Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM

Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM

MỤC LỤC ***** CHƯƠNG I PHẦN MỞ ĐẦU I LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN Lý cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh chủ trương mở rộng khơng gian thị theo nhiều hướng, nhằm giải số vấn đề phát sinh q trình thị hóa sớm nhanh chóng gây Quận khu vực chịu ảnh hưởng sâu sắc trình mở rộng đô thị Dự án Khu nhà Đông Á thuộc Phường Phú Thuận – Quận 7, xung quanh khu đất dự án đô thị trình hình thành, phát triển, chẳng hạn như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà Nam Long, Khu đô thị Saigon Peninsula (Công viên Mũi Đèn Đỏ nhà đô thị), Khu đô thị Nam thành phố (đặc biệt khu đô thị Phú Mỹ Hưng),… Ngoài ra, liền kề khu đất quy hoạch có cơng viên xanh (Khu di tích lịch sử Gò Ơ Mơi), mảng cơng viên xanh ven nhánh rạch nằm phía Nam đường Gò Ơ Môi Khu nhà Đông Á tiếp cận trực tiếp từ tuyến giao thơng Quận như: đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ơ Môi kết nối đường Huỳnh Tấn Phát Từ khu vực quy hoạch di chuyển đến Cơng viên Mũi Đèn Đỏ, trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, kết nối đến khu CBD thành phố phía Bắc khu vực Cần Giờ phía Nam Nhận thấy tiềm giá trị sử dụng đất khả phát triển khu nhà tiện nghi, đại khu đất dự án Khu nhà Đông Á, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà Đông Á chấp thuận Quyết định số 27/QĐ – UBND ngày 02/05/2013 với diện tích khu đất 68.433,5m2 Do thực tế triển khai dự án gặp khó khăn việc giải tỏa mặt nên Công ty Cồ phần Địa Ốc Đông Á tiến hành đề nghị thực dự án phần diện tích đất đền bù, đồng thời có thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cơng nhận chủ đầu tư dự án Khu nhà Đông Á văn số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017 Ngoài việc điều chỉnh hướng tuyến đường Phú Thuận đường Đào Trí theo văn số 3540/VP – ĐTMT ngày 14/05/2014 Ủy ban nhân dân Thành phố văn số 1521/UBND – QLĐT ngày 20/06/2012 Ủy ban Nhân dân Quận làm cho diện tích lơ phố D1, B1, C1 X1 có thay đổi so với đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm duyệt trước Do ranh diện tích khu đất thay đổi, văn số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị Công ty lập hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nộp Ủy ban Nhân dân Quận để thẩm định, phê duyệt theo quy định Dựa nội dung văn chấp thuận chủ trương đầu tư văn pháp lý có liên quan ban hành, Cơng ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành thủ tục xin phê duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà Đông Á, tạo sở để chủ đầu tư tiến hành bước Mục tiêu yêu cầu phát triển đô thị khu vực lập quy hoạch 2.1 Mục tiêu đồ án − Xây dựng khu nhà có mơi trường sống thích hợp, tiêu chuẩn, tiện nghi, đại có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hồn chỉnh, góp phần hồn thiện khơng gian cảnh quan thị hệ thống hạ tầng đô thị khu vực Quận − Tạo thêm quỹ nhà ổn định lâu dài đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà người dân q trình thị hóa nhanh chóng khu vực Quận nói riêng Thành phố Hồ Chí Minh nói chung − Khai thác hiệu giá trị kinh tế khu đất − Làm sở pháp lý phục vụ công tác quản lý đô thị sau quy hoạch, gắn kết với đồ án quy hoạch xây dựng đô thị khu vực lân cận duyệt 2.2 Yêu cầu phát triển khu quy hoạch − Phương án phát triển không gian đô thị đề xuất phải xác định hợp lý tiêu kinh tế kỹ thuật, phù hợp với tình hình phát triển chung tồn Quận Xác định tính chất, quy mơ giải pháp tổ chức không gian cơng trình kiến trúc dự kiến xây dựng khu dự án, đảm bảo không gian kiến trúc, cảnh quan khu vực quy hoạch hài hòa với khu vực lân cận − Kết nối hạ tầng đồng phạm vi khu quy hoạch khu lân cận − Đáp ứng thực tế đầu tư, xác định kế hoạch khai thác giá trị sử dụng đất cách hợp lý có hiệu − Tạo mang tính khoa học có tính pháp lý, để sở tiến hành lập chương trình, kế hoạch chi tiết cho việc thực quy hoạch, phát II triển đô thị PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH Xác định theo đồ trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc Bản đồ Tấn Phát lập Phạm vi, ranh giới: Phía Đơng : giáp đất thổ cư đường Đào Trí, lộ giới 40m, Phía Tây : giáp đất thổ cư, đất trống đường dự phóng, Phía Nam : giáp đường Gò Ơ Mơi, lộ giới 30m, Phía Bắc : giáp khu Di tích Gò Ơ Mơi TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH Tính chất khu vực quy hoạch − − − − III Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía nam rạch Bà Bướm xác định: ô phố B1 khu nhà dự kiến xây dựng mới, ô phố D1 đất hỗn hợp, phố X1 có chức cơng viên xanh – TDTT, phố C1 có chức cơng trình cơng cộng Theo phương án quy hoạch đề xuất, khu quy hoạch xác định khu hỗn hợp cơng trình cơng trình cơng cộng khu nhà Chức khu vực quy hoạch Khu quy hoạch gồm nhóm nhà chung cư với chức hỗn hợp (căn hộ ở, thương mại dịch vụ), cơng trình giáo dục phần công viên xanh – thể dục thể thao thuộc khu Di tích Gò Ơ Mơi IV CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH Các sở pháp lý − Căn quy định hành nhà nước quy hoạch xây dựng: + Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc Hội khóa XIII, + kỳ họp thứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ + Nghị định số 37/2010/NĐ – CP ngày 07/04/2010 Chính phủ lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị + Thông tư số 12/2016/TT – BXD ngày 29/06/2016 Bộ Xây dựng quy định hồ sơ nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị quy hoạch xây dựng khu chức đặc thù + Quy chuẩn xây dựng Việt Nam Quy hoạch xây dựng: QCXDVN 01:2008/BXD + Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: QCVN 07:2016/BXD + Quyết định số 50/2011/QĐ – UBND ngày 12/07/2011 Ủy ban Nhân dân Thành phố việc lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh + Thông báo số 2345/HD – SQHKT ngày 10/08/2011 Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ thuộc thẩm quyền giải Sở Quy hoạch – Kiến trúc công tác quản lý quy hoạch đô thị + Quyết định số 5760/QĐ – UBND ngày 12/11/2012 Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 7, tỷ lệ 1/5000 − Căn chủ trương khu vực quy hoạch: + Văn số 507/CV – DAB ngày 29/06/2009 Ngân hàng Đông Á việc Ủy thác cho Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á thực dự án đầu tư xây dựng + nhà Quyết định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010 Ủy ban Nhân dân Quận phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng thị tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh + Văn số 2755/SGTVT – CTN ngày 19/05/2010 Sở Giao thông Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh việc xử lý nhánh rạch dự án Khu nhà - trung tâm thương mại phường Phú Thuận, Quận + Văn số 854/PCTT – KHVT ngày 22/02/2012 Công ty Điện lực Tân Thuận việc thỏa thuận chủ trương cấp nguồn điện cho dự án Khu nhà Đông Á phường Phú Thuận, Quận + Văn số 34/QLĐTXDCT – KT1 24/02/2012 Ban quản lý Đô thị Xây dựng Cơng trình Quận việc xác định ranh mốc, tim tuyến đường Phú Thuận đường Đào Trí giáp Khu nhà Đơng Á phường Phú Thuận, Quận + Văn số 0657/CPCNNB – KT ngày 05/03/2012 Công ty Cổ phần Cấp nước Nhà Bè việc thỏa thuận đấu nối nguồn cấp nước cho Khu nhà Đông Á phường Phú Thuận, Quận + Văn số 5262/SQHKT – QHKV1 ngày 10/11/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc việc tiêu quy hoạch kiến trúc khu đất phường Phú + Thuận, Quận Văn số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017 Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư công nhận Công ty Cồ phần Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư dự án Khu nhà Đông Á, phường Phú Thuận, Quận + Văn số 16/TC – QC ngày 18/01/2018 Cục tác chiến chấp thuận độ + cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình Văn 1262/UBND-QLDT ngày 21/03/2018 UBND Quận việc Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á đề nghị phê duyệt nhiệm vụ QHCT tỷ lệ + 1/500 Khu nhà Đông Á, phường Phú Thuận, Quận Văn số 1530/SGTVT-CTN ngày 29/01/2018 nắn chỉnh tuyến rạch dự án Khu nhà Đông Á, phường Phú Thuận, Quận + Văn số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018 ý kiến hồ sơ cấp Giấy phép quy hoạch khu đất có diện tích 54.275,3 m phường Phú Thuận, Quận Các nguồn tài liệu, số liệu Số liệu Bản đồ trạng tình hình thực tế khu vực thiết kế quy hoạch chi tiết quan chức cung cấp Cơ sở đồ − Hồ sơ Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh (theo định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010) − Bản đồ trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 Công ty − Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc Bản đồ Tấn Phát lập Bản đồ xác định hướng tuyến đường giao thông quan chức cung cấp CHƯƠNG II ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG I VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN Vị trí giới hạn khu đất Khu đất quy hoạch tiếp cận trực tiếp với đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ơ Mơi thuộc phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể sau: − Phía Bắc : giáp khu Di tích Gò Ơ Mơi − Phía Nam : giáp đường Gò ô Môi, lộ giới 30m − Phía Đông : giáp đất thổ cư đường Đào Trí, lộ giới 40m − Phía Tây : giáp đất thổ cư, đất trống đường dự phóng, lộ giới 24m Quy mơ diện tích khu đất quy hoạch: 54.275,3m2 Điều kiện tự nhiên 2.1 Địa hình Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối phẳng thấp, hướng đổ dốc không rõ rệt Cao độ mặt đất trạng (theo hệ cao độ chuẩn Hòn Dấu) sau: − − − Khu kho ngân hàng Đông Á (đã san lấp) :1,5m – 2,0m Khu vực đất dừa nước, tạp, đất trống : 0,25m – 1,0m Đáy mương rạch : - 0,65m – - 0,1m 2.2 Khí hậu Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb Việt Nam Đặc điểm phân vùng khí hậu : Nhiệt độ: bình qn 29,50C – + + Khí hậu: nhiệt đới chia thành mùa rõ rệt – nắng mưa – + + – Tháng có nhiệt độ cao nhất: tháng 05 (400C) Tháng có nhiệt độ thấp nhất: tháng 12 (230C) Mưa từ tháng 05 đến tháng 11 Nắng từ tháng 12 đến tháng 04 Độ ẩm: bình quân 75% Cao vào tháng 9: 90 % Thấp vào tháng 3: 65 % + + Mưa: Lượng mưa trung bình năm 159 ngày đạt 1.949mm (trong – khoảng từ 1.392 – 2.318mm) Bức xạ: Tổng lượng xạ mặt trời trung bình 11,7Kcal/tháng – Lượng xạ cao : 14,2 Kcal/tháng Lượng xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng + + – Lượng bốc hơi: lớn (trong năm 1.350 mm) trung bình 37 mm/ngày – Gió: Thịnh hành mùa khơ :  Gió Đơng Nam chiếm 20-40 %  Gió Đơng chiếm 20-30 % + Thịnh hành mùa mưa :  Gió Tây Nam chiếm 66 % 2.3 Thủy văn + Khu vực quy hoạch chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ bán nhật triều không sông Nhà Bè Bảng số liệu quan trắc mực nước sông Nhà Bè trạm Nhà Bè, thể mối quan hệ mực nước thấp (H min) cao (Hmax) tương ứng với tần suất P(%) sau: 2.4 Địa chất cơng trình – địa chất thủy văn Khu vực có cấu tạo vùng đất phù sa mới, thành phần chủ yếu sét, bùn sét trộn lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen Sức chịu tải đất thấp, nhỏ 0,7kg/cm2 Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất 0,5m Địa chất khu quy hoạch nằm mảng địa chất chung khu vực Nhà BèBình Chánh, có đặc điểm mềm yếu, cấu tạo trầm tích Eluvi bồi tích đệ tứ Trên mặt lớp đất đắp với thành phần gồm cát, sét, đá dăm, sỏi thực vật dày khoảng 1m Còn lại địa chất khu vực hầu hết có cấu tạo địa tầng 03 lớp đất sau: Lớp 1: Lớp bùn sét hữu màu xám đen, trạng thái mềm, lẫn cát mục, bề dày trung bình 0,8m: – Thành phần hạt: sét 46%, bụi 36%, cát 18% – Độ ẩm thiên nhiên: W%=72,2% – Dung trọng thiên nhiên: n=1,52g/cm³ – Góc nội ma sát: Þ=4º – Lực dính: C=0,094kg/cm² Lớp 2: Lớp cát sét màu xám đến vàng cứng vừa dày khoảng 1m: – Thành phần hạt : sét 17,5%, bụi 10,7%, cát 71,8% – Độ ẩm thiên nhiên: W%=10,71% – Dung trọng thiên nhiên: Yn=2.073g/cm³ – Góc nội ma sát: Þ=21o 39 – Lực dính: C=0,172kg/cm² Lớp : Lớp sét màu xám xanh, trạng thái dẻo nhão, bề dày trung bình 4m: – Thành phần hạt : sét 73%, bụi 16%, cát 11% – Độ ẩm thiên nhiên: W%=57,75% – Dung trọng thiên nhiên: Yn=1,575 g/cm³ – Góc nội ma sát: Þ=15o 41 – Lực dính: C=0,168kg/cm² II HIỆN TRẠNG Hiện trạng sử dụng đất Khu quy hoạch có tổng diện tích tự nhiên 54.275,3m chủ yếu đất trống, phần thuộc Khu di tích lịch sử Gò Ơ Mơi Hiện khu vực đơn vị chủ đầu tư tiến hành q trình san lấp Hiện trạng cơng trình kiến trúc Trước đây, phạm vi khu dự án có số cơng trình kiến trúc bán kiên cố, tạm bợ Tuy nhiên, công công trình giải tỏa, san lấp để chuẩn bị cho bước triển khai dự án Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 3.1 Giao thông − Giao thông đối nội: Hiện nay, phạm vi khu dự án khơng có đường giao thơng − Giao thông đối ngoại: Khu vực quy hoạch nằm quy hoạch chung Quận với hệ thống giao thông kết nối dự kiến lộ giới theo định hướng quy hoạch sau: + Đường Phú Thuận : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m) + Đường Đào Trí : lộ giới 40m (8,5m + 10,5m + 2m + 10,5m + 8,5m) + Đường Gò Ơ Mơi : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m) + Đường dự phóng : lộ giới 24m (6m + 6m + 6m +6m) 3.2 Thoát nước mưa Hiện nay, khu quy hoạch chưa có hệ thống nước mặt, nước mưa chủ yếu thấm tự nhiên xuống đất, chảy tràn mặt đất chỗ trũng sau rạch nhỏ Xung quanh khu quy hoạch có hệ thống nước chung nước mưa nước thải sinh hoạt xây dựng dọc đường Gò Ơ Mơi (cống Ø800) xả rạch Tam Đệ, cống qua đường 2B2000 đường Đào Trí, cống qua đường 2Ø1200 đường Phú Thuận 3.3 Cấp nước 10 − Xung quanh khu quy hoạch có đường điện, tuyến ống cấp, thoát nước,… điều kiện thuận lợi để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật Quận nói riêng thành phố nói chung 12 CHƯƠNG III CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC I BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC THEO QHCT 1/500 TẠI QUYẾT ST T HẠNG MỤC ĐƠN VỊ ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 Quy mơ dân số tồn khu Quy mơ diện tích tồn khu Mật độ xây dựng tối đa (tính diện tích đơn vị ở) Hệ số sử dụng đất tối đa (tính diện tích đơn vị ở) − Đối với khu đất D1 + Chức + Chức thương mại dịch vụ + Chức giáo dục − Đối với khu đất B1 Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng − Đối với khu đất D1 + Chức + Chức thương mại dịch vụ + Chức giáo dục − Đối với khu đất B1 Tầng cao tối đa Khoảng lùi cơng trình PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ GHI CHÚ - 2017 CỦA CÔNG TY người m2 5.729,0 68.433,5 TẤN PHÁT 6.829,0 54.275,3 % 30,0 40,0 (3) lần 4,31 7,16 (3) - 7,23 (1) (2) 5,82 1,20 0,20 m m2 255.937,50 5,00 15.801,7 299.086,14 292.502,49 235.543,70 48.732,79 tầng m 34,0 8.226,00 6.583,65 48 (4) 13 − Đối với nhà cao tầng + So với giới - 10,5 6,0 đường đỏ + So với ranh khu đất − Đối với cơng trình cơng 4,0 ≥6 cộng + So với giới đường đỏ + So với ranh khu đất Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị − Đất nhóm nhà + Đất xây dựng công 4,0 4,0 m2/người 9,6 6,1 7,8 4,8 trình + Đất xanh nhóm + Đất giao thông, sân bãi nội khu - Đất dịch vụ cơng cộng + Giáo dục +Văn phòng khu phố 1,6 (5) 5,1 1,9 1,3 1,3 1,4 1,6 1,3 1,3 Ghi chú: (1) : Dân số dự kiến tăng 1.100 người phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, đồng thời đáp ứng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho dân số dự án, UBND Quận kiến nghị chấp thuận đề xuất dân (2) số dự án theo văn số 1262/UBND-QLĐT ngày 21/03/2018 : Quy mô diện tích xác lập theo đồ trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ2017 ngày 10/01/2018 cơng ty cổ phần TVDV Đo đạc đồ Tấn Phát lập kiểm định ngày 10/01/2018 Trung tâm kiểm định đồ tư (3) vấn Tài nguyên - Môi trường thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường : Mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất tăng phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm duyệt Quyết định số 49/QĐ-UBND (4) ngày 04/05/2010 : Tầng cao tối đa điều chỉnh theo hướng tăng tầng cao, đảm bảo độ cao tĩnh khơng xây dựng cơng trình Cục tác chiến chấp thuận văn số 14 (5) II 16/TC-QC ngày 18/01/2018 : Chỉ tiêu sử dụng đất giảm việc điều chỉnh quy mô dân số diện tích khu vực quy hoạch, đảm bảo tương đồng với dự án khu vực CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT − Cao độ xây dựng : hmin = 2,5m − Chỉ tiêu cấp điện : 2.500 Kwh/người/năm − Chỉ tiêu cấp nước : 200 lít/người/ngày đêm − Chỉ tiêu nước thải : 200 lít/người/ngày đêm − Chỉ tiêu rác thải : 1,5 kg/ người/ngày đêm − Chỉ tiêu thông tin liên lạc : 200 m2 sàn/ thuê bao 15 CHƯƠNG IV ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT I TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC Cơ cấu sử dụng đất BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT STT A HẠNG MỤC ĐẤT ĐƠN VỊ Ở Đất kết hợp thương mại dịch vụ - Ở kết hợp thương mại dịch vụ THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 Diện tích (m2) 54.844,3 Tỷ lệ (%) 80,14 Diện tích (m2) 41.789,2 Tỷ lệ (%) 76,99 30.114,2 44,01 13.059,7 24,06 22.219,3 32,47 7.894,9 11,54 - Dịch vụ (Văn phòng) Đất dịch vụ công cộng - Giáo dục - Văn phòng khu phố THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN PHÁT 9.200,0 13,44 9.140,0 13,35 60,0 0,09 13.059,7 9.140,0 9.140,0 - 24,06 16,84 16,84 16 ST T HẠNG MỤC THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN PHÁT Đất xanh cơng cộng Diện tích (m2) 7.303,5 Đất giao thơng - sân bãi 8.226,6 12,02 10.692,9 19,70 ĐẤT NGOÀI ĐƠN VỊ Ở 13.589,2 19,86 12.486,1 23,01 Đất xanh công viên - TDTT (Cơng viên Gò Ơ Mơi) 4.581,7 6,70 4.112,3 7,58 B - Đất xanh 4.581,7 Tỷ lệ (%) 10,67 Diện tích (m2) 8.896,7 Tỷ lệ (%) 16,39 6,70 - Mặt nước (Rạch) 1.609,0 2,96 2.503,3 4,61 Đất xanh cách ly ven rạch - 613,9 1,13 Mặt nước (Rạch) - 699,7 1,29 Đất giao thơng ngồi đơn vị TỔNG 9.007,5 13,16 7.060,2 13,01 68.433,5 100,00 54.275,3 100,00 17 BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT QHCT TL 1/500 ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 STT KÍ HIỆU LƠ HẠNG MỤC DIỆN TÍCH (m2) MẬT ĐỘ XÂY DỰNG TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng) DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2) HỆ SỐ 30,0 - 16.466,7 255.937,50 4,67 5.729 29,9 34 15.989,4 253.937,50 4,74 5.729 29,8 34 13.229,4 245.657,5 5,54 5.729 500,0 1.000,00 (%) A ĐẤT ĐƠN VỊ Ở Khu đất D1 CT1 GD Đất nhóm nhà chung cư - Đất xây dựng cơng trình - Đất xanh nhóm - Đất giao thông, sân bãi nội khu Đất CTCC - Đất giáo dục - Văn phòng khu phố 54.844, 53.551, 44.351, 28.820, 7.303,5 6,8 SỬ DỤNG ĐẤT (lần) DÂN SỐ (người) THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN PHÁT DIỆN TÍCH (m2) MẬT ĐỘ XÂY DỰNG TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng) DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2) HỆ SỐ 40,0 48 15.801,7 299.086,14 7,16 6.829 40,0 48 15.275,0 292.502,49 7,23 6.641 40,0 48 12.533,0 284.276,4 9,07 6.641 30,0 2.742,0 8.226,00 0,90 (%) 41.789, 40.472, 31.332, 12.533, SỬ DỤNG ĐẤT (lần) 8.633,3 10.166, 8.226,6 9.200,0 30,0 2.760,0 8.280,00 9.140,0 30,0 2.760,0 8.280,00 0,90 9.140,0 60,0 18 DÂN SỐ (ngư ời) QHCT TL 1/500 ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 STT KÍ HIỆU LÔ CT2 B CXTT CXCL MN MẬT ĐỘ XÂY DỰN G (%) TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng) DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2) HỆ SỐ SỬ DỤN G ĐẤT (lần) 1.293,3 36,9 477,3 2.000,00 1,55 1.316,7 1.293,3 36,9 477,3 2.000,00 1,55 1.316,7 HẠNG MỤC DIỆN TÍCH (m2) Khu đất B1 Đất nhóm nhà chung cư - Đất xây dựng cơng trình - Đất xanh nhóm - Đất giao thơng, sân bãi nội khu ĐẤT NGỒI ĐƠN VỊ Ở Đất xanh công viên - TDTT Đất xanh Mặt nước(Rạch) Đất xanh cách ly ven rạch Mặt nước (Rạch) Đất giao thơng ngồi đơn vị TỔNG THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN PHÁT DÂN SỐ (người) DIỆN TÍCH (m2) MẬT ĐỘ XÂY DỰNG TẦNG CAO TỐI ĐA (tầng) DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2) HỆ SỐ 40,0 15 526,7 6.583,65 5,00 188 40,0 15 526,7 6.583,65 5,00 188 29,1 48 15.801, 299.086, 14 5,51 6.829 (%) SỬ DỤNG ĐẤT (lần) DÂN SỐ (người) 526,7 263,4 526,7 13.589, 12.486,1 4.581,7 4.112,3 1.609,0 2.503,3 613,9 699,7 9.007,5 68.433, 7.060,2 30,0 - 16.466, 255.937,5 4,31 5.729 54.275,3 19 Yêu cầu không gian quy hoạch, kiến trúc a Nguyên tắc tổ chức − Đảm bảo quy chuẩn – tiêu chuẩn xây dựng tiêu chuẩn ngành hành việc phân bổ diện tích sử dụng cho khu chức yếu tố kỹ thuật cơng trình − Tn thủ ngun tắc tổ chức không gian hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị Quận hồ sơ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía − Nam rạch Bà Bướm duyệt Chú trọng đến điều kiện trạng, tự nhiên khu đất dự án, nhằm giảm thiểu tác hại đến môi trường tự nhiên − Phương án quy hoạch sử dụng đất đề xuất phải cân nhắc 02 yếu tố sau: + Tình hình đầu tư thực tế định hướng kinh doanh chủ đầu tư + Tạo tiền đề cho việc hình thành khơng gian thị phù hợp với khuynh hướng phát triển chung khu vực Quận b Các cơng trình điểm nhấn Khu cơng trình cao tầng có tầng cao tối đa không đồng điểm nhấn quan trọng mặt khơng gian cảnh quan tạo tính nhận biết cho khu quy hoạch, nên tổ chức dọc theo tuyến đường chính: đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ơ Mơi c Quy định giới xây dựng Quy định khoảng lùi xây dựng áp dụng ô phố quy định cụ thể sau: Đối với nhà cao tầng: + So với giới đường đỏ : 6m + So với ranh khu đất : 4m − Đối với cơng trình công cộng: + So với giới đường đỏ : 4m + So với ranh khu đất : 4m − d Kiến trúc, cảnh quan − Các hạng mục công trình thống hình thái kiến trúc, màu sắc, hài hòa tầng cao (theo quy định cụ thể) quy định khác tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 20 − Hình thức kiến trúc đại, nhẹ nhàng, hài hòa với cảnh quan xung quanh phù hợp với chức sử dụng Kiến trúc cần phải thân thiện với môi trường địa phương, bố