MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và thế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranh ngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộng hơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triển của các Công ty. Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát triển của quốc gia. Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia. Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảo hiểm...là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ, quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí...đã thực sự đưa dịch vụ trở thành khu vực kinh tế quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta. Vị trí và vai trò của dịch vụ còn được thể hiện ở việc ngày càng có nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh dịch vụ hơn. Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình bất động sản đã được xây dựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí… Bên cạnh đó là nhu cầu của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi hỏi phải có một môi trường thật hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm tạo điều kiện tối đa để có thể mang lại giá trị lớn nhất cho những con người sử dụng các bất động sản đó. Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm thuận lợi, tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn cho con người và tài sản. Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các đơn vị quản lý của các tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó là việc lựa chọn các giải pháp an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người và tài sản của tòa nhà. Với đặc điểm là nơi tập trung đông dân cư, nhiều văn phòng công ty, số lượng người và phương tiện ra vào nhiều, thường xuyên và khác nhau trong mỗi ngày, các văn phòng không có bảo vệ riêng do đó yêu cầu an toàn cháy nổ, di tản, thoát hiểm cho các tòa nhà thương mại là tối quan trọng. Đây có thể coi là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các đơn vị quản lý. Hơn nữa, hệ thống an ninh được thiết lập chung cho tòa nhà nhằm giảm chi phí vận hành, quản trị và bảo trì hệ thống. Nhân viên có nghiệp vụ thành thạo sẽ làm giảm gánh nặng cho việc vận hành và giúp cho việc đáp ứng sự kiện, báo động nhanh chóng, kịp thời. Có nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa nhà như chính sách luật pháp của Nhà nước, trình độ quản lý của đơn vị với công tác vệ sinh, kỹ thuật, quản lý chung và đặc biệt đó là an ninh. Để khắc phục được những hạn chế nên học viên xin chọn đề tài về “ Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản Đất Việt”. 2. Tổng quan nghiên cứu: “An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn, không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn, đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa. “An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp. Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giải pháp để ra. Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về “ Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city” có chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản lý an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn. Trong đề tài tác giả nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ bộ luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ về PCCC. Theo GS.TS. Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản có định hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chính sách, luật pháp. Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứu ứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng”, đề tài viết về sử dụng hệ thống BMS trong việc vận hành tòa nhà để vận hành các hệ thống về kỹ thuật, an ninh, quản lý tòa nhà an toàn và tiết kiệm Thời gian vừa qua trên các trang báo, trang mạng đưa tin về việc Cháy chung cư như Carina tại Hồ Chính Minh, Cháy chung Cư Linh đàm, Xa La ở Hà nội…hay vụ việc án mạng tại chung cư Royal city tại Hà Nội…đã cho thấy các quy cơ mất an ninh rất lớn tại các tòa nhà chung cư hiện nay. Hiện nay , các đề tài nghiên cứu về nhà chung cư và về an ninh chung cư còn rất ít và hạn chế. Và như chúng ta đã biết, hệ thống an ninh là vô cùng quan trọng khi sinh sống ở các tòa nhà chung cư, nó liên quan đến tài sản và quan trọng hơn là liên quan đến an toàn của tính mạng con người. Chính vì vậy tác giả đi sâu về nghiên cứu đề tài và tính cấp thiết của đề tài, từ đó đưa ra được giải pháp tối ưu nhất để có thể ứng dụng thiết thực nhất vào trong cuộc sống. 3. Mục tiêu nghiên cứu - Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh - Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng 2025. 4.Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các tòa nhà chung cư do Cổ phần quản lý bất động sản đất việt Đất Việt quản lý. - Nội dung quản lý: Dưới nội dung tác nghiệp, đề tài thực hiện nghiên cứu theo hình thành bộ máy quản lý nhân sự , quy trình xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ ,triển khai thực hiện phương án và giám sát an ninh. - Phạm vi không gian: các tòa nhà chung cư do bên Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý. - Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2017. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn sâu trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2017. Các kiến nghị hoàn thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư đến năm 2025.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH Mà NGÀNH: 8340410 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các tư liệu, số liệu sử dụng luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn LỜI CÁM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, quý thầy cô Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Viện đào tạo sau đại học, Khoa quản lý kinh tế, quý thầy cô trực tiếp giảng dạy lớp Cao học Quản lý kinh tế sách 25Q nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm trợ giúp cho tác giả suốt thời gian theo học trường Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lời cảm ơn kính trọng đến PGS TS Nguyễn Hải Hữu tâm huyết ủng hộ, động viên, khuyến khích dẫn tận tình cho tác giả thực hồn thành luận văn cao học Tác giả bày tỏ lời cảm ơn đến ban giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý bất động sản Đất Việt, anh chị Cơng ty, đối tác, gia đình, bạn bè giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả hoàn thành luận văn Luận văn chắn tránh khiếm khuyết, mong nhận ý kiến đóng góp chân thành Quý thầy cô bạn bè Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CÁM ƠN MỤC LỤC iv DANH SÁCH CÁC BẢNG viii hoạt động kinh doanh khác công ty viii Bảng 2.6: An toàn phòng cháy chữa cháy tòa nhà chung cư Bảng 2.7: An tồn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tòa nhà chung cư viii Bảng 3.8.: Đánh giá khách hàng “Dịch vụ an ninh tòa nhà”Bảng 3.9: Đánh giá khách hàng “Phương án an ninh” Bảng 4.0: Đánh giá khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá khách hàng về” Trang thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH viii BẢNG viii MỞ ĐẦU 12 CHƯƠNG 17 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH .17 TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP .17 CUNG CẤP DỊCH VỤ 17 1.1 An ninh tòa nhà chung cư doanh nghiệp cung cấp dịch vụ 17 1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò nhà chung cư 17 1.1.3 Vai trò an ninh tòa nhà chung cư 20 1.2.1 Mục tiêu quản lý an ninh tòa nhà chung cư .21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư Doanh nghiệp 34 1.3.2 Nhóm bên Doanh nghiệp 35 +) Môi trường pháp lý 35 +) Nhu cầu người dân 35 +) Đối thủ cạnh tranh có tiềm ẩn 35 +) Các chủ thể khác .36 2.1.1 Q trình hình thành phát triển cơng ty Đất Việt .37 2.1.1.2 Chức nhiệm vụ Công ty 37 Cơng ty có chức nhiệm vụ sau: .37 2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức đội ngũ nhân lực Công ty Cổ phần Quản lý bất động sản Đất Việt 38 2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức Công ty 38 2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực 40 +) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn 40 2.1.3 Kết hoạt động Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 48 +) Đánh giá cư dân “Dịch vụ an ninh tòa nhà” 60 +) Đánh giá cư dân “Phương án an ninh” .61 +) Đánh giá cư dân “Nghiệp vụ chuyên môn” 63 +) Đánh giá cư dân tiêu chí “Thái độ phục vụ” 64 +) Đánh giá cư dân tiêu chí “Trang thiết bị” 65 +) Đánh giá chung cư dân 65 2.3.2 Điểm mạnh việc quản lý an ninh tòa nhà công ty cổ phần bất động sản Đất Việt 66 2.3.3 Hạn chế việc quản lý an ninh tòa nhà cơng ty cổ phần bất động sản Đất Việt 67 Về sở hạ tầng 73 Về trang thiết bị kỹ thuật 74 Về đầu tư công nghệ 74 3.4 Khuyến nghị 83 KẾT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .86 PHỤ LỤC 86 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt QLVH NCC PCCC Nguyên nghĩa Quản lý vận hành Nhà chung cư Phòng cháy chữa cháy DANH SÁCH CÁC BẢNG hoạt động kinh doanh khác cơng ty Bảng 2.6: An tồn phòng cháy chữa cháy tòa nhà chung cư Bảng 2.7: An tồn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tòa nhà chung cư Bảng 3.8.: Đánh giá khách hàng “Dịch vụ an ninh tòa nhà”Bảng 3.9: Đánh giá khách hàng “Phương án an ninh” Bảng 4.0: Đánh giá khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá khách hàng về” Trang thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH BẢNG LỜI CAM ĐOAN LỜI CÁM ƠN MỤC LỤC iv DANH SÁCH CÁC BẢNG viii hoạt động kinh doanh khác công ty viii Bảng 2.6: An tồn phòng cháy chữa cháy tòa nhà chung cư Bảng 2.7: An tồn tài sản tòa nhà chung cư Bảng 2.8: Thái độ phục vụ an ninh tòa nhà chung cư viii Bảng 3.8.: Đánh giá khách hàng “Dịch vụ an ninh tòa nhà”Bảng 3.9: Đánh giá khách hàng “Phương án an ninh” Bảng 4.0: Đánh giá khách hàng về” Nghiệp vụ chuyên môn” Bảng 4.1: Đánh giá khách hàng về” Thái độ phụ vụ”Bảng 4.2: Đánh giá khách hàng về” Trang thiết bị”Bảng 4.3: Đánh giá chung dịch vụ an ninhDANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH viii BẢNG viii MỞ ĐẦU 12 CHƯƠNG 17 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH .17 TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP .17 CUNG CẤP DỊCH VỤ 17 1.1 An ninh tòa nhà chung cư doanh nghiệp cung cấp dịch vụ 17 1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò nhà chung cư 17 1.1.3 Vai trò an ninh tòa nhà chung cư 20 1.2.1 Mục tiêu quản lý an ninh tòa nhà chung cư .21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư Doanh nghiệp 34 1.3.2 Nhóm bên ngồi Doanh nghiệp 35 +) Môi trường pháp lý 35 +) Nhu cầu người dân 35 +) Đối thủ cạnh tranh có tiềm ẩn 35 +) Các chủ thể khác .36 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển cơng ty Đất Việt .37 2.1.1.2 Chức nhiệm vụ Công ty 37 Cơng ty có chức nhiệm vụ sau: .37 2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức đội ngũ nhân lực Công ty Cổ phần Quản lý bất động sản Đất Việt 38 2.1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức Công ty 38 Hình 2.1: Bộ máy tổ chức Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 39 2.1.1.3.2 Đội ngũ nhân lực 40 +) Cơ cấu nguồn nhân lực theo trình độ học vấn 40 Bảng 2.1: Nhân trình độ nhân viên cơng ty 41 Hình 2.2: Cơ câu nguồn nhân theo trình độ học vấn 41 Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn lực theo độ tuổi 43 Bảng 2.3 Cơ cấu nguồn lực theo giới tính 43 Bảng 2.4: An tồn phòng cháy chữa cháy tòa nhà chung cư cơng ty Đất Việt .43 Bảng 2.57: An toàn tài sản tòa nhà chung cư cơng ty Đất Việt 44 Bảng 2.7: Danh sách tòa nhà chung cư cơng ty quản lý 46 2.1.3 Kết hoạt động Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 48 Bảng 2.8 Kết kinh doanh hoạt động công ty giai đoạn 2015-2017 48 Bảng 2.9 Kết kinh doanh lĩnh vực khác cơng ty 49 Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức phận an ninh công ty 50 Bước 2.12 Xác định mục tiêu .52 Bảng 2.14: Tổng kết kết tuyên truyền tập huấn 55 Bảng 2.15 Bảng kế hoạch thời gian tập huấn .56 Bảng 2.16 Địa điểm đào tạo kinh phí đào