Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện phú vang, tỉnh thừa thiên huế (nghiên cứu điểm tại hai xã vinh an và vinh thanh)

8 phân tích, đánh giá các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng của chúng đến thực trạng dữ liệu địa chính; - Phương pháp điều tra, khảo sát: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu, số li

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đặng Hoài Thu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

( NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI XÃ VINH AN VÀ VINH THANH)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đặng Hoài Thu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ( NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI HAI XÃ VINH AN VÀ VINH THANH)

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS TRẦN QUỐC BÌNH

Hà Nội - 2018

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết

quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:

- PGS.TS Trần Quốc Bình, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN- người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài;

- Các thầy, cô giáo khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN và các đồng nghiệp;

- UBND huyện Phú Vang, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phú Vang, UBND xã Vinh An và xã Vinh Thanh, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế

Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp

đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Đặng Hoài Thu

1

M ỤC LỤC

MỞ ĐẦU 6

Chương I: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 10

1.1 Tổng quan về hồ sơ địa chính 10

1.1.1 Khái niệm về hồ sơ dịa chính 10

1.1.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai 12

1.1.3 Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính 14

1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính 16

1.2.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính 16

1.2.2 Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính 18

1.2.3 Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính 18

1.2.4 Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính 20

2.3 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở trong nước và trên thế giới 27

2.3.1 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới 27

2.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 28

Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 31

2.1 Khái quát về khu vực nghiên cứu 31

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 31

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 34

2.2 Đánh giá về hiện trạng hồ sơ địa chính 41

2.2.1 Tình hình xây dựng, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính 41

2.2.2 Tình hình quản lý, khai thác hồ sơ địa chính 48

2.3 Đánh giá khả năng đáp ứng của hồ sơ địa chính đối với công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 49

2.3.1 Dữ liệu không gian địa chính 49

2

2.3.2 Dữ liệu thuộc tính địa chính 49

2.3.3 Đánh giá mức độ chuẩn hóa của dữ liệu địa chính 50

Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 50

3.1 Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 51

3.2 Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính 52

3.2.1 Thu thập, rà soát và đánh giá 52

3.2.2 Xây dựng dữ liệu không gian địa chính 54

3.3 Giải pháp xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính 55

3.3.1 Thu thập tài liệu, dữ liệu 55

3.3.2 Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu 56

3.3.3 Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin 58

3.3.4 Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính 59

3.4 Xây dựng siêu dữ liệu địa chính 61

3.5 Nghiên cứu điểm tại hai xã Vinh An và Vinh Thanh 62

3.5.1 Thu thập tài liệu, dữ liệu 62

3.5.2 Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu 63

3.5.3 Xây dựng dữ liệu không gian địa chính 64

3.5.4 Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính 67

3.5.5 Tích hợp dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính 70

3.5.6 Đánh giá quá trình triển khai ở hai xã Vinh An và Vinh Thanh 70

KẾT LUẬN 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

3

DANH M ỤC BẢNG

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Vang năm 2016 40

Bảng 2.2: Thông tin, số lượng bản đồ địa chính theo từng đơn vị hành chính 42

Bảng 2.3: Số liệu bản đồ trích đo đất tổ chức sử dụng đất theo từng đơn vị hành chính của huyện Phú Vang 44

Bảng 2.4: Số lượng sổ mục kê, sổ địa chính của từng xã 46

Bảng 2.5: Tình hình cấp GCN của huyện Phú Vang 47

Bảng 3.1: Các văn bản pháp lý trong xây dựng CSDL địa chính 51

Bảng 3.2: Bảng phân loại thửa đất 57

4

DANH M ỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình xây dựng CSDL địa chính 24

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của huyện Phú Vang 31

Hình 3.1: Bảng dữ liệu thuộc tính được xuất ra từ Gacadas 65

Hình 3.2: Các lớp dữ liệu đã được tách trong cơ sở dữ liệu của Gcadas 66

Hình 3.3: Công cụ kết xuất dữ liệu sang định dạng TMV.Lis trong Gacadas 66

Hình 3.4: Các lớp bản đồ của hai xã Vinh An và Vinh Thanh dạng shapefile 67

Hình 3.5: Thông tin thuộc tính được thu thập bổ xung 68

Hình 3.6: Dữ liệu thuộc tính sau khi được cập nhật đúng quy định 69

Hình 3.7: Công cụ chuyển dữ liệu không gian sang dữ liệu XML 70

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6

MỞ ĐẦU

1 Tính c ấp thiết của đề tài

Đất đai là một trong những tài nguyên quý giá của con người, là điều kiện sống

của con người, động vật và thực vật trên trái đất Đối với một đất nước, đất đai càng đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội Việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả là một trong những chính sách tất yếu của mỗi quốc gia Đất đai là loại tài nguyên có những tính chất đặc biệt, do đó việc quản lý đất đai cũng mang những đặc trưng riêng không giống với bất cứ ngành quản lý nào

Để quản lý đất đai hiệu quả, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách, nhiều công

cụ, trong đó hồ sơ địa chính được coi là một trong những công cụ quan trọng Tuy nhiên, thực trạng hồ sơ địa chính hiện nay bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế Với mục tiêu xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hoàn chỉnh, đa mục tiêu thì việc xây dựng

cơ sở dữ liệu địa chính trở thành một yêu cầu tất yếu Cơ sở dữ liệu địa chính cập nhật,

sắp xếp và lưu trữ các dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các

dữ liệu khác có liên quan theo một hệ thống nhất định, thuận lợi cho việc tra cứu cũng như sử dụng vào các mục đích khác nhau Cơ sở dữ liệu địa chính có thể được coi là

một kho dữ liệu số về các thông tin về đất đai, tạo nên một phương thức quản lý đất đai hiện đại, tiết kiệm và hiệu quả Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ đòi

hỏi những yêu cầu về công nghệ thông tin, nguồn lực, vật lực mà quan trọng nhất là tính chính xác và tính quy chuẩn của các nguồn dữ liệu đầu vào Do đó, cơ sở dữ liệu đất đai cần được thành lập một cách có hệ thống; các quy định kĩ thuật chung và phù

hợp với các yêu cầu cụ thể của từng địa phương

Phú Vang là huyện đồng bằng ven biển và đầm phá của tỉnh Thừa Thiên Huế

gồm 18 xã và 2 thị trấn Thực hiện chủ trương của Nhà nước về việc hoàn thiện hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, tỉnh Thừa Thiên Huế đang triển khai thí điểm tại huyện Phú Vang việc cấp đổi cấp lại giấy chứng nhận, hoàn thiện hồ

sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trên cơ sở đó rút kinh nghiệm để nhân rộng tiến tới hoàn chỉnh hệ thống thông tin đất đai của tỉnh Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà đến nay huyện Phú Vang vẫn chưa thực hiện xong việc

7

cấp giấy chứng nhận, thu thập giấy tờ hồ sơ gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ

liệu địa chính Do đó, việc nghiên cứu những vướng mặc trong việc hoàn thiện hồ sơ địa chính từ đó đưa ra các giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là rất cần thiết, có ý nghĩa thiết thực đối với địa phương

2 M ục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính so với yêu cầu của công tác quản lý đất đai

ở địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

3 N ội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ

quản lý – sử dụng đất đai

- Điều tra, khảo sát và đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của huyện Phú Vang,

tỉnh Thừa Thiên Huế, tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

- Thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại hai xã Vinh An và Vinh Thanh

- Đề xuất các giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của huyện

4 Ph ạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Phú Vang, tỉnh

Thừa Thiên Huế Nghiên cứu điểm tại hai xã Vinh An, Vinh Thanh

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

+ Phân tích hiện trạng và đánh giá tình hình hồ sơ địa chính của địa phương hiện nay;

+ Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận hệ

thống, từ tổng quan đến chi tiết để nhìn nhận, đặt vấn đề nghiên cứu trong mối quan hệ

tổng quan Tiếp cận từ góc độ pháp lý, hành chính: các quy định pháp luật về hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, từ hiện trạng thực tiễn của vấn đề nghiên cứu trên phạm

vi cả nước, những vấn đề mang tính đặc thù của địa bàn nghiên cứu, từ đó nghiên cứu,

8

phân tích, đánh giá các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng của chúng đến thực trạng dữ

liệu địa chính;

- Phương pháp điều tra, khảo sát: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu,

số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Vang; tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện

- Phương pháp thống kê: được sử dụng sau khi đã thu thập được toàn bộ các tài

liệu, số liệu và các thông tin cần thiết Những tài liệu, số liệu, thông tin được kiểm tra

ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác, kịp thời Sau đó được thống kê, so sánh và rút ra các luận cứ khoa học về hiện trạng quản lý và sử dụng đất đai; hiện trạng hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Vang

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá hệ

thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phú Vang đối với yêu cầu quản lý nhà nước

về đất đai và sử dụng đất của huyện

6 Ý nghĩa của luận văn

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ vai trò của

cơ sở dữ liệu địa chính trong công tác quản lý đất đai và một số vấn đề trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp huyện

- Ý nghĩa thực tiễn:

+ Đánh giá được thực trạng hồ sơ địa chính của huyện Phú Vang

+ Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của huyện Phú Vang

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản

lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp nhằm

hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn huyện đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

7 C ấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn

gồm có 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

10

Chương I: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ

CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

1.1 Tổng quan về hồ sơ địa chính

1.1.1 Khái niệm về hồ sơ dịa chính

Theo Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

của Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi ti ết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài s ản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin c ủa các tổ chức, cá nhân có liên quan” [4]

a Thành ph ần của hồ sơ địa chính

Điều 96, Luật Đất đai 2013 quy định thành phần của hồ sơ địa chính: “Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về

t ừng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn

li ền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền

v ới đất” [13] Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTcủa Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định thành phần của hồ sơ địa chính bao gồm [4]:

- Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; + Sổ địa chính;

+ Bản lưu Giấy chứng nhận

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:

11

+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai,

bản lưu Giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);

+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;

+ Sổ đăng ký biến động đất đai lập dưới dạng giấy

b Nguyên t ắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

- Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai

- Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy

chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất

c N ội dung hồ sơ địa chính

Chương III, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định nội dung hồ sơ địa chính được chia thành 6 nhóm dữ liệu [4]:

- Nhóm d ữ liệu về thửa đất;

- Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

- Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người

quản lý đất;

- Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;

- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;

- Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn

liền với đất

12

d Giá tr ị pháp lý của hồ sơ địa chính

Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính [4]:

- Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau

- Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ

thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất

hồ sơ địa chính

1.1.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất, xu hướng sử dụng đất cũng như các biến động sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó nó phản ánh các vấn đề trong quá trình sử dụng đất [10]:

- Về các chính sách pháp luật đất đai: Thông qua các thông tin phản ánh trong

hồ sơ địa chính, các nhà quản lý đất đai có thể nhận thức được tính khả thi, hiệu quả

của các chính sách pháp luật đất đai, những lỗ hổng mà các chính sách chưa đề cập đến, từ đó đưa ra các chính sách phù hợp với tình hình sử dụng và quản lý đất đai hiện

tại cũng như trong tương lai

- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đầu tiên, hồ sơ địa chính là cơ

sở để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hồ sơ địa chính thể hiện đầy đủ các thông tin về người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, vị trí và những biến động đất đai, qua đó có cái nhìn tổng quát về hiện trạng sử dụng đất, những thay đổi về mục đích sử dụng đất và hiệu quả trong việc sử dụng đất, từ đó đưa ra phương án quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả Mặt khác, hồ sơ địa chính cũng phản

của cơ quan quản lý đất đai

- Về quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Nhà nước thu

hồi đất trong 3 trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,

có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất

vì lợi ích quốc gia, thì hồ sơ địa chính là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Đối với trường hợp, người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, Nhà nước thông qua việc đối chiếu hồ sơ địa chính với hiện trạng sử dụng đất thực

tế để quyết định việc thu hồi đất do vi phạm quy định nào của pháp luật

- Về đăng ký đất đai, cấp GCN: Hồ sơ địa chính ghi nhận và lưu trữ đầy đủ các thông tin về nguồn gốc sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, mục đích

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện việc đang kí đất đai, cấp GCN, xác định nghĩa vụ tài chính và các hạn chế về quyền trong quá trình sử dụng đất

