MỤC LỤC MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU 2 PHÂN TÍCH 3 I. Một số vấn đề lý luận về sở hữu chung, sở hữu chung hợp nhất. 3 1. Khái niệm về sở hữu, quyền sở hữu 3 2. Khái niệm về sở hữu chung 5 II. Quy định của pháp luật hiện hành về sở hữu chung hợp nhất 9 1. Đối với hình thức sở hữu chung của cộng đồng 11 2. Đối với hình thức sở hữu chung của vợ chồng 12 3. Đối với hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư 13 III. Tranh chấp thực tiễn về sở hữu chung trong nhà chung cư 14 KẾT LUẬN 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17
Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ MỤC LỤC MỞ ĐẦU Hàng nghìn năm nay, sở hữu đề tài mà xã hội quan tâm Nó khơng sở cho mối quan hệ kinh tế mà động lực thúc đẩy xã hội phát triển Từ xã hội nguyên thủy, người biết chiếm giữ sản phẩm tự nhiên săn bắn, hái lượm để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt Theo phát triển đời sống xã hội, người ngày nhận thức nhiều giá trị thân, đáng hưởng Chẳng phải, vấn đề sở hữu ln mang tính định tồn tại, suy vong chế độ hay chiến liên tiếp nổ với mục đích tranh giành quyền sở hữu: đồ ăn thức uống, tư liệu sản xuất hay chí xưa chiến tranh thành Troy 10 năm người phụ nữ Xã hội loài người dù tồn hình thái tổ chức phải dựa chế độ sở hữu định Mỗi nhóm quan hệ sở hữu có tính chất tạo nên hình thức sở hữu tương ứng tồn quan hệ sở hữu xã hội tạo thành chế độ sở hữu xã hội Hình thức sở hữu “không đơn giản phương tiện phương tiện thơng thường, Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ thay phương tiện phương tiện khác, mà phận cấu thành hữu hình thái kinh tế - xã hội định”1 Nhiều năm gần đây, có vấn đề cộm phát sinh xã hội vụ tranh chấp chung cư liên tiếp xảy với nhiều vấn đề khác như: chậm tổ chức đại hội để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung nhà chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, diện tích cho th đất kinh doanh…), hay tranh chấp quản lý, chất lượng chung cư, trang thiết bị phòng cháy chữa cháy… Bài tập học kỳ lần hội để em tìm hiểu sâu vấn đề xã hội quan tâm, từ đưa quan điểm thân qua kiến thức tiếp thu trình học tập để áp dụng vào thực tiễn, với đề bài: “Phân tích sở hữu chung hợp Hãy sưu tầm phân tích vụ việc tranh chấp sở hữu nhà chung cư sở quy định pháp luật dân Việt Nam hành” PHÂN TÍCH I Một số vấn đề lý luận sở hữu chung, sở hữu chung hợp Khái niệm sở hữu, quyền sở hữu • Khái niệm sở hữu Theo Giáo trình Luật dân Việt Nam Trường đại học Luật Hà Nội sở hữu việc chiếm giữ sản vật tự nhiên, thành lao động (ngày bao gồm tư liệu sản xuất) xã hội loài người.2 Sở hữu phạm trù kinh tế mang yếu tố khách quan xuất phát triển song song với xuất phát triển xã hội loài người Mối quan hệ người với người chiếm hữu sản xuất cải vật chất xã hội quan hệ sở hữu Ở đây, quan hệ sở hữu không phản ánh mối quan hệ người với vật mà phản ánh mối quan hệ người với người vật Văn kiện Hội nghị đại biểu nhiệm kỳ khóa VII, Đảng Cộng sản Việt Nam, www.dangcongsan.vn Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội, tr 171 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Khi quan hệ sở hữu luật pháp hóa thành quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt…và chế để thực quyền gọi chế độ sở hữu • Khái niệm quyền sở hữu Trong xã hội tồn cách thức định việc chiếm hữu, làm chủ cải vật chất người Để bảo vệ quyền lợi cho mình, việc bảo đảm quan hệ sở hữu tư liệu sản xuất giai cấp thống trị phải đặt thêm quy định khác với tập quán có lợi cho họ Xã hội dần phát triển, lẽ tự nhiên pháp luật đời Nó củng cố địa vị, ghi nhận lợi ích giai cấp thống trị việc đoạt giữ cải vật chất trước giai cấp khác trình sản xuất, phân thối, lưu thông Với tư cách chế định pháp luật, quyền sở hữu đời xã họ có phân chia giai cấp có nhà nước nhà nước khơng