Thm dnh tai sn la bt dng sn nha

SỐ /TĐG – CT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM (kí hiệu DN, tổ chức định gi á) Độc lập - Tự - Hạnh phúc Ngày 21 tháng 07.năm 2015 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng/Bà Nguyễn Hồng Minh Theo đề nghị ơng/bà Nguyễn Hoàng Minh văn số X ngày dd/mm/yyyy việc thẩm định giá tài sản đảm bảo Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích thẩm định giá tài sản đảm bảo dành cho hợp đồng tín dụng Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá (ngày 21 tháng 07 năm 2015) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) - Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý ơng/bà Nguyễn Hồng Minh cung cấp (kèm theo cơng văn đề nghị số ) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00226/27001 ngày 22 tháng 05 năm 2006 UBND quận Tân Bình cấp, kèm hợp đồng chuyển nhượng đất số 034513/HĐ-MBN ngày 29/07/2009 phòng cơng chứng số chứng nhận - Giấy phép xây dựng số 09.2874/UBND-GPXS ngày 02/11/2009 UBND quận Tân Bình cấp - Biên nghiệm thu cơng trình xây dựng Cty TNHH Không Gian Đẹp lập ngày 16/08/2011 - Bản vẽ hồn cơng - Hồ sơ tốn cơng trình Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: Vị trí: Thuộc khu dân cư an ninh; nằm đường Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM - Diện tích: tổng diện tích 207,2m2; diện tích tầng 51,8m2; chiều ngang 3,97m chiều dài 13m - Tình trạng pháp: Quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất;… 4.2 Nhà: - Địa chỉ: 766/43 Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM - Mơ tả chung: loại nhà ở, cấp nhà 2, diện tích xây dựng 51,8m2, diện tích sử dụng 200,65m2, số tầng gồm phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ có WC, WC riêng, sân thượng - Kết cấu: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT - Thực trạng: sàn đá, cửa Phương pháp thẩm định giá: BĐS cần thẩm định: 766/43 đường Lạc Long Quân Phường Quận Tân Bình bất động sản xây dựng nhà có diện tích 51,80m2 Nhà tầng, có kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, lát đá Chất lượng lại 95% Đơn giá xây dựng nhà tương tự 4.000.000 đồng/m2 Qua điều tra thị trường, ta thu thập thông tin BĐS tương tự chung khu vực vừa giao dịch thành công là: TT Yếu tố so sánh 766/72 (A) 766B/45 (B) 766B/8 (C) Giá bán 766/43 ( cần thẩm định ) Cần xác định 4,1 tỷ 3,85 tỷ 3,7 tỷ Kích thước 51,8 m2 56 m2 54 m2 52 m2 Giá trị đất /m2 Cần xác định 46,42tr/m2 49,07tr/m2 48 tr/m2 Vị trí giáp tiếp chính Hình dáng Vng vắn Nở hậu 7,5m chính, hẻm Vng vắn chính,1 hẻm Vng vắn Lợi kinh doanh Hẻm rộng 10m Hẻm rộng 10m Hẻm rộng 8m Hẻm rộng 8m Quy mô Đất đô thị (ODT) Đất đô thị (ODT) Đất đô thị (ODT) Đất đô thị (ODT) Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, Điện ổn cấp nước tốt; định, cấp thoát nước tốt nước tốt; thoát nước tốt Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to Tình trạng pháp lý Đầy đủ giấy tờ sổ hồng Đầy đủ giấy tờ sổ hồng Đầy đủ giấy tờ sổ hồng Đầy đủ giấy tờ sổ hồng 10 Cảnh quan Nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may Nhìn khu dân cư Nhìn khu dân cư 11 Bất lợi khác Gần chùa (bán kính 100m ) Nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may Gần chùa (bán kính 100m ) Gần chùa (bán kính 200m ) Gần chùa (bán kính 200m ) 12 Lợi khác Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ Gần chợ Gần chợ 5.1 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh 5.1.1 So sánh theo giá thị trường: Từ thông tin ta có sau : So sánh tiêu chí : Giá đất có vị trí tiếp giáp ( 100%) cao vị trí giáp chính, hẻm ( 98%) So sánh tiêu chí : Giá đất có hình dáng vng vắn (100%) thấp so với nở hậu 7,5m ( 103%) So sánh tiêu chí : Giá đất có hẻm rộng 10m ( 100% ) cao giá đất có hẻm rộng 8m ( 98%) So sánh tiêu chí : giá đất có sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt ( 100%) cao giá đất có sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to ( 95%) So sánh tiêu chí 10 : giá đát có cảnh quan nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may ( 100%) thấp giá đất có cảnh quan nhìn khu dân cư ( 102%) So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp giá đất có bất lợi Gần chùa ( bán kính 200m) ( 102%) So sánh tiêu chí 12 : giá đất có lợi khu dân trí cao , Gần UBND phường 9( bán kính 50m) gần chợ ( bán kính 200m ) (100%) cao giá đất có lợi gần chợ( bánh kính >300m) ( 98%) Phân tích thơng tin So sánh tiêu chí : Giá đất có vị trí tiếp giáp ( 100%) cao vị trí giáp chính, hẻm ( 98%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau : Bất động sản (A) có vị trí tiếp giáp : 100% Bất động sản (B) có vị trí tiếp giáp chính, hẻm : (100%-98%) / 98% = 2,04% Bất động sản (C) có vị trí tiếp giáp chính, hẻm : (100%-98%) / 98% = 2,04% So sánh tiêu chí : Giá đất có hình dáng vuông vắn (100%) thấp so với nở hậu 7,5m ( 103%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau : Bất động sản (A) có hình dáng nở hậu 7,5m : (100%-103%)/103% = -2.91% Bất động sản (B) có hình dáng vng vắn : 100% Bất động sản (C) có hình dáng vng vắn : 100% So sánh tiêu chí : Giá đất có hẻm rộng 10m ( 100% ) cao giá đất có hẻm rộng 8m ( 98%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau : Bất động sản (A) có hẻm rộng 10m : 100% Bất động sản (B) có hẻm rộng 8m : (100%-98%) / 98% = 2,04% Bất động sản (C) có hẻm rộng 8m : (100%-98%) / 98% = 2,04% So sánh tiêu chí : giá đất có sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt ( 100%) cao giá đất có sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to ( 95%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau Bất động sản (A) có sở hạ tầng điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước tốt : 100% Bất động sản (B) có sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to : (100% - 95%) / 95% = 5,26% Bất động sản (B) có sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to : (100% - 95%) / 95% = 5.26% So sánh tiêu chí 10 : giá đát có cảnh quan nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may ( 100%) thấp giá đất có cảnh quan nhìn khu dân cư ( 102%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau: Bất động sản (A) có cảnh quan nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may: 100% Bất động sản (B) có cảnh quan nhìn khu dân cư : (100% – 102%) / 102% = -1,96% Bất động sản (C) có cảnh quan nhìn khu dân cư : 100% – 102%) / 102% = -1,96% So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp giá đất có bất lợi Gần chùa ( bán kính 200m) ( 102%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau Bất động sản (A) có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) : 100% Bất động sản (B) có bất lợi gần chùa ( bán kính 200m ) : (100%-102%) / 102% = -1,96% Bất động sản (C) có bất lợi gần chùa ( bán kính 200m ) (100%-102%) / 102% = -1,96% So sánh tiêu chí 12 : giá đất có lợi khu dân trí cao , Gần UBND phường 9( bán kính 50m) gần chợ ( bán kính 200m ) (100%) cao giá đất có lợi gần chợ( bánh kính >300m) ( 98%) nên cần điều chỉnh bất động sản sau Bất động sản (A) có lợi khu dân trí cao , gần UBND phường ( bán kính 50m) ,gần chợ : 100% Bất động sản (B) có lợi gần chợ : (100%-98%) / 98% = 2,04% Bất động sản (C) có lợi gần chợ : (100%-98%) / 98% = 2,04% Bảng so sánh điều chỉnh TT Yếu tố so sánh 766/43 ( cần thẩm định ) Cần xác định 51,8 m2 766/72 (A) 766B/45 (B) 766B/8 (C) Giá bán 4,1 tỷ 3,85 tỷ 3,7 tỷ Kích thước 56 m2 54 m2 52 m2 Giá trị đất /m2 46,42tr/m2 49,07tr/m2 48 tr/m2 Vị trí giáp tiếp Càn xác định (DC ) 4.1 4.2 4.3 (DC ) 5.1 chính, hẻm chính,1 hẻm Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dáng 100% / / Vuông vắn 100% 0 Nở hậu 7,5m 98% 2,04% + 1,00 tr/m2 Vuông vắn 98% 2,04% + 0,97 tr/m2 Vuông vắn Tỷ lệ 100% 103% 100% 100% 5.2 Tỷ lệ điều chỉnh / -2.91% 0 5.3 Mức điều chỉnh / -1,35tr/m2 0 (DC ) 6.1 6.2 6.3 Lợi kinh doanh Hẻm rộng 10m Hẻm rộng 10m Hẻm rộng 8m Hẻm rộng 8m Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô 100% / / Đất đô thị (ODT) 100% 0 Đất đô thị ( ODT) 98% 2,04% + 1,00 tr/m2 Đất đô thị ( ODT) 98% 2,04% + 0,97 tr/m2 Đất đô thị ( ODT) Cơ sở hạ tầng Điện ổn Điện ổn Điện ổn Điện ổn (DC ) định, cấp nước tốt; thoát nước tốt định, cấp nước tốt; thoát nước tốt định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập mưa to 8.1 8.2 8.3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tình trạng pháp lý 100% / / Đầy đủ giấy tờ sổ hồng 100% 0 Đầy đủ giấy tờ sổ hồng 95% 5,26% + 2,58 tr/m2 Đầy đủ giấy tờ sổ hồng 95% 5,26% + 2,52 tr/m2 Đầy đủ giấy tờ sổ hồng 10 (DC ) Cảnh quan Nhìn khu dân cư Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Bất lợi khác Nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may 100% 0 Gần chùa (bán kính 100m ) Nhìn khu dân cư 10.1 10.2 10.3 11 (DC ) Nhìn khu cơng nhân, xí nghiệp may 100% / / Gần chùa (bán kính 100m ) 102% -1,96% - 0,96 tr/m2 Gần chùa (bán kính 200m ) 102% -1,96% - 0.94 tr/m2 Gần chùa (bán kính 200m ) 11.1 11.2 11.3 12 (DC ) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi khác 100% / / Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ 100% / / 100% 0 Khu dân trí cao , Gần UBND phường 9, gần chợ 100% 0 45,07 tr/m2 102% -1,96% - 0,96 tr/m2 Gần chợ 102% -1,96% - 0.94 tr/m2 Gần chợ 98% 2,04% + 1,00 tr/m2 52,73 tr/m2 98% 2,04% + 0,97 tr/m2 51,55 tr/m2 12.1 12.2 12.3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá đất ước tính bất động sản cần định giá theo đừng bất động sản so sánh Giá đất bất động sản cần định giá 766/43 : tr/m2 Dựa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khách gắn liền với đất ta xác định diện tích xây dựng 51,8m2, loại nhà cấp , số tầng , tổng diện tích sử dụng 200,65m2 Tổng giá trị đất bất động sản cần thẩm định : 49,78tr/m2 x 51,8m2 = 2.578.604.000 đồng Xác định giá trị xây dựng (*) Biết đơn giá trọn gói xây dựng tính đến năm 2014 Nhà cấp ( Min = 4.00.000 tr/m2 ; Max = 4.500.000tr/m2) Đơn giá thô nhà cấp ( Min = 1.600.000 tr/m2 ; Max = 1.800.000 tr/m2 ) Ta có thơng tin tài sản cần định giá 766/43 nhà cấp Do nhà có sàn đá tốt , sơn tốt… nên chọn giá 4.000.000 tr/m2 Tài sản xây dựng khoản năm 2012 đưa vào sử dụng năm 2013 nên tỷ lệ chất lượng lại cao ( 95% ) Tiền móng tính 