Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn một số phường trung tâm thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2020

NGUYỄN QUỐC HUYĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNHPHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2017 - 2020Ngành: quản lý đất đaiMã số ngành: 8.85.01.03LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các sốliệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bốtrong bất kỳ công trình nào khác Tôi xin cam đoan rằng các thông tin tríchtrong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Huy

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnhThái Nguyên tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình Để có được kếtquả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo,tận tình của nhà trường Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:

Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lýĐào tạo sau đại học cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôitrong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp

Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS PhanĐình Binh đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và

hoàn thành luận văn này

Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quancũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránhkhỏi sai sót Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đềtài này được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 09 năm 2021

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Huy

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 7

1.1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.3.5 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.3.6 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý 9

1.3 Cơ sở thực tiễn 18

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 18

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam 22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊNCỨU 28

2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2.1 Phạm vi thời gian 28

2.2.2 Phạm vi không gian 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 29

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 30

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố TháiNguyên 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của Thành phố Thái Nguyên 33

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai của Thành phố Thái Nguyên 35

3.2 Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trungtâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020 42

3.2.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42

3.2.2 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 45

3.2.3 Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Thành phố TháiNguyên giai đoạn 2017 - 2020 48

3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên .48

3.3.1 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng 48

3.3.2 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho 50

3.3.4 Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho thông qua ý kiến của cán bộ và người dân 52

3.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên 61

3.4.1 Thuận lợi 61

3.4.2 Khó khăn 61

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên 63

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 671 Kết luận 67

68TÀI LIỆU THAM KHẢO 69PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN 75(PHIẾU ĐIỀU TRA SỰ HIỂU CHUNG CỦA CÁN BỘ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG,TẶNG CHO QSD ĐẤT) 75

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2018 - 2020 33

Bảng 3.2: Tình hình dân số và lao động của thành phố Thái Nguyên 35

MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tếthị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng pháttriển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thịtrường khác trong nền kinh tế quốc dân Luật Đất đai 2013 có những quy địnhvề giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quyđịnh để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền củaQSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phươngvẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trườngbất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự pháttriển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại chocông cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và pháttriển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trongnhững năm tới của Việt Nam

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, làtrung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, dulịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và v ùn g t r u n g d u m i ền n ú i p hí a Bắ c , có vịtrí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hànghoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâmthương mại lớn trong tương lai Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, đểđáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự ánđầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường đượcnâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành Chính vì thế, trongnhững năm qua, tốc độ đô thị hoá ở thành phố Thái Nguyên diễn ra khá mạnhmẽ, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi Nhu cầu sử dụng đất của nhândân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền

tham gia vào thị trường bất động sản Các giao dịch dân sự về chuyểnnhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độphổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự pháttriển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luậtcủa các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởngkhông nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật Do nhucầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạtđộng thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuynhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sửdụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Xuất phát từ những vấn đề thực

tiễn trên, trên tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng

cho quyền sử dụng đất trên địa bàn một số phường trung tâm Thành PhốThái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020".

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất của các hộ dân trên địa bàn mộ t s ố p h ư ờ n g t r u n g t â m Thànhphố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2020 và Đề xuất giải pháp cho việc thựchiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi chongười sử dụng đất tránh các tranh chấp và phục vụ cho công tác quản lý tốt

3 Ý nghĩa

- Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi,

tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tácquản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra

được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên để từđó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt côngtác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương.

Chương 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở khoa học

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt củaquyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sửdụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinhtế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chínhsách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tácquản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước Thông qua hiếnpháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trêntoàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Nguyễn MinhHoàn)(Nguyễn Trọng Tuấn Thegioiluat.VN)

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đấtđai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biếnđộng do chuyển QSDĐ Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đãquy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định chophép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhưbị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránhsự quản lý của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mốiquan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và

coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyểnquyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền nàyđược quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước Cộng hòaXHCN Việt Nam, 1993) Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinhthần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sunghai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đãthu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai củaNhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm cònchưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ côngnghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,2003 đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳhọp thứ , Quốc hội khoá XIII thông qua Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyểnquyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993,2003 nhưngcụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyểnquyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trịQSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan (Quốc hội nước Cộnghòa XHCN Việt Nam 2003)(Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam2013)(Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014)

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dânvà không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyềncủa mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đápứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩatối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện

chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử

dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên

và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân(Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007)

*Tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyềnsử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằngquyền sử dụng đất” Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiệnquy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, ngườinhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọichi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giátrị đất đai Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế,nhận chuyển nhượng QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiệnsẽ bị xem là hành vi phạm pháp

1.1.2 Cơ sở lý luận

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sửdụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyểnsang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quyhoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, ngườinhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tươngứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầutư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việcchuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nướccó quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cánhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một sốtrường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem làhành vi phạm pháp luật.

Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trongtình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưngcó thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phâncông lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉdừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thươngmại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rấtcó ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội

1.1.3 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụngđất

1.1.3.1 Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhấtquản lý

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khácđược xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sửdụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quyđịnh của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

1.1.3.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, cócông chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá.- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất đượcpháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sửdụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nộidung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quyđịnh của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sửdụng đất

1.1.3.5 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kýquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.3.6 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168luật đất đai năm 2013

- Đất không có tranh chấp;- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;- Trong thời hạn sử dụng đất

- Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng

đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai năm2013, cụ thể:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất trừ các trường hợp qui định như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không chophép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtchuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ giađình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quihoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúanước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừngphòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộđó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

1.2 Cơ sở pháp lý

Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định Tổ chức, cá nhân đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sửdụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụtheo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ

Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừakế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợpngười sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cókhả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật chophép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyểnQSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đượcquyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việcchuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việcchuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nướccó quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyểnQSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định mộtsố trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐđều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành viphạm pháp.

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huốngđặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể pháttriển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐchiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất độngsản

- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: cho thuê và chothuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụngđất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất địnhbằng hợp đồng theo quy định của pháp luật Cho thuê khác với cho thuê lạiQSDĐ Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình chongười khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê Còn cho thuê lại QSDĐlà việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó cónguồn gốc là đất thuê

Điều 188 của Luật đất đai quy định Điều kiện thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật

b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụngđất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tạicác điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai

Các văn bản quy phạm pháp luật

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã banhành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

* Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lựctừ ngày 01/01/1999;

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lựctừ ngày 01/10/2001;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;- Luật Dân sự ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 1/1/2017 (Quốc hội

nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2015).- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thihành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sungĐiều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệulực từ ngày 01/9/2009 (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014)

* Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữunhà và quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đíchsản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quyđịnh về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khunggiá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chitiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ vềxử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủtục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thếchấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửađổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp chohộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nôngnghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhânsử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổsung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐvà thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềthu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việcđăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quyđịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việcđăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đaivà Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành côngty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiệnQSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chínhphủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất (Chính phủnước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014)

- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghịđịnh quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Chínhphủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014)

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định vềthu tiền sử dụng đất (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2014);

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quyđịnh chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 (Chính phủ nước Cộng hòaXHCN Việt Nam 2014);

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Chính phủ nước Cộng hòaXHCN Việt Nam 2014);

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính Phủ về sửađổi Nghị định số 43/2014 hướng dẫn luật đất đai năm 2013, sửa đổi Nghị định44/2014 về giá đất và Nghị định 47/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2017)

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (BộTài nguyên & Môi trường 2014)

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính (BộTài nguyên & Môi trường 2014)

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT Quy định về bản đồ địa chính (BộTài nguyên & Môi trường 2014)

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Quy định về quy định về hồ sơgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Bộ Tàinguyên & Môi trường 2014)

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều củaNghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ (Bộ Tài nguyên & Môi trường 2015)

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011“Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất” (Bộ Tư pháp - Bộ TN&MT 2011)

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn nghị định CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫnthi hành luật đất đai

01/2017/NĐ-* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh TháiNguyên

- Quyết định số 189/2009/QĐ-UBND ngày 16/01/2009 của UBND tỉnhThái Nguyên về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch trênđịa bàn tỉnh Thái Nguyên, có hiệu lực sau 10 ngày, kể từ ngày ký;

- Quyết định số 3523/2010/QĐ-UBND ngày 05/10/2010 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về việc Bổ sung Quyết định số 189/2009/QĐ-UBND ngày16/01/2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về thẩm quyền công chứng,

chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 4293/2011/QĐ-UBND, ngày 21/12/2011 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh TháiNguyên năm 2012

- Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 của UBNDtỉnh Thái Nguyên V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh TháiNguyên năm 2013

- Quyết định 4500/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giaodịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttừ UBND cấp huyện, cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng trên địabàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định 2948/2013/QĐ-UBND ngày 21/8/2013 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giaodịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất từ UBND cấp huyện, cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng trênđịa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 4545/2013/QĐ-UBND, ngày 18/12/2013 của UBNDtỉnh Thái Nguyên quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyênnăm 2014.

- Quyết định số 4545/QĐ-UBND, ngày 18/12/2014 của UBND tỉnhThái Nguyên quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh TháiNguyên

- Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 của UBND tỉnhThái Nguyên Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/03/2015 của UBND tỉnhThái Nguyên Ban hành quy định về thực hiện trình thủ tục chấp thuận chủtrương, địa điểm thực hiện đầu tư, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 1542/2015/QĐ-UBND ngày 27/4/2015 của UBND tỉnhvề việc ban hành Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thờigian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 3310/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; bị bãi bỏ lĩnh vựcđất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnhThái Nguyên

- Quyết định 2959/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh TháiNguyên Về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực đất đaithuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh TháiNguyên

- Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBND ngày 09/12/2016 của UBND tỉnh

Thái Nguyên về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và

sử dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh,áp dụng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 1971/QĐ-UBND ngày 08/6/2017 của UBND tỉnh TháiNguyên về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, bị bãi bỏ trong lĩnhvực đăng ký giao dịch đảm bảo thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấphuyện, tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 2850/2017/QĐ-UBND ngày 07/8/2017 của UBND tỉnhThái Nguyên sửa đổi, bổ sung Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBNDngày

09/12/2016 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm,thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hộiđồng nhân dân tỉnh, áp dụng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đạidương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉchiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiềuso với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệptrên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền.Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹchiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toànthế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năngsản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưngchưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năngsuất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệtlà đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác Mặt khác dân

số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85triệu người Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đấtnông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm Đứng trước những khó khăn rấtlớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mụcđích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiênnhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghànhnghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đấtnông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khácnhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm.Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnhmẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh,Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trìnhchuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽhơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất mộtcách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanhtrong những năm qua Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản líđất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt Một trong những nướcđiển hình về công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp Pháp làquốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trịkhác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNNtrong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp Vấn đề này dễ lí giải vì Nhànước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đấtđai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đấtđai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Namhiện nay Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặctrưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khôngai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháphiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đốivới đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồmcả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trongtrường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước cóquyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chínhsách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậyđể phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ýtừ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã banhành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các huyện có từ 10.000 dân trởlên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy địnhcác qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí,trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tácquản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp phường Cho đến nay, LuậtĐô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTNvà sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộngđồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đô thị Nómang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa cácngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trìchế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp đượcthực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thốnghồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoahọc, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ,trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địalí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp

lí của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phụcvụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầucủa cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng vàtạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.

Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống phápluật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xãhội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận vàkhuyến khích quyền

SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ nhưlà một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy địnhnày đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nóphát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăngđáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳngđịnh vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quảnlí đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết địnhvề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiếntrúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất;quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quyđịnh về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đấthoặc thuê BĐS…) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi íchcông cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chấtquyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở ViệtNam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chếđộ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sựphát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xuhướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt

chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, đểphục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy địnhphù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầutư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mởnhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1.Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủCộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953.Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điềuchỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoáđường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980(Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nướcthống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nướcta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này cónhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họkhông có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khácnhau Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấnchiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao màkhông sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nôngnghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chếđộ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cườngvai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sựphát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xuhướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt

chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, đểphục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy địnhphù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầutư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mởnhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảysinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đốivới mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉđược chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vàohoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tácxã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau đểtổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đãchết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luậtchỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sửdụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncông nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời giannày Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tưkhông chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt,Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII:“Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng địnhcho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điềukiện cụ thể do pháp luật quy định

Luật Đất đại 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điềuso với Luật Đất đai 2003, trên cơ sở đánh giá tổng kết thực tiễn quá trình thihành Luật đất đai năm 2003; đồng thời đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm,định

hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số19- NQ/TW Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI); thể hiện được ý chí,nguyện vọng của đã số tầng lớp nhân dân.

Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và tráchnhiệm Nhà nước, những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất;các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từnghình thức sử dụng đất, điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừaquy định của Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung quyền thế chấp, gópvốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không; không quy định cácđiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyềnthừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiệnthuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thịtrường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhànước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ;quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khiNhà nước thu hồi đất” (Điều 167) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân

nước ngoài sử dụng đất đai ViệtNam: Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có cácquyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu ;Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, thực hiện các thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính; thực hiện cácbiện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường ; tuântheo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.; giao lạiđất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất (Điều 170 Luật Đất đai 2013)

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luậtđang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận

những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụngđất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.3.2.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Theo nhóm đất sử dụng, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là

33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đíchnông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổngdiện tích tự nhiên Trong đó, nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.206ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đấtđã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sửdụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổngdiện tích tự nhiên cả nước

Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp có sự chuyển dịch theohướng tăng diện tích đất cây trồng có giá trị, thích ứng với biến đổi khí hậuđặc biệt là sau đợt hạn hán ở Miền Trung, Tây Nguyên và hạn hán xâm nhậpmặn ở Đồng bằng sông Cửu Long

Đối với đất phi nông nghiệp đặt biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp biến động tăng, chủ yếu do xây dựng các công trình côngcộng, hình thành các cơ sở sản xuất kinh doanh, khu dân cư trong đô thị, cáctuyến dân cư nông thôn do nhu cầu tăng dân số

Đất chưa sử dụng tiếp tục được đưa vào sử dụng cho mục đích nôngnghiệp, trồng rừng, khoanh nuôi rừng với quy mô khác nhau, đất chưa sửdụng là đất bãi bồi ven biển, đã được khai thác để đưa vào sử dụng, trongnhững năm tới những vùng đất bãi bồi ven biển cũng phải được quy hoạch,trồng rừng lấn biển, góp phần phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp, tạo thêmcông ăn việc làm, thu nhập cho nông dân và cải thiện môi trường sinh thái ởcác địa phương

1.3.2.3 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của ViệtNam,

a Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thutiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanhnghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cánhân nước ngoài

Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dânkhi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Chỉtính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua conđường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện,còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉđược thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơcấu lao động tại nông thôn, có đến trên 30% số vụ chuyển nhượng quyềnsử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tụcchuyển nhượng còn quá phức tạp

Về tình hình tặng cho bằng QSDĐ : bổ sung quy định về quyền tặng

cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sửdụng đất Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹthường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sảnxuất Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điềuchỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng choquyền sử dụng đất

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định songnhững quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định vàhướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiềuvăn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đấtđai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằngquyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyềnsử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thịtrường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sửdụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

b Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên

Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướngchính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh TháiNguyên và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quancông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữutài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành cơ bản đã giải quyết được cácvướng mắc trước đây khi thực hiện cấp giấy CNQSDĐ Trong những nămqua, dưới sự chỉ đạo của Tỉnh ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân vàđồng thuận cao của các sở, ban ngành địa phương trong công tác giao đất, cấpgiấy CNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; ngày càng được quantâm, minh bạch, giảm bớt thủ tục hành chính, thuận lợi cho nhân dân Cơ sởvật chất đáp ứng công tác cấp giấy CNQSDĐ đã được quan tâm đầu tư, trangbị máy móc, thiết bị ngày càng hiện đại; cán bộ được đào tạo bài bản vềchuyên môn nghiệp vụ, có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc

Chương 2ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyềnsử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn một số phường trung tâm thànhphố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2.1 Phạm vi thời gian

Đề tài đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiNguyên trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2020

2.2.2 Phạm vi không gian

Nghiên cứu được giới hạn công tác chuyển nhượng, tặng cho trongkhông gian hành chính thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, bao gồm: 5phường (phường Phan Đình Phùng, phường Hoàng Văn Thụ, phường TrưngVương, phường Đồng Quang và phường Quang Trung)

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hìnhquản lý đất đai Thành phố Thái Nguyên

Nội dung 2 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng cho quyềnsử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên 2017 -2020

Nội dung 3 Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất

Nội dung 4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệuquả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại một số phường trung tâmthành phố Thái Nguyên

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiệncác quyền sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tàinguyên và Môi trường

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báocáo của UBND Thành phố Thái Nguyên và các phòng ban chuyên môn

Thu thập số liệu tăng dân số của thành phố Thái Nguyên từ 2017-2020Thu thập số liệu các khu dân cư quy hoạch trong thành phố Thái Nguyên

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thực hiện điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tìnhhình thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiêncứu Cách thức điều tra là phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp tới người sử dụngđất để nắm bắt tình hình và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiệncác quyền sử dụng đất

Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất

+ Nhóm 1: Cán bộ quản lý cấp phường+ Nhóm 2: Cán bộ quản lý cấp thành phố+ Nhóm 3: Nhân dân trên địa bàn 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên

- Quy mô, cỡ mẫu: 20 phiếu cho cán bộ, 150 phiếu cho người dânSố lượng phiếu điều tra 150 phiếu (Phát phiếu trực tiếp tại bộ phận tiếpnhận và trả kết quả cho người dân của 5 phường đến thực hiện thủ tục hànhchính; trực tiếp điều tra mỗi phường 30 phiếu)

- Đối tượng điều tra phỏng vấn là: chủ sử dụng đất đã thực hiện quyềnchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyểnnhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo sốliệu đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Thái Nguyên

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đốitượng địa bàn một số phường trung tâm từng nội dung chuyển nhượng, tặngcho quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

Chương 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phốThái Nguyên

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thành phố Thái Nguyên

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên: Phía Bắcgiáp huyện Đồng Hỷ, huyện Phú Lương; phía Nam giáp Thành phố SôngCông và thị xã Phổ Yên; phía Đông giáp huyện Phú Bình; phía Tây giáphuyện Đại Từ Diện tích tự nhiên của thành phố Thái Nguyên 18.615 ha,chiếm 5% diện tích tự nhiên của tỉnh Thái Nguyên Toàn Thành phố có 19phường, 8 xã

Vị trí địa lý tạo cho Thành phố có những tiềm năng, lợi thế cho pháttriển kinh tế - xã hội, cụ thể:

- Thái Nguyên - Trung tâm đô thị, công nghiệp và dịch vụ của vùngTrung du miền núi Bắc bộ, là vùng đặc sản chè nên Thành phố có điều kiệnthuận lợi để:

(1) Thu hút đầu tư để phát triển các ngành công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp; (2) Nâng cao chất lượng lao động Thành phố có hệ thống giáo dục đại

học đứng thứ ba so với cả nước (chỉ sau Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh), đứngthứ hai miền Bắc (sau Hà Nội) Với 9 trường đại học và rất nhiều trường cao

đẳng, trung học chuyên nghiệp, dậy nghề

- Thành phố có lợi thế về giao thông trung tâm, có đường cao tốc HàNội- Thái Nguyên, có Quốc lộ 3 và đường sắt đi qua, cách sân bay Nội Bàikhoảng 45 km và hệ thống tuyến đường tỉnh lộ, liên huyện, liên xã nên rấtthuận lợi cho việc vận chuyển và trao đổi hàng hoá, đẩy nhanh tốc độ sản xuấtvà tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ; thuận lợi trong giao thương với các vùng kinhtế năng động

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

Thành phố có tổng diện tích đất tự nhiên 18.615 ha, có 19 phường, 8xã Thành phố Thái Nguyên địa hình miền núi và trung du, địa hình phức tạp,không đồng nhất, có độ cao trung bình khoảng 100 m so với mặt biển, địahình thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam Thành phố có nhiều đồi núi thấpđược bao quanh bởi dòng Sông Công, Sông Cầu và Hồ Núi Cốc, có nhữngcánh đồng xen lẫn với những đồi thấp do mưa lớn xói mòn, rửa trôi mạnh,nên đã tạo ra nhiều cánh đồng trồng lúa nước cùng với các vùng đồi thấp phùhợp với chè Phía Nam có phần đất đai tương đối bằng phẳng

3.1.1.3 Khí hậu thời tiết

Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng Đôngbắc Việt Nam, thuộc miền nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh giá ít mưa,mùa