- Về thống kê, kiểm kê đất đai: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai được tổng

hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính Mặt khác, thông qua quá trình thống kê, kiểm

kê đất đai đánh giá được chất lượng cũng nhưu việc cập nhật của hồ sơ địa chính

- Về việc giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết kiếu nại, tố cáo trong quá trình quản lý và sử dụng đất: Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng trong việc giải

chặt chẽ và hiệu quả, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Do đó, chất lượng của

hồ sơ địa chính có ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý đất đai Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập như: hồ sơ địa chính chưa được cập nhật thường xuyên, các loại giấy tờ trong hồ sơ bị

mất, bị thất lạc trong quá trình sử dụng, nhiều loại giấy tờ thiếu, bản đồ địa chính thiếu chính xác,… làm giảm chất lượng của các tài liệu, chưa phát huy được hết vai trò của

hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai

1.1.3 Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính

Hiện nay, việc xây dựng, cập nhật hồ sơ, quản lý và khai thác hồ sơ địa chính

bộc lộ một số bất cập, hạn chế [12]:

- Hồ sơ địa chính thiếu tính đồng bộ, không được chỉnh lý kịp thời Một số nơi còn sử dụng hồ sơ địa chính cũ từ năm 1988, cũ, rách nát, kém chất lượng Hồ sơ địa chính đang được sử dụng hiện nay đang sử dụng được lập theo 4 thời kì [12]:

+ Trước năm 1991: Hồ sơ địa chính chủ yếu là sản phẩm của kết quả thực hiện

Chỉ thị 299/TTg ngày 10/1/1980, bao gồm: bản đồ (thường gọi là bản đồ giải thửa, hay

bản đồ 299), Sổ mục kê, Sổ ruộng đất Bản đồ giải thửa được lập bằng công cụ thô sơ: thước dây, thước tre, máy bàn đạc cải tiến của Việt Nam, can sao bằng tay, biến động lớn nhưng không được chỉnh lý kịp thời, nên độ chính xác chưa cao; sau khi

chỉnh lý không được ký và xác nhận, lưu giữ chưa được tốt Về sổ sách: không có chữ

ký của người vẽ, chữ ký và dấu của UBND xã và cơ quan quản lý đất đai, các loại sổ chưa được lập theo đúng nguyên tắc, bị tẩy xóa, gạch bỏ; nhiều hồ sơ bị rách nát, hư

hỏng và thất lạc Hiện nay, một số địa phương vẫn đang sử dụng tài liệu này do chưa được đo đạc, lập mới bản đồ địa chính

15

+ Giai đoạn 1991-1999: Bản đồ địa chính được thành lập theo Quy phạm tại Quyết định 220/QĐ-ĐC ngày 01/7/1991 của Tổng cục Địa chính về ban hành Quy

phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/1.000, 1/2.000, 1/5.000 Công cụ đo đạc gồm máy

đo kinh vĩ, máy bàn đạc, công nghệ vẫn thủ công Bản đồ ở thời kỳ này tương đối chính quy nhưng không được chỉnh lý biến động thường xuyên, nhất là một số địa phương có biến động sử dụng đất lớn, sổ sách không được lưu trữ đầy đủ ở 3 cấp

+ Giai đoạn 1999-2008: Bản đồ được thành lập theo quy phạm tại Quyết định 720/1999/QĐ-ĐC ngày 30/12/1999 của Tổng cục Địa chính về ban hành quy định đo

vẽ bản đồ tỉ lệ 1/500, 1/1.000, 2.000, 1/5.000, 1/1.0000 (quy phạm 720/QĐ-ĐC) Trước năm 2004, kí hiệu các loại đất trong bản đồ địa chính theo quy định trong Quyết định số 499 QĐ/ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính (T, Lúa, Vườn…) Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nhận thấy quy định này không phù hợp, bản đồ địa chính đo vẽ sau năm 2004 vẫn thực hiện theo quy phạm tại Quyết định 720/1999/QĐ-

ĐC nhưng ký hiệu loại đất theo hệ thống phân loại mới quy định tại Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (ONT,ODT,…) Công cụ đo đạc gồm máy toàn đạc điện tử, chụp ảnh viễn thám, công nghệ số Bản đồ được thành lập theo quy phạm 720/QĐ-ĐC với công nghệ đo đạc hiện đại, độ chính xác cao do đó dẫn đến việc chênh lệch diện tích, ranh giới, hình dạng

thửa so với bản đồ cũ được sử dụng để cấp GCN vào năm 1993, gây khó khăn trong

việc cấp đổi GCN đối với các trường hợp hết thời hạn sử dụng đất, tranh chấp đất đai

+ Giai đoạn từ 2008 – nay: Trước khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành, bản đồ được thành lập theo quy phạm tại Quyết định 08/2008/QĐ-ĐC ngày 10/11/2008 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy định đo vẽ bản đồ tỉ lệ 1/500, 1/1.000, 2.000, 1/5.000, 1/1.0000 (quy phạm 2008/QĐ-ĐC) Sau năm 2013, bản đồ địa chính được thành lập theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp đo vẽ trực tiếp ở thực địa bằng máy toàn đạc điện tử, phương pháp sử dụng công nghệ GPS đo pha hoặc phương pháp sử dụng ảnh hàng không kết hợp với đo vẽ trực tiếp ở thực địa nên nhìn chung có độ chính xác

16

cao hơn so với các giai đoạn trước Tuy nhiên, các địa phương chưa tiến hành đo đồng

loạt dẫn đến sự không phù hợp giữa các loại bản đồ, giữa bản đồ và GCN đã cấp

- Hồ sơ địa chính chưa cập nhật đầy đủ các thông tin về thửa đất và người sử

dụng đất Người dân cũng chưa đi kê khai, đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động đầy đủ, gây khó khăn trong việc xây dựng, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Hồ sơ địa chính hiện nay chủ yếu được lưu trữ ở dạng giấy, gây khó khăn cho

việc tìm kiếm, cập nhật và sử dụng hồ sơ địa chính Mặt khác, do tác động của môi trường cũng như trong quá trình sử dụng hồ sơ ở nhiều nơi bị hư hỏng, rách nát, thất

lạc

- Hồ sơ địa chính được lưu trữ ở các cơ quan nhà nước, dưới dạng giấy và chưa

có quy định cụ thể trong việc khai thác các dữ liệu về đất đai, do đó người dân ít có cơ

hội tiếp cận các thông tin về đất đai, là một trong những nguyên nhân dẫn đề sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính lành mạnh, gây ra nhiều hệ quả xấu như:

lừa đảo bằng giấy tờ giả, nâng giá đất, tranh chấp đất đai,…

Như vậy, hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay còn khá nhiều bất cập và hạn chế,

dẫn đến nhà nước phải đưa ra những biện pháp để cải thiện và nâng cao chất lượng của

hồ sơ địa chính Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề còn tồn

tại trong công tác quản lý đất đai hiện nay

1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính

1.2.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính

Theo Điều 3, Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi

trường, “Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy c ập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử” Cơ sở dữ liệu

đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau [6]:

- Cơ sở dữ liệu địa chính;

- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;

17

- Cơ sở dữ liệu giá đất;

- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai

Trong đó, cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian và các cơ sở dữ liệu thành phần khác

Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính

Dữ liệu địa chính là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các

dữ liệu khác có liên quan [10], trong đó:

- Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi; hệ

thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ

liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử

dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ

giới hành lang an toàn bảo vệ công trình

- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính

về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng sử dụng của

thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử

dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan; được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác quản lý và cập nhật thông qua phương

tiện điện tử

18

1.2.2 Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính

Cơ sở dữ liệu địa chính có thể hiểu là hồ sơ địa chính dạng số và các thông tin khác có liên quan đến đất đai, do đó nó mang đầy đủ các vai trò của hồ sơ địa chính Ngoài ra, nó có những vai trò khác thể hiện tính ưu việt, nổi trội hơn hồ sơ địa chính

dạng giấy [10]:

- Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng một cách có hệ thống, chính xác, đầy

đủ và lưu trữ dưới dạng số tạo điều kiện cho những nhà làm chính sách đất đai có cái nhìn toàn diện về tình hình sử dụng và quản lý đất đai của cả nước và của từng địa phương từ đó đưa ra các chính sách mới phù hợp Việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính

sẽ mở ra một phương thức quản lý đất đai mới, đó là quản lý bằng công nghệ số, giảm thiểu các chi phí, thủ tục cho các công việc hành chính đất đai

- Cơ sở dữ liệu địa chính cho phép sử dụng các phần mềm trong việc tính toán giá đất, quy hoạch sử dụng đất

- Cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho các nhà quản lý đất đai dễ dàng quản lý, truy

xuất dữ liệu, cập nhật và thực hiện các thủ tục hành chính

- Cơ sở dữ liệu địa chính góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh

bạch, phát triển do người dân được tiếp cận với nhiều thông tin về đất đai hơn, thủ tục hành chính đơn giản hơn và người quản lý đất đai cũng có thể quản lý chặt chẽ và hiệu

quả hơn

Như vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói chung và cơ sở dữ liệu địa chính nói riêng là tất yếu để hướng tới việc quản lý đất đai minh bạch, đơn giản, hiệu quả và liên thông

1.2.3 Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính

Nội dung của cơ sở dữ liệu địa chính gồm 4 phần: dữ liệu không gian đất đai nền, dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính đất đai và siêu dữ liệu địa chính [7] Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định [6]:

19

- Dữ liệu không gian đất đai nền bao gồm:

+ Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc gồm lớp dữ liệu điểm thiên văn, điểm tọa độ quốc gia, điểm địa chính cơ sở, điểm địa chính, điểm khống chế

đo vẽ chôn mốc cố định; lớp dữ liệu điểm độ cao quốc gia, điêm độ cao kỹ thuật

có chôn mốc;

+ Nhóm lớp dữ liệu biên giới, địa giới gồm: lớp dữ liệu mốc biên giới, địa giới;

lớp dữ liệu đường biên giới, địa giới; lớp dữ liệu địa phận của cấp tỉnh; lớp dữ liệu địa

phận của cấp huyện; lớp dữ liệu địa phận cấp xã;

+ Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ gồm lớp dữ liệu thủy hệ dạng đường, lớp dữ liệu

+ Lớp dữ liệu tài sản gắn liền với đất;

+ Lớp dữ liệu đường chỉ giới;

+ Mốc giới của hành lang an toàn bảo vệ công trình, quy hoạch xây dựng, quy

hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác có liên quan đến thửa đất theo quy định

về bản đồ địa chính hiện hành

- Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm:

+ Nhóm dữ liệu về thừa đất;

20

+ Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

+ Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;

+ Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, người quản lý đất, chủ sở hữu tài sản gắn

+ Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất

- Nội dung siêu dữ liệu địa chính gồm những thông tin cần thiết về dữ liệu địa chính như: hệ quy chiếu toạ độ, dữ liệu địa chính, chất lượng dữ liệu địa chính và cách

thức trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính, …

1.2.4 Các vấn đề về xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính

a Quy trình xây d ựng cơ sở dữ liệu địa chính

Chương II, Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm 11 bước [7] Cụ

thể như sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Công tác chuẩn bị cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm việc lập

kế hoạch thi công chi tiết, chuẩn bị về nhân lực, vật tư, trang thiết bị, địa điểm

21

Bước 2: Thu thập tài liệu, dữ liệu

Tài liệu, dữ liệu thu thập cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính gồm: Hồ sơ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã

Bước 3: Rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu

Nội dung rà soát, đánh giá phải xác định được thời gian xây dựng, mức độ đầy

đủ thông tin, khả năng liên kết của các thửa đất liền kề trên một nền không gian, tính pháp lý của từng tài liệu, dữ liệu để lựa chọn sử dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Bước 4: Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền

Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ tiếp giáp, các lớp đối tượng không gian, chuyển đổi,

gộp các lớp đối tượng tiếp giáp, tích hợp các dữ liệu không gian nền

Bước 5: Xây dựng dữ liệu không gian địa chính

Xây dựng dữ liệu không gian địa chính bao gồm:

- Chuẩn hóa các lớp đối tượng không gian địa chính;

- Chuyển đổi các lớp đối tượng không gian địa chính;

- Gộp các thành phần tiếp giáp nhau của cùng một đối tượng không gian địa chính thành một đối tượng duy nhất;

- Chỉnh lý các thửa đất có biến động;

- Bổ sung, chỉnh sửa thửa đất bị chồng lấn;

- Rà soát dữ liệu không gian của từng đơn vị hành chính để xử lý các lỗi dọc biên giữa các xã tiếp giáp nhau

22

Bước 6: Quét giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin

Việc quét các giấy tờ pháp lý nhằm xác thực thông tin của thửa đất được nhập vào cơ sở dữ liệu Chế độ quét của thiết bị được thiết lập theo hệ màu RGB với độ phân giải tối thiểu là 150 DPI Các giấy tờ pháp lý quét bao gồm:

- Đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

+ Giấy chứng nhận (đang sử dụng) hoặc bản lưu Giấy chứng nhận; trang bổ sung (nếu có);

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (lần đầu);

+ Hợp đồng thuê đất đối với trường họp thuê đất của Nhà nước;

+ Chứng từ thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Đối với thửa đất đã thực hiện đăng ký nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận

hoặc không được cấp Giấy chứng nhận thì quét đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;

- Đối với trường hợp đã thực hiện dồn điền đổi thửa thì quét đơn đề nghị cấp đối Giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (nếu có) và biên bản giao nhận ruộng đất theo phương

án dồn điền đổi thửa (nếu có)

Bước 7: Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính

Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng từ các nguồn tài liệu đã được thu

thập theo các bước như sau:

- Kiểm tra tính đầy đủ thông tin của thửa đất, lựa chọn tài liệu để lấy thông tin

- Lập bảng tham chiếu số tờ, số thửa và diện tích đối với các thửa đất đã được

cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ cũ nhưng chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới

23

- Nhập thông tin từ tài liệu đã lựa chọn vào cơ sở dữ liệu địa chính

Bước 8: Hoàn thiên dữ liệu địa chính

Thực hiện hoàn thiện 100% thông tin trong cơ sở dữ liệu và xuất sổ địa chính (điện tử) theo khuôn dạng tệp tin PDF

Bước 9: Xây dựng siêu dữ liệu địa chính

Xây dựng siêu dữ liệu địa chính bao gồm việc thu nhận các thông tin cần thiết

để xây dựng siêu dữ liệu (thông tin mô tả dữ liệu) địa chính và nhập thông tin siêu dữ

liệu địa chính cho từng đơn vị hành chính cấp xã

Bước 10: Kiểm tra, nghiệm thu cơ sở dữ liệu địa chính

Bước 11: Đối soát, tích hợp dữ liệu vào hệ thống

24

Hình 1.1: Quy trình xây d ựng CSDL địa chính [1]

+ Kiểm tra, nghiệm thu;

+ Bàn giao sản phẩm

+ Đối soát thông tin thửa đất trong CSDL; + Thực hiện kí số vào sổ địa chính điện tử; + Tích hợp dữ liệu vào hệ thống

1 Công tác chuẩn bị

2 Thu thập tài liệu, dữ liệu

3 Rà soát, đánh giá, phân loại

và sắp xếp tài liệu, dữ liệu

4 Xây dựng dữ liệu không

8 Hoàn thiên dữ liêu địa chính

9 Xây dựng siêu dữ liệu địa

chính

10 Kiểm tra, nghiệm thu

11.Đối soát, tích hợp dữ liệu

+ Phân loại các thửa đất

+ Xử lý biên với các bản đồ tiếp giáp;

+ Tách, lọc và chuẩn hóa các lớp đối tượng; + Chuyển đổi các lớp dữ liệu không gian; + Gộp các thành phần tiếp giáp cùng một đối tượng không gian;

+ Tích hợp các lớp dữ liệu không gian

+ Chuẩn hóa các lớp dữ liệu KGĐC;

+ Chuyển đổi các lớp dữ liệu KGĐC;

+ Gộp các thành phần tiếp giáp cùng một đối tượng không gian

+ Bổ sung, chỉnh sửa các thửa đất thay đổi + Quét các loại giấy tờ pháp lý;

+ Chuyển đổi File quét thành *.pdf;

+ Liên kết file với CSDL

+ Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin;

+ Lập bảng tham chiếu;

+ Nhập thông tin từ tài liệu

+ Hoàn thiện thông tin trong CSDL địa chính; + Xuất sổ địa chính điện tử

+ Thu thập thông tin cần thiết cho CSDL địa chính;

+ Nhập thông tin siêu dữ liệu

25

b Các v ấn đề về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

+ Ngu ồn tài liệu phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định các tài liệu được sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu gồm: Bản đồ địa chính mới

nhất dạng số (hoặc dạng giấy đối với những khu vực không có bản đồ địa chính dạng

số) và các loại tài liệu đo đạc khác đã sử dụng để cấp Giấy chứng nhận (bản đồ giải

thửa, sơ đồ, trích đo địa chính); sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ đăng ký biến động, bản lưu Giấy chứng nhận; hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền

với đất, hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã (dạng số) của kỳ kiểm kê gần nhất; đơn đăng ký đã được ủy ban nhân dân cấp xã xác

nhận đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tổ chức việc đăng ký đất đai trong

thời gian xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhưng đã hết thời gian xây dựng cơ sở dữ

liệu địa chính mà chưa hoàn thành việc đãng ký đất đai [7] Mặc dù đã được quy định

rõ ràng, tuy nhiên khi thu thập các loại tài liệu này sẽ gặp phải nhiều các vấn đề cần được giải quyết [10]:

- Đối với các địa phương có bản đồ địa chính, các bản đồ này thường được đo trước thời điểm xây dựng cơ sở dữ liệu và không được chỉnh lý biến động kịp thời ảnh hưởng đến độ chính xác của dữ liệu không gian nền Do đó, trước khi xây dựng cơ sở

dữ liệu cần phải chỉnh lý bản đồ địa chính cho chính xác

- Các loại sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng kí biến động cũng ít được cập nhật,

bị thất lạc hoặc không có Đối với các giấy chứng nhận được cấp sử dụng bản đồ 299 sau đó địa phương tiến hành đo đạc bản đồ địa chính, bản đồ 299 bị mất, bị rách, người dân không nhớ vị trí thửa đất, thửa đất bị chuyển đổi qua nhiều chủ sử dụng đất

mà không xin phép gây khó khăn cho việc xác định vị trí thửa đất trên bản đồ mới (chủ

yếu diễn ra ở các thửa đất nông nghiệp)

26

- Số lượng giấy tờ thu thập là rất lớn, trong khi đó nếu không được lưu trữ cẩn

thận dẫn đến bị thiếu, bị thất lạc hay bị rách nát Giấy tờ được sắp xếp không khoa học gây khó khăn cho việc tìm kiếm, thu thập

Mặc dù, theo chủ trương mới của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là tuân thủ hiện trạng, có giấy tờ nào thì sẽ sử dụng giấy tờ đó, tuy nhiên số lượng thửa đất có giấy tờ còn ít, thiếu chính xác nên rất khó để hoàn thành 100% cơ sở dữ liệu cho toàn bộ các thửa đất của một địa phương

+ V ấn đề về công nghệ trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Hiện nay có nhiều phần mềm hỗ trợ việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính như ViLIS, gCadas, TMV.LIS, ELIS,… Mỗi một địa phương có thể sử dụng một phần

mềm riêng nên vấn đề đặt ra là tính phù hợp khi tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính với các thành phần khác của cơ sở dữ liệu đất đai, với cơ sở dữ liệu địa chính của các địa phương khác

+ V ấn đề về nguồn lực

Để xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính nói riêng và cơ sở dữ liệu đất đai nói chung đòi hỏi những yêu cầu lớn về vật lực và nhân lực Hiện nay, các trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý đất đai của các địa phương còn thiếu, thô sơ không đủ khả năng để xây dựng hay vận hành cơ sở dữ liệu địa chính Mặt khác, trình

độ của các cán bộ địa chính, cán bộ chuyên trách, các chuyên viên còn kém Để có thể xây dựng và vận hành tốt cơ sở dữ liệu đòi hỏi phải đào tạo lại và nâng cao trình độ

của nhân lực

c Các v ấn đề trong quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai

Hiện nay, các quy định của pháp luật về đất đai mới chỉ tập trung vào việc xây

dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa có quy định về quản lý và khai thác cơ sở dữ

liệu Do đó, đối với các địa phương đã có cơ sở dữ liệu địa chính còn lúng túng trong

việc quản lý và sử dụng, chưa khai thác hết những lợi ích của cơ sở dữ liệu địa chính

27

Mặt khác, việc chưa xác định rõ mục tiêu cần đạt được của cơ sở dữ liệu đất đai ngay từ đầu sẽ dẫn đến việc thiếu dữ liệu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính [10]

2.3 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở trong nước và trên thế giới

2.3.1 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên thế giới

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là một yêu cầu tất yếu cho một ngành quản lý đất đai hiện đại, phù hợp với sự phát triển của xã hội Nhận thức được điều này việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã được nghiên cứu và ứng dụng ở nhiều quốc gia trên

thế giới Dưới đây là một số nước đã xây dựng thành công hệ thống thông tin đất đai:

- Hàn Qu ốc: Hệ thống thông tin đất đai của Hàn Quốc được bắt đầu xây dựng

từ năm 1988 và được chia làm các giai đoạn khác nhau Giai đoạn từ 1988 – 2010 là giai đoạn Hàn Quốc tiến hành xây dựng, vận hành thử nghiệm, hoàn tất công việc xây

dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc, tích hợp, quy tập dữ liệu với các ngành có liên quan để hoàn thành hệ thống thông tin đất đai Từ năm 2010 – 2012, Hàn Quốc xây dựng chính sách thông tin địa lý lần thứ 4 là quy hoạch tổng thể tận dụng triệt để giá trị thông tin địa lý Quốc gia, sử dụng tài nguyên một cách hợp lý để hỗ trợ phát triển kinh tế Năm 2013-2017 xây dựng kế hoạch cơ bản chính sách thông tin địa lý

lần 5 nhằm nâng cao khả năng thích ứng với sự phát triển không ngừng của công nghệ thông tin điện thoại thông minh, tích hợp thông tin địa lý [11]

- H ệ thống hạ tầng thông tin đất đai quốc gia của Malaysia: Tháng 1/1997,

Chính phủ Malaysia đã ban hành thông tư phát triển hành chính công PADC (Public Administation Developtment Circular) để thành lập hạ tầng quốc gia về hệ thống thông tin đất đai NALIS NALIS sử dụng các công nghệ web Internet/Intranet, NALIS cung cấp phương tiện cho người sử dụng thông tin đất đai có quyền truy cập vào thông tin đất trong các cơ quan liên quan đất đai Học hỏi kinh nghiệm từ một số nước, Chính phủ Malaysia huy động tất cả các hoạt động của các cơ quan liên quan đến đất đai phối hợp để xây dựng và thu thập dữ liệu sau đó được chia sẻ để tánh sự trùng lặp

và giảm chi phí kinh tế [11]

28

- Hà Lan là một nước xây dựng mô hình quản lý cơ sở dữ liệu địa chính theo hướng xã hội hóa Cấp quản lý đưa ra các luật định theo tiêu chuẩn của liên minh Châu

Âu và hệ thống luật quốc gia Các tỉnh có nghĩa vụ thực thi luật và phục vụ công dân

Việc xây dựng dữ liệu, đo đạc bản đồ, đăng kí đất đai được giao cho tổ chức tư nhân dưới sự giám sát của nhà nước [11]

Như vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là nhu cầu tất yếu cho sự phát triển của ngành quản lý đất đai và kinh tế của quốc gia Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia có

những chính sách và hệ thống thông tin đất đai riêng phù hợp với đặc điểm và tình hình quản lý đất đai của mỗi nước

2.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam

Trong thời gian vừa qua, cùng với việc đẩy mạnh công tác đo đạc địa chính, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN, công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và

hệ thống thông tin đất đai đã được chú trọng thực hiện, góp phần phục vụ công tác

quản lý đất đai được hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [8]

- Đến nay trên cả nước đã có 132 huyện chính thức đưa cơ sở dữ liệu đất đai

cấp huyện vào vận hành, khai thác, sử dụng Các địa phương đã bước đầu hình thành nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật của hệ thống thông tin đất đai Tuy nhiên, ở một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở

dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh Một số nơi đã xây dựng cơ

sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật lại chưa đáp ứng được; kinh phí cho việc

quản lý, duy trì, vận hành khai thác hệ thống thông tin đất đai không được bố trí nên

cơ sở dữ liệu đất đai không được cập nhật thường xuyên [8]

- Về việc sử dụng các phần mềm trong lĩnh vực xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu đất đai tại 63 tỉnh, thành phố còn chưa thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí trong cùng địa bàn một tỉnh còn có tình trạng sử dụng nhiều phần mềm (khi xây dựng dữ liệu sử

dụng phần mềm nào thì quản lý vận hành cũng sử dụng luôn phần mềm đó) Thực

29

trạng sử dụng các phần mềm đã được thẩm định cho phép dùng trong hệ thống thông tin đất đai như sau [8]:

+ Phần mềm ViLIS: 43 tỉnh (có 9 tỉnh ứng dụng 100% cho cả địa bàn tỉnh, 39

tỉnh chỉ ứng dụng trên địa bàn một số huyện)

+ Phần mềm ELIS: 16 tỉnh (ứng dụng trên địa bàn một số huyện)

+ Phần mềm TMV.LIS: 5 tỉnh (ứng dụng trên địa bàn một số huyện)

+ Phần mềm DongNai.LIS: 01 tỉnh (Đồng Nai)

+ Một số tỉnh (Vĩnh Phúc, Gia Lai…) hiện đang ứng dụng song song hai phần

mềm ViLIS và ELIS, TMV.LIS, SouthLIS

+ Có 2 tỉnh (Đà Nẵng, Bắc Ninh) đang chạy thử nghiệm phần mềm VietLIS, đồng thời với chạy phần mềm ViLIS, ELIS

- Các phần mềm nêu trên hiện mới chủ yếu đáp ứng được việc hỗ trợ các quy trình nghiệp vụ đăng ký đất đai, riêng phần mềm ViLIS hiện nay bước đầu có đáp ứng được việc chia sẻ thông tin với cơ quan Thuế khi luân chuyển hồ sơ để xác định nghĩa

vụ tài chính về đất đai (đã triển khai thực hiện thí điểm ở 8 tỉnh, thành phố); viêc vận hành hệ thống mới chỉ thực hiện ở quy mô cấp tỉnh hoặc cấp huyện; việc chuyển đổi

và trao đổi dữ liệu giữa các phần mềm còn gặp nhiều vướng mắc (do thiết kế dữ liệu,

mô hình, kiến trúc hệ thống và công nghệ nền của các phần mềm khác nhau…) Đây chính là một trong các nút thắt làm cho Hệ thống thông tin đất đai chưa được vận hành theo đúng quy định của Luật Đất đai [8]

Ngày 30 tháng 5 năm 2016, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phê duyệt Dự án “Tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai” tại Quyết định số 1236/QĐ-BTNMT với mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu trên cơ sở kiến trúc hệ thống, hạ tầng đồng bộ, phần mềm thống nhất trên toàn

quốc, đảm bảo việc vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu của toàn bộ 63 tỉnh, thành phố

30

trực thuộc trung ương [8] Như vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhanh chóng

lựa chọn phần mềm hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu thống nhất trên cả nước để đảm bảo việc vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu

31

Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

CỦA HUYỆN PHÚ VANG, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

2.1 Khái quát về khu vực nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

a Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý:

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí của huyện Phú Vang

Huyện Phú Vang có vị trí địa lý từ 1070

37'42'' đến 1070

50'6'' kinh độ Đông và

16019'6'' đến 160

34'6'' vĩ độ Bắc; là huyện đồng bằng ven biển và đầm phá của tỉnh

Thừa Thiên Huế Phía Bắc giáp thị xã Hương Thủy và thành phố Huế, phía Nam giáp huyện Phú Lộc, phía Đông giáp với biển Đông

Huyện Phú Vang gồm có 18 xã và 02 thị trấn: các xã Phú Thuận, Phú Dương, Phú Mậu, Phú An, Phú Hải, Phú Xuân, Phú Diên, Phú Thanh, Phú Mỹ, Phú Thượng,

32

Phú Hồ, Phú Lương, Vĩnh Xuân, Vĩnh Thanh, Vĩnh An, Vĩnh Phú, Vĩnh Thái, Vĩnh

Hà và thị trấn Thuận An, Phú Đa với tổng diện tích tự nhiên là 27.987,08 ha

- Địa hình: Huyện Phú Vang nằm ở vùng đồng bằng ven biển, địa hình bằng

phẳng, phần lớn ở độ cao dưới 3 m Một số xã nằm sát ven biển có một số cồn cát nổi nên độ cao trung bình khoảng 3 đến 5 m Nhìn chung toàn bộ huyện có địa hình bằng

phẳng, thuận lợi cho công tác quản lý đất đai

- Khí hậu: Huyện Phú Vang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, một năm có 4 mùa là mùa xuân, hạ, thu, đông; nhưng hai mùa thể hiện rõ rệt, mùa khô,

nắng từ tháng 1 đến tháng 6; mùa mưa, rét từ tháng 7 đến tháng 12 Độ ẩm không khí khá cao, trung bình 80%, cao nhất vào các tháng 7 ÷ 12 từ 85 ÷ 90%, thấp nhất là tháng 1, tháng 6

- Thuỷ văn: Hệ thống sông ngòi trên địa bàn được chi phối trực tiếp bởi cấu tạo địa hình khu vực Phá Tam Giang chạy xuyên suốt từ phía bắc xuống phía nam Đầm Thanh Lam, đầm Hà Trung, đầm Thuỷ Tú đây là ba đầm lớn và một số kênh rạch tự nhiên hoặc nhân tạo tương đối dày đặc với diện tích trên 6.800 ha mặt nước Phía Đông của huyện giáp với Biển Đông, có bờ biển dài trên 35 km, có cửa biển Thuận An

là trung tâm bến cảng phục vụ cho công tác xuất nhập khẩu Cửa Thuận An là vị trí chiến lược quan trọng của tỉnh Thừa Thiên Huế, có tiềm năng lớn về kinh tế đang được khai thác và sử dụng Bãi tắm Thuận An nổi tiếng, là nơi nghỉ mát lý tưởng đối

với khách du lịch trong nước và ngoài nước khi đến tham quan cố đô Huế

- Hệ thống giao thông: Trên địa bàn huyện có quốc lộ 49A, 49B, tỉnh lộ 580,

577 và các tuyến trục ngang nối các tỉnh lộ với quốc lộ tạo thành một hệ thống đường giao thông hợp lý, thuận lợi cho giao lưu trong nội bộ huyện và với bên ngoài Ngoài các trục giao thông nói trên, huyện có hệ thống đường bê tông, đường nhựa, đường cấp

phối, đường đất liên xã, liên thôn, việc đi lại tương đối thuận lợi Toàn bộ các xã xe ô

tô đều đến được thuận tiện

33

b Đặc điểm dân cư, kinh tế, xã hội

- Dân cư: Huyện Phú Vang có 46 nghìn hộ, 190 nghìn người; mật độ dân cư trung bình toàn huyện là 6.811người/km2 Dân cư sống tập trung theo từng thôn xóm, khu và dọc theo các tuyến đường giao thông, tuyến kênh rạch

- Kinh tế, xã hội: Năm 2016, giá trị sản xuất của huyện Phú Vang đạt 8.287 tỷ đồng Tổng sản lượng lương thực có hạt đạt 72.830 tấn Tổng thu ngân sách nhà nước đạt hơn 165 tỷ đồng Bên cạnh đó, các chính sách an sinh xã hội được quan tâm triển khai thực hiện nghiêm túc, giảm tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng, tạo việc làm mới cho 4.100 lao động, tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 7,54%,

Tuy nhiên, Phú Vang cũng có nhiều xã thuộc diện đặc biệt khó khăn như: Phú Diên, Phú Thanh, Phú Xuân, Vinh Hà, Vinh Phú, Vinh Thái, Vinh Xuân, Phú An, Phú

Mỹ, Vinh An, Vinh Thanh, Phú Hải, Phú Thuận [19]

c Y t ế, giáo dục

Các xã trong huyện đều đã xây dựng hệ thống cơ sở y tế, đảm bảo cho nhu cầu

về chăm sóc sức khoẻ của người dân tại các xã, cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư

Do vậy phần nào giảm bớt được khó khăn cho người bệnh và gia đình

Công tác giáo dục đào tạo ngày càng được phát triển và nâng cao, trên địa bàn khu đo các xã đều có trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, các huyện có trường phổ thông trung học Chất lượng giáo dục đào tạo ngày càng được nâng lên rõ rệt [19]

d Qu ốc phòng - an ninh

Nhìn chung công tác An ninh - Quốc phòng và trật tự an toàn xã hội trên địa bàn khu đo đều thực hiện tốt, không để xảy ra đột biến xấu, không có hiện tượng nghiện hút, đảm bảo giữ vững sự ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội cao

Để thực hiện tốt công tác quản lý đất đai theo đúng các quy định của Nhà nước

và tỉnh, huyện Phú Vang đã ban hành nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể đối

với từng vấn đề Nhìn chung, các văn bản này được ban hành và thực hiện đúng quy định của pháp luật Tuy nhiên, các văn bản còn chung chung, chưa chặt chẽ, việc quản

lý đất đai còn lỏng lẻo gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực [18]

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập

b ản đồ hành chính

Thực hiện Quyết định số 513/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Dự án "Hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính và xây dựng

cơ sở dữ liệu về địa giới hành chính", dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Thừa Thiên

Huế, Sở Nội vụ và Sở Tài nguyên và Môi trường, huyện Phú Vang với các huyện lân

cận: thị xã Hương Thủy, thành phố Huế và huyện Phú Lộc đã hoàn thành công tác xác định địa giới hành chính, giải quyết các khu vực có sự điều chỉnh về địa giới hành chính, chuyển vẽ lên bản đồ tỷ lệ 2.000, 10.000 và 50.000; được mô tả chi tiết bằng hồ

sơ địa giới hành chính và đang trong giai đoạn thẩm định, kiểm tra, đối soát để chính

thức có hiệu lực

- Tình hình công tác kh ảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng

s ử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Vang

+ Bản đồ địa chính

Trừ thị trấn Thuận An, các xã còn lại đều có bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, 1/2000 được đo từ năm 2000 đến 2008 trong hệ tọa độ VN 2000 bằng phương pháp toàn đạc sử dụng máy kinh vĩ quang học kết hợp với máy toàn đạc điện tử Bản đồ của

tỷ lệ các thửa đất cần chỉnh lý trên 26% tổng số thửa

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được xây dựng trong quá trình kiểm kê đất đai năm 2015: Cấp xã tỷ lệ 1/2000, 1/5000, 1/10.000; Cấp huyện tỷ lệ 1/25.000

Vị trí các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất được thể hiện trên Bản đồ quy

hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Phú Vang tỷ lệ 1/25.000; Báo cáo thuyết minh

tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015

- Qu ản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Ngày 10/4/2014, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 688/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Phú Vang Theo đó, quy hoạch sử dụng đất huyện Phú Vang đến năm 2020 gồm 27.987,03 ha tổng diện tích tự nhiên Trong đó 44,61% đất nông nghiệp; 54,65% đất phi nông nghiệp (kể cả đất ở); 0,74% đất chưa sử dụng Trong kế

hoạch kỳ đầu đến năm 2015, huyện Phú Vang có diện tích đất nông nghiệp từ 12.448,12 ha năm 2012 giảm dần còn 12.418,5 ha vào năm 2015; diện tích đất phi nông nghiệp tăng dần từ 14.236,05 ha năm 2012 tăng lên 14.646,28 ha vào năm 2015

Ngày 17/01/2017, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành Quyết định số UBND về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Phú Vang Đây là

93/QĐ-cơ sở quan trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu

hồi đất

36

- Qu ản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, huyện Phú Vang đã tiến hành giao đất ổn định lâu dài cho nhân dân, thực hiện dồn điền đổi thửa ở một số xã như xã Phú Mậu, Phú Hải, Phú Diên,… để khắc phục tình

trạng đất manh mún, tăng hiệu quả sử dụng đất

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2017, huyện Phú Vang tiến hành thu hồi 204,33 ha đất nông nghiệp và 50,52 ha đất phi nông nghiệp để chuyển sang các mục đích khác Tiến hành chuyển 228,47 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp 38,66 ha Đưa đất chưa sử

dụng vào sử dụng năm 2017 cho đất nông nghiệp là 11,24 ha, cho đất phi nông nghiệp 72,16 ha [19]

Như vậy, huyện Phú Vang đã có phương án giao đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể và rõ ràng, cho thấy được việc quản lý các công việc này của huyện đang được thực hiện một cách chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

s ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hệ thống sổ sách địa chính bao gồm: Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCN, sổ đăng ký biến động đất đai được lập trong giai đoạn đo vẽ bản đồ địa chính, các loại sổ sách trên hầu như không được cập nhật bổ sung biến động đất đai thường xuyên và kịp

thời, có xã cập nhật và có xã chưa cập nhật, dẫn đến hệ thống sổ sách không còn phù

hợp với hiện trạng quản lý đất đai của từng xã

Tính đến ngày 31/12/2016, huyện Phú Vang đã cấp được 97.909 thửa trên 122.735 thửa đất cần cấp GCN (chiếm 79,77%) Trong đó, đã cấp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được 28.777 GCN đất nông nghiệp trên tổng số 46.043 GCN cần cấp (đạt 62,5%), 31.151 GCN đất phi nông nghiệp trên tổng số 76227 GCN cần cấp (đạt 40,9%); cho tổ chức sử dụng đất là 334 GCN trên tổng số 465 GCN cần cấp (đạt