Định giá

1. Khái niệm, ý nghĩa của ph−ơng pháp so sánh 1.1 Khái niệm Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS

PhPh−¬−¬ngngphph¸¸ppĐĐỊỊNH GINH GIÁÁso so ss¸¸nhnh 1. 1. KhKhááiininiệệmm, ý , ý nghnghĩĩaaccủủaaphphơơngngphphááppso so ssáánhnh1.1 1.1 KhKhááiininiệệmmĐĐịnhịnhgigiáábbằằngngccááchchso so ssáánhnhmmộộttccááchchtrtrựựcctiếptiếpBBĐĐS S mụcmụctitiêêuuvvớớiiccááccBBĐĐS S ttơơngngttựựđđợợccbbáánntrtrêênnthịthịtrtrờngờng 1.2 1.2 ýýnghnghĩĩaa --ĐĐợợccááp p dụngdụngrrộộngngrrããiivvììkhkhôôngngggặặppkhókhókhkhăănnvềvềkkỹỹthuthuậậtt --ĐĐịnhịnhgigiááđđợợccgigiáátrịtrịthịthịtrtrờngờngccủủaaBBĐĐS vS vààllààccơơssởởvvữữngngchchắắc c đểđểccááccccơơquanquanphpháápplýlýccôôngngnhnhậậnn 2. 2. CCơơssởởccủủaaphphơơngngphphááppCCááccnguynguyêênnttắắc cc cơơssởởccủủaaphphơơngngphphááppso so ssáánhnh::NguyNguyêênnttắắc c cungcungvvààccầầuu::NguyNguyêênnttắắc c thaythaythếthế NguyNguyêênnttắắc c ccâânnbbằằngngNguyNguyêênnttắắc ngoc ngoạại i ứứngngứứngngdụngdụngnhnhữữngngnguynguyêênnttắắc c trtrêênnngngờiờiđđịnhịnhgigiááxemxemxétxéttấttấtccảảnhnhữữngngvấnvấnđđề ề cócóliliêênnquanquanvvàànhnhữữngngphphảảnnứứngngccủủaathịthịtrtrờngờngđđốốiivvớớiivấnvấnđđề ề đđịnhịnhgigiáá 3. 3. YYêêuuccầầuu--ChChỉỉso so ssáánhnhđđợợccvvớớiiccááccBBĐĐS S ttơơngngttựựtrongtrongvvùùngng, , cócótínhtínhchấtchấtđđồồngngnhấtnhất --So So ssáánhnhvvớớiinhnhữữngnggiaogiaodịchdịchđđợợccththựựcchihiệệnntrongtrongthờithờigiangianggầầnnđâđây.y.--NgNgờiờiđđịnhịnhgigiááphphảảiittăăngngccờngờngkinhkinhnghinghiệệmm, , kiếnkiếnththứứccthịthịtrtrờngờng --KhKhôôngngcócómmôôhhììnhnhccốốđđịnhịnhmmààphphảảiiddựựaavvààoossựựhihiệệnndidiệệnnccủủaaccááccgiaogiaodịchdịchtrtrêênnthịthịtrtrờngờng --ChấtChấtllợợngngththôôngngtin tin phphảảiicaocaovvààcócóththểểso so ssáánhnhđđợợcc--ThịThịtrtrờngờngccầầnnổổnnđđịnhịnh 4. 4. CCááccbbớớcctiếntiếnhhàànhnh(1)T(1)Tììm m kiếmkiếmththôôngngtin tin ccủủaaccááccBBĐĐS S đđợợccbbáánntrongtrongthờithờigiangianggầầnnđđấyấycócóththểểso so ssáánhnhđđợợccvvớớiiBBĐĐS S mụcmụctitiêêuu (2)Tiến (2)Tiến hhàànhnhkikiểểmmtratraccááccBBĐĐS S cócóththểểso so ssáánhnhđđợợccđểđểxxááccđđịnhịnhgigiáátrịtrịccủủaachchúúngngvvààbbảảoođđảảm m rrằằngngccááccBBĐĐS S nnààyyllààcócóththểểso so ssáánhnhđđợợcc (3)L(3)Lựựa a chchọọnnmmộộttssốốBBĐĐS S cócóththểểso so ssáánhnhđđợợccthíchthíchhhợợppnhấtnhất((từtừ33--6 B6 BĐĐS).S).(4) (4) PhPhâânntíchtíchccááccgigiáábbáánn, , xxááccđđịnhịnhssựựkhkhááccbibiệệttccủủaaBBĐĐS S vvớớiiBBĐĐS S mụcmụctitiêêuu (5) (5) ThThựựcchihiệệnnđđiềuiềuchchỉỉnhnhgigiáábbáánnccủủaammỗỗiiBBĐĐS so S so ssáánhnhvvớớiiBBĐĐS S mụcmụctitiêêuu (6) (6) HHòòaahhợợppccááccchchỉỉssốốgigiáátrịtrịđểđểttììmmchchỉỉssốốgigiáátrịtrịccủủaaBBĐĐS S mụcmụctitiêêuu 5. 5. QuQuáátrtrììnhnhđđiềuiềuchchỉỉnhnh5.1 5.1 CCááccyếuyếuttốốso so ssáánhnhCCááccyếuyếuttốốso so ssáánhnhllààđđặặcctínhtínhccủủaaBBĐĐS vS vààccááccgiaogiaodịchdịchllààmmchochogigiááccủủaaccááccBBĐĐS S khkhááccnhaunhau --CCááccquyềnquyềnccủủaaBBĐĐSS--ĐĐiềuiềukikiệệnnttààiichínhchính --ĐĐiềuiềukikiệệnnbbáánn --CCááccchi chi phíphíphphảảiiththựựcchihiệệnnngayngaysausaukhikhimuamua --CCááccđđiềuiềukikiệệnnthịthịtrtrờngờng--Vị Vị trítríBBĐĐS.S.--CCááccđđặặcctínhtínhvvậậttchấtchấtccủủaaBBĐĐS.S.--CCááccđđặặcctínhtínhkinhkinhtếtế--SSửửdụngdụng((phphâânnvvùùngng).).--CCááccgigiáátrịtrịkhkhôôngngphphảảiillààBBĐĐSS 5. 5. QuQuáátrtrììnhnhđđiềuiềuchchỉỉnhnh((tiếptiếptheotheo))5.2 5.2 PhPhơơngngphphááppđđiềuiềuchchỉỉnhnhLấyLấyBBĐĐS S ccầầnnđđịnhịnhgigiáállààmmchuchuẩẩnn, , nếunếuBBĐĐS so S so ssáánhnhttốốtthhơơnnththììđđiềuiềuchchỉỉnhnhgigiááccủủaaBBĐĐS so S so ssáánhnhxuxuốốngngvvààngngợợccllạại.i.LLu ýu ý::--CCááccđđiềuiềuchchỉỉnhnhkhkhôôngngnnêênnllààmmququááchi chi tiếttiết --MMỗỗiiđđiềuiềuchchỉỉnhnhccầầnncócóbbằằngngchchứứngngthịthịtrtrờngờng --ĐĐặặttccââuuhhỏỏii: : SSựựhihiệệnndidiệệnnhohoặặccthiếuthiếuvvắắng ng ccủủaayếuyếuttốốnnààoottạạo o nnêênnssựựkhkhááccbibiệệttvềvềgigiááccủủaaBBĐĐS S trtrêênnthịthịtrtrờngờng 5. 5. QuQuáátrtrììnhnhđđiềuiềuchchỉỉnhnh((tiếptiếptheotheo))5.2 5.2 PhPhơơngngphphááppđđiềuiềuchchỉỉnhnh CóCó2 lo2 loạại i đđiềuiềuchchỉỉnhnh--ĐĐiềuiềuchchỉỉnhnhssốốtiềntiềntínhtínhggộộpp --ĐĐiềuiềuchchỉỉnhnh% % trtrêênnccơơssởởccộộngnghohoặặcctrừtrừđơđơn n gigiảảnnhay hay trtrêênnccơơssởởtínhtínhtíchtíchlũylũy 5. 5. QuQuáátrtrììnhnhđđiềuiềuchchỉỉnhnh((tiếptiếptheotheo))5.2 5.2 PhPhơơngngphphááppđđiềuiềuchchỉỉnhnhKKỹỹthuthuậậttxxááccđđịnhịnhvvààớớccllợợngngccááccđđiềuiềuchchỉỉnhnh CCááccphphơơngngphphááppphphâânntíchtíchđđịnhịnhllợợngng::--PhPhâânntíchtíchssốốliliệệuutheotheoccặặpp --PhPhâânntíchtíchssốốliliệệuutheotheonhómnhóm --PhPhâânntíchtíchththốốngngkkêê --PhPhâânntíchtíchbbằằngngđđồồthịthị--PhPhâânntíchtíchđộđộnhnhạạy.y.--PhPhâânntíchtíchxuxuhhớớngng--PhPhâânntíchtíchchi chi phíphí 5. 5. QuQuáátrtrììnhnhđđiềuiềuchchỉỉnhnh((tiếptiếptheotheo))5.2 5.2 PhPhơơngngphphááppđđiềuiềuchchỉỉnhnhCCááccphphơơngngphphááppphphâânntíchtíchđđịnhịnhllợợngng((tiếptiếptheotheo):):--PhPhâânntíchtíchssốốliliệệuuththứứcấpcấp --So So ssáánhnhtrtrựựcctiếptiếp--VVốốnnhóahóassựựkhkhááccbibiệệtttrongtrongtiềntiềnthuthuêê PhPhâânntíchtíchđđịnhịnhtínhtính::--PhPhâânntíchtíchso so ssáánhnhttơơngngđđốốii --PhPhâânntíchtíchxếpxếphhạạng.ng.--PhPhỏỏngngvấnvấnccáánhnhâânn . TrTrììnhnhttựựđđiềuiềuchchỉỉnhnh--B1B1:X:Xáác c định nhyếuyếuttốốso so ssáánhnhcócóảảnhnhhhởởngngđđếnếngigiáátrịtrịccủủaaloloạại Bi BĐĐS S ccầầnn định nhgigiáá..--B2B2: So : So. dụngdụngrrộộngngrrããiivvììkhkhôôngngggặặppkhókhókhkhăănnvềvềkkỹỹthuthuậậtt..-- Định nhgigiááđđợợccgigiáátrịtrịthịthịtrtrờngờngccủủaaBBĐĐS vS vààllààccơơssởởvvữữngngchchắắc