Đại từ điển kinh tế thị trường 1998, trang 1248), định nghĩa: “Đất đai phần bề mặt tơi xốp lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên, loại TLSX, tất lục địa mặt nước bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt trái đất” Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thơng qua chức nó, Luật Đất đai (1993) khái niệm đất đai xác định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, TLSX đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phịng” Vì vậy, nói đất đai vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu quản lý đất đai khái niệm thường không phân biệt rõ ràng nói đất đai thường hay dùng từ đất ngắn gọn Đất đai vật địa lý - kinh tế, kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần bề mặt với không gian bên bề sâu lịng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc Chu Văn Thỉnh ctv, 2000 Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước, Tổng cục Địa chính, Hà Nội Trang Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh Ưu điểm: Nhược điểm: Thể tính chủ động, tình hình thị trường bất động sản thay đổi ảnh hưởng đến giá đất việc sửa đổi định quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Đồng Nai nhanh chống Tốn thời gian việc tra cứu, nhiên nhược điểm không ảnh hưởng lớn Sơ lược giai đoạn ban hành định quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Đồng Nai thể qua bảng sau: Bảng 2.10: Giai đoạn ban hành định quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 2009-2014 Năm Quyết định ban hành 2009 Số 86/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 2010 Số 78/2010/QĐ-UBND ngày 21/12/2010 2011 Số 71/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 2012 Số 75/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 2013 Số 76/2013/QĐ-UBND ngày 16/12/2013 2014 Số 74/2013/QĐ-UBND ngày 16/12/2013 Nguồn: Phân tích tổng hợp Việc ban hành quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất thực công tác ban hành BGĐ, xây dựng vào tình hình thực tế địa phương, phản hồi góp ý áp dụng BGĐ vào thực tế Việc điều chỉnh mục đích phù hợp với thực tế áp dụng BGĐ địa bàn tỉnh Đồng Nai Các điều chỉnh chủ yếu là: - Vị trí loại đất; - Từ ngữ để đảm bảo chu n xác ý nghĩa, tránh cách hiểu khác trình áp dụng; - Cách trình bày II.2.3.4 Nội dung điều chỉnh cụ thể Giai đoạn 2009 -2014 bản, quy định tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất giữ nguyên: Trang 61 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh - Đất nông nghiệp: phường trực thuộc thành phố Biên Hoà, phường trực thuộc thị xã Long Khánh khơng phân vị trí, thị trấn phân thành vị trí, khu vực nơng thơn phân thành vị trí Riêng xã Hố An Tân Hạnh, Hiệp Hoà thuộc thành phố Biên Hoà khơng phân vị trí - Đất phi nơng nghiệp: phân thành vị trị trí tuỳ theo khoảng cách, bề rộng đường, mức độ phân nhánh kết cấu đường a Nội dung điều chỉnh tiêu thức cụ thể năm 2011 Phân vị trí đất nơng nghiệp: - Việc phân vị trí đất nơng nghiệp giữ quy định hành Tuy nhiên, quy định khoảng cách từ “mép đường” thay “hành lang an toàn giao thông (mốc lộ giới)” Đồng thời bổ sung quy định đất có phần tồn diện tích nằm khoảng từ lề đường đến mốc lộ giới, đủ điều kiện để bồi thường, thực nghĩa vụ tài theo quy định Pháp luật xác định vị trí với đất từ mốc lộ giới đến mét thứ 200 tuyến đường (vị trí 1) - Điều chỉnh cụm từ “có kết cấu mức độ thuận thiện giao thơng tương đương…” thành “có bề rộng, kết cấu mặt đường mức độ thuận tiện giao thông tương đương…” để phù hợp với quy định có liên quan Phân vị trí đất phi nông nghiệp: - Bổ sung quy định vị trí đất thuộc hẻm có bề rộng >2m không nối trực tiếp với đường phố (hoặc đường giao thơng nơng thơn), nhằm đảm bảo vị trí đất xác định phù hợp với giá trị thực Đồng thời bổ sung bảng tổng hợp tham chiếu vị trí đất để dễ áp dụng - Đối với việc cắt lớp đất để áp dụng mức giá theo hướng giảm dần theo chiều sâu đất quy định đất mặt tiền (vị trí 1); đồng thời bổ sung quy định mức giá thấp sau cắt lớp đất không thấp mức giá đất vị trí tuyến đường - Bổ sung quy định đường nhựa, bê tông xi măng áp dụng cho trường hợp Nhà nước đầu tư, nhân dân tự đóng góp đầu tư xây dựng đồng bộ, không áp dụng cho trường hợp tự đổ bê tơng, rải nhựa phần đường phía trước đất Đồng thời điều chỉnh hệ số áp dụng đường đất từ 0,7 lên 0,8 Các trường hợp khác: sửa đổi, bổ sung số điểm sau: - Sửa đổi quy định Khoản 2, Điều sau: Đối với đất phi nông nghiệp thuộc hẻm nối thông với nhiều đường phố (hoặc đường giao thông nơng thơn) có mức giá đất khác áp giá theo đường gần nhất; Trang 62 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh trường hợp khoảng cách từ đất đến hai đường áp giá theo đường có mức giá cao - Bỏ quy định đất nông nghiệp chủ sử dụng - Bổ sung quy định đất rừng sản xuất nằm rải rác có quy mơ diện tích ≤ 5.000 m2 áp dụng mức giá đất nông nghiệp trồng lâu năm vị trí khu vực - Đối với quy định đất nhờ bỏ theo Quyết định số 39/2010/QĐUBND ngày 19/7/2010 điều chỉnh số nội dung Quy định Tiêu thức việc phân vùng, phân loại, phân vị trí đất địa bàn tỉnh Đồng Nai ban hành kèm theo Quyết định 86/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 - Bỏ quy định đất có hình thể đặc biệt - Ngồi cịn điều chỉnh, bổ sung số từ ngữ để đảm bảo chu n xác ý nghĩa, tránh cách hiểu khác trình áp dụng b Nội dung điều chỉnh tiêu thức cụ thể năm 2012 - Bổ sung nội dung giải thích từ ngữ nhằm thống cách hiểu áp dụng (Điều 3) Các từ ngữ giải thích bao gồm: đường phố, đường giao thơng chính, khoảng cách đến đường phố (hoặc đường giao thơng chính), đất mặt tiền, hẻm nối trực tiếp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính) Ngồi ra, quy định tiêu thức lần có sửa đổi, thay số từ ngữ nhằm đảm bảo chu n xác ý nghĩa Như: thay cụm từ “tiếp giáp với đường” cụm từ “mặt tiền đường”; thay cụm từ “thuộc hẻm” cụm từ “mặt tiền hẻm”; bỏ từ “trồng” cụm từ “rừng trồng sản xuất” tất Điều Quy định - Bổ sung quy định trách nhiệm xác định tuyến đường giao thông tương đương quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện, đường liên xã việc phân vị trí đất nơng nghiệp (khoản Điều 6) Trong đó, việc xác định tuyến đường tương đương UBND cấp huyện định sau thống ý kiến với Sở Giao thông Vận tải - Sửa đổi quy định tính giá đất theo chiều sâu đất áp dụng đất cho phù hợp với thực tế áp dụng (điểm b khoản điểm b khoản Điều 7) - Bổ sung quy định vị trí đất mặt tiền đường lòng chợ, đường tiếp giáp tứ cận chợ (khoản Điều 9), quy định bổ sung từ khoản Điều Quy định vể giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai ban hành kèm theo Quyết định số 79/2010/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 UBND tỉnh Trang 63 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh c Nội dung điều chỉnh tiêu thức cụ thể năm 2013 - Sửa đổi điểm a khoản Điều Quy định kèm theo Quyết định số 71/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 UBND tỉnh với nội dung: bổ sung việc xác định mức giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nông, lâm trường khu vực khơng quy định mức giá Vị trí đất rừng sản xuất - Nội dung bổ sung: giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nông, lâm trường phường thuộc thị xã Long Khánh, phường thuộc thành phố Biên Hồ 03 xã: Hố An, Tân Hạnh, Hiệp Hồ áp dụng 50% mức giá đất rừng sản xuất; thị trấn áp dụng 70% mức giá Vị trí đất rừng sản xuất - Sửa đổi khoản Điều Quy định kèm theo Quyết định số 71/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 UBND tỉnh (việc quy định vị trí đất khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp) theo quy định hành giá đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp cao không hợp lý - Nội dung điều chỉnh: khu công nghiệp, cụm công nghiệp tiếp giáp quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện có bề rộng, kết cấu mặt đường mức độ thuận tiện giao thông tương đương quốc lộ, tỉnh lộ áp dụng mức giá Vị trí đất đường có mức giá cao mà khu, cụm cơng nghiệp tiếp giáp; trường hợp cịn lại áp dụng mức giá vị trí đất khu vực theo đường phố (hoặc đường giao thơng chính) gần có mức giá cao d Nội dung điều chỉnh tiêu thức cụ thể năm 2014 - Bổ sung cụm từ “phần diện tích nằm khoảng từ lề đường đến mốc lộ giới” vào Khoản 3, Điều Khoản 4, Điều để thống cách hiểu trình áp dụng Cụ thể Khoản 3, Điều Khoản 4, Điều quy định sau: “Trường hợp đất có phần tồn diện tích nằm khoảng từ lề đường đến mốc lộ giới, đủ điều kiện để bồi thường, thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật phần diện tích nằm khoảng từ lề đường đến mốc lộ giới xác định vị trí với đất mặt tiền tuyến đường đó.” - Bổ sung cụm từ “Trường hợp đất khơng có đường vào (đi nhờ qua khác) áp dụng hệ số theo đất cho nhờ” vào Khoản 3, Điều để quy định rõ việc áp dụng hệ số đường đất, đường cấp phối đất khơng có đường vào Cụ thể Khoản 3, Điều quy định sau: “Đất vị trí 2, 3, khoản khoản Điều thuộc hẻm có nhựa, bê tơng xi măng nhân với hệ số 1; thuộc hẻm có đất, cấp phối nhân với hệ số 0,8 Trường hợp đất đường vào (đi nhờ qua khác) áp dụng hệ số theo đất cho nhờ.” Trang 64 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh - Bổ sung cụm từ “đất có mặt nước chưa sử dụng” vào Điều để quy định xác định vị trí đất chưa sử dụng, quy định phân loại đất trước (Luật đất đai năm 1993) có tiêu đất có mặt nước chưa sử dụng, nhằm tránh tình trạng phát sinh khơng có quy định để áp dụng Cụ thể Điều quy định sau: “Đối với loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (bao gồm đất chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, đất có mặt nước chưa sử dụng, đất núi đá khơng có rừng cây), quy định Điều Quy định để xác định vị trí đất” - Sửa đổi khoản Điều Quy định kèm theo Quyết định số 75/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 UBND tỉnh Nội dung chỉnh sửa bổ sung nhằm quy định rõ trường hợp đất tiếp giáp với nhiều đường giao thông Nội dung điều chỉnh sau: “1 Đối với đất phi nơng nghiệp có mặt tiền đường phố (hoặc đường giao thơng chính) trở lên xác định giá đất theo đường có mức giá cao Trường hợp đất phi nông nghiệp đất phải xác định giá đất theo quy định điểm b khoản điểm b khoản Điều Quy định mà tiếp giáp với nhiều đường có mức giá cao dựa theo đường mà đất có mặt tiền dài để định giá” - Sửa đổi khoản Điều Quy định kèm theo Quyết định số 75/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 UBND tỉnh (quy định áp dụng khu dân cư phân lô đầu tư hạ tầng đồng hoàn chỉnh) Do Quy định hành chưa quy định trường hợp đường nội khu dân cư quy định giá đất; chưa quy định trường hợp khu dân cư tiếp giáp nhiều tuyến đường chính; cần thiết phải quy định bổ sung trường hợp khu dân cư xa đường (quy định hành áp dụng chung vị trí đất khu dân cư không tiếp giáp với đường chính) Nội dung điều chỉnh sau “4 Đối với đất khu dân cư phân lô, đầu tư hạ tầng giao thông đồng hoàn chỉnh: a) Trường hợp tuyến đường nội khu dân cư quy định giá đất cụ thể áp dụng vị trí, giá đất theo đường nội khu dân cư b) Trường hợp tuyến đường nội khu dân cư chưa quy định giá đất cụ thể: - Đối với khu dân cư tiếp giáp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính) đất tiếp giáp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính) áp dụng theo vị trí tuyến đường mà đất tiếp giáp, đất lại áp dụng chung vị trí tuyến đường có giá đất cao mà khu dân cư tiếp giáp Trang 65 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh - Đối khu dân cư không tiếp giáp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính) áp dụng chung cấp vị trí đường phố (hoặc đường giao thơng chính) gần vào đến ranh khu dân cư theo nguyên tắc: + Vị trí 2: áp dụng khu dân cư thị có khoảng cách đến đường phố ≤ 500 m; khu dân cư khu vực nơng thơn có khoảng cách đến đường giao thơng ≤ 1.000 m + Vị trí 3: áp dụng khu dân cư lại.” - Sửa đổi khoản Điều Quy định kèm theo Quyết định số 75/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 UBND tỉnh (quy định vị trí đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp), nhằm làm rõ ý nghĩa việc phân vị trí đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, việc áp dụng mức giá để tính thu tiền nghĩa vụ tài theo loại đất Cụ thể nội dung quy định sau: “7 Đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp (kể khu công nghiệp, cụm công nghiệp đầu tư chưa đầu tư kết cấu hạ tầng): Áp dụng chung cấp vị trí cho tồn khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp theo nguyên tắc: - Trường hợp khu công nghiệp, cụm công nghiệp tiếp giáp quốc lộ, tỉnh lộ; đường huyện có bề rộng, kết cấu mặt đường mức độ thuận tiện giao thông tương đương quốc lộ, tỉnh lộ áp dụng vị trí đường tiếp giáp có mức giá cao - Các trường hợp cịn lại xác định vị trí sau: + Khu công nghiệp, cụm công nghiệp tiếp giáp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính): áp dụng vị trí đường tiếp giáp có mức giá cao + Khu công nghiệp, cụm công nghiệp không tiếp giáp với đường phố (hoặc đường giao thơng chính): áp dụng vị trí đường gần có mức giá cao nhất.” Tóm lại, theo vận động thị trường bất động sản biến động BGĐ xảy điều hiển nhiên khơng tránh khỏi vấn đề sớm hay muộn mức độ thay đổi Chúng ta cần quan sát biến động đặc biệt biến động giá đất để có giải pháp xử lý giúp giá đất Nhà nước quy định phù hợp với thực tế Để đảm bảo điều cấu trúc BGĐ tỉnh Đồng Nai cần có thay đổi cho phù hợp với thực tế thị trường bất động sản giao dịch dân Cùng với thay đổi tiêu thức cần điều chỉnh vị trí, từ ngữ đảm bảo chu n xác ý nghĩa cách trình bày Ngồi biến động BGĐ nêu cịn có biến động vùng giá trị hạn chế thời gian nhân lực nên đề tài chưa đề cập đến Trang 66 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh II.3 Đánh giá, nhận xét chung Với sách mở cửa, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hố tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, kể từ năm 1986 Cùng với chuyển đổi sách quản lý đất đai điều chỉnh để phù hợp với vận hành thể chế kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Tuy nhiên, thực tế thực năm qua liên quan đến giá đất cho thấy cố gắng quan quản lý Nhà nước định giá đất, chế vận hành thị trường thực tế giá đất Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch thị trường ln có chênh lệch lớn, giá giao dịch thị trường cao so với giá quy định thường mức trung bình 30% Do chênh lệch gây nhiều xúc xã hội, cơng tác đền bù, giải phóng mặt hay thu hồi đất Trước thực tế địi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường Công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014 có phối hợp chặt chẽ ban, ngành Năm 2014 sở TNMT xây dựng đội ngũ điều tra giá đất thị trường có chun mơn Về cấu trúc, tiêu thức ln có nghiên cứu nghiêm túc nhằm hướng tới mục tiêu chung đưa giá Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường Tuy nhiên, thời gian xây dựng BGĐ hàng năm ngắn, nên số tồn tại, hạn chế BGĐ, quy định tiêu thức chưa có đủ sở để điều chỉnh, bổ sung Qua theo dõi, tổng hợp vướng mắc trình áp dụng quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai, nhận thấy số tồn tại, hạn chế cần xử lý sau: - Việc phân vị trí đất nơng nghiệp tính tiêu chí theo đường giao thơng chưa đầy đủ, ngồi yếu tố thuận lợi giao thơng giá đất nơng nghiệp cịn phải chịu ảnh hưởng số yếu tố quan trọng khác độ phì, điều kiện tưới tiêu, địa hình,… - Việc xác định tuyến đường giao thơng tương đương quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện, đường liên xã giao cho UBND huyện, thị xã Long Khánh thành phố Biên Hòa định sở thống với Sở Giao thông Vận tải, Sở TNMT Tuy nhiên, chưa có tiêu chí cụ thể đánh giá mức độ tương đương, nên trình thực gặp khó khăn, ảnh hưởng đến việc xác định giá trị đất nông nghiệp số khu vực - Việc quy định tiêu chí hẻm nối trực tiếp không nối trực tiếp đến đường phố đường giao thơng cách phân vị trí tính giá đất phi nơng nghiệp chưa thật hợp lý, thực tế giá trị đất khơng có phân biệt hẻm chính, hẻm phụ mà ảnh hưởng khả sinh lợi đất như: khoảng cách từ đất đến đường phố đường giao thơng chính, bề Trang 67 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh rộng hẻm, kết cấu mặt đường hẻm (rải nhựa, tráng bê tông xi măng, rải đá cấp phối, đường đất); ra, việc quy định khó xác định thực định giá cụ thể cho đất - Đối với đất phi nơng nghiệp hẻm giá đất phụ thuộc vào khoảng cách đến đường phố đường giao thông chính, độ rộng hẻm, kết cấu mặt đường (nền nhựa, bô tông xi măng hay cấp phối, đất) hồ sơ địa khơng thể đầy đủ thông tin nêu (đặc biệt hẻm nâng cấp, mở rộng hình thức nhân dân đóng góp kinh phí hiến đất) Do vậy, xác định giá cụ thể đất phải tốn thời gian xác minh thực địa - Việc xây dựng giá loại đất hàng năm có kế thừa định kết năm trước nên số tồn chưa xử lý hết như: giá đất vượt khung quy định Nhà nước; giá đất xã giáp ranh có điều kiện thuận lợi gần tương đồng cịn có chênh lệch lớn so với quy định - Một số quy định tiêu thức phân vùng, phân loại, phân vị trí đất mức giá loại đất điều chỉnh, bổ sung hàng năm đồ phân vị trí đất không cập nhật chỉnh sửa nên thông tin như: tên đoạn, tên đường; mức giá đất đoạn đường, tuyến đường; mức giá đất nông nghiệp theo vị trí xã cụm xã,… lạc hậu, khơng cịn phù hợp so với quy định tiêu thức BGĐ - Việc quy định “cắt lớp” theo chiều sâu đất, áp dụng đất chưa công loại đất phi nơng nghiệp nói chung (như: đất sản xuất kinh doanh loại đất phi nông nghiệp khác, ), dẫn đến giá đất sản xuất kinh doanh loại đất phi nông nghiệp đất có mức giá cao giá đất ở, ý tưởng xây dựng BGĐ đất có mức giá cao - Từ năm 2009 đến nay, Đồng Nai thực hoàn thành nhiều dự án kinh tế, hạ tầng khu đô thị, đặc biệt trình phát triển hệ thống giao thơng cơng trình cơng cộng phục vụ dân sinh làm tăng giá trị giá trị sử dụng đất, thúc đ y phát triển thị trường bất động sản địa bàn, nhiều khu vực, tuyến đường, đoạn đường chưa cập nhật điều chỉnh thông tin để bổ sung làm sở việc xác định giá cụ thể đất Việc xây dựng BGĐ hàng năm rà soát để điều chỉnh, bổ sung cịn mang tính cục bộ, chưa rà sốt cách tổng thể để so sánh mặt giá đất điều kiện cụ thể khu vực, nên giá đất cịn có chênh lệch lớn khu vực Do vậy, việc tổng điều tra giá đất xây dựng bảng giá loại đất cần thiết, nhằm xử lý tồn tại, vướng mắc Quy định giá đất hành, tạo hợp lý, công giá đất khu vực so với thị trường, đảm bảo thực quy định Pháp luật Đất đai Trang 68 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh II.4 Một số giải pháp để giá đất Nhà nước phù hợp giá đất thị trường Từ khó khăn, vướng mắc cơng tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014, thân tơi có đề xuất để cơng tác định giá đảm bảo phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường cần có điều chỉnh sau sau: Minh bạch thơng tin thị trường đất đai: Thiếu thông tin nguyên nhân khiến thị trường bất động sản minh bạch khó bền vững Do đó, để nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản Muốn yêu cầu: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng cơng bố số đánh giá thị trường bất động sản (REMI) địa bàn tỉnh, thành phố; phải thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản; cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ th m định giá tư vấn giá đất Tạo lập, quản lý thị trường đất đai bất động sản: - Đối với việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai: cần hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai; thừa nhận pháp luật giá đất thị trường tạo hành lang pháp lý giá đất thị trường; cần mở rộng quy định bắt buộc áp dụng chế thị trường thu hồi quyền sử dụng đất (gồm thu hồi quyền sử dụng đất đất nông nghiệp), giao đất, cho thuê đất kinh doanh dịch vụ; tiếp tục hoàn thiện pháp luật định giá đất Nhà nước giới hạn phạm vi áp dụng giá đất Nhà nước; cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù Hướng tới thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất Nhà nước ban hành Bởi giá đất quan hệ giao dịch thị trường phải bên tự định, Nhà nước không can thiệp sâu vào việc xác định giá thị trường Khung giá đất Nhà nước đưa mang ý nghĩa tham khảo bên có giá trị việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất cần phải toán cho Nhà nước khoản thuế, phí lệ phí - Hoàn thiện thể chế thị trường đất đai để điều tiết cung cầu: thực đồng biện pháp cân đối cung - cầu đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển điều tiết giá thị trường; củng cố phát triển hoạt động sàn giao dịch đất đai bất động sản, thực hình thức đấu giá, đấu thầu; vận dụng linh hoạt cơng cụ tài đất đai với sách quản lý thị trường đất đai định giá đất đai sở phân định rõ mục tiêu hai sách này; cần tăng cường vai trị Trung tâm/ Cơng ty phát triển quỹ đất tỉnh, thành phố Đây Trang 69 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh mơ hình doanh nghiệp Nhà nước chun sâu cơng tác giải phóng mặt bằng, đồng thời có chức thu hồi đất quy hoạch để tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phương Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp Ở cấp quốc gia, quan, ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ chủ trương, sách, pháp luật Nhà nước đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng Ơ cấp địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp cần tổ chức thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy động tham gia người dân vào trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị đặc biệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Đối với người dân doanh nghiệp, nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài việc phát triển thị trường đất đai lành mạnh, bền vững nước ta Xây dựng hệ thống sở liệu đất đai giá đất cập nhật thường xuyên biến động khu vực, tiến đến cụ thể đất Thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp tư vấn xác định giá đất có tính độc lập chuyên môn, trực thuộc quan TNMT phân cấp để quản lý theo sơ đồ sau: CẤP BỘ Ban định giá đất Quản lý trực thuộc Tổng cục quản lý đất đai CẤP TỈNH (UBND Tỉnh) Ban định giá đất trực thuộc sở TNMT Trang 70 Quản lý CẤP HUYỆN ( UBND Huyện) Ban định giá đất trực thuộc phòng TNMT Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Kết Luận Định giá đất có vai trị quan trọng cơng tác quản lý đất đai phát triển thị trường đất đai ổn định, bền vững Một nội quản lý Nhà nước đất đai có vấn đề quản lý tài đất đai giá đất bao gồm: quản lý giá đất quản lý khoản thu từ đất để tăng ngân sách cho Nhà nước Không cịn cơng cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất cách tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả, đồng thời điều tiết quản lý thị trường đất đai phát triển cách lành mạnh góp phần ngăn chặn nạn đầu đất đai, đảm bảo cơng tài sử dụng đất phân phối nguồn tài nguyên đất Qua kết nghiên cứu công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014 cho thấy công tác xây dựng BGĐ ngày hồn thiện, có phối hợp chặt chẽ giữ ban ngành từ cấp tỉnh đến cấp xã phân chia nội dung công việc cụ thể, tuân theo sở pháp luật quy định, quy trình thống logic Từ năm 2010, quy mơ xây dựng BGĐ mở rộng, công tác xây dựng BGĐ trọng thể qua tổng điều tra xây dựng giá đất nghiên cứu xây dựng tiêu thức thành định riêng thuận tiện việc tra cứu, chỉnh sửa Tiêu thức nghiên cứu nghiêm túc tình hình áp dụng BGĐ năm trước đóng góp địa phương, ban ngành Cấu trúc BGĐ thay đổi phù hợp tình hình áp dụng BGĐ tỉnh Đồng Nai, có thay đổi vị trí Tuy nhiên, cơng tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai thiếu nguồn lực có chun mơn vững vướng mắc công tác điều tra, thu thập số liệu tâm lý e ngại người dân trầm lắng thị trường bất động sản năm qua Thực trạng áp dụng BGĐ tỉnh Đồng Nai cho thấy mức biến động giá đất Nhà nước quy định so với giá đất thị trường trung bình từ 10% đến 30%, nơi sở hạ tầng phát triển giá đất thị trường có biên độ dao động lớn > 50% chí tăng gấp đến lần so với giá đất Nhà nước quy định Do chênh lệch gây nhiều xúc xã hội, công tác đền bù, giải phóng mặt hay thu hồi đất Trước thực tế địi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường Trang 71 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh III.2 Kiến Nghị Ngồi kết đạt cơng tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014 gặp nhiều hạn chế Bản thân tơi có số kiến nghị sau nhằm hồn thiện cơng tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai: - Xây dựng riêng ban định giá đất độc lập, chuyên môn vững định giá: Cử tham gia khóa học ngắn hạn định giá đất đai bổ sung kiến thức chuyên ngành cần thiết khác - Nâng cao chất lượng đội ngũ điều tra thu thập thông tin giá đất thị trường: Liên kết với trường đại học tiếp nhận sinh viên thực tập thuộc chuyên ngành quản lý đất đai tham gia vào dự án - Nội dung phiếu điều tra cần sửa đổi phù hợp điểm điều tra: Xây dựng nội dung phiếu điều tra theo hướng định lượng phù