tạo 56 Bảng 2.17: Đánh giá chương đào tạo 57 Bánh 2.18: Đánh giá kánh giá kết đào tạo cán quản lý 57 Bảng 2.19:Tổng kết trình giám sát xử lý vi phạm 2015-2017 57 +) Đánh giá cư dân “Dịch vụ an ninh tòa nhà” 60 +) Đánh giá cư dân “Phương án an ninh” .61 +) Đánh giá cư dân “Nghiệp vụ chuyên môn” 63 +) Đánh giá cư dân tiêu chí “Thái độ phục vụ” 64 Bảng 2.25 Đánh giá cư dân về” Thái độ phục vụ” .64 +) Đánh giá cư dân tiêu chí “Trang thiết bị” 65 78 mô tả công việc cách cụ thể vị trí cơng việc - Hoàn thiện quy định chức nhiệm vụ mô tả công việc cho chức danh, xây dựng thước đo hiệu công việc với sở phiếu đánh giá chức nhiệm vụ phiếu giao việc cho chức danh, vị trí nhân viên - Đánh giá lực nhân viên qua sàng lọc đội ngũ nhân viên, xây dựng kế hoạch công tác, đào tạo tuyển dụng nhân phù hợp với nhu cầu thực tế Công ty thời điểm cụ thể - Cần có kế hoạch quy hoạch phát triển nguồn nhân lực cho thời gian cụ thể - Lập kế hoạch tài cho cơng tác đào tạo, đào tạo lại cho nhân viên công ty với nguồn kinh phí hợp lý, hiệu đáp ứng nhu cầu thực tế - Công ty cấp lãnh đạo thường xuyên quan tâm mặt đời sốngcủa thành viên công ty, đơn vị quản lý - Sau bổ nhiệm người vào vị trí thích hợp, cần thực việc phân quyền cách cụ thể thông báo tới vị trí để nhân viên cần phải hiểu rõ vai trò vị trí Vai trò thành viên cần phân biệt rạch ròi, đến trách nhiệm, thẩm quyền nghĩa vụ cá nhân - Ln tạo đồn kết nhân viên phận, công ty nhiên cần thường xuyên đào tạo, chọn lựa cá nhân suất sắc cho vị trí quan trọng Nên có số chiến lược để cấu vào vị trí lãnh đạo cấp trung, có số người giỏi tốt có nhiều người giỏi phòng/tổ 3.3.2 Hồn thiện việc xây dựng phương án an ninh tòa nhà: - Kiểm sốt bãi đỗ, gửi xe : Bất kỳ tòa nhà có khu quản lý bãi xe cho người tòa nhà khách vãng lai Số lượng xe lên tới hàng trăm, nghìn xe loại Vì để quản lý cách tối ưu tòa nhà nên sử dụng hệ thống quản lý bãi đỗ, gửi xe cho phù hợp với nhu cầu sử dụng Tùy thuộc vào địa hình măt bằng, mật độ xe 79 - Kiểm sốt lối lên từ tầng hầm tòa nhà : Hiện có số trung tâm thương mại tòa nhà chung cư cáo cấp sử dụng hệ thống quản lý lối lên tòa nhà từ tầng hầm Việc quản lý lối lên khu thang máy giúp phân biệt lối cho người sống tòa nhà khách Đồng thời tránh việc lạc, nhầm ngăn chặn đối tượng xấu vào khu chung cư gây an ninh tòa nhà - Hệ thống quản lý khu thang máy tầng sảnh: Mỗi tòa nhà có tầng sảnh, nơi có bàn lễ tân giúp cho việc đăng ký, dẫn quản lý người vào tòa nhà Những khách hàng chưa có thẻ vào đăng ký khai báo việc gặp gỡ người tòa nhà nhiều hình thức quản lý đăng ký khuôn mặt, vân tay, thẻ từ Mỗi lần xác nhận thành công, hệ thống cho phép cửa mở người vào Ngồi kết hợp chấm cơng cho số nhóm người nhóm người đăng ký đầy đủ thơng tin tòa nhà văn phòng Hình thức quản lý giúp cho tòa nhà trở lên chuyên nghiệp, đại tăng cường đảm bảo an ninh cho tòa nhà Khu vực kiểm sốt cổng tripod cổng flap barrier Giúp cho việc kiểm soát vào thuận lợi, đồng thời tăng vẻ đẹp sang trọng cho mặt tầng sảnh - Hệ thống kiểm soát thang máy: Nhằm tăng cường bảo mật, an ninh lên tầng tòa nhà Thang máy lối lên sử dụng phần lớn Chính kiểm sốt thang máy giúp cho việc quản lý người vào hiệu cao Không kiểm sốt lượng người vào mà kiểm sốt lượng người lên tầng Đối với tòa nhà khơng sử dụng hệ thống kiểm sốt thang máy, người lại nhiều tầng, đơi dẫn tới việc nhầm tầng vào tầng cấm khơng có nhiệm vụ Hệ thống kiểm sốt thang máy kiểm sốt tồn vấn đề Khi đăng ký thẻ vân tay, khn mặt Mỗi người phép lên tầng mặc định đăng ký Tránh trường hợp lại lộn xộn gây an ninh cho tòa nhà Đặc thù tòa nhà văn phòng, cơng ty thường th nguyên tầng hạn chế việc nhầm vấn đề đươc quan tâm Hệ thống cho phép giám sát thời gian vào tòa nhà đối tượng cách xác thơng qua việc kiểm sốt từ phần mềm cài đặt máy tính Giải pháp cho hữu hiệu việc lên xuống tầng tòa nhà 80 - Hệ thống kiểm soát cửa vào tầng : Thường công ty thuê nguyên tầng hai ba công ty thuê chung Việc quản lý vào cửa công ty giúp cho nhân viên khách hàng tránh nhầm dẫn tới việc thời gian không đảm bảo an ninh cho đơn vị Sử dụng hệ thống kiểm soát cửa vào giúp cho việc quản lý người chặt chẽ, tối ưu Ngoài việc đảm bảo an ninh cho đơn vị, thiết bị kiểm soát cửa kết hợp làm máy chấm cơng cho công nhân viên công ty Bằng cách kết nối với phần mềm chấm công cài đặt máy tính Việc kiểm sốt vào quản lý độc lập cửa quản lý nhiều cửa thông qua điều khiển trung tâm - Thiết bị tuần tra bảo vệ :Một giải pháp thiếu ban quản lý tòa nhà Thiết bị tuần tra bảo vệ giúp cho việc giám sát công việc nhân viên an ninh chặt chẽ, tối ưu Xem nhân viên có làm tròn trách nhiệm hay khơng Tại vị trí tuần tra gắn thiết bị đọc tín hiệu, nhân viên an ninh có nhiệm vụ tuần xác nhận điểm gắn chíp thẻ từ 3.3.3 Về giám sát an ninh tòa nhà: Các tòa nhà sử dụng hệ thống kiểm sốt an ninh tích hợp Đây hệ thống phát triển cho mục đích giám sát từ xa, điều khiển an ninh cung cấp giải pháp tích hợp cao với hệ thống quản lý tòa nhà Hệ thồng kiểm sốt an ninh tích hợp tích hợp hệ thống kiểm soát vào, hệ thồng camera quan sát, hệ thống giám sát lich trình bảo vệ điện tử hệ thống báo động Những nơi trang thiết bị hệ thống kiểm sốt an ninh tích hợp thường có phòng trung tâm giám sát điều phối Tại đây, giám sát viên hệ thống quan sát qua mản hình máy tính hình ảnh trạng thái an ninh, an toàn toàn tòa nhà theo thời gian trực Khi xa phòng trung tâm, họ sử dụng Internet theo dõi vị trí cần giám sát Việc sử dụng trung tâm tích hợp cho việc giám sát điểu khiển đảm bảo trính hoạt động củ hệ thống thực tự động giảm thiểu việc thao tác vận hành thủ cơng tay Ngồi hệ thống hoạt động nhanh phản ứng lại với báo động cách xác tồn q trình kiện lưu trữ , tìm kiếm xác định cách dễ dàng Chính mà công tác đào tạo cho nhân viên an 81 ninh nhân viên bảo trì trở nên dễ dàng nhanh chóng hơn, tiết kiệm thời gian, nhân lực giảm thiểu sai sót Đây hệ thống cung cấp mơi trường tiện nghi, an tồn thân thiện cho người sử dụng 3.3.4 Các giải pháp khác Đảm bảo công tác tuyên truyền tập huấn thường xuyên, tạo ý thức có nhân viên công ty cư dân trách nhiệm PCCC Xây dựng hồ sơ PCCC tòa nhà để theo dõi đồng thời hoàn thiện bổ sung hệ thống báo cháy hệ thống khắc phục đám cháy như: -Hệ thống Báo cháy : Một thành phần quan trọng hệ thống báo cháy đầu báo Các loại đầu báo phổ biến đầu báo nhiệt đầu báo khói Một số đầu báo cháy tiên tiến có chức kết hợp báo nhiệt lẫn báo khói Khi nhiệt độ / khói vượt ngưỡng cho phép, đầu báo phát chuông báo Trên giới, giải pháp đại mà TYCO áp dụng nước phát triển hệ thống báo cháy tự động theo địa (Addressable fire alarm system) Khác với hệ thống báo cháy thông thường có khả báo cháy cho khu vực rộng, hệ thống báo cháy địa truyền dẫn tín hiệu từ điểm đặt đến trung tâm điều khiển, để phát xác điểm gây cháy Hệ thống cho phép hiển thị theo địa điểm, giúp phát cố cách cụ thể rõ ràng, giúp công tác chữa cháy hiệu nhanh chóng - Hệ thống chữa cháy:Các hệ thống PCCC truyền thống đại chia làm loại: sử dụng nước, bọt khí + Sử dụng nước: Hệ thống khắc phục đám cháy nước quen thuộc hệ thống sprinkler - hệ thống chữa cháy tự động với đầu phun kín ln chế độ thường trực Mỗi đầu sprinkler lắp đặt hệ thống cảnh báo cháy để thiết bị cảnh báo hoạt động, chúng tự động phun nước để dập lửa hình thành Hệ thống có ưu điểm lắp đặt nhanh, khơng tốn nhiều chi phí, thường phương pháp chữa cháy tạm thời, không phù hợp để dập đám cháy lớn Để khắc phục nhược điểm trên, cơng nghệ chữa cháy sử dụng nước công nghệ phun sương.Hệ thống chữa cháy phun sương 82 kiểm soát, ngăn chặn dập tắt đám cháy hiệu cách phun sương tốc độ cao, tạo hạt sương với kích thước cực nhỏ (từ 50 – 120µm) qua đầu phun, nhanh chóng bao trùm vào đám cháy làm mát khu vực xung quanh Hệ thống sử dụng ba chế để dập tắt đám cháy làm mát, ngăn chặn xạ nhiệt cách ly oxy + Sử dụng bọt : Với đám cháy hình thành từ chất dẫn xăng dầu, hệ thống chữa cháy nước khơng có tác dụng Khi người ta phải sử dụng hệ thống chữa cháy bọt Hệ thống chữa cháy bọt (foam), kích hoạt, phun loại bọt bao phủ lên bề mặt xăng dầu, tách chất lỏng dễ cháy khỏi khơng khí lửa, nhờ lửa bị dập tắt Do tính chất hữu hiệu nó, đồng thời việc giảm thiểu lượng nước cần dùng, hệ thống sử dụng bọt tin dùng rộng rãi Một vấn đề sử dụng dung dịch bọt nén bình đựng bọt, áp suất cao bình tiềm ẩn nhiều nguy hiểm, dễ gây cháy nổ Vậy nên, sử dụngcác bình chữa cháy bọt sử dụng áp suất bên thay bình, nhờ tăng cường an tồn cho người sử dụng giúp cơng tác bảo trì bảo dưỡng đựơc giảm đáng kể Đây cải tiến lớn chữa cháy bọt + Sử dụng khí : Giải pháp chữa cháy sử dụng khí phổ biến bình lạnh CO2, nhiên, khơng biết cách sử dụng, người dùng dễ bị bỏng lạnh sử dụng bình này, nguy hại gây suy hơ hấp dẫn đến tử vong cho người có mặt địa điểm cháy Để khắc phục vấn đề này, sử dụng hỗn hợp khí Inergen – sử dụng khí trơ Khí trơ khí khơng bị tác động chất khác, loại khí trơ thường sử dụng chữa cháy hỗn hợp khí trơ bao gồm nitơ, cacbon dioxit agon.Phương pháp chữa cháy tập trung vào việc làm giảm nồng độ oxy, không gây nguy hiểm cho người khí CO2 hỗn hợp khí tự nhiên khơng ảnh hưởng tới hơ hấp người Đồng thời, không hệ thống dùng nước hay bọt, khí trơ khơng làm hư hại loại máy móc, thiết bị, phù hợp lắp đặt, sử dụng nhà máy, nhà xưởng hay phòng có nhiều thiết bị điện tử 83 + Về nhân bảo vệ tòa nhà: nhân đào tạo quy theo quy định Phải xác định nghề cần có vào quan nhà nước với sách đào tạo nghiệp vụ cấp quy 3.4 Khuyến nghị 3.4.1 Khuyến nghị với quan nhà nước Tạo mơi trường pháp lý, tiếp tục hồn thiện quy phạm pháp luật có liên quan đến đảm bảo an toàn PCCC chung cư, nhà cao tầng Thứ nhất, sửa đổi bổ sung Luật Nhà với nội dung: Quy định trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải thi công đường vào chữa cháy thiết kế lòng đường đạt tải trọng cho xe chữa cháy; Quy định thành viên Ban Quản trị chung cư phải bồi dưỡng kiến thức, kỹ quản lý, vận hành chung cư, đó, có kiến thức, kỹ PCCC; Quy định trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải tham gia Ban Quản trị chung cư để đảm bảo hoạt động quản lý, vận hành chung cư chủ đầu tư đồng chủ sở hữu chung cư sở hữu phần khối đế, văn phòng, hộ cho thuê sau bán hộ cho người mua nhà; Phải công khai danh sách chung cư không đảm bảo an tồn PCCC, khơng mua bảo hiểm bắt buộc để công luận giám sát; Thứ hai, sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản để quy định chủ đầu tư sau nghiệm thu cơng trình chung cư theo quy định Luật Xây dựng phải thơng báo cho Sở Xây dựng để kiểm tra, đạt chuẩn Sở Xây dựng ban hành văn xác nhận cơng trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng phép bàn giao nhà cho dân vào Đồng thời dự án nhà chung cư cao tầng xây dựng khu thị mới, cần quy định khu vực để xe phải tách biệt với khu để giảm thiểu nguy xảy cháy Tầng hầm chung cư nên sử dụng để bố trí hệ thống kỹ thuật, làm dịch vụ có nguy xảy cháy nhằm phục vụ cư dân chung cư Ngoài ra, đơn vị quản lý nhà nước cần thường xuyên hỗ trợ, đưa giải pháp cụ thể việc phối hợp với đơn vị quản lý bất động sản nhằm thực cơng tác phòng chống tội phạm hạn chế rủi ro trình hoạt động bất động sản, rủi ro thiên tai, hỏa hoạn 84 3.4.2 Khuyến nghị với công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt - Cải thiện lực quản lý cán công ty thông qua việc đào tạo chuyên sâu, cử cán học hỏi kinh nghiệm đồng thời ứng dụng với thực tế Tuyển dụng bổ sung nhân thiếu kinh nghiệm thay nhân khơng thích ứng phát triển công ty - Ổn định quy trình làm việc liên tục cập kiến thức chun mơn gắn liền với thức tế có thực hành đồng thời chế độ đãi ngộ mức lương cho nhân viên cải thiện phù hợp với xu mặt chung khu vực - Cơng tác tập huấn PCCC tòa nhà cần phổ biến rộng rãi đến tồn cư dân tòa nhà cơng tác tập huấn xử lý tình an ninh cho cư dân cần tổ chức thường xuyên - Xây dựng quỹ tài phù hợp với tòa nhà dựa pháp luật hướng dẫn tình hình thực tế dự án đảm bảo lực lượng an ninh phân bổ đủ nguồn kinh phí đảm bảo cho cơng tác tu bảo trì thiết bị PCCC tập huấn PCCC theo định kỳ - Bổ sung trang thiết bị hỗ trợ cho công tác an ninh thẻ từ thang máy, thẻ xe , camera an ninh… - Huy động thêm nguồn lực tài bên ngồi thơng qua việc tăng vốn điều lệ với mục đích có dòng tiền đầu tư cho hệ thống an ninh đồng bộ, đầy đủ 85 KẾT LUẬN Trong năm gần đây, nhiều cơng trình bất động sản xây dựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí… Bên cạnh nhu cầu khách hàng sử dụng bất động sản nói đòi hỏi phải có mơi trường thật hồn hảo để sống, làm việc, vui chơi nhằm tạo điều kiện tối đa để mang lại giá trị lớn cho người sử dụng bất động sản Một yếu tố quan trọng mà đơn vị quản lý tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm việc lựa chọn giải pháp an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người tài sản tòa nhà Với đặc điểm nơi tập trung đơng dân cư, nhiều văn phòng công ty, số lượng người phương tiện vào nhiều, thường xuyên khác ngày, văn phòng khơng có bảo vệ riêng u cầu an tồn cháy nổ, di tản, hiểm cho tòa nhà thương mại tối quan trọng Đây coi mối quan tâm hàng đầu đơn vị quản lý Do đó, việc nâng cao quản lý an ninh tòa nhà cần thiết bối cảnh Mặc dù học viên nỗ lực cố gắng nghiên cứu nhiên vấn đề nghiên cứu có tính chun sâu nên Luận văn nhiều hạn chế Rất mong Thầy/cơ góp ý để Luận văn hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO Đoàn Thị Thu Hà, Đỗ Hải Hà, Nguyễn Thị Ngọc Huyền (2012), Giáo trình Quản lý học, NXB Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Phạm Thị Gái (2004), Giáo trình Phân tích hoạt động kinh doanh, NXB Thống kê, Hà Nội Trương Đình Chiến (2010), Quản trị Marketing, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Ngô Văn Nam (2012), Nâng cao hiệu quản lý nhà nước PCCC khu phức hợp Royal city Đề tài nghiên cứu khoa học Ngô Thế Phong (2004), Các tiêu chí phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Ngô Thái Viễn (2011), Nghiên cứu ứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng Luận văn thạc sĩ trường Đại học Đà Nẵng Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt (2017), Quy trình quản lý an ninh chung cư, báo cáo kinh doanh (2017) Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội khoá 11 Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Xây dựng 10 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chế quản lý; sử dụng nhà chung cư 12 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, ngày 28/05/2008, Về việc ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư 13 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP, ngày 4/04/2003 phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật phòng cháy chữa cháy 14 Nghị định Số: 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/06/2010 ,Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 15 Tài liệu Công Ty Cổ Phần Quản Lý Bất Động Sản Đất Việt: Hồ sơ lực, giấy đăng ký kinh doanh, hợp đồng quản lý, quy trình vận hành 16 Giáo trình Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà- học viện tài IFA PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT ĐỐI VỚI NHÂN VIÊN AN NINH Xin chào Anh/Chị Tôi Nguyễn Trường Quân, học viên trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Hiện thực đề tài nghiên cứu “Quản lý an ninh tòa nhà chung cư công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt” Xin cám ơn Anh/Chị nhận lời tham gia vấn Cũng xin lưu ý thơng tin trung thực cung cấp khơng có quan điểm hay sai tất có giá trị cho nghiên cứu chúng tơi Xin Ơng/Bà cho biết số thơng tin Giới tính Nam [] Nữ [] Anh/Chị thuộc nhóm tuổi: Từ 18 - 22 tuổi [] Từ 23 - 25 tuổi [] Từ 26 - 30 tuổi [] Trên 30 tuổi [] Anh/Chị làm phận …………………………………………… Thời gian làm việc Anh/Chị công ty bao lâu……………… năm Đánh giá Anh/Chị quy trình, quy định làm việc Rất Tiêu chí khơng đồng ý Các quy trình, quy định ban hành rõ ràng, dễ hiểu Các quy trình, quy định ban hành đầy đủ, kịp thời Không Trung Đồng đồng ý lập ý Rất đồng ý Đánh giá Anh/Chị công tác lập kế hoạch làm việc, tuần tra Rất Tiêu chí khơng đồng ý Khơng Trung đồng