BÁO CÁO THỰC HÀNH THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

Lĩnh vực hoạt động  Đầu tư và kinh doanh bất động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư và kinhdoanh nhà ở...  Ngành: đầu tư và kinh doanh bắt động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 05 năm 2016

MỤC LỤ

BÁO CÁO THỰC HÀNH 1

THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN 1

1 TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP 4

1.1 Giới thiệu chung 4

1.2 Lịch sử hình thành 4

1.3 Lĩnh vực hoạt động 5

1.4 Công ty cùng ngành 5

1.5 Cơ cấu tổ chức và vốn 6

1.5.1 Sơ đồ tổ chức 6

1.5.2 Danh sách các cổ đông lớn 6

1.5.3 Cơ cấu cổ đông 7

1.5.4 Ban lãnh đạo 8

1.6 Hoạt động kinh doanh 8

1.6.1 Sản phẩm chính 8

1.6.2 Tiến độ các dự án đã tham gia 9

2 PHÂN TÍCH NGÀNH 10

2.1 Môi trường vĩ mô 10

2.1.1 Tình hình chung 10

2.1.1 Môi trường kinh tế 11

2.2 Cung – cầu 13

2.2.1 Nguồn cung 13

2.2.1 Nhu cầu 15

2.3 Đối thủ cạnh tranh 16

3 PHÂN TÍCH CHỈ SỐ 17

3.1 Tỷ số về tính thanh khoản 17

3.2 Tỷ số hoạt động 18

3.3 Tỷ số quản lý nợ 18

3.4 Tỷ số khả năng sinh lợi 20

3.5 Tỷ số giá thị trường 21

3.6 Phân tích DU POINT 21

4 Phân tích kỹ thuật 23

4.1 Chỉ báo Bollinger Bands 23

4.2 Chỉ số RSI và MACD 23

4.3 Ngưỡng hỗ trợ và ngưỡng kháng cự 24

5 ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN 25

6 KẾT LUẬN 26

1 TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP

1.1 Giới thiệu chung

- Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền

- Tên giao dịch: Khang Dien House Joint Stock Company

- Tên viết tắt: KHADIHOUSE JSC

- Xuất thân: Công ty TNHH Đầu Tư và Kinh Doanh Nhà Khang Điền

- Vốn điều lệ: 480.699.740.000 VNĐ (Bốn trăm tám mươi tỷ sáu trăm chín mươichín triệu bảy trăm bốn mươi nghìn)

- Trụ sở: : Phòng 603, Tầng 6, Tòa nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai,Phường 6, Quận 3, TP HCM, Việt Nam

- Điện thoại: (84-8) 3820 8858 (Một số tt liên quan khác, k quan trọng)

- Fax: (84-8) 3820 8859

- Email: info@khangdien.com.vn

- Website: www.khangdien.com.vn

1.2 Lịch sử hình thành

 Được thành lập vào tháng 12 năm 2001 với vốn điều lệ 10 tỷ đồng;

 Năm 2010, niêm yết cổ phiếu KDH tại HOSE và tăng vốn điều lệ từ 332 lên

439 tỷ đồng Phát triển dự án Khu biệt thự cao cấp Villa Park

 Năm 2011, xây dựng thương hiệu Khang Điền – Nhà Đầu tư & Kinh doanhBĐS chuyên nghiệp thông qua việc triển khai các dự án biệt thự cao cấp như VillaPark, Goldora Villa

 Năm 2014, Chính thức công bố dòng sản phẩm mới, thuộc phân khúc nhà ở,đáp ứng nhu cầu thực, giá hợp lý thông qua sự kiện mở bán dự án Mega Residence Ivào Quý I/2014 Tiếp tục đầu tư và hợp tác các dự án, chuẩn bị nguồn hàng ổn định

để triển khai trong giai đoạn 2014 – 2016 Dự kiến phát triển thêm dòng sản phẩmMega Residence quy mô 2000 căn sau khi công bố Mega Residence I Đầu tư vàoviệc phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh và mạnh của công

ty trong thời gian tới

 Ngày 03/12/2015, Khang Điền đã mua thỏa thuận 32.000.000 cổ phiếu BCI,nâng tỷ lệ sở hữu của Khang Điền tại BCCI lên 57.31% Thông qua sự hợp tác này,Khang Điền và BCCI kỳ vọng sự cộng hưởng nguồn lực giữa hai bên sẽ tạo ra cácsản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, mang lại những giá trịgia tăng cho doanh nghiệp nói riêng, nâng cao tính cạnh tranh và phát triển của lĩnhvực bất động sản tại Việt Nam nói chung

1.3 Lĩnh vực hoạt động

 Đầu tư và kinh doanh bất động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư và kinhdoanh nhà ở

 Ngành: đầu tư và kinh doanh bắt động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư

và kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựngnhà để ở, chuyển quyền sử dụng đất… (nhấn mạnh)

 Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà để ở, chuyểnquyền sử dụng đất

1.4 Công ty cùng ngành

- Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Mai

- Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh

- Công ty Cổ phần Thế kỷ 21

- Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất COTEC

- Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thành Nam

- Công ty Cổ phần Địa ốc 11

- Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng

- Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Xây dựng – Hội An

Bảng 1.1: Danh sách cổ đông lớn trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà

Khang Điền (Nguồn: http://s.cafef.vn)

Công ty TNHH Đầu tư Tiên Lộc 24,936,800 13.85

Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Á Âu 20,862,392 11.59

Erikoissijoitusrahasto Elite (Mutual Fund Elite (Non-Ucits)) 10,318,758 5.73

1.5.3 Cơ cấu cổ đông

Biểu đồ 1.1: Cơ cấu cổ đông trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang

Điền (Nguồn: http://s.cafef.vn )

1.5.4 Ban lãnh đạo

Bảng 1.2: Ban lãnh đạo trong Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền

(Nguồn: http://s.cafef.vn)

Thành viên HĐQT Bà Mai Trần Thanh Trang

Thành viên HĐQT độc lập Bà Nguyễn Thị Diệu Phương

1.6 Hoạt động kinh doanh

1.6.1 Sản phẩm chính

Topia Garden, Villa Park, Goldora Villa, vv đã được thị trường TP.HCM và Hànội đón nhận một cách tích cực,

sở hữu khoảng 100 ha quỹ đất sạch gồm 16 dự án tập trung tại Quận 2 và Quận 9 –

1.6.2 Tiến độ các dự án đã tham gia

PHẦN NÀY BỎ MỤC GHI CHÚ TRONG BẢNG

tư/Tổng giá trị gói thầu

Khu Căn hộ

ParcSpring

1000.00 tỷ đồng P.Bình Trưng

Đông, Q.2, T.P Hồ Chí Minh

Pháp lý: Có sổ đỏ của toàn dự án

và đang làm sổ hồng của từng căn

hộ Dự án: Đã hoàn thành cơ sở hạ tầng, xây dựng hoàn chỉnh block C2 (404 căn hộ) đang bàn giao nhà cho khách hàng (Tính đến

Dự án: Hoàn thành xây dựng hạ tầng, cảnh quan và các khu tiện ích như hồ bơi, sân cầu lông, khu café, mini mart đã đưa vào sử dụng Toàn bộ 160 căn nhà tại dự án đã bán hết và có nhiều hộ đang chuẩn

bị dọn về sinh (Tính đến 01/01/0001)

Khu dân cư

Mega Ruby

0.00 tỷ đồng P.Phú Hữu,

Q.9, T.P Hồ Chí Minh

Hoàn thành xây dựng hạ tầng, cảnhquan và các khu tiện ích như hồ bơi,, khu café, mini mart đã đưa vào sử dụng Đã xây dựng xong 53 căn nhà, trong đó có 3 căn nhà mẫu Đã bán được 141 căn tính đếntháng 12/2014 (Tính đến

01/01/0001)

2 PHÂN TÍCH NGÀNH

2.1 Môi trường vĩ mô

a) Tình hình tăng trưởng kinh tế

Việt Nam được đánh giá là một trong những nước đang phát triển có tốc đọ tăngtrưởng kinh tế ôn định trong nhiều năm qua

từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nướcđầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở

hữu nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhânthực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triểnnhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tínhhạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố vềmặt quy hoạch Các yếu tố phải kể đến bao gồm:

- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể

Thông thường không thể xấy dựng công trình công nghiệp trên khu đất đã được phân

bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp Sự phân bố này thườngđược thể hiện trong kế hoạch phát triển của địa phương cho diện tích đất được phân

bổ

- Hạn chế về quyền sử dụng đất

Người chủ sở hữu khu đất trong một vùng được phân bố cho mục đích cư trú khôngđược tự do lựa chọn giữa việc xây dựng khối nhà theo ý thích Mọi sự cho phép đềuthuộc vào những hạn chế trong điều lệ xây dựng của nhà quản lý quy hoạch xây dựng

- Hạn chế về những thay đổi trong việc sử dụng

Muốn thay đổi mục đích sử dụng của một ngôi nhà thành một văn phòng thì phải xingiấy phép Sự thay đổi này thường là không được giải quyết, cũng chính do thẩmquyển phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể của địa phương

- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thayđổi lượng cung nhà đất

Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt độngxây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thểphát triển tiếp theo Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước khôngđược triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chínhsách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ làđất dơn thuần chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản Vì vậy, sự phát triển

và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi vềlượng cung bất động sản

- Ảnh hưởng của yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng

Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà là sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xâydựng nhà ở mạnh sẽ mạnh hơn và ngược lại Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thìgiá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở Các yếu tố này còncho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phongphú về cơ cấu nguồn cung

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song

nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làmthay đổi nguồn cung trên thị trường Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bấtđộng sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai

và nhà ở, về chính sách sử dụng đất Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu

và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền nàyđối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ởnày sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị lànhững tác động trực tiếp đến cung về bất động sản Dù bất luận là đa dạng hoá về hìnhthức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn làngười duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu

hạ tầng

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều vớinhân tố giá Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn sovới giá Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sựgia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dàihơn bình thường Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khóxảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủyhay thay đổi việc sử dụng

1.1.1 Nhu cầu

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượngbất động sản đó trên thị trường

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, cáccông trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trìnhkhác Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thôngthường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Điều đólàm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà

ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định

Những yếu tố ảnh hưởng tới sự biến động của cầu bất động sản bao gồm:

- Áp lực gia tăng dân số

Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ởcủa các hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà

ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáodục… dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm

- Quá trình tăng lên của chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên của các nguồnthu nhập

Chất lượng đời sống được nâng cao là điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trởthành các nhu cầu có khả năng thanh toán Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở vàđất ở sẽ tăng lên rõ rệt

- Quá trình đô thị hóa

Quá trình đô thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không gian của

đô thị Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản về cầu và kết cấu cầu nhà ở đô thị,cũng như các công trình với chức năng làm văn phòng, trung tâm thương mại…

- Mốt và thị hiếu nhà ở

Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóakhác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Ví dụ khi có mốt sở hữu nhà khu vựcngoại ô, cầu về nhà ở và đất ở tại các khu vực được cho là hợp mốt sẽ tăng lên nhanhchóng Hoặc là thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất saukhi xảy ra các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ như hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất

ở tăng lên cao hơn so với bình thường Điều đó thể hiện thị hiếu tiêu dùng rõ rệt trongthị trường bất động sản

về bất động sản Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lýBĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hànhmột cách sôi động

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô vàtính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơcấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động củaquá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

2.2 Đối thủ cạnh tranh

Qua 8 năm hoạt động, Khang Điền đã trở thành 1 trong những công ty hàng đầu tronglĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Thương hiệu Khang Điền đãđược khẳng định trên thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Đông Bắc TP HCM

Việc kinh doanh phát triển các khu dân cư đòi hỏi các công ty phải tìm kiếm cơ hộiđầu tư tại các khu đất có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển phù hợp với qui hoạch,thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh và hoàn chỉnh về pháp lý Đây là một thế mạnhcủa Khang Điền

Bên cạnh đó, hệ số thanh toán nhanh được yếu tố hàng tồn kho tác động thêm vì hàngtồn kho không có tính thanh khoản cao, sự phát triển của công ty cổ phần đầu tư vàkinh doanh nhà Khang Điền cũng ảnh hưởng vào hàng tồn kho, vì quy mô càng lớn,hàng tồn kho càng lớn Mặc dù trong 3 năm cuối cùng hàng tồn kho vẫn tăng đều quatừng năm nhưng công ty vẫn đảm bảo được hệ số thanh toán nhanh của doanh nghiệp(lần lượt là 0.42, 0.9 và 1).Như vậy, công ty không cần thanh toán hàng tồn kho cũng

có khả năng trả nợ ngắn hạn bằng tài sản lưu động mà còn hỗ trợ được nguồn cung khithị trường đang có nhu cầu

Khả năng thanh toán của công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền đều ởmức cao Điều này cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp luôn đảm bảo ổnđịnh, bền vững và đáp ứng kip thời cho nhu cầu kinh doanh.

Khoản phải thu

bình quân 372,987,446 381,190,828 279,488,093 653,810,135

4 Hàng tồn kho bìnhquân 1,110,850 1,068,116 2,074,964 5,865,283

5 TSCĐ bình quân 4,032,400 3,916,127 4,374,044 31,570,7646

3.3 Tỷ số quản lý nợ

Bảng 3.3: Tỷ số quản lý nợ (Nguồn: Báo cáo tài chính)

Năm 2012, tỷ số nợ trên tổng tài sản đạt 0.44, tức là doanh nghiệp phải đi vay mượn

để đầu tư 44% tổng tài sản, nhưng trong các năm gần đây chỉ số này biên động khôngnhiều và chỉ đạt mức cao nhất là 0.51 trong năm 2014 vì công ty cổ phần đầu tư vàkinh doanh nhà Khang Điền cần vốn để mở rộng quy mô hoạt động vào năm 2014.Như vậy công ty đã áp dụng tốt đòn bẫy tài chính để thực hiện đầu tư tài sản, mở rộngquy mô hoạt động và doanh nghiệp cũng có khả năng tự chủ về tài chính, không bị ảnhhưởng nhiều bởi yếu tố lãi vay

Mặc khác, ta thấy được tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu của cả 4 năm đều nằm trngkhoảng 0.83 đến 1.06, có nghĩa là tài sản của doanh nghiệp chủ yếu được tài trợ bằngvốn chủ sở hữu, ít phụ thuộc vào việc vay mượn

Tỷ số khả năng trả lãi vay năm 2015 đạt 92.73 , điều này phản ánh công ty hoàn toàn

có khả năng sử dụng doanh thu từ hoạt động kinh doanh để trả cho lãi vay, đồng thờicũng phản ánh tình hình hoạt động có hiệu quả của công ty

Từ 3 chỉ số trên có thể kết luận rằng việc sử dụng đòn bẫy tài chính củaKHADIHOUSE rất hiệu quả, vừa có thể tự chủ tài chính, vừa tạo nên sức hấp dẫn chocác nhà đầu tư và chứng tỏ kết quả hoạt động hiệu quả của doanh nghiệp Hiện nay,