NGHIÊN CỨU NHỮNG MÂU THUẪN VỀ PHẦN CHUNG TRONG KHU CHUNG CƯ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU NHỮNG MÂU THUẪN VỀ PHẦN CHUNG TRONG KHU CHUNG CƯ SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : LƯƠNG NGUYỄN THẢO NGUYÊN 06135042 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LƯƠNG NGUYỄN THẢO NGUYÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU NHỮNG MÂU THUẪN VỀ PHẦN CHUNG TRONG KHU CHUNG CƯ Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Ngãi (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên TS Nguyễn Văn Ngãi -TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010- TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lương Nguyễn Thảo Nguyên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “ Nghiên cứu mâu thuẫn phần chung khu chung cư” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Ngãi, Bộ môn Kinh tế học, Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Với phát triển ngày mạnh mẽ thành phố Hồ Chí Minh gia tăng nhu cầu nhà chung cư ngày trở thành lựa chọn hàng đầu cho người, từ người có thu nhập cao người có thu nhập thấp Bên cạnh tiện ích mà chung cư mang đến cho hộ dân sống mâu thuẫn phần chung mà ngày người phải gánh chịu Từ đó, việc nghiên cứu mâu thuẫn phần chung khu chung cư trở nên cần thiết Đề tài thực nghiên cứu mâu thuẫn phần chung khu chung cư dựa sở lý luận thị trường bất động sản, định nghĩa chung cư, qui định lý luận phần chung, phần riêng khu nhà chung cư Bằng phương pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến chuyên gia, tham khảo tài liệu, phương pháp thống kê, so sánh phương pháp đánh giá nhanh, dựa kết phần mềm thống kê SPSS 16.0 đưa số yếu tố gây mâu thuẫn hộ dân mâu thuẫn từ sở hạ tầng, mơi trường sống mâu thuẫn nhiều làm cho người dân khơng hài lòng sống họ khu chung cư Và điều người dân tạm thời hài lòng ban quản lý chung cư hay tính gắn kết người sống chung cư, mức độ hài lòng chưa cao Vì cần có sách thích hợp để hạn chế mâu thuẫn nâng cao mức độ hài lòng người dân Nguyên nhân mâu thuẫn phần chung bố trí sở hạ tầng chủ đầu tư chưa hợp lý dẫn đến mâu thuẫn lợi ích hộ dân sinh sống Khi tìm nguyên nhân mở hướng nghiên cứu cho chủ đầu tư dự án nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng cơng trình, phục vụ tốt cho người dân Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN I TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ KHOA HỌC I.1.1 Khái niệm chung Bất động sản thị trường Bất động sản I.1.1.1 Khái niệm Bất động sản I.1.1.2 Những đặc điểm Bất động sản I.1.2 Khái niệm thị trường Bất động sản I.1.2.1 Đặc điểm thị trường Bất động sản I.1.2.2 Phân loại thị trường Bất động sản I.1.3 Một số khái niệm liên quan đến lý thuyết sở hữu I.1.3.1 Sở hữu gì? I.1.3.2 Sở hữu chung I.1.3.3 Sở hữu riêng I.1.4 Khái quát chung cư 10 I.1.4.1 Khái niệm chung cư cao tầng 10 I.1.4.2 Những ưu điểm nhược điểm nhà cao tầng .12 I.1.4.3 Phân loại nhà chung cư cao tầng .13 I.1.4.4 Sở hữu chung sở hữu riêng chung cư 15 I.1.5 Một số khái niệm có liên quan: .16 I.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ 17 I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18 I.3.3 Quy trình thực 18 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 GIỚI THIỆU ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .19 II.1.1 Vị trí địa lý 19 II.1.2 Thực trạng kinh tế .19 II.1.3 Thực trạng dân số 20 II.1.4 Thu nhập - mức sống người dân 20 II.1.5 Chi tiêu bình quân đầu người 21 II.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG CHUNG CƯ HIỆN NÀY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 22 II.2.1 Những yếu tố cần quan tâm mua chung cư 22 II.2.2 Những vấn đề tồn đọng 23 II.3 NGHIÊN CỨU NHỮNG MÂU THUẪN VỀ PHẦN CHUNG TRONG CHUNG CƯ 24 i Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên II.3.1 Giới thiệu chung cư .24 II.3.1.1 Chung cư Cô Giang 24 II.3.1.2 Chung cư Vĩnh Hội .24 II.3.1.3 Chung cư 95 24 II.3.1.4 Chung cư H1 .24 II.3.1.5 Chung cư Cư xá Thanh Đa 24 II.3.1.6 Chung cư Hà Kiều .24 II.3.1.7 Chung cư An Phú 25 II.3.1.8 Chung cư Ngô Quyền 25 II.3.2 Quy trình thực đề tài nghiên cứu .25 II.3.2.1 Xác định yếu tố gây mâu thuẫn chung cư 25 II.3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 25 II.3.2.3 Xử lý thông tin 26 II.3.2.4 Phân tích SPSS 26 II.3.2.5 Kiểm chứng Kết luận .28 II.4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .28 II.4.1 Phân tích thống kê .28 II.4.1.1 Phân tích theo số năm sống chung cư: 28 II.4.1.2 Phân tích theo hình thức sinh sống chung cư 28 II.4.1.3 Phân tích theo thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình 29 II.4.1.4 Phân tích theo độ tuổi người dân 30 II.4.1.5 Phân tích trình độ học vấn 30 II.4.2 Phân tích thống kê .30 II.4.3 Kiểm định thang đo .32 II.4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá thang đo .32 II.4.3.2 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “môi trường sống, không gian sống sinh hoạt” 32 II.4.3.3 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “ban công” 33 II.4.3.4 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “thang máy” 33 II.4.3.5 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “cầu thang” .33 II.4.3.6 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “thùng xả rác” 34 II.4.3.7 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “hệ thống thoát hiểm” 34 II.4.3.8 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “tính gắn kết xã hội” 34 II.4.3.9 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “ban quản lý chung cư” 35 II.4.3.10 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “hành lang” 35 II.4.3.11 Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “nơi để xe” 35 II.4.4 Kiểm định thang đo phương pháp phân tích nhân tố EFA 36 ii Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên II.4.5 Phân tích hồi quy .39 II.4.5.1 Điều chỉnh mô hình nghiên cứu 39 II.4.5.2 Mối tương quan tuyến tính biến mơ hình 42 II.4.5.3 Phân tích hồi quy .43 II.4.5.4 Kiểm định độ phù hợp mơ hình 44 II.4.5.5 Kiểm định mơ hình hồi qui 45 II.4.5.6 Phân tích phương sai (ANOVA) 48 II.4.6 Kiểm chứng- Kết luận: 48 PHẦN III KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ .53 KẾT LUẬN: 53 KIẾN NGHỊ: 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC iii Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS: Thị trường Bất Động Sản BĐS: Bất Động Sản BLDS: Bộ luật Dân QH: Quốc Hội NĐ- CP: Nghị định- Chính phủ QĐ- BXD: Quyết định- Bộ Xây Dựng TT-BXD: Thông tư- Bộ Xây Dựng USD: Đô la Mỹ GDP ( Gross Domestic Product): Tổng sản phẩm nội địa ODA (Official Development Assistance): Viện trợ nước TP: Thành phố Mét vuông M: Cm: Centimet SPSS (Statistical Package for the Social Sciences): Chương trình thống kê CN: Công nguyên   iv Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Bảng tổng quan thành phố Hồ Chí Minh 19  Bảng 2.2: Mô tả liệu phân theo số năm sinh sống chung cư 28  Bảng 2.3: Mơ tả liệu phân theo hình thức sống chung cư 28  Bảng 2.4: Mơ tả liệu phân theo thu nhập bình qn hàng tháng 29  Bảng 2.5: Mô tả liệu phân theo độ tuổi người dân 30  Bảng 2.6: Mô tả liệu phân theo trình độ học vấn .30  Bảng 2.7: Bảng mô tả thống kê thang đo đồng ý .31  Bảng 2.8: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “môi trường sống, không gian sống sinh hoạt” 32  Bảng 2.9: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “ban công” .33  Bảng 2.10: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “thang máy” 33  Bảng 2.11: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “cầu thang” .33  Bảng 2.12: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “thùng xả rác” 34  Bảng 2.13: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “hệ thống thoát hiểm” .34  Bảng 2.14: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “tính gắn kết xã hội” 34  Bảng 2.15: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “ban quản lý chung cư” .35  Bảng 2.16: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “hành lang” .35  Bảng 2.17: Kết kiểm định thang đo biến liên quan đến “nơi để xe” 36  Bảng 2.18: Kết kiểm định thang đo phương pháp phân tích nhân tố EFA 37  Bảng 2.19: Bảng kết kiểm định thang đo phương pháp phân tích nhân tố EFA thu gọn: 38  Bảng 2.20: Bảng mô tả biến đưa vào phân tích hồi quy 41  Bảng 2.21 : Ma trận hệ số tương quan 43  Bảng 2.22 Kết Xuất Mơ Hình Hồi Qui Tuyến Tính Bội 44  Bảng 2.23: Bảng kết kiểm định độ phù hợp mô hình hồi quy 44  Bảng 2.24: Bảng Thơng Số Thống Kê Của Từng Biến Trong Phương Trình 45  v Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Chung cư 10  Hình 2.2: Nội dung ghi giấy chứng nhận sở hữu nhà sử dụng đất cấp cho chủ sở hữu hộ chung cư Việt Nam 16  vi Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lương Nguyễn Thảo Nguyên DANH MỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN PHỤ LỤC 2: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU BẰNG SPSS PHỤ LỤC 3: MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ CÁC CHUNG CƯ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT vii Communalities Initial Extraction BC1 0,8228785 BC2 0,6927972 TM1 0,9408712 TM2 0,9553213 HL1 0,7719081 HL2 0,7677648 HL4 0,757173 HL5 0,8324132 CT1 0,787191 CT2 0,8487625 TR1 0,8467173 TR2 0,8153678 NX1 0,8451825 NX2 0,8040047 NX3 0,8095826 NX4 0,6622871 NX5 0,8736846 GK1 0,7228017 GK2 0,7638187 BQL1 0,8989683 BQL2 0,8964051 Total Variance Explained Total 7,1464 % of Variance 34,0305 Cumulative % Total 34,0305 2,6714 % of Variance Cumulative % Total % of Variance 7,1464 34,0305 34,0305 3,5746 17,0221 2,6714 12,7208 46,7513 2,9332 13,9675 2,2041 10,4955 57,2468 2,2041 10,4955 57,2468 2,4044 11,4494 1,4708 7,0036 64,2505 1,4708 7,0036 64,2505 2,3878 11,3705 1,4349 6,8331 71,0835 2,0981 9,9911 1,4349 1,1339 5,3995 76,4831 1,1339 5,3995 76,4831 2,0706 9,8599 1,0545 5,0212 81,5043 1,0545 5,0212 81,5043 1,6472 7,8438 0,7034 3,3497 84,8540 0,5078 2,4183 87,2723 10 0,4572 2,1771 89,4494 11 0,4434 2,1115 91,5609 12 0,3803 1,8109 93,3718 13 0,2903 1,3825 94,7543 14 0,2278 1,0847 95,8390 15 0,1907 0,9079 96,7469 16 0,1720 0,8191 97,5660 17 0,1551 0,7388 98,3047 18 0,1253 0,5969 98,9016 19 0,1098 0,5228 99,4244 20 0,0843 0,4014 99,8258 21 0,0366 0,1742 100,0000 Kiểm tra tượng Phương sai sai số không đồng Correlations Spearman's rho ABSMOI MT BQL TM CSHT GK ABSMOI Correlation Coefficient 0,14 0,14 0,04 -0,11 -0,14 1,00 Sig (2-tailed) 0,22 0,23 0,75 0,35 0,22 N 80 80 80 80 80 80 Phân tích phương sai (ANOVA) Kết phân tích ảnh hưởng thuộc tính cá nhân hài lòng chung cộng đồng 4.1 Thời gian sinh sống: Test of Homogeneity of Variances HLC Levene Statistic df1 df2 Sig 1,25 76 0,298 ANOVA HLC Sum of Squares df Mean Square F Sig Between Groups 0,594 0,198 0,303 0,823 Within Groups 49,606 76 0,653 Total 50,2 79 4.2 Hình thức sinh sống: Test of Homogeneity of Variances HLC Levene Statistic df1 df2 Sig 0,0526177 77 0,949 ANOVA Sum of Squares df Mean Square F Sig Between Groups 0,777 0,389 0,605 0,548 Within Groups 49,423 77 0,642 Total 50,2 79 HLC 4.3 Thu nhập : Test of Homogeneity of Variances HLC Levene Statistic df1 df2 Sig 1,201 75 0,315 ANOVA HLC Sum of Squares df Between Groups 1,5974578 0,3993645 0,6162709 Within Groups 48,602542 75 0,6480339 Total 50,2 79 4.4 Mean Square F Tuổi tác: Test of Homogeneity of Variances HLC Levene Statistic df1 df2 Sig 1,580324 76 0,201 Sig 0,652315871 ANOVA HLC Sum of Squares df Mean Square Between Groups 3,223 1,074 Within Groups 46,977 76 0,618 Total 50,2 79 4.5 F Sig 1,738 0,166 Trình độ học vấn: Test of Homogeneity of Variances HLC Levene Statistic df1 df2 Sig 0,069 76 0,976 ANOVA HLC Sum of Squares df Mean Square F Sig Between Groups 0,833 0,278 0,428 0,734 Within Groups 49,367 76 0,65 Total 50,2 79 4.6 Giới tính: Group Statistics GIOITINH HLC N Mean Std Deviation Std Error Mean 51 3,1569 0,80926 0,11332 29 3,1379 0,7894 0,14659 Independent Samples Test Levene's Test for Equality of Variances t-test for Equality of Means 95% Confidence Interval of the Difference HLC Equal variances assumed F Sig t df Sig (2tailed) Mean Difference Std Error Difference Lower Upper 0,370 0,545 0,101 78,000 0,919 0,019 0,187 -0,353 0,390 0,102 59,555 0,919 0,019 0,185 -0,352 0,390 Equal variances not assumed PHỤ LỤC MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ CÁC CHUNG CƯ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT: Chung cư 95 căn, quận Bình Thạnh: Chung cư Cô Giang, quận 1: Chung cư Vĩnh Hội: Chung cư Ngô Quyền, quận 5: Chung cư Thanh Đa: Chung cư An Phú, quận 2: ... Vườn lâu năm; cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi thể thao; số cơng trình khai thác hầm lò, v.v… I.1.1.2 Những đặc điểm Bất động sản Tính cố định vị trí: