Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã (thử nghiệm tại xã tam kỳ, huyện kim thành, tỉnh hải dương)

Tính cấp thiết của đề tài luận văn Đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính có một vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và là cơ sở cung cấp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI ĐƠN VỊ

HÀNH CHÍNH CẤP XÃ (THỬ NGHIỆM TẠI XÃ TAM KỲ, HUYỆN KIM THÀNH, TỈNH HẢI

DƯƠNG)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP

XÃ (THỬ NGHIỆM TẠI XÃ TAM KỲ, HUYỆN KIM THÀNH, TỈNH HẢI

DƯƠNG)

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS Thái Thị Quỳnh Như

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

TS Thái Thị Quỳnh Như

Chủ tịch hội đồng chấm luậ văn thạc

sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung thực Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được cảm ơn đầy đủ và các thông tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ

nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng

ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã” (thử nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương)

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo bộ môn Địa chính, Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập

và nghiên cứu luận văn này

Tôi xin cám ơn chân thành TS Thái Thị Quỳnh Như, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Kim Thành, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Thành, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, UBND

và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Kim Thành đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liêu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên

cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về đăng ký đất đai……… 5

1.2 Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính 9

1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 9

1.2.2 Cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính……… …… 11

1.2.3 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 14

1.2.4 Xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis … 20

1.3 Thực trạng đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai……….23

1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính……… ….27

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN KIM THÀNH TỈNH HẢI DƯƠNG 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Kim Thành……… 32

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên……… 32

2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội……… 34

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội……….36

2.2 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Thành 2.2.2 Thực trạng công tác đo đạc lập bản đồ địa chính……….41

2.2.3 Thực trạng công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động………… 45

2.2.4 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu….47 2.2.5 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương………49

2.2.6 Thực trạng việc ứng dụng công nghệ trong việc lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính cấp xã 52

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH

(Số liệu thực nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương)

3.1 Các căn cứ đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính……….…… 55 3.2 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính……… 56 3.3 Các bước thực hiện và kết quả ứng dụng thực nghiệm ViLis vào việc thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu (thực nghiệm tại xã Tam Kỳ)………68 3.3.1 Thu thập tài liệu……….… 69 3.3.2 Phân loại và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có……… 69 3.3.3 Chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính………… 71 3.1.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính ……… 72 3.1.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính……… 74 3.1.6 Cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính… …….79 3.4 Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis 3.4.1 Hiệu quả về kinh tế……….……….81 3.4.2 Hiệu quả về xã hội……….…… 82 3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương………83 3.5.1 Khó khăn phát sinh trong quá trình đăng ký đất đai và xây dựng CSDL địa chính……….83 3.5.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai, xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính ……… 84

KẾT LUẬN……….90

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH BẢNG

Bảng 2.1: Thống kê bản đồ địa chính khu vực đất ở của 21 xã, thị trấn thu thập tại

huyện Kim Thành, Hải Dương……… ……43

Bảng 2.2: Thống kê bản đồ hiện trạng sử dụng đất của 21 xã, thị trấn tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương……… 44

Bảng 2.3: Tình hình lập hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn……… ….53

Bảng 3.1: Các văn bản pháp lý trong xây dựng CSDL địa chính……….55

HÌNH Hình 1.1: Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính……….13

Hình 1.2: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần……… ….….19

Hình 1.3: Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta…….…20

Hình 3.1: Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính ………… 57

Hình 3.2: Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính……… 65

Hình 3.3: Liên kết dữ liệu không gian và dư liệu thuộc tính tạo thành cơ sở dữ liệu địa chính theo chuẩn……… ……… 68

Hình 3.4: Khởi tạo CSDL không gian cho xã Tam Kỳ………73

Hình 3.5: Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ Famis vào CSDL SDE………… ……73

Hình 3.6: Làm việc với phân hệ kê khai đăng ký……….76

Hình 3.7: Tạo đơn đăng ký ……….…….76

Hình 3.8: Nhập thông tin chủ sử dụng ……… ……….77

Hình 3.9: Nhập thông tin thửa đất……….77

Hình 3.10: Nhập thông tin giấy chứng nhận………78

Hình 3.11: CSDL địa chính xã Tam Kỳ………79

Hình 3.12: Menu Biến động của Hệ thống thông tin đất đai………79 Hình 3.13: Lập và in các tài liệu, báo cáo liên quan……….80

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

1 BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường

12 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

13 UBND Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính có một vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và là cơ sở cung cấp thông tin đất đai liên quan đến thông tin vật lý, pháp luật, kinh tế và môi trường nhằm thực hiện có hiệu quả các hoạt động: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết v.v

Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất đai Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa cao Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi” Với những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận hành hệ thống thông tin đất đai CSDL đi ̣a chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội, pháp lý đến từng thửa đất CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi dạng hồ sơ, thay đổi công nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phương pháp quản lý Khi

cơ sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải được bổ sung, sửa đổi sao cho đảm bảo được tính pháp lý của nó

Đặc biệt vấn đề đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại cấp

xã là vô cùng quan trọng vì cấp xã là cấp chi tiết, quản lý hồ sơ địa chính chi tiết đến từng thửa đất, việc quản lý đất đai tại cấp xã được thực hiện hiệu quả sẽ nâng cao tính đồng bộ và hiệu quả quản lý đất đai tại cấp huyện, tỉnh…

Tuy nhiên, thực trạng đăng ký đất đai và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính của nước ta nói chung và của huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương nói riêng vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế

Với mong muốn góp phần giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trên, học

viên quyết định thực hiện đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đăng

ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã” (thử nghiệm tại xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương)

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, xây dựng cơ

sở dữ liệu địa chính tại đơn vị hành chính cấp xã Từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao năng lực công tác đăng ký đất đai, giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ sở địa chính số

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu địa chính

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn

huyện Kim Thành tỉnh Hải Dương

Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu từ tháng 1/2017 – tháng 12/2017

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong nước có liên quan đến vấn

đề nghiên cứu; kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của dự án: “Xây dựng

cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”, hạng mục: “Xây dựng, tích hợp và đồng bộ cơ

sở dữ liệu đất đai huyện điểm, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương” Kế thừa dữ liệu đã được thực hiện (đã biên tập bản đồ, nhập thông tin thuộc tính và xây dựng

dữ liệu không gian) về đất ở của xã Tam Kỳ được thực hiện trong dự án để tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu xã Tam Kỳ

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng để thu thập, nghiên cứu các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan tới vấn đề nghiên cứu Thu thập thông tin, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nước về đất đai của các xã, thị trấn của huyện Kim Thành Thu thập các tài liệu, số liệu bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê…có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài Các số liệu thu thập được thể hiện và phân tích trong chương 2 của luận văn

- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tác giả tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng kết hợp với phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện

- Phương pháp bản đồ: Biên tập 17 tờ bản đồ của xã Tam Kỳ theo quy phạm bản đồ trên phần mềm Microstation Kiểm tra và chuẩn hoá dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính bằng phần mềm Microstaion và Famis Ghép

dữ liệu bản đồ địa chính bằng cách chuyển dữ liệu sang định dạng Shape file của hãng ESRI Việc chuyển đổi này sẽ thực hiện ghép nối tất cả các mảnh bản đồ đơn lẻ trong một thư mục (tất cả bản đồ của một đơn vị hành chính xã, phường) Sau khi chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên phần mềm Microstation, xuất dữ liệu sang phần mềm ViLis, thực hiện xử lý dữ liệu không gian để quản lý hồ sơ địa chính

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,

công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở

dữ liệu

- Thông tư 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật cơ sở dữ liệu đất đai

- Một số các văn bản pháp lý liên quan tới đăng ký đất đai và xây dựng

cơ sở dữ liệu

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương: Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu; Các loại sổ sách: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản lưu giấy chứng nhận; bản đồ địa chính dạng số

d) Công cụ thực hiện

- Bộ phần mềm chuẩn hóa dữ liệu bản đồ số bao gồm phần mềm đồ họa Microstation, bộ phần mềm kiểm tra, phát hiện chỉnh sửa tự động các lỗi đối tượng không gian: Mrfclean, Mrfflag Tham số khai báo kiểm tra lỗi đối tượng trong bản đồ địa chính sử dụng phần mềm Mrfclean là 0.01

- Bộ phần mềm Famis: Dùng để chuẩn hóa bản đồ địa chính, chuyển đổi dữ liệu địa chính sang định dạng trung gian trước khi chuyển vào cơ sở dữ liệu

- Bộ phần mềm ViLis 2.0: Sử dụng để chuẩn hóa và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về đăng ký đất đai

a, Khái niệm

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống

Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng

ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn :

Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm

vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

b, Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai

- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người

sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng

đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ

sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,

- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm

và có hiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý

chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất

Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như:

+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;

+ Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế

sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;

+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;

+ Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;

+ Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là

cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;

+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp

có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan

hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước

Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm

và giải quyết tranh chấp đất đai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề

mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và

sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền

của người sử dụng đất [7]

1.2 Khái quát về cơ sở dữ liệu địa chính

1.2.1 Cơ sở dữ liệu địa chính và vai trò trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi;

hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa

giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình [3]

Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng

sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [3]

Về thực chất, CSDLĐC là một thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ

sở để xây dựng các CSDL thành phần khác như CSDL quy hoạch, CSDL giá đất, CSDL hiện trạng sử dụng đất, CSDL chất lượng đất, các CSDL liên quan khác

b, Vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính đối với phát triển kinh tế - xã hội

