Ranh giới đô thị và quản lý phát triển vùng ven đô (urban boundary and managing urban growth in the peri urban area)

Ranh giới đô thị quản lý phát triển mở rộng vùng ven đô TS Nguyễn Ngọc Hiếu – Đại học Việt Đức TĨM TẮT Trong bối cảnh thị hóa nhanh, dường cách xác định quản lý ranh giới phát triển hạn chế khả kiểm soát hữu hiệu khu vực giáp ranh ven đô chống lại xu hướng phát triển tràn lan Bài viết thảo luận việc quản lý mở rộng đô thị theo ranh giới bối cảnh Việt Nam tham khảo số kinh nghiệm quốc tế tiêu biểu ứng xử với khu vực đặc thù Từ khóa: ranh giới phát triển thị, quản lý tăng trưởng đô thị, phát triển đô thị tràn lan, thị hóa ngoại vi Title: urban boundary and growth management in the peri-urban area ABSTRACT: In the fast urbanization context, it seems that the way we identifies and manages the urban growth boundary undermined our capacity to effectively control the sprawl of urban development This article discusses about managing the urban growth boundary in Vietnam’s context with reference to some typical international experience in handling this issue Keywords: urban growth boundary, urban growth control, urban sprawl, periurbanization TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Giảng viên vấn đề xã hội, Chương trình Phát triển Đơ thị bền vững (SUD), Đại học Việt – Đức (VGU) Email: hieu.nqt@gmail.com; hieu.nn@vgu.edu.vn; ĐT: 0902241755 Quản lý mở rộng đô thị ranh giới tăng trưởng a) Mở rộng đô thị Các quốc gia trải qua giai đoạn thị hóa nhanh đối mặt với vấn đề phát triển nóng vùng ven hay gọi tượng ‘đơ thị hóa vùng ven’ (periurbanisation) Cùng với phát triển xe phương tiện cá nhân giới, cư dân xa nơi làm việc nhà phát triển đáp ứng cách phát triển Trang lan tỏa mang tính hội Kết hình thành khu định cư lỗ chỗ sử dụng đất không liền khoảnh Đây dấu hiệu xu hướng phát triển phát triển tràn lan phân tán (urban sprawl) chứng kiến từ đầu kỷ XX nước phát triển gần nước phát triển Xu hướng coi thiếu tính bền vững, làm gia tăng chi phí lại sử dụng lượng, tốn đầu tư trì tiện ích thị, khó bảo vệ đất nơng nghiệp không gian mở [1, 2] Vấn đề mở rộng đô thị tràn lan phân tán Việt Nam bắt đầu xong bộc lộ nhiều vấn đề đáng lo ngại [3-5] Ba thập kỷ thị hóa vừa qua Việt Nam cho thấy, tốc độ mở rộng diện tích thị tăng gấp ba lần so với tốc độ tăng dân số đô thị thời kỳ1 Tại đô thị lớn, thời gian lại tăng nhanh với gia tăng tình trạng tắc nghẽn giao thông cửa ngõ ven đô kể hạ tầng nâng cấp Xu hướng thành phố Hồ Chí Minh cho thấy chi phí lại hộ gia đình tăng nhanh từ 17% năm 2002 lên đến 24% năm 2020 khơng có thay đổi [7] Điều làm chất lượng sống thị lớn khó khăn bền vững Tình trạng ngập lụt Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh gia tăng nhanh khu vực phát triển [3, 8] Thành tích xóa nhà ổ chuột qua nhiều năm tăng lên với số lượng khu ổ chuột giải khu vực ven đô chứng tỏ bất cập mở rộng nhanh [9] Việc mở rộng đô thị gia tăng áp lực tài cho quyền việc đầu tư trì tiện ích thị Sức ép tài để đạt ‘chuẩn thị’ sau sáp nhập Hà Nội ngày tăng thành phố xây dựng chương trình nâng cấp hạ tầng cấp II cấp III [4] Tại Hà Nội, khu đô thị Mỹ Đình, Linh Đàm, Pháp Vân, Mai Dịch, hay Long Biên xây dựng xong chục