Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 – 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY LÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHOQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY LÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHOQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2017

Ngành: Quản lý đất đaiMã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêutrong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từngđược công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả

Nguyễn Duy Lâm

LỜI CẢM ƠN

Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiềucá nhân và tập thể Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhânvà tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Dư Ngọc Thành - người đãtrực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu vàhoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo vàcác phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạođiều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoànthành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 15 thị trấn và xã trực thuộc huyệnĐồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập sốliệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này

Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bêntôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập vànghiên cứu luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Lâm

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài 4

1.1.2 Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng choquyền sử dụng đất 6

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 12

1.3 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới và ViệtNam151.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở TháiNguyên151.3.2 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đấttrên thế giới và Việt Nam 17

1.3.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm một số nước 21

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 232.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 23

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 23

2.3 Nội dung nghiên cứu 23

2.4 Phương pháp nghiên cứu 24

2.4.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 24

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 25

4Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

53.1 Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai của huyện

Đồng Hỷ 27

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ 29

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 31

3.1.4 Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ333.2.1 Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng Hỷso với quy định trong pháp luật Đất đai 37

3.2.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyệnĐồng Hỷ so với pháp luật đất đai 40

3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện ĐồngHỷ giai đoạn 2014 – 2020 50

3.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính503.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành583.3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất 61

3.3.4 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷtheo đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 64

3.3.5 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều tra cánbộ và người dân địa phương 68

3.4 Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2017 78

3.4.1 Những hạn chế và nguyên nhân trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tạihuyện Đồng Hỷ 78

3.4.2 Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyểnnhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 79

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

ĐKTN Điều kiện tự nhiênNĐ Nghị định

QSDĐQSD

Quyền sử dụng đấtQuyền sử dụngTT Thông tư

UBND Ủy ban nhân dânVPĐK Văn phòng đăng ký

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3 1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2017 32

Bảng 3 2 Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tạihuyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai 37

Bảng 3 3 Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trênđịa bàn huyên Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 51

Bảng 3 4.Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên 53

Bảng 3 5 Kết quả số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 02 thịtrấn trên huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 54

Bảng 3.6 Kết qủa diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trênđịa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 55

Bảng 3.7 Kết quả số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trênđịa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 56

Bảng 3 8 Kết quả diện tích tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên 57

Bảng 3.11 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 58

Bảng 3 12.Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 60

Bảng 3 13 Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theotừng loại đất

61Bảng 3 14 Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng loạiđất 63Bảng 3 15 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệpcủa đối tượng nhận chuyển nhượng

64Bảng 3 16 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu củađối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ 66

Bảng 3 17 Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghềnghiệp của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ 67

Bảng 3 18 Kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đốitượng nhận tặng cho QSDĐ 67

Bảng 3 19.Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về 69

Bảng 3 20.Đánh giá kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

H

ì n h 3 1 B ản đ ồ h à n h c h í n h h u y ện Đồ n g H ỷ 27

Hình 3 1 Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 43

Hình 3 2 Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ,tỉnh Thái Nguyên 43

Hình 3 3 Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ 48

Hình 3 6 So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp 62

Hình 3 7 So sánh kết quả tặng cho đất ở, đất nông nghiệp 63

Hình 3 8 So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo nghề nghiệp 65

Hình 3 9 Kết quả đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tạihuyện Đồng Hỷ theo đối tượng 74

Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thịtrường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Đất đai tham gia vào tất cả cácngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất Đối với nôngnghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng.Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, cáccông trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến độngvề đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ramột cách rất phổ biến và sôi động.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất củachuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặchiện vật tương đương không thời hạn tức là chuyển quyền sử dụng đất chongười khác trên cơ sở có giá trị Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuântheo các quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai về điều kiện, nội dung,hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặngcho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bênđược tặng mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theoquy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời, nó còn là mộtphương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụngđất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sửdụng đất

Đồng Hỷ là huyện miền núi, cách thành phố tỉnh lỵ 3km về phía đông bắc,là huyện thuần nông, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp,chăn nuôi gia súc, gia cầm Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nóichung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyềnsử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp không ítkhó khăn Theo báo cáo tổng kết năm 2017, văn phòng đăng ký đất đai chinhánh huyện Đồng Hỷ thì công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đấtdiễn biến phức tạp Tình trạng chuyển nhượng, tặng cho không đúng pháp luậtvẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đấtđai Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất Chính vì vậy,công tác chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng cần đượcsự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành.

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyểnquyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việcchuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạptrong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyểnnhượng, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết nhữngvi phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạtđộng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật,thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải phápquản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất củangười dân được thuận lợi và tốt nhất Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa

chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

* Mục tiêu tổng quátTrên cơ sở đánh giá hồ sơ, quy trình và kết quả đạt được trong công tácchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnhThái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại,

nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác quản lýtrong tương lai.

* Mục tiêu cụ thể:- Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐtrên địa bàn huyện Đồng Hỷ so với các quy định của pháp luật hiện hành

- Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trênđịa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2018

- Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng,tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Đồng Hỷ hiện nay được tốt hơn

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Nghiên cứu lý luận về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trìnhtự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất những khó khăn và thuận lợi khi thực hiệncác trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất để đề ra giải pháp khắcphục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toànxã hội, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất củahuyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất đểhoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trìnhchuyển nhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành Đồng thời gópphần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnhvực đất đai ngày một tốt và hiệu quả hơn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tếxã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sáchvề đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý,khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước Thông qua hiến pháp vàpháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹnlãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Việc chuyển QSDĐ là cơsở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đaitừ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù trong LuậtĐất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyểnQSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nôngnghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kếcác loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rấtsôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước [3] Đến Luật Đất đai năm 1993Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đãthừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, chophép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của phápluật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừakế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuyvậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, gópphần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới,thúc đẩy nền kinh tế Việt 5 Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện LuậtĐất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và pháttriển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phụcnhững tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh

các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đấtđai 2003 [2] Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền đượcchuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưngcụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyềndưới hình thức cho tặng QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũngnhư nhiều vấn đề khác liên quan “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tínhsáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộcquyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thựchiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai cóhiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mấtđi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đạidiện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sửdụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên vàlàm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [16].Chuyển đổi QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sangngười khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Trong trường hợpngười sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cókhả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật chophép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐmột khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sửdụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượngQSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉthực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếtphần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đấtvà tiền sử dụng đất [17]; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp khôngđược chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biếnđộng về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp,khu công nghệ cao, khu kinh tế.

1.1.2 Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng choquyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về chuyển quyền SDĐ

Theo Luật đất đai năm 2013, quy định có 7 hình thức chuyển quyền sửdụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [14]

* Chuyển đổi quyền sử dụng đấtChuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữacác chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phùhợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nôngnghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giaođất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choquyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụngđất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyệnđể thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủtrương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [8]

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất [10]Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người kháctrên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả chongười chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tănggiá trị của đất đó.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phépchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtchuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cánhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choquyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phânkhu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếukhông sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất [8]Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhườngquyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thờigian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác chothuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đấtkhông phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất cónguồn gốc từ thuê

* Thừa kế quyền sử dụng đấtThừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyềnsử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ

thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệnày vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội Từ Luật Đấtđai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phépngười sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của phápluật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nênngười sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền 9 này chủ yếu tuân theoquy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bảnvề thừa kế [10]

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đãmất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căncứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thìchia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng mộthàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì nhữngngười ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôicủa người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, emruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột

* Tặng cho quyền sử dụng đất [8]Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đấtcho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lạitiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này Tặng cho quyền sử dụng đất là

một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quyđịnh trong luật nên khi thực tiễn phát 10 sinh người ta cứ áp dụng các quy địnhcủa hình thức thừa kế sang để thực hiện Đây cũng là một hình thức đặc biệt củachuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiềnhoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhànước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phảichịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phảichịu loại thuế này.

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đấtThế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đấtcủa mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhânnào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trongmột thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp làchuyển quyền nửa vời Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãinhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạtđộng tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nướcthì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đượcphép hoạt động tại Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tíndụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn đểphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũngnhư những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đấtQuyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cóquyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt đểgóp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩyra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền,hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối táccó thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễnâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [10]

1.1.2.2 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.* Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [14] và Nghị định 43 [7] thì căncứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữuvà thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đấttheo quy định của Luật này

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đượcxác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể kháccũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp vớiquy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

* Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 37, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 [15] việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất theo các nguyên tắc sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quyđịnh tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai

* Quyền và Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 39 và Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014[15] bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượngCung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu tráchnhiệm về thông tin do mình cung cấp

Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diệntích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giaoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyểnnhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

- Quyền của bên chuyển nhượng+ Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực vềquyền sử dụng đất chuyển nhượng

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại dolỗi của bên chuyển nhượng gây ra

+ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

+ Các quyền khác trong hợp đồng

* Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyềnsử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đấtNgười sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép:- Ngăn chặn việc lợi dụng chính sách của Nhà nước để chuộc lợi bất chính.* Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đãđược trình bày cụ thể trong phụ lục 1, trong đó:

+ Định nghĩa: Giống nhau đều là hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận giữa cácbên và bên chuyển nhượng (tặng cho) sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất Khácnhau là người được tặng cho không cần phải trả tiền như hình thức chuyểnnhượng

- Nội dung trong hợp đồng: Giống nhau là đều có các thông tin về tên, địachỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; thông tin thửa đất Chuyểnnhượng thì có thêm giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn

- Quyền và nghĩa vụ của hai bên: cả 2 người nhận chuyển nhượng và tặngcho đều có quyền và nghĩa vụ như nhau trong cả hai hình thức

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

* Các văn bản Luật Đất đai:- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;- Bộ Luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13, có hiệu lực thi hành kể từngày 24/11/2015

- Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/06/2014.- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệulực thi hành từ ngày 01/01/2009;

* Các văn bản dưới luật:- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chínhphủ về lệ phí trước bạ;

- Nghị định số 146/2017/NĐ-CP ngày 15 tháng 12 năm 2017 của Chính

phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2016/NĐ-CPngày 01 tháng 7 năm 2016 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02năm 2015 của Chính phủ.;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đếnthủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chínhban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyểnnhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tàichính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tàichính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủtướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơquan hành chính Nhà nước ở địa phương;

- Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 27/2/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính thuộcphạm vi chức năng quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và Môitrường;

Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 41/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về quyđịnh hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về Quyđịnh tổ chức thực hiện mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩmđịnh hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh TháiNguyên;

- Quyết định số 4184/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phêduyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thanh phố Thái Nguyên;

- Quyết định số 1040/UBND-TNMT của UBND tỉnh Thái Nguyên về việcchỉ đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định số 1861/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên Vềviệc Ban hành Quy chế hoạt động của Ban chỉ đạo công tác bồi thường giảiphóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên;

- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên vềviệc ban hành Quy định về hạn chế mức đất ở khi giao đất và hạn mức côngnhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhậnquyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về việcBan hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thểtrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 1346/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái nguyên về việc phêduyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sửdụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh Thái Nguyên”

Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

- Quyết định số 3720/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2016về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 4186/QĐ-UBND về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đấtnăm 2018 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 2143/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sửdụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 1564/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sửdụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ, huyện Phú Lương,huyện Phú Bình,thành phố Thái Nguyên, thị xã Phổ Yên;

- Quyết định số 816/QĐ-UBND về việc phê duyệt bổ sung kế hoạch sửdụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ, huyện Định Hóa, huyện Võ Nhai vàthành phố Thái Nguyên;

- Quyết định số 3769/QĐ-UBND V/v phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm2016 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 3402/QĐ-UBND V/v phê duyệt bổ sung Kế hoạch sử dụngđất năm 2015 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 2291/QĐ-UBND V/v bổ sung Dự án Trang trại sản xuấtnông nghiệp sạch tại xã Hóa Thượng, huyện Đồng Hỷ và Kế hoạch sử dụng đấtnăm 2015 huyện Đồng Hỷ;

- Quyết định số 1313/QĐ-UBND V/v phê duyệt giá đất ở (giá sàn) để đấugiá quyền sử dụng đất và giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng tại một sốdự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ năm 2015;

- Quyết định số 2169/QĐ-UBND V/v phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đếnnăm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đồng Hỷ;

- Nghị Định số: 84/2008/NĐ-CP Về việc điều chỉnh địa giới huyện ĐồngHỷ để mở rộng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

1.3 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới vàViệt Nam

1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ởThái Nguyên

Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ tướngchính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, và chỉ thị số01/2014/CT-TTg, ngày 22/01/2014 của Thủ tướng chính phủ về triển khai thihành Luật Đất đai năm 2013 trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độcấp Giấy chứng nhận QSDĐ, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo

và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên, thị xãSông Công đã triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ giađình, cá nhân; phối hợp với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉđạo, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề cóliên quan; thiết lập đường dây "nóng" để giải quyết những khó khăn, vướng mắctrong công tác cấp GCN của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 26 Trong giaiđoạn này công tác cấp Giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh, khối lượng cấp giấytăng lên đáng kể Trình tự cấp giấy được rút gọn cả về thủ tục hành chính và thờigian giải quyết hồ sơ Qua đó đã cấp giấy được 62.829 GCN với diện tích9.491,78 ha cho hộ gia đình, cá nhân Kết quả cấp GCN một số loại đất chínhnhư sau: Cấp GCN cho các tổ chức: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức là9.099,81 ha, với 2.824 GCN, trong đó: Đất ở: 98,9%; đất sản xuất kinh doanh:98,9%; đất quốc phòng: 86%; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 67,8%;đất tôn giáo, tín ngưỡng: 72,2%; đất nông nghiệp khác: 82,2%; - Cấp GCN chohộ gia đình, cá nhân: Diện tích đã cấp GCN là 148.486,04 ha, trong đó: Đất ở đôthị: 84,7%; đất ở nông thôn: 70,4%; đất sản xuất nông nghiệp: 71,8%; đất nuôitrồng thủy sản: 65,5%; đất lâm nghiệp: 53,4%; - Theo Quyết định số1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 về việc ban hành quy định về điều chỉnhcấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàQSDĐ ở đối với thửa đất có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy địnhdo không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên SởTài nguyên và Môi trường đã tập trung đôn đốc UBND các huyện, thành phố,thị xã thực hiện công tác này, đến nay cơ bản thực hiện xong công tác cấp đổiGiấy chứng nhận QSDĐ đạt tỷ lệ 96,42% (29.320/30.408 trường hợp); cáctrường hợp còn tồn đọng (1.088 trường hợp) do nhiều nguyên nhân khác nhauchưa giải quyết được, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị cácđịa phương tiếp tục giải quyết đối với các trường hợp vắng mặt tại địa phươnghoặc mất GCN, các trường hợp còn lại khi thực hiện cấp lại phải theo quy định

hiện hành Kết quả trên được HĐND và UBND tỉnh đánh giá cao, góp phần giảiquyết phần lớn vướng mắc về công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặtbằng khi thực hiện dự án Nhờ thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất Đất đã được cấp giấy chứng nhận dễ dàng thực hiện chuyển nhượng quyềnsử dụng đất nói riêng cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khácnói chung Chuyển nhượng 27 QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đạiđa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinhdoanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đấtđồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trườngchuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tỉnh Thái Nguyên đặc biệt là trongthành phố diễn ra rất sôi động Công tác cấp giấy chứng nhận tốt, sau đến là việcgiải quyết thủ tục chuyển nhượng nhanh gọn, dễ dàng đúng quy định đã làmtăng số lượng hồ sơ chuyển nhượng đăng ký với cơ quan quản lý, giảm đáng kểsố vụ chuyển nhượng không đăng ký với cơ quan nhà nước do không đủ giấy tờhoặc do thủ tục quá rườm rà, phức tạp Thành phố Thái Nguyên được đánh giálà địa phương có tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi độngvới số hồ sơ nhiều nhất so với các huyện , thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.[10], [12], [22].

1.3.2 Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất trên thế giới và Việt Nam

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sửdụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu,tìm hiểu của giới luật học nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình khoahọc về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sauđây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoànthiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn củathạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyểnquyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn

thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học củatác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Mặt khác, việc tìm hiểu vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đãđược đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác độngcủa Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ởnước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Phápluật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả VũAnh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2004; bài "Đất đai và thịtrường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 -2/2005 Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn,bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất;cơ sở của quy định 24 về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quyđịnh của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên,tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về chuyển quyềnsử dụng đất của tổ chức kinh tế dưới khía cạnh các quy định của Luật Đất đainăm 2013 thì dường như còn thiếu một công trình khoa học như vậy Trên cơ sởkế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề nàyđã công bố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, tập hợp và phát triển hệ thống cơ sởlý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhìn nhậndưới góc độ các quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Theo Vũ Hồng Phong, 2017 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đấttrên địa bàn phường Túc Duyên, thành phố Thái nguyên, tỉnh thái nguyên giaiđoạn từ năm 2014 – 2016 đã chỉ ra rằng Công tác chuyển QSDĐ trên địa bànphường Túc Duyên giai đoạn 2014 đến năm 2016, trong 7 hình thức chuyểnQSDĐ thì có 4 hình thức là chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giátrị QSDĐ là không có trường hợp nào đăng ký, còn lại tất cả các trường hợp đềuđược đăng ký, thực hiện theo đúng trình tự và thủ tục đã được quy định Trong

đó: Hình thức chuyển nhượng QSDĐ có 386 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích12,86 ha và đã giải quyết 100% Hình thức tặng cho QSDĐ có182 hồ sơ đăng kývới tổng diện tích 6,2 ha và đã giải quyết 100% Hình thức thừa kế QSDĐ có 28hồ sơ đăng ký với tổng diện tích 2,48 ha [13]

Võ Hồng Nam, 2017 đã chỉ ra rằng tại thành phố Vinh các hộ gia đình, cánhân chủ yếu thực hiện các quyền sử dụng đất đó là: quyền chuyển nhượng;quyền thừa kế; quyền tặng cho Từ năm 2014 đến năm 2016 tình hình thực hiệncác quyền của người sử dụng đất như sau: Chuyển nhượng QSDĐ: từ năm 2014đến năm 2016 có 4014 trường hợp Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở các xã,phường có điều kiện phát triển khác nhau thì có sự khác biệt Các xã, phường cónền thương mại, dịch vụ phát triển thì giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi độnghơn những xã mà nền kinh tế thuần nông là chủ yếu Ngoài ra ở những xã thuầnnông này tình trạng chuyển nhượng không qua khai báo vẫn tồn tại nhất làchuyển nhượng đất nông nghiệp Về quyền thừa kế QSDĐ: Từ năm 2014 đếnnăm 2016 có 852 trường hợp và phần lớn các hộ gia đình, cá nhân đều thực hiệnviệc đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước, nhưng cũng có một số lượng nhỏngười dân không khai báo với cơ quan nhà nước về vấn đề này - Về quyền tặng,cho QSDĐ: từ năm 2014 đến năm 2016 trên địa bàn thành phố có 1025 trườnghợp và có xu hướng tăng theo các năm Giá trị đất đai càng tăng 61 cùng vớipháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ thì càng gia tăng vấn đề giao dịch vềtặng, cho QSDĐ người dân sẽ đăng ký với cơ quan nhà nước hơn Bên cạnh đócũng thấy được trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền thừakế, quyền tặng cho vẫn còn những khó khăn, vướng mắc như thủ tục hành chínhcòn rườm rà, nhiều công đoạn gây phiền hà cho người dân, một bộ phận ngườidân nhận thức về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế [9]

Trong quá trình đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bànthành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012 – 2016, Trịnh Xuân Dung cũngđã chỉ ra kết quả chuyển quyến sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016 như sau: Hồsơ chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức: Tặng cho (9026 hồ sơ); chuyển

nhượng (49.344 hồ sơ); Thế chấp (10.955 hồ sơ); Thừa kế (5.915); chuyển đổi(5.063 hồ sơ); Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất theo các năm: 2012 (15.571 hồsơ) ; 2013 (16.330 hồ sơ) ; 2014 (15.447 hồ sơ); 2015 (16.229 hồ sơ); 2016(16.726 hồ sơ); Diện tích chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất: đất ở (944,44ha); Đất nông nghiệp (119,59ha) Đánh giá của người dân về việc thực hiện cácthủ tục hành chính liên quan tới hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đó là: côngkhai các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất: 100%; thời gian thực hiện giaodịch nhanh: 70%; bình thường: 23,34%; chậm: 6,66% Đánh giá về mức độthực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: có 23 hộ cho rằng thủ tục đơngiản (chiếm 25,56%), 67 hộ cho rằng bình thường (chiếm 74,44%), không hộnào đánh giá thủ tục phức tạp Về các văn bản hướng dẫn đến hoạt động chuyểnquyền sử dụng đất các hộ dân đánh giá là dễ hiểu có 72 hộ chiếm 80%; 18 hộđánh giá là hiểu được chiếm 20%, không hộ nào đánh giá là khó hiểu Đối vớiphí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: có 16 hộ cho rằng thuế và phí cao chiếm17,78%; 74 hộ cho rằng thuế và phí vừa phải [8]

Hoàng Thị Hạnh, 2017 trong nghiên cứu của mình cũng đã phân tích thứ tựhồ sơ chuyển quyền theo từng loại hình thức và nhận thức của người dân trênđịa bàn cụm xã phía Bắc, huyện Đồng Hỷ về chuyển QSDĐ qua các quy định vềtrình tự, thủ tục, thời gian, thành phần hồ sơ như sau [10]:

Kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2011-2015 như sau:- Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo hình thức: chuyển đổi (10 hồ sơ) → thừakế (110 hồ sơ) → chuyển nhượng (310 hồ sơ) → tặng cho (481 hồ sơ)

- Thứ tự hồ sơ chuyển QSDĐ theo các năm: Năm 2013( 143 hồ sơ) →Năm 2011 (168 hồ sơ) → Năm 2014 (170 hồ sơ) → Năm 2015 (208 hồ sơ) →Năm 2012 (222 hồ sơ)

- Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo loại đất: đất ở 394 hồ sơ → đất nôngnghiệp 517 hồ sơ - Thứ tự hồ sơ chuyển quyền theo địa bàn xã: Tân Long (126hồ sơ) → Văn Lăng (141 hồ sơ) → Hòa Bình (193 hồ sơ) → Minh Lập (451 hồsơ)

Sự hiểu biết đúng và ý kiến người dân về các hình thức chuyển QSDĐ xếptheo thứ tự sau: chuyển đổi 59.2% → chuyển nhượng 59.7% → thừa kế 64.8%→ tặng cho 73.0%.

Đối với quy định về các loại giấy tờ trong chuyển QSDĐ được hiểu đúng là78.3%, hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 21.7%; về tài chính trong đất đai hiểuđúng là 68.0%, hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ là 32.0%; về quy trình thực hiệnđược hiểu đúng là 68.0% và hiểu chưa đúng, chưa đầy đủ là 32%; ý kiến củangười dân về các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSDĐ được hiểu đúng là 62.1%,hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 37.9%; và điều kiện được tham gia chuyểnQSDĐ được hiểu đúng là 75.5%, hiểu chưa đúng chưa đầy đủ là 24.5% Vậy sựhiểu biết của người dân về 69 chuyển QSDĐ đã được nhận thức có thể được coilà nhận thức tương đối đầy đủ các quy định về chuyển QSDĐ trong Luật đất đai

1.3.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiếtquyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam làgì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp vớithể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trongviệc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyênnhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự pháttriển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phươngthức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai tròtiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, cácnhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu đểhình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trìnhhình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản

lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Dođó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bấtđộng sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điềukiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịchkinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phùhợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiệnđể khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản ViệtNam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lýluôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này vàquá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựngkhung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bảnnhư phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quyđịnh các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bấtđộng sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức làcác yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nướcthông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp vớiđiều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảolãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đấtđai Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảmthiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đánghoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớtmật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuếnhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sửdụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoạiô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chếđược tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu- Các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào công tác chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất

- Các cán bộ quản lý liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

* Phạm vi nghiên cứuPhạm vi: 13 xã và 2 thị trấn thuộc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

* Thời gian nghiên cứu: từ 6/2017 - 10/2018* Địa điểm nghiên cứu: huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu* Nội dung 1: Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lý, sử dụng đất

đai huyện Đồng Hỷ.- Khái quát điều kiện tự nhiên.- Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ.- Hiện trạng sử dụng đất

- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

* Nội dung 2: Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại

huyện Đồng Hỷ.- Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng Hỷso với quy đinh pháp luật đất đai

- Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyệnĐồng Hỷ so với pháp luật đất đai

* Nội dung 3: Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa

bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2020.- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính.- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo thời gian trên địabàn huyện Đồng Hỷ

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành.- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất.

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đối tượng nhậnchuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều tra cánbộ và người dân địa phương

* Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp

khắc phục việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷgiai đoạn 2014 – 2017

- Khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triểnquyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạngsử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyêntrong năm 2017 của huyện Đồng Hỷ và 15 xã, thị trấn từ 2014 đến 2017

- Phòng Thống kê huyện Đồng Hỷ: Thu thập các báo cáo về tình hình pháttriển kinh tế xã hội của huyện, xã, thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinhtế xã hội từ năm 2014 đến năm 2017

- Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đồng Hỷ: Thu thập các tài liệu vềhiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ (15xã, thị trấn) trong giai đoạn 2014 -2017 và các văn bản pháp luật có liên quanđến công tác chuyển nhượng, tặng cho QSD đất, số lượng hồ sơ đã tiếp nhận,giải quyết trong giai đoạn 2014 - 2017

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để có kết quả điều tra tốt nhất và đánh giá được sự hiểu biết của người dâncân bằng nhất, lựa chọn khu vực nghiên cứu theo vùng như sau:

- Vùng thị trấn bao gồm: thị trấn Trại Cau, thị trấn Sông Cầu, Hóa Thượng,Hóa Trung

- Vùng ven thị trấn: Hòa Bình, Minh Lập, Quang Sơn, Khe Mo- Vùng xa thị trấn: Văn Hán, Cây Thị, Hợp Tiến, Nam Hòa, Tân Lợi, TânLong, Văn Lăng.

Tại 3 vùng chọn ra 3 xã có đặc điểm đặc trưng của vùng làm địa điểmnghiên cứu là xã Hóa Thượng (vùng phát triển), xã Khe Mo (vùng ven thị trấn)và xã Cây Thị (vùng xa thị trấn) Đây là 3 xã đại diện cho 3 vùng trên địa bànhuyện Đồng Hỷ với đầy đủ các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vàtheo báo cáo của văn phòng đăng ký thì đây là 3 xã có công tác chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra mạnh (đại diện được cho các xã, thị trấntrong vùng)

Chọn hộ điều tra: Chọn ngẫu nhiên 30 hộ/ xã đại diện vùng (tại 3 vùngnghiên cứu) và tiến hành điều tra bằng các phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp

Điều tra các cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:cán bộ địa chính 15 xã, thị trấn (15 người) và các cán bộ đang làm việc tại Vănphòng đăng ký QSDĐ (5 người) Để có những thông tin cụ thể và ý kiến của cánbộ trực tiếp thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho trên địa bàn

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phát phiếu điều tra và phỏng vấntrực tiếp các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn huyện để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyệnvọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng quyền sửdụng đất

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phát phiếu điều tra và phỏngvấn trực tiếp các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất chocác hộ dân trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tạitrong công tác này

2.4.4 Phương pháp thống kê

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướngđịnh tính Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theohướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel Hệ thốnghóa các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặctrưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN3.1 Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai củahuyện Đồng Hỷ.

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Đồng Hỷ là một huyện miền núi nằm ở vùng trung du miền núi phía ĐôngBắc của tỉnh Thái Nguyên Địa phận huyện Đồng Hỷ trải dài từ 21032’ đến21051’độ vĩ bắc, 105046’ đến 106004’ độ kinh đông Ranh giới:

- Phía Đông giáp với tỉnh Bắc Giang;- Phía Tây giáp với huyện Phú Lương;- Phía Nam giáp với huyện Phú Bình vàthành phố Thái Nguyên;

- Phía Bắc giáp với huyện Võ Nhai vàtỉnh Bắc Kạn

Huyện Đồng hỷ hiện có 2 thị trấn và 13xã với diện tích 427,73 km2, dân số trên địabàn huyện khoảng 88.439 người

Nhờ vị trí địa lý liền kề với TP TháiNguyên, huyện Đồng Hỷ có nhiều cơ hội, tiềm Hình 3 1 Bản đồ hành chínhhuyện Đồng Hỷnăng để phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm: Tăng cường sự trao đổi các mặthàng nông – lâm – thủy sản cũng như có điều kiện thuận lợi để giao lưu pháttriển về văn hóa, xã hội…

3.1.1.2 Địa hình

Đồng Hỷ có địa hình mang đặc điểm chung của vùng đồi núi thấp, đó là địahình chia cắt, thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, độ cao trung bình 80 m sovới mặt nước biển và phân thành 3 tiểu vùng rõ rệt:

- Tiểu vùng Đông Bắc: Đấy là khu vực có địa hình đồi núi cao, chia cắtmạnh, tạo ra nhiều khe suối hiểm trở, có độ cao trung bình khoảng 120 m so mớimực nước biển

- Tiểu vùng Tây Nam: Tiểu vùng này có địa hình gò đồi thấp, xen kẽ cáccánh đồng, độ cao trung bình dưới 80 m so với mực nước biển Đặc điểm đất đaitại đây thích hợp cho phát triển các cây lương thực, cây công nghiệp.

- Tiểu vùng ven sông Cầu: Đây là tiểu vùng có địa hình thấp, tương đốibằng phẳng, nhiều cánh đồng rộng lớn, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu

Nằm ở chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu, khí hậu củahuyện Đồng Hỷ mang tính nhiệt đới gió mùa có tính lục địa, chia làm hai mùa rõrệt: Mùa mưa từ tháng 4 – 10 và mùa khô từ tháng 11 – 3 năm sau

- Về chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm của huyện khoảng 22oC; nhiệt độtối thấp trung bình 20oC; nhiệt đội tối cao trung bình là 27oC Tháng có nhiệt độcao nhất trong năm là tháng 7 (nhiệt độ trung bình 28,5oC), tháng có nhiệt độthấp nhất trong năm là tháng 1 (nhiệt độ trung bình 15,6oC) Tổng giờ nắng trongnăm là 1.628 giờ, năng lượng bức xạ đạt 115 Kcal/cm2 Tổng tích ôn trong nămđạt khoảng 8.000oC

- Chế độ mưa, ẩm: lượng mưa trung bình năm đạt khoảng 2.000 - 2.100mm và tập trung chủ yếu vào mùa mưa chiếm tới 90% Tháng 7 có lượng mưalớn nhất (410 - 420 mm/tháng), số ngày mưa thường từ 17 - 18 ngày/tháng.Tháng 12, tháng 1 có lượng mưa ít nhất (24 - 25 mm/tháng)

- Lượng bốc hơi trung bình năm của huyện đạt 985,5 mm, chỉ số ẩm ướt(K) đạt 2,05

3.1.1.4 Thuỷ văn

Địa hình chia cắt mạnh tạo cho Đồng Hỷ có hệ thống sông suối, ao hồphong phú Phần lớn sông suối ở huyện đều bắt nguồn từ khu vực núi cao phíaBắc và Đông Bắc sông Cầu, mật độ sông suối bình quân 0,2 km/km2 Trên địabàn huyện có các hệ thống sông suối chính sau:

- Sông Cầu: Đây là sông lớn nhất, chảy từ phía Bắc xuống theo đường ranhgiới phía Tây, chiều dài sông Cầu chảy qua địa phận huyện dài 47 km Đây lànơi cung cấp nguồn nước chính cho sản xuất khu vực ven sông - Các hệ thống

suối lớn: Tổng chiều dài của các con suối chảy qua địa bàn huyện khoảng 28 km gồm các con suối:

- Suối Linh Nham bắt nguồn từ Võ Nhai chảy qua Văn Hán, Khe Mo, HóaThượng, Linh Sơn đổ ra sông Cầu;

- Suối Thác Lạc chảy từ Trại Cau đổ ra sông Cầu, dài khoảng 19 km.Ngoài ra, trên địa bàn huyện còn có nhiều suối nhỏ, ao hồ, đập góp phầncung cấp một lượng nước khá lớn phục vụ cho sản xuất, sinh hoạt

3.1.2 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ

3.1.2.1 Đặc điểm kinh tế

Tăng trưởng kinh tếTrong năm 2017, kinh tế huyện Đồng Hỷ có sự phát triển đáng kể, với sựphát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp và xây dựng

- Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế chủ yếu ước đạt 4,14%; trong đó:Công nghiệp - xây dựng: 4,6%; Nông, lâm nghiệp, thủy sản: 3,44%; Thươngmại - dịch vụ: 3,62%

- Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu trên địa bàn (theo giá so sánhnăm 2010) đạt 3.520 tỷ đồng; trong đó:

+ Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp đạt ước đạt 1.348 tỷ đồng/1.347 tỷđồng, bằng 100,07% kế hoạch năm (trong đó: giá trị sản xuất ngành công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp địa phương ước đạt 670,7 tỷ đồng/520 tỷ đồng, bằng128,98% kế hoạch);

+ Giá trị sản xuất ngành Xây dựng đạt 750,3 tỷ đồng/433 tỷ đồng, bằng173,28% kế hoạch;

+ Giá trị sản xuất ngành Nông, lâm nghiệp, thủy sản đạt 1.188,5 tỷđồng/1.220 tỷ đồng, bằng 97,42% kế hoạch;

+ Giá trị sản xuất ngành Thương mại, dịch vụ kinh tế chủ yếu ước đạt 233tỷ đồng

Thực trạng phát triển các ngành

- Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng: Năm 2017, sảnxuất công nghiệp được quan tâm đẩy mạnh; Công nghệ được đổi mới thay thếcác công nghệ cũ và lạc hậu, phát triển sản xuất tập trung các ngành là thế mạnhcủa địa phương như: sản xuất và chế biến quặng sắt; vật liệu xây dựng; khai thácvà chế biến lâm sản; chế biến nông sản, đặc biệt là sản phẩm chè Tuy nhiên, vớinhững khó khăn trong tiêu thụ một số sản phẩm chủ lực của huyện phần nào đãảnh hưởng đến tình hình sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn.

- Sản xuất nông, lâm nghiệp: Tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từngbước hình thành và phát triển các mô hình sản xuất nông nghiệp sạch, sản xuấttheo quy trình an toàn… góp phần nâng cao giá trị sản phẩm Trong năm 2017,các ngành nông – lâm nghiệp đã triển khai kịp thời các cơ chế, chính sách hỗ trợsản xuất góp phần hoàn thành tốt các chỉ tiêu về sản xuất nông nghiệp

3.1.2.2 Đặc điểm xã hội

* Dân số và lao động

Tính đến năm 2017, dân số trên địa bàn khoảng 88.439 người trong đó chủyếu là dân tộc kinh sinh sống và thực hiện các hoạt động phát triển kinh tế - xãhội tại địa phương

- Tạo việc làm mới cho 1.918 lao động, bằng 112,82% kế hoạch, trong đótạo việc làm tăng thêm cho 1.036 lao động; giảm tỷ lệ hộ nghèo đạt 3,58%, bằng119,33% kế hoạch

* Xây dựng cơ sở hạ tầng

- Xây dựng 02 xã đạt chuẩn nông thôn mới, bằng 100% kế hoạch.- Xây dựng được 57.788 m/20.000 m đường bê tông nông thôn, bằng288% kế hoạch

- Xây dựng 12 nhà văn hoá xóm, tổ nhân dân, bằng 300% kế hoạch; tỷ lệgia đình văn hoá đạt 89,6%, bằng 105,4% kế hoạch; tỷ lệ xóm, bản, tổ nhân dânđạt danh hiệu khu dân cư văn hóa đạt 75,6%, bằng 108% kế hoạch; Cơ quan vănhoá đạt 96,03%, bằng 100% kế hoạch