Xây dựng CSDLĐC là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại Một hệ thống quản lý đất đai hiện đại sẽ tạo tiền đề để phát triển kinh tế -

xã hội Việc áp dụng tin học hóa trong quản lý đất đai sẽ cho chúng ta các lợi ích sau đây [3]:

- Tăng cường tính chặt chẽ trong hệ thống quản lý đất đai nói riêng và hệ thống hành chính nói chung để tránh các trường hợp bị sót, nhầm lẫn, chồng chéo

do các dữ liệu phục vụ quản lý được tổ chức thành CSDL;

- Hỗ trợ đắc lực cho quá trình ra quyết định về pháp luật đất đai, quy hoạch

sử dụng đất, tài chính đất đai, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính đúng đắn, hợp lý, khả thi do việc chuẩn bị được phân tích kỹ lưỡng trong nhiều phương án với đầy đủ dữ liệu và dự báo với độ tin cậy cao;

- Các thông tin được công khai hóa, nâng cao tính minh bạch, đảm bảo tính công bằng xã hội và hỗ trợ người dân giám sát các hoạt động của nhà nước;

- Góp phần cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả công việc, hạn chế tham nhũng trong bộ máy quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân;

- Đáp ứng được nhu cầu tiếp cận thông tin đất đai của người dân và tổ chức; cung cấp thông tin cho các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng;

- Phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện để phát triển các thị trường vốn, lao động, tiền tệ trong hệ thống nền kinh tế;

- Từ CSDLĐC có thể phân tích để tìm các chỉ số phản ánh các hiện tượng kinh tế - xã hội giúp nhà nước điều chỉnh pháp luật, chính sách và trợ giúp quyết định chiến lược Bởi vì quá trình sử dụng đất thường phán ảnh nhiều hiện tượng kinh tế - xã hội của đất nước Ví dụ như hiện tượng đất rừng bị giảm có thể do khai thác không theo quy hoạch, hiện tượng đất bị bỏ hoang,…

- CSDLĐC có thể được mở rộng và phát triển thành CSDL đất đai, CSDL về tài nguyên thiên nhiên và môi trường Rộng hơn là phát triển thành một CSDL tổng hợp quốc gia phục vụ cho sự phát triển chung của đất nước

1.2.2 Cấu trúc của cơ sở dữ liệu địa chính

Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:

a) Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất;

c) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đ) Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;

e) Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống đường giao thông;

g) Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp; h) Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác;

i) Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính;

k) Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan

hệ của con người với thửa đất Trên thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu

về quản lý đất đai Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai

Quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis tuân thủ theo quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính theo chuẩn dữ liệu địa chính được hướng dẫn trong thông tư 04/2013/ TT-BTNMT, ngày 24 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và Công văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21 tháng 9 năm 2011

Khi áp dụng quy trình tổng thể để xây dựng CSDLĐC cho địa phương thì tùy thuộc vào nguồn dữ liệu đầu vào để thực hiện một trong các bước tại quy trình tổng thể Cụ thể đối với từng nguồn dữ liệu thì thực hiện theo các mục trình bày dưới đây:

Hình 1.1: Quy trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Theo thông tư 04/2013/ TT-BTNMT, ngày 24 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài nguyên

Môi trường

Dữ liệu không

gian theo chuẩn

Kiểm tra, đối soát

Thu nhận, chuẩnhoá

Kiểm tra

Dữ liệu bản đồ

địa chính

Hồ sơ địa chính

Thu nhận, chuẩn hoá

TƯ LIỆU KHÁC

Thu nhận bổ sung thông tin

Liên kết CSDL không gian và CSDL thuộc tính

CSDL ĐỊA CHÍNH

Kiểm tra

Dữ liệu thuộc tính theo chuẩn

CSDL không

gian địa chính

CSDL thuộc tính địa chính

1.2.3 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Các văn bản pháp luật quy định về xây dựng CSDL địa chính:

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc “Hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính” Đây là văn bản đầu tiên đề cập đến CSDL địa chính với khái niệm, nội dung CSDL địa chính, yêu cầu về xây dựng CSDL địa chính Tuy nhiên, các quy định và hướng dẫn mới chỉ dừng ở mức đơn giản, chưa chi tiết

- Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Thông tư này quy định rất

cụ thể về nội dung và cấu trúc dữ liệu; hệ quy chiếu không gian và thời gian; siêu

dữ liệu; chất lượng dữ liệu; trình bày, trao đổi và phân phối dữ liệu; xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu đối với dữ liệu địa chính trên phạm vi cả nước

- Công văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21/9/2011 của Tổng cục quản lý đất đai về việc Hướng dẫn xây dựng CSDL địa chính Đây là công văn nhằm trợ giúp các địa phương rà soát, hoàn thiện dự án tổng thể và các thiết kế kỹ thuật – dự toán về đo đạc lập bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gắn với xây dựng CSDL địa chính của địa phương cho phù hợp

- Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, CSDL địa chính Thông tư này áp dụng trong các trường hợp sau:

+ Xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là xã) triển khai thực hiện đồng bộ các công việc từ đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính đến đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận; xây dựng hồ sơ địa chính, CSDL địa chính;

+ Xã đã hoàn thành đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính, nay triển khai thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc còn lại về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận; xây dựng hồ sơ địa chính, CSDL địa chính

Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn khá mới mẻ Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng Từ mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa chính Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện

Để tạo hành lang pháp lý, tạo điều kiện cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư

số 09/2007/TT – BTNMT quy định về cơ sở dữ liệu địa chính Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính Trong đó:

+ Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới

và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

+ Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa

sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau: + Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định + Từ CSDL địa chính in ra được:

- Giấy chứng nhận;

- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;

- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định

- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Dữ liệu trong CSDLĐC được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

Phần mềm quản trị CSDLĐC phải bảo đảm các yêu cầu:

+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;

+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;

+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;

+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ; + Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các ngành có liên quan lập và tổ chức thực hiện kế hoạch xây dựng CSDL địa chính bảo đảm theo đúng quy định để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của địa phương

Như vậy, Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với Thông tư số BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như đã có những quy định về CSDL địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ

29/2004/TT-sơ địa chính ở Việt Nam

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT được ban hành năm 2009 là một bước đột phá lớn trong cải cách thủ tục hành chính Điểm mới của nghị định này là Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, những quy định của pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện đã hỗ trợ cho việc xây dựng CSDL địa chính được thuận lợi hơn Khi mà thủ tục hành chính càng đơn giản bao nhiêu thì việc xây dựng CSDL địa chính càng dễ dàng và nhanh chóng bấy nhiêu

Tuy nhiên, một CSDL địa chính đất đai dù có được xây dựng tốt đến đâu cũng không thể hoạt động trong một môi trường dữ liệu không được chuẩn hóa Chính vì thế, trong những năm gần đây Bộ Tài nguyên Môi trường đã có nhiều chú ý đến việc xây dựng chuẩn dữ liệu về địa chính Văn bản luật chính thức đầu tiên được ban hành là Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn

dữ liệu địa chính trong đó bao gồm:

1 Quy định nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính

2 Quy định hệ quy chiếu không gian và thời gian áp dụng cho dữ liệu địa chính

3 Quy định siêu dữ liệu địa chính

4 Quy định chất lượng dữ liệu địa chính

5 Quy định trình bày và hiển thị dữ liệu địa chính

6 Quy định nguyên tắc, trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý và khái

7 thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính [3]

Cũng theo Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau:

Hình 1.2: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần

Qua đó cho thấy, về bản chất thì CSDL địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng

Hình 1.3: Các thuộc tính cơ ba ̉ n trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta

Như vậy, việc xây dựng CSDLĐC ở nước ta sẽ dựa trên một số quy định theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Tuy nhiên, CSDL địa chính được xây dựng cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương

để thể hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng

1.2.4 Xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLis

Phần mềm ViLis được xây dựng dựa trên nền tảng các thủ tục về kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông

tư 1990/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của Tổng cục Địa chính “Hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nghị định 181 năm 2003 và hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành Phần mềm này là một trong số các Modules của Hệ thống thông tin đất đai (LIS) đang được phát triển

Thửa đất

Quyền

Con người

ngày sinh tên

tình trạng công dân dạng công ty (làm việc)

giá trị diện tích nhận dạng quyền sử dụng

địa chỉ nghề nghiệp quyền hợp pháp

địa chỉ mục đích sử dụng

đặc điểm tự nhiên

Phiên bản 2.0 của ViLis được xây dựng dựa trên các phát triển mới nhất của công nghệ ArcGIS của hãng ESRI (Hoa Kỳ) và công nghệ thông tin như webGIS, C#.NET, ASP.NET

Nền tảng công nghệ

• Công nghệ nền

Phiên bản 2.0 của ViLis được xây dựng dựa trên các phát triển mới nhất của công nghệ ArcGIS của hãng ESRI (Hoa Kỳ) và công nghệ thông tin như webGIS, NET, ASP.NET, PHP:

Đặc điểm của phiên bản ViLis 2.0:

- Được xây dựng trên môi trường NET của Microsoft, có kiến trúc rất mềm dẻo, linh hoạt, có thể dễ dàng mở rộng và hỗ trợ nhiều ứng dụng

- Sử dụng chuẩn Unicode cho CSDL thuộc tính, hệ tọa độ chuẩn VN2000 cho CSDL bản đồ

- Khả năng chạy độc lập (Desktop), chạy trên môi trường mạng khách/chủ (Client/Server) và một số mô đun trên nền Web

- Khả năng cho phép người sử dụng tự định nghĩa quy trình làm việc

- Cho phép người sử dụng tự viết phần mở rộng đặc thù (Extension) nhúng tích hợp với sản phẩm đã được phân phối

- Được cấu thành từ rất nhiều phân hệ đáp ứng được đặc thù của các địa phương trong lĩnh vực quản lý đất đai nói riêng và lĩnh vực GIS nói chung

• Công nghệ CSDL

ViLis 2.0 sử dụng công nghệ ánh xạ cơ sở dữ liệu đối tượng tới cơ sở dữ liệu quan hệ Công nghệ này cho phép thay đổi hệ quản trị CSDL nền mà không ảnh hưởng tới ứng dụng chạy trên nó Do đó ViLis 2.0 có khả năng chạy trên nhiều hệ quản trị cơ sở dữ liệu khác nhau: Oracle, SQL Server, MySQL, PostgreSQL và rất phù hợp với nhu cầu triển khai ở các địa phương trên toàn quốc

• Công nghệ bản đồ

ViLis 2.0 sử dụng công nghệ bản đồ ArcGIS Engine của hãng ESRI lập trình trên môi trường NET nên có khả năng triển khai trên các máy cài hệ điều hành Windows, Linux

- ArcGIS Engine là một bộ thư viện phát triển cho phép tạo các ứng dụng độc lập ArcGIS Engine bao gồm tập lõi các thành phần công nghệ trong sản phẩm ArcGIS Desktop do đó hỗ trợ đầy đủ các chức năng của một hệ thông tin địa lý

- Giải pháp sử dụng công nghệ ArcGIS Engine kết hợp với các sản phẩm khác của ESRI (ví dụ như: ArcSDE, ArcGIS Server, ArcPad…) tạo thành một giải pháp toàn diện, dễ dàng triển khai, và mở rộng

• Công nghệ bảo mật

Phiên bản ViLis 2.0 có khả năng bảo mật rất cao Các dữ liệu nhạy cảm đều được mã hóa bằng thuật toán RSA đảm bảo tính an toàn, không để lộ thông tin Việc truy cập vào hệ thống được phân thành nhiều lớp kiểm tra do đó đảm bảo an ninh mạng

Một số các thuật toán áp dụng trong phiên bản ViLis 2.0:

- Mật khẩu mã hóa 1 chiều (hash password)

- Sử dụng chính sách mã hóa mật khẩu của Windows Server 2003, 2005 (Password Policy)

- Sử dụng xác thực khi truy cập ViLis Portal bằng phương pháp RSA Token

- Riêng phiên bản ViLis 2.0 chạy với hệ quản trị Oracle được sử dụng thêm công nghệ mã hóa dữ liệu trong suốt (Transparent Data Encryption)

Các phân hệ của phiên bản ViLis 2.0

Phiên bản ViLis 2.0 bao gồm các phân hệ sau:

- Phân hệ quản trị người sử dụng (ViLis User Management)

- Phân hệ quản trị cơ sở dữ liệu (ViLis Database Administration)

- Phân hệ quản trị danh mục (ViLis Catalog Management)

- Phân hệ biên tập bản đồ (ViLis Map Editor)

- Phân hệ tra cứu tìm kiếm (ViLis Search)

- Phân hệ kê khai đăng ký QSD đất và tài sản trên đất(ViLis Parcel - Registration)

- Phân hệ kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà (ViLis House Registration)

- Phân hệ hồ sơ địa chính (ViLis Cadastral Document)

- Phân hệ quản lý kho hồ sơ địa chính (ViLis Cadastral Store)

- Phân hệ biểu đồ thống kê (ViLis Statistics Diagram)

- Phân hệ trợ giúp quy hoạch và đền bù giải tỏa (ViLis Land Planning)

- Phân hệ trợ giúp định giá đất (ViLis Land Value)

- Phân hệ quản lý bản đồ trong không gian ba chiều (ViLis Scene 3D)

1.3 Thực trạng đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai

* Trước Luật đất đai 2003

Trong thời kỳ này, nước ta còn hạn chế tiếp cận tới khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, do đó mà công tác lưu trữ hồ sơ, lập hồ sơ địa chính hầu như được thực hiện một cách thủ công trên giấy

Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai và quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản

lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc cấp giấy chứng nhận Trong những năm trước Luật đất đai năm 1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001, Tổng cục địa chính đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thì việc cấp giấy chứng nhận được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn và thiếu các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu về kinh phí, lực lượng chuyên môn yếu và thiếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định

về cấp giấy chứng nhận nên tiến độ cấp giấy chứng nhận còn chậm

Theo Đặng Anh Quân (2006), trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu

trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:

- GCNQSDĐ – giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường

- GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng

- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc

sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính

Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình

tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có

ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai

Theo Báo cáo kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của

Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2004, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến hết năm 2003 như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 GCN với diện tích 7.011.454 ha, đạt 75% diện tích cần cấp;

- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 GCN với diện tích 5.408.182 ha, đạt 46,7% diện tích cần cấp;

- Đất đô thị cấp được 1.973.358 GCN với diện tích 31.275 ha, đạt 43,3% diện tích cần cấp;

- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.787 GCN với diện tích 235.372 ha, đạt 63,4% diện tích cần cấp;

- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 GCN với diện tích 233.228 ha, đạt 15,4% diện tích cần cấp

* Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tính đến hết 31/12/2013 cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,9 triệu giấy chứng

nhận với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,7% diện tích cần cấp và đạt 97,5% tổng trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

Như vây, sau hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo chỉ thị

số 1474/CT-TTg và Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 8,2 triệu giấy chứng nhận lần đầu; riêng năm 2013 cấp được 6,4 triệu giấy chứng nhận với diện tích 3,9 triệu ha nhiều hơn 3,6 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm

2012

Cả nước có 60 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 3 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản là các tỉnh Lai Châu, Hải Dương và Bình Phước

Tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:

- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.307.900 giấy chứng nhận với diện tích 127.000 ha, đạt 94,8%; trong đó có 43 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn

20 tỉnh đạt dưới 85%, đặt biệt còn 3 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang

- Về đất ở nông thôn: cả nước cấp được 12.857.500 giấy chứng nhận với diện tích 512.400 ha, đạt 93,8%; trong đó có 50 tỉnh đạt trên 85%, còn 13 tỉnh đạt dưới 85%, còn 2 tỉnh đạt thấp dưới 70% là Ninh Thuận và Đăk Nông

- Về đất chuyên dùng: cả nước đã cấp được 245.000 giấy chứng nhận với diện tích 552.900 ha, đạt 76,7%; trong đó có 28 tỉnh đạt trên 85%, 35 tỉnh đạt dưới 85%, 18 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Cao Bằng, Lạng Sơn, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ngải, Bình Định, Bình Thuận, Kon Tum, Đăk Nông, TP.Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang, Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang

- Về đất sản xuất nông nghiệp: cả nước đã cấp được 19.653.200 giấy chứng nhận với diện tích 8.726.000 ha, đạt 88,9%; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, 12 tỉnh đạt dưới 85% chỉ có Ninh Thuận đạt dưới 70%

- Về đất lâm nghiệp: cả nước cấp được 1.934.800 giấy chứng nhận với diện tích12.221.800 ha, đạt 97,8%; trong đó có 39 tỉnh đạt trên 85%, 16 tỉnh đạt dưới

85%, trừ 8 tỉnh không có đất lâm nghiệp còn 4 tỉnh đạt dưới 70% là Hải Dương, Ninh Bình, Bình Dương, Tây Ninh

(Nguồn: Báo cáo kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của

Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Nhìn chung trên cả nước các loại đất có tỉ lệ cấp giấy chứng nhận cao, tuy nhiên hiện vẫn còn 3 tỉnh chưa đạt chỉ tiêu quy định; đất chuyên dùng của cả nước mới đạt 76,7% và còn 35 tỉnh đạt dưới 85%; đất đô thị còn 20 tỉnh đạt dưới 85%; đất ở nông thôn còn 13 tỉnh đạt dưới 85%; đất sản xuất nông nghiệp còn 12 tỉnh đạt dưới 85%, đất lâm nghiệp còn 16 tỉnh dưới 85%

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCN ở các mục đích sử dụng đất còn chậm là do nguồn nhân lực thiếu, nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy đủ những quy định của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới việc vận dụng không đúng khi cấp GCN Mặc dù trong những năm gần đây, Nhà nước đã có chủ trương khuyến khích người dân làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân

* Công tác đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013 đến nay:

Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà

nước giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Kết quả đăng ký được ghi vào sổ địa chính để nhà nước quản lý Người sử dụng có đủ điều kiện quy định thì được cấp Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện cấp Giấy thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định Bổ sung thêm quy định hình thức đăng ký điện tử; việc lập hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy

Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó; Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai năm

2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều

kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khác với quy định về lập sổ Sổ Địa chính theo Luật Đất đai hiện hành có tên trong Sổ Địa chính là những trường hợp

đã được cấp Giấy chứng nhận;

Việc ứng dụng công nghệ trong việc lập hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính) theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh Song phần lớn các tỉnh thực hiện còn ít, chủ yếu ở quy mô làm điểm một số xã, huyện do còn nhiều bất cập về thiết bị, năng lực công nghệ, đặc biệt chưa có phần mềm hoàn chỉnh

Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh còn có sự khác nhau phần mềm giữa cấp tỉnh và cấp huyện

Đa số các địa phương đã sử dụng công nghệ để lập hồ sơ địa chính nhưng chưa được kết nối tự động giữa các cấp; thậm chí nhiều địa phương chỉ được khai thác sử dụng ở một cơ quan nơi đã thực hiện mà chưa sao cho các cấp sử dụng Việc cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên vào cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính cũng chưa được thực hiện đầy đủ, không thống nhất giữa các cấp

1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Để quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, đảm bảo được 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai, chúng ta cần

có những yếu tố cơ bản sau:

1 Xây dựng một hệ thống chính sách - pháp luật đất đai đầy đủ, thống nhất,

rõ ràng và minh bạch

2 Xây dựng một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao trong sử dụng đất và có tầm nhìn chiến lược

3 Xây dựng một hệ thống kinh tế đất minh bạch và công bằng

4 Xây dựng một CSDL địa chính với các thông tin chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên

CSDL địa chính (yếu tố thứ 4) có tác động trực tiếp đến các yếu tố còn lại, là

cơ sở để cho các yếu tố còn lại vận hành một cách hiệu quả Do đó, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại

Hơn nữa, trong thời đại phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin, nhu cầu xây dựng CSDLĐC là điều tất yếu Như chúng ta đã biết, chỉ tính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên đã có tới gần 100 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và chủ sử dụng [3], như vậy với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là 20 triệu, số thông tin cần lưu trữ và xử lý là 2 tỷ đơn vị Đây chỉ là thông tin mang tính hiện thời, nếu tính cả những thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượng thông tin là rất lớn Với dữ liệu bản đồ, việc áp dụng công nghệ còn có ý nghĩa to lớn hơn khi công nghệ thông tin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này Ngoài ra, dữ liệu dạng số

có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự

Mặt khác, việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ thông tin còn mang lại cho người sử dụng và quản lý những chức năng vượt trội như phục

vụ công tác thống kê, phân tích và chiết xuất các thông tin thứ cấp bên cạnh các chức năng cơ bản của một hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy là lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết Một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính

mà chỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại đó là: chức năng quản lý truy nhập, sao lưu dữ liệu, mã hóa dữ liệu, kiểm tra dữ liệu, phân tích thông tin, tra cứu

và thống kê nhanh chóng

Vì nước ta trải qua một thời gian chiến tranh khá dài, nhiều lần thay đổi chế

độ chính trị, hồ sơ địa chính dạng giấy biến động nhiều về chủ sử dụng đất, lại không được cập nhật, lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp cho nên công tác quản lý đất đai, giải quyết khiếu nại, tranh chấp khó khăn hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho tham nhũng nảy sinh trong quản lý Cũng theo nghiên cứu của nhiều tổ chức tư vấn nước ngoài, độ minh bạch trong thị trường bất động sản nước ta đang đứng trong nhóm các nước cuối bảng của các nước trên thế giới Thi ̣ trường ngầm vẫn chiếm đến 50% tổng số giao di ̣ch Hoa ̣t đô ̣ng của thi ̣ trường bất đô ̣ng sản không ta ̣o nên sự

phát triển của khu vực tài chính, không khuyến khích thành phần tư nhân đầu tư trên đất để ta ̣o nên của cải vâ ̣t chất

Trong xu hướng chung của thế giới, hê ̣ thống quản lý đất đai ở nước ta đang trong giai đoa ̣n đươ ̣c tin ho ̣c hóa để đảm bảo quản lý chă ̣t chẽ, thủ tu ̣c hành chính dễ dàng, ta ̣o mối quan hê ̣ gần gũi giữa nhà nước và người dân

Ở nước ta, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính là 2 loại dữ liệu cơ bản để xây dựng CSDL địa chính phu ̣c vu ̣ quản lý đất đai Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu bản đồ ở nước ta còn chưa đầy đủ, độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa trọn vẹn, đặc biệt với các bản đồ được lập từ những năm 90 của thế kỷ trước

do những nguyên nhân khác nhau như chiến tranh, hoàn cảnh kinh tế, Với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngành Địa chính cũng như sự áp dụng công nghệ hiện đại, từ những năm 1990 trở lại đây, công tác thành lập bản đồ địa chính ở nước ta đã có những bước tiến như cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính với khoảng 76% diện tích cần đo đạc tính đến tháng 11/2011 [http://www.monre.gov.vn] Nhưng vấn đề tồn tại trong quá trình hoàn thiện CSDL địa chính mà nước ta đang mắc phải là dữ liệu bản đồ còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau (chủ yếu là

*.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của Auto CAD) [10]

Trong khi đó, hệ thống sổ sách cũ nát, hư hỏng, không được cập nhật thường xuyên và thiếu đồng bộ Mặc dù, công nghê ̣ thông tin đã được áp du ̣ng ở nước ta để quản lý hồ sơ đi ̣a chính, tuy nhiên, nó mới chỉ như mô ̣t phương tiê ̣n để soa ̣n thảo và lưu trữ các văn bản ở hầu hết các đơn vi ̣ thuô ̣c khu vực đô thi ̣ và các đơn vi ̣ cấp huyện trở lên ở khu vực nông thôn Đây cũng là mức đô ̣ thấp nhất của viê ̣c áp du ̣ng công nghệ thông tin Các dữ liê ̣u bản đồ và các dữ liê ̣u trong văn bản được xây

dựng không được lưu trữ theo các nguyên tắc tổ chức của CSDL, hay nói khác đi là được xây dựng không theo mô ̣t quy chuẩn dữ liê ̣u nhất đi ̣nh Điều này dẫn đến viê ̣c phân tích và xử lý thông tin vẫn rất khó khăn, năng suất lao đô ̣ng thấp, khả năng

xảy ra sai sót lớn

Thực tế ở nước ta đã sử dụng không ít các phần mềm khác nhau để hỗ trợ việc xây dựng CSDL địa chính như MS Access, PLIS, CILIS, VILIS,…Một trong

những CSDL địa chính được triển khai thử nghiệm trong thực tế là CSDL được xây dựng bởi phần mềm ViLis ViLis là phần mềm được biết đến nhiều nhất ở Việt Nam và từ năm 2007, Bộ TN&MT đã có Quyết định cho phép sử dụng thống nhất phần mềm này tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương Nhưng thực tế, hiệu quả áp dụng các phần mềm này vào công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta còn thấp do nhiều nguyên nhân khác nhau Hơn nữa, trình độ tin học của cán bô ̣ đi ̣a chính cũng như khả năng

cơ sở hạ tầng còn chưa đồng bộ ở các địa phương Chính vì vậy, trong những năm

tớ i, nhà nước nên có sự đầu tư trọng điểm vào một dự án phần mềm xây dựng CSDL địa chính nào đó để nâng cao hiệu quả và tiết kiệm chi phí

Xây dựng CSDL địa chính là một nhiệm vụ rất quan trọng để phát triển hệ thống quản lý đất đai hiện đại Chính vì vậy, trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành rất nhiều các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn công tác này Trên

cơ sở đó, các địa phương sẽ tiến hành xây dựng CSDL địa chính cho đơn vị của mình

Tình hình xây dựng CSDL địa chính thực tế ở các địa phương:

Trong nhiều năm qua, nhiều địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai thực hiện việc xây dựng CSDL địa chính gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Với tốc độ đô thị hóa cao, kéo theo việc biến động về đất đai khá nhanh, tỉnh Đồng Nai đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường lựa chọn để thực hiện mô hình điểm xây dựng CSDL địa chính quản lý đất đai để rút kinh nghiệm Hiện CSDL đất đai của Đồng Nai đã được tập trung tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh, các huyện, thị xã, thành phố Khi cần thiết, chỉ cần kết nối vào CSDL này để khai thác, cập nhật, chỉnh lý thông tin về từng thửa đất thông qua mạng MegaWan Do đó, công tác quản lý của Nhà nước về đất đai như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất, xây dựng thông tin đất đai ở Đồng Nai đã được thực hiện thuận lợi hơn, tránh được tình trạng chuyển nhượng, quy hoạch, tách thửa tràn lan Đến nay, tỉnh Đồng Nai đã hoàn thành việc lập bản đồ địa chính cho

171/171 xã, phường, thị trấn Trong đó, 130 xã, phường, thị trấn có bản đồ địa chính được lập bằng công nghệ bản đồ số và 41 xã, phường, thị trấn được số hóa đưa về chuẩn phần mềm Famis Hiện trong tỉnh đã xây dựng CSDL địa chính cho gần 1,4 triệu thửa đất Ngoài tỉnh Đồng Nai, một số quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh khác (thuộc thành phố Hải Phòng, các tỉnh Nam Định, Thừa Thiên – Huế, Bình Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh) đã cơ bản xây dựng CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật ở các cấp tỉnh, huyện Tuy nhiên, nhiều địa phương còn lại mới chỉ dừng ở việc lập bản

đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng số cho riêng từng xã

Trong quá trình xây dựng CSDL địa chính, các nhà nghiên cứu, nhà quản lý, người sử dụng đã áp dụng những phần mềm hỗ trợ như FAMIS, CILIS, PLIS, ELIS, VILIS Mặt khác, trong quá trình triển khai, chúng ta cũng nhận được sự giúp đỡ rất hiệu quả của các tổ chức quốc tế như chương trình CPLAR (chương trình về Đổi mới

hệ thống địa chính) và dự án SEMLA (dự án tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý môi trường ở Việt Nam) của Thụy Điển, dự án VLAP (dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam) do Ngân hàng Thế giới tài trợ [6] Nhìn chung những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phương một công

cụ hữu ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Có thể nói, hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất đai dạng số đã được ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh

và cấp huyện Tuy nhiên, việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn