Luận văn thạc sĩ kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại HUD

Chính vì vậy, việc đề ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toándoanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn đề cấp bách hiện nay, Tôi chọn đề tài: “Kế to

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, Năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS ĐẶNG VĂN LƯƠNG

Hà Nội, Năm 2018

Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ “Kế toán doanh thu hoạt động bất

động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)” học viên xin

gửi lời cảm ơn tới:

Các thầy giáo, cô giáo trường đại học Thương mại Hà Nội đã tận tình giảng dạy

và giúp đỡ học viên trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Học viên xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ - Đặng Văn Lương,

người đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo học viên trong suốt quá trình thực hiện vàhoàn thành luận văn Học viên cũng gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, cán bộ nhânviên Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đã tạo điều kiện, cung cấpcác tài liệu liên quan đến nội dung đề tài

Mặc dù đã có sự cố gắng, nhưng với thời gian và trình độ và kinh nghiệm cònhạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót Học viên rất mong nhận được sựgóp ý chân thành của các thầy, cô để bổ sung, hoàn thiện trong quá trình nghiên cứutiếp vấn đề này

Xin chân thành cảm ơn !

Học viên

Phạm Kiều Thủy

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ĐÍNH KÈM V MỤC LỤC II DANH MỤC SƠ ĐỒ V PHẦN MỞ ĐẦU 6

CHƯƠNG 1 13

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP 13

1.1 ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾ TOÁN DOANH THU 13

1.1.1 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến doanh thu……… …13

1.1.2 Yêu cầu quản lý doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản……… 15

1.2 N ỘI DUNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN …… ………

16 1.2.1 Kế toán doanh thu theo chuẩn mực kế toán Việt Nam……….………16

1.2.2 Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo quy định của chế độ kế toán Việt Nam 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 27

2.1 K HÁI QUÁT CHUNG VỀ T ỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 27

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 27

2.1.2 Đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị .30

2.1.3 Đặc điểm về tổ chức quản lý của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị 46

2.1.4 Đặc điểm tổ chức công tác kế toán 48

2.2 T HỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI T ỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .63

2.2.1 Chứng từ kế toán 63

2.2.2 Tài khoản kế toán 64

2.2.3 Sổ kế toán 67

2.2.4 Trình bày báo cáo tài chính 68

2.3 Đ ÁNH GIÁ THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TẠI T ỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .70

2.3.1 Những ưu điểm 70

2.3.2 Những tồn tại 72

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 75

3.1 Y ÊU CẦU , NGUYÊN TẮC HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TẠI T ỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 75

3.2 C ÁC ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN KẾ TOÁN D OANH THU TẠI T ỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 76

3.2.1 Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán tài chính 76 3.3.2 Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán quản trị 78

3.3 Đ IỀU KIỆN THỰC HIỆN GIẢI PHÁP 82

3.3.1 Điều kiện từ phía nhà nước và các cơ quan chức năng 82

3.3.2 Điều kiện từ Tổng công ty 83

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ĐÍNH KÈM

ST

3 Sơ đồ kế toán Giá vốn hàng bán theo phương pháp kê khai thường xuyên Phụ lục số 02

5 Sơ đồ kế toán DT bán hàng và cung cấp DV theo thông tư 200/2014/TT-BTC Phụ lục số 04

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị 33

Sơ đồ 2.3: Sơ đồ bộ máy kế toán tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị 35

Sơ đồ: Khái quát quy trình luân chuyển chứng từ ……… 44

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thươngmại thế giới (WTO) Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt vớithách thức to lớn Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới.Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh công bằng là luật chơi

Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là nhiệm vụ mang tính cấp bách vàsống còn của doanh nghiệp Một trong những nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh vàquyết định sự thành công của các doanh nghiệp chính là thông tin kế toán được cung cấpphải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ranhững quyết định đúng đắn

Chính vì vậy, Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu chomột chuỗi các chuẩn mực kế toán khác Khi soạn thảo các chuẩn mực này, quan điểmchung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc những tinh hoa về kế toán của cácnước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền tảng Quy trình soạn thảo các chuẩn mựcdựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu và tính thanh khoản của các khoản mục trênbáo cáo tài chính Đó là lý do mà chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác đượcban hành trong đợt đầu tiên So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quyđịnh trong chuẩn mực này đã có những bước tiến đáng kể Thế nhưng, các chuẩn mực kếtoán Việt Nam đã không được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh

tế, môi trường đầu tư đã có những thay đổi rõ rệt Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanhthu, chuẩn mực kế toán về hợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư Điềunày đã làm cho một số nội dung trong chuẩn mực và trên thông tư hướng dẫn bộc lộnhững bất cập trong việc vận dụng vào thực tế Đây là vấn đề rất cần thiết để hoàn thiệncông tác kế toán và giúp cho các doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực khác nhau đều cóthể áp dụng Chính vì vậy, việc đề ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toándoanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn đề cấp bách hiện

nay, Tôi chọn đề tài: “Kế toán doanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty

đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)” làm đề tài luận văn của mình.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài.

Trong những năm gần đây đã có nhiều công trình NCKH và các bài viết của các tácgiả nghiên cứu về Kế toán doanh thu, chi phí và KQKD, các nghiên cứu đó đã đưa ra cácgiải pháp nhằm hướng tới mục tiêu kiểm soát tốt doanh thu, chi phí và KQKD trong cácdoanh nghiệp như sau:

Thuộc lĩnh vực bảo hiểm, có tác giả Đỗ Thị Hương Lan năm (2009) với Luận vănThạc sĩ kinh tế “Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kế toán doanh thu, chiphí, kết quả hoạt động kinh doanh bảo hiểm gốc tại tổng công ty bảo hiểm Bảo Việt ”.Luận văn này của Tác giả đã hệ thống hóa lí luận về kế toán doanh thu, chi phí và xácđịnh kết quả kinh doanh ở loại hình kinh doanh khá đặc biệt, lĩnh vực bảo hiểm Khi nhắcđến khái niệm về DT, tác giả đã đề cập đến rất nhiều các quan điểm khác nhau của ViệtNam và của một số nước trên thế giới, qua đó tác giả đã rút ra được nội dung chung vềDT

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, thì đề tài nghiên cứu còn một số điểm tồn tạinhư sau:

Khi nhắc đến doanh thu, tác giả chưa đưa ra được ý kiến rằng liệu DT được xácđịnh theo quan điểm nào sẽ tạo thuận lợi nhất cho các DN mà tác giả đang nghiên cứu.Đồng thời, do loại hình kinh doanh bảo hiểm gốc có sự khác biệt với các loại hình doanhnghiệp thông thường, điều này tạo khó khăn gì trong việc kế toán DT,CP và xác định kếtquả.Việc nghiên cứu chưa được chi tiết đầy đủ và hệ thống

Thuộc lịch vực dịch vụ du lịch, đã có TS Hà Thúy Vân (2011) đã nghiên cứu luận

án “Hoàn thiện kế toán CP, DT, KQHĐKD du lịch tour tại các DN du lịch trên địa bàn

Hà Nội” với nghiên cứu này TS Hà Thị Thúy Vân đã làm rõ được cơ sở lý luận của công

tác kế toán CP, DT, KQHĐKD trong lĩnh vực hoạt động du lịch tour Tác giả đã phản ánhđược thực trạng công tác kế toán CP, DT, KQHĐKD du lịch tuor trên địa bàn Hà Nội vàđưa ra một số giải pháp trên cả 2 phương diện kế toán quản trị và phương diện kế toán tài.Tuy nhiên, với luận án này, tác giả mới chỉ nghiên cứu công tác kế toán CP, DT,KQHĐKD trong các DN KD du lịch tour trong phạm vi hẹp với nhiều đặc thù, với nhiềuđiều kiện thuận lợi (thuộc địa bàn thành phố Hà Nội) Việc áp dụng kết quả nghiên cứunày cho các DN KD du lịch tour ở các địa phương khác trong cả nước cần phải được

nghiên cứu, điều chỉnh mới phù hợp và vận dụng được;

Thuộc lĩnh vực dịch vụ khách sạn, có TS Văn Thị Thái Thu (2008) trong luận án

“Hoàn thiện tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD trong các DN KD khách sạn ở Việt Nam” đã nghiên cứu về tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD trong các DN KD khách

sạn ở Việt Nam, theo tác giả tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD hiện nay chưa đượccoi trọng trong các DN KD khách sạn, trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng công tác kếtoán quản trị CP của các DN KD khách sạn tác giả đã đưa ra giải pháp hoàn thiện tổ chứccông tác kế toán quản trị CP, DT, KQKD cho các DN KD khách sạn ở Việt Nam Trong

đề tài tác giả đề cập chủ yếu về phương diện tổ chức công tác kế toán quản trị CP, DT,KQKD mà không đi sâu về mặt kế toán tài chính;

Trong các DN thuộc lĩnh vực sản xuất có tác giả Nghiêm Thị Thắm (2014) với luận

án “Hoàn thiện tổ chức kế toán CP, DT, KQKD trong các DNSX gốm sứ xây dựng” đãnghiên cứu thực tiễn tổ chức kế toán CP, DT, KQKD trong các DNSX gốm sứ xây dựng.Tác giả đã cho rằng công tác tổ chức kế toán kế toán CP, DT, KQKD cùng là một trongcác yếu tố đảm bảo sự thành công cho các quyết định KD của DN Trên cơ sở nghiên cứuthực tiễn, tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức kếtoán CP, DT, KQKD cho các DNSX gốm sứ xây dựng Với nội dung này, đề tài đãnghiên cứu trên một phạm vi rất rộng nhưng án mới chỉ dừng lại nghiên cứu chung cácvấn đề liên quan đến tổ chức kế toán CP, DT, KQKD của các DN trong ngành gốm sứxây dựng, một số vấn đề mới chỉ được tác giả đề cập đến mà chưa có những nghiên cứu

cụ thể

Sau khi tham khảo các công trình nghiên cứu đã được công bố trong thời gian quatác giả nhận thấy các công trình nghiên cứu kế toán DT được thực hiện trên cả phươngdiện KTTC và KTQT, các kết quả nghiên cứu rất thiết thực Các công trình nghiên cứu đó

có rất nhiều ưu điểm, tuy nhiên vẫn có những nhược điểm còn tồn tại và chưa có côngtrình nghiên cứu đến hoạt động kế toán doanh thu tại doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản Vì vậy, đề tài tác giả nghiên cứu cố gắng phát huy những ưu điểm và khắc phụcnhững nhược điểm đã nhận biết được từ các đề tài trước đó Mặt khác, xét về mảng kếtoán DT về lĩnh vực hoạt động doanh thu bất động sản- tại Tổng công ty đầu tư phát triểnnhà và đô thị là đề tài chưa có tác giả nào tiến hành nghiên cứu

3 Mục tiêu nghiên cứu.

Mục đích chính của đề tài là:

Nghiên cứu cơ sở lý luận cơ bản, các quan điểm khác nhau về doanh thu, thời điểmghi nhận và phương pháp xác định doanh thu và thu nhập khác theo chuẩn mực kế toánViệt Nam

Tìm hiểu thực trạng về kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanhbất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị trên cơ sở phân tích những ưuđiểm và những tồn tại liên quan đến những quan điểm trong chuẩn mực kế toán, thông tưhướng dẫn Đề xuất các định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu tronglĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư

4 Phương pháp nghiên cứu.

4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu.

- Điều tra định tính: Tiến hành các kỹ thuật quan sát trực tiếp thông qua các phiếuđiều tra và thực hiện phỏng vấn bằng hệ thống bộ câu hỏi Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định nguồn thông tin thu thập đối tượng điều tra, phỏng vấn.

Nguồn thu thập thông tin: là các thông tin có liên quan đến công tác kế toán vàvấn đề nghiên cứu trong công tác hạch toán kế toán DT trong đơn vị tiến hành khảo sát

Đối tượng phỏng vấn đề cập ở trên là các cán bộ kế toán và các bộ phận có liênquan tại đơn vị tiến hành khảo sát

Bước 2: Thiết lập câu hỏi điều tra, phỏng vấn là những câu hỏi liên quan đến vấn

đề cần nghiên cứu tìm hiểu

Bước 3: Tiến hành điều tra, phỏng vấn đối với các cán bộ kế toán tại đơn vị tiến

hành khảo sát Các câu hỏi điều tra, phỏng vấn được sử dụng trong quá trình thu thậpthông tin

Từ các bước trên học viên đã xây dựng phiếu khảo sát bảng câu hỏi và đã tiến hànhđiều tra, phỏng vấn những người phụ trách và trực tiếp làm kế toán tại Tổng công ty đầu

tư phát triển nhà và đô thị để thu thập thông tin liên quan đến kế toán DT, các công tycon thuộc tổng công ty Quá trình điều tra được tiến hành trong vòng 1 tháng với 50 bảngcâu hỏi điều tra phát cho 32 đơn vị Kết quả điều tra thu được 36 bảng câu hỏi đã trả lờivới tỷ lệ phản hồi là 72% Phiếu điều tra được phát tới các nhân viên trong phòng kế toán

của Tổng công ty và các công ty con: Kế toán thuế, Kế toán DT và một số nhân viên

ngoài phòng kế toán (phụ lục số:01) Bên cạnh việc phát phiếu điều tra, học viên còn gặp

gỡ, tiếp xúc, phỏng vấn ban lãnh đạo Tổng công ty: Phó giám đốc phụ trách nội chính, Kếtoán trưởng kiêm Trưởng Ban, Phó Ban, Kế toán tổng hợp, trưởng các bộ phận khác cóliên quan

- Điều tra định lượng: Nghiên cứu tiến trình thu thập số liệu cho các mục tiêunghiên cứu liên quan đến tình hình KD và hệ thống Báo cáo tài chính

Học viên đã tiến hành thu thập số liệu tại trụ sở chính tại Tổng công ty đầu tư pháttriển nhà và đô thị , trên cơ sở số liệu thu thập được, học viên đã lựa chọn những số liệu cầnthiết từ đó khái quát vấn đề nghiên cứu và thu được kết quả được thể hiện tại: Bảng tổng hợp

kết quả điều tra (phụ lục số:01) từ các thông tin thu thập đó sẽ được sử dụng làm tài liệu để

thực hiện luận văn này

4.2 Phương pháp phân tích dữ liệu.

- Số liệu định tính lấy từ quan sát trực tiếp, phỏng vấn sâu, phân tích và tríchdẫn theo chủ đề phục vụ cho việc phân tích theo các mục tiêu nghiên cứu khác nhau

- Số liệu định lượng lấy từ nguồn dữ liệu thứ cấp, tổng hợp bằng chương trìnhExcel phục vụ phân tích theo các mục tiêu nghiên cứu

+ Phương pháp phân tích dữ liệu.

- Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu: Đây là phương pháp biến các con số trở

nên có tâm hồn bằng việc sử dụng các công cụ tính toán trên phần mềm qua đó phản ánhđược bản chất của sự vật hiện tượng cần nghiên cứu Dựa trên các số liệu thu thập đượcbằng các phương pháp kể trên tiến hành tổng hợp phân tích DT tại đơn vị khảo sát nhằmmục đích nhận thức và đánh giá chính xác, toàn diện, khách quan tình hình quản lý DTtác động đến hiệu quả hoạt động của hoạt động sản xuất của đơn vị

Qua việc tổng hợp và phân tích dữ liệu thu thập được có thể đánh giá được công tác

kế toán DT có hợp lý không? Phù hợp các nguyên tắc quản lý kinh tế tài chính haykhông? Phù hợp đặc điểm tổ chức hoạt động của mỗi DN và có mang lại hiệu quả cho DNhay không? Từ đó tìm ra được các tồn tại bất hợp lý trong công tác kế toán DT và tìm racác biện pháp để hoàn thiện kế toán DT ở đơn vị

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu lí luận và thực trạng kế toándoanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị(HUD).

Phạm vi nghiên cứu:

+ Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các giao dịch phát sinh chủ yếu trong

năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018

+ Về không gian: Đề tài nghiên cứu kế toán doanh thu hoạt động bất động sản

tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD);

+ Về mặt nội dung: Đề tài nghiên cứu lý luận và thực trạng kế toán doanh thu

hoạt động kinh doanh bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị(HUD) trên phương diện kế toán tài chính kết luận và đề xuất nhằm hoàn thiện kế toán

DT, mô hình tổ chức liên quan đến kế toán DT của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và

đô thị

6 Các câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu:

Thời điểm ghi nhận DT, xác định DT trong chuẩn mực và kế toán DT theo quyđịnh của chế độ kế toán DN hiện hành như thế nào?

- Thực trạng kế toán doanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty đầu tưphát triển nhà và đô thị (HUD) hiện nay như thế nào?

- Kế toán DT tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị có tuân thủ nhữngquy định trong Chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán Việt Nam hay không? Có những tồntại nào trong kế toán DT tại DN và những tồn tại đó cần được hoàn thiện như thế nào?

- Để các đề xuất hoàn thiện có thể ứng dụng vào thực tiễn trong kế toán DT tạiTổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị thì cần có những kiến nghị gì về phía Nhànước và phía Tổng công ty?

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

Mặc dù còn nhiều hạn chế trong quá trình nghiên cứu, tuy nhiên luận văn cũng có những ý nghĩa quan trọng nhất định cả về khoa học và thực tiễn

- Về ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa những vấn đề lý luận về kế toán DT

trên phương diện Kế toán Tài chính làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và

đề xuất hoàn thiện những điểm chưa phù hợp về Kế toán DT, đề xuất bổ sung các giải

pháp nhằm hoàn thiện hơn Kế toán DT tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

- Về ý nghĩa thực tiễn : Đề tài nghiên cứu khảo sát thực tế về Kế toán DT tại Tổng

công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị , phân tích đánh giá những ưu điểm và tồn tại, tìm

ra nguyên nhân của những tồn tại Kế toán DT tại DN từ đó đề xuất một số giải pháp nhằmhoàn thiện kế toán DT của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

8 Kết cấu luận văn:

Luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động

sản

chương 2 Thực trạng kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại Tổng

công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại

Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP

1.1 Đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến

kế toán doanh thu

1.1.1 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản

Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản,dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt động đầubất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội Phương tiện đầu

tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, côngnghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúchoạt động dự án

Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau:

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhàđầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao nhất

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quảphát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiềubiến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra

Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua,thời tiết, khí hậu…

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy độngvốn hợp lý, có hiệu quả

Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đờisống kinh tế của dự án thường dài.Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của cáccông trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định,gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các hoạtđộng đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnhhưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao

cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu

tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư

1.1.2 Yêu cầu quản lý doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Do đặc điểm của sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phísản xuất, tính giá thành, xác định kết quả thi công xây lắp cũng được tính cho từng sảnphẩm xây lắp riêng biệt Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện tương tự, doanhthu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi nhận doanh thu và chiphí phải theo nguyên tắc phù hợp

Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, là một hoạt động liên tục, thời gian thi công tươngđối dài với những công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định hoặc có sự thỏa thuậntrong hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thi công Với đặc điểm đó, việc xácđịnh chính xác thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa quan trọng để doanhnghiệp xây dựng xác định chính xác kết quả hoạt động kinh doanh Do đó, doanh nghiệp

có thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc hoàn thành theo ba phương phápxác định phần công việc hoàn thành hoặc ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, khi đódoanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng để ghi nhận doanh thu

Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã thỏathuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây dựng cơ sở hạtầng, tiến độ thực hiện dự án Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán trong kỳhoạt động kinh doanh thông thường thì việc ghi nhận doanh thu và chi phí liên quan đếnbất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệphiện hành Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động,doanh thu được ghi nhận qua nhiều kỳ kế toán là số tiền nhận trước của nhiều năm chiacho số năm nhận tiền trước

1.2 Nội dung kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.2.1 Kế toán doanh thu theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS)

Một trong những bước tiến vượt bậc của kế toán Việt Nam là Bộ tài chính ban hành mộtloạt 26 chuẩn mực kế toán trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm 2005 Tinh thần của

Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng những thành tựu kế toán trên

cơ sở có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới và phù hợp với đặc điểm

kinh tế Việt Nam Chính vì vậy, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã ban hành rất gần vớithông lệ quốc tế Chuẩn mực kế toán doanh thu là một trong bốn chuẩn mực được banhành trong đợt một Điều đó chứng tỏ tầm quan trọng của khoản mục doanh thu trongviệc hạch toán và cung cấp thông tin Do tính phức tạp của doanh thu và thu nhập khác,chuẩn mực kế toán Việt Nam đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết Liênquan đến doanh thu có chuẩn mực số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”, chuẩn mực 15

“Hợp đồng xây dựng”, chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư”

1.2.1.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác (VAS14)

Theo chuẩn mực VAS 14 định nghĩa: “Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tếdoanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất kinh doanhthông thường của doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu

Thu nhập khác là khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động ngoàicác hoạt động tạo ra doanh thu”

Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu về cơ bản, chuẩnmực kế toán Việt Nam được xây dựng trên cơ sở, nền tảng của chuẩn mực kế toán quốc

tế, do đó điều kiện ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu là tương tự vớichuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS18) Doanh thu bán hàng được ghi nhận khiđồng thời thỏa mãn tất cả năm điều kiện sau:

-Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữusản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;

-Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hànghóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;

-Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

-Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;-Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng

Chuẩn mực kế toán Việt Nam về doanh thu và thu nhập khác đã không đưa ra cáchướng dẫn về phương pháp xác định doanh thu cho từng trường hợp cụ thể mà được trìnhbày trong thông tư hướng dẫn Chuẩn mực chỉ đơn thuần đưa ra các điều kiện ghi nhậndoanh thu Doanh thu của các giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi khi thõa mãn tất cảbốn điều kiện sau:

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;

- Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế toán;

- Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao dịch

Phương pháp xác định doanh thu

- Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ kế toán thìviệc xác định doanh thu của dịch vụ trong từng kỳ thường được thực hiện theophương pháp tỷ lệ hoàn thành, theo đó doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toánđược xác định theo tỷ lệ phần công việc đã hoàn thành

- Phần công việc đã hoàn thành được xác định theo một trong ba phương pháp sautùy thuộc vào bản chất của dịch vụ:Đánh giá phần công việc đã hoàn thành; So sánh

tỷ lệ (%) giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối lượng công việcphải hoàn thành; Tỷ lệ (%) chi phí đã phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hoànthành toàn bộ giao dịch cung cấp dịch vụ

Khi kết quả của một giao dịch về cung cấp dịch vụ không thể xác định được chắcchắn thì doanh thu được ghi nhận tương ứng với chi phí đã ghi nhận và có thể thu hồi

- Doanh thu từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia

- Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chiacủa doanh Nghiệp được ghi nhận tương tự như IAS18

Trình bày trên báo cáo tài chính

Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày

- Chính sách kế toán được áp dụng trong việc ghi nhận doanh thu bao gồm baphương pháp xác định phần công việc đã hoàn thành của các giao dịch về cungcấp dịch vụ

- Doanh thu của từng loại giao dịch và sự kiện

- Doanh thu từ việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ theo từng loại hoạt động trên

- Thu nhập khác, trong đó trình bày cụ thể các khoản thu nhập bất thường

1.2.1.2 Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư (VAS 5)

a Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phầncủa nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sảntheo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờtăng giá mà không phải để:

-Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mụcđích quản lý; hoặc

-Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

b Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai

điều kiện sau:

- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy

- Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40), trước khichuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh doanh bấtđộng sản là hoạt động tài chính Khi chuẩn mực kế toán VAS05 ra đời đã xem hoạt độngkinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp và ghinhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14

c Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mô hình giá gốc,không áp dụng mô hình giá trị hợp lý Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trịban đầu theo nguyên giá Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giaodịch liên quan trực tiếp ban đầu

Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải đượcghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc

chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạtđộng được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Sau ghinhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá,

số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại

Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán saukhi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài vì xét thấykhông thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đó

Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc bánbất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số

14 “Doanh thu và thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài chính hoặc giaodịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định củaChuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”

™ Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính

Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:

(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;

(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;

(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;

(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khănkhi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và vớitài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;

(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản

(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư;

(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;

(h) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): Nguyên giábất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng

do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu

tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;

nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụnghoặc hàng tồn kho và ngược lại

(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp

lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:

- Danh mục bất động sản đầu tư;

Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư

1.2.1.3 Chuẩn mực kế toán VAS 15

™ Định nghĩa

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng bằng văn bản về việc xây dựng một tài sản hoặc

tổ hợp các tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về mặt thiết kế, côngnghệ, chức năng hoặc các mục đích sử dụng cơ bản của chúng

™ Doanh thu hợp đồng xây dựng

Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:

(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng; và

(b) Các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và cáckhoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanhthu, và có thể xác định một cách đáng tin cậy

™ Chi phí hợp đồng xây dựng

Tương tự IAS 11, chi phí của hợp đồng xây dựng bao gồm:

(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến từng hợp đồng

(b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động của các hợp đồng và có thể phân bổ cho từng hợp đồng cụ thể

(c) Các chi phí khác có thể thu laị được từ khách hàng theo các điều khoản của hợp đồng

™ Ghi nhận doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng

Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo hai trường hợp sau:

(a) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách

đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tươngứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáotài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lậphay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu;

(b) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định

một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí liênquan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành đượckhách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập

Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong ba (3) phương pháp sau để xác định phần công việc hoàn thành:

(a) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn thành tại một thời điểm so với tổng chi phí dự toán của hợp đồng;

(b) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành

Trình bày báo cáo tài chính

(a) Phương pháp ghi nhận doanh thu

điểm báo cáo;

Đối với nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch quy định trong hợp đồng xây dựng (trường hợp quy định tại đoạn 22a) phải báo cáo thêm các chỉ tiêu:

1.2.2 Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo quy định của chế độ kế toán Việt Nam

Về việc ghi nhận doanh thu đối với kinh doanh bất động sản.Theo hướng dẫn tạiđiều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quyđịnh doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

“1.6.5 Doanh thu bán bất động sản của doanh nghiệp là chủ đầu tư phải thực hiện theo

nguyên tắc:

a) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả cáccông trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanhnghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợpđồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của kháchhàng theo tiến độ Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồngthời 5 điều kiện sau:

- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đãchuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bấtđộng sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất độngsản;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản

b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả cáccông trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trườnghợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiệnviệc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của kháchhàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thôcho khách hàng Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bấtđộng sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế,

kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phầnxây thô cho khách hàng

c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng(không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất haychưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất

đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bánnền đất."

Vậy theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì doanh thu hoạt động bán bấtđộng sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được ghinhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toántheo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi phạm nguyên tắc ghi nhậndoanh thu của doanh nghiệp Trường hợp nếu công ty nhận được khoản tiền đặt cọc hoặcthanh toán theo tiến độ hợp đồng của khách hàng mà chưa bàn giao nhà thì sẽ định khoảnghi nhận làm giảm khoản phải thu của khách hàng xuống ( Khoản phải thu phải theo dõichi tiết cho từng khách hàng

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Thông tư 200 và Quyết định số 15, là điều kiện đểcác DN BĐS được ghi nhận doanh thu Theo Quyết định số 15, các DN BĐS được phépghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ Tuy nhiên,Thông tư 200 quy định, chỉ được ghi nhận doanh thu khi BĐS đã hoàn thành toàn bộ vàbàn giao cho người mua Trong trường hợp theo thỏa thuận, chủ đầu tư giao nhà thô vàkhách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS hoặc chủ đầu tư thực hiện việc hoànthiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, yêu cầu của khách hàng thì doanh thu chỉ đượcghi nhận khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng Đối với BĐS phân lôbán nền, doanh thu chỉ được ghi nhận sau khi chuyển giao nền đất cho khách hàng

1.2.2.1 Chứng từ kế toán.

DN được chủ động xây dựng, thiết kế biểu mẫu chứng từ kế toán phù hợp với đặcđiểm hoạt động và yêu cầu quản lý của mình nhưng phải đáp ứng được các yêu cầu củaLuật kế toán và đảm bảo nguyên tắc rõ ràng, minh bạch, kịp thời, dễ kiểm tra, kiểm soát

và đối chiếu.Các DN có các nghiệp vụ kinh tế, tài chính đặc thù thuộc đối tượng điềuchỉnh của các văn bản pháp luật khác thì áp dụng theo quy định về chứng từ tại các vănbản đó

Chứng từ kế toán được sử dụng để kế toán DT và các khoản giảm trừ DT thườngbao gồm:

- Hóa đơn GTGT;

- Hóa đơn bán hàng;

- Bản thanh nghiệm thu, thanh lý hợp đồng

- Các chứng từ thanh toán: Phiếu thu, séc chuyển khoản, séc thanh toán, ủy nhiệmthu, giấy báo có Ngân hàng, bảng sao kê tài khoản Ngân hàng…;

- Tờ khai thuế GTGT;

- Chứng từ kế toán liên quan khác

1.2.2.3 Tài khoản kế toán

Theo chế độ kế toán hiện hành, các tài khoản được sử dụng trong kế toán DT bánhàng và cung cấp DV là tài khoản 511 – DT bán hàng và cung cấp DV, và tài khoản 521– Các khoản giảm trừ DT Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 511 như sau:

Bên Nợ:

- Các khoản thuế gián thu phải nộp (GTGT, TTĐB, XK, BVMT);

- DT hàng bán bị trả lại kết chuyển cuối kỳ;

- Khoản giảm giá hàng bán kết chuyển cuối kỳ;

- Khoản chiết khấu thương mại kết chuyển cuối kỳ;

- Kết chuyển DT thuần vào tài khoản 911 "Xác định kết quả KD"

Bên Có:

DT bán sản phẩm, hàng hoá, bất động sản đầu tư và cung cấp DV của DN thựchiện trong kỳ kế toán

Tài khoản 511 không có số dư cuối kỳ

Tài khoản 511 - DT bán hàng và cung cấp DV, có 6 tài khoản cấp 2:

- Tài khoản 5111 - DT bán hàng và cung cấp DV hoá: Tài khoản này dùng đểphản ánh DT và DT thuần của khối lượng hàng hoá được xác định là đã bán trong một

kỳ kế toán của DN Tài khoản này chủ yếu dùng cho các ngành KD hàng hoá, vật tư,lương thực,

- Tài khoản 5112 - DT bán các thành phẩm: Tài khoản này dùng để phản ánh DT

và DT thuần của khối lượng sản phẩm (thành phẩm, bán thành phẩm) được xác định là

đã bán trong một kỳ kế toán của DN Tài khoản này chủ yếu dùng cho các ngành sảnxuất vật chất như: Công nghiệp, nông nghiệp, xây lắp, ngư nghiệp, lâm nghiệp,

- Tài khoản 5113 - DT cung cấp DV: Tài khoản này dùng để phản ánh DT và DTthuần của khối lượng DV đã hoàn thành, đã cung cấp cho khách hàng và được xác định

là đã bán trong một kỳ kế toán Tài khoản này chủ yếu dùng cho các ngành KD DV như:Giao thông vận tải, bưu điện, du lịch, DV công cộng, DV khoa học, kỹ thuật, DV kếtoán, kiểm toán,

- Tài khoản 5114 - DT trợ cấp, trợ giá: Tài khoản này dùng để phản ánh cáckhoản DT từ trợ cấp, trợ giá của Nhà nước khi DN thực hiện các nhiệm vụ cung cấp sảnphẩm, hàng hoá và DV theo yêu cầu của Nhà nước

- Tài khoản 5117 - DT KD bất động sản đầu tư: Tài khoản này dùng để phản ánh

DT cho thuê bất động sản đầu tư và DT bán, thanh lý bất động sản đầu tư

- Tài khoản 5118 - DT khác: Tài khoản này dùng để phản ánh các khoản DTngoài DT bán hàng và cung cấp DV hoá, DT bán thành phẩm, DT cung cấp DV, DTđược trợ cấp trợ giá và DT KD bất động sản như: DT bán vật liệu, phế liệu, nhượng báncông cụ, dụng cụ và các khoản DT khác

Nguyên tắc kế toán TK 511:

- Tài khoản này dùng để phản ánh DT bán hàng và cung cấp DV của DN trongmột kỳ kế toán, bao gồm cả DT bán hàng và cung cấp DV hoá, sản phẩm và cung cấp

DV cho công ty mẹ, công ty con trong cùng tập đoàn

- Tài khoản này phản ánh DT của hoạt động sản xuất, KD từ các giao dịch và cácnghiệp vụ sau:

+ Bán hàng: Bán sản phẩm do DN sản xuất ra, bán hàng hoá mua vào và bán bấtđộng sản đầu tư;

+ Cung cấp DV: Thực hiện công việc đã thoả thuận theo hợp đồng trong một kỳ,hoặc nhiều kỳ kế toán, như cung cấp DV vận tải, du lịch, cho thuê TSCĐ theo phươngthức cho thuê hoạt động, DT hợp đồng xây dựng

- Khi giao nhận hàng cho khách hàng theo số tiền ứng trước, căn cứ vào hoá đơn bánhàng, kế toán ghi :

Nợ TK 131 : tổng số tiền hàng khách hàng phải thanh toán

lý nhưng phải đảm bảo trình bày thông tin đầy đủ, rõ ràng, dễ kiểm tra, kiểm soát

Sổ kế toán để phản ánh các nghiệp vụ về kế toán DT và các khoản giảm trừ DTthường bao gồm:

- Sổ kế toán tổng hợp: Sổ nhật ký, Sổ cái tài khoản 511, 521;

- Sổ kế toán chi tiết: Sổ chi tiết tài khoản 511, 521

1.2.2.4 Trình bày thông tin về doanh thu trên Báo cáo tài chính.

- Trên BCTC kế toán DT hoạt động KD được trình bày theo các chỉ tiêu sau:

Mã số 01: DT bán hàng và cung cấp DV: Căn cứ vào lũy kế số phát sinh Có TK

511 của kỳ kế toán để ghi nhận vào chỉ tiêu này

Mã số 02: Các khoản giảm trừ DT: Căn cứ ghi nhận là tổng lỹ kế phát sinh Cócác TK 521 đối ứng với phát sinh Nợ TK 511

Mã số 10: DT thuần về bán hàng và cung cấp DV: Bằng tổng DT bán hàng vàcung cấp DV trừ đi các khoản giảm trừ DT

Mã số 21: DT hoạt động tài chính: Căn cứ ghi nhận là lũy kế phát sinh Nợ TK

515 đối ứng với phát sinh Có TK 911

- Trên Bản thuyết minh Báo cáo tài chính:

Các chỉ tiêu về DT sẽ được làm rõ hơn ở các khoản mục:

Nguyên tắc và ghi nhận DT sẽ được làm rõ ở phần “Các chính sách kế toán ápdụng”

Ngoài ra, các chỉ tiêu về DT trên Báo cáo kết quả KD sẽ được chi tiết hơn trong bản

Năm nay Năm trước

+ DT của hợp đồng xây dựng được ghi nhận trong kỳ;

+ Tổng DT luỹ kế của hợp đồng xây dựng được ghi nhận

đến thời điểm lập Báo cáo tài chính

Cộng

b) DT đối với các bên liên quan (chi tiết từng đối tượng)

c) Trường hợp ghi nhận DT cho thuê tài sản là tổng số tiền

nhận trước, DN phải thuyết minh thêm để so sánh sự khác

biệt giữa việc ghi nhận DT theo phương pháp phân bổ dần

theo thời gian cho thuê; Khả năng suy giảm lợi nhuận và

luồng tiền trong tương lai do đã ghi nhận DT đối với toàn

- Lãi tiền gửi, tiền cho vay

- Lãi bán các khoản đầu tư;

- Cổ tức, lợi nhuận được chia;

- Lãi chênh lệch tỷ giá;

- Lãi bán hàng trả chậm, chiết khấu thanh toán;

- DT hoạt động tài chính khác

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ

cơ sở chuyển hoá Ban quản lý nhà ở đường 1A để triển khai ngay một số dự án nhà ở tạicửa ngõ phía Nam thành phố Hà Nội Các dự án này có quy mô nhỏ và chưa tiêu biểu chođịnh hướng của Trung ương là phát triển nhà ở theo dự án đầu tư đồng bộ, hiện đại để đápứng nhu cầu nhà ở của nhân dân Thủ đô Hà Nội Để giải quyết vấn đề nhà ở một cách cơbản nhất, lãnh đạo Bộ Xây dựng phối hợp với lãnh đạo Thành phố Hà Nội tạo điều kiệnủng hộ đề xuất của Công ty Phát triển nhà và đô thị xúc tiến nghiên cứu và triển khai lậpquy hoạch một số khu đô thị mới ở khu vực phía Nam, đó là khu đô thị mới Định Công(35ha), khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (184ha, trong đó 74ha là hồ điềuhoà)

Ngày 15/6/1997, sau quá trình chuẩn bị đầu tư, được sự đồng ý của lãnh đạo BộXây dựng và Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Công ty Phát triển nhà và đô thị đãchính thức khởi công xây dựng khu đô thị mới Bắc Linh Đàm - giai đoạn đầu của Khudịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm với quy mô 24ha theo mô hình khu đô thị mớiđồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Một năm sau (1998), Công ty tiếp tục khởicông xây dựng nhà chung cư 9 tầng lắp đặt thang máy đầu tiên ở Hà Nội, mở ra một xuhướng mới về mô hình phát triển nhà ở cao tầng có lắp đặt thang máy, có chủ quản lýdịch vụ đồng bộ Sau quá trình hơn 10 năm xây dựng, khu đô thị mới Linh Đàm đã trởthành khu đô thị mới đồng bộ hiện đại, với chất lượng cuộc sống ngày càng ổn định, đãthu hút hàng vạn gia đình đến định cư Khu đô thị mới Linh Đàm đã được Bộ Xây dựngcông nhận là khu đô thị kiểu mẫu, Hội kiến trúc sư Việt Nam bình chọn là công trình kiến

trúc tiêu biểu thời kỳ đổi mới và Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội quyết định gắn biển

“Công trình chào mừng kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội” Những sự kiện trênđây đã khẳng định ý nghĩa to lớn sự thành công mang tính đột phá, cũng như khẳng địnhmột mô hình kiểu mẫu về phát triển nhà ở và đô thị ở Việt Nam do HUD khởi xướng vànhân rộng ở các địa phương

Sau hơn 10 năm hoạt động, đến năm 2000, vốn chủ sở hữu của Công ty Phát triểnnhà và đô thị đã tăng hơn 50 lần, đội ngũ cán bộ công nhân viên bắt đầu trưởng thành vớikhả năng tích luỹ kiến thức và kinh nghiệm của nhà đầu tư thực thụ Đó cũng là tiền đềvững chắc để Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ký Quyết định số 08/2000/QĐ-BXD ngày02/6/2000 thành lập Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị trên cơ sở bộ máy tổchức của Công ty Phát triển nhà và đô thị và một số doanh nghiệp Nhà nước thuộc Uỷban nhân dân các địa phương với chức năng chủ yếu là đầu tư phát triển nhà và đô thị.Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị được thành lập đã khởi đầu mô hình Tổngcông ty Nhà nước tham gia đầu tư phát triển nhà ở và khu đô thị theo các chủ trương củaĐảng và Nhà nước, các chương trình, quy hoạch phát triển nhà ở của các địa phương

Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng về thực hiện công tác sắp xếp, đổi mới nângcao hiệu quả doanh nghiệp Nhà nước theo tinh thần Nghị quyết Hội nghị Trung ương lầnthứ 3 khoá IX, giai đoạn 2000-2005, đồng thời với nhân rộng mô hình khu đô thị mớiđồng bộ hiện đại ra cả nước, Tổng công ty đã xây dựng và triển khai và hoàn thành kếhoạch cổ phần hoá các đơn vị thành viên Sau quá trình 05 năm (2000-2005) từ khi thànhlập Tổng công ty đến khi hoàn thành công tác sắp xếp, cổ phần hoá các đơn vị trực thuộc,Tổng công ty đã có sự tăng trưởng vững chắc trên mọi lĩnh vực, địa bàn hoạt động được

mở rộng, mô hình phát triển khu đô thị mới đồng bộ hiện đại từng bước đã được nhânrộng ra một số địa phương trong cả nước Cùng với sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn của

Bộ Xây dựng, các ban ngành Trung ương, Tổng công ty cũng không ngừng hoàn thiệncác quy định, quy chế quản trị doanh nghiệp, kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao chấtlượng đội ngũ cán bộ từ Tổng công ty đến các đơn vị thành viên, kịp thời chỉ đạo, tháo gỡkhó khăn vướng mắc trong quá trình sắp xếp, đổi mới và nâng cao hiệu quả hoạt động sảnxuất kinh doanh của Tổng công ty cũng như mỗi đơn vị thành viên Đây là cơ sở, là tiền

đề quan trọng tạo đầy đủ điều kiện để Tổng công ty tiếp tục triển khai thực hiện công tác

sắp xếp, đổi mới nâng cao hiệu quả doanh nghiệp Nhà nước theo tinh thần Nghị quyếtHội nghị Trung ương 3 và đặc biệt là Nghị quyết Hội nghị Trung ương 9 khoá IX, chuyểnhoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con Ngày 30/3/2006, Bộ trưởng Bộ Xâydựng ký Quyết định số 595/QĐ-BXD chuyển Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đôthị sang hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con, đánh dấu một bước thay đổi

về chất trong công tác quản trị doanh nghiệp Phát huy tính ưu việt của mô hình Công ty

mẹ - Công ty con, Tổng công ty đã đẩy mạnh triển khai nhân rộng mô hình khu đô thị mớiđồng bộ hiện đại ra các địa phương trong cả nước đồng thời tăng cường năng lực của cáccông ty con Đến cuối năm 2009, sau 4 năm hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công

ty con, Tổng công ty đã có bước phát triển đột phá về các lĩnh vực: tích lũy vốn Nhànước, mở rộng địa bàn phát triển đô thị và nhà ở sang các địa bàn, các vùng Bắc, Trung,Nam tại các đô thị, thành phố và các vùng kinh tế trọng điểm

Ngày 10/10/2012, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ký ban hành Quyết định BXD thành lập Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị trên cơ sở tổ chức lại Công

896/QĐ-ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị và các đơn vị thành viên của Tổng công 896/QĐ-ty Đầu

tư phát triển nhà và đô thị trước đây Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là Công

ty TNHH Một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, hoạt động theo mô hìnhCông ty mẹ - Công ty con hình thành trên cơ sở tổ chức lại bộ máy quản lý, điều hành,tham mưu giúp việc; các Chi nhánh, Văn phòng đại diện, Ban quản lý dự án, Ban điềuhành dự án và các đơn vị phụ thuộc khác của Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đôthị (thành lập theo Quyết định số 55/QĐ-TTg ngày 12/01/2010 của Thủ tướng Chínhphủ) Với phương châm phát triển bền vững và “Tiên phong trong lĩnh vực phát triển đôthị và nhà ở”, cán bộ, công nhân viên lao động Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đôthị luôn phát huy truyền thống vẻ vang và bản lĩnh đơn vị Anh hùng, không ngừng vươnlên những đỉnh cao của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, hoàn thànhxuất sắc nhiệm vụ được giao

2.1.2 Đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị.

Theo đề án tái cơ cấu Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị giai đoạn

2013 – 2015, có tính đến 2020 đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt tại Quyết định

số 806/QĐ-BXD ngày 29 tháng 8 năm 2013 đã xác định ngành nghề kinh doanh của cácdoanh nghiệp trong Tổng công ty gồm nhóm ngành nghề kinh doanh chính và nhómngành nghề kinh doanh liên quan

Việc phân chia hai nhóm ngành nghề này là đứng trên quan điểm tổng thể toànTổng công ty, còn tại mỗi công ty có thể ngành nghề kinh doanh liên quan lại là ngànhnghề kinh doanh chính mặc dù số này không nhiều

Nhóm ngành nghề kinh doanh chính gồm hai ngành nghề là đầu tư phát triển nhà

và đô thị (đầu tư kinh doanh bất động sản) và thi công xây dựng các công trình

Hoạt động đầu tư phát triển nhà và đô thị là đầu tư xây dựng một công trình hoặcmột tổ hợp công trình (có thể bao gồm: nhà ở; hạ tầng kỹ thuật; công trình công cộng…)trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp cóthẩm quyền phê duyệt và công bố Hoạt động này góp phần tạo lập nhà, công trình xâydựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và nó là một phần thuộc phạm vi hoạt động kinhdoanh bất động sản

Hoạt động thi công xây dựng công trình bao gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đốivới các công trình xây dựng

Hai ngành nghề kinh doanh chính nêu trên có mối liên hệ chặt chẽ, bổ sung chonhau Trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đầu tư đầu tư kinh doanh bất độngsản thì hoạt động thi công xây dựng các công trình là công việc không thể thiếu được.Thực tế hiện nay hoạt động thi công xây dựng các công trình được thực hiện trước hết chochính các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị do các doanh nghiệp trong Tổng công tyđược giao làm chủ đầu tư hoặc được ủy quyền làm chủ đầu tư Trong trường hợp này hoạtđộng thi công xây dựng các công trình là một phần của hoạt động đầu tư phát triển nhà và

đô thị, giá trị SXKD do hoạt động thi công xây dựng tạo nên không được tách riêng mà sẽđược tổng hợp chung trong giá trị SXKD của hoạt động đầu tư phát triển nhà và đô thị.Việc các đơn vị trong nội bộ Tổng công ty vừa thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà

và đô thị, vừa tổ chức thi công xây dựng đã góp phần khai thác tối đa các lợi thế củamỗi ngành nghề, tạo công ăn việc làm cho các đơn vị, tăng khả năng kiểm soát chấtlượng và tiến độ của các công trình, tuy nhiên cần có phương thức triển khai thực hiệnphù hợpNgoài ra, để nâng cao hiệu quả sử dụng máy móc, trang thiết bị, nguồn nhânlực sẵn có, đồng thời mở rộng và khẳng định vị thế, thương hiệu của Tổng công tytrên thị trường, các doanh nghiệp trong Tổng công ty

còn tham gia nhận thầu thi công xây dựng các công trình của các chủ đầu tư khác.Trong trường hợp này hoạt động thi công xây dựng công trình là một lĩnh vực hoạtđộng riêng, độc lập với hoạt động đầu tư phát triển nhà và đô thị của công ty

Trong hai ngành nghề kinh doanh chính kể trên, nếu xét trên phạm vi tổng thểtoàn bộ các doanh nghiệp trong Tổng công ty thì lĩnh vực hoạt động đầu tư phát triểnnhà và đô thị vẫn là chủ yếu

Nhóm ngành nghề kinh doanh liên quan, gồm: dịch vụ quản lý khu đô thị vàchung cư; tư vấn đầu tư xây dựng; kinh doanh sân golf; khai thác mỏ; sản xuất ximăng; và các ngành nghề khác

Bên cạnh ngành nghề kinh doanh chính Tổng công ty còn đầu tư thành lập một

số công ty con hoạt động trong những ngành nghề kinh doanh có liên quan Cụ thể:Công ty HUDS thực hiện cung cấp dịch vụ khu đô thị (quản lý các dịch vụ nhà ở;quản lý, khai thác, duy tu các công trình hạ tầng trong khu đô thị; dịch vụ vệ sinh môitrường; quản lý khai thác các công trình công cộng); Công ty HUDCIC hoạt độngkinh doanh chính là tư vấn thiết kế các dự án đầu tư xây dựng; Công ty cổ phần Đầu tưTam Đảo kinh doanh sân golf,…

2.1.3 Đặc điểm về tổ chức quản lý của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

2.1.3.1 Sơ đồ tổ chức của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Theo Quyết định số 896/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 10/10/2012,Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) được thành lập trên cơ sở tổ chứclại Công ty mẹ - Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị và các đơn vị thành viên của Tổngcông ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị trước đây; HUD là công ty TNHH một thànhviên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, hoạt động theo mô hình Công ty mẹ -Công ty con, có cơ cấu bộ máy chi tiết như sau:

- Hội đồng thành viên;

- Kiểm soát viên;

- Ban Tổng giám đốc;

- Ban kiểm soát nội bộ;

- Văn phòng và các Ban: Tổ chức nhân sự, Tài chính-Kế toán, Kế hoạch, Đầu tư, Xây lắp, Kinh doanh, Thẩm định, Pháp chế - Đối ngoại;

- Các Ban quản lý dự án;

- Các sàn giao dịch bất động sản: miền Bắc, phía Nam;

- Các chi nhánh: miền Bắc, miền Nam;

- Công ty HUD nắm giữ 100% vốn điều lệ (01 đơn vị): Công ty TNHH MTV Dịch vụ nhà ở và khu đô thị;

- Các doanh nghiệp HUD nắm giữ trên 50% vốn điều lệ: 17 đơn vị;

- Các doanh nghiệp HUD nắm giữ dưới 36% vốn điều lệ: 04 đơn vị;

2.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các Ban và đơn vị trực thuộc.

Cơ cấu tổ chức của Công ty mẹ gồm: Kiểm soát viên, HĐTV, Ban TGĐ, BanKiểm soát, các ban chức năng, và các đơn vị hạch toán phụ thuộc là các Ban quản lý

dự án, các chi nhánh, văn phòng đại diện

Kiểm soát viên hiện có 02 người, là cá nhân do chủ sở hữu (Bộ Xây dựng làchủ sở hữu uỷ quyền) bổ nhiệm với nhiệm kỳ không quá 3 năm

HĐTV hiện có 5 người, trong đó có 2 thành viên chuyên trách, 3 thành viênkiêm nhiệm các chức vụ TGĐ, Phó TGĐ, và Trưởng ban kiểm soát HĐTV hoạtđộng theo quy định tại Điều lệ tổ chức và hoạt động của Tổng công ty và Quy chếhoạt động động của HĐTV HĐTV là cơ quan đại diện theo ủy quyền của chủ sởhữu nhà nước tại Tổng công ty, thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tạiCông ty mẹ và tại các công ty do Công ty mẹ đầu tư toàn bộ vốn điều lệ và của chủ

sở hữu đối với phần vốn góp của Công ty mẹ tại các doanh nghiệp khác, có quyềnnhân danh Tổng công ty quyết định mọi vấn đề liên quan đến việc xác định thựchiện mục tiêu, nhiệm vụ và quyền lợi của Tổng công ty HĐTV làm việc theo chế độtập thể lãnh đạo, cá nhân phụ trách Mỗi thành viên HĐTV phụ trách một số lĩnh vựctheo sự phân công của HĐTV và phải báo cáo trước HĐTV về kết quả công việcđược phân công Nhiệm kỳ của Chủ tịch và các thành viên HĐTV không quá 05năm Thành viên HĐTV có thể được bổ nhiệm lại

Ban kiểm soát nội bộ hiện có 03 thành viên do HĐTV thành lập, trong đóTrưởng Ban kiểm soát nội bộ là thành viên HĐTV, là cơ quan giúp việc cho HĐTVtrong việc kiểm tra, giám sát hoạt động sản xuất, kinh doanh và quản lý điều hànhtrong Công ty mẹ, kịp thời phát hiện, ngăn ngừa và hạn chế khắc phục các rủi rotrong hoạt động SXKD, điều hành thông suốt, đúng pháp luật

TGĐ là người đại diện theo phápluật, điều hành hoạt động của Công ty mẹ đểthực hiện mục tiêu, kế hoạch SXKD, phù hợp với Điều lệ tổ chức và hoạt động củaCông ty mẹ và các Nghị quyết, quyết định của HĐTV, chịu trách nhiệm trướcHĐTV Tổng công ty và trước pháp luật về việc thực hiện quyền và nhiệm vụ được

giao TGĐ thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn được quy định tại Điều lệ tổ chức và hoạtđộng của Công ty mẹ, chịu trách nhiệm cá nhân trước HĐTV, và trước pháp luật vềđiều hành hoạt động của Công ty mẹ.

Các Phó TGĐ giúp TGĐ chỉ đạo, điều hành Công ty mẹ theo khu vực, lĩnhvực, đơn vị được phân công phụ trách và ủy quyền của TGĐ, tham gia nghiên cứuphát triển dự án mới Chịu trách nhiệm trước TGĐ và trước pháp luật về nhiệm vụđược phân công hoặc ủy quyền

Các công ty con còn lại trong Tổng công ty là công ty cổ phần, có cơ cấu tổchức chung gồm: Đại hội đồng cổ đông - là cơ quan có thẩm quyền cao nhất củacông ty; HĐQT - do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, hoạt động theo hình thức đối vốn,quyết định đưa ra dựa vào quyền biểu quyết tương ứng với số vốn góp; Ban Kiểmsoát - do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, là bộ phận kiểm soát hoạt động của công ty,

có quyền nhân danh công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyềnlợi của công ty trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông; BanGĐ; các phòng

2.1.4 Đặc điểm tổ chức công tác kế toán.

2.1.4.1 Tổ chức bộ máy tổ chức kế toán

Sơ đồ 2.2: Bộ máy kế toán toàn Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị :

Trên cơ sở đặc thù hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, với đội ngũ vàtrình độ của các cán bộ làm công tác tài chính, kế toán, Tổng công ty Đầu tư phát triển

Kế toán trưởng Trưởng Ban TCKT

Phó Ban (Tài chính doanh nghiệp)

Thủ quỹ

Kế toán Bán hàng, công nợ

Kế toán quyết toán VĐT

Kế toán doanh thu và Thuế

Kế toán tiền lương, BHXH, BHYT, TSCĐ và CCDC

nhà và đô thị (HUD) áp dụng hình thức tổ chức công tác hạch toán kế toán, quản lý tàichính tập trung tại Ban Tài chính kế toán Tổng công ty, bao gồm các công việc: thuthập thông tin, kiểm tra chứng từ, ghi sổ, … từ kế toán chi tiết đến kế toán tổng hợp;lập Báo cáo tài chính tổng hợp.

Bộ máy quản lý tài chính, kế toán của Tổng công ty được định biên là 21 cán bộ Tuynhiên, hiện tại Ban chỉ được bố trí 16 cán bộ nên có một số vị trí phải kiêm nhiệm, baogồm: 01 Kế toán trưởng - Trưởng Ban Tài chính kế toán, 02 Phó Ban, 01 thủ quỹ kiêmvăn thư Ban TCKT và các nhân viên làm việc theo phân công nhiệm vụ Công việcđược phân công cụ thể như sau:

* Kế toán trưởng - Trưởng Ban Tài chính kế toán: Phụ trách chung, phụ trách

công tác tài chính đầu tư Là người tổ chức chỉ đạo toàn diện công tác tài chính, kếtoán và toàn bộ các mặt công tác của Ban; Là người giúp việc cho Hội đồng thànhviên, Ban Tổng giám đốc Tổng công ty về mặt tài chính của Tổng công ty Kế toántrưởng có quyền dự các cuộc họp của Tổng công ty bàn và giải quyết các vấn đề thuchi, kế hoạch kinh doanh, quản lý tài chính, đầu tư, mở rộng kinh doanh, nâng cao đờisống vật chất của cán bộ công nhân viên…

* Phó Ban Tài chính: Tham mưu giúp việc cho Kế toán trưởng trong các việc

quản lý nguồn vốn CSH và các khoản đầu tư tài chính ra bên ngoài; Giám sát tình hìnhtài chính, hiệu quả kinh doanh và công tác bảo toàn vốn tại các công ty con, công tyliên kết; Tham gia thẩm định năng lực và phương án tài chính, phương án SXKD củacác công ty con … trực tiếp chỉ đạo kế toán tổng hợp và kế toán viên có liên quan theolĩnh vực được phân công

* Phó Ban Quản trị doanh nghiệp: Phụ trách công tác kế toán SXKD và quản

trị doanh nghiệp; Tham mưu giúp việc cho Kế toán trưởng theo lính vực được phâncông

* Kế toán tổng hợp: Kiểm soát và kiểm soát lại quy trình hạch toán của các kế

toán viên; thực hiện bút toán tổng hợp, bút toán kết chuyển và lập báo cáo quyết toánniên độ; Hợp nhất số liệu toàn Tổng công ty, lập báo cáo tài chính hợp nhất; Theo dõikiểm toán và quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành; Tham gia thẩm định BCTC cáccông ty con; Đầu mối báo cáo công tác tiết kiệm, thực hành chống lãng phí của toànTổng công ty …

* Kế toán tiền mặt, thanh toán nội bộ: Kế toán tiền mặt, thanh toán nội bộ,

gồm các tài khoản: 111, 642, 141 ; Kế toán theo dõi các khoản nợ phải thu và kế toánthanh toán chi phí quản lý của các đơn vị hạch toán phụ thuộc (Ban quản lý, Sàn giaodịch BĐS, Chi nhánh) và chi phí hành chính được chi bằng tiền gửi ngân hàng củakhối cơ quan Tổng công ty bao gồm tài khoản: 112, 136, 138, 141, 642, 133, 331,3331

* Thủ Quỹ: Thủ quỹ kiêm văn thư Ban TCKT.

* Kế toán phân tích tài chính và đầu tư: Xây dựng kế hoạch tài chính, thu xếp

nguồn vốn và xây dựng phương án huy động vốn; Kế toán tiền gửi ngân hàng, tiềnvay, gồm các tài khoản: 112, 341, 342, 343, 344 …(quản lý theo ngân hàng); Phụ trách

và theo dõi Dự án Nam Linh Đàm gồm: kế toán thanh toán khối lượng đối với các nhàthầu và tổng thầu, gồm các tài khoản: 331, 154, 2412… TK liên quan; Theo dõi kiểmtoán và quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành; Kế toán theo dõi các khoản đầu tưngắn hạn, đầu tư dài hạn khác, Đầu tư vào các Công ty liên kết, theo dõi các cho vayvốn và huy động vốn vay các đơn vị trực thuộc Trực tiếp theo dõi các tài khoản:

12811, 12812, 12822; Thẩm định năng lực tài chính, phương án kinh doanh, phương

án tài chính đầu tư của các công ty trực thuộc

* Kế toán tiền gửi ngân hàng, tiền vay: Kế toán tiền gửi ngân hàng, tiền vay,

gồm các tài khoản: 112, 244, 341, 342, 344 … (quản lý theo ngân hàng)

* Kế toán tiền lương, BH, tài sản và Dự án đầu tư: Kế toán tiền lương,

BHXH, BHYT, kinh phí công đoàn và kế toán tài sản cố định: trực tiếp quản lý cácTK: 334, 338, 333 ; Xác định và quyết toán thuế thu nhập cá nhân; Phụ trách và theodõi Dự án HUDTOWER, gồm: kế toán thanh toán khối lượng đối với các nhà thầu vàtổng thầu, các tài khoản: 331, 154, 2412… liên quan; Theo dõi kiểm toán và quyếttoán vốn đầu tư XDCB hoàn thành

* Kế toán theo dõi dự án đầu tư và khối lượng hoàn thành: Phụ trách và theo

dõi các dự án miền Bắc (không bao gồm dự án HUDTOWER) theo các nội dung vị trí

từ số 11 đến vị trí số 15; Theo dõi kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư XDCB hoànthành; Trực tiếp quản lý và theo dõi các hoạt động phát sinh tăng giảm và số dư còn lạicủa Tài khoản 154, 2412 (có sự trao đổi liên tục với kế toán tổng hợp); Các dự án đầu

tư của Tổng công ty từ Thanh Hóa, Miền Trung trở vào Miền Nam, gồm: kế toán

thanh toán khối lượng đối với các nhà thầu và tổng thầu, các tài khoản: 331, 154,2412… liên quan; Theo dõi kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành;Theo dõi toàn bộ các công trình xây lắp do Tổng công ty tự thực hiện (toàn bộ cáccông trình do Tổng công ty làm tổng thầu xây lắp và giao cho các nhà thầu phụ thicông); Trực tiếp quản lý và theo dõi các hoạt động phát sinh tăng giảm và số dưTK331 (Theo dõi chi tiết theo đối tượng công nợ và theo từng hợp đồng trong sự traođổi liên tục với các kế toán viên khác và kế toán tổng hợp); Phụ trách và theo dõi dự

án Mai Trai - Nghĩa phủ; Mê Linh, Thanh Lâm - Đại Thịnh; Nam An Khánh, gồm: kếtoán thanh toán khối lượng đối với các nhà thầu và tổng thầu, các tài khoản: 331, 154,2412… liên quan; Theo dõi kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư XDCB hoàn thành

* Kế toán doanh thu và thuế: Theo dõi hoạt động doanh thu và thuế… Kế toán

thuế bao gồm các tài khoản: 133, 3331, 333….; kê khai các sắc thuế theo các quyđịnh Luật quản lý thuế

* Kế toán Bán hàng, công nợ: Theo dõi công nợ và thu hồi công nợ bán hàng;

Kế toán các khoản phải thu, phải trả khác bao gồm các tài khoản: 131, 3388, 511,

521, 3331 ; Trực tiếp theo toàn bộ việc phát sinh tăng giảm chi phí liên quan đếnquỹ bảo trì chung cư toàn Tổng công ty “Đề nghị hạch toán thẳng vào TK 3384 - quỹbảo trì chung cư không qua Tài khoản 154”

b Chính sách kế toán áp dụng

* Chế độ kế toán: Hiện tại Tổng công ty đang áp dụng chế độ kế toán doanh

nghiệp ban hành kèm theo thông tư 200/2014 ngày 22/12/2014 của Bộ tài chính sửađổi bổ sung quyết định 15/2006/QĐ-BTC

* Niên độ kế toán: Từ 01/01/N đến 31/12/N

* Đồng tiền hạch toán: Đồng Việt Nam

* Nguyên tắc ghi nhận tiền và các khoản tương đương tiền: Tiền mặt, tiền gửi

NH được ghi nhận trên cơ sở thực tế phát sinh thu – chi; Tiền đang chuyển được căn

cứ vào các lệnh chuyển tiền chưa có giấy báo Nợ và giấy nộp tiền chưa có giấy báoCó

Các khoản tương đương tiền là các khoản đầu tư ngắn hạn, tiền gửi có kỳ hạn thuhồi hoặc đáo hạn dưới 90 ngày được xác định là không có rủi ro khi chuyển đổi thànhtiền