50% đơn giá thô : 50% x 52m2 x 800.000 = 20.800.000 đồng Giá trị xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x tỷ lệ chất lượng lại = 200,65m2 x 4.500.000 x 95% = 857.777.000 đồng Tổng giá trị xây dựng = 878.577.000 đồng Giá trị bất động sản 766/43 cần định giá : Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng =2.578.604.000 + 878.577.000 = 3.457.181.000 đồng 5.1.2 So sánh theo giá khung giá đất UBND Theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ta ta có BĐS cần thẩm định tọa lạc 766/43 Lạc Long Quân, Phương 9, Quận Tân Bình có giá tham chiếu mặt tiền Lạc Long Quân 25.500.000đồng/m2 Bảng hệ số điều chỉnh Kđc ST T Yếu tố Quy mô Kích thước Cơ sở hạ tầng Bất lợi khác Lợi khác Khu dân trí cao Tổng hệ số điều chỉnh Vị trí tiếp giáp Hình dáng 766/43 (BĐS cần thẩm định) chính, hẻm Vng vắng Điều chỉnh Đất đô thị (OĐT) 4x13 Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Gần chùa 2% -7% 3% Giải thích Hình dạng vng vức, tỉ lệ đẹp Khu vực an ninh 10% 5% Tỉ lệ 1x3 -5% Ở khu vực ảnh hưởng chùa: nhang khói, tiếng ồn, … 2% 10% Xác định giá đất bất động sản cần định giá: Dựa theo khung giá đất ta có CT: Giá đất hẻm = giá đất MT x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm  Giá đất hẻm = 25.500.000 x 0,7 = 17.850.000tr/m2 Giá đất hẻm điều chỉnh theo bảng = 17.850.000 x 110% = 19.635.000tr/m2 Tổng giá trị đất BĐS cần định: 19.635.000 x 51,8 = 1.017.093.000 đồng Xác định giá trị xây dựng, giống (*) = 857.777.000 đồng Giá trị BĐS cần định = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng = 1.874.870.000 đồng  Vậy giá trị BĐS nằm biên độ giao động 1.874.870.000 đồng 3.457.181.000 đồng 5.2 Phương pháp chi phí STT Trình tự BĐS 766/43 Giá bán Cần xác định Giá trị đất 1.017.093.000 đồng Gía trị nhà tài thời 820.000.000 đồng điểm thẩm định Ước tính chi phí để 1.000.000.000 đồng xây dựng 100% Giá trị hao mòn lũy kế Giá trị lại giá trị nhà 820.000.000 – 180.000.000 =640.000.000 sau trừ hao mòn lũy đồng kế Giá trị BĐS cần thẩm định 1.000.000.000-820.000.000 = 180.000.000 đồng 1.017.093.000+640.000.000 = 1.657.093.000 đồng Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ơng/bà/ Nguyễn Hồng Minh cung cấp, qua khảo sát thực tế trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh chi phí áp dụng tính tốn, Ngân hàng VietinBank thơng báo kết thẩm định giá tài sản 766/43 Lạc Long Quân, Phường 9, Quận Tân Bình, Tp HCM thời điểm 21/07/2015 sau: Giá đất: 2.329.714.667 đồng Giá nhà: 1.000.000.000 đồng Tổng giá trị đất nhà: 3.329.714.667 đồng Làm tròn: 3.329.714.000 đồng (viết chữ: Ba tỷ ba trăm hai mươi chín triệu bảy trăm mười bốn nghìn đồng) VietinBank, tổ chức thẩm định giá trả lời để ơng/ bà có sở làm hợp đồng tín dụng theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Đặng Trần Phương Linh Giám đốc Nguyễn Quốc Anh ... nghiệp may ( 100%) thấp giá đất có cảnh quan nhìn khu dân cư ( 102%) So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp giá đất có bất... động sản (C) có cảnh quan nhìn khu dân cư : 100% – 102%) / 102% = -1,96% So sánh tiêu chí 11( khói nhang dày đặc có lễ ) : giá đất có bất lợi gần chùa ( bán kính 100m ) ( 100%) thấp giá đất có bất... thích Hình dạng vng vức, tỉ lệ đẹp Khu vực an ninh 10% 5% Tỉ lệ 1x3 -5% Ở khu vực ảnh hưởng chùa: nhang khói, tiếng ồn, … 2% 10% Xác định giá đất bất động sản cần định giá: Dựa theo khung giá đất