hợp tình hình thực tế địa phương - Xây dựng phần mềm hỗ trợ việc xử lý số liệu: Nhằm hạn chế sai sót xử lý số liệu giúp nầng cao hiệu công việc - Xây dựng tổ công tác nắm giá đất thị trường địa phương: Nhằm theo dõi biến động giá đất thị trường bất động sản Ngoài tiếp nhận phản hồi người sử dụng đất, góp ý ban ngành địa phương Trang 72 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh TÀI LIỆU THAM KHẢO SÁCH Nguyễn Đình Kháng Vũ Văn Phúc, 2000 Một số vấn đề lý luận Mác Lênin địa tô, ruộng đất Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Những quy định quản lý ruộng đất, 1980, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội TÀI LIỆU LƯU HÀNH NỘI BỘ, ĐỀ TÀI NHIÊN CỨU, BÁO CÁO Thùy An, 2012 Học tập làm theo gương đạo đức Hồ Chí Minh: Minh triết Bác Hồ cơng tác thủy lợi Tọa đàm chủ đề “Bác Hồ với ngành thủy lợi Việt Nam”, Hội khoa học thủy lợi TP.HCM Trần Thị Việt Hòa, 2010 Bài giảng định giá đất Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng 7/2010 Nguyễn Mạnh Hùng, 2010 Bài giảng Thị trường bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Chu Văn Thỉnh ctv, 2000 Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước, Tổng cục Địa chính, Hà Nội Bùi Ngọc Tuân ctv, 2004 Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước ta Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2009 Báo cáo thuyết minh”Về kết tổng hợp giá đất điều tra cấp tỉnh xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2010.” Tháng 11/2009 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2010 Báo cáo thuyết minh”Về kết tổng hợp giá đất điều tra cấp tỉnh xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2011.” Tháng 11/2010 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2011 Báo cáo thuyết minh”Về kết tổng hợp giá đất điều tra cấp tỉnh xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2012.” Tháng 11/2011 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2012 Báo cáo thuyết minh”Về kết tổng hợp giá đất điều tra cấp tỉnh xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2013.” Tháng 11/2012 10 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai, 2013 Báo cáo thuyết minh”Về kết tổng hợp giá đất điều tra cấp tỉnh xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai năm 2014.” Tháng 11/2013 Trang 73 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản SVTH: Nguyễn Đình Vinh 11 Sở Tài ngun Mơi trường, 2014 Dự án điều tra, xây dựng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai năm 2015 Đồng Nai, tháng 04/2014 INTERNET P.Nam, V.Long, 2013, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) trước G:“Quá tam ba bận”? , truy cập tháng 08 năm 2014,< http://dddn.com.vn/diem-nhan/du-thao-luatdat-dai-sua-doi-truoc-gio-gqua-tam-ba-ban 20131126033957582.htm> Trang 74 Ngành: Quản lý Thị Trường Bất động sản PHỤ LỤC Trang 75 SVTH: Nguyễn Đình Vinh ... Giá đất đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá = Diện tích đất cần định giá I.1.1.3 Khái niệm bảng giá đất, khung giá đất a Bảng giá đất. .. thời gian qua nhằm đánh giá lại công tác xây dựng, cấu trúc mức độ phù hợp BGĐ tỉnh Đồng Nai cần thiết Đó lý tơi chọn đề tài “ Đánh giá công tác xây dựng BGĐ tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2009-2014” từ... KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Công tác xây dựng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai II.1.1 Các bảng giá đất ban hành Công tác xây BGĐ địa bàn tỉnh Đồng Nai thực kể từ năm 1993 theo luật đất đai 1993, Nghị định