Quyền sở hữu tài sản trên đất là công trình Hạ Long Plaza Hotel gắn liền với thửa đất thuê trả tiền hàng năm, địa chỉ: Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza Bảo đảm tín dụng tại VietinBank – Chi nhánh Đống Đa
AMC NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VN CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN CHI NHÁNH HÀ NỘI BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN - Tài sản thẩm định định giá (TSĐG) : - Chủ sở hữu/sử dụng Khách hàng : : Quyền sở hữu tài sản đất cơng trình Hạ Long Plaza Hotel gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, địa chỉ: Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam - Trụ sở tại: Khu đô thị Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh MST: 5701541214 Mục đích thẩm định : Bảo đảm tín dụng VietinBank – Chi nhánh Đống Đa định giá tài sản - Thời điểm thẩm định : Tháng 04/2013 định giá tài sản Căn quy định pháp luật VietinBank; Căn quy định, quy trình liên quan đến quan thẩm định định giá tài sản VietinBank AMC ban hành; Căn vào Hợp đồng dịch vụ thẩm định định giá tài sản số …/2013/HĐDVĐGTS ngày …/ …/2013 ký VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam; - Căn vào hồ sơ pháp lý TSĐG tài liệu Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp Thời điểm nhận hồ sơ: ngày …/…/2013; Căn kết khảo sát trạng thực tế TSĐG Báo cáo khảo sát trạng tài sản ngày …/03/2013 VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội; Hồ sơ pháp lý TSĐG Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp gồm: (bản photo) - - Quyết định số 1123/GP Ủy ban nhà nước hợp tác đầu tư ngày 25/01/1995 Hợp đồng thuê đất số 01/HĐ- TĐ ngày 23/02/1995 Sở đại tỉnh Quảng Ninh Công ty liên doanh trách nhiệm hữu hạn Hạ Long Plaza Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A502934 UBND tỉnh Quảng Ninh cấp cho Công ty đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long Quảng Ninh ngày 03/05/1995 Quyết định số 539/QĐ- TCDL định Tổng cục du lịch ngày 03/11/2010 việc công nhận hạng sở lưu trú du lịch Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần mã số doanh nghiệp 5701541214 Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam đăng ký thay đổi lần thứ ngày 29/03/2012 Báo cáo tài báo cáo kiểm tốn Cơng ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza năm 2009, 2010, 2011, báo cáo chưa kiểm toán năm 2012 * Đánh giá hồ sơ pháp lý TSĐG nêu trên: Đầy đủ theo quy định VietinBank (Trang 1/15) AMC Các yếu tố liên quan đến TSĐG 2.1 Mô tả TSĐG 2.1.1 Quyền sử dụng đất: * Theo hồ sơ pháp lý: GCN quyền sử dụng đất số/ngày cấp Số A502934 UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 03/05/1995 cho Công ty đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long Quảng Ninh Tờ đồ số // Thử a đất số // Diện tích (m2) 6.953,0 Mục đích sử dụng Xây dựng cơng trình khách sạn Hạ Long Plaza Bãi Cháy Thời hạn sử dụng Xin thuê đất 50 năm (từ 03/05/1995) * Theo trạng thực tế: Thửa đất tọa lạc mặt đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, T.P Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Thửa đất nằm cách chân cầu Bãi Cháy khoảng 1km, nằm cách bến phà Bãi Cháy cũ khoảng 150m Thửa đất đất thuê theo hình thức trả tiền hàng năm, Tổ thẩm định không thực định giá giá trị quyền sử dụng đất * Sơ đồ vị trí cụ thể TSĐG: * Sơ đồ tổng quan TSĐG: (Trang 2/15) AMC TSĐG 2.1.2 Tài sản gắn liền với đất * Theo hồ sơ pháp lý: T T Danh mục Đặc điểm tài sản Cơng trình khách sạn quốc tế Khách sạn Hạ Long Plaza Công trình khách sạn quốc tế quy mơ 150 phòng, chiều cao 12 tầng lơ đất 6.953 m2 UBND tỉnh phê duyệt ngày 20/10/1994 Cơng trình đạt tiêu chuẩn thời hạn năm kể từ ngày 03/11/2010 ĐV T m2 Số lượng Giấy tờ pháp lý Giấy phép xây dựng số 01/GPXD ngày 22/10/1995 Sở xây dựng tỉnh Quảng Ninh cấp cho Công ty liên doanh TNHH Hạ Long Plaza Quyết định số 539/QĐ- TCDL ngày 03/11/2010 việc công nhận hạng sở lưu trú du lịch * Theo trạng thực tế: - Hiện cơng trình đưa vào sử dụng từ năm 1997, gồm 13 tầng Trong có tầng phục vụ thuê phòng, tầng 13 sử dụng làm kho, tầng sảnh phục vụ ăn uống, tầng bố trí phòng họp, phòng thể thao dịch vụ khác Tiêu chuẩn khách sạn: Diện tích sàn xây dựng: 1.650 m2 Số phòng khách sạn: 185 phòng, gồm: TT Danh mục Superior Deluxe Junior Suite Executive Suite Plaza Suite Tổng số phòng 112 60 Diện tích trung bình phòng 38 m2 42 m2 78 m2 80 m2 102m2 (Trang 3/15) AMC Tổng cộng 185 2.2 Cơ sở thu thập thông tin: Việc xác định vị trí thơng tin liên quan TSĐG dựa hồ sơ pháp lý Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp, theo hướng dẫn Khách hàng khảo sát thực địa Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội 2.3 Thông tin quy hoạch, tranh chấp: Tài sản định giá nằm khu vực quy hoạch ổn định Tại thời điểm định giá chưa phát tranh chấp 2.4 Tổng quan thị trường du lịch khách sạn thành phố Hạ Long: Thành phố Hạ Long nằm tam giác phát triển kinh tế Bắc Bộ Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có quan hệ mật thiết hoạt động kinh tế, khoa học văn hố xã hội với Thủ Hà Nội, thành phố Hải Phòng, tỉnh đồng sơng Hồng ven biển; có mối quan hệ kinh tế với thị trường quốc tế khu vực rộng lớn, thông qua khu kinh tế cửa Móng Cái tạo nên mối liên quan giao lưu, gần gũi Việt Nam Trung Quốc Với chiều dài 50km, có mạng lưới đường bộ, cảng biển lớn mở rộng phát triển, đặc biệt cảng nước sâu Cái Lân giữ vai trò cửa mở lớn biển cho nước phía Bắc, để chuyển tải hàng hố xuất nhập khẩu, đẩy mạnh giao lưu kinh tế với vùng nước với nước Đồng thời có khả thiết lập mối quan hệ hàng hải hàng không với nước khu vực Đông Nam Á, Đông Á giới Đây ưu đặc biệt Thành phố Hạ Long Với vị trí địa lý tạo điều kiện cho Thành phố Hạ Long có nhiều lợi để phát triển du lịch Hệ thống giao thông sở hạ tầng Thành phố Chính phủ tỉnh Quảng Ninh đầu tư nâng cấp bản, tạo điều kiện thuận lợi cho khách du lịch đến Hạ Long từ nhiều hướng Thành phố có nhiều khu du lịch, khách sạn, nhà hàng đại đưa vào sử dụng đạt hiệu cao khu du lịch quốc tế Tuần Châu, Hoàng Gia, khách sạn Sài Gòn - Hạ Long, Novotel, Hạ Long Dream, Bưu điện, Hạ Long Pearl, Hạ Long Plaza, Vân Hải, Bặch Đằng với 485 sở lưu trú du lịch, 59 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ đến sao, 8.325 phòng nghỉ, 14.808 giường; 478 tàu du lịch có khả đón hàng vạn khách ngày Tổng vốn đầu tư cho du lịch năm đạt 2.000 tỷ đồng 2.5 Tính khoản tài sản: TSĐG nằm khu kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch thuận lợi, nhiên, tài sản có giá trị lớn chịu ảnh hưởng chung tính khoản thị trường bất động sản, nên khả chuyển nhượng TSĐG trung bình Cơ sở, phương thức thẩm định phương pháp định giá tài sản 3.1 Cơ sở giá trị: Căn vào mục đích đặc điểm tài sản chọn sở ‘‘giá trị thị trường’’ để định giá.‘‘Giá thị trường mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá bên người bán sẵn sàng bán tài sản bên người mua sẵn sàng mua tài sản giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường, tham khảo giá tài sản có tính chất tương tự (nếu có)’’ 3.2 Phương thức tiến hành thẩm định tài sản: - Thẩm định tính pháp lý hồ sơ TSĐG: tài sản có thực thực thuộc quyền sở hữu/sử dụng Chủ sở hữu/sử dụng, không bị tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa đủ điều kiện giao dịch thị trường (Trang 4/15) AMC - Kiểm tra tính đầy đủ, phù hợp hồ sơ pháp lý TSĐG để kiểm tra tính xác thực hồ sơ thông tin cụ thể hồ sơ, thông tin tranh chấp, quy hoạch, giải toả 3.3 Phương pháp định giá tài sản: - Phương pháp thu nhập - Phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí Phương án giá: 4.1 Phương pháp thu nhập: a Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bao gồm doanh thu sau: - Doanh thu cho thuê phòng khách sạn: + Đơn giá cho thuê phòng: Bảng giá phòng khách sạn Hạ Long Plaza niêm yết công khai thị trường sau: Loại phòng Superior Deluxe Junior Suite Executive Suite Plaza Suite Diện tích 38 m2 42 m2 78 m2 80 m2 102m2 Đơn giá phòng từ 1/5 – 30/9 Đơn giá phòng tháng lại 1,240,909 1,622,727 2,481,818 2,672,727 3,054,545 1,336,364 1,813,636 2,672,727 3,054,545 3,081,818 Đơn giá bình quân gia quyền 1,296,591 1,734,091 2,593,182 2,895,455 3,070,455 Ghi chú: Mức giá không bao gồm VAT Thông tin thị trường giá cho thuê phòng khách sạn khu Bãi Cháy, thành phố Hạ Long: + Khách sạn Novotel Giá thuê (đồng/ TT Danh mục Diện tích TB (m2) phòng/đêm) 32 1,527,273 Standard room 32 1,813,636 Superior Bay view room 45 2,290,909 Executive room Khách sạn Hạ Long DC Giá thuê (đồng/ TT Danh mục Diện tích TB (m2) phòng/đêm) 30 1.325.000 Superior 38 1.660.000 Deluxe 50 2.020.000 Halong DC 2.385.000 Family Suite Khách sạn Hạ Long Dream: Giá thuê (đồng/ TT Danh mục Diện tích TB (m2) phòng/đêm) 34 1.317.000 Superior 38 2.322.000 Deluxe 49 2.809.000 Junior Suite 72 4.630.000 Executive Suite (Trang 5/15) AMC Trên sở giá cho thuê phòng khách sạn Hạ Long Plaza niêm yết công khai thị trường, đồng thời đối chiếu đánh giá mức hợp lý với giá cho thuê khách sạn lân cận, Tổ định giá đánh giá mức giá cho thuê khách sạn Hạ Long Plaza hợp lý, vậy, Tổ định giá sử dụng mức giá niêm yết làm sở tính tốn Mức giá th phòng sau: TT Loại phòng Số lượng phòng Superior Deluxe Junior Suite Executive Suite Plaza Suite Đơn giá phòng 112.0 60.0 4.0 6.0 3.0 1,296,591 1,734,091 2,593,182 2,895,455 3,070,455 Ghi chú: Mức giá cho thuê phòng không bao gồm thuế VAT + Về tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ lấp đầy phần cho thuê khách sạn xác định theo số liệu thống kê Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn 2012 Grant Thornton, theo đó, tỷ lệ lấp đầy khách sạn trung bình khoảng 60% + Về tỷ lệ tăng giá: Căn Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn 2012 Grant Thornton, tốc độ tăng giá cho thuê phòng hàng năm là: 18,4% Căn theo tốc Báo cáo tài năm gần nhất, tốc độ tăng doanh thu từ cho thuê phòng Khách sạn Hạ Long Plaza sau: Doanh thu 2009 2010 2011 2012 Doanh thu dịch vụ phòng dịch vụ 19.022.172.00 29.055.809.72 43.732.516.97 khác 35.419.427.994 Tỷ lệ tăng/ giảm 53% 22% 22% 23% Từ thông tin trên, Tổ định giá sử dụng tỷ lệ giá từ báo cáo Grant Thornton làm sở tính toán: Sau chu kỳ năm đơn giá tăng lên 10% so với trước + Doanh thu từ dịch vụ ăn uống: Căn theo Báo cáo tài báo cáo kiểm tốn Cơng ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza: Doanh thu từ dịch vụ ăn uống năm năm sau: Doanh thu Doanh thu dịch vụ ăn uống (1) Doanh thu dịch vụ phòng dịch vụ khác (2) Tỷ lệ (1)/(2) Trung bình 2009 8.712.303.000 2010 10.352.355.119 2011 11.885.787.465 2012 10.087.221.884 19.022.172.000 29.055.809.725 35.419.427.994 43.732.516.972 34% 23% 30% 36% Tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ ăn uống trung bình 30% so với doanh thu từ dịch vụ phòng dịch vụ khác Bảng 01: Doanh thu khai thác tài sản ĐVT: Đồng (Trang 6/15) AMC Năm 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 Doanh thu từ cho thuê phòng dịch vụ khác 62.682.279.545 62.682.279.545 68.950.507.500 68.950.507.500 75.845.558.250 75.845.558.250 83.430.114.075 83.430.114.075 91.773.125.483 91.773.125.483 100.950.438.031 100.950.438.031 111.045.481.834 111.045.481.834 122.150.030.017 122.150.030.017 134.365.033.019 134.365.033.019 147.801.536.321 147.801.536.321 162.581.689.953 162.581.689.953 178.839.858.948 178.839.858.948 196.723.844.843 196.723.844.843 216.396.229.327 216.396.229.327 238.035.852.260 238.035.852.260 261.839.437.486 261.839.437.486 261.839.437.486 Doanh thu từ dịch vụ ăn uống 18.804.683.864 18.804.683.864 20.685.152.250 20.685.152.250 22.753.667.475 22.753.667.475 25.029.034.223 25.029.034.223 27.531.937.645 27.531.937.645 30.285.131.409 30.285.131.409 33.313.644.550 33.313.644.550 36.645.009.005 36.645.009.005 40.309.509.906 40.309.509.906 44.340.460.896 44.340.460.896 48.774.506.986 48.774.506.986 53.651.957.684 53.651.957.684 59.017.153.453 59.017.153.453 64.918.868.798 64.918.868.798 71.410.755.678 71.410.755.678 78.551.831.246 78.551.831.246 78.551.831.246 Tổng cộng doanh thu 81.486.963.409 81.486.963.409 89.635.659.750 89.635.659.750 98.599.225.725 98.599.225.725 108.459.148.298 108.459.148.298 119.305.063.127 119.305.063.127 131.235.569.440 131.235.569.440 144.359.126.384 144.359.126.384 158.795.039.022 158.795.039.022 174.674.542.925 174.674.542.925 192.141.997.217 192.141.997.217 211.356.196.939 211.356.196.939 232.491.816.633 232.491.816.633 255.740.998.296 255.740.998.296 281.315.098.126 281.315.098.126 309.446.607.938 309.446.607.938 340.391.268.732 340.391.268.732 340.391.268.732 Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, bao gồm: - Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn: Theo báo cáo khảo sát hoạt động kinh doanh khách sạn chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn khoảng 72% doanh thu từ hoạt động kinh doanh khách sạn Theo báo cáo tài báo cáo kiểm tốn Cơng ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza, tỷ lệ chi phí/doanh thu sau: Danh mục Giá vốn dịch vụ ăn uống Giá vốn dịch vụ phòng dịch vụ khác Giá vốn Chi phí bán hàng Năm 2010 8.995.666.144 16.757.988.626 25.753.654.770 198.910.788 Năm 2011 Năm 2012 7.301.669.718 12.464.733.978 21.758.841.439 21.748.531.084 29.060.511.157 34.213.265.062 1.013.446.056 1.238.051.823 (Trang 7/15) AMC Chi phí quản lý doanh nghiệp Tổng cộng Tỷ lệ chi phí/doanh thu Tỷ lệ chi phí/doanh thu năm gần 8.883.439.950 34.836.005.50 88% 6.814.678.905 36.888.636.118 78% 3.334.431.614 38.785.748.49 72% 79% Tỷ lệ chi phí/ doanh thu trung bình 03 năm gần 79%, tổ thẩm định dự kiến lấy tỷ lệ chi phí/ doanh thu trung bình theo báo cáo đơn vị 79% - Chi phí khấu hao tài sản: Xác định sở với nguyên giá tài sản tính điểm b phần 5.2 biên này; Thời gian khấu hao xác định 42 năm - Tiền thuê đất hàng năm: Căn hợp đồng thuê đất, báo cáo tài báo cáo kiểm toán độc lập đơn vị năm 2012, tiền thuê đất năm sau: Danh mục Trong năm tới Trong đến năm Trên năm Tiền thuê đất theo USD 24.336 97.342 48.671 Tương đương 506.543.433 2.026.173.730 1.013.086.865 Theo đó, tiền thuê đất ổn định qua năm tổ thẩm đinh sử dụng giá thuê đất tương ứng năm 2013 đến 2017 506.543.433 VNĐ, sau chu kỳ năm, tiền thuê đất tăng 10% so với lần thuê đất trước Tổng cộng chi phí theo bảng sau: Bảng 4: Chi phí hoạt động khấu hao tài sản ĐVT: Đồng Năm 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Chi phí cho hoạt động khách sạn (79% doanh thu) 64.374.701.093 64.374.701.093 70.812.171.203 70.812.171.203 77.893.388.323 77.893.388.323 85.682.727.155 85.682.727.155 94.250.999.871 94.250.999.871 103.676.099.858 103.676.099.858 114.043.709.843 114.043.709.843 125.448.080.828 125.448.080.828 137.992.888.910 137.992.888.910 151.792.177.801 151.792.177.801 166.971.395.582 166.971.395.582 Tiền thuê đất hàng năm 506.543.433 506.543.433 506.543.433 506.543.433 506.543.433 557.197.776 557.197.776 557.197.776 557.197.776 557.197.776 612.917.554 612.917.554 612.917.554 612.917.554 612.917.554 674.209.309 674.209.309 674.209.309 674.209.309 674.209.309 741.630.240 741.630.240 Tổng cộng chi phí hoạt động Khấu hao TSCĐ 64.881.244.526 64.881.244.526 71.318.714.636 71.318.714.636 78.399.931.756 78.450.586.099 86.239.924.931 86.239.924.931 94.808.197.647 94.808.197.647 104.289.017.412 104.289.017.412 114.656.627.397 114.656.627.397 126.060.998.382 126.122.290.137 138.667.098.220 138.667.098.220 152.466.387.111 152.466.387.111 167.713.025.822 167.713.025.822 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 3.719.044.186 (Trang 8/15) AMC 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 183.668.535.140 741.630.240 184.410.165.380 3.719.044.186 183.668.535.140 741.630.240 184.410.165.380 3.719.044.186 202.035.388.654 741.630.240 202.777.018.894 3.719.044.186 202.035.388.654 815.793.264 202.851.181.918 3.719.044.186 222.238.927.519 815.793.264 223.054.720.783 3.719.044.186 222.238.927.519 815.793.264 223.054.720.783 3.719.044.186 244.462.820.271 815.793.264 245.278.613.535 3.719.044.186 244.462.820.271 815.793.264 245.278.613.535 3.719.044.186 268.909.102.298 897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186 268.909.102.298 897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186 268.909.102.298 897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186 Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ: Đến cuối kỳ khai thác, cơng trình hết khấu hao, quyền sử dụng đất hết thời hạn th Giá trị thu hồi cơng trình khơng đủ bù đắp chi phí phá dỡ nên Tổ định giá xác định giá trị thu hồi tài sản cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hố thích hợp: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất trái phiếu chỉnh phủ kỳ hạn 10 năm + Tỷ lệ phụ phí rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS Tỷ suất trái phiếu chỉnh phủ kỳ hạn 10 năm thời điểm tháng 4/2013: 10%.(Nguồn: http://www.bond hnx.vn ) Về phụ phí rủi ro: Do TSĐG nằm khu vực nhiều khách sạn, chịu cạnh tranh nhiều, nhiên, khu vực tài sản thẩm định có lợi lớn kinh doanh khách sạn nên ước tính phụ phí rủi ro khoảng 3% → Tỷ suất chiết khấu = 13% Bước 6: Xác định giá trị tài sản công thức sau n Vn CFt V = ∑ + t (1+r) (1+r)n t-i Trong đó: V: Giá trị thị trường tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn: Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản r: tỷ suất chiết khấu N ă m (1 ) Doanh thu (2) 81.486.96 3.409 Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh (79%) (3) 64.881.244 526 Khấu hao tài sản cố định (4) 3.719.04 4.186 Lợi nhuận trước thuế (5)=(2) - (3) - (4) 12.886.67 4.697 Thuế TN Doanh nghiệp (25%) (6) 3.221.6 68.674 Thu nhập ròng (7)=(5)(6)+(4) 13.384.0 50.209 Tỷ suất chiết khấu 13% (8)=1/ (1+13%)^(1 ) 0,885 Qui thời điểm (9) = (7)*(8) 11.844 292.220 (Trang 9/15) AMC 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 C ộn g 81.486.96 3.409 89.635.65 9.750 89.635.65 9.750 98.599.22 5.725 98.599.22 5.725 108.459.14 8.298 108.459.14 8.298 119.305.06 3.127 119.305.06 3.127 131.235.56 9.440 131.235.56 9.440 144.359.12 6.384 144.359.12 6.384 158.795.03 9.022 158.795.03 9.022 174.674.54 2.925 174.674.54 2.925 192.141.99 7.217 192.141.99 7.217 211.356.19 6.939 211.356.19 6.939 232.491.81 6.633 232.491.81 6.633 255.740.99 8.296 255.740.99 8.296 281.315.09 8.126 281.315.09 8.126 309.446.60 7.938 309.446.60 7.938 340.391.26 8.732 340.391.26 8.732 340.391.26 8.732 64.881.244 526 71.318.714 636 71.318.714 636 78.399.931 756 78.450.586 099 86.239.924 931 86.239.924 931 94.808.197 647 94.808.197 647 104.289.017 412 104.289.017 412 114.656.627 397 114.656.627 397 126.060.998 382 126.122.290 137 138.667.098 220 138.667.098 220 152.466.387 111 152.466.387 111 167.713.025 822 167.713.025 822 184.410.165 380 184.410.165 380 202.777.018 894 202.851.181 918 223.054.720 783 223.054.720 783 245.278.613 535 245.278.613 535 269.806.474 889 269.806.474 889 269.806.474 889 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 3.719.04 4.186 12.886.67 4.697 14.597.90 0.928 14.597.90 0.928 16.480.24 9.783 16.429.59 5.440 18.500.17 9.180 18.500.17 9.180 20.777.82 1.294 20.777.82 1.294 23.227.50 7.842 23.227.50 7.842 25.983.45 4.801 25.983.45 4.801 29.014.99 6.455 28.953.70 4.699 32.288.40 0.519 32.288.40 0.519 35.956.56 5.920 35.956.56 5.920 39.924.12 6.931 39.924.12 6.931 44.362.60 7.066 44.362.60 7.066 49.244.93 5.216 49.170.77 2.192 54.541.33 3.156 54.541.33 3.156 60.448.95 0.217 60.448.95 0.217 66.865.74 9.657 66.865.74 9.657 66.865.74 9.657 3.221.6 68.674 3.649.4 75.232 3.649.4 75.232 4.120.0 62.446 4.107.3 98.860 4.625.0 44.795 4.625.0 44.795 5.194.4 55.324 5.194.4 55.324 5.806.8 76.961 5.806.8 76.961 6.495.8 63.700 6.495.8 63.700 7.253.7 49.114 7.238.4 26.175 8.072.1 00.130 8.072.1 00.130 8.989.1 41.480 8.989.1 41.480 9.981.0 31.733 9.981.0 31.733 11.090.6 51.767 11.090.6 51.767 12.311.2 33.804 12.292.6 93.048 13.635.3 33.289 13.635.3 33.289 15.112.2 37.554 15.112.2 37.554 16.716.4 37.414 16.716.4 37.414 16.716.4 37.414 Lũy kế dòng tiền quy (Làm tròn) 13.384.0 50.209 14.667.4 69.882 14.667.4 69.882 16.079.2 31.523 16.041.2 40.766 17.594.1 78.571 17.594.1 78.571 19.302.4 10.157 19.302.4 10.157 21.139.6 75.068 21.139.6 75.068 23.206.6 35.287 23.206.6 35.287 25.480.2 91.527 25.434.3 22.711 27.935.3 44.575 27.935.3 44.575 30.686.4 68.626 30.686.4 68.626 33.662.1 39.384 33.662.1 39.384 36.990.9 99.486 36.990.9 99.486 40.652.7 45.598 40.597.1 23.330 44.625.0 44.053 44.625.0 44.053 49.055.7 56.849 49.055.7 56.849 53.868.3 56.429 53.868.3 56.429 53.868.3 56.429 0,783 0,693 0,613 0,543 0,480 0,425 0,376 0,333 0,295 0,261 0,231 0,204 0,181 0,160 0,141 0,125 0,111 0,098 0,087 0,077 0,068 0,060 0,053 0,047 0,042 0,037 0,033 0,029 0,026 0,023 0,020 0,018 10.481 674.531 10.165 292.382 8.995 833.967 8.727 162.673 7.704 905.143 7.478 592.870 6.618 223.778 6.425 479.589 5.686 265.123 5.511 063.680 4.877 047.504 4.737 971.147 4.192 894.821 4.074 062.998 3.598 861.070 3.498 005.544 3.095 580.127 3.009 237.650 2.663 042.168 2.585 201.509 2.287 788.946 2.224 804.559 1.968 853.592 1.914 823.704 1.692 215.741 1.646 116.938 1.456 740.653 1.417 147.711 1.254 113.018 1.218 714.496 1.078 508.404 954 432.216 145.084.9 50.475 145.084.95 0.000 (Trang 10/15) AMC b Kết theo phương pháp thu nhập: 145.084.950.000 đồng 5.2 Xác định theo phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí (dùng để đối chiếu) a Giá trị quyền sử dụng đất: Không định giá đất đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm b Xác định giá trị cơng trình xây dựng đất: Căn thơng tin khách hàng cung cấp; Căn theo Giấy phép xây dựng số 01/GPXD ngày 22/10/1995 Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh cấp; Căn định số 539/QĐ- TCDL ngày 03/11/2010 định Tổng cục du lịch việc công nhận hạng sở lưu trú du lịch; Căn theo Suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012; Căn Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Giá trị cơng trình xây dựng xác định sau: Danh mục Đơn giá theo Suất vốn đầu tư Giá trị (đồng) Chi phí trực tiếp 147.358.354.545 Khách sạn 672.590.000 đ/giường 147.358.354.545 Tiêu chuẩn 4 sao Số phòng: 185 phòng Số giường: 241 giường Chi phí gián tiếp Chi phí kiểm định chất lượng, quan trắc biến dạng cơng trình (1% chi phí trực tiếp) 1.473.583.545 Chi phí dự phòng (5% chi phí trực tiếp) 7.367.917.727 Tổng cộng (I+II+III) 156.199.855.818 Làm tròn 156.200.000.000 * Chất lượng lại tài sản: Việc đánh giá chất lượng lại tài sản thực sau: - Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định: T T Thời gian Danh mục tài sản đưa vào sử dụng Nhà cửa kiên cố 1997 Số năm trích khấu hao tối thiểu 25 Số năm Lựa trích chọn thời khấu gian hao tối trích đa khấu hao 50 42 Thời CLCL gian (theo qua sử TT dụng 203) 18 57,1% ( Trang12/15) AMC - Theo phương pháp phân tích kỹ thuật: Tham khảo Cơng văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định nhà, vật kiến trúc; dựa thực trạng chất lượng cơng trình theo báo cáo kết khảo sát trạng tài sản sửa chữa, tu, bảo dưỡng tốt, chất lượng lại cơng trình xác định sau: Tỷ lệ giá trị (Tổng tỷ lệ lại kết kết cấu so với tổng cấu chính) x (Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ chất giá trị công kết cấu so với tổng giá Stt Kết cấu lượng lại trình xây dựng trị cơng trình) (1) (2) (3) (4) (5) = (3) x (4) Móng 70% 18% 13% Khung cột 70% 15% 11% Tường 80% 12% 10% Nền, sàn 80% 16% 13% Kết cấu đỡ mái 70% 10% 7% Mái 70% 5% 4% Tổng cộng 76% 56% Tỷ lệ chất lượng lại cơng trình xây dựng = ∑(5)/∑(4) 74% Trên sở kết hợp phương pháp thống kê kinh nghiệm phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật, tổ định giá đưa mức chất lượng lại cơng trình thời điểm 70% Giá trị tài sản định giá: 156.200.000.000 x 70% = 109.339.899.073 (đồng) Làm tròn: 109.339.899.000 (đồng) c Tổng giá trị bất động sản là: TT Danh mục Giá trị quyền sử dụng đất Giá trị cơng trình xây dựng Tổng cộng Giá trị (đồng) Khơng định giá 109.339.899.000 109.339.899.000 Kết luận Trên sở tài liệu cung cấp, khảo sát thực tế trường, với phương pháp so sánh chi phí; chúng tơi thống đưa kết thẩm định định giá tài sản thời điểm sau: 5.1 Kết thẩm định tài sản: - Tính pháp lý hồ sơ TSĐG đầy đủ theo quy định VietinBank AMC: - TSĐG có thực thuộc quyền sở hữu/sử dụng Chủ sở hữu/sử dụng: Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza - TSĐG không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa, chưa phát tranh chấp không bị cấm giao dịch thị trường theo quy định pháp luật 5.2 Kết định giá tài sản: Kết theo phương pháp thu nhập kết hợp phương pháp chi phí để đối chiếu gần sát với giá trị theo phương pháp thu nhập, đó, Tổ định giá sử dụng kết theo phương pháp thu nhập làm giá trị tài sản định giá Giá trị tài sản định giá: 145.084.950.000 đồng (Một trăm bốn mươi lăm tỷ, không trăm tám mươi tư riệu,chín trăm năm mươi nghìn đồng) Giới hạn thơng báo kết thẩm định định giá tài sản ( Trang13/15) AMC Kết thẩm định định giá tài sản sử dụng cho mục đích thẩm định định giá tài sản nêu trên, VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội không chịu trách nhiệm Khách hàng/Chi nhánh VietinBank sử dụng sai mục đích Kết thẩm định bị hạn chế công tác đo kiểm, kiểm đếm số hạng mục cơng trình ngầm, Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội thẩm định định giá sở hồ sơ kỹ thuật, chứng từ hóa đơn, hợp đồng thi cơng, biên nghiệm thu, lý hợp đồng khách hàng cung cấp Thông báo kết thẩm định định giá tài sản xác định giá thị trường TSĐG thời điểm thẩm định định giá, có giá trị tư vấn để Chi nhánh VietinBank xác định mức bảo đảm tín dụng Chi nhánh VietinBank chịu trách nhiệm việc sử dụng Thông báo kết thẩm định định giá để bảo đảm tín dụng theo quy định pháp luật VietinBank Kết thẩm định định giá tài sản tiến hành cách độc lập, thận trọng với kiến thức, kỹ trách nhiệm cao Khách hàng yêu cầu thẩm định định giá tài sản người hướng dẫn khảo sát trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, vị trí, ranh đất, thông tin, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tài sản tính pháp lý giấy tờ photo liên quan đến TSĐG mà Khách hàng cung cấp so với gốc Khi Chi nhánh VietinBank sử dụng kết thẩm định định giá cần đối chiếu nội dung hồ sơ pháp lý TSĐG so với hồ sơ, số liệu Thông báo kết thẩm định định giá tài sản, tác nghiệp VietinBank AMC– Chi nhánh Hà Nội vào photo Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp Kết thẩm định định giá tài sản xác nhận giá trị tài sản có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật trạng mô tả Thông báo giới hạn phạm vi hạn chế hồ sơ TSĐG Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp Kết thẩm định định giá nêu có hiệu lực với điều kiện Chủ sở hữu/sử dụng TSĐG hoàn tất thủ tục pháp lý nghĩa vụ tài TSĐG theo quy định pháp luật Kết thẩm định định giá tài sản nêu có giá trị sử dụng thời hạn 06 (sáu) tháng tính từ ngày phát hành Thơng báo kết thẩm định định giá tài sản ( Trang14/15) AMC ( Trang15/15) ... thuê phòng khách sạn Hạ Long Plaza niêm yết công khai thị trường, đồng thời đối chiếu đánh giá mức hợp lý với giá cho thuê khách sạn lân cận, Tổ định giá đánh giá mức giá cho thuê khách sạn Hạ Long... lý hợp đồng khách hàng cung cấp Thông báo kết thẩm định định giá tài sản xác định giá thị trường TSĐG thời điểm thẩm định định giá, có giá trị tư vấn để Chi nhánh VietinBank xác định mức bảo... định định giá tài sản ( Trang13/15) AMC Kết thẩm định định giá tài sản sử dụng cho mục đích thẩm định định giá tài sản nêu trên, VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội không chịu trách nhiệm Khách