năm cư dân phải đưa học quận trung tâm trường công chỗ chưa mở không đáp ứng nhu cầu trường tư không đủ khả chi trả Nguồn tiền thu sử dụng đất từ số dự án BT đủ trả cho yêu cầu cân đối hạ tầng trục ‘chạy’ theo dự án mới, để cải tạo tiếp trì hạ tầng đầu tư cần nguồn kinh phí lớn Đề xuất thu phí đại lộ Thăng Long Hà Nội phản ánh khả chi trả thành phố giai đoạn nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm sút Theo lý giải, thành phố năm thiếu 5000 tỉ đồng để tu hệ thống hạ tầng giao thông ngày mở rộng [10] Tương tự vậy, thành phố Hồ Chí Minh thị có nguồn thu lớn chưa tìm, nguồn đầu tư cho nhu cầu phát triển hạ tầng đô thị 15 năm tới lên đến 15 tỉ đô la [11] Vấn đề tài thị ngày căng thẳng khu vực mở Thống kê giai đoạn 2000-2010 cho thấy dân số thị tăng 1% diện tích thị tăng từ 1.5% đến 3% Diện tích đất thị tăng bình qn 8%/năm giai đoạn, nhanh gần ba lần tốc độ tăng dân số khu vực đô thị (~3%năm) [6] Trang rộng đồng loạt đề xuất nâng chuẩn hạ tầng Nếu nhìn sâu hơn, thấy gánh nặng lớn phải tu bảo dưỡng trì hệ thống tiện ích mở rộng sau b) Ranh giới thị kiểm sốt phát triển Về mặt khái niệm, ranh giới đô thị bao gồm ranh giới hành ranh giới phát triển thực tế Ranh giới thị mặt hành ranh giới khu vực nội thị xác lập đến cấp xã/phường, theo định hành có đồ mốc giới kèm2 Ranh giới đô thị mặt xây dựng ‘đường bao (hoặc dải không gian chuyển tiếp) phân tách phạm vi khu vực đô thị xây dựng khu vực ngoại vi chưa phát triển’3 Ranh giới phát triển biến động nhanh liên tục giai đoạn vừa qua ranh giới hành chậm khó thay đổi phê chuẩn cấp Trung ương (Quốc hội) Sự khác biệt lớn vùng đô thị lớn phát triển nhanh thành phố trực thuộc Trung ương Sự khác biệt hai ranh giới làm phát sinh nhiều hệ lụy chế phân biệt tổ chức quản lý Khu vực ngoại thị quyền huyện/xã quản lý chưa chuẩn bị lực để quản lý khu đô thị Xã thường khơng có kinh phí trì tiện ích thị chiếu sáng, quản lý rác thải, bảo dưỡng hạ tầng Hạ tầng xã hội bên ngồi thị khơng có, có trường ‘tư’, bệnh viện ‘tư’, hay nhà trẻ ‘tư’ số khu vực Sau sáp nhập vào nội thị, việc tiếp nhận hạ tầng bên khu đô thị thường bị trì hỗn ngân sách chưa bổ sung kịp thời Việc chuyển giao muộn nhiều chủ đầu tư chuyển đổi công năng, xây thiếu tiện ích khơng khớp nối theo tiêu chuẩn quy hoạch Kết quận Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh thường thiếu nhiều tiện ích thị, từ giáo mầm non trường học, nhà văn hóa [12] Việc quản lý thay đổi ranh giới từ đồ án quy hoạch đô thị quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch chưa hoàn thiện Tốc độ thiết kế phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu thường không theo kịp với yêu cầu Chưa nói tới vấn đề chất lượng vấn đề khả quản lý lực bên tham gia vấn đề khó giải sớm Đây chủ đề bàn thảo nhiều nghiên cứu tình trạng quy hoạch treo dự án treo gần đây4 [13] Cũng có nơi đồ hành chưa có hồ sơ mốc giới kèm Luật đất đai yêu cầu Định nghĩa tác giả Trang Nếu khơng có cách tiếp cận phù hợp quy hoạch trở thành hệ thống hợp thức hóa bột phát thị trường Những năm qua, quy hoạch chung dường chạy theo cập nhật dự án ‘trót’ mở bên khu vực dự kiến, đồng thời thỏa hiệp với bất cập hệ thống quản lý Đứng trước sức ép lớn, phóng tay vẽ Hà Nội thật rộng không làm rõ phân kỳ đầu tư nên tượng đầu dự án tiếp diễn vin vào ‘có quy hoạch’ dù định hướng cho 20 năm tới Khơng có giới hạn khả đầu tư hạ tầng đồng bộ, khơng có ranh giới phát triển định hướng đủ xa đủ rộng cho tất Nhìn lại hai mươi năm qua, động lực tăng trưởng chủ yếu chênh lệch giá đất lợi nhuận nhanh, làm Động lực lớn đẩy thành phố mở nhanh phía khu vực đất giá rẻ có tiềm tăng giá ngắn hạn cao đất trũng thay khu vực cao có hạ tầng giá đắt Sự phát triển nhanh chóng phía vành đai sơng Tơ Lịch, sơng Nhuệ Hà Nội hay ven sơng Sài Gòn, rạch lân cận gây tốn phí ghê gớm nâng cấp hạ tầng chất lượng sống thấp (Xem hình dưới) [8, 14] Mối quan ngại chỗ dù có ranh giới quy hoạch hay khơng tính ràng buộc nhà phát triển tn thủ theo ràng buộc hạn chế phát triển tùy hứng trường hợp vi phạm tòa nhà 8B Lê Trực Hà Nội [15] Khu vực dự định phát triển nằm ranh giới thường phải tạm dừng để chờ quy hoạch xong dự án triển khai trở thành ranh giới hạn chế phát triển Ranh giới quy hoạch thường mở rộng ranh giới hành áp dụng cho khu thị nằm ngoại thị Trang Hình 1: xu hướng lan tỏa phía đất trũng có cao độ 1m thường xuyên ngập lụt thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: Nguyễn Đỗ Dũng, 2015 Nhìn nước ngồi, thấy khu vực thị nông thôn phân định quản lý tốt quốc gia phát triển Là quốc gia sau, cần tham khảo số kinh nghiệm quốc tế giải vấn đề Một số cách tiếp cận kiểm soát phát triển theo ranh gi ới Tuy có nhiều cách quản lý hạn chế mở rộng tràn lan, xong có ba nhóm tiếp cận sử dụng ‘vành đai xanh’ (green belt), sử dụng ranh giới hữu để ‘nén’ không gian đô thị (compact/containment), sử dụng đường biên giới tăng trưởng đô thị tương lai (urban growth boundery) Mỗi cách tiếp cận không công cụ mà tổng hợp nhiều giải pháp quy hoạch, sách, biện pháp kỹ thuật nằm trào lưu tăng trưởng ‘thông minh’ (smart growth) Bên cạnh tiếp cận trực tiếp, quyền thị sử dụng giải pháp kèm thơng qua trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp (mixed used planning) phát triển định hướng sử dụng giao thông công cộng (Transit Oriented Development TOD) (Xem bảng dưới) Cơng cụ/ sách Đặc điểm Quốc gia/ mơ hình áp dụng điển hình Chính sách vành đai xanh & vành đai xanh linh hoạt Sử dụng vành đai xanh (1020km) làm vùng đệm khống chế mở rộng thị bên ngồi Anh sau Đức, Pháp, Thụy điển, Hàn Quốc, Brazil, Philipine, Thái Lan Phát triển đô thị nén vào ranh giới hữu Sử dụng ranh giới hữu làm sở ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư trước mở rộng bên Anh, Hà Lan, Đức, (châu Âu) Trang Định hướng theo giới hạn vùng tăng trưởng tương lai Khoanh định vùng cho phép phát triển tương lai, định hướng phát triển cấp độ vùng Mỹ (9 vùng đô thị lớn) Anh, Úc, New Zealand Canada, Pháp, Nam Phi, Hong kong, Albany Các giải pháp Định hướng phát triển sử bổ sung dụng giao thông công cộng (TOD): định hướng phát triển tối ưu hóa việc lại phương tiện giao thông công cộng Nguồn gốc Châu Âu & Nhật Bản, Hoa Kỳ, Mỹ Latinh, nhiều quốc gia khác Quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp: khai thác sử dụng đất để giảm việc di chuyển nơi ở, làm việc, thương mại (có thể phần TOD) Nguồn gốc Châu Âu, Mỹ/Úc/New Zealand Bảng – phương pháp tiêu biểu kiểm soát mở rộng đô thị Nguồn: tác giả tổng hợp Công cụ vành đai xanh sử dụng kết hợp quy hoạch tổng thể sách hạn chế phát triển nén khơng gian đô thị vào vành đai xanh Vành đai xanh có chiều sâu 10-20km khu vực hạn chế không phát triển Khi nhu cầu phát triển tới sát vành đai xanh, chủ đầu tư phải lựa chọn lại bên ‘nhảy’ hẳn ngoài, xa thêm 10-20 km khó kết nối hạ tầng Sau nhiều thập kỷ áp dụng Anh quốc số nơi, công cụ bộc lộ nhược điểm cứng nhắc yêu cầu phát triển vùng đô thị lớn nên gần chuyển hóa thành ‘vành đai xanh linh hoạt’ [16] Sự thích ứng cho phép phát triển cách hạn chế đảm bảo giữ tỉ lệ ‘xanh chủ đạo’, bảo vệ khu vực đất trũng ngập nước, cần xây dựng phải dạng ‘nén’ để tiết kiệm đất [17] Chính sách quản lý theo ranh giới thực tế hệ thống sách quản lý phát triển ‘bao nén’ không gian đô thị theo ranh giới hữu Việc mở rộng bên ranh giới hữu bị kiềm chế trình giám sát sách hạn chế [18] Tại CHLB Đức, quy định kiểm soát theo khu vực làm cho dự án phát triển bên ranh giới hữu đơn giản ‘đường tắt’ nhanh, đề xuất mở rộng phải kèm với kế hoạch đầu tư hạ tầng đồng bị Hội đồng thành Trang phố chất vấn kỹ lưỡng Chính quyền thị trực tiếp lập quy hoạch chi tiết; chủ đầu tư muốn tài trợ ngân sách lập quy hoạch để tránh thao túng lập dự án có lợi cho riêng họ [19]5 Kiểm sốt theo đường bao tăng trưởng cơng cụ quản lý quy hoạch theo đường bao dự báo tăng trưởng tương lai Đường bao khống chế ranh giới tăng trưởng sau quản lý trình thay đổi theo tiếp cận chiến lược Công cụ thiết kế bối cảnh phát triển tự Hoa Kỳ với truyền thống tự mở rộng phóng khống nên hạn chế theo vùng ngồi thay ranh giới hữu Bên đường bao khu vực ưu tiên phát triển hạ tầng phục vụ tiện ích bên ngồi dành cho nông nghiệp không gian mở Chủ đầu tư hiểu phát triển bên ngồi khơng đấu nối vào hệ thống hạ tầng thành phố [20] Đường bao kết q trình tính tốn kỹ thuật kinh tế sau thảo luận dàn xếp (thỏa hiệp) với tham gia rộng rãi bên tham gia Vấn đề trung tâm trình phân loại khu vực có lợi phát triển khơng nên phát triển xác lập ranh giới tương ứng [21] Các công cụ hỗ trợ khác: gồm số giải pháp định hướng phát triển sử dụng phương tiện giao thông công cộng (TOD) quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp TOD giải pháp thiết kế sách hỗ trợ nhằm tối đa hóa khả tiếp cận đến điểm trung chuyển giao thông công cộng (nhà ga, bến xe, ) Các giải pháp dẫn tới nâng cao mật độ cư trú khai thác đất đai dạng nén bán kính quanh khu vực trung chuyển Bắt nguồn từ nước châu Âu Nhật Bản sau chiến thứ II, ngày TOD trở thành phần quan trọng hầu hết lựa chọn để kiểm soát phát triển tràn lan Các giải pháp thiết kế sử dụng đất hỗn hợp phần TOD dẫn chung thiết kế không gian đô thị kể trung tâm ngoại vi Có thể nói, ba cách tiếp cận lường tìm cách sử dụng đường ranh giới ‘cứng’ để làm sở định có tính linh hoạt định Cách dùng khoảng đệm linh hoạt khoảng khơng gian co dãn tùy vị trí Sử dụng đường ranh giới hữu khắc nghiệt nhảy ngồi Việc xây dựng biên giới phát triển thường lùi xa định hướng phát triển dài Điểm mấu chốt cách làm ranh giới thực thể xác định nghiêm túc tính tốn cẩn thận với tham gia bên liên quan Đặc biệt, khơng bên có lợi ích mà bên trả cho định bên khác Luật Xây dựng CHLB Đức sử dụng Chế định 34 (về khu vực phát triển) Chế định 35 (khu vực mở rộng bên ngồi ranh giới thị) với chế kiểm soát phân biệt đối lập Trang quyền thị chủ thể định cho việc mở rộng họ phải chịu trách nhiệm giải trình cho hành vi Điều quan trọng quyền thị thực thể tự chủ cao mặt tài phạm vi có tác động quan trọng tới tương lai ngân sách thành phố trực tiếp liên quan đến mức thuế tài sản phí bổ cho chủ sở hữu tài sản thị Những vấn đề cân nhắc Hệ thống quy hoạch Việt Nam không xa lạ với nhiều cách tiếp cận đại Đồ án quy hoạch chung Hà Nội từ năm 1980 đồ án phê duyệt năm 2011 thiết kế có vành đai xanh; ngồi bổ sung yêu cầu chống phát triển tràn lan Về mặt ranh giới, vùng đất xả lũ sông Đáy khoanh vùng bảo vệ chống lấn chiếm hạn chế phát triển từ lâu Tuy nhiên, giống đồ án quy hoạch chung khác, vành đai xanh Việt Nam tồn vấn đề từ xác định việc đảm bảo thực Khi đồ án quy hoạch chung Hà Nội vẽ chồng vành đai xanh lên khu vực dân cư hữu, chuyên gia kỳ vọng giữ khu màu xanh – hiểu xây thấp tầng mật độ thấp [23] Từ thực tiễn quản lý quy hoạch khu bán đảo hồ Tây Hà Nội cho thấy quy định thấp tầng cuối bổ sung tòa nhà cao tầng kiểu Fraser Suite mật độ xây dựng Nhìn sâu vào hệ thống thấy gánh nặng đảm bảo thực thi thiết kế để đặt trách nhiệm trì trật tự lên vai vài vị trí (lương dăm triệu) để chống đỡ trước áp lực thị trường từ lợi ích khổng lồ đem lại: tầng xây ‘lố’ lời thêm triệu đơ, hay giảm 5% đất cơng cộng đem lại lợi ích tương tự kết sao? Về việc lập quy hoạch quản lý theo ranh giới, quy hoạch có ranh giới quy hoạch chung thị có định hướng phạm vi phát triển Tuy nhiên, chưa phải ranh giới pháp lý với quy định cấm/hạn chế phát triển bên mà trước hết ranh giới để làm quy hoạch tiếp Đặc biệt ranh giới chưa phải tính tốn dàn xếp thấu đáo bước quy hoạch chung Thực tiễn cho thấy quy hoạch chung Hà Nội sau nhiều lần điều chỉnh ‘phóng’ thị to lên ‘tầm nhìn lãnh đạo’ hàng nghìn km2 khơng thể tính tốn kỹ lưỡng cấp độ địa phương Dẫu việc phóng to ‘an tồn’ bước quy hoạch phân khu sau ‘sửa sai’ Tuy nhiên, vai trò quy hoạch phân khu cụ thể hóa quy hoạch chung việc tìm ranh giới bao quát cho vùng đô thị liệu có ý nghĩa? Gần đây, việc điều chỉnh để kiềm chế dự án phát triển tràn lan triển khai xong vướng mắc Nghị định 11/2013/NĐ-CP đầu tư phát triển đô thị yêu cầu tập trung dự án ‘các khu vực phát triển’, quản lý Trang điều phối (một số) ‘Ban quản lý’, vừa thực phần chức quản lý Nhà nước hỗ trợ định cho quan thẩm quyền chung Tuy nhiên, việc triển khai Nghị định thực tế vướng mắc Về mặt trị, chủ dự án phát triển có quan hệ sâu sắc với lãnh đạo địa phương không dễ xử lý mạnh tay Ban quản lý có quyền lực chuyên môn tham mưu kết luận cuối lại chơi ‘chính trị’ Chính quyền địa phương phải cấu lại quan hệ ‘quyền lực’ điều chỉnh vấn đề Kết luận Nhìn lại cách làm quốc tế, thấy việc kiềm chế mở rộng tràn lan chưa đơn giản hệ thống quốc tế tập trung nỗ lực vào khu vực Cách tiếp cận logic tạo ‘chuẩn’ ranh giới để dựa vào tham chiếu, để kẻ vạch để phân biệt Với quốc gia phát triển ổn định chuẩn ranh giới hữu, vùng phát triển nhanh nghiên cứu ‘chuẩn’ bên ngoài, hay thành vùng đệm (xanh) Cách làm xác định ‘chuẩn’ đòi hỏi tính tốn dàn xếp chặt chẽ Trong bối cảnh Việt Nam, phát triển định hướng chung chung 15-20 năm có lẽ gần khơng thể kiểm sốt phát triển tràn lan Vấn đề phải có chuẩn pháp lý, có để huy động tham gia nỗ lực hệ thống Nếu tương lai bất định, q khó để tính tốn cần quay bảo vệ ranh giới có tính sống khu vực thoát nước, đất ngập nước Cần coi ‘chiến tuyến’ để tính tốn kỹ lưỡng quy trình phù hợp với nhu cầu đặc điểm phát triển giai đoạn Sau chốt vùng cấm cần phát triển công cụ đủ mạnh kèm Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vấn đề làm quy hoạch với số liệu ‘thật’, tham gia ‘thật’ giám sát phát triển nghiêm túc Có vấn đề ý động lực để quyền kiên bảo vệ ranh giới họ phí tài để đảm bảo chất lượng sống vùng quản lý giải trình với người dân phân bổ chi phí quản lý thơng qua thuế tài sản (property tax) phí quản lý (utility charge) theo đô thị Dường động lực khơng rõ ràng quyền thị Việt Nam chưa tự chủ quy hoạch, sách riêng, chưa định mức thu phí gắn với kết quản lý Có lẽ vấn đề nằm chỗ nhà lãnh đạo quản lý có thấy cần phải phát triển tràn lan hay khơng Nếu có việc quản lý theo ranh giới cần ưu tiên, ý xác lập ranh giới bước tổng thể biện pháp chiến lược nhằm đảm bảo phát triển liền khoảnh đồng Phá triển ‘nén’ Trang có vị trí quan trọng sách chiến lược phát triển bền vững bên cạnh vấn đề ‘có’ đồ án Cách làm khu vực vùng ven vốn giao thoa nhiều chủ thể, chế tham vấn hệ thống minh bạch đánh giá nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích then chốt Bên cạnh vấn đề lợi ích, khu vực phát triển ven đô cần phát triển chế ‘thông minh’ để triển khai thực Cơ chế đòi hỏi sử dụng phát triển công cụ đánh giá theo dõi phù hợp để định hình ưu tiên phát triển theo giai đoạn, vừa đảm bảo phù hợp với thực tiễn nguồn lực tài chính, vừa đảm bảo kiểm sốt bảo vệ tài ngun đất nước Về mặt kỹ thuật, chế ‘thông minh’ dựa vào tảng công nghệ thực thiếu chế tham gia cởi mở hiệu sử dụng sức mạnh cộng đồng chun gia theo trình tự khơn ngoan chặt chẽ Đây trình cần nỗ lực nhiều bên xong sức hay làm Sự lựa chọn từ tham gia xã hội tảng văn minh phồn vinh nước phát triển học bỏ qua Những nội dung đề cập miếng ghép nhỏ tranh lớn kiểm sốt q trình thị hóa nhanh vùng giáp ranh vùng đô thị lớn Nội dung trao đổi nói mang tính ngun tắc thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội thành phố lớn lựa chọn ưu tiên để đơn giản hóa cách áp dụng cho phù hợp với thực tiễn địa phương Hồ Chí Minh, 25/10/2015 Trang 10 Tài liệu tham khảo [1] U CASA Unearthing the Roots of Urban Sprawl: A Critical Analysis of Form, Function and Methodology 1-3-2002 London, UK, UCL CENTRE FOR ADVANCED SPATIAL ANALYSIS 47 Ref Type: Report [2] F M Dieleman and M Wegener, Compact city and urban sprawl Built Environment 30, 308-323 (2004) [3] N N Hieu, Ranh gioi thi - nhung van de quan tam (Urban boundary - concerning issues) Nguoi Xay dung (The Builder) 2003, 9-12 (2003) [4] P S Liem, Ban ve quan ly phat trien thi theo quy hoach Kien truc Viet nam 2014, (2014) [5] Quynh Tran Ton Nu, Quertamp F, Nam Le Van, Claude de Miras, Vinh Nguyen Quang and Truong Hoang Truong, Trends of urbanisation and suburbanisation in South East Asia, Hochiminh General Publishing House, Hochiminh 2008 [6] Ha Van Dong, Hien trang su dung dat dai: nhin tu cuoc tong dieu tra lon Kinh te va du bao (Economy & Forecast Review) 2013, (2013) [7] Iwata S Urban transport planning in Vietnam - an international consultant's perspective Urban transport planning and management 2008 2008 Ref Type: Conference Proceeding [8] N D Dung Ngap lut tai TP Ho Chi Minh di tim can nguyen 2011 10-9-2015 Ref Type: Video Recording [9] DOC Bao cao So Xay dung Ho Chi Minh 2015 Hochiminh city Ref Type: Report [10] Chi Hieu Hanoi xin thu phi dai lo Thang Long 2014 Ref Type: Video Recording [11] Nguyen Hoang, Ha tang Ho Chi Minh - me ngheo dong di cho Doanh nhan Sai Gon online 2010, (2010) [12] Tu Anh Hanoi uu tien giai quyet cac du an tang xa hoi 4-16-2015 Hanoi Ref Type: Video Recording [13] N N Hieu, Where urban plans have suspended? (Quy hoach treo o dau?) The builder 06, 812 (2004) [14] N D Dung Thuc trang va giai phap ung voi ngap lut Ho Chi Minh 2015 Ref Type: Video Recording [15] Tan Dang Con voi chui lot lo kim 5-10-2015 Ref Type: Video Recording [16] J Tewdwr, Green belts or green wedges for Wales? a flexible approach to planning in the urban periphery Regional-Studies 1997 31/1, 73-77., -77 (1997) Trang 11 [17] H W Frey, Not green belts but green wedges: The precarious relationship between city and country Urban Design International 5, 13 (2000) [18] K R Kunzmann, State planning: A German success story? International Planning Studies 6, 153 (2001) [19] Schreiner M German planning discretion Planning discretion - lessons learnt from German planning system Planning discretion - lessons learnt from German planning system 2012 Hanoi Ref Type: Conference Proceeding [20] Maryland Office of Planning Smart green growth planning guide 2013 2013 Ref Type: Report [21] Maryland Office of Planning Urban Growth Boundaries: models and guidelines 1995 Maryland, USA Managing Maryland's Growth Ref Type: Report [22] Kim Boram and UDA Initial assessment of the Vietnam indicator systems relevant to urban development 2014 Hanoi Ref Type: Report [23] Vanh dai xanh se chi co nha thap tang thua dan 8-9-2011 Ref Type: Video Recording [24] K Roychowdhury, H ck and S Jones Delineating urban, suburban and rural areas using Landsat and DMSP-OLS night-time images Urban Remote Sensing Event (JURSE), 2011 Joint Urban Remote Sensing Event (JURSE), 2011 Joint , 33-36 4-11-2011 Ref Type: Conference Proceeding [25] P C Sutton, A scale-adjusted measure of "Urban Sprawl" using nighttime satellite imagery Remote Sensing of Environment 86, 353 (2003) Trang 12 ... rộng sau b) Ranh giới thị kiểm sốt phát triển Về mặt khái niệm, ranh giới đô thị bao gồm ranh giới hành ranh giới phát triển thực tế Ranh giới thị mặt hành ranh giới khu vực nội thị xác lập đến... tiết kiệm đất [17] Chính sách quản lý theo ranh giới thực tế hệ thống sách quản lý phát triển ‘bao nén’ không gian đô thị theo ranh giới hữu Việc mở rộng bên ranh giới hữu bị kiềm chế trình giám... hai ranh giới làm phát sinh nhiều hệ lụy chế phân biệt tổ chức quản lý Khu vực ngoại thị quyền huyện/xã quản lý chưa chuẩn bị lực để quản lý khu đô thị Xã thường khơng có kinh phí trì tiện ích đô