ý Đồng lập ý Rất đồng ý Kế hoạch làm việc, ca làm việc, tuần tra lập đầy đủ Lập kế hoạch làm việc, ca làm việc thực cách khoa học, công Kế hoạch làm việc, ca làm việc, tuần tra gửi công khai đến tất nhân viên an ninh Đánh giá Anh/Chị xây dựng phương án phòng cháy chữa cháy Rất Tiêu chí khơng đồng ý Khơng Trung Đồng đồng ý lập ý Rất đồng ý Công tác xây dựng phương án PCCC thực nghiêm túc hàng năm Các phương án PCCC có tính áp dụng thực tiễn cao Theo Anh/Chị cần có giải pháp để nâng cao quản lý an ninh tòa nhà chung cư ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Anh/Chị PHIẾU KHẢO SÁT ĐỐI VỚI CƯ DÂN CHUNG CƯ Xin chào Ơng/Bà Tơi Nguyễn Trường Quân, học viên trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Hiện thực đề tài nghiên cứu “Quản lý an ninh tòa nhà chung cư công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt” Xin cám ơn Ông/Bà nhận lời tham gia vấn Cũng xin lưu ý thông tin trung thực cung cấp khơng có quan điểm hay sai tất có giá trị cho nghiên cứu chúng tơi Xin Ơng/Bà cho biết số thơng tin Giới tính Nam [] Nữ [] Anh/Chị thuộc nhóm tuổi: Từ 18 - 22 tuổi [] Từ 23 - 25 tuổi [] Từ 26 - 30 tuổi [] Trên 30 tuổi [] Thời gian Ông/Bà sinh sống chung cư Dưới năm [] Từ – năm [ ] Từ 1- năm [] Trên năm [] Đánh giá Ơng/Bà khía cạnh “An ninh tòa nhà” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Đánh giá Công ty Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý an ninh tòa nhà chung cư theo cam kết Mọi thông tin liên quan đến an ninh tòa chung cư cung cấp đầy đủ, kịp thời Mọi cố an ninh xử lý kịp thời xác Tơi thấy an toàn sinh sống chung cư Đánh giá Ơng/Bà khía cạnh “Phương án an ninh” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Đánh giá Lực lượng bảo vệ bố trí tất chốt chặn chung cư Lực lượng bảo vệ ln có mặt kịp thời trước cố an ninh xung đột xảy chung cư Lực lượng bảo vệ ln có mặt kịp thời có chng báo cháy, báo động chung cư Cơng tác tập huấn phòng cháy chữa cháy ln tổ chức hàng năm Công tác tập huấn xử lý tình an ninh cho cư dân tổ chức thường xuyên Đánh giá Ông/Bà khía cạnh “Nghiệp vụ chun mơn” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Đánh giá Đội ngũ bảo vệ có trình độ chun mơn tốt Đội ngũ bảo vệ có kỹ xử lý tình an ninh tốt Đội ngũ bảo vệ có thái độ chuyên nghiệp lúc làm nhiệm vụ Đội ngũ bảo vệ sẵn lòng giúp đỡ cư dân tình Đội ngũ bảo vệ khu vực chung cư ln hồn thành trách nhiệm Đánh giá Ơng/Bà khía cạnh “Thái độ phục vụ” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Cơng ty quản lý an ninh chung cư ln lắng nghe góp ý cư dân để điều chỉnh phương án an ninh phù hợp Đánh giá Nhân viên bảo vệ thân thiện, lắng nghe nguyện vọng cư dân để làm việc tốt Bộ phận an ninh ý quan tâm nhiều cư dân Đánh giá Ông/Bà khía cạnh “Trang thiết bị” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Chung cư trang bị đầy đủ camera khu vực tòa nhà Máy tính theo dõi camera trang bị đầy đủ đặt tập trung phòng theo dõi Bảo vệ trang bị đầy đủ phương tiện, thiết bị cần thiết Trang phục bảo vệ gọn gàng, chuyên nghiệp Đánh giá Sự hài lòng Ơng/Bà “ quản lý an ninh” (1- Rất khơng hài lòng; – Khơng hài lòng; 3- Trung lập; 4- Hài lòng; – Rất hài lòng) Tiêu chí Tơi hài lòng với đội ngũ bảo vệ chung cư Tơi hài lòng với trang thiết bị trang bị chung cư Tôi thấy tin tưởng vào an ninh tòa nhà Trân trọng cảm ơn Ông/Bà! Đánh giá ... tác quản lý an ninh tòa nhà chung cư Cơng ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt Kết cấu Luận văn Kết cấu Luận văn bao gồm có chương Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý an ninh tòa nhà chung cư. .. thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư cơng ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng 2025 4.Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các tòa nhà chung cư Cổ phần quản lý bất. .. chung cư công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 17 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP CUNG CẤP DỊCH VỤ 1.1 An ninh tòa nhà chung cư doanh nghiệp cung