Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”
MỞ ĐẦU Trong xu thế mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế, ngày càng có nhiều người nước ngoài đến nước ta thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trên các lĩnh vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hoá thể thao .Hiện nay cả nước có khoảng gần 100.000 người nước ngoài đang làm việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều dự án nước ngoài. Một nhu cầu thiết yếu của họ là có chỗ ở ổn định. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước, nhà nước đã có những quy định về việc sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài. Vậy các quy định đó như thế nào, đã phù hợp với thực tiễn hiện nay hay chưa, nhất là trong bối cảnh hội nhập của nước ta hiện nay? Vì thế nhóm sẽ nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam” NỘI DUNG I. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài 1. Quy định về đối tượng người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam (gọi tắt là người nước ngoài) là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. (Luật quốc tịch năm 2008). Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định rõ tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2; Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 5 Nghị định số 51/2009/NĐ- CP ngày 3/6/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/QH12. Bao gồm: 1 + Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; + Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; + Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; + Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; 2. Quy định về thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam Theo quy định tại Điều 7 Nghị quyết số 19/2008/QH12 : “Việc mua bán nhà ở được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Nhà ở. Hợp đồng phải được lập bằng tiếng Việt”. Khoản 1 và Khoản 3 Điều 8 của Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định về Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: - Về thẩm quyền: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam - Về Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở : a) Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở; b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trường hợp hồ sơ không đủ giấy tờ thì có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho tổ 2 chức, cá nhân nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận về việc tổ chức, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; c) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp không đồng ý thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. 3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài tại Việt Nam 3.1 Quyền của chủ sở hữu Theo quy định tại Điều 5, Nghị quyết số 19/2008 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam có hạn chế hơn so với công dân Việt Nam ở trong nước.Cụ thể là: Người nước ngoài chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cũng một thời điểm cư trú tại Việt Nam (tức là trong cũng một thời gian cư trú tại Việt Nam thì chỉ được mua và sở hữu một căn hộ chung cư). Thời hạn sở hữu căn hộ tối đa là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê, không được sử dụng căn hộ đã mua vào các mục đích khác. Trường hợp đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu chỉ được bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp vì lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể ở lại Việt Nam như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thờ ihạn thì được bán hoặc tặng cho căn hộ trước thời hạn. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán hoặc tặngcho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện 3 quyền này thì sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua. 3.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài được quy định cụ thể tại Điều 6 Nghị quyết 19 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, những đối tượng được mua và sở hữu nhà ở còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định của pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định của pháp luật về bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh, trật rự, về phòng chống cháy nổ, các quy định về cư trú, đi lại của người nước ngoài, thực hiện nghiêm chỉnh các quy định về giao dịch về nhà ở… II. Đánh giá các quy định hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài 1. Thực trạng người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng được coi là điều kiện cần thiết giúp con người có thê yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Đối với người nước ngoài có nhu cầu vào đầu tư, làm ăn, học tập và sinh sống tại Việt Nam thì vấn đề nhà ở cũng là một trong những mối quan tâm hàng đầu khi họ vào Việt Nam. Hiện nay, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn sinh sống ngày càng nhiều thông qua nhiều con đường khác nhau.Theo thống kê từ năm 2008 đến hết nay có khoảng hơn 100. 000 người vào Việt Nam làm ăn, học tập và sinh sống, trong đó có hơn 70.000 người lao động là người nước ngoài tại Việt Nam. Để cư trú tại Việt Nam, họ đang phải thuê nhà ở với giá căn hộ chung cư, nhà biệt thự từ 1.500 USD – 7.000 USD/tháng. Như vậy, nếu như cư trú trong 5 năm, người nước ngoài phải trả từ 90.000 USD đến hơn 420.000 USD. Đây là một số tiền không nhỏ, trong khi nếu được mua một căn hộ với tiện nghi bình thường có giá chỉ khoảng từ 100.000 đến 4 300.000 USD/căn, vừa giảm bớt chi phí sinh hoạt, vừa được ổn định chỗ ở, không phải di chuyển các khu vực khác nhau khi đi thuê nhà, qua đó yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài ở Việt Nam. 2. Ưu điểm trong việc áp dụng quy định về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Trước đây người nước ngoài sang sinh sống và làm việc tại Việt Nam thì không được mua nhà ở, điều này cũng gây khá nhiều bất tiện cho người nước ngoài trong việc thuê nhà ở. Cũng một phần vì lý do này mà có những người nước ngoài không muốn đầu tư vào Việt Nam, hay cũng không chọn Việt Nam là đất nước để họ tham gia vào một số công việc khác như giáo dục, y tế, thể dục thể thao . Từ khi nghị quyết số 19/2008/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ – CP về Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ra đời đã giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở cho người nước ngoài sang Việt Nam sinh sống và làm việc. Đối tượng người nước ngoài được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng thêm so với Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đã liệt kê được tương đối hoàn chỉnh các nhóm người cần thiết được hưởng quyền này. Tiếp theo, những đối tượng đó được quy định cụ thể, chi tiết trong Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 giúp cho người nước ngoài khi tiếp cận về vấn đề này dễ nắm bắt xem mình có thuộc đối tượng được hưởng quyền sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam hay không, được sở hữu nhà ở dưới hình thức nào. Và tiếp theo, nếu là đối tượng được hưởng quyền sỡ hữu nhà ở thì họ phải thực hiện những thủ tục cần thiết gì. Như vậy, pháp luật nước ta đã có bước cải cách đáng kể trong việc quy định quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, ban hành các quy định hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người nước ngoài, vừa hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách để đầu 5 cơ hoặc vào các mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế xã hội của đất nước, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước. 3. Nhược điểm của các quy định về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Bên cạnh những ưu điểm thì các quy định cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam còn có một số hạn chế nhất định: Theo nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, đối tượng được hạn chế ở 5 loại với thời gian sở hữu tối đa 50 năm. Việc quy định như vậy đã hạn chế đối tượng được mua nhà tại Việt Nam đồng thời phần nào nó cũng sinh ra tâm lý e ngại của người nước ngoài khi quyết định mua nhà tại Việt Nam. Thứ nhất: đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở vẫn còn tương đối giới hạn và đây là khó khăn không nhỏ đối với người thực sựmuốn sinh sống tại các nước ta. Có nhiều người có đủ điều kiện mua nhà nhưng lại không thể mua vì không thuộc đối tượng được mua nhà. Thứ hai: Thực tế người nước ngoài khi muốn cư trú lâu dài tại Việt Nam thì họ thường chọn lựa các loại nhà như: biệt thự, nhà phố . Do đó, nếu chúng ta cho phép họ chỉ được chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng là điều bất tiện. Hơn nữa hiện nay tại thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh , các chung cư đủ tiện nghi tại khu vực trung tâm thành phố rất ít trong khi lượng người nước ngoài làm việc khá đông. Mặt khác, đối với những người nước ngoài làm việc tại cácthành phố nhỏ hoặc khu vực nông thôn việc mua nhà chung cư là điều vô cùng khó khăn. Một số tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đang thiếu hụt về chung cư đủ tiêu chuẩn, mà doanh nghiệp bất động sản thì không thể đầutư xây dựng chung cư phục vụ riêng đối tượng người nước ngoài. Thứ ba: Có nhiều điều kiện để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam vì vậy đã hạn chế việc mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. 6 Thứ tư: về thời hạn được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tối đalà 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kế từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì chủ sở hữuphải bán hoặc tặng cho nhà ở đó. Điều này sẽ sinh ra tâm lý e ngại khi mua nhà tại Việt Nam. 4. Một số đề xuất hoàn thiện chính sách về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước tại Việt Nam Thứ nhất: Nên mở rộng các đối tượng người nước được mua nhà tại Việt Nam. Thứ hai: nên mở rộng chủng loại để người nước ngoài có thể sở hữu. Mặt khác cần cócác chính sách cụ thể để những người có đủ điều kiện nhưng làm việc ở nhữngthành phố nhỏ hoặc là các vùng ngoài thành có thể sở hữu nhà ở. Thứ ba: Về diều kiện để người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thì cần thông thoáng hơn. Thứ tư: Về thời gian sở hữu nhà nên quy đinh thời gian dài hơn vì tạo điều kiện những người sinh sống lâu năm tại Việt Nam. KẾT LUẬN Cho phép người nước ngoài mua nhà là một việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước cũng đã là làm vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO. Vì thế, chúng ta cần không ngừng hoàn thiện các quy định của pháp luật cũng như áp dụng những điểm tiến bộ về vấn đề sở hữu đối với người nước ngoài vào trong thục tiễn http://moj.gov.vn/vbpq http://www.cpv.org.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx? co_id=30179&cn_id=467393 7 . ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. đối tư ng được mua và sở hữu nhà ở còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định của pháp