BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ (Báo cáo kèm theo Chứng thư số …… ngày /12/2018) Khách hàng yêu cầu: …………………… Địa chỉ: ………………… Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Quận Hoàng Mai, Hà Nội Địa điểm thẩm định giá: số nhà 20E, ngõ 190- đường Hoàng Mai, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội Mục đích thẩm định giá: xác định giá trị nhà Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12/2018 I Căn pháp lý Các văn pháp quy thẩm định giá - Luật giá số 11/2012/QH13; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá; - Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Chính phủ Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày tháng năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ; - Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); - Quyết định số 30/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài v/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Các văn pháp qui Đất đai, kinh doanh Bất động sản - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ qui định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 Bộ Tài việc sửa đổi bổ sung thơng tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thưc nghị định 198/2004 phủ thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ; - Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND 25/12/2013 UBND thành phố Hà Nội giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014; Các văn pháp quy Xây dựng - Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2012; - Quyết định 14/2009/QĐ-UBND Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội việc thu phí xây dựng địa bàn Thành phố Hà Nội; - Thông tư số 16/2008/TT-BXD ngày 11/9/2008 Bộ Xây Dựng việc hướng dẫn kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng; - Thơng tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 Bộ Xây dựng việc sửa đổi bổ sung điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật Nhà ở; - Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD Bộ Xây dựng ngày 02/11/2004 việc ban hành TCXDVN 323:2004 “Nhà cao tầng-Tiêu chuẩn thiết kế’; - Quyết định 86/QĐ-SXD ngày 05/1/2013 Sở Xây dựng việc ban hành số giá xây dựng cơng trình tháng 10; tháng 11; tháng 12 quý năm 2012 - Quyết định 2816/QĐ-SXD ngày 29/4/2014 Sở Xây dựng việc ban hành số giá xây dựng cơng trình tháng 1; tháng 2; tháng quý năm 2014; Các văn pháp luật khác liên quan - Văn số 1640/TTrLN-STC-QLCS ngày 19/04/2012 việc giải trình, bổ sung quy định trình tự, thủ tục số quy định xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất tổ chức giao đất không qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất địa bàn Thành Phố Hà Nội - Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 UBND Thành phố Hà Nội việc thu phí trơng giữ xe đạp, xe máy, tơ địa bàn thành phố Hà Nội; - Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 22/12/2013 UBND thành phố Hà Nội việc sửa đổi bổ sung Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND việc thu phí trơng giữ xe đạp, xe máy, tô địa bàn thành phố Hà Nội - Hợp đồng số 110-0514/HĐ-BĐS ngày 15/5/2014 Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam Công ty cổ phần đầu tư xây dựng thương mại Phú Điền; - Căn trình khảo sát thực trạng tài sản thị trường; II Đặc điểm tài sản thẩm định giá Pháp lý bất động sản - Quyết định số 2078/QĐ-UBND ngày 17/4/2014 UBND thành phố Hà Nội việc điều chỉnh số nội dung ghi Quyết định số 4640/QĐ-UBND ngày 17/10/2012 UBND thành phố; - Biên nhận chuyển quyền từ GCN số BB 010234 UBND quận Hoàng Mai cấp ngày 12/5/2010 Số vào sổ 329 Đặc điểm kinh tế kĩ thuật 2.1 Đất  Vị trí Thửa đất nằm ngõ 190, phương Tương Mai, Quân Hoàng Mai, Hà Nội Các hướng tiếp giáp: - Phía ………… - Phía…… - Phía …… - Phía …  Cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch III Mơ tả đặc điểm kí thuật kinh tế tài sản thẩm định giá Đặc điểm tài sản thẩm định giá Vị trí: - Bất động sản nằm ngõ rộng, xe lại tránh dễ dàng - Gần chợ, gần trường học Tân Định, gần UBND phường Hoàng Mai - Gần hồ Đền Lừ, trung tâm thương mại, siêu thị Mô tả: - Diện tích: 32,8 m2 Hình thức sử dụng: riêng 32,8 m2; chung : khơng Mục đích sử dụng: đất đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài Cấu trúc nhà: nhà tầng, Tầng 1: phòng khách + nhà bếp Tầng 2, 3, 4: tầng phòng ngủ + nhà vệ sinh IV Cơ sở thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường ‘Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường’ (Tiêu chuẩn TĐGVN số 01) V Phương pháp thẩm định giá áp dụng Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp xác định giá tài sản vào chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, hợp lệ (bao gồm chi phí trực tiếp gián tiếp) để sản xuất, lưu thông tài sản vụ mức lợi nhuận dự kiến (nếu có) Phương pháp chi phí chủ yếu dựa nguyên tắc thay Phương pháp giả định giá trị bất động sản cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự Phương pháp thường dùng để xác định giá trị cơng trình xây dựng thẩm định giá bất động sản khơng ước tính dòng tiền tương lai, bất động sản khơng có giao dịch thị trường Vì vậy, sử dụng phương pháp để xác định giá trị cơng trình xây dựng đất xác định tổng chi phí phát triển dự án V Triển khai tính giá trị bất động sản mục tiêu Tính theo đơn giá nhà nước ban hành Tính giá trị đất: Theo định số 96/2014/QĐ- UBND, ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 Diện tích đất sử dụng 32,8m2 Giá trị đất quận Hoàng Mai: 11.970.000 đồng/m2 Vậy giá trị đất là: 11.970.000 * 32,8 = 392.616.000 ( ba trăm chín mươi hai triêu sáu trăm mười sáu nghìn đồng chẵn ) Tính giá trị cơng trình đất: Áp dụng theo định số 3203/QĐ -UBND thành phố hà nội việc ban hành giá xây nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc, địa bàn thành phố Hà Nội + diện tích xây dựng: 32,8m2 + giá 1m2 sàn xây dựng: 6.766.000 đồng Giá trị cơng trình đất: 6.766.000 * 32,8 * = 887.699.200 đồng ( tám trăm tám mươi bảy triệu sáu trăm sáu mươi chín nghìn hai nghìn đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị cơng trình đất = 392.616.000 + 887.699.200 = 1.280.315.200 đồng (một tỷ hai trăm tám mươi triệu ba trăm mười lăm nghìn hai tăm đồng chẵn) Tính theo giá trị thị trường Thẩm đinh giá BĐS theo phương pháp so sánh kết hợp với chi phí Căn vào tiêu chí, nhóm Dun Phận tiến hành thu thập, phân tích BĐS tương đồng có vị trí gần với BĐS cần định giá thời điểm T12/2018 thành phố Hà Nội, cụ thể thuộc quận Hồng Mai: + Vị trí: thuộc phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội + Về sở hạ tầng kinh tế kĩ thuật: nằm khu vực nên tương tự với bất động sản mục tiêu Gần trường học, chợ, trung tâm thương mại, hồ 2.1 giá trị đất Thông tin thu thập cụ thể sau: Thơng Tin Vị trí Tình trạng pháp lí Hướng Cẩng quan BĐS cần định giá Số nhà Ngõ nhỏ, ô tô không vào Sổ đỏ qua chuyển nhượng Nam Nhìn khu đơng dân cư 32,8 DT tầng (m2) Số tầng Tổng DT 131,2 Sàn sử dụng Giá bán (tỷ đồng) BĐS so sánh Số nhà Cách BĐS cần định giá 55m, ngõ rộng, ô tô đỗ cửa BĐS so sánh Số nhà Cách BĐS cần đính giá 150m Ngõ nhỏ, ô tô không vào Sổ đỏ Sổ đỏ chủ chủ BĐS so sánh Số nhà Cách BĐS cần định giá 220m Ngõ nhỏ, ô to không vào Sổ đỏ chủ Bắc Nhìn khu đơng dân cư 50 Đơng Nam Đơng Bắc Nhìn khu Nhìn hồ đơng dân cư 39 42 250 117 210 1,15 1,24 1.3 Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sáng BĐS định giá: Các BĐS so sánh yếu tố so sánh Vị trí (100-107)/107=6,54% Tình (100-101)/101= trạng -0,99% pháp lí BĐS so sánh BĐS so sánh - - (100-101)/101= -0,99% (100-101)/101= -0,99% Hướng Cảnh quan Giá/m2 ( đồng) Giá/m2 sau điều chỉnh - 23.000.000 (100-105)/105= -4,76% - (100-110)/110= -9,09% 31.794.871,79 30.952.380,95 (100-108)/108= -7,41% 23.000.000*(100% 31.794871,79*(100% 30.952.380,959*(100% - 6,54%- 0,99%)= - 0,99%-4,76%)= -0,99%-9,09%21.268.100 29.996.666,67 7,41%)= 25.538.809,52 Vậy đơn giá trung bình /m2 khu vực BĐS mục tiêu là: (21.268.100+ 29.996.666,67+25.538.809,52)/3= 25.601.192,06 (đồng/m2) Vậy giá trị đất BĐS mục tiêu là: = 25.601.192,06* 32,8= 839.719.099,7 (đồng) 2.2 Bảng tính tốn giá trị cơng trình: Số tầng :4 Tuổi kinh tế:50 Tuổi hiệu quả:12 năm Tỷ lệ giá trị lại tạm tính= (38/50)*100= 76% Chi phí thay cơng trình: =855.000 * 131,2= 112.176.000 VNĐ Tính tốn chi phí sử dụng đơn vị cấu thanh, phậ cấu thành: Móng, khung cơt, nền, trần, sàn Tổ tiến hành thẩm định giá, khảo sát thị trường - Móng xây gach lỗ bình thừng - Tường xây 20cm gạch lỗ, bị nứt thấm - Nền nhà: đổ chạt xi măng cát vàng lát gạch, tốt - Trần bê tơng tốt Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 7triệu đồng, hệ thống vệ sinh triệu đồng Từ xây dựng bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với ngơi nhà: Stt Kết cấu Tỉ lệ hao mòn tự nhiên Tỷ lệ đóng góp vào giá trị cơng Móng Cột, dầm Tường Nền, Sàn Trần Hệ thống điện Hệ thống nước Hệ thống cầu thang Cửa vào , cửa sổ 8% 9% 9% 13% 10% 20% trình 15% 10% 5% 2% 1% 2% 12% 3% 17% 2% 16% 1% Tổng 41% *Tỷ lệ hao mòn tự nhiên ngơi nhà là: + = 10,17% => mức hao mòn tự nhiên ngơi nhà là: 112.176.000 *10,17%=11409299,2 VNĐ * Mức hao mòn lỗi thời chức năng: 7+6=13 triệu đồng => giá trị ước tính ngơi nhà: 112.176.000- 11.409.299,213.000.000=87.766.701 VNĐ Vậy giá trị BĐS mục tiêu = 839.719.099,7+ 87.766.701= 927.485.800,7 VNĐ ... 01) V Phương pháp thẩm định giá áp dụng Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành... vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp xác định giá tài sản vào... phòng ngủ + nhà vệ sinh IV Cơ sở thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua