NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI, TP. HỒ CHÍ MINH

Chính vì vậy, thông qua việc nghiên cứu tác động của quá trình ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất đai huyện Củ Chi, đề tài dự kiến đề xuất những giải pháp cụ thể trong khuôn khổ pháp lu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

*************

NGUYỄN THÀNH VŨ

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 11/2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

*************

NGUYỄN THÀNH VŨ

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN VIỆC

QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THÀNH VŨ

Hội đồng chấm luận văn:

1 Chủ tịch: TS NGUYỄN VĂN TÂN

Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Tôi tên là Nguyễn Thành Vũ, sinh ngày 17 tháng 4 năm 1983 tại huyện

Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre

Tốt nghiệp Tú tài tại trường Trung học phổ thông Nguyễn Đình Chiểu, thị xã Bến Tre, tỉnh Bến Tre, năm 2001

Tốt nghiệp Ðại học ngành Quản lý đất đai hệ chính quy tại trường Ðại học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh

Sau đó làm việc tại Chi nhánh Trung tâm Điều tra, Đánh giá tài nguyên đất phía Nam (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Tháng 9 năm 2008 theo học Cao học ngành Quản lý đất đai tại Ðại học Nông Lâm, Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh

Ðịa chỉ liên lạc: Số nhà 115/22/9 Nguyễn Du, phường Bến Thành, quận 1,

TP Hồ Chí Minh

Ðiện thoại: NR-083.8227930, CQ-083.8226829, DĐ-0909 534 803

Email : thanhvu1983@yahoo.com

LỜI CAM ÐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Nguyễn Thành Vũ

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được

sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý thầy cô giáo trường Ðại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, cơ quan, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Quý Thầy Cô giáo trường Ðại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và thực hiện đề tài

- Tiến sĩ Trần Hồng Lĩnh (Chi nhánh Trung tâm Điều tra, Đánh giá Tài nguyên đất phía Nam – Tổng cục Quản lý đất đai) đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

- Khoa Quản lý Ðất đai và Bất động sản, Phòng Ðào tạo sau Ðại học - Trường Ðại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện tốt cho tôi trong suốt khóa học và thời gian thực hiện đề tài

- Lãnh đạo và các đồng nghiệp tại Chi nhánh Trung tâm Điều tra, Đánh giá tài nguyên đất phía Nam đã động viên, tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài

- Ðặc biệt, gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập

và nghiên cứu

Xin chân thành cảm ơn!

TÓM TẮT

Đề tài “Nghiên cứu tác động của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và

sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh” được thực hiện trên

địa bàn huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh, thời gian từ tháng 09/2010 đến tháng 09/2011 Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu, phân tích đặc điểm tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất, sự biến động đất đai dưới áp lực đô thị hóa (ĐTH) để làm rõ

sự tác động của ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Củ Chi, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đai ở một khu vực ĐTH mới Đề tài đã sử dụng các phương pháp điều tra thu thập tài liệu, phương pháp điều tra phiếu, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp số liệu, tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia và phương pháp bản đồ

Kết quả đạt được cho thấy ĐTH một mặt đã thu hút sự quan tâm của lãnh đạo các cấp đối với công tác quản lý đất đai; tạo ra sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; làm giá trị đất đai được nâng cao; mặt khác, ĐTH đã làm phát sinh nhiều vấn đề trong quá trình đảm bảo quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất; công tác quản lý đất đai bị quá tải; phải thu hồi nhiều đất nông nghiệp trong khi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn; đất đai bị hoang hóa nhưng đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp dần, tạo ra nhiều mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất của địa phương Do vậy, cần phải có những biện pháp nhằm giảm thiểu những tác động tiêu cực của ĐTH, đưa quản lý đất đai đi về ổn định và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo phát triển bền vững ở những khu vực ĐTH

on these processes in Cu Chi district, and postulate some solutions to improve their effectiveness in some new urban areas The methods employed included field investigation, data collection, compilation of evidence, statistical method, analytical method, comparison method, expertise method and map method

The results show that the urbanization has drawn the attention of regulatory authorities to the task of land management, and led to the restructuration of land use, thereby enhancing the effectiveness of land use and the value of land; on the other hand, the urbanization has also brought about many problems involving the protection of the rights and obligations of land users and the overload of land management staff Some examples include the necessity to retrieve agricultural land, slow land clearance and compensation, deserted land versus reduced agricultural land, giving way to numerous conflicts in the local management and use

of land

Therefore, it is imperative to take measures capable of minimizing the negative impact of urbanization, stabilizing and improving the effectiveness of land use, and achieving sustainable growth in urbanized areas

MỤC LỤC

Trang

LÝ LỊCH CÁ NHÂN iii

LỜI CAM ÐOAN iv

LỜI CẢM ƠN v

TÓM TẮT vi

MỤC LỤC viii

CÁC CHỮ VIẾT TẮT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

2.1 Ý nghĩa khoa học 2

2.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

3 Mục tiêu của đề tài: 3

3.1 Mục tiêu tổng quát: 3

3.2 Mục tiêu cụ thể: 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu: 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu: 4

Chương 1 5

TỔNG QUAN 5

1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 5

1.2 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 7

1.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai 7

1.2.2 Đô thị hóa và thực trạng đô thị hóa tại TP Hồ Chí Minh 24

1.3 Cơ sở pháp lý 38

1.4 Khái quát về khu đô thị Tây Bắc 39

1.4.1 Vị trí và quy mô quy hoạch: 39

1.4.2 Tính chất, chức năng của khu đô thị Tây Bắc: 40

1.4.3 Định hướng phát triển không gian: 41

1.4.4 Cơ cấu sử dụng đất 43

1.4.5 Đánh giá chung 43

Chương 2 45

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

2.1 Nội dung 45

2.2 Phương pháp nghiên cứu 45

2.2.1 Các câu hỏi nghiên cứu 45

2.2.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể 46

Chương 3 49

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 49

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và thực trạng KT-XH của huyện Củ Chi 49

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 49

3.1.2 Thực trạng KT - XH giai đoạn 2001-2010 53

3.2 Khái quát quá trình ĐTH trên địa bàn huyện Củ Chi 58

3.2.1 Giai đoạn trước năm 2000 58

3.2.2 Giai đoạn sau năm 2000 59

3.2.3 Định hướng phát triển đô thị huyện Củ Chi sau năm 2010 64

3.3 Công tác quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai 66

3.3.1 Công tác quản lý đất đai 66

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 72

3.4 Biến động đất đai dưới áp lực của ĐTH 76

3.4.1 Biến động cơ cấu sử dụng đất: 77

3.4.2 Biến động diện tích các loại đất theo mục đích sử dụng 77

3.5 Tác động của ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất ở huyện Củ Chi 87

3.5.1 Tác động đến công tác quản lý đất đai 87

3.5.2 Tác động đến quá trình sử dụng đất 96

3.6 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Củ Chi 104

3.6.1 Nhóm các giải pháp về quy hoạch 104

3.6.2 Nhóm các giải pháp về chủ trương, chính sách 105

3.6.3 Nhóm các giải pháp khác 106

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 108

1 Kết luận 108

2 Kiến nghị 110

TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ĐTH: Đô thị hóa

KT – XH: Kinh tế – xã hội

CNQSDĐ: Chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

HĐND: Hội đồng nhân dân

TN&MT: Tài nguyên và Môi trường

TP Hồ Chí Minh: thành phố Hồ Chí Minh

QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ: Kế hoạch sử dụng đất

QH, KHSDĐ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

GDP: Gross Domestic Product -Tổng sản phẩm quốc nội

DANH SÁCH CÁC HÌNH/SƠ ĐỒ

Hình 1.1 Sơ đồ hệ thống quản lý đất đai .9

Hình 1.2 Bản đồ không gian khu đô thị Tây Bắc 40

Hình 1.3 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 khu đô thị Tây Bắc (phần huyện Củ Chi) 44

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi 50

Hình 3.2 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2001-2010 53

Hình 3.3 Biểu đồ so sánh cơ cấu kinh tế các năm 2000, 2005, 2010 54

Hình 3.4 Cơ cấu kinh tế nông nghiệp năm 2010 55

Hình 3.5 Biểu đồ sự gia tăng tỷ lệ đất phi nông nghiệp qua các năm 64

Hình 3.6 Bản đồ định hướng phát triển không gian của huyện đến năm 2020 66

Hình 3.7 Biểu đồ so sánh diện tích 03 loại đất chính giữa quy hoạch và hiện trạng năm 2010 67

Hình 3.8 Cơ cấu sử dụng đất huyện Củ Chi năm 2010 73

Hình 3.9 Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010 73

Hình 3.10 Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010 74

Hình 3.11 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Củ Chi năm 2005 83

Hình 3.12 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Củ Chi năm 2010 84

DANH SÁCH CÁC BẢNG BẢNG Trang Bảng 1.1 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền cấp huyện theo Luật đất đai 1993 và Luật đất đai năm 2003 23

Bảng 3.1.So sánh biến động đất phi nông nghiệp các xã trên địa bàn huyện giai đoạn 2006-2010 60

Bảng 3.2 Dân số từ các năm 1989 đến 2010 61

Bảng 3.3 Kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 và 2010 70

Bảng 3.4 Biến động đất nông nghiệp giữa năm 2000 so với năm 2010 78

Bảng 3.5 Biến động đất phi nông nghiệp giữa năm 2000 so với năm 2010 82

Bảng 3.6 Biến động 03 loại đất chính giữa năm 2000 so với năm 2010 của TP Hồ Chí Minh 86

Bảng 3.7 Thu ngân sách từ đất qua các năm 90

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đô thị hóa (ĐTH) là một xu thế tất yếu khách quan trên con đường đi đến sự thịnh vượng của một quốc gia Việt Nam là một nước nông nghiệp lạc hậu nên cần phải thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH,HĐH) để phát triển nền kinh tế của đất nước, và hệ quả trực tiếp của công nghiệp hóa chính là ĐTH Sản phẩm của ĐTH là đô thị với các khu công nghiệp, nhà máy, các khu dân cư, khu sản xuất kinh doanh thương mại, dịch vụ phát triển trên nền tảng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội hoàn thiện Vì lẽ đó, ĐTH sẽ cần một quỹ đất đai rất lớn để đáp ứng yêu cầu xây dựng các công trình, chính nhu cầu này đã tạo ra những áp lực to lớn đối với việc quản lý và sử dụng đất đai Cũng như tất cả các lĩnh vực khác, ĐTH đã có những tác động tích cực lẫn tiêu cực đối với quan hệ đất đai, mà cụ thể là việc quản

lý và sử dụng đất đai Vấn đề đặt ra là làm cách nào có thể hạn chế tối đa những tác động tiêu cực đó?

Củ Chi là huyện nông thôn ngoại thành TP Hồ Chí Minh nên phần lớn đất đai đã được Nhà nước giao cho người dân canh tác với nhiều loại hình sản xuất, trong đó có trồng lúa, và nông nghiệp đóng vai trò chủ đạo trong nền kinh tế của huyện Tuy nhiên, cuộc sống của người dân Củ Chi vẫn còn gặp nhiều khó khăn Do vậy, phải vực dậy nền kinh tế, cải thiện đời sống của nhân dân là nhiệm vụ hàng đầu của chính quyền các cấp Tận dụng lợi thế về điều kiện tự nhiên thuận lợi như vị trí địa lý, cấu tạo nền địa chất, nguồn nước, Củ Chi đã thực hiện công nghiệp hóa song song với quá trình ĐTH nhằm đưa nền kinh tế của huyện đi lên, dẫn tới sự ra đời của khu đô thị Tây Bắc và các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện trong thời gian qua Để thực hiện các công trình dự án, thành phố và huyện đã thu hồi nhiều đất nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, làm đất sản xuất của nông dân bị thu hẹp dần Cũng trong thời gian này, Củ Chi đã tiếp nhận nhiều dân

di cư từ các vùng khác đến làm việc và sinh sống, làm tăng nhu cầu đất đai phục vụ các mục đích xây dựng nhà ở, mở rộng các công trình điện, đường, trường, trạm, đồng thời làm tăng giá trị đất đai Bên cạnh đó, từ năm 2006, TP Hồ Chí Minh có chủ trương hạn chế tối đa diện tích đất lúa trên địa bàn huyện Củ Chi đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý sử dụng đất của người dân Tất cả những vấn đề trên đã làm cho mối quan hệ đất đai ở Củ Chi trở nên gay gắt và phức tạp hơn bao giờ hết, tác động mạnh đến công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện, đòi hỏi phải được giải quyết triệt để nhằm đảm bảo phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới

Từ thực tế nêu trên, việc phân tích, đánh giá những tác động của ĐTH đối với tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh, đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế tối đa những tác động tiêu cực là rất cần thiết, có ý nghĩa to lớn đối với công tác hoạch định, phát triển đô thị của huyện Củ Chi nói riêng và của TP Hồ Chí Minh nói chung trong thời điểm hiện nay

Được sự đồng ý của khoa Quản lý đất đai và Bất động sản – Trường Đại học

Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, sự chấp thuận của giáo viên hướng dẫn, đề tài

“Nghiên cứu tác động của quá trình ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất tại huyện

Củ Chi, TP Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm tìm ra một lời giải cho vấn đề

quản lý và sử dụng đất ở Củ Chi dưới tác động của ĐTH

2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

2.1 Ý nghĩa khoa học

Thông qua việc nghiên cứu những tác động của ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Củ Chi, đề tài sẽ trình bày, so sánh và phân tích một cách logic những vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất dưới áp lực của quá trình ĐTH nhằm xác định những nguyên nhân cơ bản dẫn đến những bất cập trong cơ chế quản lý và sử dụng đất trong khu vực ĐTH Đồng thời, cũng qua việc nghiên cứu, đề tài cũng đề xuất một số giải pháp đối với chính sách pháp luật của nhà nước và đây là ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu

2.2 Ý nghĩa thực tiễn

Tốc độ ĐTH tại huyện Củ Chi trong những năm gần đây đã diễn ra một cách mạnh mẽ, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là tất yếu Bên cạnh những khu vực chuyển đổi mục đích theo quy hoạch, còn tồn tại những khu vực chuyển đổi mục đích theo hướng tự phát, không theo hoạch định của nhà nước

mà theo nhu cầu của xã hội phát triển Chính sự chuyển đổi không theo quy hoạch

đã tạo ra những áp lực rất lớn đối với việc quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương, tác động trực tiếp đến cuộc sống của người dân trên bàn huyện Chính vì vậy, thông qua việc nghiên cứu tác động của quá trình ĐTH đến việc quản lý và sử dụng đất đai huyện Củ Chi, đề tài dự kiến đề xuất những giải pháp cụ thể trong khuôn khổ pháp luật nhằm giúp cho các cấp chính quyền của huyện thực hiện tốt công tác quản

lý nhà nước về đất đai, tạo sự công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ với nhà nước giữa những người sử dụng đất, đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội và đây là ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu

3 Mục tiêu của đề tài

- Phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai, tình hình sử dụng

và biến động đất đai của huyện Củ Chi dưới áp lực của quá trình ĐTH trong 10 năm qua (từ năm 2001 đến năm 2010);

- Xác định, phân tích những tác động tích cực, tiêu cực của quá trình ĐTH đến quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Củ Chi;

- Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý

và cơ chế sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi trong những năm tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Việc quản lý và sử dụng đất đai của huyện Củ Chi

- Sự biến động đất đai trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2001-2010

- Quá trình ĐTH tại huyện Củ Chi;

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Củ Chi, TP Hồ

Chí Minh, chủ yếu tập trung vào các xã, thị trấn thuộc khu đô thị Tây Bắc

4.2.2 Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2010

4.2.3 Phạm vi nội dung: Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện

Củ Chi dưới tác động của ĐTH Trong đó:

+ Đối với tình hình quản lý, đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu vào công tác lập và quản lý quy hoạch; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ); công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất; công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo; công tác bồi thường, tái định cư

+ Đối với việc sử dụng đất, đề tài tập trung nghiên cứu các hoạt động sử dụng đất của người dân bị tác động trực tiếp và gián tiếp của ĐTH

Chương 1 TỔNG QUAN 1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Trong những năm gần đây, khi Việt Nam thực hiện công cuộc Đổi mới, mở cửa nền kinh tế đã tạo điều kiện cho quá trình ĐTH phát triển mạnh ở nước ta, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh ĐTH thường đi đôi với công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự gia tăng dân số trên một đơn vị lãnh thổ, kinh tế dịch chuyển theo hướng công nghiệp và thương mại, dịch vụ Nhằm đáp ứng nhu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế đòi hỏi phải có sự chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư và các công trình công cộng phục vụ đời sống nhân dân Điều này đã gây áp lực không nhỏ đối với việc quản lý và sử dụng đất đai ở vùng ĐTH

Củ Chi trước kia là một huyện nông thôn với sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn 70% tổng diện tích tự nhiên, mô hình quản lý đất đai theo kiểu nông thôn Khi thành phố quy hoạch xây dựng khu đô thị Tây Bắc, một phần của huyện đã chuyển từ nông thôn sang thành thị, đòi hỏi phải

có mô hình quản lý đất đai phù hợp Mặc dù đã có sự thay đổi, nhưng do tốc độ ĐTH nhanh nên công tác quản lý đất đai đã gặp không ít khó khăn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất Bên cạnh đó, do chính sách thu hút đầu tư nên trong thời gian qua huyện Củ Chi đã có rất nhiều công trình, dự án được phê duyệt, nhưng qua một thời gian dài các dự án này vẫn chưa được triển khai thực hiện, gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân trong vùng quy hoạch

Trong thời gian qua, đã có một số nghiên cứu về vấn đề sử dụng đất trong khu vực ĐTH như:

1 Thực trạng và một số giải pháp định hướng cho 5 quận mới trong quá trình ĐTH (Dư Phước Tân, 2005) Dư Phước Tân (2005) đã phân tích một số

nguyên nhân ảnh hưởng đến sự phát triển của các quận mới tại TP Hồ Chí Minh, nhưng chưa nêu được những ảnh hưởng của sự phát triển đô thị đối với sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất

2 Đánh giá tình hình sử dụng đất (từ năm 2000 đến năm 2005) trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực tân ĐTH (Trần Thị Mẫn, 2006)

3 Hiệu quả sử dụng đất trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ĐTH TP Hồ Chí Minh (Nguyễn Thị Nết,2007)

Trần Thị Mẫn (2006) và Nguyễn Thị Nết (2007) đã phân tích tình hình sử dụng đất, sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng giữa các loại đất trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế để thấy rõ sự giảm dần diện tích đất nông nghiệp và tăng dần diện tích đất công nghiệp, đất ở, trong nhu cầu ĐTH Tuy nhiên chưa đi sâu về vấn đề ảnh hưởng giữa quá trình ĐTH với quyền của người sử dụng đất trong quá trình dịch chuyển cơ cấu sử dụng đất, cũng như những tác động của ĐTH đến công tác quản lý đất đai

4 Vấn đề chuyển dịch sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực ĐTH ở TP Hồ Chí Minh và những tác động của nó tới đời sống cư dân tân đô thị (Trần Thị Thu

Lương, 2008)

Trần Thị Thu Lương (2008) đã phân tích sự chuyển dịch diện tích đất nông nghiệp để phục vụ nhu cầu phát triển đô thị tại các khu vực ĐTH của TP Hồ Chí Minh Đồng thời cũng phân tích được những tác động của quá trình ĐTH đối với đời sống của người dân trong vùng tân đô thị Trong đó bài viết chỉ mới dừng lại ở việc phân tích những tác động mà chưa đi sâu phân tích nguyên nhân dẫn đến những tác động đó, chưa nêu được những bất cập giữa cơ chế quản lý và thực tiễn quá trình sử dụng đất trong khu vực ĐTH

5 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất trong khu vực tân đô thị của TP Hồ Chí Minh Kết quả bước đầu và những vấn đề đặt ra

(Trần Thị Thu Lương, 2008)

Trần Thị Thu Lương (2008) đã nêu lên thực trạng việc sử dụng đất tại các quận mới của TP Hồ Chí Minh, đồng thời nêu một vài nguyên nhân của việc sử

dụng đất chưa hiệu quả tại các quận này, đề xuất một số giải pháp bước đầu Tuy nhiên, bài viết chỉ mới dừng lại ở mức độ nhìn nhận thực trạng biến động đất nông nghiệp trong quá trình ĐTH, mà chưa phân tích được nguyên nhân xuất hiện và biện pháp giải quyết các vấn đề nêu trên

Nhìn chung, các nghiên cứu trên chưa thực sự phác họa một bức tranh tổng thể về những tác động tích cực và tiêu cực của ĐTH đối với sử dụng và quản lý đất đai ở vùng ĐTH Hiện nay, với hệ thống pháp luật đất đai mới được ban hành, mặc

dù đã có những quy định cụ thể cho từng loại đất, nhưng khi thực hiện trong thực tế tại từng địa phương lại nảy sinh những vấn đề mà cơ chế quản lý đã được luật định chưa thể đáp ứng được Bên cạnh đó, các đề tài trên chỉ tập trung nghiên cứu tác động của ĐTH lên chính phạm vi địa bàn nghiên cứu mà không tính đến những tác động vùng lân cận Chính vì vậy mà đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích những ảnh hưởng của quá trình phát triển đô thị đối với việc quản lý và sử dụng đất tại huyện Củ Chi để tìm ra nguyên nhân của những bất cập giữa cơ chế quản lý và thực

tế sử dụng đất tại địa phương, đề xuất phương án sử dụng và quản lý đất đai trong khu vực ĐTH một cách hiệu quả, phù hợp với quá trình phát triển của huyện, thành phố Để giải quyết các vấn đề nêu trên đề tài dựa trên các căn cứ khoa học và pháp

lý được trình bày sau đây

1.2 Cơ sở khoa học của nghiên cứu

1.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.2.1.1 Hệ thống quản lý đất đai

Theo Trần Thanh Hùng (2001), quản lý nhà nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng thì bao gồm hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp Theo nghĩa hẹp, thì đấy chỉ là hoạt động thuần tuý hành pháp

về đất đai Trong đề tài, quản lý nhà nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng Theo đó hệ thống quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính sau:

- Chính sách đất đai: được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên tắc trong các Luật đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc

gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển KT - XH, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả

Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài, thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên tắc quản lý có tính định tính, như giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai Chính sách tác nghiệp thực hiện trong ngắn hạn 5 – 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính định lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai, giải quyết những vấn đề liên quan đến sử dụng và bảo vệ đất đai, như mục đích, điều kiện, chế độ và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai Mối quan hệ giữa chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa chất và lượng

- Cơ chế pháp lý: Là hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến lược trong Hiến pháp và Luật đất đai

- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp

đã đề ra thông qua các biện pháp hành chính, như lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, thống kê và kiểm

kê đất đai, kiểm tra việc sử dụng đất đai…

- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp kinh tế nhằm tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai

- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan quản lý hành chính đất đai các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai Kết quả hoạt động của cơ chế tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động sử dụng đất đai

Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản

lý nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1.1

Các cơ chế quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản

lý nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối với đất đai như sau:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất đai;

- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;

- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai được tổ chức kết hợp theo ngành và theo lãnh thổ, cụ thể là:

- Ở trung ương có Bộ Tài nguyên và Môi trường bao quát tài nguyên đất đai toàn quốc và các quan hệ vĩ mô về đất đai, thực hiện các điều chỉnh trong cả nước

- Ở mỗi cấp chính quyền địa phương đều có cơ quan tương ứng làm chức năng quản lý nhà nước về đất đai

- Ngoài ra, trong các bộ, ngành có hoạt động sử dụng đất đai cũng hình thành các bộ phận chuyên trách quản lý sử dụng đất đai trong ngành

Hình 1.1 Sơ đồ hệ thống quản lý đất đai

Cơ chế kinh tế

Cơ chế hành chính

Chính sách chiến lược

Cơ chế pháp lý

Hệ thống sử dụng đất đai

Chính sách tác nghiệp

Cơ chế

tổ chức

Các văn bản dưới luật Chính sách đất đai

1.2.1.2 Các nguyên tắc cơ bản về quản lý đất đai

1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân: (Điều 17 Hiến pháp 1992, Điều 1 Luật đất đai năm 1993, Điều 5 Luật đất đai năm 2003)

Đây là nguyên tắc cơ bản nhất, là cơ sở pháp lý xác định rõ nhân dân là chủ

sở hữu duy nhất và tuyệt đối toàn bộ quỹ đất đai quốc gia Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai Cho nên, nhà nước được quyền quản lý thống nhất đất đai trong phạm vi cả nước và nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai trái pháp luật, hủy hoại đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích

2 Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và kế hoạch: (Điều 6 Luật đất đai năm 2003)

Nguyên tắc quản lý này với mục đích là tạo mọi điều kiện cho người sử dụng đất khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội đồng thời trong khai thác phải theo một quy hoạch, kế hoạch thống nhất trong phạm

vi cả nước và từng địa phương, đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả nhất, bảo vệ, tái sinh độ phì nhiêu, chống hủy hoại đất

3 Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định (Điều 5 Luật đất đai năm 2003)

Theo nguyên tắc này, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt, Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất để người sử dụng đất

sử dụng ổn định, tiết kiệm và nâng cao hiệu suất sử dụng đất

Với những nguyên tắc trên, để có thể quản lý thống nhất toàn bộ quỹ đất đai quốc gia, nắm bắt được thực trạng sử dụng và xu thế biến động đất đai, để từ đó đưa ra những định hướng điều chỉnh việc sử dụng đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển KT - XH, nhất thiết phải tiến hành phân loại đất đai theo mục đích sử dụng

1.2.1.3 Phân loại đất đai

Theo Trần Thanh Hùng (2002), do đất đai được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau trong xã hội (nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ), cho nên các quốc gia trên thế giới nhất thiết phải tiến hành việc phân loại đất đai nhằm nắm

bắt được thực trạng sử dụng và xu thế biến động đất đai, làm căn cứ định hướng việc

sử dụng đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển KT - XH của đất nước

Quỹ đất đai quốc gia được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển KT - XH trong các thời kỳ khác nhau Các loại đất đai, loại hình sử dụng mới sẽ xuất hiện theo quy luật kinh tế khách quan và phân loại đất đai cũng phải căn cứ trên các quy luật KT - XH khách quan để xác định các tiêu chí phân loại một cách có hệ thống nhằm mô tả được thực trạng KT - XH và hiện trạng bề mặt, phản ánh được thực trạng đầu tư sử dụng đất đai trong các khu vực, các ngành kinh tế quốc dân

Từ đó việc xây dựng hệ thống các tiêu chí loại đất đai và tiến hành kiểm kê đất đai theo các tiêu chí này nhằm nắm chắc quỹ đất đai, để sau đó điều tiết sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế của quốc gia Quản lý đất đai được thực hiện trên căn cứ pháp luật, mặt khác cũng phải phù hợp với quy luật khách quan trong đó

hệ thống các loại đất đai đóng vai trò trung gian làm cho công tác quản lý đất đai có tính khoa học

Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta tồn tại 2 hệ thống phân loại đất đai dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản lý, kiểm

kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau:

- Nguyên tắc hệ thống: Quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong quá trình sử dụng cho một mục đích được xác định Ví dụ: đất nông nghiệp bao gồm đất đồng ruộng, đất giao thông nội đồng, đất kênh mương nội đồng, đất sân phơi, kho tàng, trụ sở… những loại hình sử dụng này có mối quan hệ mật thiết với nhau trong quá trình sản xuất đất nông nghiệp Có nghĩa là nguyên tắc hệ thống tập trung nghiên cứu các mối quan hệ qua lại giữa các loại hình sử dụng đất đai và loại đất đai, nghiên cứu những tính chất của hệ thống

Cần phân biệt rõ loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai là đơn vị cơ bản cấu thành loại đất đai, là thửa đất cụ thể trên bề mặt trái đất được sử dụng một cách thường xuyên có hệ thống cho nhu cầu cụ thể của con

người Loại hình sử dụng cấu thành loại đất đai và tỷ lệ diện tích giữa các loại hình

sử dụng xác định mục đích sử dụng đất đai Như vậy, loại hình sử dụng đất được hiểu là hiện trạng bề mặt và thông qua đó phản ánh hiện trạng sử dụng đất đai

Từ đó công tác kiểm kê đất đai phải lấy loại hình sử dụng đất đai là đối tượng kiểm kê để có thể phản ánh được thực trạng KT - XH đã diễn ra trên bề mặt, phản ánh được thực trạng sử dụng đất đai vào các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân Như vậy mới có thể dùng các phương pháp khác nhau thực hiện công tác kiểm

kê đất đai với một đối tượng thống nhất như phương pháp dã ngoại trực tiếp và phương pháp điều tra từ xa bằng ảnh hàng không, ảnh viễn thám

- Nguyên tắc phân loại giống nhau: Là nguyên tắc phân loại hay còn gọi là phân nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng một loại không quan tâm chú ý đến mối quan hệ, đến những đặc tính của hệ thống

Ví dụ: đất nông nghiệp là đất đai đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp thì gọi là nhóm đất nông nghiệp, đất đai có chức năng làm cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, phát triển đô thị thì là nhóm đất phi nông nghiệp Vì vậy, có ý kiến cho rằng không có loại đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn bởi vì những loại đất trên chỉ là những tập hợp của các loại đất chuyên dùng giao thông, xây dựng, đất ở…

Các hệ thống phân loại đất đai theo các nguyên tắc nêu trên được cụ thể hoá trong Luật đất đai 1993 và 2003 Theo Luật đất đai 1993 thì quỹ đất đai quốc gia được phân loại theo nguyên tắc hệ thống thành 6 loại đất theo mục đích sử dụng chính, cụ thể là: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất chuyên dùng; đất đô thị; đất khu dân cư nông thôn và đất chưa sử dụng (bao gồm cả đất sông suối)

Tuy nhiên hệ thống phân loại theo nguyên tắc hệ thống được thay thế bằng

hệ thống phân loại xây dựng dựa trên nguyên tắc giống nhau Hệ thống này được thể chế hoá trong Luật đất đai 2003 bao gồm 3 nhóm đất chính:

+ Nhóm đất nông nghiệp: nông nghiệp và lâm nghiệp, bao gồm: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất

rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

+ Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở (có đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn); đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

+ Nhóm đất chưa sử dụng, bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Ở đây cũng cần phân biệt loại đất đai pháp lý, loại đất đai quy hoạch, loại đất đai hiện trạng Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát triển KT -

XH và nó được thể chế hóa trong Luật đất đai thì được gọi là loại đất đai pháp lý Các loại đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các phương án quy hoạch sử dụng đất đai thì được gọi là loại đất đai quy hoạch Loại đất đai quy hoạch trở thành loại đất đai hiện trạng thông qua hoạt động đầu tư phát triển đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Do đó, việc sử dụng tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước

mà còn là sự bảo đảm cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Xuất phát

từ những yêu cầu được đặt ra thì việc quản lý nhà nước đối với đất đai được xem là nhiệm vụ thường xuyên và bắt buộc đối với mọi quốc gia trên thế giới Việc quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện thông qua hệ thống các cơ chế quản lý trình bày

cụ thể sau đây

1.2.1.5 Sơ lược về lịch sử công tác quản lý đất đai ở Nam bộ từ năm 1975 trở

về trước

(a) Thời kỳ phong kiến

Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), ngay trong những năm đầu trị vì đất nước, Nguyễn Ánh đã ban hành bộ luật thứ hai của nước ta mang tên "Hoàng Việt Luật lệ" (còn gọi là Bộ luật Gia Long) Trong bộ luật này có 14 điều tập trung bảo vệ chế độ

sở hữu ruộng đất, đảm bảo việc thu thuế Thực chất, các điều luật này nhằm bảo vệ sở hữu ruộng đất theo hướng quốc hữu hoá kết hợp với hạn chế tư hữu, tăng cường các biện pháp duy trì, bảo vệ và mở rộng loại hình ruộng đất thuộc sở hữu công xã nhưng vẫn tôn trọng và bảo vệ ruộng đất tư và tài sản liên quan đến ruộng đất tư; đồng thời cũng quy định việc mua bán, cầm cố, thừa kế ruộng đất Suốt từ năm 1805 đến 1836, nhà Nguyễn đã cho hoàn tất bộ địa bạ của 18.000 xã từ mục Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập chia thành 3 bản: bản Giáp lưu ở Bộ hộ thuộc kinh thành Huế, bản Ất để ở dinh Bố chính ở tỉnh và bản Bính để ở xã Hiện nay chỉ còn lại bản Giáp của 16.000 xã được lưu ở Huế (thất lạc mất 2.000 xã) Trong địa bạ ghi rõ thửa đất thuộc quyền sở hữu của ai, các hướng giáp đâu, sử dụng làm gì, quan điền quan thổ hay ruộng tư, loại hạng ruộng đất, kích thước,

(b) Thời kỳ Pháp thuộc

Năm 1867, Pháp lập Sở Địa chính Sài Gòn đặt dưới quyền một viên Thanh tra hành chính người Pháp Đến năm 1896, Sở Địa chính do Thống đốc Nam kỳ trực tiếp quản lý và tiến hành đo vẽ, lập bản đồ giải thửa Đến năm 1930, đã đo đạc và lập xong bản đồ giải thửa cho hầu hết các tỉnh phía Tây và phía Nam của Nam kỳ Chế độ quản thủ địa bộ ở Nam kỳ được thực hiện theo Nghị định ngày 06/05/1891, trong đó Tỉnh trưởng đảm nhiệm việc quản thủ địa bộ cho người Việt Nam trong tỉnh, đồng thời lo các công việc như điều tra quyền sở hữu ruộng đất; xếp hạng ruộng đất; đăng ký theo số liệu địa chính và cấp trích lục cho chủ sở hữu Chế độ quản thủ địa bộ theo Nghị định ngày 18/02/1921 quy định Tỉnh trưởng đảm nhiệm việc quản thủ địa bộ cho người Việt Nam trong tỉnh Nơi nào có Ty Bảo thủ điền thổ thì quản thủ về điền thổ kiêm nhiệm quản thủ địa bộ Các văn bản được ghi vào sổ địa bạ gồm các văn tự chuyển quyền, lập quyền, huỷ quyền và án tòa

Đối với ruộng đất của người Pháp và ngoại kiều khác có chế độ quản lý riêng gọi là chế độ Để đương (hay Để áp) do Ty Bảo thủ để đương phụ trách, tức là áp dụng theo Luật Napoleon nhằm bảo vệ các quyền sở hữu (Nguyễn Đức Khả, 2003)

(c) Thời kỳ Mỹ - Ngụy tạm chiếm (1954 -1975)

Năm 1954, Hiệp định Giơnevơ được ký kết, chia nước ta làm 2 miền (miền Bắc và miền Nam), lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới Trong suốt từ năm 1954 đến

1975, ở miền Nam tồn tại hai chính sách ruộng đất khác nhau: Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của chính quyền Mỹ - Ngụy

+ Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam với nội dung xuyên suốt là ruộng đất về tay người cày, nhưng do chiến tranh kéo dài và ác liệt nên chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng

+ Chính sách ruộng đất của chính quyền Cộng hòa miền Nam Việt Nam (chính quyền Sài Gòn): Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), chính quyền Sài Gòn chia miền Nam nước ta thành 3 miền: Nam phần, Trung phần và Cao nguyên trung phần

Tổ chức và hoạt động quản thủ điền địa đã thay đổi theo 3 giai đoạn như sau:

* Giai đoạn 1954-1955: Chính quyền Sài Gòn ban hành các văn bản thiết lập

Nha Địa chính tại các miền:

- Theo Nghị định số 3101-HCSV ngày 05/10/1954, Nha Địa chính Việt Nam được thành lập ở "Nam phần" đặt dưới quyền trực tiếp của một đại biểu Chính phủ

- Theo Nghị định số 412-ND/DC ngày 03/3/1955, Nha Địa chính "Trung phần" được thành lập và đặt ở Huế, có một Giám đốc phụ trách

- Theo Nghị định số 495-ND/ĐB/CP ngày 02/8/1955, Nha Địa chính vùng Cao nguyên được thành lập và đặt ở Đà Lạt

* Giai đoạn 1956-1959: Chính quyền Sài Gòn thành lập Nha Tổng giám đốc

Địa chính và địa hình, ở các tỉnh có Ty Địa chính; ban hành "Quốc sách về điền địa và nông nghiệp", làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quản lý

* Giai đoạn 1960-1975: Để nâng cao chất lượng công tác quản lý đất đai,

chính quyền Sài Gòn thành lập Tổng nha Điền địa với 3 nhiệm vụ chính sau: (1) Xây dựng các tài liệu được nghiên cứu, tổ chức điều hành tất cả các việc của công tác địa chính; (2) Quản thủ tài liệu như bảo lưu, hiện cải, sang bản, in bản đồ, lập trích lục bản đồ và sổ địa bạ; (3) Khai thác tài liệu để tiến hành cải cách điền địa Năm 1970, Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu tuyên bố "Luật Người cày có ruộng”,

địa chủ chỉ còn 15 ha với Nam bộ và 5 ha với Trung bộ nhằm ổn định tình hình sản xuất nông nghiệp trong vùng kiểm soát (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

1.2.1.6 Sơ lược về lịch sử công tác quản lý đất đai và sử dụng đất đai từ sau năm 1975

+ Thời kỳ từ năm 1975 đến 1988: Sau khi đất nước thống nhất, vấn đề đất

đai đã được chính quyền cách mạng quan tâm giải quyết nhằm vực dậy quá trình sản xuất nông nghiệp, nhất là ở miền Nam vốn đã bị đình trệ trong những năm chiến tranh Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định 201/1980) Đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc, với các nội dung cơ bản như sau:

- Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa

- Quản lý nhà nước đối với ruộng đất bao gồm 7 nội dung sau: (1) Điều tra, khảo sát và phân bổ các loại đất; (2) Thống kê, đăng ký đất; (3) Quy hoạch sử dụng đất; (4) Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất; (5) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ về quản lý, sử dụng đất; (6) Giải quyết tranh chấp về đất đai; (7) Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc thực hiện các chế

độ, thể lệ ấy

- Toàn bộ ruộng đất được phân thành 04 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng Quy định yêu cầu tất cả các tổ chức và

cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình

sử dụng vào Sổ Địa chính, UBND xã phải kiểm tra việc khai báo này Sau khi kê khai và đăng ký, các tổ chức hay cá nhân nào được xác nhận là người quản lý sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy CNQSDĐ Việc giao đất được thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn cứ vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền xét

duyệt; tránh việc lấy đất nông nghiệp, nhất là đất trồng cây lương thực thực phẩm, cây công nghiệp để dùng vào mục đích không sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra, Quyết định 201/1980 còn quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất; việc thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ về sử dụng đất; việc giải quyết các tranh chấp về ruộng đất Để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được nêu trong Quyết định số 201/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước, bước đầu xây dựng hệ thống hồ

sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai và phân hạng đất phục vụ thu thuế nông nghiệp

Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980 Theo đó, 4 hình thức

sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ,

sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp lại là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp

Như vậy, giai đoạn 1975 đến 1988, tuy chưa có Luật đất đai nhưng đã có nhiều văn bản pháp quy để điều chỉnh các quan hệ về ruộng đất với nội dung cơ bản

là ngày càng tăng cường công tác quản lý đất đai Đồng thời cũng đã quy định một cách sơ khai các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước

+ Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai 1987 (từ 08/01/1988 trên 14/10/1993): Sau

10 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch, đến năm 1986, đất nước ta bắt đầu công cuộc Đổi mới, xoá bỏ bao cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh, hệ thống pháp luật cần phải được hoàn thiện, nhất là trong lĩnh vực đất đai Trước tình hình đó, ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai

1987 Luật gồm 57 điều, chia thành 6 chương Luật Đất đai 1987 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản

lý nhà nước về đất đai như ở Quyết định 201/1980, nhưng có hoàn thiện hơn, đó là: (1) Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính; (2) Quy hoạch

và kế hoạch hoá việc sử dụng đất; (3) Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử

dụng đất đai và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy; (4) Giao đất, thu hồi đất; (5) Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy CNQSDĐ; (6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và (7) Giải quyết tranh chấp đất đai Luật Đất đai 1987 phân chia quỹ đất đai của Việt Nam thành 5 loại là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng

Ngày 14/7/1989, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy CNQSDĐ, xác định cơ sở pháp lý và thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ Ngày 06/11/1991, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành Chỉ thị số 364-CT về việc “Giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã”, trong đó yêu cầu các địa phương tiến hành xác định, cắm mốc địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính, bước đầu đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp

Có thể nói công tác quản lý đất đai trong giai đoạn này đã bắt đầu ổn định và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương Tuy nhiên, Luật đất đai 1987 còn một số điểm chưa phù hợp, điển hình là chỉ quy định chế độ sử dụng mà chưa đề cập đến quyền của người sử dụng đất

+ Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai 1993 (từ 15/10/1993 đen 30/6/2004): Sau

Đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" (Điều 18) Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14/7/1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993 Luật gồm có 89 điều, chia thành 7 chương Luật Đất đai 1993 vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như Luật Đất đai 1987, nhưng có hoàn thiện hơn, đó là: (1) Điều tra, khảo sát,

đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; (2) Quy hoạch và kế hoạch

hoá việc sử dụng đất; (3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và

tổ chức thực hiện các văn bản đó; (4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; (5) Đăng

ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy CNQSDĐ; (6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất; (7) Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai Đặc biệt, theo Điều 73, Chương

4, quy định người sử dụng đất có các quyền như sau:

1 Được cấp giấy CNQSDĐ;

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao;

3 Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

4 Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;

5 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;

6 Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường về đất khi bị thu hồi;

7 Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất;

8 Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Một điểm nhấn của Luật đất đai năm 1993 là lần đầu tiên Nhà nước công nhận quyền của người sử dụng đất, trong khi Luật đất đai 1987 chỉ đề cập đến vấn

đề chế độ sử dụng đất Bên cạnh đó nhằm quản lý tốt quỹ đất ở tại đô thị, ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/1994/NĐ-CP về “Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở tại đô thị” và Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về

“Mua bán và kinh doanh nhà ở” Sau hai lần sửa đổi, bổ sung vào ngày 2/12/1998

và ngày 29/6/2001, Luật đất đai 1993 cùng hệ thống các văn bản dưới luật đã hình thành một ngành luật đất đai, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền KT -

XH của đất nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

* Một số kết quả và tồn tại lớn sau 10 năm thực hiện Luật đất đai 1993

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, Trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai; trong đó có 4 luật, 8 pháp lệnh Nếu tính cả các cấp địa phương thì tới hàng nghìn văn bản nên đã tạo ra một hệ thống pháp luật về đất đai tương đối đầy đủ Tuy nhiên, số lượng như vậy là quá nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng; nội bộ còn mâu thuẫn, gây nên lúng túng trong xử lý; còn nhiều yếu tố chưa có khung điều chỉnh đầy đủ trong văn bản luật, tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

- Đã đo vẽ được bản đồ địa chính chính quy cho 6.639.117 ha; thiết lập hồ sơ địa chính ở 9000 xã, phường, thị trấn; tuy nhiên tới 40% số đơn vị cấp xã có hồ sơ địa chính chưa đầy đủ và thiếu thống nhất về mẫu sổ sách và nội dung

- Phân chia toàn bộ quỹ đất thành 6 loại đất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng (trong khi Luật đất đai 1987 chỉ có 05 loại đất) Việc phân chia như vậy là vừa theo mục đích, vừa theo địa bàn đã gây trùng lặp, chồng chéo, thiếu tường minh về mặt pháp lý (trong đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn đều chứa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng), khó khăn cho kiểm kê, thống kê

- Công tác giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ đã góp phần giúp cho nông dân yên tâm sản xuất, tăng năng suất lao động, sản lượng nông nghiệp tăng nhưng cũng thể hiện hạn chế là làm manh mún ruộng đất, làm cho cả nước có khoảng 75-100 triệu thửa đất Đây là nguyên nhân phát sinh dồn điền, đổi thửa ở các địa phương

- Đã cơ bản cấp xong giấy CNQSDĐ nông nghiệp Tuy nhiên, với đất ở và đặc biệt là đất ở đô thị thì kết quả cấp giấy CNQSDĐ còn rất thấp, mới đạt khoảng 35% số hộ và 25% số diện tích đất ở đô thị Chưa có những quy định về quản lý tài chính đất một cách hệ thống Trong thực tế khung giá đất do Chính phủ và UBND

các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định có chênh lệch quá lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đã tiến hành hàng chục nghìn cuộc thanh tra, phát hiện và xử lý hàng trăm nghìn ha đất quản lý và sử dụng sai pháp luật Đồng thời, hàng năm có trên 10 vạn

vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai (chiếm 65% tổng số vụ khiếu kiện) Hiện tại còn hơn 3000 vụ chưa được giải quyết

+ Những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 (từ 01/7/2004 đến nay)

Để tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai trong thời kỳ bắt đầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Luật đất đai mới đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua vào ngày 26/11/2003 và chính thức có hiệu lực

từ ngày 01/7/2004 (gọi là Luật đất đai 2003) Luật đất đai 2003 gồm 146 điều, chia thành 7 chương, đã chi tiết hoá, chuẩn lại và bổ sung một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai so với Luật Đất đai 1993 Tại Khoản 2, Điều 6, Luật này quy định

13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như sau: (1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; (3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; (4) Quản lý quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; (6) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ; (7) Thống kê, kiểm kê đất đai; (8) Quản lý tài chính về đất đai; (9) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; (10) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; (11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; (12) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; (13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Luật đất đai 2003 được xem là một sự tiến bộ lớn, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta Theo Nguyễn Khải (2003), so với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 có 6 vấn đề đổi mới như sau:

* Vấn đề thứ nhất: Làm rõ vai trò Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai, có quyền định đoạt và hưởng lợi từ đất đai, đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai

* Vấn đề thứ hai: Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bổ sung đầy đủ

và hoàn chỉnh hơn, cụ thể là các nội dung như QH, KHSDĐ; thẩm quyền giao đất; thành lập tổ chức phát triển quỹ đất; lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ; giải quyết tranh chấp, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và cuối cùng là công tác quản lý tài chính về đất đai

* Vấn đề đổi mới thứ ba : Chế độ sử dụng đất, trong đó Luật đất đai 2003 đã phân loại quỹ đất; quy định lại hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định về xác định đất ở và cơ chế giao đất cho khu kinh tế, khu công nghệ cao

* Vấn đề đổi mới thứ tư: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trong

đó, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất; mở rộng đối tượng được xây dựng, kinh doanh nhà ở (kể cả tổ chức, cá nhân nước ngoài)

* Vấn đề đổi mới thứ năm: Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, thực hiện theo cơ chế "một cửa", thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục không kéo dài nhằm đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính theo tinh thần chỉ đạo của Chính phủ

* Vấn đề đổi mới thứ sáu: Xử lý vi phạm, trong đó quy định Chủ tịch UBND các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn

chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, buộc người có hành

vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm Quy định việc xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai và cán bộ địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành hính

Như vậy, trong các vấn đề đổi mới trên tập trung tăng cường đổi mới nội dung, thủ tục quản lý nhà nước về đất đai và xử phạt hành chính

1.2.1.7 Một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền cấp huyện

Luật đất đai 1993 quy định 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong khi Luật đất đai 2003 là 13 nội dung, áp dụng cho các cấp từ trung ương đến địa phương Tuy nhiên trên thực tế, ở cấp thấp hơn thì số nội dung ít đi, một số nội dung chỉ thực hiện ở cấp trên vì cấp dưới không có thẩm quyền, ví dụ đối với công tác cấp giấy CNQSDĐ, công tác giao đất, thu hồi đất, thì cấp xã không có thẩm quyền thực hiện Ở cấp huyện, các nội dung quản lý nhà nước nhiều hơn so với cấp

xã nhưng cũng chỉ tập trung vào một số nội dung được phân quyền theo Luật đất đai 2003 (trước kia là Luật đất đai 1993), được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 1.1: Nội dung quản lý nhà nước về đất đai thuộc thẩm quyền cấp huyện theo

Luật đất đai 1993 và Luật đất đai năm 2003

Quyền theo Luật đất đai 1993 Quyền theo Luật đất đai 2003

- Tổ chức thực hiện các văn bản quy

phạm pháp luật đất đai

- Phê duyệt QH, KHSDĐ cấp xã trực

thuộc (kể cả phường, thị trấn);

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất ngoại thành, ngoại

- Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

- Phê duyệt QH, KHSDĐ cấp xã trực thuộc không thuộc khu vực đô thị; Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và các xã thuộc khu vực đô thị

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất đối với

thị; Thu hồi đất đối với với hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất ngoại thành, ngoại thị

- Cấp giấy CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất trên địa bàn

- Giải quyết các tranh chấp đất đai; giải

quyết khiếu nai, tố cáo các vi phạm trong

việc quản lý và sử dụng đất đai giữa các

hộ gia đình, cá nhân với nhau, giữa hộ gia

đình cá nhân với tổ chức, giữ các tổ chức

thuộc quyền quản lý của huyện;

- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể

lệ về quản lý, sử dụng đất;

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Cấp giấy CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư

ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

(Nguồn: Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003)

1.2.2 Đô thị hóa và thực trạng đô thị hóa tại TP Hồ Chí Minh

1.2.2.1 Đô thị và đô thị hóa

(a) Đô thị

+ Khái niệm: Theo Luật Quy hoạch đô thị (2009), đô thị là khu vực tập trung

dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn

+ Tiêu chuẩn phân loại các đô thị ở nước ta như sau

* Đô thị loại đặc biệt

- Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo dục - đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế -

xã hội của cả nước

- Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên

- Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu

và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc gia

Các đô thị đặc biệt ở Việt Nam hiện nay là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

* Đô thị loại I

- Chức năng đô thị: Đô thị trực thuộc Trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch

vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước,

có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh

- Quy mô dân số đô thị: Đô thị trực thuộc Trung ương có quy mô dân số toàn

đô thị từ 1 triệu người trở lên; Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ

500 nghìn người trở lên

- Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành: Đô thị trực thuộc Trung ương

từ 12.000 người/km2 trở lên; Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu

và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia

Các đô thị loại I ở Việt Nam gồm 03 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 07 thành phố thuộc tỉnh là Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột và Thái Nguyên.

* Đô thị loại II

- Chức năng đô thị: Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh

Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một

số lĩnh vực đối với cả nước

- Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc Trung ương thì quy mô dân số toàn đô thị phải đạt trên 800 nghìn người

- Mật độ dân số khu vực nội thành: Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km2trở lên, trường hợp đô thị trực thuộc Trung ương từ 10.000 người/km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: Khu vực nội thành được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; Khu vực ngoại thành có một số mặt được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu

và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia

Hiện nay, ở Việt Nam có 12 đô thị loại II gồm: Biên Hòa; Nam Định; Hạ Long; Vũng Tàu; Việt Trì; Hải Dương; Thanh Hóa; Mỹ Tho; Long Xuyên; Pleiku; Phan Thiết; Cà Mau

* Đô thị loại III

- Chức năng đô thị: Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học - kỹ thuật, hành chính, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng trong tỉnh, một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh

- Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên

- Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km2 trở lên

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75%

so với tổng số lao động

- Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: Khu vực nội thành có từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết

bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường; Khu vực ngoại thành có từng mặt được đầu

tư xây dựng tiến tới đồng bộ; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

- Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu

và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô