Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí bao gồm 8 bước. Trong phần 8, anh/chị sẽ tập trung vào bước 2, nhưng sẽ bắt đầu với phần tổng quan của phương pháp trước. Hai ví dụ minh họa phương pháp được đưa ra trong phầ

1 Phần 8 Tóm tắt Giới thiệu về phương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao gồm 8 bước. Trong phần 8, anh/chị sẽ tập trung vào bước 2, nhưng sẽ bắt đầu với phần tổng quan của phương pháp trước. Hai ví dụ minh họa phương pháp được đưa ra trong phần 9 và 10, qua đó anh/chị sẽ tìm hiểu cách áp dụng một số kiến thức trong phần 8. Có nhiều thuật ngữ sẽ đề cập trong phần này, tuy số thuật ngữ it hơn so các chương trước. Mục đích khóa học Trước khi đi vào phần 8, hãy đọc những mục đích sau đây:  Phân biệt giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế khấu hao.  Những yếu tố cơ bản trong chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.  Ba phương pháp tính toán chi phí.  Phân biệt các phương pháp tính toán chi phí.  Phân biệt giữa lãi suất dành cho doanh nghiệp và các khoản mang tính chất khuyến khích khác. Hướng dẫn Sau khi xem xét tổng quan về phương pháp chi phí, anh chi sẽ đi sâu hơn vào phương pháp. Các khái niệm cơ bản được đề cập trong phần 8. Anh chị sẽ hiểu rõ hơn những khái niệm này sau khi nghiên cứu các nội dung ứng dụng cụ thể phương pháp vào các tài sản cụ thể tại phần 9 và 10. Trong phương pháp chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, anh chị cần nắm vững các yếu tố chi phí. Giảng viên sẽ trình bày trên lớp sự khác biệt giữa 3 phương pháp chi phí. Thực tế thẩm định giá cho thấy tầm quan trọng của phần này. 2 Phần 8. Giới thiệu về phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là một quy trình qua đó ước lượng giá trị thị trường của một tài sản có giấy tờ pháp lý hợp pháp. Quy trình này bắt đầu khi ước lượng chi phí hiện hành để xây dựng một công trình kiến trúc hiện hành cộng với lãi hợp lý cho nhà thầu xây dựng, sau đó khấu trừ khấu hao công trình kiển trúc trên đất, cộng với giá đất. I. Khởi đầu với chi phí: A. Bốn lý do vì sao thẩm định viên cần phân tích để tìm ra các yếu tố chi phí hợp lý. 1. ……………………………………………………………………………… 2. ……………………………………………………………………………… 3. Chi phí thường được sử dụng trong các phương pháp thẩm định giá khác như là cơ sở để phân tích hoặc được sử dụng trong……………………………………………… 4. Tiêu chuẩn nghề nghiệp yêu cầu một sự phân tích chi phí thích đáng, thể hiện kiến thức của thẩm định viên và khả năng ứng dụng của phương pháp chi phí đối với loại hình tài sản. B. Khả năng ứng dụng và những hạn chế của phương pháp 1. Khả năng ứng dụng của phương pháp: hữu ích trong việc tìm ra mức giá chỉ dẫn của tài sản và trong quyết định một công trình kiến trúc mới đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và tối ưu của nó hay chưa. 2. Khả năng ứng dụng: hữu ích trong việc thẩm định giá tài sản có thị trường hạn chế, tài sản không mua bán phổ biến trên thị trường. 3. Khả năng ứng dụng: hữu ích trong thẩm định giá tài sản trên đất riêng rẽ với giá đất. 4. Khả năng ứng dụng: hữu ích khi không áp dụng được phương pháp so sánh giá bán và so sánh tiền thuê. 5. Hạn chế: độ tin cậy không cao khi áp dụng cho những tài sản cũ hoặc tài sản không thể hiện khả năng sử dụng cao nhất, tốt nhất. C. Khái quát về 8 bước quy trình áp dụng phương pháp chi phí. Bước Quy trình 1 Ước tính giá trị đất như là đất trống và sẵn sàng sử dụng mang lại hiệu quả cao nhất, tối ưu. 2 Ước tính chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. 3 Ước tính lãi suất dành cho nhà đầu tư. 4 Cộng kết quả bước 2 và 3 để tìm chi phí hieenj hành của tài sản. 5 Ước tính khấu hao theo 3 loại: a. Hao mòn vật lý, b. Lỗi thời chức năng, c. Lỗi thời ngoại vi. 6 Trừ chi phí khấu hao khỏi tổng chi phí hiện hành để tìm ra chi phí hiện tại của tài sản. 3 7 Cộng giá trị phụ trợ vào kết quả tại bước 6. 8 Cộng giá trị đất vào kết quả bước 7 để tìm ra giá trị ước tính tài sản. Ví dụ về áp dung phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản dân cư Để giúp anh chị hiểu về phương pháp này, chúng ta hãy thử áp dụng phương pháp trong thẩm định giá một khu dân cư. Giá trị ước tính của diện tích đất = $ 50,000 Chi phí ước tính xây mới tòa nhà Diện tích tòa nhà 1,200 Sq. Ft. @ $ 73.50 = $ Sq. Ft. @ $ = $ 2 Diện tích phụ trợ (phòng cháy, cầu thang, bếp…) = $ 4,600 Khu để xe/gom rác 528 Sq. Ft. @ $ 25.00 = $ Tổng Chi phí ước tính xây mới tòa nhà = $ Trừ đi hao mòn về Vật lý Chức năng Ngoại vi = $ Giá trị công trình có tính đến mức độ hao mòn = $ Giá trị cảnh quan, đường dạo quanh nhà… = $ 5,000 Giá trị tính theo phương pháp chi phí = $ Phươn g p h áp chi ph í Mô tả tài sản cần thẩm định giá: là tòa nhà mái dốc, 2 tầng, kiểu nông thôn, diện tích 1.200 fit vuông, có tuổi đời 15 năm. Một số lối kiến trúc trong tòa nhà không thích hợp lắm với nhu cầu làm nhà ở. Lưng của tòa nhà quay ra đường cao tốc, có mật độ lưu thông xe cộ cao. Nghiên cứu thị trường đối với loại hình kiểu nhà tương tự cho thấy như sau 1. Mức độ hao mòn vật lý, trị giá ước tính $16,000. 2. Thiết kế nội thất không phù hợp chức năng nhà ở dân cư, ước tính trị giá $5,000. 3. Ảnh hưởng của tiếng ồn và bụi từ đường cao tốc, ước tính trị giá $8,500. Hướng dẫn: giảng viên sẽ hướng dẫn các anh/chị về 8 bước của phương pháp chi phí áp dụng để tìm ra giá trị của tòa nhà này. Có thể anh chị nghĩ rằng chúng ta đã bỏ qua bước 3 (tính lãi cho nhà thầu xây dựng). Trong ví dụ này, chúng ta hãy giả thiết là lãi nhà thầu xây dựng đã nằm trong số tiền $73.50 (nghĩa là trong khoản $50,000 đã có lãi cho nhà thầu khoán). D. Mối quan hệ giữa phương pháp chi phí với các nguyên lý kinh tế và khái niệm thẩm định giá 1. Nguyên lý sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu: tòa nhà hiện tại có giá trị tương đương với tổng số tiền mà sự có mặt của nó đóng góp vào giá trị khu đất hoặc chủ tòa nhà có thể bị phạt số tiền bằng số tiền tương đương với chi phí bỏ ra phá dỡ di chuyển tòa nhà (để trả lại khu đất trống). 2. Nguyên lý cung và cầu: sự thay đổi cung và cầu gây ra sự tăng và giảm chi phí và làm thay đổi cung đối với các loại nhà khác trong vùng. Ngước lại, thay đổi trong tổng số nhà cửa xây thêm trong khu vực cũng tác động tới giá trị của tòa nhà cần thẩm định giá. 4 3. Nguyên lý thay thế: nguyên lý này xác quyết rằng không có khách hàng nào trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí bỏ ra để xây dựng một bất động sản có các công năng, tác dụng tương đương, hợp pháp. 4. Nguyên lý cân bằng: nguyên lý này cho rằng một sự mất cân bằng có thể là kết quả của việc xây dựng mất cân đối giữa nhà và đất . Quá chú trọng đến nhà hoặc quá chú trọng đến đất đều làm giảm giá trị tổng thể công trình. 5. Nguyên lý ngoại vi: những yếu tố bên ngoài làm tăng, giảm giá đều tác động đến cả đất và nhà. Những điều kiện bên ngoài có thể tác động làm cho những tòa nhà mới xây có giá trị lớn hơn hoặc nhỏ hơn chi phí xây dựng. II. Các bước cơ bản ước tính chi phí. Bước 1. Bước đầu tiên là ước tính giá trị của đất với việc coi như đó là đất trống và sẵn sàng cho đầu tư xây dựng mang lại giá trị cao nhất cho công trình. Chúng ta hãy xem lại quy trình 6 bước phân tích giá đất đã học tại phần 2 của ngày học đầu tiên. Chúng tôi cũng sẽ đề cập nhiều hơn đến thẩm định giá đất trong phần 13. Bước 2. Ước tính các chi phí trưc tiếp và chi phí gián tiếp của công trình xây dựng trên đất tại thời điểm thẩm định giá. Lưu ý thời điểm thẩm định giá có thể không trùng với thời điểm xây dựng. A. Chi phí tái tạo khác với chi phí thay thế 1. Chi phí của công trình xây dựng có thể là chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, tùy thuộc vào mục đích thẩm định giá. Sau đây chúng ta sẽ phân biệt hai loại chi phí này. a. Tái tạo là một phiên bản giống hoàn toàn với tài sản hiện hành. b. Thay thế là một phiên bản tài sản có công năng, tác dụng tương đương với tài sản hiện hành. 2. Các định nghĩa Chi phí tái tạo là chi phí ước tính, theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng một toàn nhà hoàn toàn tương tự, hoặc gần tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng cùng loại vật liệu, thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay nghề công nhân với cùng điều kiện về tuổi đời công trình, độ hao mòn, các yếu tố ngoại vi tác động làm tăng giảm giá ….như với tòa nhà cần thẩm định giá. Chi phí thay thế là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng một tòa nhà có công năng tác dụng tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu hiện đại, tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành. Tái tạo Thay thế Móng bằng đá Trần và tường bên trong bằng nhựa Mái lợp ngói up Sưởi ấm bằng hơi nước nóng Kết cấu trụ cột, xà dầm 5 a. Chi phí tái tạo có thể xem là Chi phí thay thế trong trường hợp khi  Tòa nhà là mới xây hoặc tương đối mới.  Thiết kế và vật liệu xây dựng không quá lạc hậu hoặc quá tân tiến so với những tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. b. Trong đa số trường hợp, thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế để tìm ra mức giá cần thẩm định của công trình. B. Các yếu tố chi phí. 1. Các chi phí trực tiếp là những khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng công trình. Các chi phí trực tiếp thường được coi là một phần trong hợp đồng xây dựng, bao gồm: a. Nhân công sử dụng trong công trình, b. Vật tư, nguyên liệu, máy thiết bị, c. Giấy phép xây dựng, d. An toàn lao động trong quá trình xây dựng; e. Hàng rào bao quanh công trường, nhà ở tạm thời làm văn phòng công trường, f. Khu tập kết vật liệu, g. Lắp đặt đường dây điện, các thiết bị hỗ trợ h. Lãi, thưởng cho nhà thầu xây dựng bao gồm tư vấn, giám sát, bảo hiểm cháy nổ, thất nghiệp đột xuất, bồi thường thiệt hại…. i. Khế ước hợp đồng. 2. Những chi phí gián tiếp là những chi phí mềm là một bộ phận cần thiết nhưng không phải đưa vào thành điều khoản trong hợp đồng, bao gồm: a. Chi phí kiến trúc lập kế hoạch, khảo sát hiện trạng mặt bằng đất, khảo sát môi trường. b. Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế toán, luật pháp… c. Chi phí đầu tư trong quá trình xây dựng. Nếu công trình sử dụng vốn vay, có các chi phí dịch vụ, lãi suất tiền vay … d. Chi phí bảo hiểm và thuế VAT trong quá trình xây dựng. e. Chi phí kiểm tra độ ổn định của công trình trong thời gian thử nghiệm sau khi hoàn thành f. Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản… g. Chi phí quản lý cho n hà thầu xây dựng, h. Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu của tài sản Bước 3. Thẩm định viên ước lượng một tỷ lệ lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu xây dựng) dựa vào những bằng chứng trên thị trường. 3. Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) số liệu rút ra từ thị trường đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư (nhà thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro) a. Những số liệu rút ra từ thị trường trong quá khứ đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư (nhà thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro), do đó có thể coi là mức lãi (hoặc tỷ lệ lãi) mong muốn đối với nhà đầu tư. Giá trị thị trường BĐS − Tổng chi phí xây dựng Lãi (lỗ) cho nhà đầu tư (nhà thầu) 6 b. Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) có thể đo bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí trực tiếp cộng chi phí gián tiếp, có thể tính thêm giá trị của đất hoặc không tính giá trị đất, hoặc có thể tính bằng số tiền tuyệt đối nằm trong giá trị toàn bộ công trình c. Cách tìm ra lãi cho nhà đầu tư là khảo sát thị trường kết hợp với phỏng vấn các nhà thầu xây dựng (đây là một chủ đề của khóa học thẩm định nâng cao). 4. Thông thường lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) không tính trên các chi phí tư vấn liên quan. a. Đối với công trình thương mại, thẩm định viên rút ra tỷ lệ lãi hoặc mức lãi phổ biến căn cứ vào thị trường sau đó cộng vào giá thành xây dựng. Tỷ lệ lãi thay đổi phụ thuộc vào loại hình công trình và rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực đó. b. Đối với công trình nhà dân dụng, tìm ra tỷ lệ lãi hoặc mức lãi phổ biến là tương đối khó (đây là một chủ đề của khóa học thẩm định nâng cao). C. Nguồn số liệu chi phí, lấy từ: 1. Các hợp đồng xây dựng các công trình tương tự. 2. Nhà thầu xây dựng và các nhà ước lượng chi phí chuyên nghiệp. 3. Các file dữ liệu lưu giữ của bản thân thẩm định viên. 4. Dịch vụ tư vấn ước tính chi phí của các hãng như Marshall & Swift/Boeckh (MS/B), R. S. Means, and F.W. Dodge. D. Phương pháp ước tính chi phí 1. ………………………………………………… a. Thông dụng nhất là phương pháp ước tính chi phí. Nó được sử dụng để rút ra chi phí ước tính, tính bằng đôla (đồng) trên một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị dung tích dựa vào những chi phí đã biết của các công trình kiến trúc tương tự với công trình cần thẩm định giá về chất lượng, về thiết kế, sau khi đã điều chỉnh theo sự khác biệt về điều kiện thị trường, vị trí công trình, đặc điểm vật lý (ví dụ: chênh lệch diện tích…). b. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên tiến hành so sánh giữa công trình cần thẩm định giá với công trình tương tự, mới xây gần đây và đã biết về các số liệu chi phí của công trình đó. c. Nếu biết giá ghi trong hợp đồng thì con số này (chi phí theo đơn vị) thường biểu thị dưới dạng chi phí cho một mét vuông hoặc cho một mét khối. Nếu hai tài sản khác nhau về thị trường, vị trí, diện tích thì tiến hành điều chỉnh hợp lý. d. Nếu không biết giá ghi trong hợp đồng thì có thể tìm ra chi phí xây dựng công trình mới bằng cách lấy giá bán toàn bộ tòa nhà trừ đi giá trị đất, trừ đi giá trị cảnh quan xung quanh, môi trường, cơ sở hạ tầng xung quanh; với giả thiết cung cầu trên thị trường cân bằng và tài sản được sử dụng tốt nhất tối ưu. e. Tính toán chi phí thủ công (bằng tay) là phổ dụng nhất đối với phương pháp này. 2. …………………………………………………… a. Theo phương pháp này, tổng chi phí xây dựng bằng tổng của chi phí từng bộ phận cấu tạo nên tòa nhà (chi phí móng + chi phí tường + chi phí mái + chi phí hệ thống cửa+chi phí điện…). b. Chi phí từng bộ phận đã được tiêu chuẩn hóa, tính theo mét vuông sàn hoặc mét dài tường xây với độ cao nhất định. 3. ………………………………………………………… 7 a. Theo phương pháp này đơn giá vật liệu và lao động nhân với định mức sau đó cộng lại để tìm ra tổng chi phí xây dựng b. Đây là phương pháp tổng quát cần nhiều thời gian với các tính toán chi tiết. Nó đòi hỏi người tính toán chi phí phải có nhiều kinh nghiệm. E. Tương quan chỉ số giá Tương quan chỉ số giá không phải là phương pháp ước tính chi phí thực tế như các phương pháp đã nêu ở trên, tuy nhiên đây có thể coi là một công cụ hữu ích cho thẩm định viên. 1. Để quy đổi chi phí lịch sử đã biết thành chi phí hiên hành, thẩm định viên dựa vào thay đổi về chỉ số giá do Tổng cục Thống kê công bố hoặc do các công ty tư vấn như công tyMarshall & Swift/Boeckh cung cấp 2. Tương quan chỉ số giá cho kết quả tương đối đúng nếu các công trình xây dựng còn mới (thời gian chênh lệch không quá lâu). Phương pháp này cũng có thể sử dụng để kiểm tra chéo kết quả các phương pháp tính toán chi phí khác. Phương pháp này đặc biệt có ích khi phải tính chi phí các kiểu nhà có thiết kế độc đáo, duy nhất. 3. Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp này để tìm ra chi phí xây dựng một công trình trong lịch sử dựa trên chỉ số giá và chi phí xây dựng hiện hành, đã biết. 4. Một số lưu ý khi sử dụng phương pháp chênh lệch theo chỉ số giá. a. Không biết chắc chăn về độ chính xác con số trong quá khứ. b. Các chi phí trong quá khứ có thể không mang tính đại diện cho thời kỳ đó. c. Phương pháp xây dựng trong quá khứ có thể lạc hậu so với công nghệ xây dựng hiện nay. III. Đo lường về mặt kiến trúc Sau đây chúng ta chỉ đề cập đến một số nội dung chính của đo lường về mặt kiến trúc. Những nội dung sâu hơn được nêu trong phần Đọc thêm của tài liệu này. Original cost: $200,000T W O Y E A R S Cost Index = 170.1Appraiser is seeking current costCost Index = 185.2T W O Y E A R S Comparative Cost Multiplier = 1.089Geodesic DomeOriginal cost: $200,000Appraiser is seeking current costAppraiser identifies the multiplier for a calendar date two years earlierCalculations: 185.2 / 170.1 = 1.08877$200,000 x 1.08877 = $217,754 Current CostCalculations:$200,000 x 1.089 = $217,800 Current CostGeodesic DomeApplying a Cost Index (e.g., using BLS data)Applying a Comparative Cost Multiplier (e.g., using Marshall and Swift)Original cost: $200,000T W O Y E A R S Cost Index = 170.1Appraiser is seeking current costCost Index = 185.2T W O Y E A R S Comparative Cost Multiplier = 1.089Geodesic DomeOriginal cost: $200,000Appraiser is seeking current costAppraiser identifies the multiplier for a calendar date two years earlierCalculations: 185.2 / 170.1 = 1.08877$200,000 x 1.08877 = $217,754 Current CostCalculations:$200,000 x 1.089 = $217,800 Current CostGeodesic DomeApplying a Cost Index (e.g., using BLS data)Applying a Comparative Cost Multiplier (e.g., using Marshall and Swift) 8 A. Đo lường kíến trúc khu nhà dân cư 1. Diện tích sinh sống tổng cộng (chung-GLA) là tổng diện tích của không gian sinh sống đo theo chu vi bên ngoài của công trình, không tính phần tầng hầm và gác mái. Phương pháp đo như sau: a. Đối với nhà dân độc lập (xem hình bên), đo diện tích sinh sống chung qua các kích thước chu vi bên ngoài công trình.  Một số thẩm định viên đo từ rìa móng, một số lại đo từ giọt gianh chiếu thẳng xuống.  Bảo đảm thống nhất cách đo (giữa các tài sản) là quan trọng. Nếu đã áp dụng cách đo theo giọt gianh (đối với công trình thẩm định giá) thì các công trình có thể so sánh cũng phải áp dụng cách đo như vậy. b. Đối với các nhà dân mặt phố, chung tường: đo lường bắt đầu từ tim tường chung giữa hai nhà. c. Đối với căn hộ đơn nguyên thuộc khu chung cư cao tầng, diện tích sinh sống dựa vào đo kích thước bên trong của đơn nguyên, thể hiện không gian sống của chủ hộ. Ví dụ về hai ngôi nhà “sinh đôi” 24′GarageTwin Home Unit GLA = 816 S.F. 34′GarageOneStory 24′GarageTwin Home Unit GLA = 816 S.F. 34′GarageOneStory Ví dụ về căn hộ chung cư 25′33′Common HallwayCondominium GLA = 825 S.F. Condo Unit In some areas condo units are measured to the center of the perimeter walls 25′33′Common HallwayCondominium GLA = 825 S.F. Condo Unit In some areas condo units are measured to the center of the perimeter walls 2. Các chiều tính theo mét hoặc fit, diện tích sinh sống chung tính theo mét vuông hoặc fit vuông. 3. Chiều cao trần nhà tối thiểu có tác dụng làm rõ diện tích sinh sống chung GLA. Chiều cao trần nhà tối thiểu khoảng 7 fit. 40′28′Two-Story GarageGLA = 2,240 S.F. 40′28′Two-Story GarageGLA = 2,240 S.F. 9 4. Diện tích sinh sống chung không bao gồm các phần phụ trợ như tầng hầm, gác mái… Khảo sát thị trường để đánh giá giá trị của các công trình phụ trợ này. a. Một số công trình phần nền móng, tầng hầm có giá trị cao trên thị trường nhất là khi nó tạo nên phong cách kiến trúc tốt cho công trình b. Một số công trình phần nền móng, tầng hầm lại không có giá trị, khi đó nó không được tính vào diện tích sinh sống chung GLA. 3. Gác mái hoặc gác xép có tác dụng làm rõ diện tích sinh sống chung GLA, thường có chiều cao tối thiểu 7 fit từ điểm cao nhất xuống dưới B. Nghị định thư ANSI Z765−2003 quy định về đo lường nhà dân (loại nhà một hộ gia đình sinh sống) 1. Viện Đo lường quốc gia Hoa kỳ ban hành một số tiêu chuẩn về đo lường diện tích nhà dân (loại nhà một hộ gia đình sinh sống). Tiêu chuẩn đầu tiên ban hành vào năm 1996, trước đó không có tiêu chuẩn đo lường thống nhất toàn quốc. 2. Phương pháp đo lường theo Nghị định thư ANSI Z765−2003 là chặt chẽ và tương tự với cách đo mà các thẩm định viên áp dụng C. Đối với công trình thương mại và công nghiệp Tổng diện tích sử dụng (GBA). Là tổng diện tích mặt sàn của tòa nhà, bao gồm cả phần phụ trợ và được đo theo chu vi bên ngoài tường. Diện tích sử dụng chung của cơ quan văn phòng đo theo chu vi bề mặt bên ngoài công trình. Các diện tích tầng hầm, móng, gác xép, sàn thiết bị kỹ thuật… cũng được tính đến. Diện tích đỗ xe và ga ra xe ô tô không tính. Tổng diện tích có thể cho thuê (GLA). Là tổng diện tích mặt sàn của tòa nhà được thiết kế xây dựng để cho thuê bao gồm cả tầng hầm và ban công, đo theo không gian bên trong tòa nhà; diện tích cho thuê chung của cửa hàng tính theo diện tích người thuê trả hàng tháng/năm. Diện tích có thể thuê ròng/thực (NRA). Là diện tich căn cứ vào đó tính ra tiền thuê của người đi thuê phải trả. 1. Cũng tương tự như đối với nhà dân cư, các công trình thương mại, công nghiệp không có tiêu chuẩn chung toàn quốc thống nhất về đo lường, tuy nhiên cũng có một số tiêu chuẩn do các hội nghề nghiệp ban hành. 5′7′10′5′7′10′ 10 a. Tiêu chuẩn BOMA Standard (ANSI/BOMA Z65.1−1996) áp dụng đối với các tòa nhà văn phòng cho thuê. Khi áp dụng tiêu chuẩn cho các tòa nhà thương mại cần phải có sự thận trọng hợp lý. b. Tiêu chuẩn BOMA đưa ra khái niệm về diện tích có thể sử dụng và diện tích có thể thuê đối với không gian văn phòng. 2. Một số hướng dẫn đo lường và tính toán diện tích mét vuông sàn đối với công trình không phải là nhà ở dân cư a. Các khu nhà kho công nghiệp đo theo tường bao ngoài. Đối với trường hợp có nhiều chủ cùng thuê chung một khu kho, diện tích chung có thể khác nhau, do đó thẩm định viên cần xem kỹ hợp đồng và khảo sát thực tế hiện trường. b. Diện tích cửa hàng bán lẻ cũng đo tương tự trên. Đối với trường hợp có nhiều chủ cùng thuê chung một khu, diện tích chung có thể được phân chia theo tỷ lệ phần trăm. 3. Thẩm định viên cần khảo sát thực tế hiện trường để xem xét hợp đồng thuê diện tích trên thực tế thực hiện ra sao và có phù hợp với thông lệ trên thị trường hay không. 4. Thẩm định viên phải chịu khó, tỷ mỷ khi đo lường thực tế diện tích công trình cũng như biết rõ kỹ thuật đo lường và áp dụng thống nhất cách đo khi thẩm định công trình. Tổng kết Mục tiêu Sau khi học xong phần 8, anh chị sẽ có khả năng:  Phân biệt Chi phí thay thế với Chi phí tái tạo.  Nhận ra những yếu tố cơ bản trong cả chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.  Xác định 03 phương pháp ước tính chi phí.  Phân biệt giữa các phương pháp đó.  Phân biệt giữa lãi suất, các khoản khuyến khích đối với chủ thầu. Tìm đọc The Appraisal of Real Estate, 12th ed., Chapter 10, p. 226, Chapters 14 and 15, pp. 349−381 Appraising Residential Properties, 3rd ed., Chapters 12 and 13, pp. 245−270 Khái niệm cần nắm Phương pháp so sánh đơn vị Lãi cho nhà thầu xây dựng Chi phí thay thế Xu thế chỉ số-chi phí Chi phí gián tiếp Chi phí tái tạo Chi phí trực tiếp Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp đơn vị [...]... Properties, 3rd ed., Chapters 12 and 13, pp. 245−270 Khái niệm cần nắm Phương pháp so sánh đơn vị Lãi cho nhà thầu xây dựng Chi phí thay thế Xu thế chỉ số -chi phí Chi phí gián tiếp Chi phí tái tạo Chi phí trực tiếp Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp đơn vị 5 a. Chi phí tái tạo có thể xem là Chi phí thay thế trong trường hợp khi  Tòa nhà là mới xây hoặc tương đối mới.... trình. Tổng kết Mục tiêu Sau khi học xong phần 8, anh chị sẽ có khả năng:  Phân biệt Chi phí thay thế với Chi phí tái tạo.  Nhận ra những yếu tố cơ bản trong cả chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.  Xác định 03 phương pháp ước tính chi phí.  Phân biệt giữa các phương pháp đó.  Phân biệt giữa lãi suất, các khoản khuyến khích đối với chủ thầu. Tìm đọc The Appraisal... hợp đồng. 2. Những chi phí gián tiếp là những chi phí mềm là một bộ phận cần thiết nhưng không phải đưa vào thành điều khoản trong hợp đồng, bao gồm: a. Chi phí kiến trúc lập kế hoạch, khảo sát hiện trạng mặt bằng đất, khảo sát môi trường. b. Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế tốn, luật pháp c. Chi phí đầu tư trong q trình xây dựng. Nếu cơng trình sử dụng vốn vay, có các chi phí dịch vụ, lãi suất... sử dụng vốn vay, có các chi phí dịch vụ, lãi suất tiền vay … d. Chi phí bảo hiểm và thuế VAT trong q trình xây dựng. e. Chi phí kiểm tra độ ổn định của cơng trình trong thời gian thử nghiệm sau khi hồn thành f. Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản… g. Chi phí quản lý cho n hà thầu xây dựng, h. Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu của tài sản Bước 3. Thẩm định viên ước lượng một tỷ... tiến so với những tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. b. Trong đa số trường hợp, thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế để tìm ra mức giá cần thẩm định của cơng trình. B. Các yếu tố chi phí. 1. Các chi phí trực tiếp là những khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng cơng trình. Các chi phí trực tiếp thường được coi là một phần trong hợp đồng xây dựng, bao gồm: a. Nhân công sử dụng... nhà đầu tư (nhà thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro), do đó có thể coi là mức lãi (hoặc tỷ lệ lãi) mong muốn đối với nhà đầu tư. Giá trị thị trường BĐS − Tổng chi phí xây dựng Lãi (lỗ) cho nhà đầu tư (nhà thầu) ... viên cần xem kỹ hợp đồng và khảo sát thực tế hiện trường. b. Diện tích cửa hàng bán lẻ cũng đo tương tự trên. Đối với trường hợp có nhiều chủ cùng th chung một khu, diện tích chung có thể được phân chia theo tỷ lệ phần trăm. 3. Thẩm định viên cần khảo sát thực tế hiện trường để xem xét hợp đồng thuê diện tích trên thực tế thực hiện ra sao và có phù hợp với thơng lệ trên thị trường hay không. 4. . của chi phí từng bộ phận cấu tạo nên tòa nhà (chi phí móng + chi phí tường + chi phí mái + chi phí hệ thống cửa +chi phí điện…). b. Chi. nắm Phương pháp so sánh đơn vị Lãi cho nhà thầu xây dựng Chi phí thay thế Xu thế chỉ số -chi phí Chi phí gián tiếp Chi phí tái tạo Chi phí trực tiếp Phương