cục cơng trình cần ý đến yếu tố điều kiện vi khí hậu, có tính tốn yếu tố tiết kiệm lượng sử dụng tài nguyên hợp lý − Màu sắc, vật liệu: sử dụng màu sắc nhẹ nhàng nhằm tạo cảm giác thân thiện gần gũi cho người sử dụng, sử dụng vật liệu mang tính chất tự nhiên, phù hợp với địa phương đảm bảo tính chất đại thân − thiện với người sử dụng Tổ chức xanh cơng cộng, sân vườn: góp phần cải thiện môi trường, phục vụ hoạt động vui chơi, thể dục thể thao mỹ quan đô thị Trồng xanh khơng làm ảnh hưởng tới an tồn giao thơng, làm hư hại cơng trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, không gây nguy hiểm tới người sử dụng môi trường − sống cộng đồng, đảm bảo xanh quanh năm Dọc tuyến đường yêu cầu trồng loại lấy bóng mát với tầm cao vừa phải (không gây nguy hiểm, không ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường) − Các loại lựa chọn phù hợp với điều kiện khí hậu thổ nhưỡng khu vực Trong trình khai thác sử dụng phải có kế hoạch chăm sóc, cắt tỉa, tu II bảo dưỡng định kỳ, đảm bảo mỹ quan, chất lượng an toàn QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT Giao thông Mạng lưới giao thông tiếp giáp khu đất dự án triển khai phù hợp với đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phái Nam rạch Bà Bướm đồ án Quy hoạch chung xây dựng Quận 7, cụ thể sau: − Đường Phú Thuận : nằm phía Tây Bắc khu quy hoạch, có lộ giới 30m gồm − 18m mặt đường (8m + 2m +8m) 6m vỉa hè bên Đường Đào Trí : nằm phía Đơng khu quy hoạch, có lộ giới 40m gồm 23m mặt đường (10,5m + 2m + 10,5m) 8,5m vỉa hè bên − Đường Gò Ơ Mơi : nằm phía Nam khu quy hoạch, có lộ giới 30m gồm 18m mặt đường (8m + 2m +8m) 6m vỉa hè bên − Đường dự phóng : nằm phía Tây khu quy hoạch, có lộ giới 24m gồm 12m mặt đường 6m vỉa hè bên Các tuyến đường nội khu quy hoạch, xây dựng hoàn chỉnh linh hoạt, đảm bảo q trình tiếp cận đến cơng trình phạm vi dự án lộ trình di chuyển đến khu vực lân cận người dân thuận lợi nhanh chóng 21 Chuẩn bị kỹ thuật − Giải pháp quy hoạch chiều cao: + Cao độ san khống chế: ≥ 2,5m (hệ cao độ VN – 2000) + Độ đốc đắp : I ≥ 0,003 − Giải pháp thoát nước mưa: Hệ thống thoát nước mưa tách riêng hoàn toàn với hệ thống nước thải sinh hoạt Nước mưa tồn bề mặt khu quy hoạch thu gom cống nước trục giao thơng Sử dụng hệ thống cống tròn bê tơng cốt thép đặt ngầm để tổ chức thoát nước mưa triệt để, tránh ngập úng cục Cấp nước Nguồn nước cấp: sử dụng nguồn nước máy thành phố, dựa vào tuyến ống cấp nước trạng Ø200 đường Gò Ơ Mơi, thuộc hệ thống nhà máy nước Thủ Đức tuyến ống cấp nước Ø500 dự kiến xây dựng đường Gò Ơ Mơi, tuyến ống cấp nước dự kiến Ø250 đường Đào Trí, thuộc nhà máy nước BOO Thủ Đức Cấp điện Nguồn điện: Khu nhà Đông Á cấp điện từ trạm 110/15 – 22kW Nam Sài Gòn 1, nhận điện qua tuyến trung 15 – 22kW có, chạy dọc đường Gò Ơ Mơi Thông tin liên lạc Nguồn từ tổng đài Bưu điện quận 7, thành phố Hồ Chí Minh từ MDF cho tuyến cáp đồng 13.000 đôi đưa tới khu quy hoạch Xây dựng hệ thống viễn thơng hồn chỉnh, có khả kết nối đồng với mạng viễn thông quốc gia Các tuyến cống bể cáp đồng ngầm đến chân cơng trình Thốt nước thải vệ sinh môi trường − Giải pháp xử lý nước thải: xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng Khu vực quy hoạch nằm lưu vực Nam Sài Gòn, sử dụng hệ thống nước thải riêng để thu gom nước thải đưa trạm xử lý nước thải khu vực với cơng suất 21.500 m3/ngày nằm phía Nam khu quy hoạch Tuy nhiên, giai đoạn đầu nhà máy xử lý chưa hình thành nên cần phải xây dựng trạm xử lý nước thải cục cho khu quy hoạch để hạn chế gây ô nhiễm môi trường 22 − Giải pháp xử lý rác thải vệ sinh môi trường: Rác thu gom ngày đưa đến trạm ép rác kín Quận, sau vận chuyển đến khu liên hợp xử lý chất thải rắn Đa Phước, huyện Bình Chánh 23 CHƯƠNG V THÀNH PHẦN HỒ SƠ , KẾ HOẠCH VÀ TIẾN ĐỘ TỔ CHỨC LẬP QUY HOẠCH I THÀNH PHẦN HỒ SƠ − Sơ đồ vị trí giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2000; − Bản đồ đánh giá trạng kiến trúc, cảnh quan đánh giá đất xây dựng; − Bản đồ trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trạng môi trường; − Bản đồ quy hoạch tổng mặt Sử dụng đất; − Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan; − Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị giới đường đỏ, giới xây dựng hành lang bảo vệ tuyến hạ tầng kỹ thuật; − Bản đồ quy hoạch cao độ thoát nước mặt; − Bản đồ quy hoạch cấp điện chiếu sáng đô thị; − Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị; − Bản đồ quy hoạch thoát nước thải xử lý chất thải rắn đô thị; − Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc; − Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược; − Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật; − Bản vẽ xác định khu vực xây dựng cơng trình ngầm: Các cơng trình cơng cộng ngầm, cơng trình cao tầng có xây dựng tầng hầm (nếu có); − Các vẽ Thiết kế đô thị (thể vị trí cơng trình điểm nhấn, mặt đứng mặt trục đường, phương án kiến trúc (nếu có)); − Phối cảnh; − Thuyết minh tổng hợp; − Dự thảo Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết; 24 − Đĩa CD lưu trự toàn hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết bao gồm thuyết minh, vẽ Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết; II KẾ HOẠCH VÀ TIẾN ĐỘ Thời gian tiến độ thực − Dự kiến thời gian thực hiện: thời gian lập đồ án tối đa … tháng (kể từ ngày duyệt nhiệm vụ quy hoạch) Tổ chức thực − Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á − Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Kiến trúc Đầu tư Xây dựng Gia Trí – Conic − Cơ quan Thẩm định: Phòng Quản lý Đô thị – Ủy ban nhân dân Quận − Cơ quan Phê duyệt: Ủy ban nhân dân Quận 25 CHƯƠNG VI KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trước yêu cầu cấp thiết nhà nhiều tầng lớp nhân dân thành phố, với yêu cầu giãn dân từ nội thành cũ vùng ven đô nhằm phân bố lại dân cư, để giảm áp lực giao thông, cải thiện môi trường sống cho khu nội thị, đồng thời thúc đẩy nhanh tiến trình phát triển khu đô thị mới, việc thực dự án đầu tư xây dựng Khu nhà Đông Á phường Phú Thuận, quận cần thiết hoàn toàn phù hợp với quy hoạch chung Quận nói riêng thành phố nói chung Dự án Khu nhà Đông Á phường Phú Thuận, quận khu dân cư có quy mơ khơng lớn đầu tư xây dựng hồn chỉnh góp phần bổ sung quỹ nhà phục vụ cho nhiều đối tượng dân cư, khai thác hợp lý quỹ đất tạo mỹ quan thị Vì vậy, công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á xúc tiến tiến trình lập hồ sơ Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà Đông Á phường Phú Thuận – quận 7, kính trình Ủy ban Nhân dân quận xem xét phê duyệt, tạo sở để Công ty tiến hành bước theo quy định hành Nhà nước 26 ... phát triển khu nhà tiện nghi, đại khu đất dự án Khu nhà Đông Á, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà Đông Á chấp thuận Quy t định số 27/ QĐ... triển khu vực quy hoạch Trong khu quy hoạch chưa có dự án đầu tư Xung quanh khu đất dự án Khu nhà Đông Á dự án đô thị trình hình thành, phát triển như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà Nam Long, Khu. .. thể quy hoạch chi tiết; 24 − Đĩa CD lưu trự toàn hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết bao gồm thuyết minh, vẽ Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết; II KẾ HOẠCH