ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ KIỂM SOÁT SỬ DỤNG ĐẤT

ĐẤT ĐƠ THỊ VÀ KIỂM SỐT SỬ DỤNG ĐẤT • Đất sử dụng đất thị • Đất thị đất cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng thị • Đất thị đất có mạng lưới hạ tầng sở đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện… Phân loại theo mục đích sử dụng • • • • • • Đất sử dụng vào công trinh công cộng Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng Đất Đất chuyên dùng Đất nông lâm nghiệp Đất chưa sử dụng Quan hệ kinh tế sử dụng đất thị • • • • • • • • • Giao đất Thuê đất Thu hồi đất bù thu hồi đất đô thị ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Những điều kiện đựợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất • • • • • Vị trí lơ đất Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất Chức lô đất Tính chất hợp pháp … PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT • Phương pháp đánh giá trực tiếp: so sánh lô đất với lô đất xung quanh mua bán, trao đổi • Phương pháp thu nhập: giá trị luồng thu nhập cho thuê đất • Phương pháp trừ dần • … Hàm định giá thuê đất • Hàm định giá thuê đất cho doanh nghiệp sản xuất công nghiệp • Q hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập P *Q ; Diện tích đất thuê S m2, giá thuê R đ/m2 • chi phí sản xuất khơng phải đất đai C • quãng đường k km với giá z đ/t/km; chi phí vận chuyển Q *k*z • Thị trường cạnh tranh hồn hảo • LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S • R*S = P*Q – C – Q*z*k • R= (P*Q – C – Q*z*k )/S Hàm định giá th đất cho văn phòng • • • • A tư vấn chi phí khơng phải đất C công sở cách trung tâm thành phố k km t phút để km, tiền lương ông ta cho phút W đồng • chi phí lại nhà tư vấn: t*W*k • LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k • R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S Hàm giá nhà • hàm gía nhà đừờng thẳng: khơng có hàng hóa tiêu dùng thay • Các chỗ có diện tích xác định: 100 m2 • Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000 đ cho nhà chi phí lại • Chi phí lại: khỏang 20.000đ/tháng nhà cách trung tâm thành phố 1km 40.000 đ cách trung tâm 2km • HGD trả cho nhà địa điểm khác nhau? • hàm gía nhà đường cong: có hàng hóa tiêu dùng thay • thực tế diện tích ngơi nhà khác nên tiêu dùng nhà phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa HGĐ tuân theo luật cầu: giá nhà tăng ->khối lượng giảm (diện tích nhà giảm) 10 Kiểm sốt tăng trưởng dân số • Ranh giới dịch vụ đô thị: không cung cấp dịch vụ đô thị ngồi ranh giới dịch vụ thị, làm giảm tg trưởng khu vực ranh giới 39 Tác động cân tổng thể ranh giới dịch vụ thị • lương thành phố ->tạo hấp dẫn thành phố nên có dòng người di dân tới thành phố làm tăg giá nhà giá đất • Tổng cung lao động tăng nguyên nhân: • Tăng mật độ dân cư Tăng giá nhà giá đất -> HGD sống c hộ nhỏ hơn, nhà xây dựng xây nhà chiếm diện tích đất • Tăng quy mơ khu dân hàm định giá đất dân c dịch chuyển lên phía trên: HGD trả giá cao cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD khu dân c >quy mô khu đất dân cư mở rộng hứơng phía trung tâm thành phố 40 • Tăng lương -> tác động lên thị trường đất kinh doanh Chi phí sản xuất tg lên -> giảm hấp dẫn thành phố địa điểm sản xuất -> cầu đất khu kinh doanh CBD giảm -> dịch chuyển xuống phía hàm định giá đất kinh doanh Khối lợng cầu lao động giảm xuống nguyên nhân: 41 • Giảm mật độ việc làm Việc tăng giá lao động cách tương đối so với yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành phố (số lượng việc làm km2) • Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh doanh CBD bị co lại bị giảm đất cho khu dân cư • Tiền lương thành phố tiếp tục tăng lên điểm cân tổng thể thiết lập lại (tổng cung lao động tổng cầu lao động) 42 Ai có lợi bị thiệt ranh giới dịch vụ thị? • Người sở hữu đất ngồi ranh giới dịch vụ thị bị thiệt: cho đất nằm bán kính 6km 8km, đất thuê khu vực bị giảm xuống hàm định giá thuê đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trường đất • Người sở hữu đất ranh giới dịch vụ thị có lợi: tăng nhu cầu đất dân cư ( tăng lương) ->tăng giá đất ranh giới dịch vụ thị • Người sở hữu đất khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh (do tăng giá lương) nên làm giảm giá đất kinh doanh 43 Cấp giấy phép xây dựng • Chính quyền thành phố kiểm soát tăng trởng dân số cách hạn chế số lượng giấy phép xây dựng • sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tăng giá cân nhà • Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm chi phí sản xuất nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lượng nhà xây, nên làm giảm nhu cầu đất ->giảm giá thị trường đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà 44 • Thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án phát triển nhằm khuyến khích mục đích định Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà mật độ cao -> thành phố cấp giấy phép cho dự án nhà mật độ cao Tương tự, thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án khu vực định sẵn 45 Phân vùng ngoại ứng • mục đích nhằm chia tách khu đất có mục đích sử dụng xung khắc • nhà máy sản xuất A thường tạo nhiễm khơng khí cách đơn giản để giải ô nhiễm chuyển nhà máy vào khu công nghiệp cách xa khu dân cư • Ngoại ứng cơng nghiệp: 46 • hãng công nghiệp-> ngoại ứng tiêu cực tiếng ồn, khí thải, khói, bụi… Phân vùng tách khu dân cư khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn khơng khí C/s khơng làm giảm tổng lượng ô nhiễm mà di chuyển ô nhiễm từ chỗ sang chỗ khác • C/s khơng khuyến khích doanh nghiệp giảm nhiễm • Biện pháp khác thay cho phân vùng cơng nghiệp: Phí xả thải theo khơng gian 47 • Phí xả thải có hiệu sách phân vùng nguyên nhân sau: • Phí xả thải cho phép hãng lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất Trên góc độ xã hội: vị trí địa điểm hiệu lượng giảm chi phí lại cao so với lượng tăng lên chi phí nhiễm • Chính sách phí xả thải buộc hãng phải trả phí nhiễm -> ô nhiễm giảm xuống đến điểm tối u 48 TP sử dụng phân vùng công nghiệp dù có phí xả thải để kiểm sốt nhiễm cơng nghiệp? • Phân vùng cơng nghiệp đơn giản so với hệ thống phí xả thải khơng gian thiết lập phí xả thải: quyền thành phố phải xác định đợc chi phí nhiễm ngoại ứng cận biên vị trí khác thành phố để thu phí xả thải thành phố lại cần phải giám sát hãng • Sự thay đổi từ phân vùng cơng nghiệp sang phí xả thải làm tăng ô nhiễm lên vùng lân cận nhà máy, nhà máy sản xuất nhiễm (do tác động phí xả thải) nhà máy lại gần khu dân cư nên vùng lân cận nhà máy bị nhiễm Phí xả thải đợc sử dụng -> tổng lợi ích xã hội tăng lên thực tế người gần nhà máy phải chịu nhiƠm cao 49 • thay cho cách phân vùng cổ điển này: dùng cách phân vùng hồn thiện -> quyền thiết lập tiêu chuẩn hồn thiện cho vùng Với mục đích sử dụng đất cho cơng nghiệp, tiêu chuẩn hồn thiện tạo cao giới hạn cho lượng tiếng ồn, khói thải, bụi, khí gas….mà hãng tạo Phân vùng hồn thiện cách thỏa hiệp phân vùng cổ điển phí xả thải, phân vùng hồn thiện khơng buộc hãng phải trả phí xả thải khuyến khích hãng loại bỏ nhiễm, tạo nhiều hội lựa chọn vị trí doanh nghiệp cho hãng 50 • Ngoại ứng bn bán lẻ: gây vấn đề tắc nghẽn giao thông, tiếng ồn, khó khăn chỗ đỗ xe Cách phân vùng cổ điển tạo khu bán lẻ để giảm ngoại ứng tiêu cực Nhưng cách phân vùng hồn thiện lại cho phép bn bán lẻ khu vực miễn họ thỏa mãn tiêu chuẩn hòan thiện cho đỗ xe, giao thơng, tiếng ồn Tại khu vực thành phố, quyền xác lập số lượng chỗ đỗ xe tối thiểu định, tốc độ di chuyển tối thiểu, mức tiếng ồn tối đa Tiêu chuẩn hoàn thiện buộc nhà phát triển thương mại phải cung cấp chỗ đỗ xe tĩnh để kiểm sóat vấn đề đỗ xe, biển báo, cải thiện đường xá để kiểm sóat giao thơng, tường chắn tiến ồn… 51 Phân vùng tài • loại trừ HGD mà tạo gánh nặng tài cho quyền thị • Gánh nặng tài xảy nguyên nhân sau: – Các HGD sống khu vực nhà mật độ cao – Các HGD sống vùng ven thành phố – Phát triển khu công nghiệp thương mại 52 Phân vùng kiến trúc • xếp hoạt động cho đạt hiệu việc sử dụng sở hạ tầng thành phố (đường sá, cấp nước…) Nơi có sỏ hạ tầng cung cấp hiệu định hướng phát triển dân cư việc làm Ngoài phân vùng kiến trúc bảo vệ khu khơng gian mở 53 ... 20.000 22.000 21.000 Tổng nhu cầu lao động (công nhân) 2512 00 431750 319150 Mật độ hộ (hộ GD /km2) 2500 2500 2717 Tổng cung lao động (cơng nhân) 2512 00 186438 319150 17 • Tổng cầu lao động = diện tích... cầu lao động từ 2512 00 lên 431,750 người 20 • dịch chuyển hàm định giá đất kinh doanh làm giảm tổng cung lao động: khu CBD lấn đất khu dân cư làm giảm tổng cung lao động từ 251. 200 xuống 186438