Theo nghĩa này, khái niệm quyền sở hữu hiểu theo nghĩa rộng, luật pháp sở hữu hệ thống pháp luật định Quyền sở hữu hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng định đoạt tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, tài sản khác theo quy định Điều 163 BLDS 2015 Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu hiểu mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ thể thực quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt điều kiện định Theo nghĩa này, nói quyền sở hữu quyền dân chủ quan loại chủ sở hữu định tài sản cụ thể, xuất sở nội quy quy phạm pháp luật sở hữu.3 Quyền sở hữu bao gồm quyền bản: - Quyền chiếm hữu: quyền nắm giữ, quản lý tài sản tức việc người chiếm hữu giữ vật phạm vi kiểm sốt - Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội, tr.176 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Quyền định đoạt: quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ - bỏ quyền sở hữu tài sản Qua khái niệm ta hiểu: Quyền sở hữu toàn quyền chủ tài sản tài sản mà sở hữu, quyền bao gồm chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản theo quy định pháp luật Khái niệm sở hữu chung Trong BLDS 2015 đưa khái niệm sở hữu chung sau: “Sở hữu chung sở hữu nhiều chủ thể tài sản Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần sở hữu chung hợp nhất” Nhiều chủ thể hiểu phải từ chủ thể trở lên Chủ thể cá nhân, pháp nhân, Nhà nước tổ chức khơng có tư cách pháp nhân hộ gia đình, tổ hợp tác… Cơ sở xác lập sở hữu chung thỏa thuận chủ sở hữu tài sản hệ hành vi pháp lý đơn phương nhận thừa kế, hợp đồng tặng cho… Các đồng chủ sở hữu có quyền chung chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Nhưng tham gia vào quan hệ pháp luật dân cụ thể, chủ sở hữu lại có tư cách chủ sở hữu độc lập Sở hữu chung phân chia thành loại: Sở hữu chung theo phần sở hữu chung hợp định nghĩa cụ thể Điều 209 210 BLDS Tiêu chí phân loại cho sở hữu chung theo phần hợp tính xác định hay khơng xác định phần quyền sở hữu chủ thể quan hệ sở hữu chung trì Thường phần quyền sở hữu xác định từ thời điểm xác lập sở hữu chung Khái niệm sở hữu chung hợp Theo quy định điều 210 BLDS 2015 định nghĩa: “1 Sở hữu chung hợp sở hữu chung mà đó, phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung không xác định tài sản chung Sở hữu chung hợp bao gồm sở hữu chung hợp phân chia sở hữu chung hợp không phân chia Xem điều 207 BLDS 2015 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Các chủ sở hữu chung hợp có quyền, nghĩa vụ ngang tài sản thuộc sở hữu chung”5 Khác với sở hữu chung theo phần, phần quyền chủ thể tài sản chung khó để xác định chí khơng xác định Đơi tài sản chung xác định phần thực tế nhà làm luật khơng xác định phần mục đích trì tính đồng thuận, trí cao đồng chủ sở hữu thực quyền tài sản chung Chính vậy, sở hữu chung hợp chia thành sở hữu chung hợp phân chia sở hữu chung hợp phân chia Yếu tố “có thể” phân chia chủ thể thỏa thuận pháp luật quy định, ví dụ sở hữu chung vợ chồng Sở hữu chung hợp không phân chia ý chí nhà làm luật muốn trì bảo tồn hình thức sở hữu lợi ích số đơng, lợi ích chung cộng đồng sở hữu chung nhà chung cư, sở hữu chung dòng họ6 Theo BLDS 2015, sở hữu chung hợp bao gồm: - Sở hữu chung hợp phân chia: sở hữu chung mà tài sản chung phân chia cho chủ sở hữ theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Theo quy định pháp luật hành sở hữu chung hợp phân chia sở hữu chung vợ chồng - Sở hữu chung hợp phân chia: sở hữu nhiều người tài sản nhằm thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp tất thành viên cộng đồng dân cư định, bao gồm: Thứ nhất, sở hữu chung cộng đồng dân cư Thứ hai, sở hữu chung dòng họ Thứ ba, sở hữu chung cộng đồng tôn giáo Thứ tư, sở hữu chung nhà chung cư.7 • Khái niệm sở hữu chung cộng đồng Theo quy định điều 211 BLDS 2015 sở hữu chung cộng đồng: “1 Sở hữu chung cộng đồng sở hữu dòng họ, thơn, ấp, bản, làng, bn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo cộng đồng dân cư khác tài sản hình thành theo tập quán, tài sản thành Xem điều 210 BLDS 2015 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS.Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, tr 352 PGS.TS Phạm Văn Tuyết (2017), Hướng dẫn môn học Luật Dân - Tập 1, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 254256 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ viên cộng đồng đóng góp, quyên góp, tặng cho chug từ nguồn khác phù hợp với quy định pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp cộng đồng Các thành viên cộng đồng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận theo tập quán lợi ích chung cộng đồng khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Tài sản chung cộng đồng tài sản chung hợp khơng phân chia.8” Có thể thấy, điều luật không quy định phân chia rạch ròi khác sở hữu chung cộng đồng dân cư sở hữu chung cộng đồng tơn giáo lẽ chất khái niệm tương đối giống nhau, thể mặt: chủ thể sở hữu chung, xác lập quyền sở hữu mục đích sử dụng tài sản chung • Khái niệm sở hữu chung vợ chồng Theo quy định điều 213 BLDS 2015 Sở hữu chung vợ chồng: “1 Sở hữu chung vợ chồng sở hữu chung hợp phân chia Vợ chồng tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Vợ chồng thỏa thuận ủy quyền cho chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Tài sản chung vợ chồng phân chia theo thỏa thuận theo định Tòa án Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định pháp luật nhân gia đình tài sản chung vợ chồng áp dụng theo chế độ tài sản này.”9 Sở hữu chung vợ chồng phát sinh quan hệ nhân gia đình Khối tài sản thuộc sở hữu chung hợp khối tài sản vợ chồng tạo thời kỳ hôn nhân công sức người tặng cho chung, thừa kế chung Tài sản chung vợ chồng dùng vào việc phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng sản xuất kinh doanh gia đình Vợ chồng Xem điều 211 BLDS 2015 Xem điều 213 BLDS 2015 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ có quyền ngang khối tài sản chung Vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận ủy quyền cho chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung Khi hai người thực giao dịch mà tài sản có giá trị lớn phải đồng ý bên Ngoài vợ, chồng tự nguyện nhập khối tài sản riêng vào khối tài sản chung gia đình 10 • Khái niệm sở hữu chung nhà chung cư Theo quy định điều 214 BLDS 2015 Sở hữu chung nhà chung cư: “1 Phần diện tích, trang thiết bị tài sản khác dùng chung nhà chung cư theo quy định Luật nhà thuộc sở hữu chung hợp tất chủ sở hữu hộ nhà khơng phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác tất chủ sở hữu có thỏa thuận khác Chủ sở hữu hộ nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang việc quản lý, sử dụng tài sản quy định khoản Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác có thỏa thuận khác Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy quyền chủ sở hữu hộ chung cư thực theo quy định luật.11” Sở hữu chung nhà chung cư thuộc hình thức sở hữu chung hợp khơng thể phân chia tài sản chung diệ tích, trang thiết bị tài sản khác dùng chung nhà chung cư phân chia làm giá trị sử dụng nhà chung cư Việc quản lý, sử dụng tài sản chung nhà chung cư cần dựa nguyên tắc thỏa thuận tất chủ sở hữu chung có quyền ngang II Quy định pháp luật hành sở hữu chung hợp Là nội dung pháp luật dân điều chỉnh, tất nhiên quy định phải xuất phát từ vấn đề thực tế, phù hợp với phạm vi, quyên tắc pháp luật dân sự, với Hiến pháp phải có tính hệ thống với đạo luật chuyên ngành 10 Lê Thị Huyền (2014), Sở hữu chung hợp vợ chồng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Xem điều 214 BLDS 2015 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Theo truyền thống, tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận tiêu chí quan trọng để chủ thể quan hệ dân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Tự ý chí việc lựa chọn hướng xác lập quan hệ dân cụ thể tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân yêu cầu quan hệ dân Trong pháp luật dân sự, chủ thể có quyền tùy ý thỏa thuận dù chưa pháp luật dân quy định miễn không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Là dạng quan hệ xã hội, quan hệ pháp luật ln có cấu cụ thể, bao gồm: chủ thể, nội dung khách thể 12, chúng thực nảy sinh thực tế đời sống thông qua kiện pháp lý định Những kiện pháp lý làm để xác lập chấm dứt quyền sở hữu chủ thể quan hệ dân Theo Điều 221 BLDS 2015, quyền sở hữu xác lập tài sản trường hợp sau đây: “1 Do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp, hoạt động sáng tạo đối tượng quyền sở hữu trí tuệ; Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận theo án, định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác … Chiếm hữu, lợi tài sản theo quy định điều 236 Bộ luật này; Trường hợp khác luật định.13” Căn xác lập quyền sở hữu tình thực tế mà theo pháp luật quy định dẫn đến phát sinh quyền sở hữu chủ thể cụ thể tài sản định Với xác lập quyền sở hữu khác nhau, xác định hình thức sở hữu khác Thậm chí, phát sinh quyền sở hữu, trường hợp khác nhau, hình thức sở hữu tài sản khác Ví dụ, với tài sản đem chia thừa kế, tùy thuộc vào ý chí người để lại di sản mà tài sản tài sản riêng cá nhân, tổ chức, tài sản chung nhiều cá nhân với 12 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Tư pháp, Hà Nội, Tr 388 13 Xem điều 211 BLDS 2015 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Quyền sở hữu dạng quyền vật có nội hàm rộng bền vững Quyền sở hữu tạo lập tiền đề pháp lý thành giao lưu dân Pháp luật dân khong điều chỉnh xác lập quyến sở hữu mà quy định chấm dứt quyền sở hữu Theo điều 237 BLDS 2015, quyền sở hữu chấm dứt trường hợp sau: “1 Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu cho người khác; Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu mình; … Tài sản xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định Bộ luật này; Trường hợp khác luật định.14” Căn chấm dứt quyền sở hữu quy định cách vô chặt chẽ nhằm giữ gìn bảo vệ tính bền vững quan hệ sở hữu, phù hợp với nguyên tắc tôn trọng bất khả xâm phạm quyền sở hữu, phải đảm bảo tính bất khả xâm phạm sở hữu riêng cá nhân, pháp nhân Những chấm dứt quyền sở hữu pháp luật quy định khơng dẫn tới khả người chuyển giao tài sản từ sở hữu chung sang sở hữu riêng Nó khơng thể tơn trọng ý chí pháp luật chủ sở hữu tài sản mà giúp tránh nạn tham nhũng, bòn rút tài sản chung, ngăn ngã tham lam người quản lý tài sản chung Bởi hệ trước nói: “Chống người ngay, chống kẻ gian” lẽ Đó nét chung, quy tắc chung mà quy định sở hữu hợp phải tuân theo Tuy nhiên hình thức sở hữu riêng lại có quy định khác Cụ thể: Đối với hình thức sở hữu chung cộng đồng Như trình bày trên, chủ thể sở hữu cộng đồng tập hợp cá nhân gắn kết với theo đơn vị hành cá nhân có chung tín ngưỡng, tơn giáo Ở họ có gắn kết đặc biệt, thường hình thành từ lâu đời có mối quan hệ khăng khít với Họ sở hữu chung cơng trình như: nhà văn hóa, nhà rơng, lối đi, giếng nước, nhà thờ Thiên chúa Hoặc tổ tiên, gốc gác, có quan hệ huyết thống mà họ xây dựng nên nhà thờ họ, đóng góp tiền quỹ tổ chức buổi 14 Xem điều 237 BLDS 2015 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ tập trung liên hoan, cúng giỗ, gặp gỡ để chia sẻ, thỏa mãn nhu cầu niềm tin, tinh thần thành viên Căn xác lập sở hữu chung cộng đồng theo tập quán, thành viên cộng đồng đóng góp, quyên góp, tặng cho chung từ nguồn khác phù hợp với quy định pháp luật Yếu tố tự nhiên hay tập quán nguồn chủ yếu tạo lập nên tài sản chung cộng đồng Mục đích sử dụng tài sản chung cộng đồng phải lợi ích chung hợp pháp cộng đồng Do người giao quản lý tài sản chung nhằm mục đích tư lợi cá nhân thực hành vi sai trái với chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước tuyên truyền lối sống mê tín, dị đoan…thì bị tước quyền quản lý tài sản chung phải chịu trách nhiệm pháp lý khác Sở hữu chung cộng đồng thuộc loại hình thức sở hữu chung hợp không phân chia Quy định pháp luật nhằm bảo tồn trì tài sản thuộc hình thức sở hữu phần lớn tài sản chung chứa đựng yêu tố văn hóa, lịch sử có giá trị tinh thần dòng họ, vùng q, tơn giáo, thể nét đẹp truyền thống dân tộc mục đích sử dụng lợi ích chung Cho nên thỏa thuận thành viên sở hữu chung cộng đồng nhằm chia tài sản chung khơng pháp luật cho phép.15 Đối với hình thức sở hữu chung vợ chồng Hiện nước ta có hẳn đạo luật chuyên ngành điều chỉnh mối quan hệ pháp luật Điều 33 luật Hơn nhân gia đình quy định: “1 Tài sản chung vợ chồng gồm tài sản vợ, chồng tạo ra, thu nhập lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng thu nhập hợp pháp khác thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp quy định khoản Điều 40 Luật này; tài sản mà vợ chồng thừa kế chung tặng cho chung tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận tài sản chung 15 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS.Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, tr 353 10 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Trong trường hợp khơng có để chứng minh tài sản mà vợ, chồng có tranh chấp tài sản riêng bên tài sản coi tài sản chung.”16 Như thấy, kết hôn làm phát sinh mối quan hệ tài sản vợ chồng Tài sản vợ chồng thời kỳ hôn nhân, tài sản thừa kế chung tặng cho chung, hay tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận tài sản chung coi tài sản chung vợ chồng Vì vậy, kiện đăng ký kết hôn trực tiếp làm phát sinh sở hữu chung hợp vợ chồng Theo đó, tất thu nhập thời kỳ hôn nhân, tài sản tặng cho chung, thừa kế chung thuộc sở hữu chung vợ chồng Vợ chồng có quyền nghĩa vụ ngang khối tài sản chung, giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng phải có thỏa thuận ủy quyền Theo quy định Luật nhân gia đình năm 2014 giao dịch liên quan đến giấy tờ có giá đứng tên người hay liên quan đến tài khoản người đứng tên cần vợ/chồng đứngg tên xác lập giao dịch mà không cần đồng ý chủ thể lại Trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng mà có người ký tên xem họ đại diện khơng có ủy quyền người hậu pháp lý giải theo quy định Điều 142 BLDS năm 2015 Việc chấm dứt sở hữu chung vợ chồng xác lập theo nhiều cách khác nhau, pháp luật phép vợ chồng thỏa thuận chế độ sở hữu chung trước thời kỳ hôn nhân phân chia tài sản chung thời kỳ hôn nhân Sự thỏa thuận cần phải thành lập văn có cơng chứng bên thực theo thỏa thuận, điều bảo đảm tôn trọng quyền tự ý chí chủ thể mối quan hệ dân Sự đăng ký hôn làm phát sinh mối quan hệ tài sản vợ chồng, tương ứng với ly chấm dứt mối quan hệ pháp luật này, theo nguyên tắc việc chia tài sản ly hôn phải tuân thủ theo quy định điều 59 luật Hôn nhân Gia đình năm 2014 Ngồi ra, việc bên vợ chồng chết xác định chết 16 Xem điều 33 Luật Hơn nhân Gia đình 2014 11 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ theo án tuyên bố chết có hiệu lực pháp luật làm chấm dứt mối quan hệ sở hữu chung vợ chồng Đối với hình thức sở hữu chung nhà chung cư Theo khoản điều Luật nhà năm 2014, nhà chung cư nhà có từ tầng trờ lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Nhà chung cư thuộc sở hữu chung hợp không phân chia Việc quản lý, sử dụng tài sản chung nhà chung cư cần dựa nguyên tắc thỏa thuận tất chủ sở hữu chung có quyền ngang Theo luật nhà năm 2014 chủ sở hữu hộ bầu Ban quản trị nhà chung cư để định sử dụng quỹ bảo trì 2% giá trị hộ tòa nhà lợi ích chung nhà chung cư.17 Căn theo Khoản Điều 12 Luật nhà 2014: “Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư” Chính thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản chung nhà chung cư bắt đầu thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà nhà chung cư Căn xác lập quyền sở hữu chủ thể chấm dứt quyền sở hữu chủ thể khác, chủ thể chuyển giao quyền sở hữu nhà chung cư cho chủ thể khác theo đúng, đủ trình tự luật định thời điểm thời điểm chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư chủ thể III Tranh chấp thực tiễn sở hữu chung nhà chung cư Tình huống: “Tòa nhà chung cư BMM thuộc phường Phúc La (Hà Đông, Hà Nội) liên doanh Công ty TNHH sản xuất thương mại BMM (Công ty BMM) 17 Xem quy định điều 108, 109 Luật Nhà 2014 12 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Công ty CP Sông Đà 12 làm chủ đầu tư (CĐT) Chủ đầu tư thức bàn giao nhà cho khách hàng từ tháng 1/2014, năm qua, cư dân nhiều lần tố cáo CĐT với hàng loạt sai phạm việc bàn giao quản lý tòa nhà Theo phản ánh cư dân BQT tòa nhà chung cư BMM, Công ty BMM coi thường quyền lợi, tính mạng cư dân, có hành vi lừa đảo Đơn cử như, Hợp đồng khách hàng CĐT quy định rõ phần diện tích sở hữu chung bao gồm diện tích hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối chung, lối thoát hiểm, nơi để xe tòa nhà chung cư BMM (có bố trí tầng hầm làm nơi để xe, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư… Thế nhưng, nay, CĐT chiếm dụng nhiều phần diện tích chung thuê, trục lợi hàng tỷ đồng gây xúc cư dân Tầng hầm gửi xe, hệ thống hạ tầng tiện ích bên ngồi, tiến hành kẻ vạch thu phí trơng giữ xe nhiều năm qua chủ đầu tư quản lý…”18 Thời gian gần xảy nhiêu vụ tranh chấp liên quan đến việc xác định chỗ để xe sở hữu chung hay sở hữu riêng, người dân cho sở hữu chung, chủ đầu tư lại nói tài sản riêng Tình ví dụ điển hình Dù hợp đồng mua bán khách hàng chủ đầu tư chung cư BMM – Phúc La – Hà Đông – Hà Nội quy định rõ phần diện tích sở hữu chung bao gồm diện tích hệ thống hạ tầng kỹ thuật hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối chung, lỗi thoát hiểm, nơi để xe cư dân Thế nhưng, chủ đầu tư chiếm dụng nhiều phần diện tích chung thuê, trục lợi hàng tỉ đồng, gây xúc cư dân Chủ thể: Cư dân nhà chung cư BMM chủ đầu tư Cơng ty CP SƠng Đà 12 Khách thể: Quyền sở hữu tài sản nhà chung cư Loại tranh chấp: Dân Là đạo luật chuyên ngành BLDS, theo điều 100 Luật nhà có quy định phần sở hữu riêng sở hữu chung nhà chung cư: 18 Trần Kháng (2017), Bức xúc, lo lắng “phủ kín” chung cư BMM, < http://reatimes.vn/buc-xuc-lo-lang-phukin-chung-cu-bmm-13460.html> truy cập ngày 1/6/2018 13 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ “1 Phần sở hữu riêng nhà chung bao gồm: a, Phần diện tích bên hộ bao gồm diện tích ban cơng, lơ gia gắn liền với hộ đó; b, Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư c, Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a, Phần diện tích lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư; … d, Các công trình cơng cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, cơng viên cơng trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt.”19 Hay điều 101 Luật nhà quy định chỗ để xe việc xác định diện tích sử dụng hộ, diện tích khác nhà chung cư Trong trường hợp chung cư BMM nói trên, sai phạm chủ đầu tư rõ ràng Điều hợp đồng mua nhà có điều khoản nói đến phần tầng hầm sở hữu chung cư dân Vì chủ đầu tư chung cư BMM chiếm dụng tầng hầm hồn tồn khơng có pháp luật Việc mua nhà người dân xác lập thông qua hợp đồng mẫu bên chủ đầu tư soạn thảo, bên chủ đầu tư có hiểu sai lệch tài sản thuộc sở hữu chung xác định hợp đồng mẫu, làm phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn gây xúc cho người dân Mặc dù theo quy định Điều 19 Xem điều 100 Luật Nhà 2014 14 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ 405 BLDS 2015 hợp đồng theo mẫu, chủ đầu tư hồn tồn phải chịu bất lợi không rõ ràng hợp đồng Chủ đầu tư chung cư BMM phớt lờ ý kiến người dân mà tiếp tục chiếm hữu sử dụng phần diện tích lối khác thuê chỗ để xe nhằm trục lợi cá nhân Bàn nguyên nhân nảy mâu thuẫn có lẽ phải thẳng thắn nhìn nhận thiếu sót, mập mờ quy định pháp luật Thực tế, dù Nghị định, thông tư văn pháp quy quản lý chung cư có đầy đủ, lại không rõ ràng chế tài khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư Dẫn đến kết tranh chấp chung cư bùng phát kéo dài dai dẳng Theo quy định khoản 3, Điều 70 Luật Nhà điểm c, khoản 2, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, “nơi để xe” tầng hầm, tầng hầm phải coi sở hữu chung Tuy nhiên, chỗ để xe ô tô, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lại quy định “do chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư” Điều mập mờ, trái với quy định Điều 70 Luật Nhà Khoản 3, Điều 49, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư quy định Điều phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư” Như vậy, quy định Nghị định né tránh việc làm rõ quyền sở hữu chung - riêng tầng hầm nhà chung cư, việc đẩy cho bên tự định Dù nữa, hành vi chiếm dụng tầng hầm chủ đầu tư chung cư BMM hoàn toàn trái với quy định pháp luật Các quan chức nên sớm có hành động để sớm đòi lại cơng bằng, quyền lợi đáng cho người dân KẾT LUẬN Xuất phát từ đặc trưng thân quan hệ pháp luật dân sự, mà công dân, pháp nhân cần phải tự có biện pháp bảo vệ quyền sở hữu cho có hiệu tất nhiên phải khuôn khổ pháp luật Trong trường hợp xảy tranh chấp, bên cần tận dụng tối đa chế hồ 15 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ giải, dàn xếp với Đặc biệt điều kiện Việt Nam nay, cần tăng cường công tác phổ biến giáo dục quy định pháp luật bảo vệ quyền sở hữu đến người dân, đồng thời hoàn thiện tăng cường lực hoạt động thiết chế (Toà án, trọng tài, thi hành án, luật sư, công chứng ) nhằm bảo đảm cho quy định bảo vệ quyền sở hữu thực vào sống, bảo vệ quyền lợi cho người dân nước ta hội nhập sâu rộng vào thị trường quốc tế Về mập mờ quy định pháp luật, vấn đề lớn, đòi hỏi phải có nghiên cứu chuyên sâu đặc biệt phải có quan tâm Nhà nước theo lộ trình cụ thể để thực nâng cao hiệu biện pháp bảo vệ quyền sở hữu thực tiễn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà 2014 Luật Hơn nhân Gia đình 2014 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Văn kiện Hội nghị đại biểu nhiệm kỳ khóa VII, Đảng Cộng sản Việt Nam, www.dangcongsan.vn PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS.Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội Lê Thị Huyền (2014), Sở hữu chung hợp vợ chồng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội Trần Kháng (2017), Bức xúc, lo lắng “phủ kín” chung cư BMM, truy cập ngày 1/6/2018 16 Nguyễn Đình Đức – 422035 – N10_TL2 Bài tập Học kỳ Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội 10 PGS.TS Phạm Văn Tuyết (2017), Hướng dẫn môn học Luật Dân - Tập 1, Nxb Tư pháp, Hà Nội 11 https://www.youtube.com/watch?v=64eR-FMTue4, truy cập ngày 1/6/2018 17 ... sở hữu chung hợp Theo quy định điều 210 BLDS 2015 định nghĩa: “1 Sở hữu chung hợp sở hữu chung mà đó, phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung không xác định tài sản chung Sở hữu chung hợp bao gồm sở. .. “Phân tích sở hữu chung hợp Hãy sưu tầm phân tích vụ việc tranh chấp sở hữu nhà chung cư sở quy định pháp luật dân Việt Nam hành” PHÂN TÍCH I Một số vấn đề lý luận sở hữu chung, sở hữu chung hợp. .. thể sở hữu chung, xác lập quyền sở hữu mục đích sử dụng tài sản chung • Khái niệm sở hữu chung vợ chồng Theo quy định điều 213 BLDS 2015 Sở hữu chung vợ chồng: “1 Sở hữu chung vợ chồng sở hữu chung